bài giảng phương pháp chi phí (phương pháp giá thành thành, phương pháp thầu khoán)

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
((phươngphương pháppháp giágiá thànhthành,,
phươngphương pháppháp thầuthầu khoánkhoán))
1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp

Khái niệm:Là việc xác định giá trị bất động sản dựa Khái niệm:Là việc xác định giá trị bất động sản dựa
trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật
thay thếthay thế

Ý nghĩa: Sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu của Ý nghĩa: Sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu của
thị trường và hiếm khi được mua, bán trên thị trường:thị trường và hiếm khi được mua, bán trên thị trường:
Định giá BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, Định giá BĐS công cộng như trường học, bệnh viện,
hội trường thành phố, thư viện, trạn cảnh sát và một hội trường thành phố, thư viện, trạn cảnh sát và một
số BĐS khác.số BĐS khác.
Định giá đền bù giải phóng mặt bằngĐịnh giá đền bù giải phóng mặt bằng
Định giá cho việc bảo hiểm BĐSĐịnh giá cho việc bảo hiểm BĐS
Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi
phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm.phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm.
2. Nguyên lý chung và cơ sở của 2. Nguyên lý chung và cơ sở của
phương phápphương pháp

Nguyên lý chungNguyên lý chung
Chi phí địa điểmChi phí địa điểm
Cộng Chi phí xây dựng công trìnhCộng Chi phí xây dựng công trình
Trừ Trừ Phần giảm giá trị của công trìnhPhần giảm giá trị của công trình
Giá trị của BĐSGiá trị của BĐS
 Cơ sở của phương pháp:Cơ sở của phương pháp:

Nguyên tắc thay thếNguyên tắc thay thế

Cung và cầuCung và cầu

Cân bằngCân bằng

Ngoại ứngNgoại ứng

Sử dụng cao nhất, tốt nhấtSử dụng cao nhất, tốt nhất
3. Các bước thực hiện3. Các bước thực hiện
B1: B1: ƯớcƯớc lượnglượng giágiá trịtrị mảnhmảnh đấtđất củacủa BĐS BĐS cầncần địnhđịnh giágiá
B2: B2: ƯớcƯớc tínhtính chi chi phíphí thaythay thếthế hoặchoặc chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình chínhchính
B3: B3: ƯớcƯớc tínhtính tổngtổng sốsố tiềntiền giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình chínhchính
B4: B4: trừtrừ tổngtổng sốsố tiềntiền giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình khỏikhỏi chi chi phíphí thaythay
thếthế hoặchoặc chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình đểđể nhậnnhận đượcđược giágiá trịtrị hiệnhiện tạitại hay hay
chi chi phíphí thaythay thếthế đãđã giảmgiảm giágiá củacủa côngcông trìnhtrình chínhchính cầncần địnhđịnh giágiá
B5:Ước B5:Ước tínhtính phầnphần giảmgiảm giágiá củacủa côngcông trìnhtrình xâyxây dựngdựng phụphụ vàvà cáccác chi chi
phíphí củacủa cáccác côngcông trìnhtrình cảicải tạotạo kháckhác trêntrên địađịa điểmđiểm vàvà trừtrừ khỏikhỏi chi chi
phíphí thaythay thếthế củacủa nónó đểđể nhậnnhận đượcđược chi chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình phụphụ
đãđã giảmgiảm giágiá
B6:Cộng B6:Cộng giágiá trịtrị mảnhmảnh đấtđất vớivới chi chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình chínhchính đãđã
giảmgiảm giágiá vàvà chi chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình phụphụ đãđã giảmgiảm giágiá sẽsẽ đượcđược
giágiá trịtrị ướcước tínhtính củacủa BĐS BĐS cầncần địnhđịnh giágiá
B7: B7: ĐiềuĐiều chỉnhchỉnh giágiá trịtrị ướcước tínhtính củacủa BĐS BĐS mụcmục tiêutiêu đốiđối vớivới bấtbất cứcứ tàitài
sảnsản cácá nhânnhân nàonào đãđã đưađưa vàovào tínhtính chi chi phíphí, , nếunếu cầncần thiếtthiết, , điềuđiều chỉnhchỉnh
nàynày phảnphản ánhánh giágiá trịtrị toàntoàn quyềnquyền sởsở hữuhữu cáccác lợilợi íchích bộbộ phậnphận cầncần
địnhđịnh giágiá đểđể đưađưa rara chỉchỉ sốsố giágiá trịtrị củacủa cáccác lợilợi íchích cụcụ thểthể trongtrong BĐS.BĐS.
4. 4. XácXác địnhđịnh chi chi phíphí
4.1 4.1 KháiKhái niệmniệm chi chi phíphí thaythay thếthế, chi , chi phíphí táitái tạotạo
côngcông trìnhtrình

Chi Chi phíphí thaythay thếthế vàvà chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình
Chi Chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình làlà chi chi phíphí hiệnhiện hànhhành đểđể xâyxây

dựngdựng côngcông trìnhtrình mớimới cócó giágiá trịtrị sửsử dụngdụng tươngtương đươngđương vớivới
côngcông trìnhtrình đượcđược địnhđịnh giágiá theotheo đúngđúng tiêutiêu chuẩnchuẩn, , thiếtthiết kếkế
vàvà bốbố cụccục hiệnhiện hànhhành
Chi Chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình làlà chi chi phíphí hiệnhiện hànhhành xâyxây dựngdựng
mộtmột côngcông trìnhtrình thaythay thếthế giốnggiống hệthệt côngcông trìnhtrình đangđang địnhđịnh
giágiá, , cócó tínhtính đếnđến cảcả điểmđiểm lỗilỗi thờithời củacủa côngcông trìnhtrình đóđó
4.2 4.2 CácCác loạiloại chi chi phíphí vàvà lợilợi nhuậnnhuận
CácCác chi chi phíphí trựctrực tiếptiếp: Lao : Lao độngđộng, , vậtvật liệuliệu xâyxây dựngdựng, chi , chi
phíphí quảnquản lýlý, chi , chi phíphí chungchung, , lãilãi củacủa nhànhà thầuthầu chínhchính, , nhànhà
thầuthầu phụphụ
CácCác chi chi phíphí giángián tiếptiếp: Chi : Chi phíphí dịchdịch vụvụ chuyênchuyên mônmôn; ; PhíPhí
thẩmthẩm địnhđịnh, , tưtư vấnvấn, , dựdự toántoán vàvà pháppháp lýlý; Chi ; Chi phíphí
GPMB;LãiGPMB;Lãi vay;Cácvay;Các chi chi phíphí bảobảo hiểmhiểm rủirủi roro vàvà phíphí
xâyxây dựngdựng; ; CácCác chi chi phíphí vậnvận hànhhành từtừ khikhi hoànhoàn thànhthành
côngcông trìnhtrình đếnđến thờithời điểmđiểm côngcông trìnhtrình đạtđạt đượcđược mứcmức
chiếmchiếm hữuhữu ổnổn địnhđịnh; ; ĐầuĐầu tưtư bổbổ sung sung theotheo yêuyêu cầucầu củacủa
củacủa ngườingười thuêthuê hoặchoặc tiềntiền hoahoa hồnghồng củacủa hợphợp đồngđồng chocho
thuêthuê; Chi ; Chi phíphí marketing, marketing, phíphí môimôi giớigiới; Chi ; Chi phíphí quảnquản lýlý
hànhhành chínhchính củacủa ngườingười phátphát triểntriển; ; CácCác chi chi phíphí thaythay đổiđổi
quyềnquyền pháppháp lýlý vềvề tàitài sảnsản
4.2 4.2 CácCác loạiloại chi chi phíphí vàvà lợilợi nhuậnnhuận

LợiLợi nhuậnnhuận củacủa ngườingười đầuđầu tưtư đượcđược dẫndẫn xuấtxuất từtừ thịthị
trườngtrường: : làlà chênhchênh lệchlệch giữagiữa giágiá trịtrị thịthị trườngtrường vàvà tổngtổng
chi chi phíphí phátphát triểntriển, chi , chi phíphí marketing marketing củacủa BĐS BĐS sausau khikhi
hoànhoàn thànhthành vàvà đạtđạt mứcmức chiếmchiếm hữuhữu ổnổn địnhđịnh
LợiLợi nhuậnnhuận củacủa ngườingười phátphát triểntriển đượcđược cộngcộng vớivới chi chi phíphí
trựctrực tiếptiếp vàvà chi chi phíphí giángián tiếptiếp đểđể tt
ínhính chi chi phph
íí thaythay thếthế/ /

chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình (chi (chi phíphí phátphát triểntriển côngcông
trìnhtrình).).
PhụPhụ thuộcthuộc vàovào điềuđiều kiệnkiện thịthị trườngtrường, , lợilợi nhuậnnhuận củacủa ngườingười
phátphát triểntriển cócó thểthể đượcđược ướcước lượnglượng theotheo % % củacủa chi chi phíphí
trựctrực tiếptiếp hoặchoặc chi chi phíphí trựctrực tiếptiếp vàvà giángián tiếptiếp, , hoặchoặc chi chi
phíphí trựctrực tiếptiếp, , giángián tiếptiếp vàvà giágiá trịtrị củacủa địađịa điểmđiểm
4.3 4.3 CácCác phươngphương pháppháp xácxác địnhđịnh chi chi phíphí

Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánhPhương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh::
Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi phí trên mỗi Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi phí trên mỗi
đơn vị diện tích (đ/mđơn vị diện tích (đ/m
22
) bằng cách khai thác số liệu sẵn có ) bằng cách khai thác số liệu sẵn có
trên thị trường của các công trình tương tự công trình cần trên thị trường của các công trình tương tự công trình cần
định giá, thực hiện điều chỉnh theo điều kiện thị trường và định giá, thực hiện điều chỉnh theo điều kiện thị trường và
các khác biệt vật lý cụ thể.các khác biệt vật lý cụ thể.
Để ước lượng chính xác theo phương pháp đơn vị so sánh Để ước lượng chính xác theo phương pháp đơn vị so sánh
người định giá nên tính chi phí đơn vị từ các công trình người định giá nên tính chi phí đơn vị từ các công trình
tương tự hoặc điều chỉnh số liệu chi phí đơn vị chuẩn để tương tự hoặc điều chỉnh số liệu chi phí đơn vị chuẩn để
phản ánh sự khác biệt về kích thước, hình thể, nội thất, thiết phản ánh sự khác biệt về kích thước, hình thể, nội thất, thiết
bị. bị.
Chi phí đơn vị áp dụng cần phản ánh được bất cứ thay đổi nào Chi phí đơn vị áp dụng cần phản ánh được bất cứ thay đổi nào
về các mức chi phí giữa ngày đơn vị chuẩn được đưa ra và về các mức chi phí giữa ngày đơn vị chuẩn được đưa ra và
ngày định giá có hiệu lựcngày định giá có hiệu lực
4.3 4.3 CácCác phươngphương pháppháp xácxác địnhđịnh chi chi phíphí

PhươngPhương pháppháp chi chi phíphí mỗimỗi đơnđơn vịvị xâyxây dựngdựng theotheo cấucấu
thànhthành: : ĐượcĐược ápáp dụngdụng chi chi phíphí đơnđơn vịvị chocho sốsố lượnglượng củacủa cáccác
bộbộ phậnphận cấucấu thànhthành trongtrong cấucấu trúctrúc hoặchoặc chocho độđộ dàidài, , chocho
dịêndịên tíchtích hoặchoặc khốikhối lượnglượng củacủa nhữngnhững bộbộ phậnphận cấucấu thànhthành

nàynày

PhươngPhương pháppháp khảokhảo sátsát sốsố lượng:lượng:LàLà việcviệc tínhtính sốsố lượnglượng vàvà
chấtchất lượnglượng củacủa tấttất cảcả cáccác vậtvật liệuliệu đãđã đượcđược sửsử dụngdụng, , sốsố
lượnglượng tấttất cảcả cáccác loạiloại laolao độngđộng theotheo ngạchngạch bậcbậc vàvà theotheo sốsố
giờgiờ cầncần thiếtthiết sửsử dụngdụng trongtrong xâyxây dựngdựng côngcông trìnhtrình. . SauSau đóđó
cộngcộng tổngtổng chi chi phíphí laolao độngđộng vàvà vậtvật liệuliệu vớivới cáccác chi chi phíphí dựdự
phòngphòng, chi , chi phíphí quảnquản lýlý vàvà lợilợi nhuậnnhuận củacủa nhànhà thầuthầu, , củacủa
ngườingười đầuđầu tưtư… … đểđể đượcđược tổngtổng chi chi phíphí thaythay thếthế hoặchoặc chi chi phíphí
táitái tạotạo côngcông trìnhtrình
5. Tính giảm giá tích lũy5. Tính giảm giá tích lũy
5.1 5.1 KháiKhái niệmniệm vàvà nguyênnguyên nhânnhân giảmgiảm giágiá tíchtích
lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình

KháiKhái niệm:Giảmniệm:Giảm giágiá tíchtích lũylũy làlà phầnphần mấtmất mátmát
giágiá trịtrị vìvì bấtbất cứcứ lýlý do do nàonào tạotạo nênnên sựsự kháckhác biệtbiệt
giữagiữa chi chi phíphí thaythay thếthế/ chi / chi phíphí táitái tạotạo củacủa mộtmột
BĐS so BĐS so vớivới giágiá trịtrị thịthị trườngtrường củacủa BĐS BĐS tươngtương
tựtự tạitại thờithời điểmđiểm địnhđịnh giágiá
CácCác nguyênnguyên nhânnhân giảmgiảm giágiá::

SựSự giảmgiảm giágiá tựtự nhiênnhiên

LỗiLỗi thờithời chứcchức năngnăng

LỗiLỗi thờithời bênbên ngoàingoài
5.2 5.2 TuổiTuổi củacủa côngcông trìnhtrình

Tuổi kinh tế của công trìnhTuổi kinh tế của công trình


Tuổi sử dụng của công trìnhTuổi sử dụng của công trình

Tuổi thực tế của công trìnhTuổi thực tế của công trình

Tuổi hiệu quả của công trìnhTuổi hiệu quả của công trình

Tuổi kinh tế còn lại của công trìnhTuổi kinh tế còn lại của công trình

Tuổi sử dụng còn lại của công trìnhTuổi sử dụng còn lại của công trình
5.2 5.2 TuổiTuổi củacủa côngcông trìnhtrình
VíVí dụdụ 11: : VềVề xácxác địnhđịnh tuổituổi côngcông trìnhtrình::
MộtMột côngcông trìnhtrình xâyxây dựngdựng nămnăm 2000. Theo 2000. Theo tiêutiêu chuẩnchuẩn kỹkỹ thuậtthuật
côngcông trìnhtrình sẽsẽ tồntồn tạitại 50 50 nămnăm. . GiáGiá trịtrị côngcông trìnhtrình đóngđóng gópgóp chungchung
vàovào giágiá trịtrị BĐS BĐS sẽsẽ giảmgiảm dầndần, , ướcước tínhtính đếnđến nămnăm 2047 2047 giágiá trịtrị
côngcông trìnhtrình sẽsẽ bằngbằng 0 0 đồngđồng
NămNăm 2005 2005 ngôingôi nhànhà đượcđược nângnâng cấpcấp nênnên tuổituổi thọthọ kinhkinh tếtế củacủa nónó
kéokéo dàidài thêmthêm 5 5 nămnăm nữanữa
NămNăm 2011 2011 tiếntiến hànhhành địnhđịnh giágiá
BàiBài giảigiải::
TuổiTuổi sửsử dụngdụng củacủa côngcông trìnhtrình làlà 50 50 nămnăm
TuổiTuổi kinhkinh tếtế củacủa côngcông trìnhtrình= 2047= 2047 2000= 47 2000= 47 nămnăm

TuổiTuổi thựcthực tếtế củacủa côngcông trìnhtrình= 2011= 2011 2000= 11 2000= 11 nămnăm
TuổiTuổi hiệuhiệu quảquả củacủa côngcông trìnhtrình= 11 = 11 nămnăm –– 5 5 nămnăm = 6 = 6 nămnăm

TuổiTuổi kinhkinh tếtế còncòn lạilại củacủa côngcông trìnhtrình= 47 = 47 nămnăm –– 6 6 nămnăm =41 =41 nămnăm
5.3 5.3 CácCác phươngphương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy
củacủa côngcông trìnhtrình
5.3.1.5.3.1. PhươngPhương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá rútrút rara từtừ thịthị trườngtrường
PhươngPhương pháppháp nàynày tínhtính tổngtổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình do do

tấttất cảcả cáccác nguyênnguyên nhânnhân
CácCác bướcbước thựcthực hiệnhiện::
B1:Điều B1:Điều tratra xácxác địnhđịnh đúngđúng cáccác BĐS BĐS đượcđược bánbán cócó thểthể so so sánhsánh
đượcđược vớivới BĐS BĐS mụcmục tiêutiêu vềvề sốsố lượnglượng vàvà chủngchủng loạiloại củacủa cáccác
haohao mònmòn, , giảmgiảm giágiá
B2: B2: ThựcThực hiệnhiện điềuđiều chỉnhchỉnh đốiđối vớivới 1 1 sốsố yếuyếu tốtố nhấtnhất địnhđịnh nhưnhư
quyềnquyền lợilợi, , điềuđiều kiệnkiện thanhthanh toántoán vàvà điềuđiều kiệnkiện bánbán củacủa cáccác so so
sánhsánh đểđể nhậnnhận đượcđược giágiá bánbán đãđã điềuđiều chỉnhchỉnh
B3: B3: ƯớcƯớc lượnglượng cáccác haohao mònmòn cócó thểthể thaythay thếthế đượcđược củacủa cáccác yếuyếu
tốtố cầncần bảobảo dưỡngdưỡng vàvà lỗilỗi thờithời chứcchức nằngnằng cócó thểthể sửasửa chữachữa
đượcđược. .
5.3.1.5.3.1. PhươngPhương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá rútrút rara
từtừ thịthị trườngtrường ((tiếptiếp theotheo))
B4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã điều chỉnh của các B4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã điều chỉnh của các
BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận được chi phí công BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận được chi phí công
trình đã giảm giátrình đã giảm giá
B5: Ước lượng chi phí thay thế/ chi phí tái tạo công trình đối B5: Ước lượng chi phí thay thế/ chi phí tái tạo công trình đối
với mỗi so sánh tại thời điểm bán.với mỗi so sánh tại thời điểm bán.
B6: Trừ chi phí đã giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế B6: Trừ chi phí đã giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế
công trình để nhận được tổng giảm giá tích lũy. Nếu không công trình để nhận được tổng giảm giá tích lũy. Nếu không
có điều chỉnh gì cho các yếu tố có thể sửa chữa được thì có điều chỉnh gì cho các yếu tố có thể sửa chữa được thì
tổng giảm giá tích lũy được rút ra bao gồm giảm giá do tất tổng giảm giá tích lũy được rút ra bao gồm giảm giá do tất
cả các nguyên nhân. Nếu điều chỉnh thì tổng giảm giá rút ra cả các nguyên nhân. Nếu điều chỉnh thì tổng giảm giá rút ra
chỉ bao gồm phần giảm giá của những yếu tố không thể sửa chỉ bao gồm phần giảm giá của những yếu tố không thể sửa
chữa đượcchữa được
5.3.1.5.3.1. PhươngPhương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá rútrút rara
từtừ thịthị trườngtrường ((tiếptiếp theotheo))
B7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành %B7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành % tỷ lệ giảm tỷ lệ giảm
giá toàn bộ bằng cách chia tổng giảm giá tích lũy cho giá toàn bộ bằng cách chia tổng giảm giá tích lũy cho
chi phí thay thế công trình. Nếu tuổi công trình so sánh chi phí thay thế công trình. Nếu tuổi công trình so sánh

tương đương với công trình mục tiêu thì tiến hành hòa tương đương với công trình mục tiêu thì tiến hành hòa
hợp các tỷ lệ giảm giá tích lũy toàn bộ của các công hợp các tỷ lệ giảm giá tích lũy toàn bộ của các công
trình so sánh. Sử dụng tỷ lệ này để tính tổng giảm giá trình so sánh. Sử dụng tỷ lệ này để tính tổng giảm giá
tích lũy của BĐS mục tiêu.tích lũy của BĐS mục tiêu.
B8: Nếu các BĐS so sánh có sự khác biệt về tuổi, về vị B8: Nếu các BĐS so sánh có sự khác biệt về tuổi, về vị
trí và mức độ bảo dưỡng thì cần tính tỷ lệ giảm giá trí và mức độ bảo dưỡng thì cần tính tỷ lệ giảm giá
hàng năm. Sau đó thực hiện hòa hợp tỷ lệ giảm giá hàng năm. Sau đó thực hiện hòa hợp tỷ lệ giảm giá
hàng năm của các BĐS so sánh để nhận được tỷ lệ hàng năm của các BĐS so sánh để nhận được tỷ lệ
giảm giá áp dụng cho BĐS mục tiêugiảm giá áp dụng cho BĐS mục tiêu
VíVí dụdụ 2:2:Xác Xác địnhđịnh tỷtỷ lệlệ giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình, ,
biếtbiết rằngrằng tuổituổi theotheo thờithời giangian làlà 13 13 nămnăm. . CóCó cáccác thôngthông tin tin
củacủa cáccác so so sánhsánh nhưnhư sausau ĐV ĐV tínhtính: : tr.đtr.đ
SS1SS1 SS2SS2 SS3SS3
1.Gía bán BĐS1.Gía bán BĐS 12001200 15001500 14001400
2.Giá trị đất2.Giá trị đất 900900 11001100 12001200
3.Giá trị công trình hiện tại (=13.Giá trị công trình hiện tại (=1 2)2) 300300 400400 200200
4. Chi phí thay thế công trình4. Chi phí thay thế công trình 400400 650650 600600
5. Tổng giảm giá công trình(=45. Tổng giảm giá công trình(=4 3)3) 100100 250250 400400
6. Tỷ lệ giảm giá toàn bộ (=5/4*100)6. Tỷ lệ giảm giá toàn bộ (=5/4*100) 25%25% 38,46%38,46% 66,6%66,6%
7.Tuổi công trình, năm7.Tuổi công trình, năm 1010 1212 17 17
8. Tỷ lệ giảm giá hàng năm8. Tỷ lệ giảm giá hàng năm 2,5%2,5% 3,205%3,205% 3,91%3,91%
Gán trọng sốGán trọng số 22 33 11
VíVí dụdụ 2(2(tiếptiếp theotheo))
Tỷ lệ giảm giá hàng năm của BĐS mục tiêuTỷ lệ giảm giá hàng năm của BĐS mục tiêu
{(2,5%x2)+(3,205% x3)+(3,91% x1)}: 6 {(2,5%x2)+(3,205% x3)+(3,91% x1)}: 6
=3,087%=3,087%
Tỷ lệ giảm giá toàn bộ của BĐS mục tiêuTỷ lệ giảm giá toàn bộ của BĐS mục tiêu
3,087% x13 năm= 40,13%3,087% x13 năm= 40,13%
Tuổi kinh tế của công trình mục tiêuTuổi kinh tế của công trình mục tiêu
100/3,087=32,39 năm, làm tròn là 32 năm100/3,087=32,39 năm, làm tròn là 32 năm

5.3 5.3 CácCác phươngphương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy
củacủa côngcông trìnhtrình
5.3.2. 5.3.2. PhươngPhương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá theotheo tuổituổi côngcông trìnhtrình
TổngTổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa CT= CT= TuổiTuổi hiệuhiệu quảquả/ / tuổituổi kinhkinh tếtế củacủa côngcông
trìnhtrình x chi x chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình hoặchoặc chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình
CácCác bướcbước thựcthực hiệnhiện::
B1: B1: XácXác địnhđịnh tổngtổng sốsố tuổituổi kinhkinh tếtế củacủa côngcông trìnhtrình tươngtương tựtự côngcông trìnhtrình mụcmục
tiêutiêu trêntrên thịthị trườngtrường vàvà ướcước lượnglượng tuổituổi hiệuhiệu quảquả củacủa côngcông trìnhtrình mụcmục
tiêutiêu
B2: B2: ChiaChia tuổituổi hiệuhiệu quảquả củacủa BĐS BĐS mụcmục tiêutiêu chocho tổngtổng sốsố tuổituổi kinhkinh tếtế củacủa
côngcông trìnhtrình tươngtương tựtự. . TỷTỷ sốsố nàynày đượcđược ápáp dụngdụng chocho chi chi phíphí thaythay thếthế hoặchoặc
chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình đểđể ướcước lượnglượng tổngtổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa côngcông
trìnhtrình
B3: B3: TrừTrừ tổngtổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình rara khỏikhỏi chi chi phíphí thaythay thếthế
côngcông trìnhtrình hoặchoặc chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình sẽsẽ nhậnnhận đượcđược ướcước lượnglượng giágiá
trịtrị củacủa côngcông trìnhtrình cầncần địnhđịnh giágiá
5.3.2. 5.3.2. PhươngPhương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá theotheo tuổituổi côngcông trìnhtrình
((tiếptiếp theotheo))
VíVí dụdụ 3: 3: MộtMột doanhdoanh nghiệpnghiệp đượcđược giaogiao quyềnquyền sửsử dụngdụng 1 1 lôlô đấtđất 1000m1000m
22
vàvà nhànhà xưởngxưởng 500m500m
22
, , sửsử dụngdụng sảnsản xuấtxuất đãđã đượcđược 5 5 nămnăm. . CầnCần địnhđịnh giágiá
chocho báobáo cáocáo tàitài chínhchính. . BiếtBiết rằngrằng chi chi phíphí hiệnhiện hànhhành xâyxây dựngdựng nhànhà
xưởngxưởng làlà 500.000đ/m500.000đ/m
22
vàvà tuổituổi kinhkinh tếtế củacủa nhànhà xưởngxưởng làlà 20 20 nămnăm
BàiBài giảigiải::
GiáGiá trịtrị củacủa đấtđất: : 1000m1000m
2 2

x 1,6 x 1,6 tr.đtr.đ/ m/ m
22
= 1600 = 1600 tr.đtr.đ
((mứcmức giágiá theotheo giágiá thịthị trtrườngường tạitại địađịa phươngphương))
Chi Chi phíphí hiệnhiện hànhhành xâyxây dựngdựng nhànhà xưởngxưởng
500m2 x 500.000đ/m500m2 x 500.000đ/m
22
=250tr.đ=250tr.đ
TổngTổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa nhànhà xưởngxưởng
(5/20 x100%)x 250 (5/20 x100%)x 250 tr.đtr.đ = 62,5 = 62,5 tr.đtr.đ
Chi Chi phíphí côngcông trìnhtrình đãđã giảmgiảm giágiá
250 250 tr.đtr.đ –– 62,5 62,5 tr.đtr.đ = 187,5 = 187,5 tr.đtr.đ
GiáGiá trịtrị BĐS :BĐS : 1600 1600 tr.đtr.đ + 187,5 + 187,5 tr.đtr.đ = 1787,5 = 1787,5 tr.đtr.đ
5.3 5.3 CácCác phươngphương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy
củacủa côngcông trìnhtrình
CácCác hạnhạn chếchế củacủa phươngphương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá theotheo tuổituổi côngcông
trìnhtrình vàvà phươngphương pháppháp thịthị trườngtrường

PhươngPhương pháppháp nàynày đãđã đưađưa rara giảgiả thiếtthiết khấukhấu haohao củacủa côngcông trìnhtrình
theotheo đườngđường thẳngthẳng hay hay làlà khấukhấu haohao đềuđều
KhôngKhông xácxác địnhđịnh haohao mònmòn củacủa cáccác bộbộ phậnphận cấucấu thànhthành kháckhác
nhaunhau củacủa côngcông trìnhtrình, do , do đóđó khôngkhông phânphân biệtbiệt nguyênnguyên nhânnhân
giảmgiảm giágiá
KhôngKhông phânphân biệtbiệt haohao mònmòn vậtvật lýlý củacủa cáccác yếuyếu tốtố cócó tuổituổi thọthọ
ngắnngắn vàvà tuổituổi thọthọ dàidài
DựaDựa trêntrên tỷtỷ sốsố tuổituổi củacủa côngcông trìnhtrình màmà tuổituổi kinhkinh tếtế củacủa côngcông
trìnhtrình liênliên quanquan đếnđến tươngtương lailai nênnên khókhó xácxác địnhđịnh
5.3 5.3 CácCác phươngphương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá
tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình
5.3.3. 5.3.3. PhươngPhương pháppháp kỹkỹ thuậtthuật: :

ĐượcĐược sửsử dụngdụng trongtrong phânphân tíchtích cơcơ cấucấu qua qua điềuđiều
tratra thuthu thậpthập thôngthông tin, tin, tàitài liệuliệu đểđể tínhtính toántoán phầnphần
giảmgiảm giágiá củacủa côngcông trìnhtrình
CácCác nguyênnguyên nhânnhân giảmgiảm giágiá đượcđược phânphân loạiloại::
CóCó thểthể sửasửa chữachữa đượcđược
KhôngKhông thểthể sửasửa chữachữa đượcđược
5.3 5.3 CácCác phươngphương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá
tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình
CácCác bướcbước thựcthực hiệnhiện
::
B1: B1: TínhTính toántoán cáccác yếuyếu tốtố bịbị haohao mònmòn vậtvật lýlý bằngbằng cáccác kỹkỹ thuậtthuật
phùphù hợphợp, , sausau đóđó cộngcộng tấttất cảcả cáccác haohao mònmòn vậtvật lýlý đểđể đượcđược tổngtổng
giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy do do haohao mònmòn vậtvật lýlý ((
haohao mònmòn tựtự nhiênnhiên))
B2: B2: TínhTính tổngtổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy do do lỗilỗi thờithời chứcchức năngnăng củacủa tấttất
cảcả cáccác yếuyếu tốtố
B3: B3: TínhTính tổngtổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy do do lỗilỗi thờithời bênbên ngoàingoài bằngbằng kỹkỹ
thuậtthuật so so sánhsánh theotheo cặpcặp hoặchoặc vốnvốn hóahóa phầnphần thấtthất thuthu tiềntiền thuêthuê. .
PhânPhân bổbổ lỗilỗi thờithời bênbên ngoàingoài chocho địađịa điểmđiểm vàvà côngcông trìnhtrình
LưuLưu ý: ý: KhiKhi tínhtính giảmgiảm giágiá do do từngtừng nguyênnguyên nhânnhân cầncần ướcước tínhtính
chi chi phíphí thaythay thếthế chocho nhữngnhững yếuyếu tốtố cócó thểthể sửasửa chữachữa đượcđược vàvà
tínhtính giảmgiảm giágiá chocho nhữngnhững yếuyếu tốtố khôngkhông thểthể sửasửa chữachữa đượcđược
B4: B4: CộngCộng phầnphần giảmgiảm giágiá do do tấttất cảcả cáccác nguyênnguyên nhânnhân sẽsẽ đượcđược
tổngtổng sốsố giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình
5.3 5.3 CácCác phươngphương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá
tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình
5.3.3. 5.3.3. PhươngPhương pháppháp kỹkỹ thuậtthuật ((tiếptiếp theotheo))
LấyLấy chi chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình tổngtổng giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy
củacủa côngcông trìnhtrình = chi = chi phíphí côngcông trìnhtrình đãđã giảmgiảm giágiá
GiáGiá trịtrị BĐS = Chi BĐS = Chi phíphí côngcông trìnhtrình đãđã giảmgiảm giágiá + + giágiá trịtrị

đấtđất + + giágiá trịtrị cảicải tạotạo củacủa cáccác côngcông trìnhtrình phụphụ trêntrên địađịa
điểmđiểm
5.3.3. 5.3.3. PhươngPhương pháppháp kỹkỹ thuậtthuật ((tiếptiếp theotheo))

ƯớcƯớc tínhtính haohao mònmòn tựtự nhiênnhiên cócó thểthể ápáp dụngdụng theotheo cáccác cáchcách sausau::

CáchCách 11: : XácXác địnhđịnh tỷtỷ lệlệ haohao mònmòn theotheo phươngphương pháppháp thịthị trườngtrường ((chiếtchiết
trừtrừ).).

CáchCách 22:: CănCăn cứcứ vàovào tuổituổi hiệuhiệu quảquả vàvà tuổituổi kinhkinh tếtế củacủa côngcông trìnhtrình
LưuLưu ý: ý: SửSử dụngdụng cáchcách 1 1 vàvà 2 2 khikhi côngcông trìnhtrình BĐSBĐS khôngkhông cócó lỗilỗi thờithời chứcchức
năngnăng vàvà lỗilỗi thờithời bênbên ngoàingoài

CáchCách 33: : CănCăn cứcứ vàovào tỷtỷ lệlệ hưhư hỏnghỏng ((hoặchoặc tỷtỷ lệlệ chấtchất lượnglượng còncòn lạilại) ) củacủa
cáccác kếtkết cấucấu chủchủ yếuyếu theotheo côngcông thứcthức sausau::
H= (H= (∑∑
nn
ii=1=1
HH
ki ki
x x TT
kiki
)/∑)/∑
nn
ii=1=1
TT
ki ki
HH TTỷỷ lệlệ haohao mònmòn củacủa côngcông trìnhtrình xâyxây dựngdựng
HH
kiki

ttỷỷ lệlệ haohao mònmòn củacủa kếtkết cấucấu thứthứ ii
TT
kiki
TTỷỷ trọngtrọng củacủa kếtkết cấucấu chínhchính thứthứ ii trongtrong tổngtổng giágiá trịtrị côngcông trìnhtrình
n n ssốố lượnglượng kếtkết cấucấu chínhchính củacủa côngcông trìnhtrình
5.3.3. 5.3.3.
PhươngPhương
pháppháp
kỹkỹ
thuậtthuật
((
tiếptiếp
theotheo
))
VíVí dụdụ 4:4: XácXác địnhđịnh tỷtỷ lệlệ giágiá trịtrị còncòn lạilại củacủa 1CTXD 5 1CTXD 5 nămnăm tuổituổi
TTTT KC chínhKC chính TLCL còn TLCL còn
lại,%lại,%
TL đóng góp TL đóng góp
vào GT CT,%vào GT CT,%
TLCL còn lại TLCL còn lại
của KC chính,%của KC chính,%
11 MóngMóng 9595 2020 19,019,0
22 Cột, dầmCột, dầm 9595 1010 9,59,5
33 TườngTường 8080 1010 8,08,0
44 Nền, sànNền, sàn 8585 55 4,254,25
55 TrầnTrần 9090 22 1,81,8
66 Cầu thangCầu thang 8585 33 1,71,7
77 MáiMái 8080 55 4,04,0
88 Hệ thống cửaHệ thống cửa 9090 22 1,81,8
TổngTổng 5757 50,0550,05