giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng tmcp quân đội- chi nhánh tây hà nội

Chuyên đề thực tập 1 Khoa Đầu tư
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
BXD : Bộ Xây Dựng
CBTĐ : Cán bộ thẩm định
DAĐT : Dự án đầu tư
NH : Ngân hàng
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
NHQĐ : Ngân hàng Quân Đội
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
PCCC : Phòng cháy chữa cháy
TMCP : Thương mại cổ phần
TSĐB : Tài sản đảm bảo
TMĐT : Tổng mức đầu tư
TCKT : Tổ chức kinh tế
UBND : Uy ban nhân dân
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 2 Khoa Đầu tư
LỜI MỞ ĐẦU
Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường đổi mới và hội nhập vào nền
kinh tế thế giới.Sự hội nhập đó đã đưa nước ta thoát khỏi thời kì kinh tế tự
cung,tự cấp,phát triển chậm chạp và lạc hậu.Những năm qua,tốc độ đầu tư
trong nền kinh tế nước ta có sự tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát
triển và cải thiên đời sống xã hội.Có được những kết quả trên không thể
không nhắc đến vai trò của hệ thống Ngân hàng thưong mại với tư cách là
nhà tài trợ lớn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án trung và dài hạn.
Với tư cách là trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại đã thực
hiện tốt vài trò là kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch trong nền kinh
tế quốc dân. Tuy nhiên trong thời gian qua, một số dự án do Ngân hàng tài
trợ không phát huy hiệu quả như mong muốn. Điều này có thể dẫn đến

những tác động xấu cho nền kinh tế. Nguyên nhân chính của tình trạng này
là hiệu quả của công tác thẩm định dự án đầu tư tại các Ngân hàng thương
mại còn thấp và chưa hiệu quả.
Trong quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà
Nội, em nhận thấy công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và nổi bật là công
tác thẩm đinh các dự án Bât động sản vẫn còn những vấn đề bất cập. Vì vậy trong
chuyên đề thực tập em xin đi sâu trình bày đề tài: “ Giải pháp hoàn thiện công
tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP
Quân đội- Chi nhánh Tây Hà Nội”.
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 3 Khoa Đầu tư
Với kiến thức tích luỹ được trong thời gian thực tập tại Chi nhánh MB-Tây Hà
Nội và trong thời gian học tập tại trường, em mong muốn sẽ đóng góp một phần công
sức để hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư Bất Động Sản xin vay vốn tại Ngân
hàng Quân Đội - Chi nhánh Tây Hà Nội.
Chuyên đề thực tập bao gồm 2 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản
tại Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội.
Chương 2 : Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh
vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Tây Hà Nội.
Do hạn chế về trình độ, kinh nghiệm và thời gian tìm hiểu thực tế, nên bài viết
của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến
của các thầy cô giáo để bài viết của em được hoàn thiện hơn.
Để thực hiện được chuyên đề thực tập này, em đã nhận được nhiều sự giúp
đỡ từ các anh chị chuyên viên phòng Quản lý tín dụng chi nhánh MB- Tây Hà Nội
và các thầy cô, đặc biệt là sự chỉ bảo hướng dẫn của cô giáo Ths. Hoàng Thu Hà
để em hoàn thiện chuyên đề thực tập của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 4 Khoa Đầu tư

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN
THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI
1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội
1.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội – Chi
nhánh Tây Hà Nội.
1.1.1 Tổng quan về NHTMCP Quân đội (MB).
Ngày 4/11/1994, Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) chính thức được thành
lập và đi vào hoạt động. Từ đó đến nay, MB liên tục giữ vững vị thế là một trong
những ngân hàng TMCP hàng đầu tại Việt Nam. MB không dừng lại ở quy mô
hoạt động của một ngân hàng mà đã hướng tới một mô hình tập đoàn tài chính với
các công ty thành viên đang hoạt động hiệu quả. Sự phát triển ổn định với nhịp độ
tăng trưởng cao đã giúp MB có được niềm tin của Khách hàng, Đối tác và Nhà
đầu tư.
Hội sở và Sở giao dịch: Số 3 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội
MB dành mọi nỗ lực gây dựng một đội ngũ nhân lực tinh thông về nghiệp
vụ, tận tâm trong phục vụ nhằm mang lại cho các doanh nghiệp, các cá nhân
những giải pháp tài chính-ngân hàng khôn ngoan với chi phí tối ưu và sự hài lòng
mỹ mãn.
Giá trị của MB không nằm ở tài sản mà là ở những giá trị tinh thần mà mỗi
thành viên MB luôn coi trọng và phát huy bao gồm 6 giá trị cơ bản:
• Hợp tác (Teamwork)
• Tin cậy (Trustworth)
• Chăm sóc khách hàng (Customer Care)
• Sáng tạo (Creative)
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 5 Khoa Đầu tư
• Chuyên nghiệp (Professional)
• Hiệu quả (Performance-driven)
1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội - Chi
nhánh Tây Hà Nội.

Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội được ra đời vào đầu năm
2006. Lúc đầu ra đời chi nhánh chỉ là phòng giao dịch trực thuộc hội sở chính.
Đến ngày 08/05/2008 theo quyết định số 149/QĐ-NHQĐ-HĐQT do hội đồng
quản trị NHTMCP Quân đội ban hành đã thay đổi NHTMCP Quân đội – Phòng
giao dịch Hà Tây thành NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội. NHTMCP
Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội có trụ sở tại số 634 Quang Trung, quận Hà
Đông, Hà Nội.
Là một cho nhánh mới thành lập nên chi nhánh Tây Hà Nội còn gặp nhiều khó
khăn. Tuy nhiên NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội đã không ngừng
tăng cường nguồn vốn, mở rộng đầu tư và dịch vụ ngân hàng.
Các chức năng nhiệm vụ chủ yếu của NHTMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà
Nội là:
-Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ.
-Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ cho
mọi thành phần kinh tế. Cho vay tài trợ, ủy thác và đầu tư.
-Thực hiện nghiệp vụ thanh toán trong và ngoài nước, mua bán ngoại tệ, tài trợ
ngoại thương, bảo lãnh và tái bảo lãnh.
-Thực hiện dịch vụ thanh toán chuyển tiền nhanh qua mạng vi tính trong phạm
vi toàn quốc và mạng hệ thống mạng SWIFT trên toàn thế giới.
1.2 Mô hình tổ chức chi nhánh Tây Hà Nội – trực thuộc NHTMCP Quân đội.
Trong nhiều năm qua cùng với sự phát triển mở rộng của hệ thống Ngân
hàng Quân Đội thì sự phát triển của phòng giao dịch Ngân hàng Quân đội chi
nhánh Tây Hà Nội cũng mở rộng hơn, nhiều phòng ban hơn và hiện nay đã mở
rộng thành chi nhánh cấp I trực thuộc Hội sở. Số cán bộ nhân viên lúc này là 48
cán bộ. Trong năm 2008 chi nhánh trực tiếp thành lập và quản lí 01 phòng giao
dịch Hà Đông với 14 cán bộ. Như vậy, xét cho đến nay, chi nhánh quản lí 02 địa
điểm hoạt động và tổng số 60 cán bộ nhân viên với cơ cấu tổ chức cụ thể như sau:
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 6 Khoa Đầu tư
Sơ đồ 1: CƠ CẤU TỔ CHỨC TẠI MB TÂY HÀ NỘI

1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của MB Tây Hà Nội
Bảng 1: TÌNH HÌNH KẾT QUẢ KINH DOANH
Đơn vị tính: tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009
Thu nhập 34,3 103,5
- Thu nhập hoạt động tín dụng 31 100,3
- Thu từ dịch vụ 1,1 2,4
- Thu từ kinh doanh ngoại hối 2,1 0,7
- Thu từ hoạt động khác 0,1 0,1
Chi phí 29,6 92,9
- Chi phí hoạt động TCTD 21,6 76,6
- Chi phí hoạt động dịch vụ và kinh doanh ngoại hối 1,2 0,4
- Chi nộp thuế và lệ phí 0,4 0,1
- Chi cho nhân viên 1,8 4,6
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
GIÁM ĐỐC
MB CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI
PHÒNG
KẾ
TOÁN
PHÒNG
QUAN
HỆ
KHÁCH
HÀNG
BỘ
PHẬN
QUẢN
LÍ TÍN
DỤNG

BỘ
PHẬN
HÀNH
CHÍNH
TỔNG
HỢP
PHÒNG
GIAO
DỊCH
HÀ
ĐÔNG
Chuyên đề thực tập 7 Khoa Đầu tư
- Chi hoạt động quản lí công cụ 0,7 1,8
- Chi về tài sản 1,9 3,9
- Chi dự phòng và BHTG 1,7 3,2
- Chi phí khác 0,3 2,3
Thu nhập trước thuế 4,70 10,6
Thu nhập sau thuế 3,53 7,95
( Nguồn: Báo cáo thu nhập – chi phí: Phòng kế toán và dịch vụ khách hàng)
-Về thu: Tổng thu nhập của chi nhánh 2008 là: 34,3 tỉ đồng, trong đó thu từ
hoạt động tín dụng là khoản thu lớn nhất với giá trị 31 tỉ đồng, chiếm 90,43% tổng
thu nhập của chi nhánh, còn lại là các nguồn thu từ kinh doanh ngoại hối và dịch
vụ. Năm 2009 chi nhánh đã có thu nhập là 103,5 tỉ đồng, tăng 69,2 tỉ đồng, tương
đương với 201.7%. Trong đó thu từ hoạt động tín dụng cao nhất là 100,3 tỉ đồng,
tăng 69,3 tỉ đồng nhưng quy mô và tỉ trọng thu về kinh doanh ngoại hối và dịch vụ
có xu hướng giảm đi.
- Về chi: Tổng chi của chi nhánh tháng 6/2009 là 29,6 tỉ đồng trong đó chi
phí cho hoạt động của TCTD là cao nhất: 21,6 tỉ đồng tương đương với 73,05%,
chi cho khấu hao tài sản: 1,9 tỉ đồng, tương đương 7,03%, chi cho nhân viên 1,8 tỉ
đồng chiếm 6,5% và 1 số khoản chi khác. Đến năm 2010, quy mô lợi nhuận của

ngân hàng tăng kéo theo phần chi phí tăng 63,3 tỉ đồng thành 92,9 tỉ đồng.
- Về thu nhập của chi nhánh không ngừng tăng, thu nhập sau thuế năm
2009 đã tăng 4,4 tỉ, tương đương 124,6% so với năm 2008. Đạt được kết quả đáng
khích lệ trên một phần là do nền kinh tế thế giới cũng như của Việt Nam đã có
những dấu hiệu phục hồi sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, tuy nhiên ko thể
không kể đến những đinh hướng đúng đắn, những nỗ lực không ngừng của tập thể
lãnh đạo và công nhân viên của chi nhánh.
2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại MB Tây Hà Nội.
2.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản và các nhân tố ảnh
hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS tại ngân hàng
2.1.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản ảnh hưởng đến
công tác thẩm định dự án Bất động sản tại ngân hàng.
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, nhận chuyển
nhượng BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lời. Dự án
kinh doanh BĐS bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 8 Khoa Đầu tư
- Dự án xây dựng căn hộ cho thuê
- Dự án trung tâm thương mại
- Dự án khách sạn, nhà hàng
- Dự án về dịch vụ nhà ở
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp
So với các dự án trong các lĩnh vực khác, dự án BĐS có những đặc điểm rất
riêng biệt và có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định của các Ngân hàng
thương mại. Cụ thể:
• Thứ nhất, các dự án đầu tư BĐS cần nhu cầu vốn lớn. Đặc biệt,
trong thời gian thực hiện dự án, số vốn lớn này chủ yếu bị tồn tại dưới hình thức
công trình thi công dang dở nên rất kém linh hoạt và không có khả năng sinh lời.
Vì vậy, việc sử dụng vốn đầu tư cần tính đến hiệu quả. Vì thế nên việc thẩm định

mức độ hợp lí của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng.
Việc xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai khuynh
hướng là tính quá cao hoặc quá thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu
tư của các dự án tương tự). Việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiên dự án
cũng rất quan trọng. Điều này giúp tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vón cục
bộ tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ của cả dựa án.
• Thứ hai, dự án BĐS có đặc điểm vô cùng quan trọng là “tính cố
định và
“ tính cá biệt”. Sản phẩm của dự án BĐS không thể di dời được, cũng không thể
đem trưng bày như các loại sản phẩm khác. Tính cố định còn tạo ra cho sản phẩm
của các dự án BĐS có tính địa điểm rất cao. Cùng một loại dự án BĐS nhưng ở
những địa điểm khác nhau thì lại có giá trị rất khác nhau.
• Thứ ba, sản phẩm dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố
tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác.
Nhu cầu về sản phẩm dự án của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dan sinh sống tại đó. Yếu tố tâm
lí xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối đến nhu cầu
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 9 Khoa Đầu tư
BĐS. Vì vậy chủ đầu tư phải chú ý quan tâm đến điều kiên, mức sống, thị hiếu dân
cư nơi thực hiện dự án.
Vì đặc điểm thứ hai và thứ ba này mà khi thẩm định các cán bộ thẩm định
cần thẩm định kĩ khía cạnh thị trường của dự án. Địa điểm thực hiện dự án có
quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự án nên khi thẩm định cán bộ thẩm định
phải hết sức chú ý. Ngoài ra, cung cầu của các sản phẩm BĐS cùng loại ở khu vực
dự án được thực hiện cùng với mức sống, thị hiếu, tập quán… của người tiêu dùng
cũng cần phải được dự báo một cách chính xác và thẩm định kĩ lưỡng.
• Thứ tư, dự án BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí,
điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động. Do vây, các công
trình được hình thành phải đảm bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan, quy

hoạch chung của địa phương. Hơn nữa, các điều kiện vĩ mô như: luật pháp, chính
sách, các quy hoạch đất đai của nhà nước có ảnh hưởng vô cùng to lớn đến lĩnh
vực bất động sản. Chỉ bất kì một sự thay đổi nhỏ nào trong các chính sách về đất
đai của các cơ quan quản lí cũng gây ra những ảnh hưởng sâu sắc tới các dự án bất
động sản. Đặc biệt, vì thị trường bất động sản ở Việt Nam mới hình thành và đang
trong quá trình hoàn thiện, các chính sách, quy hoạch đất đai chưa thực sự ổn định
và đồng nhất nên các dự án Bất động sản càng phải chịu nhiều ảnh hưởng bất ngờ
từ điều kiện vĩ mô hơn.
Chính vì thế, khi thẩm định các dự án BĐS, các cán bộ thẩm định cần thẩm
định kĩ lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án. Xem xét sự phù hợp của dự án với
quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây
dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự phù
hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ
khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải
phóng mặt bằng…
• Thứ năm, vì thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn, chịu ảnh
hưởng lớn của các yếu tố vĩ mô nên các dự án Bất động sản đều có tiềm ẩn nguy
cơ rủi ro rất cao. Bên cạnh những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng
ngừa thì có những rủi ro không thể dự báo được trước như: rủi ro về luật pháp,
chính sách, rủi ro về lạm phát, tỉ giá, rủi ro về thiên tai, chiến tranh…
Vì vậy, khi thẩm định các dự án BĐS cần nhận thức rủi ro là một đặc trưng
thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư. Với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 10 Khoa Đầu tư
cho công tác thẩm định là khác nhau. Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm
thiểu là phải xem xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích
cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án. Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp
giảm thiểu là thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự án: xem xét nguồn
cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả năng
tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ

nguyên vật liệu…
• Thứ sáu, việc thực hiện đầu tư các dự án BĐS đều gắn liền với hoạt
động xây dựng. Các công trình phải đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, tiêu chuẩn xây
dựng… Vì thế, đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực
này.
Chính vì đặc điểm này mà cần chú ý thẩm định năng lực chủ đầu tư, các nhà
thầu. Xem xét, đánh giá xem liệu họ có đủ kinh nghiệm, năng lực tài chính, khả
năng thực hiện dự án hay không. Các giải pháp về xây dựng, kiến trúc, kĩ thuật
của dự án phải được các cán bộ thẩm định có chuyên môn sâu về lĩnh vực xây
dựng tiến hành thẩm định kĩ lưỡng theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù
hợp với các quy hoạch kiến trúc của địa phương.
Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thể là
hiệu quả sử dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án. Đây chính
là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án.
Vì các đặc trưng của dự án bất động sản nên các ngân hàng rất thận trọng khi thẩm
định cho vay.
2.1.2 Các nhân tố khác ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS
a, Nhóm các nhân tố chủ quan
- Các nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định
Nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định các dự án BĐS được khai thác
từ: Các chính sách của Nhà nước, các thông tin thống kê về các chỉ tiêu trung bình
ngành phục vụ cho việc xếp loại chủ đầu tư và dự án xin vay vốn Các thông tin
này, các cán bộ thẩm định có thể tìm hiểu từ các nguồn:
+ Thông tin sơ bộ từ hồ sơ dự án
+ Thông tin do các cán bộ thẩm định tự thu thập, điều tra và tổng hợp được
từ việc phỏng vấn chủ đầu tư, kiểm tra thực tế dự án hay khai thác thông tin từ
trung tâm phòng ngừa rủi ro của Ngân hàng Nhà Nước.
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 11 Khoa Đầu tư
+ Thông tin từ các tổ chức tín dụng khác có quan hệ với khách hàng, thông

tin từ báo chí, internet và các cơ quan quản lí khác.
Thông tin đầy đủ, chính xác, kịp thời là một nhân tố quan trọng đảm bảo
cho công tác thẩm định đảm bảo được tính chính xác, từ đó giúp dự án hoạt động
có hiệu quả và có khả năng trả nợ cho ngân hàng.
-Trang thiết bị công nghệ
Công nghệ có ảnh hưởng vô cùng quan trọng đối với hiệu quả của công tác
thẩm định các dự án đầu tư BĐS. Công nghệ hiện đại cung cấp cho các cán bộ
thẩm định những công cụ hữu hiệu, từ việc tính toán đến việc phát hiện sớm
những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án. Hơn nữa, công nghệ hiện đại sẽ đảm bảo
cho công tác thẩm định có thể tiến hành một cách chính xác và nhanh chóng, tiết
kiệm được thời gian.
- Trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định:
Con người luôn là trung tâm của mọi hoạt động. Hoạt động thẩm định luôn
gắn liền với sự có mặt yếu tố con người. Gắn với con người luôn có 2 yếu tố, đó là
trình độ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Nguồn nhân lực với dự non kém về
trình độ và kinh nghiệm sẽ dẫn tới những quyết định sai lầm khi cho vay của ngân
hàng, gây tỏn thất nghiêm trọng cho ngân hàng. Tư cách đạo đức của các cán bộ
thẩm định của ngân hàng cũng ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định các dự
án đầu tư BĐS. Nếu các cán bộ thẩm định cố tình che giấu những điểm thiếu hiệu
quả, chưa hợp lí của dự án cũng gây ra những ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết
quả thẩm định.
b. Nhóm các nhân tố khách quan
- Các nhân tố vĩ mô
Khi có sự thay đổi về chính trị, điều chỉnh chính sách, chế độ, luật pháp của
Nhà nước về đầu tư BĐS hay sự thay đổi trong quy hoạch của địa phương cũng
gây ra những ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án BĐS, kéo theo là ảnh hưởng đến
quá trình thực hiện dự án và hiệu quả, khả năng trả nợ của dự án. Chính vì thế,
công tác thẩm định các dự án BĐS của ngân hàng cũng chịu sự ảnh hưởng rất
mạnh mẽ của các nhân tố vĩ mô.
Vấn đề đặt ra là các cán bộ thẩm định phải nghiên cứu kĩ và phải biết dự

báo và cập nhật liên tục những thay đổi trong các chính sách kinh tế chính trị của
Nhà nước, đặt dự án đầu tư trong chu kì phát triển của nền knh tế để có được
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 12 Khoa Đầu tư
những dự kiến chính xác về doanh thu, chi phí, khả năng tiêu thụ của sản phảm dự
án…từ đó có được những tính toán chính xác về hiệu quả dự án.
- Nguyên nhân về phía người vay
Nguyên nhân thuộc về người đi vay vốn là một trong những nguyên nhân
chính ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS. Những kết quả không
chính xác trong quá trình thẩm định có thể là do:
+ Phẩm chất đạo đức của người đi vay: Khi lập hồ sơ vay vốn hay trong
quá trình cung cấp thông tin cho ngân hàng, các chủ đầu tư đã cố tình cung cấp
thông tin sai, giả mạo hồ sơ, hối lộ các cán bộ thẩm định
+ Trình độ lập và thực hiện dự án của người đi vay: mặc dù khi thẩm định
các dự án đầu tư BĐS, các cán bộ tín dụng của ngân hàng đã tính đến các yếu tố
rủi ro, phân tích độ nhạy của dự án đưa đến kết quả dự án khả thi, có thể cho vay.
Song trong quá trình thực hiện đầu tư, chủ đầu tư không có khả năng thích ứng và
xử lí trước những thay đổi, rủi ro xảy ra dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng đến
hiệu quả dự án. Vì thế chủ đầu tư không có khả năng trả nợ cho ngân hàng. Khi
đó, sai lầm lại được quy kết cho công tác thẩm định.
2.2 Mục đích và căn cứ thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản
2.2.1 Mục đích của công tác thẩm định
Thẩm định dự án đầu tư là nhiệm vụ không thể thiếu của ngân hàng trước khi
ra quyết định tài trợ vốn cho các dự án đầu tư. Qua việc thẩm định, giúp cho ngân
hành có được sự đánh giá đúng đắn về dự án xin vay vốn. Từ đó có thể khẳng định
thẩm định là nhân tố cơ bản ảnh hưởng dến hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân
hàng. Có thể chỉ ra những mục đích cơ bản của công tác thẩm định của ngân hàng là:
- Thẩm định giúp cho ngân hàng lựa chọn được dự án hiệu quả, có khả năng
trả nợ để tiến hành tài trợ vốn. Công tác thẩm định tại NHTM là việc xem xét,
đánh giá dự án đầu tư mà khách hàng để nghị vay vốn. Đầu tư tín dụng là hoạt

động đầu tư phức tạp, chá đựng nhiều rủi ro, hiệu quả của hoạt động đầu tư tín
dụng gắn liền với hiệu quả của các dự án cho vay. Vì thế, chủ đầu tư có dự án tốt,
khả thi được tài trơ vốn đồng nghĩa với việc ngân hàng đảm bảo an toàn cho đồng
vốn mình bỏ ra. Trong quá trình thẩm định, bằng việc tính toán lại các chỉ tiêu
hiệu quả của dự án sẽ là cơ sở tương đối vững chắc để xác định khả năng hoàn
vốn, trả nợ của dự án và chủ đầu tư. Từ đó, ngân hàng sẽ ra quyết định tài trợ cho
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 13 Khoa Đầu tư
những dự án có khả năng hoàn trả cả vốn và lãi, đồng thời từ chối những dự án
kém hiệu quả không có khả năng hoàn trả.
- Thẩm định giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro. Trong kinh doanh, rỉ ro
là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt là đối với các NHTM. Do đó hạn chế rủi ro
là điều vô cùng quan trọng và quan tâm hàng đầu của ngân hàng. Rủi ro trong
quyết định tài trợ vốn của ngân hàng không những chỉ liên quan đến bản thân tính
hiệu quả của dự án mà còn liên quan đến cả chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố tình
không trả nợ dù dự án đầu tư có hiệu quả. Để khắc phục tối đa các rủi ro này, ngân
hàng tiến hành thẩm định trên phương diện: hiệu quả dự án đầu tư và cả năng lực
tài chính, uy tín chủ đầu tư. Mặt khác, thẩm định giúp ngân hàng có thể phat hiện
và bổ sung các giải pháp cho chủ đầu tư nhằm nâng cao tính khả thi cho việc triển
khai dự án, hạn chế và giảm bớt các rủi ro.
- Thẩm định giúp ngân hàng đánh giá đúng tính hợp lí của các tài sản thế
chấp. Khi cho vay vốn, các ngân hàng thường yêu cầu các doanh nghiệp thế chấp
tào sản để đảm bảo khoản tiền cho vay của mình được an toàn. Tuy nhiên trên
thực tế nhiều doanh nghiệp đưa ra các tài sản thế chấp có giá trị thực thấp hơn rất
nhiều so với giá trị ghi trong hồ sơ vay vốn. Trong quá trình thẩm định, ngân hàng
tiến hành kiểm tra xem xét đánh giá lại tài sản thế chấp nhằm xác định tính hợp lí,
hợp lệ của tài sản, tránh những tranh chấp có thể xảy ra khi xử lí tài sản.
2.2.2 Các căn cứ để tiến hành thẩm định
Căn cứ thẩm định của ngân hàng bao gồm bốn căn cứ chính là:
• Hồ sơ trình thẩm định của chủ đầu tư

• Căn cứ pháp lí
• Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh
tế, kĩ thuật cụ thể
• Thông lệ quốc tê
a, Hồ sơ trình thẩm định cho cơ quan ngân hàng bao gồm:
- Hồ sơ pháp lý
+ Quyết định thành lập doanh nghiệp, đăng ký kinh doanh, giấy chứng
nhận đầu tư, giấy phép hành nghề( nếu có)
+ Điều lệ doanh nghiệp
+ Quyết định bổ nhiệm chủ tịch hội đồng quản trị, tổng giám đốc, giám đốc
+ Quy chế tài chính
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 14 Khoa Đầu tư
+ Quyết định giao vốn, biên bản góp vốn, danh sách thành viên sáng lập
+ Hợp đồng liên doanh( nếu có)
+ Các hồ sơ khác
- Hồ sơ tài chính:
+ Kế hoạch sản xuất kinh doanh được cấp có thẩm quyền phê duyệt
+ Báo cáo kinh doanh 2 năm liền kề
+ Báo cáo kiểm toán
+ Bản kê số dư tiền vay, bảo lãnh, mở L/C tại các tổ chức tín dụng và tổ
chức tài chính
- Hồ sơ dự án :
+ Giấy đề nghị vay vốn Dự án, phương án sản xuất kinh doanh
+ Các loại hợp đồng về mua bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ và giấy tờ
có liên quan
- Hồ sơ bảo đảm tiền vay theo quy định
b, Căn cứ pháp lý.
Bao gồm:
- Các chiến lược, qui hoạch, kế hoạch, chủ trương, chính sách phát triển

kinh tế- xã hội của nhà nước, của ngành, của địa phương
- Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung gồm: luật
doanh nghiệp, luật xây dựng, luật lao động, luật môi trường, luật đất đai, luật sở
hữu trí tuệ, luật thuế( thuế TNDN và thuế VAT), luật khoáng sản, luật tài nguyên.
- Các văn bản pháp luật và qui định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu
tư như luật đầu tư do Quốc hội thông qua,có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 và các
văn bản hướng dẫn thi hành liên quan. Luật bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006 có hiệu lực ngày 01/01/2007 và các chính sách của nhà nước liên quan
đến đầu tư BĐS.
- Một số thông tư, thông tư liên tịch, quyết định của Ngân hàng nhà nước ban
hành để quản lí hoạt động của các Ngân hàng thương mại. Ví dụ: Thông tư
15/2010/TT-NHNN, 13/2009/TT-NHNN, quyết định 1666/QĐ-NHNN, quyết định
số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 do ngân hàng nhà nước ban hành.
- Các văn bản do Tổng giám Đốc ngân hàng TMCP Quân Đội ban hành về
việc áp dụng quy trình, phương pháp trong quá trình thẩm định các dự án xin vay
vốn. Cụ thể:
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 15 Khoa Đầu tư
+ Quyết định số 301/QĐ-NHQĐ-HĐQT ngày 23/3/2006 của hội đồng quản
trị NHQĐ về quy chế cho vay với khách hàng.
+ Quyết định số 46/QĐ-NHQĐ ngày 10/7/2005 của Tổng giám đốc NHQĐ
quy định khu vực đầu tư chi nhánh MB.
+ Quyết định số 87/QĐ-NHQĐ.QLTD ngày 12/08/2005 của tổng giám đốc
ngân hàng quân đội về việc ban hành Quy trình cho vay và quản lí tín dụng đối với
khách hàng doanh nghiệp.
+ Các văn bản khác có liên quan
c, Các tiêu chuẩn, quy phạm, và các định mức trong lĩnh vực BĐS:
- Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị,
khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống…
- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ

thể đối với từng loại công trình, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn công nghệ,
kỹ thuật riêng của từng ngành.
d, Các quy ước, thông lệ quốc tế:
- Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà
nước với nhà nước( về hàng hải, hàng không, đường song,…)
- Quy định của các tổ chức tài trợ vốn( WB, IMF, ADB,…)
- Các quỹ tín dụng xuất khẩu của các nước
- Các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm,…
2.3 Thực trạng công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh
2.3.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại MB Tây Hà Nội.
Quy trình thẩm định dự án xin vay vốn của chi nhánh Tây Hà Nội được áp
dụng theo đúng quy trình thẩm định của Ngân hàng TMCP Quân Đội. Cụ thể quy
trình thẩm định được thể hiện như dưới sơ đồ sau:
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 16 Khoa Đầu tư
Sơ đồ 2: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH DỰ ÁN TẠI MB TÂY HÀ NỘI
Phòng quan hệ
khách hàng
Cán bộ thẩm định Bộ phận Quản lý tín dụng
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 17 Khoa Đầu tư
( Nguồn:Bộ phận quản lí tín dụng MB- Tây Hà Nội )
- Các bước thực hiện quy trình thẩm định
Bước (1): Phòng quan hệ khách hàng nhận hồ sơ vay vốn từ khách hàng và
chuyển sang bộ phận quản lí tín dụng.
Bước (2): Bộ phận quản lí tín dụng kiểm tra sơ bộ hồ sơ để sau đó tiến hành
thẩm định.
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Nhận hô sơ vay vốn từ
khách hàng

Nhận hồ sơ để thẩm định
Tiếp nhận hồ sơ
Kiểm tra
sơ bộ hồ
sơ
Thẩm
định
Lập báo cáo thẩm định
Ban giám
đốc
Lưu hồ sơ
Nhận lại hồ sơ và kết quả
thẩm định
Chưa đủ điều kiện thẩm
định
Bổ sung, giải trình
Ko rõ
Chưa đạt yêu cầu
Đạt
(2)
(3)
(4)
)
(1)
(5)
(6)
Chuyên đề thực tập 18 Khoa Đầu tư
Nếu: - Hồ sơ đạt yêu cầu sẽ được chuyển cho cán bộ thẩm định thực hiện thẩm định.
- Hồ sơ chưa đạt yêu cầu thì sẽ được chuyển lại phòng quan hệ khách
hàng tiếp tục hoàn chỉnh, bổ sung.

Bước (3): Cán bộ thẩm định nhận hồ sơ vay vốn và tiến hành thẩm định.
Bước (4): Cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định theo nội dung, phương pháp thẩm
định mà ngân hàng quy định.
Nếu: - Trong quá trình thẩm định có những điểm chưa rõ ràng cần bổ dung, giải
thích thì cán bộ thẩm định chuyển lại hồ sơ cho Phòng Quan hệ khách hàng để làm
rõ. Sau đó công việc thẩm định lại được tiến hành bình thường.
- Quá trình thẩm định kết thúc và cán bộ thẩm định lập báo cáo thẩm định
Bước (5): Báo cáo thẩm định được trình lên ban giám đốc kiểm tra.
Nếu: - Kết quả thẩm định chưa đạt thì dự án sẽ được thẩm định lại.
- Kết quả thẩm định đạt yêu cầu thì ban giám đốc sẽ ra quyết định tài trợ vốn
Bước (6): Hồ sơ và kết quả thẩm định sẽ được chuyển sang phòng quan hệ khách
hàng và lưu lại.
2.3.2 Phương pháp thẩm định
Hiện nay, trong quá trình thẩm định các dự án BĐS, các cán bộ thẩm định ở
các chi nhánh thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Quân Đội đã sử dụng kết hợp các
phương pháp thẩm định sau:
• Phương pháp thẩm định theo trình tự
• Phương pháp đánh giá, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu.
• Phương pháp dự báo.
• Phương pháp triêt tiêu rủi ro.
Sau đây là nội dung cụ thể từng phương pháp:
2.3.2.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự
Phương pháp thẩm định theo trình tự sẽ đươc các cán bộ thẩm định tại
ngân hàng TMCP Quân Đội, chi nhánh Tây Hà Nội áp dụng khi thẩm định các dự
án BĐS theo 2 bước như sau: thẩm định tổng quát và thẩm định chi tiết.
• Thẩm định tổng quát: Khi tiếp nhận hồ sơ xin vay vốn các dự án
BĐS thì cán bộ thẩm định tiến hành kiểm tra một cách khái quát các nội dung cần
thẩm định của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp,
hợp lý của dự án như: hồ sơ dự án, tư cách pháp lý của chủ đầu tư…Từ đó, các
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A

Chuyên đề thực tập 19 Khoa Đầu tư
cán bộ thẩm định có thể hình dung khái quát về dự án, các vấn đề chủ yếu của dự
án, mục tiêu, các giải pháp chủ yếu, các lợi ích cơ bản, hình dung ra quy mô, tầm
cỡ dự án. Có thể chỉ ra dự án BĐS đó có phù hợp với quy hoạch phát triển chung
của địa phương và đất nước hay không. Dự án có thể vị bác bỏ ngay nếu như
không đáp ứng được các yêu cầu về mặt pháp lí. Kết quả của quá trình thẩm định
tổng quát giúp các cấn bộ thẩm định làm cơ sở cho các bước thẩm định tiếp theo.
• Thẩm định chi tiết: Được các cán bộ thẩm định tiến hành sau
thẩm định tổng quát. Vì các dự án BĐS chịu sự chi phối rất lớn của điều kiện vĩ
mô, thị trường, có quy mô lớn, giải pháp kĩ thuật phức tap nên việc thẩm định này
được các cán bộ tiến hành tỉ mỉ, chi tiết với từng nội dung của dự án từ việc thẩm
định các điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản
lý, tài chính và kinh tế xã hội của dự án. Mỗi nội dung xem xét đưa ra những ý
kiến đánh giá đồng ý hay cần sửa đổi thêm hoặc không thể chấp nhận được.
Đây là cơ sở để Ngân hàng đưa ra quyết định có đồng ý cho vay không, nếu
có thì cần bổ sung thêm những tài liệu về vấn đề gì.
Phương pháp này có thể giúp Chi nhánh cũng như tất cả các ngân hàng trong
hệ thống tiết kiệm được thời gian, công sức, chi phí thẩm định các nội dung khác
của dự án khi một số nội dung ban đầu thẩm định đã không đạt yêu cầu.
Khi tiến hành thẩm định các nội dung của dự án BĐS, ngân hàng mới chỉ tập
trung vào các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, đôi khi các nội dung thị
trường, kĩ thuật của dự án còn bị các cán bộ thẩm định tiến hành sơ sài, qua loa.
2.3.2.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu
Đây là một phương pháp đơn giản và được các cán bộ thẩm định tại chi
nhánh dùng rất phổ biến trong khi thẩm định dự án BĐS. Phương pháp này được
sử dụng khi các cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định nội dung thị trường, tài
chính và đặc biệt là khía cạnh kĩ thuật của dự án BĐS. Khi thẩm định các cán bộ
thẩm định đã so sánh đối chiếu từng nội dung cua dự án với các chuẩn mực luật
pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kĩ thuật thích hợp, thông lệ trong
nước và quốc tế cũng như các kinh nghiệm thực tế, phân tích, so sánh để lựa chọn

phương án tối ưu. Tại ngân hàng TMCP Quân Đội chi nhánh Tây Hà Nội phương
pháp so sánh đối chiếu khi thẩm định các dự án BĐS được tiến hành theo cụ thể
như sau:
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 20 Khoa Đầu tư
- Khi thẩm định khía cạnh pháp lí của dự án, các cán bộ thẩm định so sánh
đối chiếu dự án với các văn bản pháp luật của nhà nước ban hành trong các lĩnh
vực đầu tư xây dựng, bất động sản …Các quy hoạch tổng thể của Nhà nước, địa
phương.
- Khi thẩm định khía cạnh thị trường của dự án, các cán bộ thẩm định so
sánh đối chiếu dự án với các dự án BĐS có vị trí địa điểm đầu tư, quy mô của dự
án, chất lượng sản phẩm bất động sản tương tự đã được triển khai.
- Khi thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án, các chỉ tiêu dùng để so sánh
đối chiếu là:
+ Các tiêu chuẩn trong thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về công trình do Nhà
Nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.
+ Các định mức về kĩ thuật ( sản xuất, vật liêu, nhân công…) theo định
mức kinh tế - kỹ thuật hiện hành.
+Thông lệ trong nước và quốc tế để phân tích lựa chọn phương án tối ưu.
( địa điểm xây dựng, giải pháp kĩ thuật, tổ chức xây dựng…)
- Khi thẩm định tài chính dự án BĐS, các cán bộ thẩm định sẽ so sánh với
các chỉ tiêu:
+ Các chỉ tiêu tổng hợp về nguồn vốn, cơ cấu vốn, suất đầu tư…
+ Các chỉ tiêu về hiệu quả của dự án…
+ Các dự án BĐS tương tự…
Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng phương pháp này, các cán bộ thẩm định
của chi nhánh mới chỉ tập trung vào so sánh các chỉ tiêu ( thị trường, kĩ thuật, tài
chính) của dự án một cách cứng nhắc với các dự án tương tự, mà chưa nhận ra
những nét riêng biệt cụ thể của dự án. Đặc biệt khía cạnh thị trường của dự án
chưa được so sánh, đối chiếu một cách chi tiết và hợp lí.

2.3.2.3 Phương pháp dự báo
Các dự án BĐS thường có thời gian thực hiện kéo dài nên khi thẩm định,
các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã chú ý đến việc sử dụng phương pháp dự báo
khi thẩm định nội dung thị trường của dự án.Với phương pháp này cán bộ thẩm
định sử dụng các số liệu điều tra thống kê, các phương pháp dự báo thích hợp để
kiểm tra cung cầu về các sản phẩm của dự án BĐS, về giá cả BĐS, thiết bị,
nguyên vật liệu và các đầu vào khi tiến hành xây dựng công trình… ảnh hưởng
trực tiếp đến tính khả thi của dự án. Từ đó đưa ra xu hướng phát triển của sự vật
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 21 Khoa Đầu tư
hiện tượng trong tương lai. Một số phương pháp chi nhánh Tây Hà Nội thường sử
dụng là phương pháp ngoại suy thống kê, mô hình hồi quy tương quan, lấy ý kiến
chuyên gia…
Theo quy định của MB, cán bộ thẩm định chỉ sử dụng số liệu điều tra thống
kê của 3 năm gần nhất tính đến thời gian thực hiện thẩm định. Chính vì chỉ nghiên
cứu các số liệu trong khoảng thời gian tương đối ngắn nên đôi khi các dự báo về
thị trường BĐS trong tương lai không chính xác, gây ra những tính toán sai lệch
khi tính các chỉ tiêu hiệu quả của dự án. Các cán bộ thẩm định mới chỉ áp dụng
phương pháp dự báo khi thẩm định khí cạnh thị trường của dự án mà chưa áp dụng
khi thẩm định các nội dung kĩ thuật và tài chính của dự án.
2.3.2.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro
Dự án đầu tư BĐS có một đặc điểm là tiềm ẩn rất nhiều rủi ro trong khi thực
hiện dự án, vì thế cán bộ thẩm định tại MB-Tây Hà Nội đã áp dụng phương pháp
triệt tiêu rủi ro khi thẩm định các dự án BĐS. Để đảm bảo tính vững chắc về hiệu
quả cũng như khả năng trả nợ của dự án, cán bộ thẩm định đã phân tích và dự
đoán những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án BĐS trong giai đoạn thực hiện đầu
tư. ( rủi ro chậm tiến độ thi công, vượt tổng mức đầu tư, thiếu vốn…). Đồng thời
xem xét mức độ rủi ro có thể xảy ra và đề xuất biện pháp để quản lý rủi ro, đánh
giá rủi ro nào có hệ thống, rủi ro nào phi hệ thống, tác động của rủi ro tới các chỉ
tiêu hiệu quả của dự án như thế nào. Chi nhánh cũng dựa vào phương pháp này để

ra quyết định cho vay, định mức lãi suất cũng như giải ngân đối với dự án. Hiện
nay, chi nhánh đã yêu cầu chủ đầu tư bắt buộc phải có các biện pháp hạn chế rủi
ro như: bảo hiểm xây dựng, bảo lãnh hợp đồng…
2.3.3 Các nội dung thẩm định dự án BĐS tại MB Tây Hà Nội.
Đối với các dự án đầu tư BĐS xin vay vốn tại ngân hàng MB – Tây Hà Nội,
các cán bộ thẩm định đều tiến hành trình tự theo các nội dung sau:
2.3.3.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn
Phương pháp thẩm định: Khi tiến hành thẩm định hồ sơ vay vốn của
khách hàng, cán bộ thẩm định của chi nhánh đã áp dụng phương pháp thẩm
định theo trình tự và so sánh đối chiếu các chỉ tiêu.
Các nội dụng cụ thể khi thẩm định hồ sơ vay vốn là:
2.3.3.1.1 Thẩm định hồ sơ pháp lí
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 22 Khoa Đầu tư
Hồ sơ pháp lí sẽ đề cập đến khách hàng vay vốn và dự án đầu tư. Ngân hàng
căn cứ vào các chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế-xã
hội của Nhà Nước, địa phương của ngành, văn bản pháp luật chung, văn bản có
liên quan trực tiếp đến hoạt động đầu tư BĐS. Một số căn cứ quan trọng để tiến
hành thẩm định hồ sơ pháp lí như sau:
- Các quyết định của Thủ tướng chính phủ về việc phê duyệt Dự án đầu tư
xây dựng.
- Quyết định của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc phê duyệt quy hoạch chi
tiết khu vực xây dựng.
- Quyết định của UBND tỉnh, thành phố về việc thu hồi, tạm giao đất hay
giải phóng mặt bằng.
- Báo cáo nghiên cứu khả thi đã được hội đồng công ty phê duyệt
- Các quyết định của Hội đồng thành viên công ty và Tổng giám đốc về việc
đầu tư dự án
- Biên bản họp hội đồng công ty về việc phê duyệt phương án vay vốn đầu tư.
2.3.3.1.2 Thẩm định hồ sơ dự án

Hồ sơ dự án BĐS bao gồm phần thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ sở.
Cán bộ thẩm định phải đánh giá được sự cần thiết và mục tiêu đầu tư của dự án
BĐS, đánh giá được thị trường cạnh tranh, hình thức đầu tư xây dựng, điều kiện
cung cấp nguyên vật liệu, các yếu tố đầu vào…Đặc biệt, với các dự án BĐS thì
quy mô và diện tích công trình, các hạng mục công trình, các phương án kĩ thuật,
công nghệ khi tiến hành xây dựng được cán bộ thẩm định rất chú ý khi thẩm định.
Một số tài liệu cần được thẩm định là:
- Các văn bản liên quan đến đền bù, di dân tái định cư, giải phóng mặt bằng.
- Quyết định tạm giao đất, cho thuê đất của các cấp có thẩm quyền. Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Phê duyệt thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền.
- Quyết định phê duyệt phương án PCCC.
- Quyết định phê duyêt báo cáo đánh giá tác động của môi trường.
- Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu.
-
2.3.3.2 Thẩm định khách hàng vay vốn
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 23 Khoa Đầu tư
Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp thẩm định
theo trình tự và so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu.
2.3.3.2.1 Thẩm định năng lực pháp lý của khách hàng:
Cán bộ thẩm định sẽ xem xét về năng lực pháp lí và lịch sử hình thành, phát
triển của khách hàng vay vốn. Chủ đầu tư của các dự án BĐS phải có năng lực
pháp lý theo qui định của pháp luật, phải có đủ hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý
theo qui định của pháp luật hiện hành.
Tài liệu sử dụng để đánh giá và thẩm định khách hàng là:
- Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh.
- Thông tin về vốn điều lệ, các giấy tờ, tài liệu chứng minh về vốn pháp
định, vốn chủ sở hữu được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
- Điều lệ doanh nghiệp

- Biên bản bầu hội đồng quản trị
- Quyết định bổ nhiệm chủ tịch Hội đồng quản trị, tổng giám đốc, kế toán
trưởng…
- Báo cáo tài chính 3 năm gần nhất đã được kiểm toán.
-Báo cáo tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
- Cán bộ thẩm định cần thiết tiến hành kiểm tra tính hợp pháp hợp lệ của:
+ Quyết định thành lập đối với doanh nghiệp Nhà nước, các doanh nghiệp
được thành lập theo luật công ty
+ Giấy phép đầu tư đối với các doanh nghiệp hoạt động theo luật đầu tư
nước ngoài.
+ Đăng ký kinh doanh đối với doanh nghiệp hoạt động theo luật doanh
nghiệp.
+ Đăng ký kinh doanh đối với doanh nghiệp nhà nước
2.3.3.2.2 Thẩm định năng lực của khách hàng:
Vì các dự án đầu tư BĐS đều gắn liền với các giải pháp kĩ thuật xây dựng
công trình phức tạp, có tính đặc thù cao, đòi hỏi chủ đầu tư cần có năng lực và
kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng công trình. Vì thế các cán bộ thẩm định tại
chi nhánh khi thẩm định đều rất chú trọng vào kiểm tra năng lực hoạt động trong
lĩnh vực xây dựng của khách hàng vay vốn. Cán bộ thẩm định kiểm tra các dự án
về BĐS mà doanh nghiệp đã từng tham gia để kiểm tra kinh nghiệm của doanh
nghiệp trong lĩnh vực này. Trong phần thẩm định này, cán bộ thẩm định còn kiểm
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 24 Khoa Đầu tư
tra về đội ngũ cán bộ công nhân viên, trang thiết bị máy móc… của doanh nghiệp,
cả về chất lượng và số lượng.
2.3.3.2.3 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng:
Cán bộ thẩm định xem xét doanh nghiệp vay vốn bắt đầu lĩnh vực hoạt động
trong lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực kinh doanh khác từ khi nào, hiệu quả trong
từng lĩnh vực ra sao.Về kết quả sản xuất kinh doanh, ngân hàng quan tâm đến các
chỉ tiêu sau:

- Tổng doanh thu hoạt động kinh doanh chính. ( phản ánh sản lượng, tình
hình sản xuất, tình hình bán hàng…)
- Lợi nhuận ( lợi nhuận các loại sản phẩm, lợi nhuận các đơn vị thành viên
cũng như toàn doanh nghiệp )
- Phân tích chi phí sản xuất kinh doanh, nguyên vật liệu đầu vào, chi phí
quản lý, chi phí bán hàng, giá thành sản phẩm. Biến động tổng chi phí cũng như
các yếu tố chi phí ảnh hưởng tới giá thành sản phẩm, doanh số và lơi nhuận của
toàn doanh nghiệp
- Phân tích các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động, khả năng sinh lời, sự
tăng trưởng…
Khi thâm định tình hình tài chính của khách hàng, cán bộ thẩm định căn cứ
vào các tài liệu và chỉ tiêu sau:
- Báo cáo tài chính gần nhất, bao gồm: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết
quả kinh doanh, thuyết minh báo cáo tài chính, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và một
số nguồn thông tin khác như: Bảng thanh toán lương/ Nhân công.
- Các nhóm chỉ tiêu tài chính: Nhóm chỉ tiêu thanh toán, nhóm chỉ tiêu hoạt
động, nhóm chỉ tiêu nợ. cơ cấu tài sản, nguồn vốn, nhóm chỉ tiêu thu nhập, nhóm
chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng lao động.
Qua những chỉ tiêu này, ngân hàng có thể đưa ra kết luận về số tiền có thể
vay hoặc dư nợ tối đa, tiến độ giải ngân, thu nợ tiền vay sao cho phù hợp với khả
năng thực tế và chu kì sản xuất kinh doanh của khách hàng.
Việc thẩm định, phân tích tình hình hoạt động kinh doanh, tài chính của
khách hàng dựa trên cơ sở các số liệu do khách hàng cung cấp. Do vậy, cán bộ
thẩm định tại chi nhánh đã tiến hành kiểm tra lại tính chính xác của các tài liệu,
thông tin mà khách hàng cung cấp để công tác thẩm định tại ngân hàng có tính sát
thực cao.
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 25 Khoa Đầu tư
2.3.3.2.4 Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng
Khi đầu tư các dự án BĐS, hầu hết các chủ đầu tư đều không thể có đủ 100%

vốn để đầu tư cho dự án. Vì thế, chủ đầu tư phải vay vốn từ các tổ chức tín dụng.
Khi thẩm định khách hàng vay vốn, các cán bộ thẩm định tại MB Tây Hà
Nội đã xem xét quan hệ tín dụng của khách hàng đối với cả ngân hàng TMCP
Quân đội và các tổ chức tín dụng khác. Ngân hàng quan tâm đến dự nợ của doanh
nghiệp tại các tổ chức này, dự nợ phục vụ cho các dự án BĐS chiếm bao nhiêu và
tài sản bảo đảm cho các dư nợ trên được hình thành từ đâu. Qua đó cho thấy được
khả năng tự chủ của doanh nghiệp. Một doanh nghiệp có quan hệ tín dụng uy tín
với các ngân hàng, không có nợ quá hạn, nợ gia hạn, lãi treo cho đến thời điểm
thẩm định sẽ có lợi thế vay vốn từ ngân hàng. Cụ thể, các cán bộ thẩm định sẽ xem
xét đến các vấn đề sau:
- Quan hệ tín dung: Dư nợ tín dụng tại Hôi sở chính Ngân hàng Quân đội và
các chi nhánh
+ Dư nợ ngắn, trung và dài hạn
+ Mức độ tín nhiệm
- Quan hệ với các tổ chức tín dụng khác:
+ Dư nợ ngắn, trung và dài hạn đến thời điểm gần nhất.
+ Mức độ tín nhiệm
- Quan hệ tiền gửi:
+ Số dư tiền gửi binh quân.
+ Doanh số tiền gửi, tỷ trọng so với doanh thu.
2.3.3.3 Thẩm định về dự án đầu tư
2.3.3.3.1 Thẩm định cơ sở pháp lí của dự án
Về nguyên tắc, ngân hàng chỉ tiến hành thẩm định khi các dự án có đầy đủ
các giấy tờ chứng minh cơ sở pháp lí và làm căn cứ để các cán bộ thẩm định phân
tích, đánh giá tính khả thi, hiệu quả của dự án.
Một dự án BĐS xin vay vốn phải có các giấy tờ cơ bản sau:
- Giấy chứng nhận đầu tư
- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.( nếu có)
- Báo cáo nghiên cứu khả thi
- Thiết kế kĩ thuật, tổng dự toán được phê duyệt.

- Các quyết định, văn bản, hợp đồng kinh tế cần thiết khác.
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A