Phân tích và quản lý rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh nhà cho thuê lại trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-------- ∞0∞--------

LỀNH THỊ NGỌC GIÀU

PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG LĨNH VỰC
KINH DOANH NHÀ CHO THUÊ LẠI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN TRỊ KINH DOANH

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-------- ∞0∞--------

LỀNH THỊ NGỌC GIÀU

PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG LĨNH VỰC
KINH DOANH NHÀ CHO THUÊ LẠI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số chuyên ngành: 8 34 01 01
LUẬN VĂN THẠC SĨ

QUẢN TRỊ KINH DOANH
Giảng viên hướng dẫn : TS. ĐỖ THÀNH LƯU
TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc


GIẤY XÁC NHẬN
Tôi tên là: Lềnh Thị Ngọc Giàu
Ngày sinh: 31/03/1989

Nơi sinh: Thành Phố Hồ Chí Minh

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã học viên: 1883401020084
Tơi đồng ý cung cấp tồn văn thơng tin luận án/ luận văn tốt nghiệp hợp lệ về bản
quyền cho Thư viện trường đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh. Thư viện trường đại
học Mở Thành phố Hồ Chí Minh sẽ kết nối tồn văn thơng tin luận án/ luận văn tốt
nghiệp vào hệ thống thông tin khoa học của Sở Khoa học và Công nghệ Thành phố
Hồ Chí Minh.

Ký tên
(Ghi rõ họ và tên)

…………………………………


Ý KIẾN CHO PHÉP BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ
CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Giảng viên hướng dẫn: TS. Đỗ Thành Lưu
Học viên thực hiện: Lềnh Thị Ngọc Giàu

Lớp: MBA018C

Ngày sinh: 31/03/1989

Nơi sinh: Thành Phố Hồ Chí Minh

Tên đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh nhà cho thuê lại trên
địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh.
Ý kiến của giáo viên hướng dẫn về việc cho phép học viên được bảo vệ luận văn trước
Hội đồng: Đồng ý được trình và bảo vệ trước Hội Đồng.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày .....tháng.......năm..............
Người nhận xét

TS. Đỗ Thành Lưu


LỜI XÁC THỰC

Tơi xin xác thực đề tài “Phân tích và Quản lý rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh nhà

cho thuê lại trên địa bàn TPHCM” là bài của chính tơi, được Thầy Đỗ Thành Lưu tận
tình, nhiệt tâm hướng dẫn hỗ trợ tôi, truyền tải cho tôi niềm đam mê vào bài.
Những tài liệu tham khảo tôi dùng trong nghiên cứu này đều được trích dẫn chính
xác. Khơng có nội dung nào của người khác được dùng mà khơng được trích dẫn theo
đúng quy định. Tơi khẳng định về tính xác thực kết quả của bài.

TPHCM, tháng 9 năm 2021
Người thực hiện luận văn

LỀNH THỊ NGỌC GIÀU

i



LỜI TRI ÂN

Tơi xin được phép gửi lịng tri ân đến Thầy TS. Đỗ Thành Lưu, thầy tận tình, nhiệt
tâm hướng dẫn hỗ trợ tôi truyền tải cho tôi niềm đam mê vào bài nghiên cứu.
Tôi xin được phép gửi lịng tri ân đến Cơ/ Thầy Trường ĐH Mở TPHCM đã mang
đến cho chúng tôi những chuyên đề hay hữu ích.
Tơi xin được phép gửi lịng tri ân đồng nghiệp, đối tác đã kề vai sát cánh, giúp tơi
hồn thành đề tài tốt nghiệp.
Trân trọng.

TPHCM, tháng 9 năm 2021

LỀNH THỊ NGỌC GIÀU

ii

TĨM TẮT

Đề tài luận văn “Phân tích và quản lý rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh nhà cho thuê
lại trên địa bàn TPHCM” nhằm (1) nhận diện rủi ro; (2) Đánh giá khả năng xảy ra và
mức độ tác động (3) Xây dựng ma trận xác định mức độ rủi ro; (4) Đưa ra các giải
pháp. Bài làm được tiến hành thơng qua phương pháp nghiên cứu định tính và phương
pháp nghiên cứu định lượng.
Phương pháp nghiên cứu định tính với 11 mẫu khảo sát nhằm bổ sung các biến rủi ro
và hiệu chỉnh thang đo cho phù hợp. Nghiên cứu được thực hiện những đối tượng
đang sử dụng dịch vụ thuê và cho thuê BĐS, thành viên hiệp hội BĐS, chuyên gia
cùng ngành nghề những ở mảng khác bằng phương pháp phỏng vấn sâu, thảo luận
trực tiếp.
Phương pháp nghiên cứu định lượng được triển khai bằng hình thức là khảo sát bằng
bảng câu hỏi. Kết quả được xử lý trên phần mền Excel 2010 bằng phương pháp phân
tích, thống kê, so sánh với tổng số mẫu là 150. Trong bài nghiên cứu xác định được
22 biến rủi ro tác động trực tiếp đến: thời gian, chi phí, chất lượng và hiệu quả thơng
qua 4 loại hình rủi ro chính là: rủi ro thị trường, rủi ro hoạt động, rủi ro tài chính, rủi
ro quy định.
Từ kết quả của bài nghiên cứu, các yếu tố rủi ro tác động trực tiếp lên ba đối tượng:
nguồn cung- F1- nguồn cầu do vậy quản lý rủi ro là một công việc cần làm thường
xuyên định kỳ 6 tháng/lần nhằm có những giải pháp phịng tránh và có đường đi mới
thích nghi với những sự việc như dịch bệnh Covid 19 và cịn kéo dài khi chưa có
thuốc đặc trị.

iii

ABSTRACT
The objective of the research " Risk analysis and management in the sublease in Ho
Chi Minh City" is to: (1) identify risk, (2) evaluate the likelihood and risk impact, (3)
develop a risk matrix to detemire and prioritize the risk impact, (4) propse measures
for prioritized risk management to mitigate risk impact. The study was conducted into
two periods including qualitative research and quantitative research.
The qualitative research was done with 11 people to come up with additional risk
factors, adjust scale definitions to be applied to the sublease sector. People who were
interviewed are national and international Real Estate, Banking and financial, Legal
director, Sales manager...
The quantitative research was conducted through a survey questionnaire. The template
for data processing is developed by Ms. Excel 2010 including analysis, statistics, and
result comparison. In total, 150 people were interviewed in Ho Chi Minh City.

In total 22 risk factors identified affect directly Supply - F1 - Demand on the aspects
of Cost, Time, Quality, Effective on the four dimensions of Market Risks, Operational
risks, Financial risks, Regulatory risks.
The study results are to help Supply - F1 - Demand recognize and have a better
understanding about the risk factors. Ultimately, this will allow relevant people to
come up with plans and actions to prevent, mitigate and limit the risks in order to
improve operational efficiency.
This study is a prerequisite step for further studies beacause Risk analysis and
management in the sublease are unforeseeable. Some risks can be well controlled
while others cannot be such as climate and weather, Covid 19…Therefore, nowadays,
risk management in the sublease is an essential tool for all members involved.


MỤC LỤC
LỜI XÁC THỰC ........................................................................................................i

LỜI TRI ÂN ............................................................................................................. ii
TÓM TẮT ................................................................................................................ iii
MỤC LỤC.................................................................................................................iv
DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ ĐỒ THỊ................................................................ vii
DANH MỤC BẢNG .............................................................................................. viii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................ix
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1.

Lý do chọn đề tài nghiên cứu ........................................................................... 1

1.2.

Câu hỏi nghiên cứu .......................................................................................... 4

1.3.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 4

1.4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.................................................................... 4

1.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 4

1.6.

Ý nghĩa nghiên cứu .......................................................................................... 5

1.7.

Tóm tắt chương 1 ............................................................................................. 5

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ........................................................................ 6
2.1.

2.2.

Các khái niệm .................................................................................................. 6
2.1.1.

Khái niệm và phân loại ........................................................................... 6

2.1.2.

Khái niệm đi thuê, cho thuê, hợp đồng thuê nhà .................................... 7

2.1.3.

Khái niệm quản lý rủi ro ......................................................................... 8

Lý thuyết nền ................................................................................................. 10
2.2.1.

Các lý thuyết liên quan ......................................................................... 10

iv

2.2.2.

Khai thác cho thuê từ người sở hữu hợp pháp của BĐS ...................... 16

2.2.3.

Quản lý rủi ro trong hoạt động kinh doanh .......................................... 18

2.3.

Tóm tắt các nghiên cứu trước đây.................................................................. 20

2.4.

Đề xuất khung nghiên cứu ............................................................................. 22

2.5.

2.4.1.

Rủi ro thị trường ................................................................................... 22

2.4.2.

Rủi ro hoạt động ................................................................................... 23

2.4.3.

Rủi ro tài chính ..................................................................................... 23

2.4.4.

Rủi ro quy định ..................................................................................... 23

2.4.5.

Nguồn Cung - Phụ lục 01 ..................................................................... 24

2.4.6.

Nguồn Cầu - Phụ luc 02 ....................................................................... 24

2.4.7.

Thầu - Cải Tạo- Phân Phối - Phụ lục 03 ............................................... 24

Tóm tắt chương 2 ........................................................................................... 26

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................. 27
3.1.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 27
3.1.1.

Phương pháp nghiên cứu định tính ....................................................... 27

3.1.2.

Phương pháp nghiên cứu định lượng.................................................... 31

3.2.

Quy trình nghiên cứu ..................................................................................... 32

3.3.

Thiết kế thang đo ........................................................................................... 33
3.3.1.

Khả năng xảy ra .................................................................................... 33

3.3.2.

Mô tả mức độ tác động (Cooper, Grey, Raymond, & Walker

(2005)Bảng 3.2................................................................................................... 34
3.3.3.
3.4.

Mức độ tác động theo PMBOK ............................................................ 34

Nghiên cứu sơ bộ ........................................................................................... 35

v



3.4.1.

Nhận diện và bổ sung rủi ro ( Bảng 3.4) .............................................. 36

3.4.2.

Hiệu chỉnh thang đo khả năng xảy ra ................................................... 39

3.4.3.

Hiệu chỉnh thang đo Mức độ tác động ................................................. 40

3.5.

Nghiên cứu chính thức ................................................................................... 42

3.6.

Thiết kế mẫu, chọn mẫu ................................................................................. 42

3.7.

Thu thập dữ liệu ............................................................................................. 42

3.8.

Phương pháp phân tích dữ liệu ...................................................................... 43
3.8.1.

Quy ước chung ..................................................................................... 44

3.8.2.

Tính tốn chỉ số rủi ro........................................................................... 45

3.8.3.

Ma trận phân tích rủi ro-Khả năng xảy ra- Mức độ tác động

(Probability x Impact, P x I)............................................................................... 46
3.9

Tóm tắt chương 3……………………………………………………………51

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 52
4.1.

Đặc điểm mẫu khảo sát .................................................................................. 52

4.2.

Kết quả nghiên cứu ........................................................................................ 53
4.2.1.

Các yếu tố rủi ro tác động đến Nguồn Cung ........................................ 53

4.2.2.

Các yếu tố rủi ro tác động đến Nguồn Cầu........................................... 60

4.2.3.

Các yếu tố Rủi ro tác động đến F1 ....................................................... 68

4.3.

Xác định rủi ro ưu tiên và chiến lược ............................................................ 83

4.4

Tóm tắt chương 4…………………………………………………………….87

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................ 88
5.1.

Các kết quả chính của đề tài........................................................................... 88

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................ 90
5.2.1.

Giải pháp né tránh................................................................................. 90

vi



5.3.

5.2.2.

Giải pháp ngăn ngừa, giảm thiểu .......................................................... 91

5.2.3.

Chuyển giao kiểm soát rủi ro ................................................................ 91

5.2.4.

Giải pháp đa dạng hoá rủi ro ................................................................ 92

5.2.5.

Giải pháp Chấp nhận rủi ro................................................................... 92

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo......................................................... 93

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 94
PHỤ LỤC................................................................................................................. 98
PHỤ LỤC 01 ............................................................................................................ 98
PHỤ LỤC 02 .......................................................................................................... 100
PHỤ LỤC 03 .......................................................................................................... 103

DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ ĐỒ THỊ
Hình 1-1 Đối tác đầu tư vốn FDI vào VN .................................................................1
Hình 1-2 FDI vào VN ................................................................................................1
Hình 1-3 Đối tác đầu tư vốn FDI vào VN .................................................................2
Hình 1-4 Tình trạng trống của các BĐS (nguồn vietnambiz) ....................................3
Hình 2-1 Nguyên tắc ba vịng bảo vệ.......................................................................11
Hình 2-2 Mơ hình khung quản trị rủi ro theo thông lệ tốt .......................................11

vii



DANH MỤC BẢNG
Bảng 3-1 Khả năng xảy ra và hậu quả của rủi ro .....................................................34
Bảng 3-2 Mô tả mức độ tác động.............................................................................34
Bảng 3-3 Mức độ tác động theo PMBOK ...............................................................35
Bảng 3-4 Khảo sát định tính .....................................................................................36
Bảng 3-5 Mơ tả khả năng xảy ra đã hiệu chỉnh .......................................................40
Bảng 3-6 Mô tả mức độ tác động đã hiệu chỉnh .......................................................40
Bảng 3-7 Ma trận phân tích rủi ro-Khả năng xảy ra- Mức độ tác động (Probability x
Impact, P x I).............................................................................................................48
Bảng 4-1 Bảng thông tin đợt khảo sát......................................................................52
Bảng 4-2 Ma trận phân tích rủi ro về chi phí đối với nguồn cung ...........................53
Bảng 4-3 Ma trận phân tích rủi ro về thời gian đối với nguồn cung........................55
Bảng 4-4 Ma trận phân tích rủi ro về chất lượng đối với nguồn cung .....................57
Bảng 4-5 Ma trận phân tích rủi ro về hiệu quả đối với nguồn cung ........................59
Bảng 4-6 Ma trận phân tích rủi ro về chi phí đối với nguồn cầu .............................61
Bảng 4-7 Ma trận phân tích rủi ro về thời gian đối với nguồn cầu ..........................63
Bảng 4-8 Ma trận phân tích rủi ro về chất lượng đối với nguồn cầu .......................65
Bảng 4-9 Ma trận phân tích rủi ro về hiệu quả đối với nguồn Cầu .........................67
Bảng 4-10 Ma trận phân tích rủi ro về chi phí đối với F1 .......................................69
Bảng 4-11 Ma trận phân tích rủi ro về thời gian đối với F1 ....................................70
Bảng 4-12 Ma trận phân tích rủi ro về chất lượng đối với F1 .................................72
Bảng 4-13 Ma trận phân tích rủi ro về hiệu quả đối với F1 .....................................74
Bảng 4-14 Tóm tắt kết quả mức độ tác động đến các thành viên ............................76
Bảng 4-15 Điểm số các yếu tố rủi ro cao .................................................................83
Bảng 4-16 Điểm số các yếu tố rủi ro trung bình ......................................................85

Bảng 4-17 Điểm số các yếu tố rủi ro thấp ...............................................................87

viii



DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất Động Sản

CTPL

: Chính trị pháp luật

CSVC

: Cơ sở vật chất

CNTT

: Công nghệ thông tin

CHDV

: Căn hộ dịch vụ

ĐKTT

: Đăng ký tạm trú

ĐKKD

: Đăng ký kinh doanh

GPKD

: Giấy phép kinh doanh

KH

: Khách hàng

KTXH

: Kinh tế - Xã hội

KT

: Kinh tế

KHCN

: Khoa học công nghệ

LP

: Lạm phát

LSNH

: Lãi suất ngân hàng

NH

: Ngân hàng

QĐNN

: Quy định nhà nước

QTRRTD

: Quản trị rủi ro tín dụng

RR

: Rủi ro

TPHCM

: Thành Phố Hồ Chí Minh

F1

: Thầu- Cải Tạo- Phân phối

TNCN

: Thu nhập cá nhân

VD

: Ví dụ

VP

: Văn phịng

ix



CHƯƠNG 1:

MỞ ĐẦU

1.1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu
Số liệu Tổng Cục Thống Kê- Cơng bố báo chí về tình hình KT-XH quý IV/2019
cập nhật ngày 30/12/2019 GDP năm 2015-2019 là: 2015 tăng 7,58%; 2016 tăng
8,11%; 2017 tăng 9,71%; 2018 tăng 10,18%; 2019 tăng 11,12%. Tổng vốn FDI là
55,88 mỹ kim, tăng 44,4% so với cùng kỳ 2018. Dân số 2019 vào khoảng là 97,58
triệu người. Việt Nam là một đất nước bình yên, nguồn nhân lực trẻ, khoẻ cùng với
chi phí cho nguồn nhân lực thấp so với mặt bằng chung. Điều này tạo nên lý do vì
sao Việt Nam thu hút được FDI các năm đều tăng, chuyên gia đầu ngành đổ bộ vào
Việt Nam tăng cao nhu cầu tìm th văn phịng, tìm quỹ đất lập cơng ty, nhà máy xí
nghiệp, nhà xưởng tại khu chế xuất. (Nguồn: Bộ Kế Hoạch &Đầu Tư năm 2019)
Hình 1-1 Đối tác đầu tư vốn FDI vào
VN

Hình 1-2 FDI vào VN

Theo chuyên gia, thị trường BĐS cho thuê thường theo đồ thị hình Sin bất đối
xứng. Hơn 25 năm qua, thị trường diễn biến thông qua các giai đoạn: tiềm năng tăng
trưởng mạnh – phát triển – sốt nóng– đóng băng – trầm lắng (khơng có giao dịch hoặc
khơng đáng kể)–hồi phục và phát triển trở lại.

1



Hình 1-3 Đối tác đầu tư vốn FDI vào VN

Thị trường BĐS nóng sốt đầu tiên xảy ra vào năm 1993 – 1994 do nhà nước ban hành
Luật Đất đai (1993) ra đời và cho phép việc chuyển nhượng BĐS thuận tiện hơn. Sau
đó bị đóng băng (1995 – 1999) do chính sách vĩ mơ và sự biến động của nền kinh tế.
Thị trường BĐS nóng sốt thứ hai (2001 – 2002), giá vàng tăng cao việc định giá còn
lấy vàng làm chuẩn. Sau đó lại bị đóng băng lần thứ hai (2003 – 2006) do Luật đất
đai (2003) và Nghị định 181, việc "phân lô bán nền" bị chấm dứt. Tháng 3/2007 đa
số người chơi và kiếm được tiền từ chứng khoán điều này dẫn đến nguồn tiền chuyển
qua thị trường BĐS tạo nên cơn sốt đất thứ ba (2007 – 2008) tuy nhiên đây là cơn sốt
"bong bóng" nguyên nhân được phân tích là do lạm phát tăng rất cao gần 20%, lãi
suất ngân hàng rất cao 22 – 25%/năm nền kinh tế suy thoái khủng hoảng tài chính.
Từ 2010 - 2013 tiếp tục đóng băng lần thứ ba tình trạng trầm lắng, đóng băng khơng
hoặc rất ít giao dịch do trong giai đoạn 2009 – 2010. Từ 2014 đến 2019, có hiện tượng
"tan băng" có giao dịch đi sau thời gian đóng băng trầm lắng kéo dài.
Đại dịch Covid kéo dài thị trường cho thuê rơi vào cảnh đóng băng. Báo cáo của
CBRE Đến cuối quý IV/2020, giá th giảm 30%-60% nhưng cũng khó tìm được
khách, có rất nhiều mặt bằng lớn thuộc quận trung tâm bình thường rất khó thuê và
giá thuê rất cao treo bảng hiệu dày đặc vì tất cả người thuê đều trả mặt bằng trước

hạn vì khơng tiếp tục trụ nổi. Đồng thời, giá được chủ động giảm 30 - 50%.

2





Hình 1-4 Tình trạng trống của các BĐS (nguồn vietnambiz)

Đa số các đề tài trước đây chỉ tìm cách tạo ra được doanh thu lợi nhuận mà ít chú
ý đến các rủi ro nên cần phải nghiên cứu sâu bóc tách từng vấn đề từng khía cạnh.
Rủi ro ngành nghề này là tỉ lệ cho thuê phải được lắp đầy không được để trống, chất
lượng dịch vụ luôn cần đổi mới để họ thành khách hàng trung thành của công ty, vị
trí căn nhà và mặt bằng kinh doanh, mơi trường khách quan tác động như chính quyền
địa phương, dân cư xung quanh, dịch vụ đi kèm liền kề…Khi kinh doanh gặp rủi ro
là điều tất yếu. Nếu rủi ro lớn và bất khả kháng nằm ngồi dự tính vuợt q giới hạn
khơng kiểm sốt tốt thì việc thua lỗ phá sản là đều tất yếu xảy ra. Do đó việc nhận
diện, đo lường, đánh giá và đưa ra cách xử lý là việc rất cần thiết và thường xuyên để
đảm bảo cho sự phát triển ổn định vững chắc. Quản lý rủi ro tốt đồng nghĩa với việc
kiểm soát tốt các rủi ro, khi có sự cố xảy ra ít bị ảnh hưởng và có cách xử lý nhanh
chóng, tối thiểu những điều có trong kế hoạch. Do vậy, tôi quyết định chọn đề tài

3



“Phân tích và quản lý rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh nhà cho thuê lại trên địa bàn
Thành Phố Hồ Chí Minh” để làm bài nghiên cứu.
1.2. Câu hỏi nghiên cứu

Câu hỏi nghiên cứu được đưa ra như sau:
- Các rủi ro tiềm ẩn là gì?
- Giải pháp chủ động và thiết thực đối phó với tình huống bất trắc có thể xảy ra
trong lĩnh vực kinh doanh này.
1.3. Mục tiêu nghiên cứu
- Phân tích, nhận dạng, đánh giá, phân nhóm xếp hạng ưu tiên các rủi ro.
- Giải pháp ứng phó rủi ro.
1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động quản trị rủi ro trong ngành kinh doanh thuê nhà và
cho thuê lại tại TPHCM.
Đối tượng khảo sát: những đối tượng đang sử dụng dịch vụ thuê và cho thuê BĐS,
thành viên hiệp hội BĐS, chuyên gia cùng ngành nghề những ở mảng khác.
Phạm vi nghiên cứu: Các công ty trên địa bàn TPHCM.
1.5. Phương pháp nghiên cứu
Số liệu sơ cấp: được tổng hợp từ nguồn: International Journal of Construction
Project Management ISSN: 1944-1436; Urban Rent at risk: the point of view of
private investors ISSN 2036-2404; Real estate risk analysis: The case of Caserma
Garibaldi in Milan ISSN 2227-7072; Identification of risk factors as an element of
the process of risk management in the real estate market ISSN: 20817452 được tổng
hợp thành bảng câu hỏi khảo sát để phỏng vấn trực tiếp
Số liệu thứ cấp: được tổng hợp từ nguồn Tổng Cục Thống Kê, Ngân hàng thế giới,
Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư, các tài liệu nội bộ của các công ty chuyên về thuê và cho
thuê lại và các nguồn khác trên sách, báo, tạp chí, internet.

4



Đề tài này được thực hiện thông qua phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp với
phương pháp nghiên cứu định lượng.

Phương pháp nghiên cứu định tính: Nghiên cứu định tính được thực hiện bằng cách
quan sát và thảo luận tay đơi với 11 chun gia có kinh nghiệm trong ngành cho thuê
tại thị trường TPHCM, nên hầu hết các chuyên gia đều rất am hiểu và có kiến thức
rộng. Từ kết quả phỏng vấn chuyên gia có thể thấy đa phần các chuyên gia đều đồng
ý với thang đo được đưa ra ban đầu, tuy nhiên các chuyên gia cũng có một số hiệu
chỉnh về từ ngữ để cho thang đo phù hợp hơn với đối tương khảo sát.
Phương pháp nghiên cứu định lượng được triển khai bằng hình thức là khảo sát bằng
bảng câu hỏi. Kết quả được xử lý trên phần mền Excel 2010 bằng phương pháp phân
tích, thống kê, so sánh với tổng số mẫu là 150. Trong bài nghiên cứu xác định được
22 biến rủi ro tác động trực tiếp đến: thời gian, chi phí, chất lượng và hiệu quả thơng
qua 4 loại hình rủi ro chính là: rủi ro thị trường, rủi ro hoạt động, rủi ro tài chính, rủi
ro quy định.
1.6. Ý nghĩa nghiên cứu
Nghiên cứu đưa ra giải pháp để ứng phó với các rủi ro đang đối mặt và các rủi ro
trong tương lai giúp doanh nghiệp có được những quyết định thiết thực chính xác.
Ngăn chặn và giảm lãng phí không cần thiết của các nguồn lực như tiền bạc và thời
gian khi rủi ro xảy ra. Nghiên cứu này nếu được ứng dụng hiệu quả thì sau một khoảng
thời gian được kiểm chứng sẽ đưa vào khung lý thuyết sau này.
1.7. Tóm tắt chương 1
Khoảng 5 năm gần đây có một số nghiên cứu về nhu cầu thuê BĐS tại Thành Phố
Hồ Chí Minh. Tuy nhiên hiện chưa có nghiên cứu nào về việc một đơn vị hay cá
nhân nào đó làm cầu nối giữa người có tài sản nhưng khơng muốn cho th lẻ và
người có nhu cầu th nhưng khơng có nhu cầu th lớn và cần những diện tích
thuê phù hợp với mục đích kinh doanh của mình mà cụ thể là tại một địa điểm huyết
mạch của Việt Nam là Thành phố Hồ Chí Minh có nhu cầu cho th và đi th rất
cao, vì vậy chương 1 đã đưa ra lý do nghiên cứu và xác định vấn đề nghiên cứu

5

CHƯƠNG 2:

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.1. Các khái niệm
2.1.1. Khái niệm và phân loại
Khái niệm: Có nhiều bài nghiên cứu về rủi ro nên khái niệm được nêu ra dưới nhiều
khía cạnh gốc độ nhìn nhận khác nhau. Theo Bùi Thị Gia (2005) chưa có khái niệm
thống nhất về rủi ro. Tuy nhiên có thể chia làm 2: tiêu cực và trung hồ.
v Tiêu cực
Rủi ro là việc khơng được mong đợi, là những thiệt hại, mất mát, nguy hiểm hoặc các
yếu tố liên quan đến nguy hiểm, là những biến cố không lường trước được, khi xảy
ra sẽ làm cho kết quả thực tế khác xa sự kỳ vọng. Rủi ro luôn xuất hiện bất ngờ và đe
dọa sự tồn tại của doanh nghiệp, tuy nhiên phải chấp nhận nó, khơng thể nào né tránh
nó. Theo cách nghĩ này, thì rủi ro được định nghĩa như sau:
-

Theo Từ điển Tiếng Việt do trung tâm từ điển học Hà Nội xuất bản năm 1995:
“Rủi ro là điều không lành, không tốt, bất ngờ xảy đến”.

-

Theo cố GS. Nguyễn Lân: “Rủi ro (đồng nghĩa với rủi) là sự không may”. (Từ
điển và ngữ Việt Nam, năm 1998, tr. 1540).

-

Theo từ điển Oxford: “Rủi ro là khả năng gặp nguy hiểm, hoặc bị đau đớn,
thiệt hại…”

-

Trong lĩnh vực kinh doanh: “Rủi ro là sự tổn thất về tài sản hay là sự giảm sút
lợi nhuận thực tế so với lợi nhuận dự kiến”. “Rủi ro là những bất trắc ngoài ý
muốn xảy ra trong quá trình sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, tác động
xấu đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp”.

v Trung hoà
Hầu hết bất cứ hoạt động nào của con người đều sẽ có những rủi ro mà khơng thể dự
đốn trước vừa tích cực và tính tiêu cực. Nếu có những kế hoạch dự phịng và chuẩn
bị tốt có thể sẽ tìm ra những biện pháp khắc phục phịng ngừa và hạn chế những điều
ngồi tầm kiểm sốt xảy ra. Theo cách nghĩ này, thì rủi ro được định nghĩa như sau:

6



-

Theo Irving Prefect (1956) “Rủi ro là một tổng hợp những ngẫu nhiên có thể
đo lường được bằng xác suất”

-

Theo Frank Knight (1964): “Rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được”.

-

Theo Allan Willett (1951): “Rủi ro là bất trắc có thể liên quan đến những biến

cố khơng mong đợi”.

Phân loại rủi ro
a) Theo tính chất chia làm hai nhóm chính: rủi ro có tính hệ thống (khơng thể
đa dạng hố), rủi ro khơng có tính hệ thống (có thể đa dạng hố)
-

Rủi ro có tính hệ thống: xảy ra sẽ ảnh hưởng lên toàn bộ các hoạt động của
ngành kinh tế, dự án. Do đó khơng thể dùng biện pháp đa dạng hố các loại
hình đầu tư để hạn chế ảnh hưởng rủi ro này.

-

Rủi ro không có tính hệ thống: xảy ra chỉ ảnh hưởng lên một số ngành kinh
tế, một số loại dự án. Vì vậy ta có thể dùng biện pháp đa dạng hố các loại
hình đầu tư để chia sẻ bớt ảnh hưởng của loại rủi ro này.

b) Theo nguyên nhân gây ra thì chia thành rủi ro nội sinh và rủi ro ngoại sinh.
-

Rủi ro nội sinh là rủi ro do những nguyên nhân nội tại của dự án như quy mô
dự án, mức độ phức tạp của dự án cùng với các nhân tố như sai xót do thiết kế
và xây dựng, hệ thống tổ chức quản lý dự án là những nguyên nhân nội sinh.

-

Rủi ro ngoại sinh là rủi ro do những nguyên nhân bên ngoài gây ra. Những
nguyên tố ngoại sinh thường gặp như lạm phát, thị trường, tính sẳn có của lao
động và ngun liệu, độ bất định của chính trị, do ảnh hưởng của thời tiết….

2.1.2. Khái niệm đi thuê, cho thuê, hợp đồng thuê nhà
Trong đại từ điển Tiếng Việt (Nhà xuất bản Văn hóa thơng tin – năm 1998) có nêu ra
các khái niệm về “đi thuê; cho thuê; hợp đồng thuê”. Đi thuê được hiểu là xin phép,
tạm dùng vật gì đó có trả phí trong một khoảng thời gian nhất định thơng qua thoả
thuận bằng văn bản giữa các bên thường được gọi là hợp đồng. Như vậy để một quan
hệ được xác lập cần phải có ít nhất hai bên gồm: bên cho thuê và bên đi thuê. Các chủ
thể này tạo lập quan hệ dựa trên nhu cầu và sự đồng thuận giữa các bên. Bên cho thuê
chuyển giao quyền sử dụng trong một thời gian nhất định và nhận được tiền cho thuê

7



hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng trên cơ sở tự nguyện không được trái luật và
đạo đức xã hội đây là cơ sở pháp lý cho hai bên sau này khi xảy ra tranh chấp.
2.1.3. Khái niệm quản lý rủi ro
Shehu và Sommerville (2006) định nghĩa quản lý rủi ro là một q trình
kiểm sốt mức độ của rủi ro và giảm thiểu các tác động của nó. Nummedal et al
(1996) định nghĩa quản lý rủi ro như là một phương pháp tiếp cận có hệ thống để
xác định, đánh giá và ứng phó với rủi ro khi gặp phải. Kerzner (2003) định nghĩa
quản lý rủi ro giống như các hành động hoặc thực hành việc xác định, phân tích và
đánh giá rủi ro. Flanagan (2003) xem quản lý rủi ro là một hệ thống nhằm mục đích
xác định và định lượng tất cả các rủi ro và sự không chắc chắn, để đưa ra quyết định
dựa trên việc làm thế nào để quản lý rủi ro.
Angelo và Rubin (2001) nhìn thấy quản lý rủi ro như là một phần quan trọng
của việc kinh doanh, để hạn chế sự chậm trễ, vượt chi phí và khiếu nại giữa các bên.
Chapman (1997) cũng cho rằng quản lý rủi ro là một trong các thực hành quản lý
việc kinh doanh quan trọng nhất để đảm bảo việc kinh doanh được hoàn thành tốt
đẹp. Từ kinh nghiệm, Royer (2000) cho thấy quản lý rủi ro phải là một sự quan tâm
đặc biệt đối với việc kinh doanh, không được quản lý hoặc không giảm nhẹ rủi ro là

một trong những nguyên nhân chính của việc kinh doanh thất bại.
Tunner (1999) cho rằng quản lý rủi ro là quá trình giảm thiểu khả năng xảy
ra rủi ro hoặc tác động của nó đối với việc kinh doanh. Theo tác giả chiến lược để
giảm thiểu rủi ro cho công việc kinh doanh bao gồm:
• Giảm sự khơng chắc chắn liên quan đến việc kinh doanh.
• Tránh các rủi ro bằng cách tìm một cách khác để thực hiện cơng việc
• Từ bỏ cơng việc kinh doanh.
• Giảm khả năng xảy ra rủi ro hoặc tác động đến cơng việc kinh doanh.
• Chuyển giao rủi ro cho bên thứ 3.
• Chấp nhận rủi ro và tạo ra một kế hoạch dự phòng.

8



Baker et al (1999) cho rằng quản lý rủi ro cũng phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố
chẳng hạn như đặc điểm ngành, quy mô của công việc kinh doanh. Một trong số
những ý tưởng cho quản lý rủi ro là việc ghi chú rủi ro thường được xem như là
điểm khởi đầu William (1993) ơng cịn đưa ra một cuộc thảo luận về cách ghi chú
rủi ro để có thể hỗ trợ trong việc phân bố rủi ro và chuẩn bị kế hoạch quản lý rủi ro.
Del Cano và De la Cruz (2002) cho rằng việc ghi chú rủi ro thường được xem là
một bước quan trọng trong việc tái sử dụng thơng tin của việc kinh doanh. Chúng
có thể được xem như là kho kiến thức cá nhân hay kinh nghiệm tổ chức về rủi ro và
ứng phó, được liên tục ghi lại, theo Tah và Carr (2001). Tuy nhiên Williams et al
(1997) chỉ ra rằng việc ghi chú rủi ro kinh doanh không nắm bắt được mối quan hệ
bên trong giữa rủi ro và cấu trúc hệ thống bên trong các rủi ro. Điều này cho thấy nó
là một cơng cụ khơng đầy đủ để nắm bắt và đại diện cho các rủi ro, và do đó tác giả
đặt câu hỏi về cơ sở để phân tích và ra quyết định. Dey (2000) đã xác định sau đây
là những lợi ích chung có thể đạt được từ việc ứng dụng quản lý rủi ro trong bất kỳ
công việc kinh doanh nào:

• Các vấn đề của cơng viêc kinh doanh cần được làm sáng tỏ phép ngay từ
đầu.
• Quyết định được hỗ trợ bởi phân tích kỹ lưỡng từ các dữ liệu có sẵn.
• Cấu trúc và xác định giới hạn của công việc được theo dõi liên tục và có mục
đích.
• Lập kế hoạch dự phịng cho phép kiểm soát và đánh giá trước phản ứng đối
với các rủi ro cụ thể.
• Định nghĩa rõ ràng hơn các rủi ro cụ thể gắn liền với công việc kinh doanh.
• Khuyến khích các giải pháp giải quyết vấn đề và sáng tạo cho các vấn đề
trong công việc kinh doanh.
• Xây dựng một hồ sơ thống kê của rủi ro lịch sử để mơ hình hố các cơng
việc kinh doanh trong tương lai.

9



2.2. Lý thuyết nền
2.2.1. Các lý thuyết liên quan
Trong quyển sách “Simple Tools and Techniques for Enterprise Risk Management
(2006)” Robert J.Chapman nói rõ các các cơng cụ và kỹ thuật để quản lý rủi ro
doanh nghiệp. Tiếp cận trên góc độ toàn doanh nghiệp, dựa trên sự ủng hộ của cấp
quản lý, có sự phân chia rõ ràng về các trách nhiệm giải trình; Các bước thực hiện,
giám sát và báo cáo các rủi ro được cấu trúc rõ ràng; Dựa trên sự hiểu biết và phân
chia trách nhiệm rõ ràng trong việc xác định “khẩu vị” rủi ro và các giới hạn chấp
nhận rủi ro; Các hoạt động đánh giá rủi ro và danh mục rủi ro được văn bản hóa một
cách chính thức và áp dụng trong tồn doanh nghiệp; Các mục tiêu, hoạt động trong
quy trình quản trị rủi ro được xây dựng và truyền thông đầy đủ; Xây dựng các kế
hoạch ứng phó rủi ro được giám sát chặt chẽ.
Theo thống kê, trên thế giới có hơn 80 chuẩn mực/ hướng dẫn về quản trị rủi ro

doanh nghiệp [3]. Trong đó có một số tiêu chuẩn và hướng dẫn quản trị rủi ro phổ
biến nhất, được áp dụng rộng rãi cho các lĩnh vực, ngành nghề khác nhau.
COSO ERM-2004 - Khung quản trị rủi ro doanh nghiệp tích hợp, mục tiêu chính là
cải thiện hiệu suất hoạt động của tổ chức thông qua việc kết hợp hiệu quả các mục
tiêu chiến lược, rủi ro, điều hành và quản trị rủi ro. Cung cấp các khái niệm then
chốt cơ bản về quản trị rủi ro, một khung quản trị rủi ro toàn diện, chi tiết các cấu
phần. Hướng dẫn áp dụng cho các tổ chức lĩnh vực cơng nghiệp và hướng tới một
quy trình quản trị rủi ro toàn diện.
ISO 31000:2009 - Nguyên tắc và hướng dẫn chung về quản trị rủi ro, cung cấp
hướng dẫn về bản chất và cách thức thực hiện quy trình quản trị rủi ro; đưa ra các
hướng dẫn cần thiết thực hiện khung quản trị rủi ro. Hướng dẫn áp dụng cho tất cả
các lĩnh vực, hiệp hội, doanh nghiệp.
AS/NZS ISO 31000:2009 - Tiêu chuẩn quản trị rủi ro áp dụng tại Australia và New
Zealand, nội dung tương tự như ISO 31000:2009, nhưng được điều chỉnh để phù
hợp với các đặc điểm của Australia và New Zealand.

10



BS 31100:2008 Tiêu chuẩn quản trị rủi ro của Anh, nội dung tương tự ISO
31000:2009;
FERMA 2002 - Tiêu chuẩn quản trị rủi ro, khá tương đồng với ISO 31000:2009 và
COSO ERM, nhưng FERMA 2002 tập trung mô tả các thành phần cần thiết của một
hệ thống quản trị rủi ro doanh nghiệp; Hiệp ước Basel - Chuẩn mực an toàn vốn
lĩnh vực tài chính ngân hàng; Sovlvency II:2012 - Quản trị rủi ro cho lĩnh vực bảo
hiểm.
Trong đó, chuẩn mực của COSO ERM-2004 và hướng dẫn ISO 31000:2009 được
tham khảo và sử dụng nhiều nhất, hoặc đóng vai trị nền tảng cơ sở để một số nước
đưa ra các điều chỉnh, mở rộng phù hợp với điều kiện riêng của khu vực, quốc gia.

Kết quả khảo sát của nhóm tác giả về công tác quản trị rủi ro tại 10 cơng ty dầu khí
nước ngồi cho thấy các cơng ty này đều đã xây dựng hệ thống quản trị rủi ro doanh
nghiệp dựa trên nền tảng của COSO ERM-2004 và/hoặc ISO 31000:2009.
Hình 2-2 Mơ hình khung quản trị rủi ro
theo thơng lệ tốt

Hình 2-1 Ngun tắc ba vịng bảo vệ


Mơ hình đánh giá CAMELS chủ yếu dựa trên các yếu tố tài chính, thơng qua thang
điểm để đánh giá tình trạng vững mạnh của các tổ chức tài chính. Ban đầu,
việc đánh giá dựa trên 5 tiêu chí: vốn (C), chất lượng tài sản (A), quản lý (M), lợi

11