Tiểu luận: Phân tích ngành phân tích chứng khoán

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC




Tiểu luận Phân tích tài chính:

PHÂN TÍCH NGÀNH





GVHD: PGS.TS. LÊ THỊ LANH
SVTH: Nhóm 7
Lớp: TCDN Ngày 2 – K21

TPHCM, 05/201
MỤC LỤC

LỜI MỞ Đ ẦU tr.1
I. QUY TRÌNH PHÂN TÍCH NGÀNH tr.2
1.1 Phân loại ngành tr.2
1.1.1 Phân loại theo chu kỳ sống tr.2
1.1.2 Phân loại theo chu kỳ kinh tế tr.3
1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến doanh thu và khả năng sinh lợi của ngành tr.6
1.2.1 Công nghệ tr.6
1.2.2 Môi trường chính trị và luật lệ tr.6

1.2.3 Xã hội tr.6
1.2.4 Nhâu khẩu học tr.7
1.2.5 Ảnh hưởng của nước ngoài tr.7
1.3 Phân tích cung cầu của ngành tr.8
1.31. Phân tích cung tr.8
1.3.2 Phân tích cầu tr.9
1.4 Phân tích khả năng sinh lợi tr.10
1.4.1 Các chỉ tiêu về khả năng sinh lợi của ngành tr.10
1.4.2 Phân tích cạnh tranh t r.12
II. PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN tr.14
2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngành bất động sản tr.14
2.2 Đặc điểm ngành bất động sản tr.16
2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến ngành bất động sản tr.18
2.3.1 Sự phát triển kinh tế tr.18
2.3.2 Dân số tr.18
2.3.3 Dòng vốn FDI tr.19
2.3.4 Pháp luật tr.20
2.3.5 Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Chính phủ tr.21
2.4 Tình hình thị trường bất động sản năm 2012 tr.21
2.5 Dự báo thị trường bất động sản năm 2013 tr.29
KẾT LUẬN tr.30
TÀI LIỆU THAM KHẢO tr.31
LỜI MỞ Đ ẦU

Phân tích chứng khoán là nhu cầu cần thiết trong đầu tư chứng khoán. Nhà đầu tư
tiến hành phân tích chứng khoán để đưa ra các quyết định đầu tư hợp lý. Quy trình
phân tích chứng khoán thường được bắt đầu từ việc phân tích nền kinh tế vĩ mô và
các ngành kinh tế khác nhau trước khi tiến hành phân tích các cổ phiếu riêng lẻ.
Như vây phân tích ngành là một bước không thể thiếu trong đầu tư chứng khoán.
Phân tích ngành giúp nhà đầu tư đánh giá sự phát triển trong tương lai để tính khả

năng sinh lợi b ình quân trong ngành. Ngoài ra, phân tích ngành còn giúp nhà đầu tư
thấy rõ những lợi ích hoặc rủi ro có thể gặp phải khi quyết định đầu tư vào chứng
khoán của một doanh nghiệp hoạt động trong một ngành kinh doanh cụ thể.




















PHÂN TÍCH NGÀNH Page 2

I. QUY TRÌNH PHÂN TÍCH NGÀNH
1.1 Phân loại ngành
1.1.1 Phân loại theo chu kỳ sống
Một vòng đời của ngành điển hình có thể được mô tả qua bốn giai đoạn: giai đoạn
khởi sự với đặc điểm là tăng trưởng cực kỳ nhanh chóng; giai đoạn củng cố với đặc

điểm là tăng trưởng kém nhanh chóng hơn nhưng vẫn còn nhanh hơn nền kinh tế
chung; giai đoạn chín muồi với đặc điểm là tăng trưởng không nhanh hơn nền kinh
tế chung; và giai đoạn giảm sút tương đối, trong đó tăng trưởng của ngành kém
nhanh hơn phần còn lại của nền kinh tế, hay thực sự giảm sút. Vòng đời của ngành
được minh họa bằng hình sau:

 Giai đoạn khởi sự
Đặc điểm của các giai đoạn đầu của ngành thường là một công nghệ mới hay sản
phẩm mới. Trong giai đoạn này, thật khó mà dự đoán công ty nào sẽ nổi lên như
những đơn vị đầu ngành. Một số công ty có thể thành công mãnh liệt, nhưng cũng
có những công ty khác thất bại ê chề. Do đó, có rủi ro đáng kể trong việc chọn một
công ty cụ thể trong ngành. Ví dụ, trong ngành điện thoại thông minh, vẫn đang
diễn ra cuộc chiến giữa các công nghệ cạnh tranh nhau như điện thoại G1 của
Google và iPhone của Apple, và người ta vẫn khó mà dự đoán công ty nào hay công

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 3

nghệ nào cuối cùng sẽ chi phối thị trường.

Tuy nhiên, ở cấp độ ngành, doanh số và
thu nhập sẽ tăng trưởng với tốc độ cực kỳ nhanh chóng vì sản phẩm mới chưa bão
hòa trên thị trường.
 Giai đoạn củng cố
Sau khi một sản phẩm đã được thiết lập, các đơn vị dẫn đầu ngành bắt đầu nổi lên.
Những công ty sống sót từ giai đoạn khởi sự sẽ ổn định hơn, và thị phần dễ dàng dự
đoán hơn. Do đó, kết quả của các công ty tồn tại sẽ theo sát hơn với kết quả của
toàn ngành nói chung. Ngành vẫn tăng trưởng nhanh hơn phần còn lại của nền kinh
tế khi sản phẩm thâm nhập thương trường và trở nên được sử dụng phổ biến hơn.
 Giai đoạn chín muồi
Ở giai đoạn này, sản phẩm đã đạt đến tiềm năng sử dụng của người tiêu dùng. Sự

tăng trưởng tiếp theo chỉ theo sát sự tăng trưởng của nền kinh tế chung. Sản phẩm
đã trở nên chuẩn hóa hơn nhiều, và các nhà sản xuất buộc phải cạnh tranh với mức
độ nhiều hơn trên cơ sở giá cả. Điều này dẫn đến biên lợi nhuận thu hẹp hơn và gây
sức ép hơn nữa lên lợi nhuận.
 Giai đoạn suy giảm tương đối
Trong giai đoạn này, ngành có thể tăng trưởng chậm hơn tỷ lệ tăng trưởng của nền
kinh tế chung, hay thậm chí còn giảm sút. Điều này có thể là do sự lỗi thời của sản
phẩm, cạnh tranh từ các sản phẩm mới, hay cạnh tranh từ các nhà cung ứng mới có
chi phí thấp.
Bằng việc so sánh tỷ lệ tăng trưởng doanh thu và thu nhập của một ngành với tỷ lệ
tăng trưởng tương ứng của nền kinh tế giúp nhận ra được giai đoạn nào ngành đang
trải qua. Bất kỳ nhà đầu tư nào cũng đều đi tìm những ngành đang ở giai đoạn tăng
trưởng cực kỳ nhanh chóng, và hy vọng tránh được những ngành đang trong giai
đoạn chỉ tăng trưởng ngang bằng nền kinh tế hoặc thậm chí còn giảm sút.
1.1.2 Phân loại theo chu kỳ kinh tế
Nền kinh tế trải qua những thời kỳ mở rộng và thu hẹp lặp đi lặp lại, cho dù chiều
dài và độ sâu của các chu kỳ này có thể không đều. Diễn tiến lặp đi lặp lại của suy
thoái và phục hồi được gọi là các chu kỳ kinh tế.

Các điểm chuyển đổi giữa các chu
kỳ được gọi là các đỉnh và đáy.

Đỉnh là điểm chuyển đổi từ sự kết thúc thời kỳ mở

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 4

rộng sang sự bắt đầu thời kỳ thu hẹp. Đáy xuất hiện ở đáy của thời kỳ suy thoái khi
nền kinh tế bắt đầu phục hồi. Chu kỳ kinh tế được minh họa như hình sau:

Một khi nhà phân tích đã dự báo trạng thái của nền kinh tế vĩ mô, điều cần thiết là

phải xác định ý nghĩa của dự báo đó đối với các ngành cụ thể. Khi nền kinh tế đi
qua các giai đoạn khác nhau trong chu kỳ kinh tế, lợi nhuận tương đối của các nhóm
ngành khác nhau dự kiến cũng thay đổi.

Tuy nhiên, không phải mọi ngành đều nhạy
cảm như nhau trước chu kỳ kinh tế.
 Những ngành theo chu kỳ
Đây là những ngành có độ nhạy với trạng thái của nền kinh tế cao hơn bình quân
thường được dự kiến có xu hướng đạt được kết quả hoạt động tốt hơn những ngành
khác ở đáy, ngay trước khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi từ một đợt suy thoái.
Những ngành theo chu kỳ là những ngành sản xuất hàng hóa lâu bền, như ô tô và
máy giặt.

Vì việc mua sắm những hàng hóa này có thể được trì hoãn trong thời kỳ
suy thoái, nên doanh số bán hàng đặc biệt nhạy cảm trước tình hình kinh tế vĩ mô.
Những ngành theo chu kỳ khác bao gồm những nhà sản xuất hàng hóa đầu tư, nghĩa
là những hàng hóa được sử dụng bởi các doanh nghiệp khác để sản xuất sản phẩm
của họ. Khi cầu sa sút, ít có công ty nào mở rộng sản xuất và mua sắm hàng hóa đầu
tư. Do đó, ngành sản xuất hàng hóa đầu tư gánh chịu thiệt hại trong thời kỳ suy
thoái nhưng làm ăn khấm khá khi kinh tế mở rộng.

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 5

 Những ngành phòng thủ
Trái với những công ty theo chu kỳ, những ngành phòng thủ là những ngành ít nhạy
cảm trước chu kỳ kinh tế. Đó là những ngành sản xuất những hàng hóa mà doanh số
và lợi nhuận ít nhạy cảm nhất với trạng thái của nền kinh tế. Các ngành phòng thủ
bao gồm các nhà sản xuất và chế biến lương thực thực phẩm, các hãng dược, và các
công ty tiện ích công cộng. Những ngành này sẽ hoạt động tốt hơn so với những
ngành khác khi nền kinh tế bước vào suy thoái.

Ở đỉnh, khi nền kinh tế bước vào thời kỳ suy thoái hay thu hẹp hoạt động, ta sẽ dự
kiến những ngành phòng thủ, vốn đỡ nhạy cảm hơn với tình hình kinh tế, ví dụ như
dược phẩm, lương thực thực phẩm và các nhu yếu phẩm khác, sẽ có kết quả hoạt
động tốt nhất. Giữa thời kỳ thu hẹp hoạt động, các công ty tài chính sẽ bị tổn
thương bởi khối lượng cho vay thu hẹp và tỷ lệ vỡ nợ cao. Tuy nhiên, đến cuối thời
kỳ suy thoái, việc thu hẹp hoạt động này dẫn đến lạm phát và lãi suất thấp hơn,
thuận lợi cho các công ty tài chính.
Ở đáy của thời kỳ suy thoái, nền kinh tế sẵn sàng cho sự phục hồi và mở rộng tiếp
theo sau. Vì thế, các công ty có thể chi tiêu để mua sắm thiết bị mới nhằm đáp ứng
sự gia tăng cầu dự đoán. Sau đó sẽ là thời kỳ tốt đẹp để đầu tư vào các ngành hàng
hóa đầu tư như thiết bị, giao thông vận tải, và xây dựng.
Cuối cùng, trong thời kỳ mở rộng, nền kinh tế tăng trưởng nhanh chóng. Các ngành
theo chu kỳ như hàng tiêu dùng lâu bền và xa xỉ phẩm sẽ có lợi nhuận nhiều nhất
trong giai đoạn này của chu kỳ. Các ngân hàng cũng có thể làm ăn khấm khá trong
thời kỳ mở rộng, vì khối lượng cho vay sẽ cao và sự nguy cơ rủi ro vỡ nợ thấp khi
nền kinh tế đang tăng trưởng nhanh chóng.
Một cách suy nghĩ của nhiều nhà phân tích về mối quan hệ giữa phân tích ngành và
chu kỳ kinh tế là khái niệm xoay vòng theo ngành. Ý tưởng ở đây là thay đổi danh
mục thiên về những ngành hay nhóm ngành dự kiến có kết quả tốt hơn dựa vào
đánh giá trạng thái của chu kỳ kinh tế.
Như vậy, các nhà đầu tư sẽ chọn những ngành theo chu kỳ khi họ tương đối lạc
quan về nền kinh tế và họ sẽ chọn những công ty phòng thủ khi họ tương đối bi
quan hơn. Tuy nhiên, chúng ta thường không nhận thấy rõ ràng khi nào thì một đợt

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 6

suy thoái hay mở rộng bắt đầu hay kết thúc mãi cho tới vài tháng sau khi sự kiện đã
xảy ra. Với những hiểu biết sau khi sự việc đã xảy ra, sự chuyển đổi từ trạng thái
mở rộng sang suy thoái và ngược lại có vẻ hiển nhiên, nhưng ngay vào thời điểm
đó, thường khó mà xác định liệu nền kinh tế đang phát triển quá nóng hay đang

chậm dần.
1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến doanh thu và khả năng sinh lợi của ngành
1.2.1 Công nghệ
Xu hướng của khoa học kỹ thuật có thể ảnh hường đến các nhân tố ngành bao gồm
sản phẩm, dịch vụ và cách thức sản xuất và phân phối chúng. Sự phát triển của công
nghệ, khoa học kỹ thuật vừa tạo ra cơ hội cũng như thách thức cho các ngành khác
nhau. Ví dụ: sự phát triển trong phương tiện giao thông đường hàng không làm
giảm nhu cầu vận chuyển người đường dài bằng xe lửa, xe tải làm giảm thị phần
vận chuyển hàng hóa đường dải bằng đường sắt. Sự phát triển của khoa học kỹ
thuật cho phép nhà máy tự phát điện cho riêng họ, tránh những phụ thuộc điện từ
những công ty cung cấp điện.
1.2.2 Môi trường chính trị và luật lệ
Những thay đổi trong chính trị phản ánh các giá trị xã hội nên xu hướng xã hội ngày
hôm nay có thể là cơ sở của luật lệ, quy định trong tương lai. Vì vậy cần dự báo và
đánh giá những thay đổi chính trị ảnh hường như thế nào tới ngành đang xem xét.
Sự thay đổi này cũng tạo cơ hội và thách thức cho các ngành. Ví dụ: đối với ngành
bán lẻ, thâm dụng lao động nhiều, với sự thay đổi trong luật tiền lương tối thiểu,
hay chi trả bảo hiểm cho nhân viên ảnh hưởng đáng kể chi phí của ngành bán lẻ.
Hay đối với ngành điện với bản chất độc quyền trước đây, những thay đổi trong
quan điểm của chính phủ cho phép các công ty cạnh tranh để giành khách hàng, hay
tự các nhà máy có thể tự tạo ra điện nhờ tiến bộ của công nghệ cũng làm giảm bớt
tính độc quyền trong ngành điện.
1.2.3 Xã hội
 Thay đổi của xã hội
Thay đổi xã hội đề cập đến bất kỳ thay đổi đáng kể theo thời gian trong hành vi, giá
trị và chuẩn mực văn hóa. Vì thay đổi có ý nghĩa, nhà xã hội học cho rằng “thay

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 7

đổi” tạo ra kết quả xã hội sâu sắc, ví dụ như các thay đổi xã hội quan trọng có ảnh

hưởng lâu dài bao gồm các cuộc cách mạng công nghiệp, việc bãi bỏ chế độ nô lệ,
và phong trào nữ quyền. Cuộc cách mạng công nghiệp đánh dấu chuyển biến từ nền
kinh tế giản đơn, quy mô nhỏ, dựa trên lao động chân tay được thay thế bằng công
nghiệp và chế tạo máy móc quy mô lớn, tạo cơ hội cho ngành công nghiệp, ngành
giao thông đường sắt… phát triển.
 Xu hướng của xã hội
Những thay đổi trong cách sống, làm việc, lập gia đình, chi tiêu, giải trí… đưa đến
những thay đổi trong phong cách sống. Bên cạnh đó, hành vi tiêu dùng bị ảnh
hưởng bởi xu hướng và mốt nhất thời, vì vậy ngành công nghệ thời trang rất nhạy
cảm với những thay đổi trong xu hướng thời trang. Quan điểm hôn nhân đã có
nhiều thay đổi đó là có sự gia tăng trong tỷ lệ hôn nhân, dẫn đến xuất hiện mẫu “gia
đình chỉ có bố hay mẹ” điều đó tác động đến mua sắm nhà cửa, xe cộ… ; những vấn
đề khác như học hành và giải trí bằng máy tính có những ảnh hưởng đáng kể đối với
ngành công nghệ…
1.2.4 Nhân khẩu học
Bao gồm các vấn đề như tăng trưởng dân số, phân bố độ tuổi, phân phối địa lý của
dân cư, sự hòa lẫn dân tộc trong xã hội, những thay đổi trong phân phối thu nhập,
những khía cạnh cần được phân tích để đánh giá tác động của chúng đối với các
ngành. Ví dụ: trong xã hội có nhóm tuổi tăng trưởng thấp từ 18-24, tăng trưởng cao
trong độ tuổi 10, 40, 50, trên 70, xã hội đó gặp vấn đề trong nguồn nhân lực, sự
thiếu hụt lao động làm tăng chi phí lao động, khó khăn trong tìm kiếm người có
năng lực để thay thế những người nghỉ hưu. Ngoài ra, việc này cũng ảnh hưởng đến
khả năng tiết kiệm, với phân bố độ tuổi như trên, làm gia tăng nguồn tiết kiệm, là cơ
hội cho ngành tài chính phát triển, nhưng là thách thức cho ngành bán lẻ vì xu
hướng ít tiêu dùng hơn.
1.2.5 Ảnh hưởng của nước ngoài
Với sự hội nhập ngày càng sâu rộng giữa các nền kinh tế, sự tác động tương hỗ là
điều tất yếu, nên những thay đổi đối với nền kinh tế nước ngoài có ảnh hưởng đến
nền kinh tế, các ngành, công ty nội địa. Ví dụ: một ngành bị áp dụng luật chống bán

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 8

phá giá thì sẽ làm tăng giá sản phẩm đối với người nước ngoài, làm giả m nhu cầu
hàng hóa đối với kháng hàng nước ngoài và làm giảm lợi nhuận đối với ngành xuất
khẩu mặt hàng đó. Hay sự suy thoái của nền kinh tế nước ngoài cũng làm giảm nhu
cầu đối với mặt hàng nhập khẩu, làm giả m lợi nhuận của ngành xuất khẩu.
1.3 Phân tích cung cầu của ngành
1.3.1 Phân tích cung
 Mức độ tập trung của ngành
Mức độ tập trung của ngành ám chỉ mức độ tập trung sản xuất của ngành đó nằm
trong tay một vài công ty lớn trong ngành. Các nhà kinh tế đánh giá khả năng cạnh
tranh thông qua các chỉ số mức độ tập trung của ngành và chỉ số thông dụng nhất là
tỷ lệ tập trung (Concentration Ration- CR). Chỉ số càng cao cho thấy mức độ tập
trung thị phần vào các công ty lớn nhất càng lớn đồng nghĩa với việc việc ngành đó
sẽ mang tính canh tranh ít. Tỷ lệ tập trung thấp cho thấy ngành đó có nhiều đối thủ,
trong đó không có đối thủ nào có chiếm thị phần đáng kể.
 Sự gia nhập và rút lui khỏi ngành
Số lượng doanh nghiệp nhiều sẽ gia tăng sự cạnh tranh bởi vì rất nhiều doanh
nghiệp phải cạnh tranh lẫn nhau trong cùng nhóm khách hàng và với cùng điều kiện
về nguồn lực. Một thị trường đang tăng trưởng và có nhiều tiềm năng lợi nhuận sẽ
thu hút sự chú ý của rất nhiều doanh nghiệp mới gia nhập, đồng thời các doanh
nghiệp hiện tại có xu hướng gia tăng hoạt động và sản xuất. Trong xu thế này, số
lượng các đối thủ cạnh tranh sẽ gia tăng một cách nhanh chóng, trong khi đó nhu
cầu thực tế sẽ đạt điểm tới hạn, thị trường trở nên bão hòa và có thể sẽ phát sinh
tình trạng sản xuất thừa khi tốc độ tăng trưởng của thị trường chậm hơn so với tốc
độ tăng của sản xuất. Sự rút lui khỏi ngành đối với một số doanh nghiệp chắc chắn
sẽ xảy ra cùng với sự gia tăng cạnh tranh, các cuộc chiến giá cả và sự thua lỗ.
Về lý thuyết bất cứ doanh nghiệp nào cũng đều có cơ hội và có khả năng gia nhập
hay rút lui khỏi một ngành kinh doanh nếu sự gia nhập hay rút lui là tự do. Tuy
nhiên trong thực tiễn, các ngành kinh doanh có những đặc điểm mang tính đặc trưng

có khả năng bảo vệ mức lợi nhuận thỏa đáng cho các doanh nghiệp trong ngành do
có thể ngăn cản hay hạn chế sự cạnh tranh từ việc gia nhập mới vào thị trường. Các

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 9

đặc tính này được gọi là rào cản gia nhập. Rào cản gia nhập có tác động mạnh hơn
các cơ chế điều chỉnh cân bằng thông thường của thị trường. Ví dụ, nhiên các doanh
nghiệp độc lập vận dụng các hành vi chung (có thể là bất hợp pháp) nhằm giữ một
mức giá ảo rất thấp là một chiến lược ngăn cản sự gia nhập tiềm năng của các doanh
nghiệp khác, chiến lược này được gọi là “định giá ngăn cản gia nhập” đã tạo nên
một rào cản gia nhập ngành.
1.3.2 Phân tích cầu
Cầu về một loại hàng hóa nào đó là khối lượng hàng hóa mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa đó
trên thị trường. Giữa nhu cầu và cầu về hàng hóa có một sự cách biệt khá lớn về quy
mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Trong phần này khi nói đến cầu chúng ta hiểu
là nhu cầu
 Nhu cầu và cầu
Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối
tượng. Song cầu trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu
cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng
không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng
nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì
vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh
toán và điều kiện hoạt động của thị trường
 Xu hướng và sự biến đổi theo chu kỳ sống của sản phẩm
Trong sự phát triển của sản phẩm qua một loạt các giai đoạn từ bắt đầu, tăng trưởng,
bảo hòa và cuối cùng là suy thoái. Mỗi giai đoạn sống tác động lượng cầu hàng hóa,
dịch vụ của ngành, từ đó tác động đến tăng trưởng và chu kỳ của ngành. Vì vậy, cần
phải quan tâm đến sản phẩm của ngành để xem xét lượng cầu của ngành. Tuy nhiên,

chu kỳ của sản phẩm kết thúc trước chu kỳ ngành, nhưng một ngành luôn có dòng
sản phẩm đa dạng vì vậy sẽ kéo dài chu kỳ của ngành.
 Người tiêu dùng cuối cùng
Hành vi mua hàng của khách hàng vô cùng đa dạng và phong phú, mỗi người có
một nhu cầu mua sắm riêng và vì thế hành vi mua sắm của khách hàng không hề

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 10

giống nhau. Việc phân loại khách hàng thành các nhóm khác nhau là công việc vô
cùng cần thiết để nhận biết và đưa ra các phương án thích hợp với hành vi mua sắm
của khách hàng giúp tiếp cận gần hơn với khách hàng và nhờ đó mà thoả mãn tốt
hơn nhu cầu của họ. Có nhiều cách phân loại khách hàng khác nhau nhau nhưng
người ta thường phân khách hàng theo hai nhóm cơ bản Khách hàng là người tiêu
thụ trung gian và khách hàng là người tiêu thụ cuối cùng.
Người tiêu dùng cuối cùng là tất cả những khách hàng thực hiện hành vi mua hàng
nhằm thỏa mãn nhu cầu cá nhân hoặc gia đình của họ. Người tiêu dùng cuối cùng
có các đặc điểm: mua hàng để thõa mãn nhu cầu cá nhân, có số lượng người tiêu
dùng lớn nhưng khối lượng mua và giá trị mua thấp, có số lần xuất hiện trên thị
trường lớn, không quá chú trọng đến nhà cung cấp, cố gắng tối ưu hóa lợi ích bản
thân, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố liên quan như kinh tế, văn hóa, gia đình.
1.4 Phân tích khả năng sinh lợi của ngành
1.4.1 Các chỉ tiêu về khả năng sinh lợi của ngành
 Tỷ suất sinh lợi trên tài sản (ROA)
Đây là chỉ tiêu đo lường hiệu quả hoạt động của ngành mà không quan tâm đến cấu
trúc tài chính. Chỉ số này cho biết công ty tạo ra được bao nhiêu đồng lợi nhuận từ
một đồng tài sản. Chỉ số này phụ thuộc từng ngành cụ thể.

 Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu (ROE)
Chỉ số này cho biết bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế được tạo ra từ một đồng vốn
chủ sở hữu. Thông thường để đánh giá thì người ta thường so sánh với chỉ số này

của năm trước đó. Chỉ số này phụ thuộc từng ngành cụ thể.

 Tỷ suất sinh lợi trên vốn hoạt động (ROC)
Chỉ số này cho biết hiệu suất sinh lời của các tài sản có khả năng sinh lời


PHÂN TÍCH NGÀNH Page 11

 Tỷ suất sinh lợi trên vốn dài hạn (ROCE)
Chỉ số này cho biết khả năng sinh lời của vốn dài hạn

 Beta ngành:
Hệ số beta (β) là một hệ số đo lường mức độ rủi ro hệ thống, nó thể hiện mối quan
hệ giữa mức độ rủi ro của một tài sản riêng lẻ so với mức độ rủi ro tài sản của toàn
thị trường. Hệ số này sẽ thay đổi khi điều kiện nền kinh tế thay đổi.
Hệ số beta ngành chỉ ra rằng nếu một ngành có beta nhỏ hơn 1 có nghĩa là mức độ
rủi ro của ngành nhỏ hơn mức độ rủi ro của thị trường. Và ngược lại, hệ số beta
ngành lớn hơn 1 sẽ cho biết mức độ rủi ro của ngành đó sẽ lớn hơn mức độ rủi ro
của thị trường.
Ví dụ: β của ngành hoạt động kinh doanh bất động sản =1.5748, điều đó có nghĩa
mức độ rủi ro của ngành này nhiều hơn mức độ rủi ro của thị trường xấp xỉ 57,48%.
Như vậy, mức độ rủi ro của ngành này so với thị trường là tương đối lớn và hệ số
beta này cho thấy ngành này có lợi nhuận cao nhưng cũng đồng thời tiềm ẩn rủi ro
cao.
Khi một công ty muốn đầu tư vào một lĩnh vực beta ngành cũng là một trong các
chỉ số rất quan trọng để đánh giá xu hướng, mức độ rủi ro của ngành này trên thị
trường, từ đó có thể đưa ra những quyết định kinh doanh hợp lý.
Nếu công ty quyết định đầu tư vào lĩnh vực này sẽ phải có một nguồn vốn lớn để
thực hiện dự án. Một trong những nguồn cung vốn chính là ngân hàng. Khi đó ngân
hàng sẽ phải đánh giá tính khả thi của dự án này cũng như khả năng thanh toán của

công ty trên. Một trong những công cụ để ngân hàng xem xét dự án này là sử dụng
hệ số beta ngành trong quá trình thẩm định dự án của ngân hàng vì loại beta này
liên quan đến việc ước tính chi phí vốn cho các dự án của ngân hàng.
Ngoài ra, những nghiên cứu về beta ngành cho thấy rủi ro hệ thống của lĩnh
vực/ngành có thể được áp dụng cho tất cả các doanh nghiệp, tổ chức mà nó hoạt
động trong lĩnh vực/ngành đó.


PHÂN TÍCH NGÀNH Page 12

1.4.2 Phân tích cạnh tranh: theo mô hình 5 nhân tố của M-Porter

 Nhà cung cấp (năng lực mặc cả của người bán)
Chi phí đầu vào ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của ngành. Do đó, nhà cung cấp
có thể tác động đến tỷ suất sinh lợi của ngành thông qua việc thay đổi giá sản phẩm,
dịch vụ mà họ cung ứng. Đế tác động được đến giá cả sản phẩm, ta xem xét khía
cạnh khả năng thay thế sản phẩm của nhà cung cấp và chi phí chuyển đổi nhà cung
cấp.
Với tất cả các ngành, nhà cung cấp luôn gây các áp lực nhất định nếu họ có quy mô,
sự tập hợp và việc sở hữu các nguồn lực quý hiếm. Chính vì thế những nhà cung
cấp các sản phẩm đầu vào nhỏ lẻ (nông dân, thợ thủ công ) sẽ có rất ít quyền lực
đàm phán đối với các doanh nghiệp mặc dù họ có số lượng lớn nhưng họ lại thiếu tổ
chức.
 Khách hàng (năng lực trả giá của người mua)
Khách hàng là một áp lực cạnh tranh có thể ảnh hưởng trực tiếp tới toàn bộ hoạt
động sản xuất kinh doanh của ngành. Khách hàng được phân làm hai nhóm bao
gồm khách hàng lẻ và nhà phân phối. Cả hai nhóm đều gây áp lực với doanh nghiệp

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 13

về giá cả, chất lượng sản phẩm, dịch vụ đi kèm và chính họ là người điểu khiển
cạnh tranh trong ngành thông qua quyết định mua hàng.
Tương tự như áp lực từ phía nhà cung cấp ta xem xét các tác động đến áp lực cạnh
tranh từ khách hàng đối với ngành bao gồm các nhân tố quy mô, tầm quan trọng,
chi phí chuyển đổi khách hàng, thông tin khách hàng.
 Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn
Theo Porter, đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiện chưa có mặt trong ngành
nhưng có thể ảnh hưởng tới ngành trong tương lai. Đối thủ tiềm ẩn nhiều hay ít, áp
lực của họ tới ngành mạnh hay yếu sẽ phụ thuộc hai yếu tố: sức hấp dẫn của ngành
và rào cản gia nhập ngành. Sức hấp dẫn của ngành được thể hiện qua các chỉ tiêu
như tỉ suất sinh lợi, số lượng khách hàng, số lượng doanh nghiệp trong ngành. Rào
cản gia nhập ngành là những yếu tố làm cho việc gia nhập vào một ngành khó khăn
và tốn kém hơn. Rào cản gia nhập ngành bao gồm: kỹ thuật, vốn, các yếu tố thương
mại (hệ thống phân phối, thương hiệu , hệ thống khách hàng ), các nguồn lực đặc
thù (nguyên vật liệu đầu vào, bằng cấp , phát minh sáng chế, nguồn nhân lực, sự
bảo hộ của chính phủ ).
 Áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế
Sản phẩm và dịch vụ thay thế là những sản phẩm, dịch vụ có thể thỏa mãn nhu cầu
tương đương với các sản phẩm dịch vụ trong ngành. Chúng làm giới hạn tiềm năng
lợi nhuận của một ngành vì chúng hạn chế giá bán mà các công ty trong ngành đưa
ra. Khả năng đe dọa của sản phẩm thay thế đối với sản phẩm trong ngành phụ thuộc
vào các yếu tố như giá cả, chất lượng, giá trị văn hóa, chính trị…
Tính bất ngờ, khó dự đoán của sản phẩm thay thế: ngay cả trong nội bộ ngành với
sự phát triển của công nghệ cũng có thể tạo ra sản phẩm thay thế cho ngành mình.
Chi phí chuyển đổi: chi phí chuyển đổi khi sử dụng sản phẩm này thay thế cho sản
phẩm khác cũng là một phần trong áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế.
 Áp lực cạnh tranh từ nội bộ ngành
Các doanh nghiệp đang kinh doanh trong ngành sẽ cạnh tranh trực tiếp với nhau tạo
ra sức ép trở lại lên ngành tạo nên một cường độ cạnh tranh. Cạnh tranh gia tăng khi

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 14

nhiều công ty có quy mô tương đối ngang nhau trong cùng một ngành, hoặc sự tăng
truởng trong ngành thấp, chi phí cố định ngành cao.
Trong một ngành các yếu tố về tình trạng ngành, cấu trúc ngành (sự tập trung và
phân tán của ngành) và các rào cản rút lui sẽ làm gia tăng sức ép cạnh tranh các đối
thủ vì chi phí công ty bỏ ra khi từ bỏ ngành là rất lớn nên hầu hết không công ty nào
muốn từ bỏ ngành.
II. PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngành bất động sản
Lịch sử hình thành và phát triển của ngành bất động sản Việt Nam được chia làm
bảy giai đoạn chính:
 Trước năm 1990
Ở thời kỳ này, nền kinh tế chưa phát triển. Quỹ đất thì nhiều mà quá trình đô thị hóa
diễn ra chậm nên nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa
cao. Giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao dịch bất
động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường.
 Giai đoạn 1993 – 1994: Cơn sốt lần thứ nhất
Đây là giai đoạn mà nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh
ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị.
 Giai đoạn 1995 – 1999: Đóng băng lần thứ nhất
Trước tình hình thị trường nóng sốt, Nhà nước đã can thiệp vào thị trường bằng hai
nghị định số 18 và 87 nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Người sử dụng đất phải
trả hai loại phí cho việc sử dụng đất: phí chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất.
Dưới tác động của hai nghị định này, các nhà đầu cơ có sử dụng đòn bẩy buộc phải
bán tháo đất đai để trả tiền cho ngân hàng.
Ngoài ra, trong thời gian này cũng xảy ra cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á (khởi
nguồn từ Thái Lan) làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào
Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái.

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 15

 Giai đoạn 2001 – 2002: Cơn sốt lần thứ hai
Các nhà đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành
giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên các nhà đầu tư đã mua đất ở
khắp nơi. Giá tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II/2001.
 Giai đoạn 2002 – 2006: Đóng băng lần thứ hai
Đây là giai đoạn mà thị trường bất động sản “năm sau lạnh hơn năm trước”. Giao
dịch địa ốc thành công của năm 2003 giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005
giảm 78%. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do nhà nước ban hành Luật Đất
đai 2003 và Nghị định 181 hướng dẫn thi hành. Tình trạng phân lô bán nền chấm
dứt. Khác với giai đoạn trước, trong giai đoạn này, vốn đầu tư phần lớn là vốn nhàn
rỗi nên không xảy ra nhu cầu bán nhanh để thanh toán nợ như lần trước. Giá đất
giảm nhưng vẫn chưa về đến mức giá trước cơn sốt.
 Giai đoạn 2007 – 2008: Cơn sốt lần thứ ba
Ở giai đoạn này, cơn sốt tập trung mạnh vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự.
Nguyên nhân là do nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn
tượng trong 2003 – 2007. Ngoài ra, thị trường chứng khoán phát triển và trở thành
nơi dễ dàng kiếm tiền. Những người thắng chứng khoán đã chuyển nguồn vốn thặng
dư lớn sang thị trường bất động sản tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp sốt mạnh.
 Từ năm 2008 đến nay: Đóng băng lần thứ ba
Trước thực trạng bong bóng bất động sản ngày càng lớn, lạm phát tăng chóng mặt,
các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi
sản xuất, hàng loạt các biện pháp đã được Nhà nước thực hiện nhằm điều tiết, ổn
định thị trường và kiềm chế lạm phát. Thị trường bất động sản khu vực miền Nam
lập tức bị ảnh hưởng nặng và có sự suy giảm cả về giá lẫn lượng giao dịch. Thị
trường miền Bắc, với lượng tài chính dư dả, giao dịch có chững lại nhưng giá chỉ

sụt giảm khoảng 10% vào 2008.
Luật Đất đai sửa đổi năm 2009 với Nghị định 71 và 69 hướng dẫn thi hành, việc thu
thuế sử dụng đất góp phần làm cho thị trường thêm ảm đạm.

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 16

Tăng trưởng tín dụng 2011 bị giới hạn 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh
vực phi sản xuất bị giới hạn 16% tiếp tục xua tan kỳ vọng về sự phục hồi của thị
trường bất động sản.
Năm 2011, 2012 là năm chứng kiến sự phá sản của hàng loạt doanh nghiệp. Số
doanh nghiệp phá sản thời gian này cao gấp 8 lần số doanh nghiệp phá sản trung
bình năm giai đoạn 10 năm trước. Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới, cho thuê bất
động sản phải đóng cửa. Các chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính gần như tuyên
bố phá sản hoặc phải rao bán giảm giá các dự án.
2.2 Đăc điểm ngành bất động sản
 Tính cá biệt và khan hiếm
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm
cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,
địa phương, lãnh thổ Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được
của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ
kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau, chúng có
vị trí không gian khác nhau. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có
hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều
quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn
sở thích cá nhân …
 Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến
trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử
dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy,

tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây
dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi thọ kinh
tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi
phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó.
Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 17

chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng,
không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến
hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng
mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực
tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên
quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà
ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp,
nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất
động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng,
lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất
phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
 Sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này
có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu
tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử
dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản
này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ
biến.
 Các tính chất khác
Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất
động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được

những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu
dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động
khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và
chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây
dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi
hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối
của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 18

sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị
hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các
vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.
2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến ngành bất động sản
2.3.1 Sự phát triển kinh tế
Phát triển kinh tế của một nước làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh
vực sản xuất, nhu cầu về văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại…
Khi kinh tế phát triển, thu nhập của người dân sẽ tăng cao, do đó làm gia tăng nhu
cầu về nhà ở đối với người dân.
Việt Nam là một nước đang phát triển, luôn duy trì được tốc độ tăng trưởng GDP
cao so với các nước khác trên thế giới. Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế
toàn cầu từ cuối năm 2007, tốc độ tăng trưởng GDP đã có sự sụt giảm so với những
năm gần đây. Khoảng thời gian này cũng tương ứng với xu hướng diễn biến của thị
trường bất động sản Việt Nam.

Nguồn: Gso.vn
2.3.2 Dân số
Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên thị

trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy mô
từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất.
Theo báo cáo từ cơ quan thống kê, năm 2012 dân số Việt Nam ước đạt 88,78 triệu
người, tăng 1,06% so với năm trước. Tốc độ tăng không cao so với vài năm trước
và vẫn nằm trong top tăng thấp dưới 1,1% đạt được từ năm 2007 đến nay. Tuy

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 19

nhiên, tỷ lệ dân số thành thị tại Việt Nam chỉ đạt 32,45%, còn thấp hơn nhiều so với
các nước trong khu vực (châu Á đạt trên 44% và trên thế giới là trên 51%)… Tỷ lệ
đô thị hóa dự kiến sẽ gia tăng trong các năm tiếp theo, nhu cầu nhà ở tại thành thị
do vậy sẽ không ngừng gia tăng trong các năm tới.

Nguồn: Công ty Chứng khoán Phương Nam
2.3.3 Dòng vốn FDI
Dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục gia tăng, trong đó vốn đổ vào cho thị
trường bất động sản chiếm tỷ trọng khá cao. Điều đó chứng tỏ thị trường Bất động
sản Việt Nam rất hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Đây là một trong những
nguồn vốn góp phần hỗ trợ chính thúc đây sự tăng trưởng của ngành bất động sản.
Năm 2012, thu hút vốn FDI đạt 13 tỷ USD, trong đó riêng đầu tư vào ngành bất
động sản chiếm 14,2% tổng vốn đầu tư đạt 1,8 tỷ USD, đứng thứ hai sau vốn FDI
đầu tư vào công nghiệp chế biến, chế tạo.
Nguồn: Gso.vn


PHÂN TÍCH NGÀNH Page 20

2.3.4 Pháp luật
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát
triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền

mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Các chính
sách tác động đến thị trường bất động sản năm 2012 và đầu năm 2013:
Chỉ thị 07 - Ngừng thành lập khu kinh tế, khu công nghiệp: Tháng 3/2012, Chính
phủ ban hành Chỉ thị số 07/CT-TTg chấn chỉnh công tác quản lý và nâng cao hiệu
quả hoạt động của các khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Chỉ thị này
có tác động làm chậm lại sự phát triển của thị trường bất động sản.
Nghị quyết 13 - Giảm 50% tiền thuê đất: Tháng 5/2012, Chính phủ ban hành Nghị
quyết số 13/NQ-CP trong đó chính sách liên quan trực tiếp đến thị trường bất động
sản là giảm 50% tiền thuê đất phải nộp trong năm 2012 theo quy định tại Quyết
định 2093/QĐ-TTg ngày 23/11/2011. Theo đó thì đối tượng được giảm thuế được
mở rộng sang cả doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thương mại và dịch vụ thay
vì chỉ có doanh nghiệp sản xuất như trước đó. Nghị quyết này góp phần cải thiện
tình hình thị trường bất động sản.
Nghị định 58 - Quỹ đầu tư bất động sản: Tháng 7/2012, Chính phủ ban hành Nghị
định số 58/2012/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật chứng khoán.
Trong Nghị định 58 có quy định chi tiết về hoạt động đầu tư của Quỹ đầu tư bất
động sản.
Thông tư 123 - Thuế chuyển nhượng bất động sản: Tháng 7/2012, Bộ Tài chính ban
hành Thông tư 123/2012/TT-BT C hướng dẫn thi hành căn cứ tính thuế thu nhập
doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Nghị định 64 - Cấp giấy phép xây dựng: Tháng 9/2012, Chính phủ ban hành Nghị
định số 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng. Trong đó, các nội dung như:
Cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn, Sửa thiết kế trong nhà không phải điều
chỉnh GPXD, Quy định mở về cấp phép xây dựng tạm và Thủ tục cấp phép xây
dựng “một cửa” được đông đảo được người dân quan tâm.

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 21

Nghị quyết 02/NQ-CP- Tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thị trường, giải

quyết nợ xấu. Cụ thể như phân bổ ngay vốn đầu tư và đẩy nhanh tiến độ thực hiện
các dự án trong năm 2013, gia hạn 6 tháng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế
giá trị gia tăng, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản.
2.3.5 Chính sách kinh tế - tài chính, tiền tệ của Chính phủ
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền địa phương cũng là
nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Nguồn vốn từ ngân hàng
chiếm khoảng 70% dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản vì vậy chính sách
tiền tệ thắt chặt hay nới lỏng ảnh hưởng sống còn đến ngành này. Lãi suất tiền gửi
VNĐ đã giảm mạnh trong năm 2012 từ 12% xuống chỉ còn 8%, đây là động thái
tích cực từ phía chính phủ nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị
trường bất động sản.
2.4 Tình hình thị trường bất động sản năm 2012
Thị trường bất động sản bao gồm bốn phân khúc thị trường chính: văn phòng cho
thuê; căn hộ để bán; thị trường bán lẻ (trung tâm thương mại); biệt thự, nhà phố và
đất nền. Từ năm 2008 đến nay (ngoại trừ năm 2010) thị trường bất động sản Việt
Nam rơi vào suy thoái trầm trọng, bị đình trệ trên tất cả các phân khúc thị trường và
gây hậu quả nặng nề đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản , nhà đầu tư
kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng và toàn xã hội, góp phần làm thất thu ngân
sách. Năm 2012, thị trường bất động sản Việt Nam phải đối mặt với nhiều vấn đề
nan giải và khó khăn toàn diện như trong năm 2012. Bên cạnh tác động của khủng
hoảng kinh tế toàn cầu, khó khăn do những yếu kém kinh tế vĩ mô trong nước vẫn
rất nặng nề: hệ thống chính sách tiền tệ và ngân hàng lộ rõ nhiều mặt bất cập, tiến
trình tái cơ cấu diễn biến chậm hơn so với lộ trình dự tính của Chính phủ; nợ xấu
tăng và biến động phức tạp; tốc độ tăng trưởng GDP rơi về mức thấp (theo công bố
của Tổng cục Thống kê năm 2012, GDP chỉ tăng 5,03%); tổng cầu nền kinh tế suy
giảm nghiêm trọng, tồn kho tăng cao; lạm phát và lãi suất tạm thời hạ nhiệt, nhưng
vẫn tiềm ẩn nguy cơ tăng trở lại; thị trường vàng đầy bất ổn… Tất cả những nguyên
nhân trên đã tác động đến hầu hết mọi thành phần và khu vực của nền kinh tế và
khiến cho thị trường bất động sảnlại càng khó khăn và ảm đạm hơn.

PHÂN TÍCH NGÀNH Page 22

 Thị trường bất động sản TP.HCM
Tiếp diễn những khó khăn trong năm 2011, thị trường căn hộ TPHCM năm 2012
vẫn ế ẩm. Tổng nguồn cung căn hộ khoảng 6.344 căn. Các dự án chào bán chủ yếu
ở phân khúc trung bình với giá bán căn hộ vào khoảng 9,7tr. – 18tr/m
2
tùy dự án và
khu vực. Các dự án căn hộ cao cấp rất khó bán vì vượt khả năng chi trả của người
mua. Theo số liệu khảo sát của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2012, TPHCM
10.108 căn hộ chung cư và 1.131 căn nhà ở thấp tầng còn tồn kho.
Nguồn cung văn phòng cho thuê ở TP.HCM dồi dào. Tính đến cuối năm 2012
TP.HCM có 9 tòa nhà hạng A, 49 tòa nhà hạng B, và 245 tòa nhà hạng C và tổng
diện tích sàn 1,95 triệu m
2
. Nguồn cung dồi dào nhưng nguồn cầu thấp khiến giá
cho thuê văn phòng giảm. Giá thuê trung bình tòa nhà hạng A khoảng 30,56$/tháng,
hạng B là 17,25$/tháng, mức giá này giảm lần lượt 10,5% và 5,7% so với năm
2011.

Nguồn: Công ty Chứng khoán Phương Nam

Thị trường đất nền TP.HCM trong năm 2012 kém sôi động. Các dự án chào bán chủ
yếu tập trung ở các khu vực lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.




PHÂN TÍCH NGÀNH Page 23

 Thị trường bất động sản Hà Nội
Tính đến cuối năm 2012, số lượng căn hộ chào bán trên thị trường Hà Nội khoảng
8.651 căn. Giao dịch trên thị trường căn hộ để bán chủ yếu tập trung ở phân khúc
trung cấp và bình dân. Hầu hết các dự án này có giá bán khoảng 20tr./m
2
trở xuống.

SỐ LƯỢNG CĂN HỘ CHÀO BÁN TRÊN THỊ TRƯỜNG HÀ NỘI NĂM 2012


Tại Hà Nội, thị trường văn phòng cho thuê ảm đạm hơn nhiều so với TP.HCM.
Hiện có tất cả 15 tòa nhà hạng A và 52 tòa nhà hạng B và 59 tòa nhà hạng C. Tổng
diện tích sàn 1.074 triệu m
2
, diện tích trống khoảng 22%. Giá thuê tòa nhà hạng A
khoảng 32.06$/tháng, tòa nhà hạng B 20.92$/tháng giảm lần lượt 10.8% và 15.4%
so với năm 2011. Giá cho thuê văn phòng giảm mạnh nhất ở khu vực phía tây, do
nguồn cung mới khu vực này tăng mạnh trong năm 2012 với 543.000 m
2
chiếm
51% tổng nguồn cung mới tại Hà Nội.