GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - HỒ THỊ LÂM TRÀ

i
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU i
CHƢƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 1
1. ĐẤT ĐAI 1
1.1. Khái niệm 1
1.2. Đặc trƣng 1
2. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 2
2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai 2
2.2. Yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai 2
2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến sự hình thành thị trƣờng đất đai 3
2.4. Vai trò của thị trƣờng đất đai 4
3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 4
3.1. Thị trƣờng đất đai thế giới 4
3.2. Thị trƣờng đất đai Việt Nam 6
4. ĐẶC TRƢNG CỦA THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 11
4.1. Đặc trƣng chung của thị trƣờng đất đai 11
4.2. Đặc điểm của thị trƣờng đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 13
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 1 15
CHƢƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 16
1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT 16
2. ĐẶC TRƢNG CỦA GIÁ ĐẤT 17
2.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả 17
2.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành 17
2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai 17
2.3. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định 18
2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt 18
2.6. Giá đất không giống nhau về hiện tƣợng khấu hao 18
2.7. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng 18

3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 18
3.1. Nhân tố thông thƣờng 19
3.2. Nhân tố khu vực 22
3.3. Nhân tố cá biệt 23
4. PHÂN LOẠI GIÁ ĐẤT 24
4.1. Giá thị trƣờng 24
4.2. Giá quy định của Nhà nƣớc 28
5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 32
5.1. Địa tô 32
5.2. Lãi xuất ngân hàng 34
5.3. Quan hệ cung cầu 36
BÀI TẬP CHƢƠNG 2 41
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 2 42
CHƢƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43
1. ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43
1.1. Khái niệm 43
1.2. Vai trò của định giá đất 44
1.3. Công tác định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới 45
1.4. Công tác định giá đất ở Việt Nam 50


ii
2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 51
2.1. Giá trị của thông tin trong định giá 51
2.2. Phƣơng pháp xác định thông tin 52
3. NHỮNG ĐẶC TRƢNG VỀ MUA BÁN ĐẤT ĐAI 52
3.1. Đề nghị và lựa chọn của ngƣời bán và ngƣời mua 52
3.2. Phân tích và so sánh trong mua và bán 53
3.3. Quá trình đàm phán trong mua và bán 54
3.4. Mua bán trong tình huống đặc biệt 55

4. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 55
4.1. Nguyên tắc thay thế 55
4.2. Nguyên tắc thu lợi 56
4.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 57
4.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần 57
4.4. Nguyên tắc cạnh tranh 57
4.6. Nguyên tắc đóng góp 58
4.7. Nguyên tắc biến động 58
4.8. Nguyên tắc hòa hợp 58
4.9. Nguyên tắc ƣu tiên cho đất đai 59
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 3 59
CHƢƠNG IV: PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 60
1. PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP 60
1.1. Khái quát về phƣơng pháp thu nhập 60
1.2. Trình tự và phƣơng pháp định giá theo phƣơng pháp thu nhập 62
1.3. Ứng dụng phƣơng pháp thu nhập để xác định giá đất 65
2. PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 66
2.1. Khái quát về phƣơng pháp so sánh trực tiếp 66
2.2. Trình tự định giá theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp 71
2.3. Ứng dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất 77
3. PHƢƠNG PHÁP THẶNG DƢ 79
3.1. Khái quát về phƣơng pháp thặng dƣ 79
3.2. Trình tự định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ 82
3.3. Ứng dụng của định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ 85
4. PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ 86
4.1. Khái quát phƣơng pháp chi phí 86
4.2. Trình tự tiến hành phƣơng pháp chi phí 88
4.3. Các phƣơng pháp xác định chi phí 88
4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phƣơng pháp đo giảm giá tích luỹ 90
4.5. Úng dụng định giá bằng phƣơng pháp chi phí 92

5. PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY 92
5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản 92
5.2. Phƣơng pháp phân tích hồi qui. 93
5.3. Mô hình hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả 93
BÀI TẬP CHƢƠNG 4 95
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 4 96
CHƢƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 97
1. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP 97
1.1. Khung giá quy định 97
1.2. Xác định vùng đất hạng đất 99
1.3. Định giá cho từng hạng đất 104


iii
1.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội 106
2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 108
2.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn 108
2.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị 116
2.3. Xác định giá đất ở đô thị 125
2.4. Một số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị 126
3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 129
3.1. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng. 129
3.2. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ƣơng. 129
BÀI TẬP CHƢƠNG 5 130
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 5 131
TÀI LIỆU THAM KHẢO 132


i

MỞ ĐẦU

Giáo trình Định giá đất đƣợc biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai,
nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trƣờng đất đai, giá
đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trƣờng theo định
hƣớng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phƣơng pháp định giá cơ bản đang đƣợc áp
dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phƣơng pháp đó để xác định giá đất trong
hoàn cảnh thực tế ở nƣớc ta.
Giáo trình "Định giá đất" đƣợc biên soạn theo đề cƣơng chƣơng trình khung đào
tạo ngành quản lý đất đai đã đƣợc Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt.
Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi
trƣờng trƣờng Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên.
Nội dung của giáo trình gồm 5 chƣơng:
- Chƣơng 1: Đất đai và thị trƣờng đất đai;
- Chƣơng 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất;
- Chƣơng 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất;
- Chƣơng 4: Phƣơng pháp định giá đất;
- Chƣơng 5: Định giá đất ở Việt Nam.
Trong đó chƣơng 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chƣơng 3 và 4 do
do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn.
Những kiến thức mà sinh viên phải nắm đƣợc khi học môn học Định giá đất là đất
đai, giá đất, thị trƣờng đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu đƣợc đặc tính
đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trƣờng đất đai. Về giá
đất học sinh phải nắm đƣợc khái niệm, đặc trƣng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh
hƣởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm đƣợc
các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá
đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trƣờng đất đai Ngoài ra trƣớc khi
hiểu và nắm đƣợc phƣơng pháp xác định giá đất theo khung giá đất và xác định giá đất tại
các địa phƣơng ở Việt Nam hiện nay, sinh viên phải hiểu và biết cách vận dụng các
phƣơng pháp định giá đất phổ biến và thông dụng đƣợc áp dụng ở nhiều nƣớc trên thế giới.

Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên
quan đến giá đất, thị trƣờng đất đai, phƣơng pháp định giá đất ở các tài liệu sau:
1. Bộ Tài chính (2004) Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004,
Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
3. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp.
4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phƣơng
pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc).
5. Đoàn Văn Trƣờng (2000), Các phƣơng pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà
xuất bản khoa học và kỹ thuật.
7. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in
Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists.


ii
Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhƣng khó tránh khỏi những
thiếu sót. Tác giả rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng
để giáo trình tiếp tục đƣợc hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo.

Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005



TS. Hồ Thị Lam Trà


1
CHƢƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI

Chƣơng I đƣợc tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu
biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trƣớc khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và
phƣơng pháp xác định giá đất. Nội dung của chƣơng 1 gồm:
- Đất đai (khái niệm và đặc trƣng);
- Thị trƣờng đất đai (khái niệm, yếu tố cấu thành, các nhân tố ảnh hƣởng và vai trò) ;
- Các khu vực của thị trƣờng đất đai (thế giới và Việt Nam);
- Đặc trƣng của thị trƣờng đất đai.
Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm đƣợc các nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiến
thức vận dụng trong các chƣơng tiếp theo.

1. ĐẤT ĐAI
1.1. Khái niệm
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và
mặt nƣớc trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất
còn bao gồm cả tài nguyên dƣới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dƣới đất không do lao
động và con ngƣời làm ra, tức là bao gồm nƣớc mặt đất và nƣớc ngầm, thổ nhƣỡng, thực vật và
động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện
khối lƣợng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một ngƣời có thể chiếm đối với đất. Nó có thể
bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng nhƣ những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một
nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng
sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng
đƣợc coi là một dạng tài sản trong phƣơng thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đất đai là tài
sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản nhƣ: đáp ứng đƣợc nhu cầu nào đó của con ngƣời
tức là có giá trị sử dụng; con ngƣời có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tƣợng trao đổi mua
bán (tức là có tham gia vào giao lƣu dân sự) nhƣng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng
hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trƣờng không những chỉ phản ánh bản thân

giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai.
Đồng thời đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm
ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa
mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên
cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một
cách hợp lí thì giá trị của đất (đã đƣợc khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu
hƣớng tăng lên. Khác với các tài sản thông thƣờng khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không
phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà ngày càng có xu hƣớng tăng lên.
1.2. Đặc trƣng
1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy
định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các
nhân tố cá biệt nhƣ nham thạch, thổ nhƣỡng, thực bì của đất đai có thể biến đổi, nhƣng đất đai
đƣợc hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định
của vị trí đất đai, yêu cầu con ngƣời sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về
vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
2. Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến.


2
Hoạt động của loài ngƣời có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhƣng không
thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con ngƣời. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu
cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục
đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị
hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng
cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trƣờng là
cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trƣờng đất đai phụ thuộc vào rất
nhiều yếu tố, đặc biệt nó đƣợc quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nƣớc
với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.
3. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng
và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp

có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng
và bảo vệ hợp lý đất đai.
4. Chất lƣợng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhƣỡng, thực bì,
nƣớc ) và điều kiện khí hậu tƣơng ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lƣợng mƣa ) tồn tại tính khác nhau
lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lƣợng
và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền
đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lƣợng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả
sử dụng cao nhất. Nhƣ vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con ngƣời biết cách sử
dụng hợp lý, thì chất lƣợng của đất đƣợc nâng lên không ngừng.
2. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI
2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai
Một thị trƣờng là tập hợp những ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến
khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trƣờng là nơi trao đổi hàng hoá
đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngƣời với ngƣời, liên kết với nhau thông qua
trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tƣợng kinh tế đƣợc phản ánh
thông qua trao đổi và lƣu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa ngƣời
với ngƣời để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không
gian trao đổi hàng hoá.
Thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai có thể
đƣợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng đất đai là tổng hòa các mối
quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian
nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng,
kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN nhƣ ở
nƣớc ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại
diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trƣờng chuyển quyền sở hữu đất đai ở nƣớc ta, chủ thể lƣu
thông trên thị trƣờng đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
2.2. Yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai
Một thị trƣờng đƣợc cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:
- Chủ thể thị trƣờng: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền

quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham
gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, chủ thể
thị trƣờng bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
- Khách thể thị trƣờng: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình đƣợc trao đổi thông qua thị
trƣờng, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tƣơng lai.
- Giới trung gian thị trƣờng: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các
chủ thể thị trƣờng. Giới trung gian thị trƣờng bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những ngƣời
sản xuất, giữa những ngƣời tiêu dùng, giữa những ngƣời sản xuất và tiêu dùng, giữa những ngƣời


3
sản xuất cùng loại, giữa những ngƣời tiêu dùng cùng loại và ngƣời tiêu dùng khác loại. Trong nền
kinh tế thị trƣờng, thông tin thị trƣờng, ngƣời trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tƣ
vấn đều là giới trung gian thị trƣờng.
Đối với thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch về đất đai, đất đai lƣu
thông trên thị trƣờng chủ yếu là đất đai đã đƣợc khai thác sử dụng. Ở nƣớc ta không tồn tại thị
trƣờng chuyển quyền sở hữu đất đai do vậy trong các yếu tố cấu thành nên thị trƣờng đất đai có
điểm khác biệt quan trọng đó là: chủ thể thị trƣờng. Lƣu thông trên thị trƣờng đất đai ở Việt Nam
mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất, nhƣ vậy trong giao dịch của thị trƣờng đất đai chủ thể thị
trƣờng bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác đã có
quyền sử dụng đất, tức là đã đƣợc nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nƣớc. Đồng thời Nhà nƣớc cũng
là một trong những chủ thể của thị trƣờng đất đai khi thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu giao
quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất.
Cũng nhƣ nhiều thị trƣờng khác, ngày nay thị trƣờng đất đai không chỉ mang tính khu vực
mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Các giao dịch diễn ra trên thị trƣờng đất đai khu vực
thƣờng quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán nhƣ
vị trí, hình thể, qui mô, kích thƣớc thửa đất; hình thức và phƣơng thức thanh toán nhƣng các giao
dịch diễn ra trong thị trƣờng đất đai quốc gia hay quốc tế thƣờng chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu
tƣ tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong
thị trƣờng này là các loại đất công nghiệp, thƣơng mại - dịch vụ và tập trung tại các đô thị, vùng ven

đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế của các nhà đầu tƣ, các doanh nghiệp
trong nƣớc và nƣớc ngoài có quyền sử dụng các loại đất đó. Giới trung gian trong thị trƣờng đất đai
rất phong phú. Hiện nay trên thế giới hầu hết các trung tâm môi giới đất đai thuộc về tƣ nhân, ở Mỹ
90% cơ sở môi giới về đất đai nằm trong tay tƣ nhân.
2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến sự hình thành thị trƣờng đất đai
Hiện nay các hoạt động kinh tế, xã hội chịu tác động của cơ chế thị trƣờng. Đất đai cũng trở
thành đối tƣợng trao đổi, mua bán, chuyển đổi, chuyển nhƣợng và thị trƣờng đất đai thực sự đã hình
thành. Thị trƣờng đất đai có những nét khác biệt các thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng khác. Chúng
ta có thể thấy thông qua những nhân tố ảnh hƣởng đến quá trình hình thành và phát triển thị trƣờng
đất đai nhƣ sau:
a) Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá
Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá gắn liền với trình độ phát triển của lực lƣợng sản xuất
và cùng với nó là trình độ phân công lao động xã hội. Đất đai từ chỗ là sản phẩm của tự nhiên, con
ngƣời khai phá, cải tạo và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm và các yêu cầu khác phục vụ cho cuộc
sống của mình nhƣ xây dựng nhà ở, các công trình kiến trúc Sản xuất ngày càng phát triển, những
nhu cầu của con ngƣời ngày càng tăng và đất đai ngày càng khan hiếm. Vì vậy đất đai trở thành đối
tƣợng của sự mua bán, trao đổi và cũng đƣợc thƣơng mại hoá. Nhƣ vậy sự xuất hiện và phát triển
nền sản xuất hàng hoá đã làm thay đổi cơ bản các quan hệ về ruộng đất, thị trƣờng đất đai ra đời và
phát triển.
b) Chế độ sở hữu ruộng đất
Chế độ sở hữu ruộng đất đã trải qua quá trình hình thành và phát triển trong lịch sử, từ sở
hữu cộng đồng về ruộng đất của thị tộc, làng xã đến sở hữu tƣ nhân trong xã hội phong kiến và sở
hữu ruộng đất theo quan hệ sở hữu tƣ bản chủ nghĩa. Đó là một quá trình lịch sử lâu dài. Chỉ đến
khi có sở hữu tƣ nhân tƣ bản chủ nghĩa mới tạo tiền đề cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất.
Trong thời kỳ đầu của tích tụ tƣ bản diễn ra việc tƣớc đoạt ruộng đất của nông dân và những trang
trại nhỏ bé biến ruộng đất thành đồng cỏ chăn thả và thành các điền trang lớn sản xuất theo kiểu tƣ
bản chủ nghĩa, hình thành các trang trại lớn đẩy hàng triệu nông dân không có ruộng đất phải đi làm
thuê. Đó là điều kiện cho sự hình thành quan hệ ruộng đất tƣ bản chủ nghĩa và thị trƣờng đất đai ra
đời.

4
c) Cầu về đất đai
Xét trên tổng quĩ đất đai thì cung của đất đai là một đƣờng thẳng đứng. Sự biến động về
cung của các loại đất đai theo mục đích sử dụng đất cũng đƣợc quy định chặt chẽ theo các tiêu
chuẩn kinh tế - kỹ thuật nhất định tuỳ thuộc vào mỗi quốc gia. Cầu của đất đai là nhu cầu phát sinh
do sự tăng lên của nhu cầu con ngƣời đối với sản phẩm từ đất đai và các nhu cầu khác của các
ngành sản xuất, của nhu cầu xây dựng nhà ở. Áp lực của cầu luôn tăng lên, trong mọi trƣờng hợp và
đối với mọi loại đất, do đó xét trên tổng thể thì giá đất đai do cầu quyết định.
Tóm lại: Thị trƣờng đất đai là một thị trƣờng đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị
trƣờng đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá, với cơ chế thị
trƣờng. Tuy nhiên, thị trƣờng đất đai hình thành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố. Trong
điều kiện nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trƣờng, đất đai cũng tham gia vào quá trình vận hành
đó và thị trƣờng đất đai cũng chịu sự tác động nhƣ các thị trƣờng khác. Quá trình hình thành và phát
triển của thị trƣờng đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử,
chỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị trƣờng và khi đó thị
trƣờng đất đai mới ra đời.
2.4. Vai trò của thị trƣờng đất đai
Thị trƣờng đất đai có liên quan đến lƣợng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi
nƣớc, do đó thị trƣờng đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:
- Hoạt động của thị trƣờng đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong
những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan
hiếm) và các bất động sản trên đất.
- Thị trƣờng đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trƣởng kinh tế khi đầu tƣ vào
bất động sản nhƣ đất đai, nhà xƣởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành,
các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tƣ, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.
- Tác động trực tiếp của thị trƣờng đất đai tới phát triển thị trƣờng tài chính. Việc chuyển bất
động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trƣờng đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá
cả đất đai một cách khách quan và đƣợc phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất

quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong
điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
- Sự tăng trƣởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và
về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trƣờng đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có
nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận đƣợc.
- Đối với các nƣớc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trƣờng
thì thị trƣờng đất đai còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và
hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị trƣờng đất đai với các chủ trƣơng chính sách lớn
của Nhà nƣớc nhƣ cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nƣớc.
3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI
Thị trƣờng đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và quốc tế. Việc
phân biệt thị trƣờng khu vực, thị trƣờng quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp ngƣời định giá nhận
dạng thị trƣờng đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá. Trên thực tế, không có một thị trƣờng
nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trƣờng thống
nhất.
3.1. Thị trƣờng đất đai thế giới
Trên thế giới tại các nƣớc tƣ bản phát triển chế độ sở hữu tƣ nhân về ruộng đất đã đƣợc xác
lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trƣờng đất đai cũng mang tính độc quyền
cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thƣờng
áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị
trƣờng đất đai. Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những nƣớc đang phát
triển, trong giai đoạn tăng trƣởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tƣ nƣớc ngoài thƣờng có các cơn


5
sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh
hƣởng đến tăng trƣởng kinh tế hoặc thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các
hình thức can thiệp vào thị trƣờng đất đai.
Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản
tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất

tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại
nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các
ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà
đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lƣợng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các
năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và
trì trệ trong thị trƣờng này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm
giúp ngƣời mua giảm đƣợc tiền thuế tƣơng đƣơng 10% giá mua một chỗ ở mới.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nƣớc đi trƣớc, đã và đang thi hành các
chính sách nhằm điều chỉnh thị trƣờng theo hƣớng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, nhƣ là
một quy luật tất yếu của sở hữu tƣ nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trƣờng. Để đảm bảo cho
nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nƣớc đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nƣớc vẫn còn hạn
chế quyền chuyển nhƣợng đất đai.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã đƣợc coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp
lệnh đất đai từ năm 1991, nhƣng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên
thực tế cho tới nay vẫn chƣa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những ngƣời đã nhận
quyền sử dụng đất nông nghiệp nhƣng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đƣơng
nhiên bị tƣớc quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không đƣợc bán trong vòng 10 năm và một số các
mảnh đất khác bị quy định không đƣợc bán vĩnh viễn, và trong một số trƣờng hợp cụ thể, Nhà nƣớc
có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.
Ở Bungari, các doanh nghiệp không đƣợc quyền chuyển nhƣợng những mảnh đất nhận đƣợc
từ tƣ nhân hoá doanh nghiệp Nhà nƣớc.
Ở nhiều nƣớc thuộc Liên xô trƣớc đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn
thuần là hƣởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nƣớc trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để
cho phép ngƣời nông dân đƣợc quyền chuyển nhƣợng đất với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hƣớng dân chủ và công bằng, chính
sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nƣớc đang phát triển rất
đáng đƣợc phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trƣờng đất đai ở Việt Nam.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tƣ bản đã bị giới hạn bởi
khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại

thị trƣờng bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tƣ bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trƣờng, mở rộng lĩnh vực đầu tƣ đã thúc ép mở cửa thị trƣờng đất đai và tạo nên xu hƣớng
gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trƣờng hàng hoá.
Xu hƣớng cho thuê đất đai để phát triển đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử
dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nƣớc XHCN cũ ngăn cản việc mua
bán đất thì ở Nam Tƣ và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tƣ nhân thuê ruộng. Ở một số nƣớc nhƣ Ba
Lan, Nam Tƣ, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tƣ nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số
khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các
nƣớc này phát triển năng động hơn và đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trƣờng nhà đất trên thế giới là thị trƣờng này đã vƣợt ra
ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trƣờng đầu tƣ hấp dẫn của tƣ bản nƣớc ngoài. Những
nƣớc có dự trữ ngoại tệ lớn nhƣ Nhật Bản, Đài Loan là những nƣớc đi đầu trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản ở nƣớc ngoài.


6
3.2. Thị trƣờng đất đai Việt Nam
a) Quá trình phát triển của thị trƣờng đất đai Việt Nam
Ở nƣớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nƣớc trong mấy thập kỉ qua có
nhiều biến động lớn, đã ảnh hƣởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trƣờng đất đai - một
loại thị trƣờng đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt đƣợc đƣa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia
quá trình hình thành và phát triển thị trƣờng đất đai ở nƣớc ta thành 2 giai đoạn sau đây:
Giai đoạn trước 1992
Trƣớc năm 1945, thị trƣờng đất đai hầu nhƣ không tồn tại. Thời kỳ này giá đất đƣợc thể hiện
bằng tiền, nhƣng cũng có khi đƣợc quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân
đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.
Từ 1945 đến trƣớc 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà
nƣớc, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nƣớc và tập thể là cơ bản và đƣợc ƣu tiên. Luật pháp
không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhƣng những loại đất đƣợc phép mua bán bị

hạn chế theo quá trình "công hữu hoá đất đai". Thị trƣờng đất đai hầu nhƣ không đƣợc pháp luật
thừa nhận trên thực tế. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhƣng với phạm vi và
qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhƣợng nhà thuộc sở hữu tƣ nhân gắn với khuôn viên đất để ở và
sang nhƣợng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc theo phƣơng thức hoả hồng (chuyển quyền cho thuê).
Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
Nhu cầu về hình thành một thị trƣờng đất đai trở nên bức xúc trong những năm 80, khi đất
nƣớc bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong thời kỳ này, dân cƣ
có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau
khi có Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài, nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp,
thƣơng mại dịch vụ và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Nhà nƣớc bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, nới lỏng
nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, trƣớc hết ở thành thị, các giao dịch có yếu tố đất đai,
nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu đƣợc thông qua các hình thức chuyển nhƣợng nhà ở (đối với dân
cƣ), nhà xƣởng (đối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất. Quá trình đô thị hoá diễn ra
nhanh, tăng nhanh đầu tƣ, đặc biệt là đầu tƣ nƣớc ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất là đất công nghiệp,
thƣơng mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn nhƣ thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí
Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nƣớc bỏ chế độ
bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trƣơng "Nhà nƣớc và nhân dân cùng làm", các giao dịch về đất
đai và bất động sản bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở, ngoài những giao dịch trong
dân cƣ, các doanh nghiệp Nhà nƣớc cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này.
Hiến pháp nƣớc Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Nhà nƣớc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nƣớc ta bắt đầu chuyển
đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN, Luật
Đất đai 1988 quy định ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao cho một số quyền sử dụng đất nhất
định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nƣớc về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng
nhƣ: quy định về những đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có
thời hạn và sử dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn,
chiếm đất đai, chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa
vụ của ngƣời sử dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống pháp lý chƣa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trƣờng càng

mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vƣớng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết
chƣa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử
dụng đất" không đƣợc đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không đƣợc điều chỉnh
thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch,
thừa kế về đất đai chƣa rõ, chƣa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhƣợng
đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp nhà nƣớc. Cùng với yếu tố Nhà nƣớc giao đất cho
các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nƣớc ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị


7
đổ bể, đất đai, nhà cửa đƣợc phát mại để trả nợ. Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ
giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nƣớc XHCN ở Đông Âu tan vỡ, ngƣời lao động
Việt Nam trở về nƣớc cùng với những khoản thu nhập có đƣợc, đã làm cho thị trƣờng bất động sản
bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hậu quả phức tạp, có
nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chƣa giải quyết đƣợc nhƣ giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị
lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và
tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân liên quan đến
nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%).
Giai đoạn từ 1992 đến nay
Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà nƣớc đã có những
chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhƣng không ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà
tập thể dƣới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tƣợng (kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà
hƣởng hoả hồng của Nhà nƣớc diễn ra phổ biến, hiện tƣợng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất
hiện. Trƣớc tình hình đó, pháp lệnh nhà ở năm 1991 đƣợc ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh
các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán cho thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở.
Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trƣơng đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nƣớc, trên cơ
sở đó, Luật Đất đai năm 1993 đƣợc Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988.
Trong hoạt động của thị trƣờng đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai
đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá
Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của ngƣời sử dụng đất (khoản 3- điều 3), theo đó các quyền

năng của ngƣời sử dụng đất đƣợc xác định, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền
này, đất đai đƣợc xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất. Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá việc
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ Điều 690 đến Điều
744 và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử
dụng đất. Giai đoạn này, thị trƣờng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển
mạnh thông qua các hình thức chuyển nhƣợng theo các "kênh ngầm", trƣớc tình hình đó, Chính phủ
ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-
CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai có
tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ
chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất.
Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều
chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa
đổi để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993 đƣợc Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng đƣợc bổ sung là quyền
của tổ chức và cá nhân đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất cũng đƣợc thực hiện các quyền sử dụng đất,
theo đó các Nghị định hƣớng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung nhƣ Nghị định
17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định
19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết
Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế
chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là
văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng đƣợc những nhu cầu bức xúc trong công
tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất đã tạo lập đƣợc khung pháp lý cơ bản cho thị trƣờng quyền sử dụng đất vận hành.
Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình mới, đồng thời để
tăng cƣờng tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đai đối với các đạo luật khác, Quốc hội
khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001. Ngoài

việc bổ sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phƣơng các cấp,


8
Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động
tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới
liên quan đến lĩnh vực đất đai đƣợc ban hành nhƣ Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một
số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại điều 5
quy định về sở hữu đất đai: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu… Nhà
nƣớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai
nhƣ sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại.
Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất."
Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Về thi
hành Luật Đất đai 2003, quy định những việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nƣớc về đất
đai. Tuy nhiên cho đến nay ở nƣớc ta chƣa có những văn bản quy định về thị trƣờng quyền sử dụng
đất nói riêng và thị trƣờng bất động sản nói chung, nhƣng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật,
chính sách pháp Luật Đất đai hiện hành đã tạo ra đƣợc một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện
cho các thị trƣờng này hoạt động đó là:
- Thị trƣờng quyền sử dụng đất đƣợc công nhận;
- Nhà nƣớc quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trƣờng hoạt động thông
qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nƣớc tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trƣờng
nhƣ giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất;
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tƣ, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; đầu tƣ xây dựng
cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có
sử dụng đất.
b) Các khu vực của thị trƣờng đất đai Việt Nam

Theo qui định của pháp luật nƣớc ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại đất mới tham gia vào
giao dịch trên thị trƣờng đất đai. Nhƣ vậy các chủ sử dụng đất trƣớc tiên phải có đƣợc quyền sử
dụng đất, muốn vậy họ phải đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất (thị trƣờng sơ cấp); bƣớc
tiếp theo họ phải đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân
sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trƣờng thứ cấp). Việc phân định thị
trƣờng sơ cấp, thị trƣờng thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện
những quan hệ ban đầu (Nhà nƣớc - ngƣời sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (ngƣời sử dụng -
ngƣời sử dụng).
Thị trƣờng sơ cấp về đất đai
Thị trƣờng sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1).
Về phía Nhà nƣớc: Nhà nƣớc thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và
chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất
cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD).Về phía
ngƣời sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất tham gia thị trƣờng này gồm: các hộ gia đình và cá nhân
đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân
đƣợc giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh
tế đầu tƣ, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đƣợc Nhà
nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tƣớng
Chính phủ quyết định. Căn cứ vào Luật Đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành hai Nghị định (Nghị
định 198/2004/NĐ-CP về tiền sử dụng đất và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thƣờng hỗ trợ và
tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất). Hai Nghị định này đã có những quy định khá thông thoáng
đối với thị trƣờng đất đai hiện tại.
-->