(Luận Văn Thạc Sĩ) Đánh Giá Công Tác Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Tại Văn Phòng Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất Huyện Diễn Châu, Tỉnh Nghệ An Giai Đoạn 2017-2019.Pdf

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––––

LÊ THỊ LOAN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN DIỄN CHÂU,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

–––––––––––––––––––

LÊ THỊ LOAN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤpNG ĐẤT HUYỆN DIỄN CHÂU,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Sỹ Trung

THÁI NGUYÊN - 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi
cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này này do tôi tự thực hiện và
không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Lê Thị Loan

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

ii
LỜI CẢM ƠN
Sau khi hồn thành luận văn này, tơi xin được bày tỏ lịng biết ơn và kính
trọng sâu sắc đến PGS.TS. Lê Sỹ Trung, người đã tận tình hướng dẫn và truyền đạt
những kiến thức và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tơi trong suốt q trình thực
hiện luận văn này. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám hiệu, các cán bộ
phòng Đào tạo, các thầy, cô giáo Khoa quản lý tài nguyên trường Đại học Nông
Lâm, đã hướng dẫn và hỗ trợ tôi trong thời gian học tập và nghiên cứu tại trường.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các đồng chí lãnh đạo và đồng nghiệp
đang làm việc tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Diễn Châu đã giúp
đỡ tơi trong q trình thực hiện luận văn này.
Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân ln bên cạnh động
viên, khích lệ tơi trong suốt q trình học tập và hồn thành luận văn.
Để luận văn được hồn thiện hơn, tơi rất mong nhận được sự góp ý của các
q thầy cơ giáo và quý bạn đọc.
Trân trọng cám ơn./.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Lê Thị Loan

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ .................................................................ix
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................... 3
1.1.

Cơ sở lý luận ............................................................................................ 3

1.1.1.

Đặc điểm và vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế xã hội ................. 3

1.1.2.

Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................ 8

1.1.3.

Hiệu quả của công tác về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và các nhân tố ảnh hưởng ....................................................................... 17

1.2.

Các kết quả nghiên cứu có liên quan...................................................... 21

1.3.

Bài học kinh nghiệm .............................................................................. 21

1.3.1.

Kinh nghiệm quản lý của văn phòng ĐK QSDĐ huyện Nghi Lộc,
tỉnh Nghệ An đối với cấp giấy chứng nhận quyền sử đất ...................... 21

1.3.2.

Kinh nghiệm quản lý của văn phòng ĐK QSDĐ huyện Yên Thành,
tỉnh Nghệ An đối với cấp giấy chứng nhận quyền sử đất ...................... 22

1.3.3.

Bài học rút ra cho huyện Diễn Châu ...................................................... 23

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ....................................................................................................... 25
2.1.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 25

2.1.1.

Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 25

2.1.2.

Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 25

2.2.

Nội dung nghiên cứu .............................................................................. 25

2.3.

Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 25

2.3.1.

Thu thập tài liệu thứ cấp ......................................................................... 25

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




iv
2.3.2.

Thu thập tài liệu sơ cấp .......................................................................... 26

2.3.3.

Phương pháp phân tích số liệu ............................................................... 27

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 29
3.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ảnh hưởng đến cấp giấy
chứng nhận quyền sử đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Diễn Châu .................................................................................... 29

3.1.1.

Khái quát về huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An....................................... 29

3.1.2.

Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ảnh hưởng đến về cấp
giấy chứng nhận quyền sử đất tại huyện Diễn Châu .............................. 30

3.2.

Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Diễn
Châu từ năm 2017 đến năm 2019.......................................................... 31

3.2.1.

Khái quát thực trạng sử dụng đất tại huyện Diễn Châu hiện nay .......... 31

3.2.2.

Thực trạng quản lý nhà nước của chính quyền huyện Diễn Châu
đối với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................... 34

3.2.3.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của văn phòng
ĐK QSDĐ huyện Diễn Châu giai đoạn 2017-2019 ............................... 45

3.2.4.

Thực trạng lập kế hoạch giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
văn phòng ĐK QSDĐ huyện Diễn Châu ............................................... 48

3.2.5.

Thực trạng tổ chức thực hiện kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ............................................................................................. 54

3.2.6.

Thực trạng kiểm soát cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............ 66

3.3.

Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Diễn Châu ............................................ 70

3.3.1.

Chính sách, pháp luật đất đai ................................................................. 70

3.3.2.

Chính sách, pháp luật đất đai ................................................................. 72

3.3.3.

Nhân lực phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất .................................................................................................. 73

3.3.4.

Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ ..................................................... 73

3.3.5.

Cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai ............................................................. 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




v
3.3.6.

Hiểu biết của người sử dụng đất............................................................. 75

3.4.

Phân tích thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Diễn Châu trong những năm tới .................................................. 76

3.4.1.

Những thuận lợi ...................................................................................... 76

3.4.2.

Những khó khăn, tồn tại ......................................................................... 77

3.4.3.

Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại ............................................. 78

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Diễn Châu trong những
năm tới .................................................................................................... 79

KẾT LUẬN .......................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 84
PHỤ LỤC ............................................................................................................ 87

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

CH DCND

Cộng hịa dân chủ nhân dân

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTX

Hợp tác xã

KT - XH

Kinh tế xã hội

NQ

Nghị quyết

QLNN

Quản lý Nhà nước

QSD

Quyền sử dụng

TB

Thông báo

TN & MT

Tài nguyên và môi trường

TT

Thông tư

TTGĐMC

Trung tâm giao dịch một cửa

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

VP ĐK QSDĐ

Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Mẫu điều tra trên địa bàn huyện Diễn Châu ..................................... 27
Bảng 3.1. Hiện trạng đất đai trên địa bàn huyện Diễn Châu năm 2019 ............ 32
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Diễn Châu năm 2019 .... 33
Bảng 3.3. Trình độ đào tạo của chuyên viên Văn phòng đăng ký quyền sử
đụng đất giai đoạn 2017-2019 .......................................................... 38
Bảng 3.4. Thông tin về mẫu điều tra về bộ máy quản lý của huyện Diễn
Châu đối với cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2017-2019 ....................... 39
Bảng 3.5. Kết quả khảo sát về bộ máy quản lý của huyện Diễn Châu

đối với cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất giai đoạn
2017-2019 ......................................................................................... 39
Bảng 3.6. Tổng hợp tỷ lệ về diện tích theo hiện trạng sử dụng đất đã cấp
so với chỉ tiêu kế hoạch của UBND huyện Diễn Châu giai
đoạn 2017-2019 ................................................................................ 41
Bảng 3.7. Chỉ tiêu của UBND huyện về số giấy chứng nhận quyền sử
dụng bàn huyện Diễn Châu giai đoạn năm 2017 – 2019 .................. 43
Bảng 3.8. Kết quả khảo sát người dân về công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của huyện Diễn Châu giai đoạn 2017-2019 ....... 44
Bảng 3.9. Thống kê số diện tích theo hiện trạng trên địa bàn huyện Diễn
Châu đã được cấp GCNQSDĐ giai đoạn năm 2017 – 2019 ............ 45
Bảng 3.10. Số GCN được huyện Diễn Châu cấp giai đoạn 2017- 2019 ............. 46
Bảng 3.11. Số hộ được được huyện Diễn Châu cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất giai đoạn 2017- 2019..................................................... 47
Bảng 3.12. Chỉ tiêu của UBND tỉnh về số diện tích đất trên địa bàn huyện
Diễn Châu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai
đoạn năm 2017 – 2019 ...................................................................... 48
Bảng 3.13. Chỉ tiêu của UBND huyện về số diện tích theo hiện trạng được
cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Diễn Châu giai đoạn
năm 2017 – 2019 .............................................................................. 51
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




viii
Bảng 3.14. Chỉ tiêu của UBND huyện về số hộ được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Diễn Châu giai đoạn năm
2017 – 2019 ...................................................................................... 52
Bảng 3.15. Chỉ tiêu của UBND huyện về số giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất đã được cấp trên địa bàn huyện Diễn Châu giai đoạn
năm 2017 - 2019 ............................................................................... 52
Bảng 3.16. Kết quả khảo sát về công tác lập kế hoạch cấp giấy chứng nhận
quyên sử dụng đất của huyện Diễn Châu giai đoạn 2017-2019 ....... 53
Bảng 3.17. Tình hình nhân lực của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
giai đoạn 2017-2019 ......................................................................... 54
Bảng 3.18. Số cán bộ được tập huấn cấp giấy chứng nhận QSDĐ ...................... 55
Bảng 3.19. Các hình thức tun truyền của văn phịng ĐK QSDĐ huyện
Diễn Châu đối với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai
đoạn 2017- 2019 ............................................................................... 56
Bảng 3.20. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................... 57
Bảng 3.21. Kết quả thời gian giải quyết hồ sơ tại TTGDMC của UBND
huyện Diễn Châu giai đoạn 2017-2019 ............................................ 60
Bảng 3.22. Kết quả khảo sát về tổ chức thực hiện kế hoạch của VP ĐK
QSDĐ huyện Diễn Châu đối với cấp giấy chứng nhận quyên
sử dụng đất giai đoạn 2017-2019...................................................... 65
Bảng 3.23. Nội dung giám sát cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............ 67
Bảng 3.24. Số liệu vê thanh tra, kiểm tra giai đoạn 2017-2019 .......................... 69
Bảng 3.25. Kết quả đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp
GCNQSDĐ của cán bộ trực tiếp tham gia cấp GCN QSDĐ ............ 71
Bảng 3.26. Hiểu biết của người dân về cơng tác cấp giấy chứng nhận
QSDĐ................................................................................................ 75

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ix
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ

Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Diễn Châu .................................................. 29
Hình 3.2. Bộ máy tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
chính quyền huyện Diễn Châu ............................................................ 34
Hình 3.3. Cơ cấu tổ chức của Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Diễn Châu ............................................................................................ 36

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt khơng gì thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình văn hóa, kinh tế, xã hội, an
ninh quốc phòng, là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia và q giá bởi tính
có hạn của nó.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách
đầy đủ, hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý
nghĩa quan trọng trong việc tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các
quyền của mình; đồng thời làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về đất đai theo
quy định của pháp luật, góp phần giải quyết tình trạng tranh chấp đất đai và phát
triển kinh tế - xã hội của từng địa phương.Trên cơ sở đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ phát hiện được những trường hợp sử dụng trái
phép, sai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó có những biện pháp xử lý vi phạm
kịp thời.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình chính quyền huyện thực

hiện các chức năng quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thơng
qua các phương pháp và cơng cụ thích hợp, trên cơ sở thẩm quyền được phân cấp và hệ
thống chính sách, pháp luật... Trong nhưng năm qua cơng tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã đạt được những kết quả đang ghi nhận, tuy nhiên cũng bộc lộ
nhiều tồn tại và yếu kém. Xuất phát từ tình hình thực tế tại địa phương về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Diễn Châu. Câu hỏi đặt ra cho văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Diễn châu là cần phải làm gì để tháo gỡ
khó khăn hiện thời, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để
người dân yên tâm khai thác đất đai một cách hiệu quả nhất? Đó cũng là câu hỏi
nghiên cứu mà đề tài luận văn thạc sỹ “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Diễn Châu tỉnh
Nghệ An giai đoạn 2017-2019” có nhiệm vụ phải tìm câu trả lời xác đáng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




2
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá được công tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ tại huyện Diễn
Châu từ năm 2017 đến năm 2019.
- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCN QSDĐ tại địa
bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác GCN QSDĐ tại
văn phòng đăng ký quyển sử dụng đất huyện Diễn Châu trên cơ sở kết quả nghiên
cứu của đề tài.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả của đề tài góp phần làm rõ các quan điểm cơ sở lý luận và thực tiễn về
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu.

- Là tài liệu tham khảo quan trọng cho các đề tài nghiên cứu tương đồng và
giảng dạy quản lý đất đai trong các trường chuyên nghiệp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt
còn hạn chế về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương.
Giúp các bên liên quan tham khảo để đề xuất các giải pháp khắc phục những
bất cập trong chuyển quyền sử dụng đất, nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công tác
quản lý nhà nước về đất đai ở trên địa bàn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Đặc điểm và vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế xã hội
1.1.1.1. Đặc điểm quan hệ đất đai
* Đặc điểm tự nhiên
Đất đai là sản phẩm thiên nhiên ban tặng cho con người. Đất đai có nguồn
gốc tự nhiên nhưng qua bàn tay của con người đất đai được cải tạo và trở thành sản
phẩm của người lao động. Đất đai có đặc điểm sau:
Thứ nhất, đất đai có vị trí cố định, khơng thể di chuyển. Tính cố định của vị
trí đó dẫn đến tính giới hạn về quy mơ, khơng gian, có nghĩa là đất đai là nguồn tài
ngun khơng tái tạo được. Do tính giới hạn của đất đai như vậy nên việc sử dụng
đất địi hỏi phải được kiểm sốt để một mặt chống suy thối, lãng phí và mặt khác
tăng cường bồi dưỡng chất đất.

Thứ hai, đất đai có tính đa dạng và phong phú tùy thuộc vào mục đích sử
dụng đất. Đất đai nước ta được chia là 3 nhóm:
- Nhóm đất nông nghiệp, gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm,
đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nơng nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm: Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại
đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự
nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng), đất tơn giáo tín ngưỡng, đất
nghĩa trang nghĩa địa, đất sơng ngịi, kênh rạch, suối và mặt nước, đất phi nơng
nghiệp khác.
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa
sử dụng, núi đá khơng có rừng cây.
Sự phân loại đất đai như trên chỉ là tương đối vì mỗi loại đất lại có thể có
nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Tức là, người ta có thể chuyển đổi mục đích sử
dụng đất từ mục đích sử dụng tạo khả năng sinh lời thấp sang mục đích sử dụng
khác tạo khả năng sinh lời cao hơn. Đặc điểm này của đất đai đặt ra yêu cầu đối với
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4
người sử dụng đất là phải khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất và sử dụng nó
một cách tiết kiệm và hiệu quả nhất.
Thứ ba, giá cả của đất đai phụ thuộc rất lớn vào vị trí của nó. Giá đất ở đơ thị
có giá cao hơn ở nơng thơn, đất đai ở trung tâm có giá hơn các vùng khác. Đất sử dụng
cho các hoạt động thương mại, dịch vụ có giá cao hơn đất nơng nghiệp. Nói cách khác,
vị trí của đất đai, hoặc điều kiện đất đai không chỉ tạo nên lợi thế thương mại cho các đơn
vị sản xuất kinh doanh, của các doanh nghiệp, mà cịn có ý nghĩa quan trọng đối với một
quốc gia trong quan hệ kinh tế đối ngoại. (Vũ Văn Tuyền, 2012)

* Đặc điểm pháp lý – kinh tế
Quan hệ đất đai không phải là quan hệ giữa người với đất mà là quan hệ giữa
người với người đối với đất. Mối quan hệ giữa người với người đối với đất đai được
biểu hiện ở các quyền, bao gồm: quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Luật đất đai năm 2003 của Việt nam quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nội dung cơ bản quyền sở hữu Nhà nước
đối với đất đai bao gồm các quyền: chiếm sở hữu, quyền quản lý (hay quyền sử
dụng) và quyền chi phối (hay quyền định đoạt).
+ Quyền sở hữu đất đai:
Ở Việt nam quyền sở hữu đất đai là thuộc về toàn dân. Theo nguyên tắc hiến
định: tất cả quyền lực thuộc về nhân dân, thì nhân dân phải là chủ sở hữu đất đai với
tư cách là tư liệu sản xuất đặc biệt quý giá của đất nước; đồng thời, là cơ sở vật chất
để xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhà nước là chủ
thể sở hữu đất đai, nắm quyền sở hữu về mặt pháp lý, quyền chiếm hữu thực tế và
quyền kinh doanh đối với đất đai trong phạm vi cả nước. Quyền này không bị hạn
chế về khơng gian, thời gian đối với tồn bộ đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ
quốc gia.
Để thực hiện quyền năng đó, yêu cầu đối với Nhà nước là nắm được tình
hình sử dụng đất đai về số lượng và chất lượng đất trong phạm vi cả nước cũng như
địa phương, sự biến động của đất đai trong từng thời kỳ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




5
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước. Nhà nước nắm giữ đất đai nhưng nhà nước
lại chỉ là chủ sở hữu danh nghĩa, còn sở hữu thực tế về đất đai lại thường được giao
cho dân, cho các doanh nghiệp.

+ Quyền quản lý (sử dụng) đất đai:
Về chủ thể sử dụng, các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn. Đối
tượng được giao quyền sử dụng đất đã được mở rộng, đa dạng hóa. Quyền của
người sử dụng đất cũng được tăng thêm, gồm các quyền: Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Quyền chi phối (định đoạt) đất đai:
Là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Quyền định đoạt đất đai
của Nhà nước thể hiện: Nhà nước xác định mục đích sử dụng của từng loại đất.
Người sử dụng đất phải tuân thủ quy định của Nhà nước về mục đích sử dụng đất.
Nhà nước giao đất, cho thuê, thu hồi đất. Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Quyền định đoạt đất đai là hoàn toàn phụ thuộc Nhà nước,
không một chủ thể sử dụng đất nào khác có được. Tuy nhiên Nhà nước khơng sử
dụng toàn bộ đất đai mà chỉ sử dụng một phần nhỏ còn lại Nhà nước giao quyền sử
dụng đất cho người dân. Cho đến nay, qua nhiều lần sữa đổi luật, quyền sử dụng đất
của người dân được mở rộng rất nhiều. (Vũ Văn Tuyền, 2012)
Tóm lại, với tư cách là chủ thể quản lý Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép
chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất;
quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử
dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất.
Quan hệ pháp luật về đất đai không đơn thuần là quan hệ pháp lý mà còn là
quan hệ kinh tế, hành chính, mơi trường và xã hội. Quan hệ pháp luật đất đai ở Việt
nam thể hiện ở hai khía cạnh, chủ yếu nhóm quan hệ sở hữu và nhóm quan hệ sử
dụng. Nhóm quan hệ sở hữu là nhóm quan hệ phát sinh trong lĩnh vực sở hữu đất
đai hay là trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai bao gồm những quan hệ phát
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

6
sinh giữa cơ quan quản lý nhà nước với nhau. Các quan hệ đất đai thuộc nhóm này
rất đa dạng và phức tạp. Nhà nước không chỉ đơn thuần chỉ là chủ thể sở hữu đất
đai, mà còn là chủ thể thực hiện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt đối với đất đai.
Nhóm quan hệ sử dụng đất đai là những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực sử
dụng đất đai giữa các chủ thể. Trong q trình này, các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền không tham gia trực tiếp nhưng thực hiện quyền giám sát. Là chủ thể sở hữu
nhưng Nhà nước chỉ trực tiếp sử dụng một phần nhỏ, còn lại giao quyền sử dụng
cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Vậy nên Nhà nước phải có những quy định
chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi của cả chủ sở hữu và chủ sử dụng đất.
Như vậy trong pháp luật Việt nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu và chủ
thể sử dụng đất trong quan hệ đất đai. Thực ra ở đây có mối quan hệ khăng khít
giữa nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đất đai với người sử dụng
đất. Tuy đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân nhưng nhà nước là người đại diện chủ sở hữu
vì vậy nhà nước có quyền xác lập hình thức pháp lý cụ thể đối với người sử dụng
đất. Nhà nước là người đại diện cho lợi ích quốc gia thơng qua việc chủ trì xây dựng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có lợi cho hiệu quả chung của đất nước. Trong
phạm vi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, người sử dụng đất có quyền chuyển
mục đích sử dụng đất thơng qua các hình thức tự chuyển đổi hoặc chuyển nhượng
cho tổ chức, cá nhân có năng lực hơn. Mặt khác khi Nhà nước muốn sử dụng vào
mục đích gì hay muốn thu hồi đất để phục vụ cho mục đích cơng cộng thì chủ thể
quản lý phải hỏi ý kiến của chủ thể sử dụng xem chủ thể sử dụng có đống ý với kế
hoạch của mình hay khơng.
1.1.1.2. Vai trị của đất đai đối với đời sống kinh tế-xã hội
* Vai trò của đất đai đối với con người
Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trị vơ cùng quan trọng đối với
sự tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và đối với con người

nói riêng. Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội loài người, con người và đất
đai ngày càng trở nên gắn bó mật thiết với nhau. Đất đai đã trở thành nguồn của cải
vô tận của con người, con người dựa vào nó để ni sống mình. Đất đai ln là
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, khơng có đất đai thì khơng
thể có sự sống. (Nguyễn Thu Thủy, 2016)
Đất đai chính là địa bàn sinh sống của con người. Nó là địa bàn xây dựng các
thành phố, làng mạc, nhà ở và các cơng trình phục vụ cho đời sống con người.
* Vai trò của đất đai đối với hoạt động sản xuất kinh doanh
Đất đai có trước lao động và ngày càng trở thành một yếu tố vơ cùng quan
trọng đối với tồn bộ q trình phát triển của nền kinh tế. Đất đai tham gia vào tất
cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Có thể
nói: Đất đai là nguồn gốc của của cải vật chất như Adam Smith đã chỉ ra: Đất đai là
mẹ còn lao động là cha của của cải vật chất. Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với
mỗi ngành sản xuất khác nhau trong nền kinh tế thì lại thể hiện khác nhau. Đặc biệt
đối với ngành sản xuất nơng nghiệp, đất đai có vị trí vơ cùng quan trọng. Nó là yếu
tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Bởi vì đất đai khơng chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng
để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho ngành chăn nuôi. Mọi tác động
của con người vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Trong trường
hợp này, đất đai cịn đóng vai trị như là một cơng cụ sản xuất của con người.
Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con người tác động
vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lượng của đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho
cây trồng sinh trưởng và phát triển. Tức là thông qua những hoạt động của mình con
người đã cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém màu mỡ thành những mảnh đất
có màu mỡ hơn. Trong q trình này thì đất đai đóng vai trị như là một đối tượng

lao động. Bởi vậy, có thể nói: đối với nơng nghiệp thì khơng có đất đai thì khơng
thể có các hoạt động sản xuất nơng nghiệp. Đất đai là tư liệu đặc biệt, chủ yếu và
không thể thay thế được. Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là công cụ lao động
của con người.
Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng các công xưởng,
nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh
doanh. Đất đai còn là nguồn cung cấp nguyên vật liệu trực tiếp, chủ yếu cho ngành
công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế biến thông qua ngành nông
nghiệp. Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa hình, địa thế của đất đai đóng vai
trị khá quan trọng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8
Do đất đai có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất đai
ngày càng trở nên quan trọng hơn đối với xã hội loài người. Vì vậy trong sử dụng
đất đai cần phải tiết kiệm và hiệu quả. (Nguyễn Thu Thủy, 2016)
1.1.2. Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
* Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền được lợi dụng các tính năng của đất để phục vụ
cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người theo quy định của pháp luật. Đất đai là
tài sản đặc biệt, Nhà nước giao một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng. Người sử dụng đất có nghĩa vụ đối với Nhà nước như nộp thuế sử dụng đất
và tuân thủ những quy định của Nhà nước về sử dụng đất.
Từ đó vấn đề đặt ra là phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất đai

sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất giữa hai quyền
năng là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai.
Người sử dụng đất có các quyền sau đây:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình.
- Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Phan Huy
Cường, 2012).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo luật đất đai năm 2003, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy
chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Như vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý giữa Nhà
nước (chủ sở hữu và quản lý đất đai) và người dân (chủ sử dụng đất). Quá trình tổ
chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác lập căn

cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Theo Điều 2 của Luật Đất
đai: “Người sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã, phường, thị trấn xác nhận thì
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật tùy từng thời kỳ cụ thể”.
Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận QSD đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà
nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do Nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Việc cấp giấy chứng nhận QSD đất với mục đích để Nhà nước tiến hành các
biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt
mọi tiền năng của đất, đồng thời phải có sự bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho
thế hệ sau này. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSD đất để Nhà nước nắm
chắc và quản lý chặt chẽ tài nguyên đất.
Người được cấp giấy chứng nhận được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp
đất xảy ra đối với phần diện tích được cấp GCNQSDĐ. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất sẽ là cơ sở pháp lý để Nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất trong
trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời nó cũng là cơ sở để người sử dụng đất
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật.
Như vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sự ghi nhận quyền sử dụng
đất của Nhà nước đối với diện tích đất mà người sử dụng đất đã đăng ký quyền sử
dụng đất. Qua đó người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bảo hộ với diện tích đã được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN