Chuyên đề thực tập một số giải pháp tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng và cấp phép xây dựng trên địa bàn quận đống đa – tp hà nội

- 1-

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.......................................................................................................................4
1.

Lý do chọn đề tài...............................................................................................4

2.

Mục tiêu nghiên cứu.........................................................................................5

3.

Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................6

4.

Phạm vi nghiên cứu..........................................................................................6

5.

Phương pháp nghiên cứu.................................................................................6

6.

Cấu trúc của bài nghiên cứu............................................................................6

Chương I: Cơ sở lý luận về công tác cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây
dựng Đô thị...................................................................................................................8
1.

Quản lý xây dựng đô thị...................................................................................8
1.1.

Khái niệm...................................................................................................8

1.2. Nội dung.........................................................................................................8
1.3. Đặc điểm.........................................................................................................9
2. Quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch..........................................................10
2.1. Khái niệm quy hoạch xây dựng đô thị.........................................................10
2.2. Các loại quy hoạch xây dựng.......................................................................11
2.3. Quy hoạch xây dựng ở đô thị.......................................................................12
2.3.1. Quy hoạch chung xây dựng đô thị........................................................12
2.3.2. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị........................................................12
2.4. Vai trị của cơng tác quản lý xây dựng theo quy hoạch..............................13
3. Giấy phép xây dựng...........................................................................................13
3.1. Khái niệm.....................................................................................................13
3.2. Thẩm quyền cấp GPXD..............................................................................16

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 2-

3.3. Quy trình cấp GPXD....................................................................................17
3.3.1. Lập hồ sơ xin cấp phép xây dựng..........................................................17
3.3.2. Tiếp nhận, phân loại và xử lý hồ sơ cấp GPXD....................................17
3.3.3. Thẩm tra hồ sơ và cấp GPXD................................................................18

3.4. Quyền và nghĩa vụ của người xin cấp phép xây dựng................................20
3.5. Trách nhiệm của cơ quan cấp GPXD..........................................................20
4. Quản lý nhà nước về trật tự xây dựng..............................................................21
4.1. Khái niệm.....................................................................................................21
4.2. Các loại hình vi phạm trật tự xây dựng và nguyên tắc, biện phép, chế tài
xử lý vi phạm trật tự xây dựng............................................................................22
4.2.1. Các loại hình vi phạm trật tự xây dựng..............................................22
4.2.2. Nguyên tắc, biện phép, chế tài xử lý vi phạm trật tự xây dựng............23
4.3. Trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước về quản lý Trật tự xây
dựng..................................................................................................................... 25
4.3.1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn...................................25
4.3.2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận........................................26
4.3.3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh......................................................26
4.3.4. Người có thẩm quyền quản lý trật tự xây dựng đô thị..........................26
4.4. Thẩm quyền xử lý vi phạm trật tự xây dựng...............................................27
4.4.1. Thanh tra viên, cán bộ quản lý xây dựng cấp xã..................................27
4.4.2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã........................................................27
4.4.3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện.................................................27
4.4.4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.....................................................28
4.4.5. Chánh thanh tra xây dựng cấp huyện.................................................28
4.4.6. Chánh thanh tra Sở Xây dựng.............................................................28

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 3-

4.5. Quy trình xử lý vi phạm trật tự xây dựng....................................................29

4.5.1. Kiểm tra, phát hiện vi phạm, lập biên bản.........................................29
4.5.2. Đình chỉ thi cơng cơng trình.................................................................29
4.5.3. Cưỡng chế, phá dỡ cơng trình vi phạm.................................................30

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 4-

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Trong những năm qua, cùng với q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
tốc độ phát triển đơ thị diễn ra rất nhanh chóng. Theo thống kê của Cục phát triển Đơ
thị (Bộ Xây Dựng) thì đến nay cả nước đã có khoảng 755 đơ thị lớn nhỏ. Trong đó có 2
đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Đơ thị hố nhanh kèm theo đó là
việc các hạng mục cơng trình kiến trúc cũng như cơ sở hạ tầng được xâydựng nhằm
đáp ứng kịp các nhu cầu về nhà ở, thương mại dịch vụ, sản xuất phát triển… của cộng
đồng dân cư đô thị. Để đảm bảo tính đồng bộ, phù hợp với yêu cầu phát triển lâu dài
cũng như tính mỹ quan của các đơ thị thì việc xây dựng các cơng trình này ở các đơ thị
địi hỏi phải được xây dựng theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt và đúng với quy
chuẩn, tiêu chuẩn cho phép đối với từng khu vực.
Hiện nay, do q trình Đơ thị hóa mới đang ở bước đầu phát triển, công tác quản lý
trật tự xây dựng đang còn nhiều bất cập, chưa sâu sát cùng với đó là ý thức chưa cao
của một bộ phận dân cư đô thị việc vi phạm trật tự xây dựng đơ thị đã và đang là một
vấn đề nóng bỏng trong thực tế các đô thị nước ta hiện nay. Khơng khó khăn để có thể
thấy được hiện tượng xây dựng không phép, trái phép trên địa bàn các đơ thị lớn như
Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phịng, Đà Nẵng… Cịn ở các đơ thị nhỏ hơn thì hiện

tượng này cịn phổ biến hơn nữa. Có thể nhận thấy các cơng trình vi phạm trật tự xây
dựng và phát triển đô thị ngày càng nhiều và đa dạng hơn gần như là tỉ lệ thuận với sự
phát triển của các đô thị ở Việt Nam. Mức độ không chỉ dừng lại ở các hành động như
cơi nới không xin phép hay nhà trong hang cùng ngõ hẻm đua ban cơng lấn chiếm
khơng gian chung, mà thậm chí sai phạm đã lan sang cả nhưng cơng trình chung cư cao
tầng, trung tâm thương mại quy mô lớn giữa thành phố với chiều cao xây dựng vượt
quá mức cho phép hàng chục tầng. Các hoạt động xây dựng không phép này, thoạt nhìn
trên góc độ cá nhân và trong ngắn hạn thì khơng có gì đáng ngại. Nhưng nếu xét đầy

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 5-

dủ trên góc độ tồn xã hội và trong dài hạn của đơ thị thì nó lại gây ra những hậu quả
lâu dài và rất phức tạp, ảnh hưởng tới sự phát triển chung của đô thị trong dài hạn. Đây
cũng chính là một trong những mặt tiêu cực của đơ thị hố với tốc độ q nhanh trong
khi quản lý nhà nước về phát triển đô thị lại chưa theo kịp được với sự phát triển đó.
Điều này địi hỏi cơng tác quản lý xây dựng phải được hoàn thiện và quan tâm một
cách thực sự đúng mức hơn nữa.
Quận Đống Đa là một trong bốn quận trung tâm thuộc vùng đô thị lõi của Hà Nội.
Là Quận có dân số cũng như mật độ cao bậc nhất của thủ đơ, khơng nằm ngồi xu thế
chung của Thành phố nói riêng và cả nước nói chung, q trình đơ thị hố cũng đang
diễn ra rất mạnh mẽ trên điạ bàn Quận. Tốc độ đơ thị hố ở đây diễn ra trơng thấy ở
các cơng trình xây dựng: nhà cửa những người dân ngày một khang trang, các cơ sở
thương mại dịch vụ, các cơng trình cơ sở hạ tầng….đang ngày càng đổi thay. Việc
quản lý xây dựng trên địa bàn vì thế mà được đặt ra một cách cấp thiết hơn bao giờ hết.
Một trong những công cụ để quản lý trật tự xây dựng đô thị là cấp giấy phép xây

dựng. Qua thực tế đã chứng minh nếu trình tự thủ tục cấp phép khoa học và có tính
thực tiễn cao, cơng tác cấp phép được đẩy mạnh, cùng với công tác cấp phép là các
công tác hậu kiểm được thúc đẩy thì các hoạt động xây dựng sẽdần đi vào qui củ, được
tuân thủ nghiêm minh hơn góp phần quản lý trật tự xây dựng nói riêng và cơng tác
quản lý đơ thị nói chung tốt hơn.
Thấy được tầm quan trọng trên thực tế của công tác quản lý xây dựng đơ thị nói
chung và trên địa bàn quận Đống Đa nói riêng, đồng thời qua tìm hiểu và xem xét về
cơng tác quản lý và cấp phép xây dựng trong thời gian thực tập ở phịng Quản lý đơ thị
quận Đống Đa em quyết định lựa chọn đề tài: “Một số giải pháp tăng cường công tác
quản lý trật tự xây dựng và cấp phép xây dựng trên địa bàn quận Đống Đa – TP
Hà Nội” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là nhằm làm rõ những vấn đề lí luận chung liên
quan đến quản lý trật tự xây dựng và cấp phép xây dựng, thực trang công tác này trên
địa bàn Hà Nội nói và đặc biệt trên địa bàn quận Đống Đa. Cuối cùng là một số giải

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 6-

pháp, và kiến nghị nhằm góp phần nâng cao được hiệu quả của công tác quản lý trật tự
xây dựng và cấp phép xây dựng.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là nội dung công tác quản lý nhà nước về cấp phép
xây dựng và quản lý trật tự xây dựng của các cơng trình xây dựng trên địa bàn quận
Đống Đa - Hà Nội.
4. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn quận Đống Đa, TP Hà Nội trong thời gian từ
năm 2005 đến nay, qua việc phân tích đánh giá kế hoạch 5 năm giai đoạn 2005-2010
và tình hình quản lý nhà nước về xây dựng trên địa bàn quận Đống Đa qua các năm
gần đây.
5. Phương pháp nghiên cứu
Với mục tiêu nghiên cứu cũng như tính chất của đề tài, trong nghiên cứu đề tài sử
dụng các phương pháp nghiên cứu truyền thống:
- Phương pháp Thu thập số liệu, xử lý thông tin.
- Phương pháp Thống kê.
- Phương pháp Phân tích, tổng hợp, so sánh…
a. Phương pháp phân tích thống kê
Phương pháp thống kê là phương pháp bao gồm thu thập, tổng hợp, trình bày số
liệu, tính tốn các đặc trưng của đối tượng nghiên cứu nhằm phục vụ cho q trình
phân tích, dự đốn và ra quyết định.
Phương pháp thống kê mơ tả: là các phương pháp có liên quan đến việc thu thập số
liệu, tóm tắt trình bày tính tốn và mơ tả các đặc trưng khác nhau để phản ánh một cách
tổng quát đối tượng nghiên cứu.
b. Phương pháp tổng hợp
Phương pháp tổng hợp là phương pháp thu thập số liệu được tập hợp thông qua các
chương trình nghiên cứu, các chính sách của nhà nước, các website, các tài liệu trong
và ngoài nước… để tổng hợp lại kết quả nhằm mục đích nghiên cứu.

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 7-

6. Cấu trúc của bài nghiên cứu

Ngoài mở đầu và kết luận, đề tài gồm có 3 chương chính:
Chương I : Cơ sở lí luận về cơng tác cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây
dựng Đô thị.
Chương II: Thực trạng cấp phép xây dựng và quản lý trật tự đô thị trên địa bàn
quận Đống Đa.
Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao công tác cấp phép xây dựng và quản
lý trật tự xây dựng đô thị.

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 8-

Chương I: Cơ sở lý luận về công tác cấp phép xây
dựng và quản lý trật tự xây dựng Đô thị.
1. Quản lý xây dựng đô thị
1.1. Khái niệm
Theo “Luật Xây dựng” của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban
hành ngày 26/11/2003 thì hoạt động xây dựng bao gồm:
- Lập quy hoạch xây dựng.
- Lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
- Khảo sát xây dựng.
- Thiết kế xây dựng cơng trình.
- Thi cơng xây dựng cơng trình.
- Giám sát thi cơng xây dựng cơng trình.
- Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
- Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng.
- Và các cơng trình khác có liên quan đến hoạt động xây dựng

Như vậy, đối tượng của quản lý xây dựng đơ thị là tồn bộ những hoạt động xây
dựng tồn tại hoặc có liên quan đến địa bàn đơ thị. Trong đó, hoạt động quy hoạch xây
dựng (QHXD) giữ vị trí đầu tiên và vơ cùng quan trọng, là cơ sở cho các bước tiếp
theo như lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình, khảo sát, thiết kế xây dựng cơng
trình… Chính vì vậy, cơng tác quản lý QHXD đơ thị có tầm quan trọng đặc biệt để
đảm bảo chất lượng cũng như hiệu quả của tồn bộ quy trình quản lý trật tự xây dựng.
Góp phần vào phát triển kinh tế- xã hội đô thị theo hướng bền vững và tạo được các
yếu tố mỹ quan đô thị.

1.2. Nội dung
-

Biên soạn và ban hành các quy định về quy hoạch, kiến trúc, các chính sách thu hút
đầu tư xây dựng theo thẩm quyền.
Công bố quy hoạch xây dựng

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 9-

-

Cắm và quản lý các mốc giới ngoài thực địa
Cung cấp thông tin về quy hoạch
Quản lý việc xây dựng cơng trình theo QHXD
Quản lý việc xây dựng đồng bộ hệ thống cơng trình HTKT.
Đình chỉ xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ những cơng trình xây

dựng trái phép, xây dựng sai phép, xây dựng không tuân theo quy hoạch xây dựng.
Thực tế, sau khi đồ án QHXD được phê duyệt, công tác quản lý quy hoạch xây dựng
gồm bốn nội dung đầu còn các nội dung cịn lại là cơng tác quản lý xây dựng nói chung
mà QHXD chỉ là 1 trong nhiều căn cứ để quản lý.

1.3. Đặc điểm
Quản lý xây dựng là hoạt động quản lý mà trong đó nó có đầy đủ các đặc điểm
của hoạt động quản lý ngồi ra nó cịn có những đặc điểm riêng mà chỉ có trong xây
dựng.
- Đối tượng quản lý xây dựng là các công trình xây dựng trên địa bàn đơ thị. Cơng
tác quản lý xây dựng gắn liền với yếu tố vị trí địa lý, thổ nhưỡng đất đai, chịu ảnh
hưởng bởi nhiều yếu tố như phong tục tập quán ở từng địa phương, thẩm mỹ, khí
hậu thời tiết từng khu vực cho đến quy hoạch khu chức năng của từng đô thị…
- Hoạt động xây dựng diễn ra hàng ngày, hàng giờ trên từng địa bàn cơ sở, tốc độ xây
dựng nhanh, chi phí đầu tư xây dựng lớn, với thực tế lực lượng thanh tra Bộ và các
Sở Xây dựng không đủ lực lượng, phương tiện và điều kiện để kiểm sốt tồn bộ
hoạt động xây dựng trên tồn quốc, dẫn đến tình trạng vi phạm trật tự xây dựng tại
nhiều khu đô thị lớn, đặc biệt là các vụ nghiêm trọng gây dư luận xã hội và tốn
khơng ít tiền của của Nhà nước và nhân dân.
- Quản lý theo một thể thống nhất từ quy hoạch tổng thể đến quy hoạch chi tiết
1/2000, 1/500. Gắn quy hoạch tổng thể Thành phố với Quy hoạch chi tiết từng đơn
vị quận, phường.
- Quản lý xây dựng lấy cơ sở pháp lý là các điều luật về xây dựng, quy hoạch- kiến
trúc, luật đất đai, luật dân sự…

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50

- 10-

-

Hoạt động quản lý xây dựng là một chuỗi các hoạt động từ quản lý quy hoạch xây
dựng, lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình, khảo sát thiết kế xây dựng cơng trình,
cấp giấy phép, hoạt động tranh tra kiểm tra hậu cấp phép (quản lý trật tự xây dựng).

2. Quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch
2.1. Khái niệm quy hoạch xây dựng đô thị
- Theo “Luật Xây dựng” năm 2003 thì:
Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nơng thơn, hệ
thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp
cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hồ giữa lợi ích quốc
gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,
an ninh, bảo vệ môi trường. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy
hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản vẽ, mơ hình và thuyết minh”.
- Vị trí của Quy hoạch xây dựng:
Quy hoạch xây dựng có vị trí đầu tiên trong dây truyền hoạt động xây dựng, là cơ sở
cho các bước tiếp theo như lập dự án, khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng…

Các hoạt động quản lý quy hoạch, xây
dựng và khác

Sơ đồ 1.1. Biểu đồ thể hiện các bước trong quy hoạch xây dựng

Quy hoạch xây dựng

Lập dự án đầu tư

Khảo sát thiết kế

Thi công xây dựng

Khai thác sử dụng

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Xem xétđiều chỉnh

Phát triển (hoặc hạn
chế) hoạtđộng kinh
tế- xã hội; tácđộng
môi trường
Thay đổi cơ sở hạ
tầng và môi trường
cảnh quan khu vực
quy hoạch.
Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 11-

(Nguồn: Tài liệu tập huấn cán bộ thiết kế đô thị và quản lý kiến trúc đô thị Thành phố
năm 2007)

2.2. Các loại quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng được phân thành 3 loại:
- Quy hoạch xây dựng vùng
- Quy hoạch xây dựng đô thị (gồm quy hoạch vùng chung, quy hoạch chi tiết 1/2000,

quy hoạch chi tiết 1/500)
- Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gồm quy hoạch mạng lưới điểm dân cư
trên địa bàn xã và quy hoạch khu trung tâm xã, các điểm dân cư trên địa bàn xã)
Sơ đồ 1.2: Mối quan hệ giữa các loại quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng
vùng
Quy hoạch
vùngđô thị

QHXD điểm dân
cư nông thôn

QH chung xây
dựngđô thị

QH mạng
lướiđiểm dân cư
nông thôn

QH chi
tiết 1/2000

QH chi
tiết 1/500

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

QH trung
tâm xã

QH điểm
dân cư NT

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 12-

2.3. Quy hoạch xây dựng ở đô thị
Gồm quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
2.3.1. Quy hoạch chung xây dựng đô thị
Là việc tổ chức khơng gian đơ thị, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô
thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội, quy hoạch phát triển
ngành, bảo đảm quốc phòng an ninh của từng vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ.
Theo nghị định 08/2005/NĐ-CP nội dung của đồ án quy hoạch chung đơ thị gồm:
- Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên và hiện trạng kinh tế- xã hội, dân số, lao
động, hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng về xây dựng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng
xã hội và vệ sinh môi trường đô thị.
- Xác định tiềm năng, động lực hình thành và phát triển đơ thị; tính chất, quy mơ dân
số, lao động và quy mô đất đai xây dựng đô thị, các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ
yếu trong các giai đoạn phát triển của đô thị.
- Định hướng phát triển không gian đô thị bao gồm nội thị và ngoại thị.
- Định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đô thị.
- Dự kiến các hạng mục ưu tiên phát triển và nguồn lực thực hiện.
- Thiết kế đô thị.
- Đánh giá tác động môi trường đô thị và đề xuất giải pháp giảm thiểu tác động xấu
tới môi trường trong đồ án quy hoạch chung đô thị.
(Chi tiết về nội dung thuyết minh và bản vẽ quy hoạch chung đô thị tham khảo trong
Thông tư số 07/2008/TT-BXD và Quyết định 03/2008/QĐ-BXD)
2.3.2. Quy hoạch chi tiết xây dựng đơ thị

Là việc cụ thể hố nội dung của quy hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý
để quản lý xây dựng cơng trình, cung cấp thơng tin, cấp GPXD cơng trình, giao đất cho
thuê đất để triển khai các dự án đầu tứ xây dựng cơng trình. Quy hoạch chi tiết có 2
mức độ:
- Quy hoạch chi tiết 1/2000
- Quy hoạch chi tiết 1/500
Theo nghị định 08/2005/NĐ-CP nội dung của đồ án quy hoạch chi tiết gồm:

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 13-

-

Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng xây dựng, dân cư, xã hội, kiến
trúc cảnh quan, di tích lịch sử- văn hố, khả năng sử dụng quỹ đất hiện có và quỹ
đất dự kiến phát triển.
- Xác định tính chất, chức năng và các chỉ tiêu kinh tê- kỹ thuật chủ yếu vè sử dụng
đất đai, hạ tầng kỹ thuật và xã hội của khu vực thiết kế, nội dung cải tạo và xây
dựng mới.
- Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất
- Quy hoạch hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật và đánh gía tác động mơi trường
chiến lược.
- Dự kiến các hạng mục ưu tiên phát triển và nguồn lực thực hiện
- Thiết kế đô thị
- Đánh giá tác động môi trường đô thị và đề xuất biện pháp để giảm thiểu ảnh hưởng
xấu tới môi trường trong đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.

(Chi tiết về nội dung thuyết minh và bản vẽ QH chi tiết xây dựng được quy định
trong quyết định số 03/2008/QĐ-BXD ngày 31/3/2008)

2.4. Vai trị của cơng tác quản lý xây dựng theo quy hoạch
Quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch là một trong các lĩnh vực chính quản lý
đơ thị. Khi đơ thị đã có quy hoạch chi tiết cụ thể 1/2000, 1/500 thì bắt buộc các cơng
trình xây dựng xây lên phải phù hợp với quy hoạch đã được duyệt về kiến trúc, không
gian, chiều cao, kỹ thuật…Ý thức của các chủ đầu tư không tốt sẽ dễ dẫn đến xây dựng
sai phạm trật tự xây dựng. Do đó, cơng tác quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch là
vô cùng cần thiết. Nhằm đảm bảo mỹ quan, văn minh đô thị và công bằng xã hội, đảm
bảo đô thị được xây dựng theo đúng quy hoạch đã được đưa ra.

3. Giấy phép xây dựng
3.1. Khái niệm
“Giấy phép xây dựng (GPXD) là một loại văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng,
cho phép quản lý Nhà nước về xây dựng đô thị và các tổ chức cá nhân trong và ngoài
nước đầu tư xây dựng trên địa bàn đô thị phải thực hiện theo quy định trong giấy phép
này và các quy định có liên quan của Nhà nước”.

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 14-

GPXD tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện xây dựng cơng trình nhanh chóng, an
tồn, thuận tiện theo đúng quy định của cơ quan quản lý nhà nước.
Việc xây dựng đô thị theo đúng giấy phép quy định còn thực hiện quản lý xây
dựng theo quy hoạch, sử dụng hiệu quả đất đai xây dựng cơng trình, bảo tồn và tơn tạo

các di sản văn hố di tích lịch sử, bảo vệ cảnh quan, mơi trường,... Mặt khác, GPXD
còn làm căn cứ để kiểm tra, giám sát thi công, xử lý vi phạm trật tự xây dựng, lập hồ sơ
hồn cơng.
Chủ đầu tư cần phải có GPXD là điều kiện bắt buộc trước khi tiến hành khởi cơng
xây dựng cơng trình. Mọi cơng trình đều phải xin phép xây dựng chỉ trừ các cơng trình
dưới đây:
- Cơng trình xây dựng bí mật Nhà nước. Đây là những cơng trình cần giữ bí mật
Quốc gia khơng được phép cơng khai. Vì vậy khơng cần thiết phải xin phép xây
dựng từ bất kỳ cơ quan cấp phép nào.
- Công trình phải được xây dựng và hồn thành kịp thời đáp ứng yêu cầu khẩn cấp
được các cấp có thẩm quyền u cầu hoặc lệnh thực hiện. Những cơng trình này
yêu cầu về thời gian được ưu tiên nên không thể chờ đợi để hoàn thành xong mọi
thủ tục cấp GPXD.
- Cơng trình xây dựng tạm, phục vụ trong thời gian thi cơng các cơng trình xây dựng
chính như: nhà lán, nhà kho, bến bãi… chỉ tồn tại trong thời gian ngắn khi nào cơng
trình chính thi cơng xong thì những cơng trình tạm này sẽ bị dỡ bỏ hoặc chuyển
mục đích sử dụng nếu trong hồ sơ thiết kế đã duyệt.
- Cơng trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, cụm công
nghiệp khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà
nước phê duyệt.
- Vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung tại các điểm dân cư
nơng thơn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt thì những cơng trình nhà lẻ
khơng cần phải xin GPXD.
- Cơng trình sửa chữa, cải tạo lắp đặt bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu
chịu lực và an tồn của cơng trình vốn có. Sự sửa chữa nhỏ vẫn đảm bảo các điều
kiện cho phép.

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50

- 15-

-

Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật ở các xã vùng sâu vùng xa không nằm trong khu
bảo tồn di sản văn hố, di tích lịch sử- văn hố có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng.
- Cơng trình xây dựng theo tuyến khơng đi qua đơ thị nhưng phù hợp với quy hoạch
xây dựng được duyệt.
Việc xây dựng cơng trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã công bố quy hoạch xây dựng
được duyệt nhưng chưa thực hiện quy hoạch thì chỉ được cấp GPXD tạm có thời hạn
theo thời hạn thực hiện quy hoạch. Chủ đầu tư phải xây dựng theo GPXD tạm cấp đảm
bảo tối đa quy mơ cơng trình khơng q 3 tầng và có trách nhiệm trả lại mặt bằng khi
quy hoạch xây dựng đi vào khởi công.
* Hồ sơ xin cấp GPXD cơng trình, nhà ở trong đơ thị
Theo điều 63 “Luật Xây dựng” 2003 hồ sơ xin cấp GPXD cơng trình, nhà ở trong đô
thị bao gồm:
- Một đơn xin cấp GPXD .
- Một bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Ba bộ bản vẽ thiết kế cơng trình xây dựng sẽ xây lên.
- Chứng chỉ kinh doanh hoặc giấy phép hành nghề photo công chứng của cơng ty
thiết kế (nếu đi th thiết kế).
Ngồi ra, đối với các cơng trình cơng cộng thì chủ đầu tư còn phải bổ sung thêm
các giấy tờ như chứng chỉ quy hoạch, chủ trương cho phép đầu tư và Quyết định phê
duyệt dự án của các cấp có thẩm quyền, hồ sơ phải được đơn vị có chức năng thẩm tra
thiết kế kỹ thuật, thẩm định phòng cháy chữa cháy theo quy định hiện hành.
Đối với cơng trình thuộc dự án đã có thiết kế cơ sở được thẩm định thì chủ đầu tư có
thể xin GPXD cho một cơng trình, một lần cho nhiều cơng trình hoặc một lần cho tất
cả các cơng trình thuộc dự án.

Đối với nhà ở hiện trạng xin cấp giấy phép sửa chữa cải tạo thì ngồi các hồ sơ trên
thì chủ đầu tư phải bổ sung thêm bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà, ảnh chụp hiện trạng cơng trình cũ, bản vẽ các mặt cơ bản của ngôi nhà, và biện
pháp phá dỡ nếu là dỡ bỏ
* Nội dung của GPXD
Theo điều 64 “Luật Xây dựng”2003 nội dung chủ yếu của GPXD bao gồm:

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 16-

-

-

Địa điểm, vị trí xây dựng cơng trình, tuyến xây dựng cơng trình. Nêu rõ cơng trình
được xây dựng trên thửa bao nhiêu trong quy hoạch, số nhà, ngõ-ngách-phố.
Loại, cấp cơng trình: ví dụ: cơng trình thuộc loại nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự, nhà
phố liền kế,... cấp cơng trình là nhà cấp I, II, III, IV.
Cốt xây dựng cơng trình.( Cụ thể cốt từng tầng)
Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng: không gian xây dựng cho phép, diện tích sử
dụng đất cho phép.
Bảo vệ mơi trường xung quanh và an tồn cơng trình, an tồn cho thi cơng và an
tồn cho các hoạt động xung quanh.
Đối với cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp trong đơ thị; ngồi các nội
dung quy định trên cịn phải có nội dung về diện tích xây dựng cơng trình, chiều
cao từng tầng, chiều cao tối đa tồn cơng trình, màu sắc cơng trình.

Những nội dung khác quy định đối với từng loại cơng trình.
Hiệu lực của giấy phép.

3.2. Thẩm quyền cấp GPXD
Theo điều 66 của “Luật Xây dựng”2003 thì thẩm quyền cấp GPXD được quy định như
sau:
- Những công trình có quy mơ lớn, cơng trình có kiến trúc đặc thù, cơng trình tơn
giáo và các cơng trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính do mình quản lý
theo quy định của Chính phủ.
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp GPXD đối với các cơng trình xây dựng. Uỷ ban nhân
dân cấp huyện cấp GPXD đối với các cơng trình xây dựng trong đơ thị, các trung
tâm cụm xã thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các cơng trình xây dựng
quy định tại khoản 1 Điều này.
- Uỷ ban nhân dân cấp xã cấp GPXD nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư nơng thơn
đã có quy hoạch được duyệt, những điểm dân cư theo quy định của Uỷ ban nhân
dân cấp huyện phải cấp GPXD thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 17-

-

3.3. Quy trình cấp GPXD.
Lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng

Tiếp nhận, phân loại hồ sơ cấp GPXD

Thẩm tra hồ sơ, cấp GPXD và thu phí
xây dựng , lệ phí cấp phép
Sơ đồ 1.3: Quy trình cấp phép xây dựng
3.3.1. Lập hồ sơ xin cấp phép xây dựng
Theo Điều 14 mục 4 Quyết định số 79/2007/QĐ-UBND thành phố Hà Nội thì:
Chủ đầu tư ( hoặc đại diện hợp pháp của chủ đầu tư) khi có muốn xin phép xây
dựng thì liên hệ với bộ phận tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính của Sở xây
dựng Hà Nội hoặc của UBND các quận, huyện, phường, xã, thị trấn hoặc bộ phận tiếp
nhận giải quyết thủ tục hành chính để được hướng dẫn lập hồ sơ xin cấp GPXD theo
quy định.
3.3.2. Tiếp nhận, phân loại và xử lý hồ sơ cấp GPXD
Sau khi đã kiểm tra nội dung và quy cách hồ sơ, cán bộ phân loại để vào sổ theo
dõi hàng ngày. Sổ theo dõi theo số hồ sơ sẽ vào theo ngày nhập hồ sơ, tên chủ đầu tư,
vị trí cơng trình xây dựng, quy mơ cơng trình ngày nhận hồ sơ.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tiếp nhận hồ sơ đưa trả chủ đầu tư giấy biên nhận,
và giấy hẹn ngày trả kết quả. Để theo dõi và phân công công việc thì giấy biên nhận hồ
sơ được lập thành 02 bản để giao chủ đầu tư và lưu tại cơ quan cấp phép.

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 18-

Nếu có bất cứ thiếu sót nào thì bên tiếp nhận hồ sơ khơng tiếp nhận và có lời giải thích
rõ ràng lý do từ chối hồ sơ khơng hợp lệ với bên nộp hồ sơ.
Nếu hồ sơ chưa hồn chỉnh, trong vịng 7 ngày từ khi nhận hồ sơ cơ quan tiếp nhận
hồ sơ phải có thơng báo bằng văn bản cho chủ đầu tư để hoàn chỉnh đầy đủ. Phí xây

dựng và lệ phí cấp phép sẽ được thực hiện ở bộ phận tài chính.
3.3.3. Thẩm tra hồ sơ và cấp GPXD
Cơ quan thẩm quyền cấp GPXD thẩm tra hồ sơ, kiểm tra tại thực địa để giải quyết
cấp hoặc tự chối cấp GPXD. Căn cứ vào hồ sơ xin cấp GPXD, các ý kiến thoả thuận,
chứng chỉ quy hoạch (nếu có), quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng và văn bản pháp luật
khác có liên quan, Với các cơng trình như: cơng trình di tích lịch sử văn hố danh lam
thắng cảnh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật chun ngành, cơng trình có nguy cơ cháy nổ,
cơng trình có tác động lớn đến vệ sinh mơi trường, cơng trình tơn giáo, cơng trình nhà
ở trong khu vực có ảnh hưởng đến đê điều, thốt lũ...thì cơ qua cấp GPXD cần có cơng
văn và hồ sơ có liên quan đến các cơ quan có liên quan để lấy ý kiến.
Cơ quan có liên quan phải có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho bên cấp
GPXD. Nếu có yêu cầu xin ý kiến. Và phải chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật
về mọi hậu quả xảy ra do việc không trả lời hoặc trả lời hạn chế. GPXD được lập thành
02 bản chính: 01 bản cho chủ đầu tư, 01 bản lưu ở cơ quan cấp GPXD. Nếu chủ đầu tư
bị thất lạc mất GPXD phải thơng báo cho cơ quan có thẩm quyền mất để được cấp lại.

* Thời gian cấp phép xây dựng
+ Đối với cơng trình : khơng q 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
+ Đối với nhà ở riêng lẻ : không quá 15 ngày làm việc từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trước khi giao GPXD cho chủ đầu tư, cơ quan cấp GPXD thu lệ phí và phí xây dựng
theo quy định của Bộ Tài chính và UBND thành phố.
- Lệ phí cấp cấp GPXD được quy định như sau:
1/ Đối với cơng trình là :       100.000đ
2/ Đối với nhà ở là :                 50.000đ
3/ Gia hạn GPXD là :
10.000đ           
- Mức thu phí (Theo quyết định số 114/2007/QĐ-UBND về việc thu phí xây dựng
trên địa bàn TP Hà Nội, trong đó quy định)

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 19-

-

-

-

-

-

Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để ở, cam kết không sử dụng vào mục
đích kinh doanh, dịch vụ, đối với nhà ở xây dựng tại quận thì mức thu được tính
bằng 0,5% chi phí xây dựng cơng trình. Đối với nhà ở xây dựng tại các huyện thì
mức thu được tính bằng 0,2% chi phí xây dựng cơng trình.
Các cơng trình được sử dụng để làm văn phòng, trụ sở làm việc, các cơng trình
khác của cơ sở sản xuất: Đối với các cơng trình có mức vốn xây dựng thuộc dự án
nhóm A: Mức thu được tính bằng 0,5% chi phí xây dựng cơng trình; Đối với cơng
trình có mức vốn xây dựng thuộc dự án nhóm B, C: Mức thu được tính bằng 0,7%
chi phí xây dựng cơng trình.
Các cơng trình kinh doanh dịch vụ như: Khách sạn, văn phòng cho thuê, cửa hàng
mua bán vật tư và hàng hoá phục vụ sản xuất, tiêu dùng, nhà ở để bán và nhà ở cho
th: - Đối với cơng trình có vốn xây dựng thuộc dự án nhóm A: Mức thu được tính
bằng 0,5% chi phí xây dựng cơng trình. - Đối với cơng trình có vốn xây dựng thuộc
dự án nhóm B: Mức thu được tính bằng 1% chi phí xây dựng cơng trình. - Đối với

cơng trình có vốn xây dựng thuộc dự án nhóm C: Mức thu được tính bằng 2% chi
phí xây dựng cơng trình (Cơng trình xây dựng được phân nhóm theo quy định về
quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình).
Xác định chi phí xây dựng cơng trình: Chi phí xây dựng cơng trình được xác định
theo nguyên tắc sau: Chi phí xây dựng cơng trình được xác định tại quyết định của
cấp có thẩm quyền phê duyệt Dự án Đầu tư xây dựng; phê duyệt thiết kế kỹ thuậttổng dự toán hoặc thiết kế bản vẽ thi cơng, dự tốn thi cơng. Trường hợp cơng trình
khơng thuộc đối tượng phải phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, thiết kế kỹ thuật,
tổng dự tốn hoặc thiết kế bản vẽ thi cơng, dự tốn thi cơng thì chi phí xây dựng
cơng trình được xác định bằng tổng diện tích sàn xây dựng nhân với đơn giá xây
dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định tại thời điểm cấp GPXD.
Trường hợp công trình có nhiều chức năng thì căn cứ vào các chức năng chính của
cơng trình để áp dụng mức thu cho phù hợp.
Đối với các cơng trình do thay đổi chức năng hoặc mục đích sử dụng dẫn đến mức
thu phí xây dựng cơng trình của cơng trình đó tăng lên thì chủ đầu tư phải nộp bổ
sung phần chênh lệch giữa 2 mức thu và khơng được hồn lại phần chênh lệch khi
mức thu của cơng trình đó thấp hơn mức đã nộp.

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50


- 20-

3.4. Quyền và nghĩa vụ của người xin cấp phép xây dựng
* Quyền của người xin cấp phép
-

-

Người xin cấp GPXD khi đến cơ quan cấp phép có quyền yêu cầu cơ quan này
hướng dẫn các quy định về cấp phép xây dựng và giải thích rõ ràng nếu như có bất
kỳ thắc mắc nào về vấn đề cấp GPXD.
Nếu thấy có bất kỳ hành vi vi phạm pháp luật ào trong việc cấp GPXD thì chủ đầu
tư có quyền khiếu nại, tố cáo.
Nếu sau thời gian quy định mà cơ quan cấp giấy phép khơng có văn bản trả lời khi
đã có đủ các điều kiện quy định để khởi cơng xây dựng cơng trình thì được khởi
cơng xây dựng mà không cần đợi sự cho phép.

* Nghĩa vụ của người xin cấp GPXD
-

-

-

-

Sau khi đã được hướng dẫn từ phía cơ quan cấp phép chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đầy
đủ và nộp lệ phí cấp phép như quy định đã nêu.
Chủ đầu tư chịu hoàn tồn trách nhiệm về tính xác thực trong nội dung hồ sơ xin
cấp phép. Đảm bảo đúng và phù hợp giữa thực tế xây dựng cơng trình và nội dung
trong giấy phép đã phê duyệt.
Có văn bản thơng báo thời gian khởi cơng xây dựng cơng trình trong thời hạn
khơng quá 07 ngày làm việc trước khi bắt đầu khởi cơng xây dựng cơng trình cho
UBND phường biết để tiện cho việc theo dõi và quản lý.
Nếu có bất kỳ sự thay đổi thiết kế hoặc điều chỉnh nào trong q trình thực hiện thi
cơng xây dựng cơng trình thì chủ đầu tư phải ngay lập tức trình báo cơ quan cấp
phép xây dựng để được chấp thuận.
Nộp phí xây dựng trước khi nhận GPXD.

3.5. Trách nhiệm của cơ quan cấp GPXD
Theo Quyết định số 79/2007/QĐ- UBNDvề việc ban hành GPXD các cơng trình xây
dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội
-

Niêm yết cơng khai điều kiện, trình tự và các thủ tục cấp giấy phép tại trụ sở quan
cấp GPXD. (Tại UBND Quận - Phịng quản lý đơ thị, bộ phận một cửa, tại phường)
để các chủ đầu tư nắm bắt được và thực hiện theo.

Sinh viên: Nguyễn Ngọc Vũ

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị - K50