Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đô lương, tỉnh nghệ an giai đoạn 2019 2021
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.08 MB, 80 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ THẢO
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2019 - 2021
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2022
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ THẢO
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTTRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2019 - 2021
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thùy
Thái Nguyên - 2022
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kì cơng trình nào.
Tơi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thảo
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể, cá nhân trong và ngồi Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lời cảm ơn đến tập thể các thầy, cô giáo của
Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo, Ban giám hiệu, Trường Đại học Nông
Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo mọi thuận lợi và tận tình giúp đỡ tơi trong suốt
q trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.
Đặc biệt tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Nguyễn Thu Thùy là người
trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hồn
thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo, cơng chức, viên
chức Phịng Tài nguyên và Môi trường huyện Đô Lương, Chi nhánh Văn phịng Đăng
ký đất đai huyện Đơ Lương, các cơ quan ban ngành khác có liên quan đã tạo điều kiện
cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, q báu đó.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thảo
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................. 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................................. 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của đề tài ........................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................... 6
1.2. Một số quy định chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................... 8
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................................... 8
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................... 12
1.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ở một số nước trên Thế giới và Việt Nam........................ 15
1.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtở một số nước trên Thế giới15
1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................... 18
1.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Nghệ An ...................... 20
1.4. Một số nghiên cứu về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 21
1.5. Đánh giá chung về tổng quan .............................................................................. 22
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 24
iv
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 24
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ...................................................................... 24
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 24
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 24
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 24
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của
huyện Đơ Lương, tỉnh Nghệ An ................................................................................. 24
2.3.2. Đánh giá tình hình thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 - 2021 ........ 24
2.3.3. Yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 ................. 25
2.3.4. Thuận lợi, khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương25
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 25
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................. 25
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp............................................................... 25
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích tài liệu, sốliệu ............................. 26
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................... 27
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất huyện Đô Lương... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 27
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ...................................................................................... 30
3.1.3. Điều kiện kinh tế xã hội .................................................................................. 33
3.1.4. Thực trạng sử dụng đất.................................................................................... 35
Hình 3.2. Cơ cấu các loại đất của huyện Đơ Lương ................................................. 36
3.2. Đánh giá tình hình thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 - 2021 ........ 36
3.2.1. Đánh giá kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia
đình, cá nhân tại huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 ................... 36
v
3.2.2. Đánh giá kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021... 45
3.2.3. Đánh giá thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 ...................................... 53
3.3. Yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 ................. 54
3.3.1. Ý kiến của người sử dụng đất về thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ..................................................................................................................... 54
3.3.2. Yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất .............................................................................................................................. 56
3.4. Thuận lợi, khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô
Lương ........................................................................................................................ 57
3.4.1. Thuận lợi ......................................................................................................... 57
3.4.2. Khó khăn, hạn chế ........................................................................................... 59
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................. 60
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 62
1. Kết luận ................................................................................................................. 62
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 62
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 64
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CNTT:
Công nghệ thông tin
GCNQSDĐ:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN:
Giấy chứng nhận
G Đông, G Tây:
Giang Đông, Giang Tây
QSDĐ:
Quyền sử dụng đất
UBND:
Ủy ban nhân dân
vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình phát triển kinh tế huyện Đô Lương năm 2021 ......................... 34
Bảng 3.2. Thực trạng diện tích, dân số huyện Đơ Lương năm 2019 - 2021 ............ 34
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đô Lương năm 2020 ................................ 35
Bảng 3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá
nhân trên địa bàn huyện Đơ Lương năm 2019 .......................................................... 38
Bảng 3.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá
nhân trên địa bàn huyện Đô Lương năm 2020 .......................................................... 39
Bảng 3.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá
nhân trên địa bàn huyện Đô Lương năm 2021 .......................................................... 41
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Đô Lương giai đoạn 2019 - 2021 ................................................................... 44
Bảng 3.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp cho hộ gia
đình cá nhân trên địa bàn huyện Đô Lương năm 2019 ............................................. 47
Bảng 3.9. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp cho hộ gia
đình cá nhân trên địa bàn huyện Đô Lương năm 2020 ............................................. 49
Bảng 3.10. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp cho hộ gia
đình cá nhân trên địa bàn huyện Đô Lương năm 2021 ............................................. 51
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2019 - 2021 ............................................... 52
Bảng 3.12. Tổng hợp tiến độ thực hiện cam kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2019 – 2021 ......................................... 54
Bảng 3.13. Tổng hợp ý kiến người sử dụng đất về công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương ..................................................... 55
Bảng 3.14. Yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân ............................................................ 56
Bảng 3.15. Yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ quản lý đất đai ......................................... 57
viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Đơ Lương ................................................ 27
Hình 3.2. Cơ cấu các loại đất của huyện Đô Lương ....................................... 36
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật
khác trên trái đất. Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam có ghi: “Đất đai là tài ngun quốc gia vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải
qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ
được vốn đất đai như ngày nay”.
Xã hội ngày càng phát triển do đó vấn đề quản lý đất đai càng trở nên càng
phức tạp hơn, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một vấn đề hết sức
quan trọng và là một trong 15 nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai theo
Luật đất đai năm 2013. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở lập
hồ sơ để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo
đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả nhất, là cơ sở để xác định, bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị
trường bất động sản, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước…
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một hoạt động
khá sớm ở nước ta và liên tục theo thời gian. Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất không chỉ là cấp mới mà còn cấp lại do nhu cầu và tác động của
nhiều yếu tố. Trong q trình tiến hành cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cũng đã nảy sinh khá nhiều vấn đề, nhất là đến nay cịn khá nhiều địa
phương trên cả nước chưa hồn thành công tác này, nhất là đối với các địa phương
miền núi.
Đơ Lương là huyện ở phía Tây tỉnh Nghệ An, cách thành phố Vinh khoảng
60 km về hướng Tây Bắc, gồm 33 đơn vị hành chính (32 xã và 1 thị trấn) với tổng
diện tích đất tự nhiên là 35.557,96 ha. Huyện Đơ Lương đã và đang có nhiều thuận
lợi để phát triển kinh tế - xã hội. Các ngành dịch vụ, thương mại, công nghiệp đang
phát triển mạnh. Vì huyện đang trong quá trình phát triển nên tốc độ gia tăng dân số,
2
sự đơ thị hố diễn ra mạnh mẽ và sâu sắc dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép
lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ đất đai nói chung.
Thời gian qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh đã có nhiều chuyển biến
tích cực, các sở, ngành và UBND huyện các thị xã, thành phố tập trung lãnh đạo,
chỉ đạo, hướng dẫn, giải quyết những khó khăn, vướng mắc
trong cơng tác cấp
giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân; cơng tác cải cách hành chính, trọng tâm
là cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai được quan tâm, quy trình thời
gian xử lý hồ sơ cơng việc được rút ngắn và công khai minh bạch hơn. Tuy nhiên,
vẫn còn một số tồn tại, hạn chế là: Hồ sơ cấp giấy chứng nhận sau dồn điền đổi
thửa, đo đạc địa chính tỷ lệ cịn thấp; cơng tác cập nhật chỉnh lý biến động về đất
đai chưa được thường xuyên, liên tục; hồ sơ lưu trữ không đầy đủ, xuống cấp; công
tác thanh tra, kiểm tra giám sát trong giải quyết thủ tục hành chính về đất đai chưa
thường xuyên, cơ sở dữ liệu địa chính chưa đồng bộ; công tác phối hợp giữa các cơ
quan, đơn vị trong giải quyết thủ tục hành chính cịn nhiều hạn chế, chưa chặt chẽ,
chưa đảm bảo thời gian quy định; công tác đo đạc chỉnh lý phục vụ cấp giấy chứng
nhận theo nhu cầu của người dân cịn chậm, tình trạng đơn thư kiến nghị, phản ánh
của người dân vẫn còn, chưa kịp thời giải quyết; trụ sở làm việc, kho lưu trữ của hệ
thống văn phòng đăng ký đất đai chưa đảm bảo…
Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, được sự phân công của khoa Quản lý Tài
Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn
trực tiếp của TS. Nguyễn Thu Thùy, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô
Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 - 2021”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
của huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021.
- Đánh giá được những yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Nắm được hệ thống văn bản pháp luật và các văn bản có liên quan đến công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiểu rõ hơn quy trình, trình tự cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Nghiên cứu những quy định của pháp luật về công tác quản lý Nhà nước về công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối
tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
Rút ra những việc làm được và chưa làm được trên cơ sở đó đề xuất một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Chỉ ra được các kết quả đã đạt được trong cấp giấy chứng nhận của huyện. Nêu ra
được các mặt hạn chế cũng như tồn động trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An. Từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục
những khó khăn vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả cao
nhất. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng
có quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định
của pháp luật. Điều 4, Luật đất đai năm 2013 đã xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở
hữu toàn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất theo quy định của Luật này (Luật Đất đai, 2013).
Công tác bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thức chất là bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện
nghĩa vụ sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích chung cho Nhà nước, cho tồn xã hội
trong q trình khai thác sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà nước quan tâm
sâu sắc.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tiết kiệm,
đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và phát hiện kịp thời những sai sót trong
q trình sử dụng, quản lý nhà đất. Đối tượng để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai
là toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ của từng đơn vị hành chính. Vì vậy Nhà
nước muốn quản lý tốt thì phải nắm chắc tồn bộ thơng tin về nhà đất như: Tên chủ
sử dụng, vị trí, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng,
những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi biến động trong quá trình sử
dụng đất. Những thông tin về nhà đất phải được thể hiện chi tiết, chính xác cho từng
thửa đất, từng ngơi nhà theo một hệ thống. Với những yêu cầu này việc thực hiện kê
khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập được một hệ thống hồ sơ địa chính
một cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo
5
đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, phân hạng đất. Khi đã lập
được hồ sơ nhà đất rồi thì mọi biến động về nhà đất xảy ra đều có thể nắm bắt được
thơng qua quá trình đăng ký biến động. Tất cả các vấn đề tranh chấp nảy sinh đều
có thể giải quyết dựa trên hệ thống văn bản gốc và các số liệu hồ sơ đầy đủ của hồ
sơ nhà đất hình thành trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận. Có thể
nói cơng tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở nhằm
tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai. Cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã được
quy định trong Luật đất đai hiện hành. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là việc làm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện. Công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là công tác của ba cơ quan trong bộ máy quản lý Nhà nước
là lập pháp, hành pháp và tư pháp.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa
chính đem lại những lợi ích đối với cơng dân, Nhà nước và xã hội là:
* Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thơng tin từng thửa
đất. Những thay đổi trong q trình sử dụng đất được ghi trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua
đó Nhà nước kiểm sốt được các giao dịch về đất đai.
* Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là tài liệu phục vụ
việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong cơng tác
tun truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật
đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa.
* Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước
đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường
bất động sản. Cơng dân sử dụng nhà, đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm
hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh
thêm, nhân dân tin tưởng vào chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng,
6
chống diễn biến hịa bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng
nước ta.
* Cấp được giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách: Trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã có đầy đủ thơng tin người sử dụng đất, diện tích,
hình thể, kích thước, vị trí, do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử dụng đất là chính
xác theo định lượng, định hình và định tính.
* Đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước của nhân dân, vì
nhân dân và do nhân dân: Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai
bên đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh
gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng khơng đáng có, giúp ban chỉ đạo toàn dân
đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ dân phố hồn thành nhiệm vụ, nhân dân
đồn kết cùng mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố chính quyền
nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân
dân và do nhân dân.
* Tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình: Cơng dân phải sống
và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, cơng dân được phép làm những gì pháp luật
không cấm, Khoản 1 Điều 105 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất :
“Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, như vậy việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thực hiện quyền của mình như: Tăng cường về chủ quyền đối với
đất đai, khuyến khích đầu tư cá nhân, mở rộng khả năng vay vốn, hỗ trợ giao dịch về
đất đai, giảm tranh chấp,…(Luật đất đai, 2013).
1.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
7
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về
hồ sơ địa chính.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị
định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
(Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị
định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014)
- Thơng tư 26/2014/TT-BTNMT về Quy trình và Định mức kinh tế - kỹ
thuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường do Bộ trưởng Bộ Tài ngun
và Mơi trường ban hành (Có hiệu lực từ 15/07/2014)
- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Có hiệu lực từ 17/07/2014)
- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về Quy định quy định về hồ sơ giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (Có hiệu lực từ 17/07/2014)
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về quy định chi tiết nghị định số
01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định
quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư
hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
- Nghị Quyết số 147/2014/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 của HĐND tỉnh
Nghệ An về việc thông qua nguyên tắc định giá, mức giá tối đa, tối thiểu các loại
đất và bảng giá các loại đất giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 trên
địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Nghị Quyết số 47/2016/NQ-HĐND ngày 16/12/2016 của Hội đồng nhân
dân tỉnh Nghệ An Quy định phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai; Lệ phí cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
tỉnh Nghệ An.
8
- Quyết định 49/2014/QĐ-UBND ngày 19/8/2014 của UBND tỉnh Nghệ An
ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định 28/2021/QĐ-UBND ngày 17/9/2021 của UBND tỉnh Nghệ An
ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở
và đất vườn, ao gắn liền với đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Nghị quyết số 62/2012/NQ-HĐND ngày 13/12/2012 của Hội đồng nhân
dân tỉnh Nghệ An thông qua nguyên tắc định giá và phê duyệt khung giá các loại
đất để xây dựng bảng giá đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 4184/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An về việc phê duyệt
kế hoạch sử dụng đất năm 2018 huyện Đô Lương.
- Quyết định số 1040/UBND-TNMT của UBND tỉnh Nghệ An về việc chỉ
đạo thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An về việc Ban
hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa
bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 1346/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An về việc phê duyệt
dự án “Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020; lập kế hoạch sử dụng
đất kỳ cuối (2016 -2020) tỉnh Nghệ An”.
1.2. Một số quy định chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1.1. Quy định về đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính được quy định tại
Khoản 15, Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 (Luật đất đai, 2013).
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi
9
chung là người sử dụng đất) là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa
đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước
với người sử dụng đất, đồng thời chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất đai có hai loại là: Đăng ký quyền sử dụng đất lần
đầu và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần
đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính theo Khoản 2, Điều 3, Thông tư số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đăng ký lần đầu được thực hiện khi: Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng
chưa thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất; người đang sử dụng đất, đủ điều kiện
mà chưa được cấp giấy chứng nhận.
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký
biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số
thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật theo Khoản 3,
Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường.
Đăng ký biến động được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà có sự thay đổi trong các trường hợp sau: Người
sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; có
thay đổi về hình dạng, kích thước thửa đất; có thay đổi về mục đích sử dụng đất; có
thay đổi về thời hạn sử dụng đất; thay đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ
địa chính; giấy chứng nhận đã cấp bị mất hoặc hư hỏng; người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu thay đổi giấy chứng nhận đã được cấp từ
trước ngày 10/12/2009. Riêng các trường hợp người th đất nơng nghiệp sử dụng
vào mục đích cơng ích xã hội, nhận khoán các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của
10
người khác và tổ chức cộng đồng dân cư giao để quản lý thì khơng được đăng ký
quyền sử dụng đất.
Đăng ký biến động với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp trong các
trường hợp: Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện thế chấp, góp vốn
mà khơng hình thành pháp nhân mới; chuyển quyền từ hình thức cho th đất sang
hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; thay đổi về hạn chế
quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi về nghĩa
vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. Các trường hợp thay đổi: người
sử dụng đất, người sở hữu tài sản được phép đổi tên; giảm diện tích do sạt lở; người
sử dụng đất đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào giấy
chứng nhận đã cấp; thay đổi thông tin về số hiệu thửa đất; đơn vị hành chính nơi có
thửa đất; thay đổi về nhà ở và cơng trình xây dựng trên đất; thay đổi diện tích và
nguồn gốc; hồ sơ giao rừng sản xuất; đính chính nội dung ghi trên giấy chứng nhận
đã cấp có sai sót do việc in hoặc cấp giấy chứng nhận mà người được cấp giấy
chứng nhận không đề nghị cấp mới.
1.2.1.2. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 bao gồm:
- Các tổ chức trong nước;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nơng nghiệp và cơng trình
tín ngưỡng);
- Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu
tư vào Việt Nam (đăng ký theo tổ chức kinh tế và pháp nhân Việt Nam);
Các đối tượng sử dụng đất này thực hiện đăng ký trong trường hợp:
- Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
11
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất;
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay
đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định tranh chấp đất đai của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Riêng đối với trường hợp: Người thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
cơng ích của xã, nhận khốn của các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác
để sử dụng và trường hợp tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý thì
khơng thực hiện quyền sử dụng đất.
1.2.1.3. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký quyền sử dụng đất
Người chịu trách nhiệm việc đăng ký QSDĐ là cá nhân mà pháp luật quy định phải
chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất.
Người chịu trách nhiệm việc đăng ký gồm có:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài là người chịu
trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình;
- Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân là người chịu trách nhiệm
trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của đơn vị mình;
- Chủ tịch UBND xã, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc
sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi nơng nghiệp đã giao cho
UBND xã, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các cơng
trình cơng cộng khác của địa phương;
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà
nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư;
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước
đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư;
12
- Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử
dụng đất của hộ gia đình;
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu
trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình;
- Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung
thửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đó.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất đều có thể ủy
quyền cho người khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai,
pháp luật về nhà ở (Đặng Văn Linh, 2016).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16,
Điều 3, Luật Đất đai 2013).
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thơng tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan (Khoản 4, Điều 3, thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất để họ
yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa
vụ sử dụng đất theo pháp luật. Thông qua đăng ký đất sẽ xác lập mối mối quan hệ
pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất
và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng
nhận là xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai, đảm bảo
13
đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học, phát huy tối đa tiềm năng,
nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - chính
trị của quốc gia.
1.2.2.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại Điều 105, Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun và mơi trường
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.2.2.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là kết quả của quá trình tổ chức đăng ký
đấy đai. Hiện nay giấy chứng nhận đang tồn tại 4 loại:
- Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) được cấp
theo Luật Đất đai 1998 do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài ngun và Mơi
trường) phát hành theo mẫu quy định tại quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989
của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở
nông thôn có màu đỏ.
14
- Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
tại đô thị được cấp theo Luật Đất đai 1993, do Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu
quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994. Giấy chứng nhận có hai loại màu:
giấy chứng nhận màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và giấy chứng nhận màu xanh lưu
tại Sở địa chính (nay là Sở TN&MT tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương);
- Loại thứ ba: GCNQSDĐ được cấp theo các quy định của Luật Đất đai
2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT. Giấy có hai loại màu: giấy chứng nhận màu đỏ giao cho các
chủ sử dụng đất và giấy chứng nhận màu trắng lưu tại Phòng TN&MT cấp huyện;
- Loại thứ tư: GCNQSDĐ được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 vầ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 được gọi là
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi
trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước
đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một
tờ có 4 trang, mỗi trang có kích thước 190 mm x 265 mm, có nền hoa văn trống
đồng màu hồng cánh sen.
1.2.2.3. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ nếu thuộc một trong các trường
hợp quy định tại các khoản 1, 2 Điều 99 của Luật Đất đai 2013. Cụ thể:
“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
15
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
1.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ở một số nước trên Thế giới và Việt Nam
1.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một số nước trên Thế
giới
a. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu, đất
đơ thị chun dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ
có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan
hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định cơng nhận và
khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ
rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy
định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó
phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể
hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi tồn xã hội. Mặc dù cơng nhận quyền sở hữu tư
nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trị ngày càng lớn và có vị trí
quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước
