Luận văn thạc sĩ hoàn thiện việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản việt nam

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.32 MB, 118 trang )

LỜI CẢM ƠN
Trước khi bước vào nội dung của chuyên đề tốt nghiệp “ Hoàn thiện việc vận
dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần
giám định và thẩm định tài sản Việt Nam”, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất
tới tất cả mọi người đã hỗ trợ và giúp đỡ em về kiến thức chuyên môn, kĩ năng làm
bài và ủng hộ về mặt tinh thần trong suốt khoảng thời gian năm tháng qua.
Trước tiên em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Vũ Trí Dũng, giảng viên bộ
môn Định giá trường Đại học Kinh tế quốc dân, người đang trực tiếp hướng dẫn cho
em từ những ngày đầu tiên chọn đề tài cho đến khi chuyên đề kết thúc thầy đã có
những nhận xét quý giá để em hoàn thiện chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến quý thầy cô trong bộ môn Định
giá trong suốt bốn năm qua đã tâm huyết với nghề, với học trò, đã truyền đạt vốn
kiến thức về chuyên môn và xã hội- đó sẽ là những hành trang quý giá nhất khi
chúng em bước chân ra cổng trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới các anh chị trong Công ty cổ phần Giám
định và thẩm định tài sản Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ và dìu dắt cho em
trong ba tháng thực tập vừa qua.
Vì thời gian có hạn cùng với năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn nhiều
hạn chế nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp sẽ không tránh khỏi những sai sót. Chính
vì thế, em rất mong nhận được những ý kiến nhận xét của quý Thầy Cô để em có
thể hoàn thiện chuyên đề tốt nghiệp của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM
ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM..................................................................................3

1.1. Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Giám định và thẩm định tài sản
Việt Nam...............................................................................................................3
1.1.1. Giới thiệu chung.......................................................................................3
1.1.2. Lĩnh vực hoạt động chính của Cơng ty Cổ phần Giám định và thẩm định
tài sản Việt Nam..................................................................................................4
1.1.3. Lãnh đạo cơng ty và các văn phịng đại diện, ban lãnh đạo công ty.........6
1.1.4. Năng lực thực hiện dịch vụ thẩm định giá................................................7
1.1.5. Cơ cấu tổ chức và nguyên tắc hoạt động..................................................9
1.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần đây.......................11
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG VIỆC VẬN DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG
PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH
VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM............................................................13
2.1 Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá bất động sản .....................13
2.1.1 Khái niệm về Bất động sản......................................................................13
2.1.3 Phân loại Bất động sản............................................................................14
2.1.3. Đặc điểm và tính chất cơ bản của Bất động sản.....................................14
2.1.4. Thẩm định giá Bất động sản...................................................................16
2.2. Thực trạng hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần
Giám định và thẩm định tài sản Việt Nam.......................................................17
2.2.1. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Giám định và
thẩm định tài sản Việt Nam...............................................................................17
2.2.2. Tuân thủ những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá....................17
2.2.3. Xác định cơ sở thẩm định giá tài sản......................................................17

2.2.4. Các phương pháp thẩm định giá tài sản.................................................18
2.2.5 Các nguyên tắc áp dụng...........................................................................24
2.2.6. Qui trình thẩm định giá...........................................................................25
2.3. Thực trạng hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần
Giám định và thẩm định tài sản Việt Nam qua 4 hợp đồng thẩm định giá Bất

động sản cụ thể...................................................................................................28
2.3.1 Thẩm định giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất
đường Trường Chinh, phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội......28
2.3.2 Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại một thửa
đất tại số 204 phố Thái Hà , phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội...............46
2.3.3 Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại một
thửa đất tại Khối 3, phường Tam Thanh, TP.Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn............60
2.3.4 Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại một
thửa đất tại Phường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Lạng Sơn.............................71
2.4. Nhận xét chung về công tác thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ
phần giám định và thẩm định tài sản Việt Nam..............................................88
2.4.1. Ưu điểm..................................................................................................88
2.4.2 Nhược điểm..............................................................................................90
2.4.3 Những hạn chế và nguyên nhân khắc phục..............................................91
2.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công
ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản Việt Nam( VAE )............................94
CHƯƠNG 3 : MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN VIỆC VẬN DỤNG QUY
TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN
VIỆT NAM ( VAE)................................................................................................97
3.1 Chiến lược phát triển thẩm định giá tại VAE............................................97
3.2 Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện việc vận dụng quy trình và phương
pháp thẩm định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần giám định và thẩm
định tài sản Việt Nam (VAE).............................................................................97
3.2.1 Quy trình định giá....................................................................................97
3.2.2 Sự chính xác của hệ thống thông tin sử dụng và hệ thống thông tin nội bộ.

.......................................................................................................................... 98
3.2.3 Vận dụng các phương pháp thẩm định giá.............................................100

3.2.4 Đào tạo nhân sự, môi trường làm việc và văn hóa doanh nghiệp..........100
3.3 Các kiến nghị..............................................................................................101
3.3.1 Kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền....................................................101
3.3.2 Giải pháp đối với Công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản Việt
Nam (VAE)......................................................................................................103
KẾT LUẬN..........................................................................................................106
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................107

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
VIẾT TẮT

VIẾT ĐẦY ĐỦ

VAE

Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam

BĐS

Bất động sản

TĐG VN

Thẩm định giá Việt Nam

TĐV

Thẩm định viên

BTCT

Bê tông cốt thép

CTXD

Công trình xây dựng

TSCĐ

Tài sản cố định

TSTĐ

Tài sản thẩm định

TSSS

Tài sản so sánh

CLCL

Chất lượng còn lại

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Bảng 1.1 : Các dự án tiêu biểu của VAE.................................................................11
Bảng 2.1 : Bảng thông tin về Bất động sản so sánh ................................................37
Bảng 2.2 : Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh .......................................................39
Bảng 2.3 : Bảng tỷ lệ chất lượng cịn lại của cơng trình trên đất.............................44

Bảng 2.4 : Tỷ lệ CLCL của công trình xây dựng trên đất........................................44
Bảng 2.4 : Thông tin các Bất động sản so sánh.......................................................51
Bảng 2.5 : Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh........................................................51
Bảng 2.6 Bảng tỷ lệ % CLCL của CTXD trên đất...................................................56
Bảng 2.7 : Tỷ lệ % CLCL của CTXD trên đất.........................................................57
Bảng 2.8 : Tính giá trị CTXD trên đất.....................................................................58
Bảng 2.9 : Bảng thông tin các TSSS.......................................................................64
Bảng 2.10 : Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh......................................................66
Bảng 2.11 : Tỷ lệ CLCL của CTXD trên đất...........................................................70
Bảng 2.12 : Thông tin các Bất động sản so sánh.....................................................78
Bảng 2.13 : Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh......................................................80
Bảng 2.14 : Bảng đáng giá chi tiết tỷ lệ % CLCL của CTXD trên đất....................85
Bảng 2.15 : Bảng tính giá trị CTXD trên đất...........................................................86
Bảng 2.16 : Bảng tổng hợp giá trị Bất động sản mục tiêu........................................87

LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là một trong những ngành nghề lĩnh vực quan trọng của mỗi
nền kinh tế, liên quan đến rất nhiều mặt trong đời sống kinh tế -văn hóa- xã hội của
mỗi nước. Mỗi công dân Việt Nam đều cần có nhà để ở, mỗi doanh nghiệp cơ quan
hay các tổ chức khác muốn sản xuất kinh doanh cũng cần có nhà xưởng, máy móc
thiết bị và một số yếu tố khác.Các hoạt động mua bán,thế chấp, sở hữu… đều chịu
sự tác động mạnh mẽ bởi giá trị của Bất động sản .Chính vì thế Thẩm định giá Bất
động sản được coi là trung tâm của nền kinh tế, là một hoạt động hết sức quan trọng
trong nền kinh tế thị trường ngày nay.
Trong nền kinh tế hội nhập sâu rộng của nước ta hiện nay, các hoạt động
mua bán, hay các giao dịch bất động sản cùng với các dự án đầu tư trong và ngoài
nước, …về Bất động sản ngày càng trở nên phong phú và phức tạp hơn thì hoạt
động thẩm định giá Bất động sản và việc thẩm định giá đất trong các dự án đầu tư
càng có vai trò quan trọng và trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.

Tại Việt Nam, thẩm định giá Bất động sản và hoạt động thẩm định giá đất
trong các dự án đầu tư khơng cịn là vấn đề mới mẻ, nhưng độ phổ biến của hoạt
đông này trong nền kinh tế là chưa thực sự cao.Những vấn đề về nội dung liên quan
đến hoạt động này vẫn đang được xây dựng , phát triển và hoàn thiện để đáp ứng
được nhu cầu ngày càng lớn về thẩm định giá Bất động sản, thẩm định giá đất trong
các dự án đầu tư phục vụ cho công tác quản lý và vận hành nền kinh tế thị trường.
Vì thế, mục tiêu nghiên cứu của đề tài này chính là khai thác mọi khía cạnh
của quy trình và phương pháp thẩm định giá Bất động sản tại Việt Nam nói chung
và tại Cơng ty Cổ phần Giám định và thẩm định tài sản Việt Nam nói riêng để từ đó
làm nền tảng cho kiến thức của mình đờng thời đưa ra một vài đề xuất để công tác
thẩm định giá Bất đông sản tại Việt Nam được tốt hơn .
Trong thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần giám định và thẩm định tài sản
Việt Nam (VAE), em được tiếp xúc và tìm hiểu về thẩm định giá và nhờ đó đã hiểu
rõ hơn về quy trình và phương pháp thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ
phần giám định và thẩm định Việt Nam , tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đạt
được thì trong công tác thẩm định giá Bất động sản tại công ty còn tồn tại một số
SV: Nguyễn Thị Linh Nga

1

MSV: 11132705

hạn chế mà cá nhân em đã đưa ra một số đề xuất để hoàn thiện công tác thẩm định
giá Bất động sản hơn nữa .Nhận thấy tầm quan trọng của hoạt động định giá Bất
động sản và những tình huống thực tế tại công ty , em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện
việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ
phần Giám định và thẩm định tài sản Việt Nam” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp
của mình.
Kết cấu của đề tài gồm 3 chương với nội dung mỗi chương như sau :

Chương 1 :Giới thiệu Công ty Cổ phần Giám định và thẩm định tài sản Việt
Nam
Chương 2 :Thực trạng công tác thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ
phần Giám định và thẩm định tài sản Việt Nam
Chương 3 : Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá Bất động sản
tại Công ty Cổ phần Giám định và thẩm định tài sản Việt Nam

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

2

MSV: 11132705

CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ
THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM
1.1. Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Giám định và thẩm định tài sản Việt
Nam
1.1.1. Giới thiệu chung
Công ty Cổ phần, Giám định và Thẩm định Tài Sản Việt Nam, được thành
lập theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số : 0104979337, do phòng đăng ký
kinh doanh – Sở kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội, cấp ngày 16 tháng 12 năm
2011.
Tên giao dịch, bằng tiếng Việt :
CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM

Tên giao dịch, bằng tiếng Anh :
VIET NAM ASSESSMENT AND EVALUATION ASSETS JOINT
STOCK COMPANY
Địa chỉ : Lơ 67 ngõ 136 đường Trung Kính, phường n Hịa, Cầu Giấy, Hà

Nội.
Sớ điện thoại liên hệ : 04.62696839 Fax : 04.62698439
Mã số, thuế : 0104979887
Tài Khoản : 0021000318744 – Tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt
Nam – Chi nhánh Hà Nội.
Đại diện : Ông Dương Ngọc Quý
Chức vụ : Tổng giám đốc
Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài Sản Việt Nam (tên viết tắt là
VAE) là một trong những Công ty Thẩm định giá, có thương hiệu uy tín trên thị
trường hiện nay. Là một công ty có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định
giá, giám định và bán đấu giá tài sản cùng với các cán bộ, chủ chốt của Công ty là
những người đã có cơ hội được trải nghiệm, thực tế trong lĩnh vực thẩm định giá
Bất động sản, đấu giá và máy móc thiết bị.
Để lực chọn một đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp là một quyết định đầy
khó khăn của công ty. Với thế mạnh về uy tín thương hiệu, cùng đội ngũ thẩm định
SV: Nguyễn Thị Linh Nga

3

MSV: 11132705

viên nhiều kinh nghiệm lâu năm trong nghề ,và các chuyên gia cao cấp, qua nhiều
năm làm việc với các đơn vị là các Bộ, ngành ở Trung ương ; Các Sở, Ban ngành
của các tỉnh, các Ngân hàng, Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty Nhà nước, các doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các dự án quốc tế, Công ty sẽ là nhà cung cấp
dịch vụ chuyên nghiệp, uy tín mà quý khách hàng, luôn đặt niềm tin để cùng hợp
tác và phát triển bền vững.
Sự hợp tác nhanh chóng, liên tục và có hiệu quả của các chuyên gia trong
nước và quốc tế thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau đã tạo nên những sự khác biệt về

chất lượng dịch vụ, được biết đến và công nhận trên toàn cầu. Những thành tựu mà
Công ty đã đạt được trong những chặng đường qua, là bằng chứng lớn nhất về sự tin
tưởng và tín nhiệm mà khách hàng đã luôn dành cho công ty.
Các dịch vụ mà công ty cung cấp có số lượng lớn, phong phú và đa dạng
thuộc nhiều lĩnh vực ngành nghề khác nhau ở Việt Nam, chính vì thế Công ty có
những hiểu biết nhất định về các lĩnh vực này , cùng với những qui định của luật
pháp có liên quan. Những hiểu biết này có vai trò to lớn, trong việc gia tăng giá trị
và chất lượng cho dịch vụ mà Công ty cung cấp .
Đặc biệt, các chuyên gia, thẩm định viên, đấu giá viên của Công ty, đã được
mời tham gia đóng góp ý kiến, trong các văn bản pháp quy có liên quan tới lĩnh
vực Thẩm định giá và dịch vụ tài chính tại Việt Nam, tham gia trợ giúp cho các hoạt
động của những hiệp hội chuyên ngành thẩm định giá và đấu giá.
1.1.2. Lĩnh vực hoạt động chính của Công ty Cổ phần Giám định và thẩm định
tài sản Việt Nam
⁎Đối tượng của thẩm định giá:
- Tài sản bao gồm :
+ Động sản : Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất ; Phương tiện vận tải... ;
+ Bất động sản : Quyền sử dụng dụng đất ; Khu dự án ; Nhà ở; Nhà Xưởng;
Trung tâm thương mại; khách sạn; cao ốc văn phòng; Chung cư; Trang trại; sân
golf…
- Giá trị doanh nghiệp đối với các loại hình doanh nghiệp như : Doanh
nghiệp nhà nước ; Doanh nghiệp tư nhân ; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ;
Doanh nghiệp liên doanh ; các doanh nghiệp khác….

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

4

MSV: 11132705

⁎Các. loại. hình. dịch vụ:
- Thẩm. định giá. tài sản, tư vấn các vấn đề. liên quan. đến giá;
- Định giá. giá trị tài sản. vô hình, giá trị. thương hiệu, lợi thế. kinh doanh;
- Đánh giá, uy tín. doanh nghiệp;
- Bán đấu. giá tài sản, hàng hóa. theo, yêu cầu. của khách hàng ;
- Xây dựng. phương án, xác định. giá trị doanh nghiệp, tư vấn. cổ phần hóa;
- Tư vấn. đầu tư, kinh doanh, mua – bán. doanh nghiệp;
- Tư vấn ,đấu giá tài sản, tư vấn đấu thầu;
- Dịch vị. giám định.
⁎Mục đích của họat động thẩm định giá.
- Mua bán, chuyển. nhượng, thế chấp, vay. vốn- ngân hàng ;
- Đầu tư. và góp vốn. doanh nghiệp, cổ phần. hóa, mua bán- doanh nghiệp ;
- Liên doanh, thành. lập hoặc. giải thể, doanh. nghiệp ;
- Hạch toán. kế toán để. tính thuế, bảo hiểm ;
- Cầm cố, thanh lý, phân. chia, xử lý tài sản ;
- Thực hiện. nghĩa vụ về. tài chính. đối với nhà. nước ;
- Đền bù, giải phóng. mặt bằng ;
- Chứng minh. tài sản bảo. lãnh du học…
- Bảo hiểm. và bồi thường. tài sản ;
- Phục vụ. cho thuê, tài. chính ;
- Xác định ,giá trị. đầu tư.
⁎ Nguyên tắc. hoạt động. thẩm định. giá.
- Tuân thủ. theo ,Tiêu chuẩn. của thẩm định. giá Việt Nam .và Tiêu chuẩn
của. TĐG Quốc tế.
-Luôn .chịu trách. nhiệm truớc. pháp luật. về những hoạt. động trong. nghề
nghiệp và kết quả thu được trong thẩm định giá.
-Giữ. vững tính độc. lập về chuyên. môn, cũng như. nghiệp vụ đồng. thời là
tính trung thực. hay khách quan. của hoạt động. trong lĩnh vực. thẩm định giá.
-Bảo mật. tuyệt đối, các thông. tin liên quan đến. đơn vị đang đuợc. thẩm

định giá, trừ những. truờng hợp đơn vị. đã đuợc thẩm. định giá là. đồng ý hoặc là
pháp luật có những quy định khác.

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

5

MSV: 11132705

⁎ Cơ sở. thẩm định. giá trị. tài sản.
Khi tiến. hành công. tác thẩm. định giá. cho tài sản, các thẩm .định viên. của
chính Công ty. luôn phải biết. cách phân biệt. rõ được sự. khác nhau cơ. bản giữa
giá trị. thị truờng và giá trị. phi thị. truờng để đảm. bảo rằng. đưa đến. kết quả. thẩm
định .giá khách. quan nhất.
Giá trị. thị trường. của một. tài sản. là: Theo tiêu chuẩn .TĐG. Việt Nam thì
“ Giá tri thị trường của một tà sản là mức giá uớc tính sẽ đuợc mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người sẵn sàng mua và một bên
là nguời sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong
điều kiện thương mại bình thuờng”
Giá trị. phi thị. trường của. tài sản. là: Theo tiêu. chuẩn TĐG .Việt Nam. thì
“ Giá trị phi thị trường của một tài sản là mức giá ước tính đuợc xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể đuợc mua bán, trao đổi theo các
mức giá không phản ảnh giá trị thị trường như giá trị tài sản đang trong quá trình sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản
bắt buộc phải bán doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị
truờng hạn chế, giá trị để tính thuế...”
1.1.3. Lãnh đạo cơng ty và các văn phòng đại diện, ban lãnh đạo cơng ty
1.1.3.1. Hội đồng quản trị :
- Ơng Lê Đơn : Chủ tịch hội đồng quản trị

- Ông Dương Ngọc Quý : Thành viên hội đồng quản trị - Tổng giám đốc
- Ông Dương Anh Tài : Thành viên hội đồng quản trị - Phó Tổng giám đốc
- Bà Nguyễn Thị Thanh Huyền : Thành viên hội đồng quản trị
- Ông Bùi Việt Linh : Thành viên hội đồng quản trị - Phó Tổng giám đốc
1.1.3.2. Lãnh đạo cơng ty và phịng nghiệp vụ
- Ơng Dương Ngọc Q : Tổng giám đốc
- Ơng Dương Anh Tài : Phó Tổng giám đốc ; Trưởng phịng NV1
- Ơng Khúc Ngọc Tn : Phó Tổng giám đốc ; Trưởng phịng NV2
- Ơng Bùi Việt Linh : Phó Tổng giám đốc ; Trưởng phịng NV3
1.1.3.3. Các văn phòng đại diện
 Văn phòng đại diện tại Điện Biên
SV: Nguyễn Thị Linh Nga

6

MSV: 11132705

-Địa chỉ : Số nhà 01, tổ 4, phường Thanh Bình, TP.Điện Biên Phủ, Tỉnh Điện
Biên
- Điện Thoại : 0230.3831.186
- Di Động : 091.2600.062 (Mrs. Ngư)
 Văn phòng đại diện tại Hải Dương
-Địa chỉ : 612 Lê Thanh Nghị, P.Lê Thanh Nghị, TP Hải Dương.
-Điện thoại : 0944.555.123 (Mr. Mẫn)
 Văn phòng đại diện tại Lai Châu
-Địa chỉ : Số 155 đường Trần Phú, phường Tân Phong, TP. Lai Châu, Tỉnh
Lai Châu.
- Điện thoại : 0914.938.119 (Mrs. Lành)
 Văn phòng đại diện tại Phú Thọ

- Địa chỉ : Số 111, đường Trần Phú, phường Tân Dân, TP.Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
- Điện thoại : 0918.127.668 (Mr. Nam) hoặc 0912.353.781 (Mr. Dũng)
 Văn phịng đại diện tại Ninh Bình
- Địa chỉ : Số nhà 90, đường Tràng An, phố Tân An, phường Tân Thành, TP
Ninh Bình
- Điện thoại : 098.361.2061 (Mr. Tồn)
 Văn phịng đại diện tại Thanh Hóa
- Địa chỉ : Số 40, Tân Nam 1, phường Nam Ngạn, TP. Thanh Hóa
- Điện thoại : 0373.717.577
- Di động : 091.6633.777 (Mr. Bảy)
 Văn phòng đại diện tại Bắc Ninh
- Địa chỉ : Số 19 Hoàng Ngọc Phách, cổng trường Hàn Thuyên, TP. Bắc
Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
1.1.4. Năng. lực thực. hiện dịch. vụ thẩm. định. giá
1.1.4.1. Năng. lực pháp. lý
Công. ty Cổ. phần Giám. định và .Thẩm định Tài. Sản Việt. Nam hoạt. động
dưới. mô hình. Công ty. cổ phần, theo. những qui .định của. Luật Doanh. nghiệp
nước .CHXHCN Việt. Nam. Có giấy .chứng nhận. đăng ký kinh. doanh số:
0104979337 do Phòng. đăng ký. kinh doanh - Sở kế. hoạch đầu. tư Thành. phố Hà
SV: Nguyễn Thị Linh Nga

7

MSV: 11132705

Nội, cấp. ngày 17/11/2011 và. đăng ký. thay đổi. lần thứ .3 ngày 24/09/2014.
Những hoạt. động của .Công ty Cổ. phần Giám. định và Thẩm. định Tài. Sản
Việt Nam luôn. được thực. hiện và tuân. thủ đúng. với, thông lệ. quốc tế nói. chung
và pháp. luật Nước. Cộng hòa Xã. hội Chủ. nghĩa Việt. Nam, nói riêng.

1.1.4.2. Kỹ. năng nhân. sự và cung. cấp dịch vụ. thẩm định. giá.
Sau nhiều. năm hình. thành và. phát triển, Cơng ty. Cở phần Giám. định và
Thẩm. định Tài Sản. Việt Nam đã .có được. những ưu. điểm rõ. rệt trong. việc cung
cấp đến. khách hàng. dịch vụ gồm. thẩm định. giá tài sản, bất. động sản, máy. móc
thiết bị và . xác định giá. trị doanh. nghiệp trong .đó đặc phải. kể đến kỹ. năng đánh
giá. về tài sản. và những kiến. thức sâu rộng. về rất nhiều. loại hình. tài sản trên. thị
trường hiện nay.
Với dịch .vụ thẩm. định giá. tại Việt Nam. khách hàng dù. là cá. nhân hay
doanh. nghiệp đều. đặt niềm. tin lên. công ty. cổ phần. giám định và. thẩm định. tài
sản. Việt Nam.Với mục. tiêu nhất quán. từ đầu tới. cuối là : Trung thực, khách. quan
để tạo. ra dịch vụ. chuyên ngành. đạt chất lượng. tốt nhất và. đảm bảo. các quyền.
lợi hợp. pháp tối. ưu nhất. cho khách. hàng.
Phương. châm hoạt. động mà công. ty luôn. nhất quán .từ trước .tới thời
.điểm hiện. tại là : “ Luôn gia. tăng những. giá trị đích. thực và đảm bảo. cung cấp
cho. khách hàng dịch. vụ tốt. nhất’’ . Những quy. định của. luật pháp Việt Nam. nói
riêng và. các chuẩn. mực thẩm. định giá. quốc tế luôn. được công ty. tuân. theo. và
thực. thi trong. mọi hoàn. cảnh.
Trong. sự phát. triển rực. rỡ của. khoa học. công nghệ. thế kỉ .21 các. tài sản
trong. xã hội ngày. càng phong. phú đa. dạng, từ đó. phát sinh. càng cao. nhu cầu.
về định. giá tài. sản. Vì. thế bên. cạnh việc. chú trọng. công tác. theo dõi, cập nhật
tin. tức thị. trường, thiết lập. ngân hàng. dữ liệu, Công ty. Cổ phần. Giám định. và
Thẩm định .Tài Sản Việt. Nam luôn. đề cao. nhiệm vụ. đào tạo. kỹ năng. nhân lực,
học. hỏi kinh. nghiệm , kiến. thức thẩm. định giá. từ trong .nước và. ngoài nước. Ở
thời .điểm hiện. tại, Công ty. đã có. một đội. ngũ chuyên. viên thẩm. định cùng .với
thẩm. định viên. về giá. nhiều kinh. nghiệm trong .nghề đã .được Bộ .Tài chính. cấp
thẻ hành. nghề thẩm. định viên. cấp Nhà. nước và. rất nhiều. cộng tác. viên hỗ. trợ
từ các. ngành nghề. lĩnh vực.

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

8

MSV: 11132705

Đội ngũ nhân lực của Công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản Việt
Nam phải kể đến các thẩm định viên về giá hay các chuyên viên khảo sát thăm dò
hiện trạng về máy móc thiết bị hay chuyên viên khảo sát thực tế về bất động sản hay
các kiểm toán viên, tư vấn và trợ lý kiểm toán, chuyên viên tư vấn tài chính cho
doanh nghiệp là những thạc sỹ, kỹ sư trong chuyên ngành, cử nhân trong một số
lĩnh vực có liên quan được đào tạo bài bản ở trong nước và ngoài nước, vì thế đã
tích lũy được nhiều kinh nghiệm trong ngành thẩm định giá. Công ty Cổ phần Giám
định và Thẩm định Tài Sản Việt Nam đang không ngừng cung cấp cho khách hàng
những dịch vụ thẩm định giá tốt nhất, đáp ứng các yêu cầu của chính khách hàng.
1.1.5. Cơ cấu tổ chức và nguyên tắc hoạt động
1.1.5.1. Hệ thống tổ chức của các phòng ban
HỘI ĐỒNG
QUẢN TRỊ

BAN GIÁM ĐỐC

PHÒNG
TƯ VẤN

PHÒNG
THẨM
ĐỊNH 1

PHỊNG
THẨM

ĐỊNH 2

PHỊNG
THẨM
ĐỊNH 3

PHỊNG
KẾ
TỐN

1.1.5.2. Chức năng của các phòng ban
Ban giám đốc:Phó tổng giám đốc, tổng giám đốc của Công ty
-Nhiệm vụ : Quản lý, điều hành các hoạt động của Công ty.
Phòng Thẩm định giá 1: Thẩm định giá trpng lĩnh vực Bất động sản.
- Tham mưu cho Lãnh đạo về các công tác thẩm định giá Bất động sản
- Tổ chức thực hiện quá trình thẩm định giá, cung cấp các thông tin giá mua
bán, cho thuê đối với bất động sản như quyền sử dụng đất, công trình, kiến trúc....
cho các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có nhu cầu.
- Phát triển mối quan hệ với các cá nhân và tổ chức trong và ngoài nước để

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

9

MSV: 11132705

không ngừng vươn lên trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản.
Phòng thẩm định giá 2 : Thẩm định giá động sản.
- Tham mưu cho Lãnh đạo về các công tác thẩm định giá động sản.

- Tổ chức thực hiện quá trình thẩm định giá, cung cấp các thông tin về giá
đối với động sản như : dây chuyền sản xuất máy móc , thiết bị phục vụ sản xuất cho
các cá nhân, tổ chức trong nước và ngoài nước luôn có nhu cầu.
-Phát triển mối quan hệ với các cá nhân và tổ chức trong và ngoài nước để
không ngừng vươn lên trong lĩnh vực thẩm định giá động sản.
- Phòng thẩm định giá 3 : Thẩm định giá tài sản vô hình.
- Tham mưu cho Lãnh đạo về quá trình thẩm định giá tài sản vơ hình.
- Tở chức thực hiện quy trình thẩm định giá, cung cấp các thông tin về giá
đối với tài sản vô hình hay giá trị thương hiệu....cho khách hàng trong và ngoài
nước có nhu cầu.
- Phát triển mối quan hệ với các cá nhân và tổ chức trong và ngoài nước để
không ngừng vươn lên trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản vô hình.
1.1.5.3. Đội ngũ nhân lực của công ty.
Hoạt động trong lĩnh vực, cung cấp dịch vụ tư vấn cho khách hàng, Công ty
Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài Sản Việt Nam rất đề cao trình độ, kinh
nghiệm, của đội ngũ nhân viên. Công ty đã kịp thời xây dựng một hệ thống máy
tính có cấu hình cao, hệ thống cơ sở dữ liệu phong phú , đào tạo chuyên môn đội
ngũ thẩm định viên, các đấu giá viên cùng các chuyên gia lĩnh vực tài chính – kinh
tế kỹ thuật đi theo định hướng chuyên nghiệp, đáp ứng tối đa nhu cầu của mỗi
khách hàng. Các nhân viên của Công ty không chỉ chuyên sâu trong lĩnh vực thẩm
định giá mà còn được đào tạo trong lĩnh vực kiểm toán hay quản trị kinh doanh hay
marketing hay kinh tế xây dựng và công nghệ thông tin.... luôn năng động, sáng
tạo, có tinh thần, tự giác cao, luôn tuân thủ nghiêm ngặt, các Tiêu chuẩn trong thẩm
định giá, do Nhà nước đã ban hành cùng với các Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế,
đã được chấp nhận chung và những quy định chung khác của Nhà nước. Cho tới
nay trình độ, chuyên môn cũng như thái độ phục vụ của đội ngũ nhân viên của VAE
luôn được Nhà nước và khách đánh giá cao và luôn trân trọng đề cao.
Nhưng không vì thế mà các nhân viên trở nên lơ là trong công việc trái lại

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

10

MSV: 11132705

mỗi thành viên của công ty luôn ý thức được trách nhiệm của mình và không ngừng
học hỏi kinh nghiệm từ đồng nghiệp, các chuyên gia đi trước đã có nhiều kinh
nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá và các chuyên gia nước ngoài để ngày một
nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá tại VAE.
1.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong những năm gần đây.
Tuy chỉ mới thành lập được hơn 6 năm, Công ty đã và đang cung cấp các
dịch vụ chuyên nghiệp cho một số lượng lớn, và đa dạng các khách hàng thuộc
nhiều lĩnh vực ngành nghề ở Việt Nam. Bằng chứng rõ ràng nhất về sự tín nhiệm
mà các khách hàng đã dành cho Công ty được thể hiện qua những thành quả mà
Công ty đã đạt được. Dưới đây là một số dự án tiêu biểu trong những năm gần đây
của Công ty:
STT

Bảng 1.1 : Các dự án tiêu biểu của VAE
Tên tài sản TĐG

Tên cơ quan, đơn vị kí kết hợp đồng

1

Thiết bị vật tư phụ tùng máy
soi và phần mềm tin học

Cục Hải quan Thành phố Hà Nội

2

Dự án nâng cấp Trang thông
tin điện tử

Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Ninh Bình

3

Hệ thống dây chuyền sản xuất
nhựa và 1 ô tô suzuki

Chi cục thi hành án huyện Yên Mỹ Hưng Yên

4

Trang thiết bị vật tư

Tổng công ty hạ tầng mạng Miền Trung

5

Máy móc thiết bị y tế cho
Bệnh viện đa khoa Đống Đa

Bệnh viện đa khoa Đống Đa – Hà Nội

6

Suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật và
Cơng ty Cổ phần Xây dựng số 2
giải phóng mặt bằng tại khu đô
(Vinaconex2)
thị Kim Văn – Kim Lũ

7

Khu tái định cư, bãi đỗ xe, cây
xanh tập trung và cơng cộng
hành chính đơn vị ở

8

Cơng trình xây dựng trên đất,
giá trị lợi thế thương mại quyền Công ty Cổ phần Hà Thành Hà Nội
sử dụng đất

Công ty Cổ phần Cổ phần Tập đồn Đầu
tư xây dựng phát triển Đơng Đô-BQP

(Nguồn: Hồ sơ năng lực của Công ty)

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

11

MSV: 11132705

Kết quả của hoạt động kinh doanh của chính Công ty đã có nhiều thành cơng
vẻ vang ngay từ những ngày đầu thành lập và không ngừng đi lên theo thời gian.
Tính riêng trong quý I năm 2017, số hợp đồng được thực hiện bởi các thành viên
của công ty đã lên tới con số 550, điều này đem về cho Công ty một số tiền là trên
900 triệu đồng. Các mảng hoạt động kinh doanh của, Công ty VAE diễn ra rất tốt,
được biểu hiện là mức lợi nhuận qua các tháng và quý đều tăng lên . Theo thống kê
cho đến thời điểm hiện tại vào tháng 04/2017 thì mức lợi nhuận mà Công ty thu
được đã vượt mức lợi nhuận năm 2016 mà công ty đã tạo ra. Cho thấy mức tăng
trưởng của Công ty là một dấu hiệu đầy khởi sắc và rất đáng mừng trong nền kinh
tế thị trường hiện nay, đặc biệt các Công ty Thẩm định giá trên thị trường được
thành lập ngày càng nhiều khiến cho thị trường thẩm định giá trong nước ngày càng
diễn ra sôi nổi và cạnh tranh gay gắt.

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

12

MSV: 11132705

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG VIỆC VẬN DỤNG QUY TRÌNH VÀ
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM
2.1 Tổng. quan về. bất động. sản và. thẩm định. giá bất. động sản .
2.1.1 Khái. niệm về .Bất động. sản.
Điều 174 của. Bộ Luật. Dân sự. nước Cộng. hòa xã. hội chủ. nghĩa Việt.
Nam. năm 2005 :
"1. Bất động sản là các tài sản bao gồm
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

với nhà, cơng trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là Bất động sản."
Theo quy. định tại. Điều 174. Bộ luật .Dân sự. năm 2005, Bất. động sản. là
các tài. sản bao. gồm:
a) Đất. đai, được. hiểu là.một diện. tích đất. nhất định. bao gồm. cả chiều
rộng, chiều. dài, chiều. cao, chiều. sâu. Đất. đai bao. gồm cả. đất, đá, cát, sỏi, phù.
sa khi. chúng chưa. được khai. thác tách. rời khỏi. đất. Đất. đai vốn. là một. loại tài
nguyên, tức là. một dạng. tồn tại vật .chất do. thiên nhiên. tạo ra mà. con người. có
thể sử. dụng để đáp. ứng nhu. cầu của. mình. Ở Việt Nam, toàn. bộ đất. đai trên.
lãnh thổ Việt. Nam là. tài sản .quốc gia. vô giá, thiêng. liêng thuộc. quyền sở. hữu
tuyệt .đối của. Nhà nước Cộng .hòa xã hội .chủ nghĩa .Việt Nam.
b) Các tài. sản gắn. liền với. đất đai .như nhà,các. loại cơng. trình xây. dựng
và các. loại tài. sản gắn. liền với. nhà và. cơng trình. xây dựng. đó. Tất cả. những tài
sản .này phải. có mối. liên quan. chặt chẽ. với đất .đai, nhà .cửa cùng. với cơng.
trình xây. dựng và khơng. thể tách. rời.
c) Các loại. tài sản khác. gắn liền. với đất đai. như các. tài nguyên. khoáng
sản tồn. tại trong lòng. đất chưa được. con người phát. hiện và khai. thác rồi tách
khỏi. lịng đất thì. khống sản đó. cũng được. coi là một . Bất động. sản. Đối với
SV: Nguyễn Thị Linh Nga

13

MSV: 11132705

trường. hợp này,quyền. khai thác khoáng. sản phụ thuộc. vào ý chí. và hành động
của. Nhà nước. Nhà nước. có thể tổ. chức phát. hiện và. khai thác các. tài ngun
khống. sản thơng qua. quyền lực của. các cơ quan. nhà nước có. thẩm quyền do

Nhà. nước thành. lập nhưng trong. nhiều trường. hợp các tổ. chức và cá. nhân được
phép. khai thác thơng. qua các quyết. định hành chính. khi các tổ chức. và cá nhân
này đã.có đủ điều kiện.
2.1.3 Phân. loại Bất. động sản.
Từ các. cuộc nghiên cứu. trong nước và. nhiều nước. trên thế. giới, Bất động
sản. có thể được. chia thành. ba loại: Bất động. sản có đầu. tư xây dựng ; Bất động
sản khơng .đầu tư xây. dựng và Bất động .sản sản. đặc biệt.
Trong đó. Bất động sản. có đầu tư xây. dựng gồm. có: Bất động. sản nhà ở,
Bất động. sản nhà xưởng , cơng trình. thương mại- dịch vụ, Bất động sản. hạ tầng
(hạ tầng kỹ. thuật-hạ tầng xã hội), Bất động .sản là trụ. sở làm việc. và một số. loại
bất động. sản khác…
Bất động. sản nhà đất là. nhóm bất. động sản .cơ bản và. chiếm tỷ trọng. rất
lớn trong. nhóm Bất động. sản có đầu tư. xây dựng. Bất động .sản nhà. đất có tính
chất. phức tạp. khá lớn và. chịu tác. động của nhiều. yếu tố khách .quan và. chủ
quan. Nó. có tác. động mạnh. mẽ đến q. trình cơng. nghiệp hố- hiện đại. hố đất
nước và. q trình phát. triển đô thị. bền vững.Trong các. giao dịch trên. thị trường
bất động .sản của nước. ta và trên thế. giới thì chiếm .tuyệt đại đa. số là giao. dịch
bất động .sản nhà đất.
Bất động. sản không đầu. tư xây dựng: Với nhóm .bất động sản .này đất nơng
nghiệp. chiếm đa số. tồn tại dưới. dạng tư liệu. sản xuất trong .đó gồm các. loại đất
nơng. nghiệp ; đất rừng ; đất nuôi. trồng thuỷ. sản, ;đất làm muối ; đất hiếm. hay đất
chưa sử dụng v.v...
Nhóm cuối. cùng là Bất .động sản đặc. biệt đó chính. là các cơng trình. bảo
tồn quốc .gia,các di sản. văn hoá vật thể, nhà thờ. họ,đền thờ, đình .chùa, miếu mạo,
nghĩa. trang v.v... Đặc điểm quan .trọng nhất của. loại Bất động .sản này chính. là
khả năng. tham gia thị. trường ở mức. rất thấp.
2.1.3. Đặc điểm. và tính chất .cơ bản của .Bất động sản.
2.1.3.1. Các đặc .điểm cơ. bản của .Bất động sản.

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

14

MSV: 11132705

Có một quy luật chắc chắn rằng những bất động sản khác nhau thì dù tiến
hành trong những điều kiện thị trường giống nhau thì chúng sẽ có giá trị khá nhau.
Giả sử chúng ở trong cùng những điều kiện như nhau (về thị trường- thời gian- địa
điểm,-chính sách nhà nước- khả năng giao dịch….) nhưng giá trị thị trường của Bất
động sản ln phụ thuộc vào đặc tính của chính Bất động sản đó. Ví dụ: giá của
cùng ngơi nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý(giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…) sẽ
cao hơn ngôi nhà kết cấu tương tự nhưng khơng có đủ các loại giấy tờ pháp lý liên
quan đến quyền sử dụng đất. Những đặc điểm cơ bản của Bất động sản bao gồm:
– Đặc điểm vật chất Bất động sản: Kiểu dáng, kích cỡ,trọng lượng, thể
tích…
– Tình trạng pháp lý Bất động sản: Bất động sản ở tình trạng hồn chỉnh các
tài liệu pháp lý càng cao thì giá trị của bất động sản đó càng lớn. Chính vì thế, khi
tiến hành thẩm định giá các thành viên cần phải xem xét về thủ tục giấy tờ, về quy
hoạch, về việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hồn thành, hay
thời gian sử dụng Bất động sản…
– Các đặc điểm mặt bằng: Các đặc điểm về mặt bằng gồm có kích thước,
chiều rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý khác.
– Địa điểm: Gần hay giáp với các cảnh quan nào, tình trạng giao thơng, các
cơng trình cơng cộng gần kề ra sao, tình trạng ơ nhiễm, hệ thống cấp thoát nước được
trang bị như thế nào và các đặc tính địa hình khác. Những đặc trưng này làm cơ sở cho
việc xác định vị trí, địa điểm đó có phải là sử dụng cao nhất và tốt nhất khơng.
– Các cơng trình xây dựng liên quan: Những cơng trình liên quan tới hình
dáng bên ngồi và cấu trúc: Sự trang trí, hình thức xây dựng, trang thiết bị tiện nghi
và thiết kế…

– Thời gian giao dịch-điều kiện giao dịch: Yếu tố này ảnh hưởng quan trọng
tới giá giao dịch trên thị trường của Bất động sản.
2.1.3.2. Các tính. chất cơ bản. của Bất động. sản
+ Tính bền .vững
+ Tính cố định. về vị trí
+ Tính khác. biệt
+ Tính khan .hiếm

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

15

MSV: 11132705

+ Tính có. giá trị lớn
+Tính ảnh. hưởng, lẫn nhau
2.1.4. Thẩm định. giá Bất động. sản.
2.1.4.1. Khái niệm .thẩm định giá. Bất động. sản.
Thẩm định giá Bất động sản là việc xác định giá trị của một Bất động sản
nào đó ở một hời điểm nhất định, có xem xét đến bản chất của Bất động sản và mục
đích sử dụng của kết quả thẩm định giá. Vì thế thẩm định giá luôn áp dụng các dữ
liệu của thị trường phục vụ cho việc so sánh mà các thẩm định viên đã thu thập
được và phân tích. Sau đó các dữ liệu này sẽ được so sánh với tài sản cần được
thẩm định giá để xác định giá trị của tài sản đó.
2.1.4.2. Sự quan. trọng của. công tác thẩm. định giá Bất. động sản.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay Thẩm định giá có vai trị hết sức quan
trọng. Cụ thể là :
+ Thẩm định giá Bất động sản là cơ sở để các chủ thể Bất động sản và các
bên liên quan đưa ra các quyết địnhnhanh chóng,kịp thời và đúng đắn.

+ Thẩm định giá là đưa ra các con số chính xác về giá trị tài sản nên góp
phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường Bất động sản
thúc đẩy thành công trong các giao dịch.
+ Tạo điều kiện thuận lợi cho môi trường hội nhập, đầu tư, cơ hội hợp tác
phát triển trong các quan hệ kinh tế, dân sự… mà có liên quan đến Bất động sản
Do vậy, kết quả thẩm định giá Bất động sản sẽ được sử dụng để ra quyết
định trong nhiều tình huống khác nhau như:
+ Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính các loại thuế,
đền bù, cho thuê cùng các mục đích tương tự của Bất động sản khác.
+ Làm cơ sở để lập báo cáo tài chính hay lưu chuyển Bất động sản hay sáp
nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp hoặc đấu giá công khai.
+ Thi hành các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến tranh
chấp, các khiếu nại về hợp đồng và liên quan đến quyền lợi của các bên;
+ Tư vấn đầu tư và đưa ra quyết định; nghiên cứu hoạt động thị trường; phân
tích khả thi; phân tích về mặt lợi nhuận; xác định giá trị của chứng khốn và lập các
báo cáo tài chính.

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

16

MSV: 11132705

+ Làm cơ sở cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngồi, dự án đầu
tư cơng trình có sử dụng vốn của Nhà nước hoặc do Nhà nước cấp vốn, đề án cổ
phần hoá các doanh nghiệp nhà nước, dự tốn cấp phát kinh phí và mua sắm tài sản
từ nguồn ngân sách của nhà nước hay nước ngoài.
2.2. Thực. trạng hoạt. động thẩm. định giá. Bất động. sản tại. Công ty Cổ. phần
Giám định và thẩm .định tài sản .Việt Nam

2.2.1. Nguyên. tắc hoạt. động thẩm. định giá. tại Công ty. Cổ phần Giám. định và
thẩm định. tài sản Việt Nam.
- Tuân thủ và chấp hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và tiêu ch̉n
Thẩm đinh giá Q́c tế.
- Chịu hồn tồn trách nhiệm trước pháp luật về các hoạt động nghề nghiệp
và các kết quả thẩm định giá.
- Bảo đảm tính độc lập, khách quan về chuyên môn- nghiệp vụ và tính trung
thực, của hoạt động thẩm định giá.
-Các thông tin của các đơn vị được thẩm đinh giá luôn được bảo mật , trừ
trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý công khai hoặc pháp luật có các quy
định khác liên quan.
2.2.2. Tuân. thủ những quy. tắc đạo đức hành. nghề thẩm định. giá.
Thẩm định viên chịu trách nhiệm hoàn tồn về tính đúng đắn, xác thực của
nội dung báo cáo về kết quả thẩm định giá. Giám đốc doanh nghiệp hoặc người
đứng đầu tổ chức thẩm định giá là chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn
trong nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá trước cơ
quan pháp luật, khách hàng hoặc bên thứ ba.
2.2.3. Xác định. cơ sở thẩm. định giá. tài sản.
Một trong những nguyên tắc cơ bản của thẩm định viên khi tiến hành thẩm
định giá tài sản là thẩm định viên đó phải biết cách phân biệt rõ ràng giữa giá trị thị
trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo tính chính xác và khách quan cho kết
quả thẩm định giá.
Giá trị thị- trường của một tài sản là: Theo tiêu chuẩn TĐG VN số 02 thì giá
trị thị trường là “Một mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời
điểm thẩm định giá giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

17

MSV: 11132705

bán sẵn sàng bán ở trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập cùng với
điều kiện thương mại bình thường’’
● Nội dung
- Số tiền được ước tính: Đây là yếu tố về mặt lượng của số tiền mà được đưa
ra để trao đổi để lấy được BĐS (giá).
- Người mua mang tính chất tự nguyện và người bán cũng tự nguyện: Việc
này tức là cả hai bên đều được đưa ra những sự lựa chọn của mình và một quyết
định mang tính khách quan để thực hiện trao đổi và giao dịch.
- Tính khách quan: Là tồn tại bất cứ một mối quan hệ hay sự liên hệ và phối
hợp giữa các bên tham gia để gây ảnh hưởng đến sự thay đổi hoặc cân nhắc về số
tiền được mua bán.
- Hành động phải thận trọng: là mỗi bên phải cân nhắc quyết định của mình
và phải cân nhắc sự lựa chọn khách quan.
- Hành động không mang tính áp đặt: Là không tồn tại sự ép buộc hay áp đặt
bất cứ điều gì đối với người mua và cả người bán.
Giá trị phi thị trường của tài sản là : Theo tiêu chuẩn TĐG VN số 03 thì
“Giá trị phi thị trường là một mức giá ước tính sẽ được xác định theo các căn cứ
khác hẳn với giá trị thị trường hoặc chúng có thể được mua bán, trao đổi theo các
mức giá mà không phản ảnh tới giá trị thị trường chẳng hạn giá trị tài sản đang ở
trong quá trình sử dụng hay giá trị đầu tư hoặc giá trị bảo hiểm, các giá trị đặc biệt,
giá trị thanh lý, giá trị của tài sản bắt buộc phải bán doanh nghiệp, giá trị của tài sản
chuyên dùng, giá trị của tài sản có thị trường là hạn chế, giá trị dùng để tính
thuế....”.
2.2.4. Các. phương pháp. thẩm định. giá tài sản.
Khi tiến hành hoạt động thẩm định giá các thẩm định viên về giá của cơng ty
phải dựa trên các đối tượng, mục đích sử dụng, các cơ sở và các căn cứ thẩm định
giá để lựa chọn được và áp dụng một hoặc một số phương pháp thẩm định giá phù

hợp nhất trong các phương pháp thẩm định giá trong tiêu chuẩn thẩm định giá của
Việt Nam.
Các phương pháp thẩm định giá tại Việt Nam :
- Phương pháp so sánh: Theo tiêu chuẩn TĐG VN thì “Phương pháp so

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

18

MSV: 11132705

sánh trong thẩm định giá là phương pháp dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các
tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua,
bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần
thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản”.
Trên thực tế, có nhiều các gọi khác nhau của phương pháp so sánh như :
phương pháp so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp só sánh
thị trường, phương pháp so sánh giao dịch thị trường.
+Nguyên tắc áp dụng :
•Nguyên tắc thay thế : Một người mua có lý trí, sẽ không trả giá cho một tài
sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích,
•Nguyên tắc đóng góp : quá trình ước tính để xác định giá trị tài sản, phải
dựa trên cơ sở có sự tham giá đóng góp của các yếu tố, hình thành nên giá trị của
tài sản.
+Các bước tiến hành:
Bước 1 : Tìm kiếm những tài sản so sánh, đã được bán gần thời điểm thẩm
định giá, và có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách,
điều kiện, vị trí...
Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của

các tài sản này, có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được(ít nhất có 3 tài sản so
sánh)
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau(tốt hơn hay xấu
hơn) của mỗi một tài sản so sánh, với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh(tăng
lên hoặc giảm giá)
Bước 5: Ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá, trên cơ sở giá bán có
thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Khi tiến hành áp dụng phương pháp này, cần đảm bảo các tài sản so sánh
phải là các tài sản tương tự, trong cùng khu vực, gần cận với tài sản thẩm định giá,
và các giao dịch bán mới được tiến hành. Nếu có ít TSSS đáp ứng được yêu cầu
trên, các kết quả thẩm định giá sẽ có độ chính xác kém hơn. Trường hợp không tìm
được được những so sánh đáp ứng được yêu cầu trên, thì phương pháp so sánh trực

SV: Nguyễn Thị Linh Nga

19

MSV: 11132705

Luận văn thạc sĩ hoàn thiện việc vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản việt nam

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về