những biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn hà nội tại công ty đầu tư phát triển nhà số 2

Lời mở đầu
Thực tế cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là vấn đề hết sức
nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, tới mỗi ngời
dân và cộng đồng dân c. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền của ngời có
đất thu hồi (hoặc ảnh hởng khi thu hồi) dễ dàng nổ ra những khiếu kiện, đặc biệt
những khiếu kiện tập thể, gây mất ổn định, xã hộiĐiều đó cũng ảnh hởng nghiêm
trọng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng. Nhiều công trình phải treo
dăm bảy năm thậm chí hàng chục năm vì không giải phóng đợc mặt bằng. Cũng từ
các tiêu cực xã hội nảy sinh, chất lợng công trình giảm sút, giá thành đội lên, các
khoản tiền đền bù đến ngời dân không còn nguyên vẹnCuối cùng, chịu thiệt hại
nhiều nhất là Nhà nớc. Vậy nguyên nhân do đâu? các biện pháp khắc phục nh thế
nào?
Xuất phát từ thực tế đó, trong quá trình thực tập tại Công ty Đầu t phát triển
nhà số 2, với sự giúp đỡ của cô giáo Nguyễn Ngọc Điệp và các cán bộ Phòng Quản
lý dự án của Công ty. Em chọn đề tài Những biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ
giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Hà Nội tại Công ty Đầu t
phát triển nhà số 2 làm chuyên đề thực tập.
Kết cấu của chuyên đề gồm ba chơng:
Chơng I: Tổng quan về Công ty Đầu t phát triển nhà số 2
Chơng 2: Thực trạng Công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty Đầu t
phát triển nhà số 2
Chơng III: Một số Biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ gpmb tại Công
ty Đầu t phát triển nhà số 2.
Với lợng kiến thức còn nhiều hạn chế, mặc dù đã có nhiều cố gắng nhng bài
viết này không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong có sự chỉ bảo, góp ý
của các Thầy, Cô giáo. Em xin chân thành cảm ơn sự hớng dẫn tận tình của Cô giáo
hớng dẫn cùng các anh trong Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, cũng nh sự đóng
góp ý kiến của bạn bè để hoàn thành bài viết này.
Chơng 1
Tổng quan về công ty đầu t phát triển nhà số 2
1. Sự ra đời và phát triển của Công ty

- Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 đợc thành lập theo quyết định số 821- Bộ
Xây dựng ngày 19 tháng 6 năm 2000, trên cơ sở sắp xếp tổ chức lại Xí nghiệp kinh
1
doanh phát triển nhà của Công ty phát triển nhà và đô thị, trụ sở chính đặt tại số nhà
168 đờng Giải Phóng - Phơng Liệt - quận Thanh Xuân - Hà Nội.
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 có tên giao dịch quốc tế:
Housing development and investment company no2
Viết tắt: HUDI-2
- Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nớc, thành viên hạch
toán độc lập của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị, có t cách pháp nhân,
có các quyền và nghĩa vụ dân sự theo quy định, có con dấu, có tài sản, có tài khoản
mở tại các ngân hàng theo quy định của Nhà nớc, đợc tổ chức và hoạt động theo
Điều lệ tổ chức hoạt động của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị do Bộ tr-
ởng Bộ Xây dựng phê chuẩn và Điều lệ riêng của Công ty do Hội đồng quản trị
Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị phê chuẩn.
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 có vốn kinh doanh tại thời điểm thành lập
là:
Tổng số : 14.719.347.246
Trong đó : - Vốn Ngân sách : 2.500.000.000 đồng
- Vốn tự bổ sung : 3.039.627.837 đồng
Từ những ngày đầu thành lập hoạt động kinh doanh, do cơ sở vật chất ban
đầu còn thiếu thốn điều kiện sản xuất khó khăn nên phạm vi hoạt động của công ty
có phần bị hạn chế. Cho đến nay, công ty chỉ mới tập trung nghiên cứu dự án tại
một số địa bàn trọng điểm nh Thủ đô Hà Nội, Thành phố HCM, Thành phố Hải
Phòng, Bắc Ninh và Thái Bình. Điều này cha xứng tầm với vị thế mà doanh nghiệp
đang có.
Dới sự dẫn dắt của ban lãnh đạo cùng với thơi gian hoạt động quy mô về vốn
và nhân lực công ty ngày càng lớn mạnh. Trong quá trình hoạt động Công ty Đầu t
phát triển nhà số 2 không ngừng phát huy tính tự chủ trong kinh doanh tranh thủ sự
ủng hộ giúp đỡ của lãnh đạo, Thủ trởng các đơn vị cấp trên để luôn hoàn thành

nhiệm vụ và kế hoạch do Bộ Xây dựng, Tổng công ty và công ty đề ra.
2. Chức năng, nhiệm vụ kinh doanh
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 thực hiện nhiệm vụ kinh doanh theo sự
phân công của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị, cụ thể là:
+ Lập và quản lý các dự án đầu t xây dựng phát triển các khu đô thị, khu
công nghiệp.
+ Đầu t kinh doanh phát triển nhà, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu
công nghiệp.
+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng công ty giao.
2
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 vừa là doanh nghiệp hoạt động công ích
vừa là doanh nghiệp hoạt động vì mục tiêu kinh doanh:
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nớc chịu sự quản lý
của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị và của Bộ Xây dựng. Bên cạnh
nhiệm vụ hoạt động kinh doanh để mang lại lợi nhuận duy trì hoạt động của công ty
thì công ty còn phải tham gia vào các hoạt động công ích: xây dựng các công trình
phúc lợi xã hội.
Nh vậy Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 hoạt động dới sự tác động của 2 cơ
chế quản lý đó là cơ chế hoạt động theo quy luật kinh tế thị trờng tức là hoạt động
vì mục tiêu lợi nhuận (đây là mục tiêu chủ yếu) và cơ chế bao cấp, hoạt động theo
sự phân công nhiệm vụ từ trên giao cho theo kế hoạch (hầu hết các hoạt động này là
hoạt động công ích).
3. Đặc điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
3.1 Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý và sản xuất của Công ty
Căn cứ quyết định thành lập Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, số 821/QĐ -
BXD ngày 19 tháng 6 năm 2000 của Bộ Xây dựng: Tổ chức bộ máy của Công ty
Đầu t phát triển nhà số 2 gồm có:
- Giám đốc;
- Các Phó giám đốc Công ty;
- Kế toán trởng Công ty;

- Các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ;
- Các đơn vị sản xuất trực thuộc.
Nh vậy, tổ chức bộ máy quản lý của Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 theo
mô hình trực tuyến chức năng, quản lý theo chế độ một thủ trởng. Giám đốc Công
ty lãnh đạo và chỉ đạo toàn diện hoạt động của Công ty đến từng phòng ban chức
năng theo sơ đồ sau:
Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức bộ máy quản trị doanh nghiệp
3
Phòng
Tổ chức Cán
bộ + VP
Giám
đĐốc
PGĐ
Kinh Doanh
Phòng
Kinh
doanh
- Tiếp thị
Phòng
Tài chính -
Kế toán
PGĐ
Kỹ Thuật
Phòng
Nghiên cứu
Phát triển DA
Phòng
Quản lý DA
Nhìn vào sơ đồ, cơ cấu các đơn vị trong doanh nghiệp đợc chia thành:

* Ban Giám đốc
Giám đốc: là ngời đứng đầu doanh nghiệp, chịu trách nhiệm chung về mọi
mặt hoạt động và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Phó giám đốc: là những ngời giúp việc cho Giám đốc, chịu trách nhiệm trớc
Giám đốc về các công việc đợc giao cũng nh những công việc đợc giám đốc uỷ
quyền khi vắng mặt.
* Nhiệm vụ của các phòng ban
Các phòng ban chức năng có nhiệm vụ giúp Giám đốc soạn thảo tổ chức thực
hiện các quyết định của Giám đốc theo dõi và báo cáo tổng kết toàn bộ hoạt động
của công ty.
Phòng Quản lý dự án: chịu trách nhiệm trớc Giám đốc công ty về mọi nhiệm
vụ liên quan đến công tác tiếp xúc, giám sát, điều hành, thực hiện các dự án đầu t,
xây dựng phát triển nhà và hạ tầng kỹ thuật đảm bảo tính hiệu quả khách quan của
toàn bộ dự án.
Nhiệm vụ cụ thể của Phòng Quản lý dự án là:
- Làm thủ tục xin giao đất, cắm mốc giới, đăng ký địa chính. Lên phơng án
đền bù và tổ chức triển khai khi phơng án đợc phê duyệt.
- Phối hợp với các phòng ban triển khai các thủ tục lập phơng án đền bù, ph-
ơng án hỗ trợ kinh tế trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
- Lập và triển khai thực hiện hợp đồng khảo sát, thiết kế thi công công trình kỹ
thuật hạ tầng, thẩm định hồ sơ đấu thầu - giao thầu thi công công trình kỹ
thuật hạ tầng.
- Hạch toán lên phiếu giá và đề xuất giá kinh doanh mặt bằng hạ tầng theo lô,
công trình.
Phòng Tổ chức - Hành chính: có nhiệm vụ thực hiện công tác hành chính,
văn th, thanh tra, thi đua khen thởng, tiền lơng, quản lý, đào tạo, tổ chức sắp xếp
cán bộ theo ý kiến chỉ đạo của Giám đốc Công ty và các nhiệm vụ liên quan đến đời
sống tinh thần và xã hội của toàn thể cán bộ công nhân viên trong công ty.
Phòng Tài chính - Kế toán: chịu trách nhiệm trớc Giám đốc công ty về mọi
hoạt động liên quan đến công tác tài chính, thu chi, thanh quyết toán, kế toán,

chứng từ sổ sách phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty và đúng
nghiệp vụ theo quy định hiện hành khác của pháp luật
4
Phòng Kinh doanh - Tiếp thị: có nhiệm vụ xây dựng và triển khai kế hoạch
kinh doanh, tiếp thị, nghiên cứu thị trờng nhà đất, khu hâ đô thị mới, khu công
nghiệp trên địa bàn Thành phố và các địa phơng nhằm đảm bảo hoàn thành mục
đích sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả của công ty.
Phòng Nghiên cứu phát triển dự án: có nhiệm vụ thực hiện mọi công việc liên
quan đến công tác tìm kiếm, khai thác, phát triển các dự án đầu t, xây dựng phát
triển nhà, khu dân c, khu đô thị mới, khu công nghiệp trên địa bàn thành phố và các
địa phơng khác.
3.2 Đặc điểm sản phẩm
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 chuyên thực hiện các dự án trong đó có các
nhà cao tầng, thấp tầng để bán cho nhân dân, các công trình giao thông, thuỷ lợi, hạ
tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp. Vì vậy sản phẩm của công ty có những
đặc điểm chủ yếu sau:
* Sản phẩm của công ty mang đầy đủ đặc điểm sản phẩm xây dựng.
Sản phẩm xây dựng là các công trình (hay liên hiệp các công trình, hạng mục
công trình) đợc tổ hợp từ sản phẩm của nhiều ngành sản xuất tạo ra và thờng đợc
gọi là các công trình xây dựng
Công trình xây dựng đợc phân theo lĩnh vực hoạt động gồm: công trình kinh
tế, công trình VH - XH, giáo dục, công trình an ninh quốc phòng.
So với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm ngành xây dựng có những
đặc điểm kinh tế chủ yếu sau đây:
Sản phẩm xây dựng thờng mang tính đơn chiếc, thờng đợc sản xuất theo đơn
đặt hàng của chủ đầu t
Sản phẩm xây dựng rất đa dạng, có kết cấu phức tạp, khó chế tạo, khó sửa
chữa, yêu cầu chất lợng cao
Sản phẩm thờng có kích thớc quy mô lớn, chi phí nhiều, thời gian tạo ra sản
phẩm dài và thời gian khai thác cũng kéo dài. Vì vậy công tác lập dự án đầu t cần

phải tiến hành một cách cẩn thận, tỷ mỉ, các kết quả nghiên cứu trong quá trình xây
dựng dự án phải chính xác, đảm bảo cho dự khi đa vào thực tế là hợp lý và mang lại
hiệu quả cao
Sản phẩm xây dựng là công trình cố định tại nơi xây dựng, phụ thuộc nhiều
vào điều kiện tự nhiên, điều kiện địa phơng và thờng đặt ở ngoài trời, các thiết bị thi
công xây dựng và lực lợng lao động phải di chuyển theo công trình.
Sản phẩm là sự tổng hợp liên ngành, mang ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội,
văn hoá quốc phòng cao. Vì vậy đối với từng công trình tuỳ thuộc vào tính chất tác
5
động của chúng đối với nền kinh tế mà khi lập dự án phải xem xét tới sự tác động
của từng dự án để lựa chọn phơng thức xây dựng, đánh giá cho phù hợp
Nét đặc thù của sản phẩm xây dựng và sản xuất kinh doanh xây dựng đặt ra
nhiều yêu cầu trong đó có yêu cầu về công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Để
mang lại hiệu quả rút ngắn thời gian thực hiện dự án, Phòng Quản lý dự án phải
phát huy thế mạnh trong công tác này.
* Sản phẩm của công ty chủ yếu là sản phẩm nhà ở
Nhà ở là một loại công trình chuyên dùng có những đặc điểm chủ yếu sau:
Trên thị trờng cầu về nhà ở thờng lớn hơn cung. Khác với các loại hàng hoá
khác, nhà ở đối với ngời dân bao giờ cũng trong tình trạng thiếu thốn
Giá đất và giá nhà ở rất cao so với thu nhập của ngời dân, nhất là các khu đô
thị
Chất lợng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu thị hiếu của ngời sử dụng thay đổi
nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lợng nhà ở còn tăng nhanh hơn tốc
độ tăng giá nhà.
ở nớc ta đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở sang mua bán và
kinh doanh nhà. Điều đó làm cho thị trờng nhà đất ngày càng sôi động trong những
năm gần đây và kinh doanh nhà đất trở thành một loại hình kinh doanh phổ biến.
Xu hớng tiêu dùng nhà chung c tăng.
3.3 Đặc điểm về lao động
Lao động là một trong nhân tố rất quan trọng, vì nó là nhân tố quyết định, tác

động trực tiếp đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty. Cùng với sự
phát triển của Công ty, lực lợng lao động trong Công ty cũng không ngừng tăng lên
về số lợng và chất lợng đáp ứng yêu cầu của nhiệm vụ sản xuất kinh doanh. Lực l-
ợng lao động của Công ty không ngừng tăng lên thể hiện qua các năm:
Bảng 1: Cơ cấu lao động trong doanh nghiệp
Chỉ tiêu
Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003
Số lợng
(ngời)
Tỷ trọng
(%)
Số lợng
(ngời)
Tỷ trọng
(%)
Số lợng
(ngời)
Tỷ trọng
(%)
1. Tổng số CBNV
23 100 35 100 40 100
- Cán bộ lãnh
đạo
5 21,7 7 20 8 20
- Cán bộ làm
KHKT
11 47,8 17 48,6 21 52,5
- Cán bộ làm
nghiệp vụ
4 17,4 6 17,1 6 15

- Nhân viên
3 13,1 5 14,3 5 12,5
2. Trình độ
23 100 35 100 40 100
- Đại học
19 82,6 29 82,8 34 85
- Cao đẳng
6
- Trung cấp
1 4,3 1 2,8 1 2,5
3. Độ tuổi
23 100 35 100 40 100
- < 30
13 56,5 22 62,8 26 65
- 31- 40
7 30,4 9 25,7 10 25
- 41 - 50
3 13,1 4 11,5 4 10
(Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu t phát triển nhá số 2)
Qua bảng ta thấy, lực lợng lao động của Công ty ngày càng tăng. Đặc biệt là
cán bộ làm khoa học kỹ thuật, tỷ trọng cán bộ làm khoa học kỹ thuật tăng từ 48,6%
năm 2002 lên 52,5% năm 2003. Số lợng lao động có trình độ đại chiếm tỷ trọng rất
cao: 82,6% năm 2001; 82,8% năm 2002 và 85% năm 2003. Nh vậy, với đội ngũ cán
bộ hầu hết là những ngời có trình độ cao nên khả năng thực hiện tốt chức năng quản
lý từ Công ty trong công tác giám sát, chỉ đạo và điều hành tới các phòng ban trong
Công ty để hoạt động có hiệu quả.
Về độ tuổi của ngời lao động trong Công ty, số lao động dới 30 tuổi chiếm tỷ
trọng cao: đã tăng từ 56,5% trong tổng số lao động năm 2001 lên 62,8 % năm 2002
và đến cuối năm 2003 con số này đã đạt 65%. Đây là những lực lợng lao động trẻ
với sự năng động, nhiệt tình, sáng tạo sẽ là nguồn lực quan trọng của Công ty trong

tơng lai.
Năm 2002 Công ty đã đợc Tổng công ty điều chuyển và bổ nhiệm 01 Phó
giám đốc phụ trách công tác thi công, đã giúp cho sự điều hành của Ban lãnh đạo
Công ty đợc bao quát hơn, sâu sát và toàn diện hơn.
Công tác tổ chức cán bộ đã đáp ứng đợc yêu cầu duy trì, phát triển của Công
ty và đã góp phần đắc lực vào việc thực hiện hoàn thành nhiệm vụ sản xuất kinh
doanh của Công ty trong năm 2003.
3.4 Về thiết bị công nghệ
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp Nhà nớc, đợc thừa hởng
một số tài sản trớc đó, đất đai, nhà cửa đợc cấp và do bản chất của Công ty là một
chủ đầu t chuyên thực hiện quản lý vốn nên Công ty hầu nh không có tài sản cỡ lớn
mà chủ yếu là các thiết bị quản lý, văn phòng do Công ty tự mua sắm bằng nguồn
vốn tự bổ sung và thực hiện khấu hao theo quy định của Nhà nớc. Tính đến thời
điểm 0 giờ ngày 01 tháng 01 năm 2003 giá trị máy móc thiết bị trong toàn bộ Công
ty cụ thể nh sau:
7
Bảng 2: Bảng kê máy móc thiết bị thuộc TSCĐ
Đơn vị tính: đồng
TSCĐ & Kí hiệu
Số lợng
(cái)
Giá trị TSCĐ N.Vốn hình thành TSCĐ
N.G
GTCL Vốn tự b. sung
Ô tô
4 1.056.734.000 765.668.000 1.056.734.000
Máy VT+ máy in
1 15.087.500 0,0 15.087.500
Máy in
1 5.784.400 5.411.700 5.784.400

Máy VT+ inlaser
1100
3 56.530.500 20.607.500 56.530.500
Điều hoà
10 140.267.600 77.228.300 140.267.600
Máy VT x.tay
2 53.472.800 47.472.800 53.472.800
Máy VT compaq
4 56.281.500 46.708.600 56.281.500
Máy VT (CD ROM)
3 27.562.400 15.381.500 27.562.400
Máy in màu
1 8.814.900 7.051.900 8.814.900
Máy Photocopy
1 27.826.300 15.768.300 27.826.300
Máy Thu hình sony
1 11.857.000 6.917.000 11.857.000
Tủ lạnh
2 10.667.000 7.646.800 10.667.000
Đầu VCD
22.310.000 22.310.000 22.310.000
Máy inlaser
1 5.566.400 5.566.400 5.566.400
Tổng 1.498.762.300
1.043.738.80
0
1.498.762.300
(Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu t phát triển nhá số 2)
Nhìn chung hệ thống máy móc của Công ty đang còn hiện đại, chỉ có một
thiết bị đã hết khấu hao (Máy VT+máyin), số còn lại đều mới đợc Công ty mua

sắm, lắp đặt thay thế cho hệ thống trớc đó. Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho
các nhân viên trong Công ty và phục vụ tốt cho công tác quản lý, đáp ứng yêu cầu
kịp thời nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của Công ty.
3.5 Đặc điểm về tài chính
Để tiến hành sản xuất kinh doanh, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có một lợng
vốn nhất định bao gồm: vốn cố định, vốn lu động và vốn chuyên dùng khác (quỹ xí
nghiệp, vốn xây dựng cơ bản). Doanh nghiệp có nhiệm vụ tổ chức huy động các
loại vốn cần thiết cho nhu cầu kinh doanh, đồng thời tiến hành phân phối, quản lý
và sử dụng vốn hiện có một cách có hiệu quả cao nhất trên cơ sở chấp hành các chế
độ chính sách quản lý kinh tế tài chính và kỷ luật thanh toán của Nhà nớc. Nhu cầu
về vốn xét trên góc độ mỗi doanh nghiệp là điều kiện để duy trì sản xuất, đổi mới
công nghệ, mở rộng sản xuất, nâng cao chất lợng sản phẩm, tăng việc làm, tăng thu
nhập cho ngời lao động. Từ đó tạo điều kiện cho doanh nghiệp tăng cờng khả năng
cạnh tranh trên thị trờng, nâng cao hiệu quả kinh doanh. Đối với hoạt động sản xuất
kinh doanh của Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 tình hình đợc khái quát cụ thể nh
sau:
Bảng 3: Tình hình tài chính của Công ty những năm qua
Đơn vị tính: đồng
8
TT Các chỉ tiêu Năm 2002 Năm 2003
Tài sản
50.299.282.474 65.351.985.993
A
TSLĐ và Đầu t ngắn hạn
47.792.068.600 62.384.365.687
1
Tiền
3.935.241.741 6.516.434.529
2
Các khoản phải thu

43.725.264.912 55.474.632.000
3
Hàng tồn kho
104.027.319 328.257.316
4
TSLĐ khác
27.534.628 65.041.842
B
TSCĐ và Đầu t dài hạn
2.507.213.874 3.095.656.279
Nguồn vốn
50.299.282.474 65.351.985.993
A
Nợ phải trả
33.657.394.045
45.398.906.678
1
Nợ ngắn hạn
14.468.727.779 18.562.055.142
1- Phải trả ngời bán
43.056.512 77.103.256
2- Thuế và các khoản phải nộp cho Nhà
nớc
3.436.411.244 4.635.216.653
3- Trả công nhân viên
1.985.074.635 2.562.307.853
4- Trả các đơn vị nội bộ
8.971.544.032 11.236.945.164
5- Phải trả phải nộp khác
32.641.356 50.482.504

2
Nợ dài hạn
0 0
3
Nợ khác
19.188.666.266 28.424.850.379
B
Vốn chủ sở hữu
16.641.888.429 19.953.074.315
Các chỉ tiêu
1
Khả năng thanh toán hiện hành
1,42 1,37
2
Khả năng thanh toán nhanh
3,29 3,34
3
Khả năng thanh toán tức thời
0,27 0,35
4
Hệ số nợ
0,29 0,28
5
Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu
0,87 0,92
(Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu t phát triển nhá số 2)
Qua bảng 3 ta thấy, tổng nguồn vốn mà Công ty đang quản lý và sử dụng đợc
hình thành từ 2 nguồn: Vốn chủ sở hữu 19.953.074.315 (đồng) - chiếm 30,5% và
nợ phải trả 45.398.906.678 (đồng) - chiếm 69,5%.
Trong tổng số tài sản của Công ty chủ yếu là tài sản lu động và đầu t ngắn

hạn chiếm 95,4%; tài sản cố định và đầu t dài hạn chiếm 4,6%. Tuy nhiên trong tài
sản lu động và đầu t ngắn hạn thì các khoản phải thu chiếm tỷ trọng rất lớn: 91,5 %
năm 2002; năm 2003 là 88,9%.
Tình hình tài chính đợc đánh giá là lành mạnh trớc hết đợc biểu hiện ở khả
năng chi trả.
Từ số liệu trên ta thấy hệ số khả năng thanh toán hiện hành năm 2002 là 1,42
lần (hệ số này mà 2 là tốt) tức là vào năm này nếu doanh nghiệp phải thanh toán
hết các khoản nợ ngắn hạn thì doanh nghiệp chỉ cần bán đi
%4,70
42,1
1
=
số tài sản lu
động. Hệ số này ở năm 2003 là 1,37 lần, tức là vào năm 2003 nếu doanh nghiệp
9
phải thanh toán hết các khoản nợ ngắn hạn thì doanh nghiệp chỉ cần bán đi
%73
37,1
1
=
số tài sản lu động.
Tốc độ tăng nợ phải trả năm 2003 so với năm 2002 là 134,88%, trong khi vốn
chủ sở hữu tăng 119,98%. Tuy nhiên với 30,5% vốn chủ sở hữu trong nguồn vốn
Công ty có đủ khả năng ứng vốn cho các đơn vị thi công khi cần thiết.
10
Chơng 2
Thực trạng Công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty
Đầu t phát triển nhà số 2
Trong những năm qua, giải phóng mặt bằng (GPMB) luôn là bài toán khó
giải và là vấn đề xã hội bức xúc tại nhiều dự án, công tác GPMB bao giờ cũng đợc

công ty đặt lên hàng đầu. Vì nó mang lại hiệu quả và ảnh hởng trực tiếp đến tiến độ
thi công các công trình. Giải phóng mặt bằng của 1 dự án liên quan đến rất nhiều
các ban ngành khác nhau từ Uỷ ban nhân dân Phờng (xã, thị trấn), Quận (huyện)
đến Uỷ ban nhân dân Thành phố (tỉnh); Sở Địa chính vật giá, Sở Quy hoạch kiến
trúc, Phòng Tài chính vật giá, chủ đầu t và đợc thực hiện theo một quy trình
thống nhất do Uỷ ban nhân dân Thành phố (tỉnh) quy định.
1. Quy trình công tác giải phóng mặt bằng (ví dụ công tác GPMB Khu nhà ở -
Văn phòn vờn chuôi)
B ớc 1: Thủ tục tổ chức Hội đồng Bồi thờng thiệt hại, tái định c cấp quận
(huyện) (sau đây gọi là Hội đồng Giải phóng mặt bằng):
Khi có Quyền định thu hồi thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền, chủ đầu t có trách nhiệm nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân
quận (huyện) nơi có đất thu hồi cần giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án, đồng
thời báo cáo chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố để đợc chỉ đạo và tổng hợp.
Sau khi nhận hồ sơ giải phóng mặt bằng của chủ dự án, Chủ tịch Uỷ ban nhân
dân quận (huyện) kiểm tra các điều kiện và thủ tục hồ sơ (nếu không đủ thì yêu cầu
chủ đầu t bổ sung), quyết định thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng trong thời
gian không quá 07 ngày. Hồ sơ để thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng gồm:
- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền (bản sao),
- văn bản đề nghị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng,
- Giải trình về phơng án tái định c các hộ dân (trờng hợp dự án có di dân, tái
định c): dự kiến số hộ dân phải di chuyển, chuẩn bị nơi tái định c, diện tích nhà, đất
sử dụng,
- Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500, Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng đợc cơ quan có
thẩm quyền chấp thuận và Sở Địa chính Nhà đất xác nhận về diện tích và ranh giới
khu đất thu hồi để thực hiện dự án.
Đối với dự án đầu t trong nớc không sử dụng vốn ngân sách, nếu hai bên tự
thoả thuận về phơng án bồi thờng thiệt hại theo khuôn khổ chính sách Nhà nớc quy
định thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng. Khi đó Chủ
tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) xác nhận và có văn bản chấp thuận việc bồi th-

ờng thiệt hại và việc bàn giao đất giữa 2 bên.
11
Trờng hợp đặc biệt cần phải sớm giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án thì
Uỷ ban nhân dân thành phố có văn bản chỉ đạo riêng về việc thành lập Hội đồng
Giải phóng mặt bằng trớc khi có quyết định thu hồi đất.
1/- Thành phần Hội đồng Giải phóng mặt bằng:
- Phó chủ tịch UBND quận (huyện): Chủ tịch Hội đồng;
- Trởng phòng Tài chính vật giá - Phó chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện Chủ dự án - Uỷ viên thờng trực;
- Trởng phòng Địa chính Nhà đất - Uỷ viên;
- Đại diện Mặt trận Tổ quốc quận (huyện) - Uỷ viên;
- Lãnh đạo UBND phờng (xã, thị trấn) nơi có đất bị thu hồi - Uỷ viên;
- Đại diện các phòng ban chuyên môn, cơ quan, đoàn thể cần thiết khác do
UBND quận (huyện) quyết định tham gia là Uỷ viên;
- Mời 1 đến 2 ngời là đại diện những ngời đợc bồi thờng thiệt hại tham gia Hội
đồng.
Hội đồng Giải phóng mặt bằng hoạt động đến khi kết thúc công tác bồi thờng
thiệt hại và tái định c. Khi đó, Chủ tịch UBND quận (huyện) ra quyết định giải tán
Hội đồng.
2/- Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng.
- Hội đồng Giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tập thể. Các quyết
định của Hội đồng phải đợc quá nửa số thành viên Hội đồng biểu quyết tán thành.
Trong trờng hợp biểu quyết ngang nhau, thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ
tịch Hội đồng. Chủ dự án và ngời đại diện cho những ngời đợc bồi thờng thiệt hại
không tham gia biểu quyết.
- Chủ tịch Hội đồng Giải phóng mặt bằng quyết định thành lập Tổ công tác
để giúp việc cho Hội đồng. Thành phần Tổ công tác gồm: đại diện chủ đầu t (hoặc
đơn vị t vấn thay mặt chủ đầu t), đại diện của Hội đồng và Uỷ ban nhân phờng (xã,
thị trấn).
3/- Nhiệm vụ của Hội đồng Giải phóng mặt bằng:

- Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các thủ tục, điều kiện thực hiện giải phóng mặt
bằng.
- Hớng dẫn chủ dự án (hoặc đơn vị t vấn) về các chế độ chính sách và các đặc
điểm của việc giải phóng mặt bằng của địa phơng, trách nhiệm của chủ dự án khi
nhận đất thực hiện dự án.
12
- Hớng dẫn các chế độ chính sách, quyền lợi và trách nhiệm của ngời sử dụng
đất khi Nhà nớc thu hồi, giới thiệu chủ dự án với ngời đang sử dụng đất.
- Lập kế hoạch thực hiện trớc, trong và sau khi bồi thờng thiệt hại, tái định c.
- Hớng dẫn ngời đang sử dụng đất kê khai diện tích đât, nguồn gốc, ranh giới,
tài sản hiện có trong khu đất và để đạt nguyện vọng khi Nhà nớc thu hồi đất.
- Hớng dẫn, kiểm tra chủ dự án đo đạc, xác nhận những tài sản trên đất do
ngời đang sử dụng đất đã kê khai; tổ chức đa dân vào khu tái định c.
- Xác nhận về mặt hành chính đất, nhà, tài sản mà 2 bên đã kê khai và xác
nhận để áp dụng bồi thờng.
- Hớng dẫn khung giá đất do Nhà nớc quy định và cách tính các loại tài sản
khác; yêu cầu để cơ quan Thuế xác nhận hạng đất tính thuế sử dụng đất nông
nghiệp;
- Chỉ đạo chính quyền phờng (xã, thị trấn) thông báo cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân biết để kê khai, thực hiện theo quy định; chỉ đạo chính quyền ph-
ờng (xã, thị trấn) căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc các cơ quan Nhà
nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp và hồ sơ, tài liệu lu trữ quản lý tại địa
phơng để thẩm định, xác nhận bản kê khai của ngời đang sử dụng đất kê khai và lập
hồ sơ báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng.
Ví dụ: Quy trình GPMB ở dự án Khu nhà ở - Văn phòng vờn chuối
Dự án khu nhà ở - Văn phòng vờn chuối là một dự án đợc sự quan tâm đặc
biệt của Bộ Xây dựng và lãnh đạo Tổng công ty, do đó Công ty cũng xác định đây
là một dự án trọng điểm, nên từ năm 2002 Công ty đã chủ động phối hợp với Văn
phòng Bộ Xây dựng tổ chức nhiều cuộc họp với 37 hộ dân để giải thích, thuyết phục
vác hộ dân chấp nhận phơng án đền bù và phơng án tái định c.

Đợc sự chỉ đạo trực tiếp của Tổng công ty trong quý 4/2002 Công ty đã phối
hợp với các ngành chức năng của Thành phố lập hồ sơ trình UBND Thành phố ra
quyết định qiao đất và thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng.
Ngày 25 tháng 11 năm 2002 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã có
Quyết định số 8063/QĐ - UB Về việc thu hồi 3.869 m
2
đất tại phố Hoa L, phờng
Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trng; trong đó giao cho Công ty Đầu t phát triển nhà số
2 (thuộc Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị Bộ Xây dựng) 1.498 m
2
để
xây dựng khu nhà ở tái định c kết hợp kinh doanh thực hiện chỉnh trang quy hoạch
nhà ở và tạm giao 1.371 m
2
để tổ chức điều tra lập phơng án giải phóng mặt bằng,
lập dự án đầu t xây dựng văn phòng làm việc của các cơ quan của Bộ Xây dựng.
13
Sau khi Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành quyết định trên. Công
ty Đầu t phát triển nhà số 2 đã liên hệ với quận Hai Bà Trng để thành lập Hội đồng
giải phóng mặt bằng bồi thờng, hỗ trợ và bố trí tái định c cho ngời bị thu hồi đất.
Ngày 10 tháng 01 năm 2003 UBND quận Hai Bà Trng đã có Quyết định số
20/QB - UB về việc thành lập Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng. Thực hiện
quyết định số 8063/QĐ - UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố Hà Nội về
việc thu hồi 3.869 m
2
đất tại phố Hoa L, phờng Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trng.
Hội đồng gôm có:
1- Phó Chủ tịch UBND Quận HBT - Chủ tịch Hội đồng
2- Phó GĐ Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 - Phó Chủ tịch Hội đồng
3- Phó Văn phòng Bộ Xây dựng - Uỷ viên thờng trực

4- Phó Trởng phòng Tài chính - Vật giá Quận HB - Uỷ viên thờng trực
5- Trởng phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị Quận HBT - Uỷ viên.
6- Trởng phòng Kế hoạch - Kinh tế Quận HBT - Uỷ viên
7- Chánh Thanh tra Xây dựng Quận HBT - Uỷ viên
8- Chủ tịch MTTQ Quận HBT - Uỷ viên
9- Chủ tịch UBND Phờng Lê Đại Hành - Uỷ viên
10- Trởng Công an Phờng Lê Đại Hành - Uỷ viên
1- Chủ tịch MTTQ Phờng Lê Đại Hành - Uỷ viên
* Đại diện các hộ dân:
1- Tổ trởng tổ dân phố số 21
2- Tổ phó tổ dân phố số 21
Ngày 04/03/2003 Chủ tịch Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng đã có
Quyết định số 150/QĐ - UB về việc thành lập Tổ công tác điều tra, khảo sát, đền bù
GPMB thực hiện dự án. Đến đây thì Bớc 1 trong quy trình đền bù GPMB cơ bản
hoàn thành
B ớc 2: Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phơng
án bồi thờng thiệt hại và tái định c
1/- Tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận.
- Phát tờ khai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất và tài sản bị thu
hồi.
- Hớng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi kê khai và tiếp
nhận tờ khai.
Uỷ ban nhân dân phờng (xã, thị trấn) nơi có đất thực hiện dự án có trách
nhiệm thông báo, tổ chức tuyên truyền, hớng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
14
bị thu hồi đất kê khai nguồn gốc, diện tích đất, tài sản trên đất và thu tờ khai, cụ
thể:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi thực hiện kê khai nguồn
gốc, diện tích, loại đất, vị trí thửa đất, tài sản hiện có trên đất (theo mẫu kê khai).
Sau 3 ngày nhận đợc tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, tài sản

thuộc phạm vi đất thu hồi; nhân khẩu hộ khẩu đang sinh sống trên khu đất, đề xuất
những kiến nghị (nếu có), ký xác nhận và chịu trách nhiệm trớc pháp luật về tính
chính xác của nội dung kê khai.
+ Tổ công tác có trách nhiệm tới từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để tiếp
nhận tờ khai; tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những tài sản do ngời sử dụng đất
kê khai, lập biên bản xác nhận và chuyển Uỷ ban nhân dân phờng (xã, thị trấn) xác
nhận và báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng.
- Uỷ ban nhân dân phờng (xã, thị trấn) thẩm định, xác nhận tính pháp lý về
mặt tài sản cho ngời đang sử dụng đất kê khai (nguồn gốc, thời gian sử dụng, tình
trạng sử dụng đất, nhà), báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng trong thời gian 7
ngày.
- Tổ công tác trình bày nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của ngời
đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án.
2/- Định giá tài sản để làm căn cứ bồi thờng thiệt hại, tái định c:
- Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội đồng
Giải phóng mặt bằng trình Uỷ ban nhân dân quận (huyện) phơng án giá đất làm căn
cứ bồi thờng thiệt hại; giá đất, giá bán nhà ở khi tái định c trên cơ sở khung giá đất,
giá bán nhà ở do Nhà nớc và Uỷ ban nhân dân thành phố quy định.
- Sau 7 ngày nhận đợc phơng án giá đất bồi thờng của Uỷ ban nhân dân quận
(huyện), Giám đốc Sở Tài chính Vật giá có trách nhiệm chủ trì cùng Thờng trực
Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố và các ngành liên quan tổ chức thẩm
định, trình Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt và các nội dung:
+ Giá bồi thờng thiệt hại về đất theo thời điểm thu hồi đất tại khu vực thu hồi
đất.
+ Giá nhà ở, đất ở tại nơi tái định c phù hợp với giá bồi thờng thiệt hại.
Ví dụ: dự án Khu nhà ở - Văn phòng vờn chuối
Tổ công tác phối hợp với UBND phờng Lê Đại Hành tiến hành xác định số
liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phơng án bồi thờng thiệt hại và
tái định c.
Tổ công tác đã tới 37 hộ dân thuộc diện GPMB tại tổ 21, cụm 5, phờng Lê

Đại Hành để tiếp nhận tờ khai, tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những tài sản do
15
ngời sử dụng kê khai, lập biên bản xác nhận và đã chuyển tới Uỷ ban nhân dân Ph-
ờng Lê Đại Hành xác nhận. Công việc vẫn đợc tiếp tục theo trình tự trong quy trình.
Đến ngày 17 tháng 10 năm 2003, liên ngành: Sở Tài chính - Vật giá, Sở Địa chính
Nhà Đất, UBND quận HBT và Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 đã có tờ trình số
3190/TTr - STCVG trình lên UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt giá bồi thờng
thiệt hại về đất tại dự án của Công ty.
B ớc 3: Lập phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c
Căn cứ biên bản xác nhận tài sản, phơng án giá bồi thờng thiệt hại, tái định c
đợc duyệt và chính sách quy định, chủ dự án có trách nhiệm xây dựng phơng án bồi
thờng thiệt hại và tái định c; chủ dự án có thể tự làm hoặc thuê t vấn lập kế hoạch và
phơng án bồi thờng thiệt hại, tái định c báo cáo với Hội đồng Giải phóng mặt bằng
xem xét.
Phơng án bồi thờng thiệt hại, tái định c đợc chủ dự án và đại diện Hội đồng
Giải phóng mặt bằng xác nhận, đợc chuyển tới ngời sử dụng đất để rà soát và thống
nhất. Kết quả rà soát và thống nhất của hai bên đợc xử lý cụ thể theo 2 trờng hợp
quy định tại Bớc 4.
Ví dụ: Dự án Khu nhà ở - Văn phòng vờn chuối
Ngày 23 tháng 10 năm 2003 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định
số 6328/QĐ - UB phê duyệt chính sách làm căn cứ bồi thờng, hỗ trợ, tái định c khi
Nhà nớc thu hồi đất tại phố Hoa L, phơng Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trng giao cho
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 để xây dựng khu nhà ở và văn phòng, cụ thể nh
sau:
* Giá đất làm căn cứ bồi thờng, hỗ trợ, tái định c:
- Giá đất làm căn cứ bồi thờng, hỗ trợ đối với các trờng hợp sử dụng đất đai
hợp pháp, hợp lệ (áp dụng chung cho các thửa đất ở các vị trí khác nhau) là
9.000.000 đồng/m
2
- Giá thu tiền sử dụng đất tại khu Đầm Sòi thuộc dự án khu đô thị mới Định

Công, huyện Thanh Trì (một số hộ dân thuộc diện di chuyển đợc tái định c tại khu
Đầm Sòi)
+ Thửa đất ở vị trí tiếp giáp với ngõ có chiều rộng > 3.5 m, mức giá là:
4.000.000 đồng/m
2
+ Thửa đất ở vị trí tiếp giáp với ngõ có chiều rộng 3.5 m, mức giá là:
3.000.000 đồng/m
2
- Giá bán nhà tái định c: áp dụng theo quyết định số 15/2003/QĐ - UB ngày
17/1/2003 của UBND Thành phố.
* Chính sách hỗ trợ khác
16
- Trờng hợp do yêu cầu của dự án, chủ sử dụng đất bàn giao mặt bằng trớc
khi nhận nhà, đất tái định c thì chủ sử dụng đất bị thu hồi đất đợc hỗ trợ tiền thuê
nhà ở tạm: 250.000 đồng/nhân khẩu/tháng, thờng trú tại nơi thu hồi đất nhng mức
tối thiểu 500.000 đồng/chủ sử dụng đất/tháng, mức giá tối đa 1.500.000 đồng/chủ
sử dụng đất/tháng.
- Thời gian hỗ trợ đối với trờng hợp đợc giao đất tái định c, tính từ khi bàn
giao mặt bằng đến ngày ra quyết định giao đất ở cộng thêm 6 tháng xây dựng nhà
trên đất tái định c.
* Hỗ trợ tự lo chỗ ở tái định c:
- Đối với các trờng hợp có đủ điều kiện đợc bố trí nơi ở tái định c, có hỗ khẩu
thờng trú tại Hà Nội nhng có đơn cam kết tự lo chỗ ở tái định c thì đợc hỗ trợ
50.000.000 đồng/chủ sử dụng đất
- Đối với các trờng hợp không có hỗ khẩu thờng trú tại Hà Nội thì không đợc
xem xét tái định c, nếu ăn ở thờng xuyên tại khu vực bị thu hồi đất đợc hỗ trợ
30.000.000 đồng/chủ sử dụng đất
B ớc 4: Phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại, tái định c
1/- Trờng hợp hai bên đạt đợc sự thống nhất về phơng án bồi thờng thiệt hại,
tái định c:

- Căn cứ những tài liệu, hồ sơ kê khai và nguyện vọng của ngời đang sử dụng
đất; biên bản kiểm kê thực tế của Tổ công tác, những tài liệu lu trữ và văn bản hành
chính đă đợc Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét từng nội dung, tính pháp lý và
thống nhất số liệu có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phờng (xã, thị trấn); phơng án
giá đất đã đợc phê duyệt, Hội đồng Giải phóng mặt bằng tổ chức xét duyệt từng tr-
ờng hợp cụ thể. Trờng hợp nào không thống nhất thì báo cáo Thờng trực Ban chỉ
đạo giải phóng mặt bằng thành phố để xin ý kiến chỉ đạo. Thời gian xem xét của
Hội đồng Giải phóng mặt bằng không quá 20 ngày.
Trớc khi trình Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt, phơng án
bồi thờng thiệt hại và tái định c đợc niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân
phờng (xã, thị trấn) để ngời bị thu hồi đất rà soát và có ý kiến lần cuối cùng trong
thời gian 03 ngày.
- Căn cứ nguồn vốn và cơ quan quyết định đầu t, phơng án bồi thờng thiệt
hại, tái định c đợc phê duyệt nh sau:
+ Chủ tịch Uỷ ban nhân quận (huyện) trực tiếp quyết định phê duyệt phơng
án bồi thờng thiệt hại đối với các dự án thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách đợc
phân cấp quản lý; các dự án do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) quyết định
phê duyệt; các dự án của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách mà diện tích
17
đất thu hồi không phải là đất ở, các dự án đợc thực hiện bằng nguồn đóng góp, huy
động của nhân dân.
+ Uỷ ban nhân thành phố uỷ quyền cho Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận
(huyện) quyết định phê duyệt các phơng án bồi thờng thiệt hại và định c sau khi có
văn bản thoả thuận của Hội đồng thẩm định thành phố (do Sở Tài chính - Vật giá
thay mặt) đối với các trờng hợp: Dự án đợc thực hiện bằng vốn ngân sách Trung ơng
và Thành phố, vốn tín dụng do Nhà nớc bảo lãnh, vốn vay tín dụng dự án phát triển
của Nhà nớc do Thủ tớng Chính phủ, Bộ trởng, Thủ trởng các Bộ, ngành Trung ơng,
Uỷ ban nhân dân thành phố, dự án đầu t nớc ngoài.
Nếu có sự không thống nhất giữa Hội đồng Giải phóng mặt bằng và Hội đồng
Thẩm định thành phố thì Thờng trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng tổng hợp,

báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định.
- Sau khi phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c, Uỷ ban nhân
dân quận (huyện) chỉ đạo Hội đồng Giải phóng mặt bằng phối hợp với Uỷ ban nhân
dân phờng (xã, thị trấn) và các tổ chức đoàn thể vận động, giải thích để các chủ
đang sử dụng đất thực hiện.
2/- Trờng hợp hai bên không đạt đợc sự thống nhất về phơng án bồi thờng
thiệt hại, tái định c:
- Về công tác kê khai: Sau khi đã vận động, thuyết phục nhng chủ đang sử
đất không tự giác chấp hành kê khai; không cho Tổ công tác điều tra đất đai, tài sản
trong phạm vi giải phóng mặt bằng, để đảm bảo tính pháp lý và khách quan, chủ dự
án và UBND phờng (xã, thị trấn) báo cáo UBND quận (huyện) để chỉ định một Tổ
chức t vấn bao gồm đại diện các cơ quan chuyên môn và bảo vệ pháp luật của cấp
quận (huyện), Uỷ ban nhân dân phờng (xã, thị trấn) và đại diện chủ dự án tiến hành
một trong 2 biện pháp sau:
+ Sử dụng tài liệu hồ sơ quản lý tại phờng (xã, thị trấn) về địa chính nhà đất,
hộ khẩu để lập phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c.
+ Thực hiện biện pháp cỡng chế để tổ chức đo đạc, lập biên bản kiểm kê đất
đai, toàn bộ tài sản với sự giám sát và xác nhận của chính quyền phờng (xã, thị trấn)
về tính xác thực của đất đai, tài sản đợc kiểm kê. Các tài liệu này là căn cứ lập ph-
ơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c.
- Về thủ tục xét duyệt: Hội đồng Giải phóng mặt bằng xét duyệt phơng án
bồi thờng thiệt hại và tái định c do chủ dự án đề xuất, chuyền đến Hội đồng Thẩm
định thành phố để thẩm định về tính pháp lý của hồ sơ bồi thờng thiệt hại, giá bồi
thờng thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất.
18
Sau khi giá trị tài sản đợc xác định theo luật một cách khách quan. Hội đồng
Giải phóng mặt bằng tổ chức công bố công khai cho các biên liên quan và trình Chủ
tịch UBND quận (huyện) phê duyệt theo quy định.
- Trong vòng 15 ngày sau khi có quyết định của Chủ tịch UBND quận
(huyện) phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại, mỗi bên có thể trình bày kiến nghị

của mình nếu cho rằng quyết định cha hợp lý, cha công bằng. Chủ tịch UBND
quận (huyện) kiểm tra lân cuối cùng về quyết định của mình, nếu quyết định đó là
đúng mà mỗi bên còn khiếu nại thì quyết định giải quyết theo hớng giữ nguyên
phơng án bồi thờng thiệt hại đã đợc phê duyệt.
Trờng hợp các bên liên quan phát hiện những nội dung sai sót về số liệu hoặc
áp dụng chính sách cha hợp lý, cha công bằng, Hội đông Giải phóng mặt bằng yêu
cầu các cơ quan quản lý, đơn vị t vấn hoặc cá nhân báo cáo trung thực về trách
nhiệm có liên quan đến những khiếu nại trên. Trên cơ sở đó Hội đồng Giải phóng
mặt bằng thống nhất trình Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt bổ
sung hoặc điều chỉnh; Đồng thời xử lý tập thể một cách công khai đối với đơn vị, cá
nhân vi phạm và yêu cầu các bên có nghĩa vụ thực hiện.
- Khi việc giải thích và kết luận, giải quyết đã hoàn toàn đúng đắn mà một
bên nào đó cố tình không thực hiện thì Hội đồng Giải phóng mặt bằng báo cáo Chủ
tịch UBND quận (huyện) và Ban Chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để thông
nhất chỉ đạo thực hiện theo quy định tại mục giải quyết khiếu nại, tố cáo.
Ví dụ: Dự án Khu nhà ở - Văn phòng vờn chuối
Ngày 16 tháng 3 năm 2004 UBND quận Hai Bà Trng đã có quyết định số
365/QĐ - UB về việc phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại, hỗ trợ GPMB và tái
định c (giai đoạn I) của 37 hộ dân thuộc diện GPMB tại tổ 21, cụm 5, phờng Lê Đại
Hành với tổng số tiền đền bù, hỗ trợ là: 17.876.767.595 đồng
Trong đó :
- Tiền đền bù, hỗ trợ thiệt hại về đất là : 15.468.927.010 đồng
- Tiền đền bù, hỗ trợ giá trị nhà : 1.178.972.295 đồng
- Tiền đền bù, tài sản khác : 151.663.130 đông
- Tiền đền bù Văn phòng Bộ xây dựng : 266.310.960 đồng
- Tiền hỗ trợ tháo dỡ di chuyển : 91.688.200 đồng
- Tiền trợ cấp thuê nhà ở tạm : 334.500.000 đồng
- Tiền trợ cấp ổn định cuộc sống : 182.706.000 đồng
- Tiền đền bù gia đình chính sách : 12.000.000 đồng
- Thởng di chuyển đúng tiến độ : 190.000.000 đồng

19
B ớc 5: Thực hiện chi trả tiền bồi thờng thiệt hại và tái định c, tổ chức bàn
giao đất cho chủ dự án
1/- Trong thời gian 03 ngày sau khi phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c
đợc phê duyệt, chủ đầu t có trách nhiệm niêm yết công khai (trong suốt thời gian
thực hiện) tại trụ sở Uỷ ban nhân dân phơng (xã, thị trấn) và gửi đến các tổ chức,
đoàn thể ở địa phơng, đồng thời thông báo thời gian nhận tiền, thời gian giao nhà,
đất tái định c.
2/- Chủ dự án phối hợp với Hội đồng Giải phóng mặt bằng và UBND phơng
(xã, thị trấn) tổ chức chi trả tiền bồi thờng thiệt hại, hỗ trợ đến từng đối tợng. Ngời
đang sử dụng đất có trách nhiệm ký biên bản xác định thời gian bàn giao mặt bằng
cho chủ dự án.
Sau khi nhận tiền bồi thờng thiệt hại, ngời sử dụng đất có trách nhiệm bàn
giao mặt bằng đúng thời gian quy định cho chủ dự án để thực hiện dự án.
3/- Uỷ ban nhân dân phờng (xã, thị trấn) nơi tái định c có trách nhiệm giải
quyết các thủ tục về hành chính để các đối tợng tái định c ổn định đời sống và sinh
hoạt.
Thực hiện chi trả tiền bồi thờng thiệt hại ở dự án Khu nhà ở - Văn phòng v-
ờn chuối
Căn cứ vào nội dung của quyết định trên, hiện này Công ty đang phối hợp với
Chủ tịch UBND phờng Lê Đại Hành thực hiện chi trả đầy đủ và công khai đền bù,
hỗ trợ cho các hộ dân thuộc diện phải di chuyển GPMB. Theo kế hoạch của Công
ty, vào thời gian cuối tháng 7/2004 Công ty sẽ chi trả, hỗ trợ đầy đủ cho các hộ dân
để thu hồi lô đất trên, để tiến hành san lấp GPMB. Sau đó thi công phần thô dự án
Khu nhà ở văn phòng vờn chuối thuộc Phố Hoa L, phờng Lê Đại Hành, quận Hai
Bà Trng
2. Các yếu tố ảnh hởng tới công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty Đầu t
phát triển nhà số 2
2.1 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trong những năm
qua

Đợc sự quan tâm chỉ đạo của Đảng uỷ, Hội đồng quản trị, Ban giám đốc
Tổng công ty, sự giúp đỡ của các Phòng, Ban nghiệp vụ Tổng công ty và các đơn vị
thành viên của Tổng công ty, cùng với sự nổi lực, cố gắng vợt bậc của tập thể cán bộ
CNV và sự điều hành linh hoạt của Ban giám đốc, trong những năm qua Công ty
20
Đầu t phát triển nhà số 2 đã hoàn thành vợt mức, toàn diện các chỉ tiêu kinh tế, kế
hoạch các năm với các số cụ thể:
Bảng 4: Giá trị tổng sản lợng qua các năm
Đơn vị tính: triệu đồng
Năm giá trị sản lợng % so với năm trớc đó Tăng trởng
1999 6000 - -
2000 9100 152 % 52 %
2001 17435 192 % 92 %
2002 46230 265 % 165 %
2003 129870 281 % 181 %
(Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu t phát triển nhá số 2)
Qua bảng ta thấy, Giá trị sản lợng (tổng vốn đầu t) tăng với tốc độ rất cao.
Nguyên nhân của việc tăng đó là:
- Năm 2000 công ty chỉ đa vào khai thác 1 dự án: dự án khu nhà ở số 2 đờng
Giảng Võ, nhng công tác đền bù GPMB, xây dựng hạ tầng và xây thô diễn ra còn
chậm. Đến tháng 5 công ty có thêm 2 dự án: dự án Khu nhà ở Tiền An - Bắc Ninh
và dự án khu Vờn Chuối - Vân Hồ, Hà Nội, nhng cha đa vào khai thác.
- Từ năm 2001 đến 2003, ngoài dự án khu nhà ở số 2 đờng Giảng Võ công ty
còn đa vào khai thác 2 dự án: dự án Bắc Linh Đàm mở rộng và dự án khu Nhà ở -
Văn phòng Vờn Chuối, Vân Hồ. Trong thời gian này công tác đền bù GPMB, giá trị
xây lắp và đặc biệt công tác kinh doanh nhà và hạ tầng đã tăng nhanh, nên tốc độ
tăng giá trị sản lợng là rất cao. Giá trị kinh doanh nhà và hạ tầng cụ thể nh sau:
Bảng 5 : Giá trị kinh doanh nhà và hạ tầng
Đơn vị tính: triệu đồng
Năm

2000 2001 2002 2003
Giá trị sản lợng KD
nhà và hạ tầng
7454 38 000 42 000 350 099
(Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu t phát triển nhá số 2)
Do nhu cầu về nhà ở trong nhân dân là rất lớn, nên giá trị sản xuất kinh
doanh nhà và hạ tầnh của công ty tăng rất nhanh. Đặc biệt vào năm 2003 khi mà dự
án Băc Linh Đàm mở rộng đa vào kinh doanh thì giá trị đạt đợc là 350 099 (triệu
đồng) trong đó : Kinh doanh nhà ở cao tầng 97136 (tr.đ)
Kinh doanh nhà ở thấp tầng 252963 (tr.đ) và sẽ còn tiếp tục tăng
trong thời gian tới.
Kết luận: Qua phân tích cho ta thấy việc tiềm kiếm dự án mới và khai thác
các dự án cũ đóng vai trò quyết định đến tình hình sản xuất kinh doanh của Công ty.
Do đó công tác phát triển dự án mới là nhiệm vụ quan trọng nhất, quyết định nhất,
nhằm tạo ra một thế ổn định của Công ty, để làm tốt công tác này, thiết nghĩ Ban
lãnh đạo Công ty đầu t nhiều thời gian cho công tác nghiên cứu các dự án mới; bổ
21
sung thêm nhân lực cho phòng Nghiên cứu phát triển dự án để thực hiện chức năng
chủ yếu của Phòng là tìm kiếm phát triển dự án mới. Đào tạo nhiều cán bộ chuyên
sâu vào lĩnh vực này
2.2 Mối quan hệ giữa công ty với cơ quan chủ quản và các công ty khác
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 là đơn vị cấp 3 của Bộ Xây dựng, chịu sự
chỉ đạo trực tiếp của các đơn vị cấp trên mà cơ quan chủ quản của nó là Tổng công
ty Đầu t phát triển nhà và đô thị. Các mối quan hệ này là theo chiều dọc, đợc thể
hiện ở sơ đồ sau:
Sơ đồ 2: Mối quan hệ giữa C.ty với cơ quan chủ quản và các C.ty khác
Luồng thông tin đợc sử dụng trong công tác đầu t và sản xuất kinh doanh:
- Xuất phát từ chủ trơng chính sách của Nhà nớc và các dự án của các UBND
Thành phố, các tỉnh về xây dựng cơ bản, đó là các dự án di chuyển các cơ sở
vật sản xuất ở trong nội thành ra ngoại thành, các dự án đầu t xây dựng các

khu đô thị, khu công nghiệp ở các tỉnh
- Qua các phơng tiện thông tin đại chúng nh: Báo, đài, truyền hình
- Những thông tin trên mạng Internet
Các bớc tiến hành khi thực hiện một dự án
22
Bộ Xây dựng
Tổng C.ty Đầu t
phát triển nhà và đô
thị
Các ban
quản lý D.A
khu vực
C.ty Đầu t
phát triển
nhà số 2
Các công ty
xây lắp
Công ty t
vấn thiết kế
Công ty
dịch vụ giải
trí
1. Làm việc với địa phơng, nơi có dự án cần thực hiện để thoả thuận tìm địa
điểm dự án
2. Làm việc với sở Kế hoạch - Kiến trúc thành phố (tỉnh) để xin giấy giới thiệu
địa điểm
3. Tiến hành đo, vẽ hiện trạng của dự án
4. Lập kế hoạch tổng thể của dự án, sau đó trình lên cấp có thẩm quyền phê
duyệt
5. Trình sở Địa chính và UBND Thành phố (tỉnh) ra quyết định giao đất

6. Làm việc với chính quyền địa phơng để thành lập Hội đồng đền bù GPMB
7. Điều tra và lên phơng án đền bù GPMB
8. Trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án đền bù GPMB
9. Đền bù cho tất cả các hộ dân, các cơ quan có đất trong phạm vi thuộc dự án
10. Nhận và bàn giao đất cho chủ đầu t để thực hiện dự án
2.3 Nguồn nhân lực phục vụ công tác GPMB
Bộ máy thực hiện công tác GPMB của Công ty do Phòng Quản lý dự án của
Công ty điều hành trực tiếp giúp việc cho Giám đốc trong công tác đền bù GPMB,
bộ máy bao gồm:
- Trởng ban chỉ đạo công tác đền bù GPMB: Giám đốc công ty
- Phó ban thờng trực: Do một Phó giám đốc Công ty trực tiếp điều hành
- Cán bộ Phòng Quản lý dự án và một số Phòng ban liên quan (Phòng Kế
toán, Phòng Nghiên cứu phát triển dự án)
- Bộ phận hành chính của ban

Lực lợng cán bộ thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng đã có nhiều
kinh nghiệm, lặn lội với công việc, có ý thức trách nhiệm cao với trọng trách đợc
23
Giám đốc tr ởng ban chỉ
đạo công tác GPMB
Phó giám đốc phó ban th
ờng trực
Ban thực hiện công tác
đền bù GPMB: Kế toán +
Hành chính + Kỹ thuật
Các dự
án cần
đên bù
GPMB
giao, chịu khó, bám sát dân, nắm bắt kịp thời mọi biến động trong dân để có đối

sách giải quyết phù hợp.
Trong quá trình GPMB dự án Khu nhà ở - Văn phòng vờn chuối tại phố Hoa
L, phờng Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trng. Bớc đầu Tổ công tác gặp rất nhiều khó
khăn. Mặc dù đã có quyết định thu hồi đất của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội,
nhng những hộ dân thuộc phạm vi phải di chuyển không chịu hợp tác với Tổ công
tác để làm các thủ tục kê khai, xác nhận đất đai, tài sản của họ. Đứng trớc khó khăn
đó, Ban Lãnh đạo Công ty đã chỉ đạo cho một số cán bộ có kinh nghiệm xuống gặp
gỡ, tiếp xúc, động viên, thuyết phục các hộ gi đình có đất thuộc phạm vi giải phóng
mặt bằng chấp nhận phơng án đền bù. Cho đến đầu tháng 10/2003 tất cả 37 hộ phải
di chuyển đã chấp nhận phơng án đền bù của Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trng,
không có trờng hợp nào phải dùng biện pháp cỡng chế. Tuy tiến độ GPMB ở dự án
này cha phải là nhanh nhng đó là một thành công của Hội đồng giải phóng mặt
bằng nói chung và cán bộ Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 nói riêng.
Những bài học kinh nghiệm mà một số cán bộ của Công ty Đầu t phát triển
nhà số 2 rút ra trong công tác GPMB nh sau:
Lựa chọn đúng vấn đề trọng tâm, trọng điểm, bức xúc để có quyết
định phù hợp làm căn cứ cho lãnh đạo điều hành. Vận dụng đúng chính sách phù
hợp với địa phơng. Làm tốt công tác t tởng, thống nhất nhận thức trong các cấp, các
ngành kết hợp với công tác tuyên truyền vận động.
Phối hợp chặt chẽ đồng bộ giữa chủ đầu t với các ngành và chính
quyền địa phơng, phải nhất quán trong phơng án xử lý, nhất là các tình huống phức
tạp có tính chất nhạy cảm, với phơng châm chính xác, công khai và công bằng, thận
trọng nhng dứt khoát, dân chủ nhng kiên quyết.
Công tác quy hoạch phải đi trớc một bớc, tổ chức cắm mốc công
khai để dân biết, chuẩn bị trớc các phơng án về sản xuất kinh doanh, đời sống, nhà
ở, đồng thời có biện pháp quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng lãng phí khi GPMB do
xây dựng trái quy hoạch.
Xây dựng trớc các khu tái định c, bảo đảm điều kiện sinh hoạt, ổn
định đời sống, xây dựng và quyết định chính sách đơn giá tính đền bù, lập phơng án
bố trí vốn.

Có cơ quan chuyên trách đủ mạnh, tổ chức kiểm tra, đôn đốc thờng
xuyên, xử lý kịp thời tại chỗ vớng mắc, bảo đảm đúng quy định của nhà nớc và
thành phố. Khen thởng kịp thời, xử lý nghiêm minh.
24
3. Thực trạng tình hình giải phóng mặt bằng của Công ty
3.1 Tình hình GPMB trong những năm qua của Thành phố Hà Nội
Hiện nay và trong thời gian tới, thủ đô Hà Nội có quy mô và tốc độ đầu t - đô
thị hoá cao, với hàng loạt dự án mở rộng không gian thành thành phố, cải tạo các
nút giao thông, xây dựng các tuyến đờng, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây
dựng khu đô thị mới, phát triển nhà Thực hiên tốt giải phóng mặt bằng là điều
kiện tiên quyết để tiến hành dự án, góp phần đảm bảo nhip độ phát triển đô thị,
nâng cao năng lực quản lý đô thi trong tình hình mới.
Công tác đền bù, GPMB khi nhà nớc thu hồi đất là vấn đề mang tính kinh tế
xã hội phức tạp. Thời gian qua, Hà nội vừa tiến hành GPMB vừa từng bớc đề xuất
với Chính phủ và chủ động ban hành các quyết định (nh Quyết định 3455/QĐ -
UB, 3528/QĐ - UB). Đặc biệt Nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ là b-
ớc tiến lớn trong chính sách đền bù, GPMB cho Hà Nội. Theo số liệu thống kê:
Năm 2000 có 130 dự án đủ điều kiện, hoàn thành đợc 64 dự án, diện tích đất
thu hồi là 349 ha, đã chi trả 438 tỷ đồng, liên quan đến 11450 hộ dân.
Năm 2001, có 257 dự án, bàn giao 159 dự án với diện tích 733 ha, chi trả 768
tỷ đồng cho 22662 hộ dân, bố trí tái định c cho 1062 hộ.
Năm 2002, có 309 dự án, thực hiện bàn giao 194 dự án với diện tích 1003ha,
chi trả 930 tỷ đồng liên quan đến 27.767 hộ dân, bố trí tái định c cho 969 hộ. So với
năm 2001, số dự án hoàn thành GPMB tăng 22%, diện tích tăng 37%.
Sáu tháng đầu năm 2003, có 353 dự án có liên quan đến công tác GPMB với
diện tích đất bị thu hồi là 2.123 ha, trong đó có 294 dự án có đủ điều kiện với diện
tích bàn giao là 302 ha, số tiền phải chi trả là 357,8 tỷ đồng, liên quan đến 7780 hộ
dân, bố trí tái định c cho 693 hộ.
Thời gian tới, trên địa bàn Thành phố hàng năm thờng xuyên có khoảng 400
dự án đợc triển khai với diện tích khoảng 1000 ha, nhu cầu bố trí tái định c khoảng

5000 - 7000 hộ, đây là nhiệm vụ hết sức nặng nề. Do đó cần rà soát điều chỉnh, xây
dựng các chính sách có liên quan đến đất đai, bồi thờng, tái định c khi Nhà nớc thu
hồi đất. Chủ động chuẩn bị quỹ nhà, đất phục vụ nhu cầu tái định c cho các dự án.
Thành phố Hà Nội đang phấn đấu thực hiện 3 đúng trong công tác đền bù, giải
phóng mặt bằng đó là đúng chính sách, đúng trình tự thủ tục, đúng tiến độ và thực
hiện 3 giảm là giảm sai sót, giảm khiếu nại và giảm số vụ cỡng chế.
3.2 Tình hình GPMB tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2
Qua gần 4 năm thực hiện nhiệm vụ làm chủ đầu t các dự án đầu t xây dựng,
Công ty đã và đang thực hiện công tác GPMB ở các dự án sau:
25