Giải pháp xây dựng bộ máy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mô hình quản lý thống nhất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư cao tầng ở Thành phố Hà Nội

TIỂU LUẬN CUỐI KỲ
MÔN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
Họ và tên : Vũ Đình Luân
Lớp: CH13QL1
Số thứ tự trong danh sách của lớp: 17

Tên đề tài
“Giải pháp xây dựng bộ máy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mô hình
quản lý thống nhất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư cao
tầng ở Thành phố Hà Nội”
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do nghiên cứu
Hiện nay ở Hà Nội, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại
có hạn, nên chúng ta phải có mô hình, quy hoạch xây dựng phù hợp. Bên cạnh
nhà ở do nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, Hà Nội đã tập trung phát triển
nhiều khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó
nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong các đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển
chung cư cần phải đi đôi với đáp ứng những nhu cầu dịch vụ đô thị và đảm
bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố quyết định trong
thành công của mô hình phát triển khu đô thị, chung cư nhà cao tầng hiện nay.
Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu công trình phù hợp
và do một đơn vị thống nhất thực hiện.
Với mục tiêu nghiên cứu, tìm hiểu về thực trạng công tác quản lý nhà ở
chung cư cao tầng ở TP Hà Nội, đánh giá những mặt tốt cũng như chỉ ra được
những vấn đề còn yếu kém, bất cập và nguyên nhân để từ đó đề xuất những
giải pháp nhằm hoàn thiện hơn công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng tại
TP Hà Nội.
2. Tóm tắt lịch sử nghiên cứu
1. Phạm Sỹ Liêm (2008) .”Đưa tư duy phát triển hiện đại vào quy hoạch
và quản lý đô thị nước ta”. Tạp chí Người Xây dưng. Tháng 5/2008.
1

- Bài viết chỉ định hướng những tư duy hiện đại áp dụng vào quản lý đô
thị ở nước ta như thế nào, mà chưa cụ thể phân tích, đánh giá mô hình quản lý
trong các loại công trình trong khu đô thị, và tính khả thi của đề tài trong thực
tế.
2. ThS. Lê Văn Cư - Phó Viện trưởng Viện kinh tế xây dựng-Bộ xây
dựng, (2011). “ Lựa chọn mô hình tổ chức cung ứng dịch vụ ở khu đô thị mới
dưới góc độ tiếp cận quyền sở hữu tài sản.”. Tạp chí Kinh tế xây dựng số 2
năm 2011.
- Đưa ra phương án thành lập tổ chức tự quản của các chủ sở hữu trong
các khu nhà ở đô thị mới nhằm thống nhất quản lý đơn vị cung ứng dịch vụ
nhà ở
3. TS Đoàn Dương Hải (2013). “Quản lý nhà chung cư cần mô hình
mới”. Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013
- Đưa ra mô hình thành lập Ban quản trị quản lý khu nhà Chung cư
dưới hình thức một công ty trách nhiệm hữu hạn. Như ng chưa đưa ra được
hình thức hoạt động kèm kinh phí duy trì của công ty.
4. Jane Jacobs (1961). “The Death and Life of Great American Cities”.
The Modern Library. New York
- Đưa ra sự cải cách mô hình phát triển quản lý khu đô thị mới tại các
thành phố lớn của Mỹ. Quyết định sự tồn tại và kết thúc của một thành phố.
5. Hiroaki and others (2010). “Eco2 Cities. Ecological Cities as
Economic Cities”. The World Bank. Washington, DC
- Đưa ra sáng kiến các đô thị sinh thái kiêm hình thức kinh tế. Đảm bảo
môi trường sinh thái cho các khu đô thị trong thành phố nhưng vẫn đạt được
giá trị kinh tế, xây dựng hệ thống quản lý đô thị .
3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát
Tìm giải pháp để nâng cao chất lượng quản lý nhà ở các khu chung cư cao
tầng nhằm nâng cao chất lượng quản lý và mang lại hiệu quả kinh tế cho xã hội.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý trong các khu chung cư để
đánh giá những mặt tích cực và những mặt tồn tại.
- Trên cơ sở của việc đánh giá những đề xuất để quản lý chung cư đạt
hiệu quả cao hơn.
2
- Tìm hiểu quản lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rút ra
những nội dung chưa phù hợp và hoàn chỉnh.
4. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà nước đối
với các khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay.
Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người
ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung
như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng
điện nước,
Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14 về phân hạng
sử dụng nhà chung cư. Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo
Thông tư này.
Theo đó, nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất,
đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử
dụng đạt mức độ hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
tuơng đối hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
khá.
Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo

yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng
Tại Hà Nội hiện nay tập trung chủ yếu là các khà chung cư loại 3 và loại
4. Bởi vậy đề tài sẽ giới hạn và đi sâu vào nghiên cứu tìm hiểu thực trạng về
hai loại chung cư này.
5. Câu hỏi nghiên cứu
3
- Thực trạng công tác quản lý nhà ở khu chung cư cao tầng trên địa bàn
TP Hà Nội hiện nay như thế nào?
- Tại sao công tác quản lý nhà ở khu chung cư cao tầng trên địa bàn TP
Hà Nội lại khó khăn, bất cập như vậy?
- Làm thế nào để khắc phục những khó khăn, bất cập nhằm nâng cao
hiệu quả quản lý nhà ở khu chung cư cao tầng trên địa bàn TP Hà Nội?
6. Giả thuyết nghiên cứu
- Công tác quản lý nhà ở khu chung cư cao tầng hiện nay gặp rất nhiều
khó khăn như: hiện nay công tác quản lý cư trú còn buông lỏng, chưa có quy
định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trùng tu nhà ở chung cư cao tầng
và các công trình hạ tầng kỹ thuật, những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chất
lượng cuộc sống của các cư dân sống trong các khu nhà chung cư cao tầng
chưa được tốt
- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà ở khu
chung cư cao tầng còn chậm; Bộ máy tổ chức quản lý các ban, nghành từ
Thành phố đến các khu đô thị chưa hoàn chỉnh; Trình độ và đội ngũ cán bộ
còn yếu và thiếu nghiệp vụ quản lý Nhà nước về đất đai
- Giải pháp xây dựng bộ máy quản lý và mô hình quản lý thống nhất
trong công tác quản lý nhà ở là giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà
ở khu chung cư cao tầng.
7. Mẫu khảo sát
- Luận văn khảo sát 20 khu đô thị có chung cư cao tầng trên địa bàn

thành phố Hà Nội từ năm 2008 đến nay, với các tiêu chí:
- Quy mô loại chung cư cao tầng: loại 1, loại 2, loại 3 và loại 4
- Loại hình doanh nghiệp: nhà nước, FDI, cổ phần, tư nhân.
- Loại hình sử dụng: Cao ốc chỉ có căn hộ, cao ốc hỗn hợp, cao ốc đa
năng.
8. Phương pháp chứng minh giả thuyết
Để hoàn thành đề tài, với góc độ của học viên khoa QL Đô thị và Công
trình, tôi đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu đã học như:
- Phương pháp điều tra dự báo
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phương pháp quy nạp diễn giải
4
- Phương pháp diễn dịch
9. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, khuyến nghị, danh mục tài liệu tham
khảo, nội dung của Luận văn được chia thành 3chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về quản lýchung cư
Chương II: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tư và
nhà nước tại các khu chung cư ở Hà Nội hiên nay
Chương III: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư tại Hà
Nội
5
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƯ
1. Khái niệm chung vể chung cư cao tầng
Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người
ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung
như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng
điện nước, thoát nước, điện thoại v.v.
Chung cư ít nhất có 2 tầng. Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972,
nhà cao tầng (cao ốc) được phân thành 4 loại như sau:

+Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m).
+Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m).
+Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m).
+Nhà cao tầng loại 4: > 40 tầng ( cao hơn 100 m).
Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình:
1. Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần).
2. Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên
hình tháp gồm các căn hộ.
3. Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ.
Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm:
+ Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu
+ Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu.
Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát
triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta.
2. Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng
thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới.
a. Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà
nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây
là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.
6
b. Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán
hoặc cho thuê.
c. Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:
- Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở
hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia
- Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang

nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung
- Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ
trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo
quy định của pháp luật.
3. Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại:
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế
hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát
triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất
chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ
tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có
vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một
bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở
…điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà hoạch
định chính sách về nhà ở. Mặt khác, tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất
ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy, Nhà nước chủ trương khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung
cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư
mới, nhiều kiểu dáng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất
lượng của nhân dân. Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã
tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật,
với sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn
7
nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện
đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị
cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn
ngân sách lớn cho nhà nước.
4. Những quy định pháp lý về quản lý chung cư:
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo
Quyết định số 08 /2008/ QĐ- BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng
Bộ Xây dựng.

+ Giải thích từ ngữ về bộ phận ban quản lý chung cư:
- “Chủ đầu tư” là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý sử dụng
vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật;
là người trực tiếp bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua.
- “ Đơn vị đang quản lý nhà chung cư” là tổ chức đang được giao trách
nhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cư đó.
- “Chủ sở hữu nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân đang sở hữu hợp pháp
phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
- “Người sử dụng nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp
pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
- “Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư” là đơn vị có năng lực
chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động
theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
+ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các
vấn đề sau:
- Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm: quản lý việc điều khiển,
duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy,
máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật
và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử
dụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh,
thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các
dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.
Việc vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực
chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
8
- Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ,
sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng
của nhà chung cư. Việc bảo trì được thực hiện theo quy định tại
Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ

Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng. Việc bảo
trì nhà chung cư phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức
năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì.
- Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại
Điều 81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và Điều 89 của Luật Nhà ở; Điều 55
và Điều 56 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính
phủ về “quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở” (sau đây
gọi tắt là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số
34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 về “một số giải pháp để thực hiện
việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp”.
- Lưu trữ hồ sơ nhà chung cư: Chủ sở hữu nhà ở (đối với nhà chung cư
có 01 chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu nhà chung cư) có trách nhiệm lập,
lưu trữ hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật Nhà ở.
- Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư
1. Mọi nhà chung cư đều phải có Bản nội quy quản lý sử dụng nhà
chung cư với những nội dung chính như sau:
a) Trách nhiệm của các tổ chức (Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà
chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị) trong quản lý sử
dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;
b) Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà
chung cư;
c) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư;
d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý
vận hành, bảo trì nhà chung cư và các loại phí hợp lý khác;
đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu
riêng trong nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngoài nhà
chung cư;
e) Quy định về việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà
chung cư và một số quy định khác.
2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

a) Trường hợp nhà chung cư được bán từ ngày Quy chế này có hiệu lực
thi hành, trước khi bán, Chủ đầu tư xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng
nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này và thông báo cho Bên mua.
Bản nội quy này được đính kèm theo và là một phần không thể tách rời của
9
hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung
cư.
b) Trường hợp nhà chung cư được bán trước ngày Quy chế này có hiệu
lực thi hành thì Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị (nếu đã thành lập) hoặc đơn vị
đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm soạn thảo Bản nội quy quản lý sử
dụng nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này để thông qua trong
Hội nghị nhà chung cư. Trong trường hợp này, Bản nội quy phải phù hợp với
nội dung quyết định đầu tư, nội dung dự án được cấp có thẩm quyền phê
duyệt (nếu có) và những thoả thuận, cam kết bằng văn bản giữa Bên bán và
Bên mua khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng
của nhà chung cư (nếu có).
3. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu
Chủ sở hữu nhà chung cư phải căn cứ vào những nội dung quy định tại
khoản 1 Điều này để xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư
phù hợp với điều kiện thực tế của nhà chung cư đó và thông báo công khai
với người sử dụng nhà chung cư.
+ Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư:
- Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong tổ chức quản lý sử
dụng nhà chung cư
- Hội nghị nhà chung cư
- Ban quản trị nhà chung cư
- Chủ đầu tư trong quản lý sử dụng nhà chung cư
- Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư
+ Quản lý vận hành nhà chung cư:
- Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và

nghiệm thu, thanh toán, thanh lý hợp đồng dịch vụ
- Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà
chung cư trong vận hành nhà chung cư
- Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư
+ Bảo trì nhà chung cư
- Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư
- Mức kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
- Quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
+Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng trong sử dụng
nhà chung cư; những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư
- Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cư
10
- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà
chung cư
- Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư
- Những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Điều 23 của Quy chế này
phải được Ban quản trị hoặc Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư thông
báo trực tiếp và công khai đến các tổ chức, cá nhân có liên quan để biết và
thựchiện.
+ Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm
- Giải quyết tranh chấp:
1. Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà chung cư do
Toà án giải quyết.
2. Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết
trên cơ sở hoà giải nhưng phải đảm bảo các quy định của Quy chế này. Nếu
không hoà giải được thì chuyển Toà án giải quyết.
3. Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý sử
dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này thì xử lý theo quy định của
pháp luật về hợp đồng dân sự.
- Xử lý vi phạm

1. Xử lý các hành vi vi phạm Quy chế này được thực hiện theo quy
định của pháp luật về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà.
2. Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định về quản lý
sử dụng nhà chung cư thì tuỳ theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính
hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Người có hành vi vi phạm nếu gây thiệt
hại về vật chất thì phải bồi thường.
11
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ
ĐẦU TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY
*).
Tình hình phát tri

ển chung cư ở các đô thị t

ại Hà Nội:
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh
mẽ và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang
là mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà
chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tốc
độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.
Theo số liệu Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, hiện tại các đô thị
trên cả nước có hơn 3 triệu m2 nhà chung cư cũ (CCC) được xây dựng từ
trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Riêng ở Hà Nội, có
khoảng 23 KCC cũ từ 4 - 5 tầng, có tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với
trên 30.000 hộ, và 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng.
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002,
nhà ở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm: 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện
tích sàn xây dựng là: 920.195m
2

; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà
Nội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6
tầng được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng
mặt bằng. Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác
xây dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I - 2004 Tổng công ty
Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư
cao tầng với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau:
12
Tên nhà Số căn
hộ
Số nhà
xe
Số
tầng
Diện tích
kiốt (
2
m
)
Số thang
máy
Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12
NO3 110 1 12 288 2
NO4 64 1 9 232 2
NO5 64 1 9 232 2
NO6 80 1 9 212 2
NO7 64 2 9 306 2
NO8 80 2 9 364 2

II. XI-bán đảo Linh
Đàm
244 6 39 361 6
OCT2 - đơn 1 66 2 12 95 2
OCT2 - đơn 2 112 2 15 171 2
OCT2 - đơn 3 66 2 12 95 2
III. Mỹ Đình II 1.058 11 140 4.761 22
CT1A - đơn 1 88 1 12 1 68 2
CT1A - đơn 2 126 1 15 434 2
CT2A 88 1 12 9 0 2 2
CT2B 84 1 15 1 4 1 2
CT3A 72 1 9 459 2
CT4 88 1 12 5 35 2
CT5 - đơn 1 99 1 12 6 01 2
CT5 - đơn 2 99 1 12 6 01 2
CT5 - đơn 3 140 1 15 420 2
CT5 - đơn 4 84 1 15 1 64 2
Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng
Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều
nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của
thành phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện
đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời
nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư
trú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu
sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao
thông tĩnh ), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian
công cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công
cộng như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm
13

bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây
dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập
quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.
Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là giao
thông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chính,
để tạo sự thông thoáng và lấy ánh sáng. việc tổ chức như vậy gây nhiều bất
tiện trong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn hộ trong một tầng. Chung cư
cao tầng hiện đại ngày càng vươn cao là xu hướng tất yếu. Diện tích các
căn hộ cũng lớn lên tối thiểu là 40-50m
2
sàn, mức cao có thể lên tới 120-
150m
2
sàn hoặc hơn nữa. Do sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức
mặt bằng điển hình ngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng,
đủ số lượng thang máy thang bộ (chống và thoát hiểm). Tổ chức không gian
giao thông này không thể tiếp xúc toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thông
thoáng, lấy ánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là một yếu
tố quan trọng cần sự quan tâm nghiên cứu đúng mức.
Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu. Người ở có thể sử
dụng giao thông ngang trong từng tầng đó đưa rác tới nơi tập trung và
thông qua hệ thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập trung tại
vị trí thích hợp và được chuyển đi bằng các phương tiện đảm bảo vệ sinh
môi trường đô thị.
Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian làm
việc, ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, còn có các
nhu cầu giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư
đông đúc của một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, xây dựng các công
trình thể thao, giải trí để kinh doanh là một giải pháp có tính khả thi cao. Tại
đây, ngoài việc thoả mãn các nhu cầu thể thao, giải trí, các cư dân trong một

toà nhà còn có điều kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm láng giềng thân thiết
vốn là truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam.
Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng công
14
cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng
cần thiết. Đồng thời phải có thể chế, bộ máy và phương thức vận hành phù
hợp.
Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì
sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả
về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn
còn bất cập và là một nội dung cần được nghiên cứu.
*) Thực trạng quản lý chung cư tại các chung cư.
Các khu chung cư đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhưng cơ chế
quản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn
nhiều vấn đề gây bức xúc. Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà liên tục
nổ ra và phần thua thiệt cuối cùng thường thuộc về người dân.
I. Về mặt quy hoạch
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị
hiện đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng
thời nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường
cư trú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu
cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả
giao thông tĩnh), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian
công cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công
cộng như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm
bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây
dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập
quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005: Một toà nhà chung cư cao tầng hiện
đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng

căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống
của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền
với căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh,
kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công
15
cộng… Bởi vậy, quy hoạch chung cư là vấn đề đầu tiên tôi muốn đề cập đến
trong phần thực trạng của các khu chung cư hiện nay. Ngày càng có thêm
nhiều các khu chung cư thương mại mới được xây dựng lên ở các khu vực xa
trung tâm thành phố. Việc này góp phần tạo điều kiện cho nhiều người dân sở
hữu được một căn hộ cho riêng mình, không phải chịu cảnh thuê nhà ở, và ở
trong những căn nhà “siêu mỏng” chật chội. Tuy nhiên, khi các chủ đầu tư và
các kiến trúc sư quy hoạch diện tích đất để xây dựng chung cư thì họ đã
không tính đến hạ tầng cơ sở. Cụm từ “hạ tầng cơ sở” nghe có vẻ gì đó rất xa
vời và có thể khiến người ta dễ xem thường. Thật ra, theo các kiến trúc sư,
thực tế nó rất gần gũi và ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi người hàng ngày,
hàng giờ. Đó là điện, nước, đường xá giao thông hay xa hơn là chợ, siêu thị,
trường học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng. Trong khi ở các khu vực gần
trung tâm thành phố thì luôn xảy ra hiện tượng quá tải trường học hay bệnh
viện, tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khu chung cư mới
được xây dựng xa trung tâm dường như lại trái ngược với điều đó. Điển hình
như KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà chung cư
và KĐT - đơn vị quản lý khu Mễ Trì Hạ) được đưa vào sử dụng từ tháng 5-
2006 nhưng đến nay. Các hạ tầng xã hội khác như chợ, trường học, cơ sở y
tế chưa thấy động tĩnh gì. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến việc sinh hoạt
của những người dân sống tại các khu chung cư đó. Vì thế Nhà nước đã có
những luật về quy hoạch như: luật quy hoạch đô thị của quốc hội khoá XII, kì
họp thứ 5 số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 :”….Quy hoạch đô thị là việc tổ
chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ
thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích
hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy

hoạch đô thị …”.
Theo các nhà quy hoạch, không phải tự nhiên, trong các dự án khu đô thị
hiện đại, những quy định về điều kiện hạ tầng cơ sở đều rất khắt khe. Đã làm
quy hoạch phải tính lâu dài. Điều kiện sống của người dân không đơn thuần
chỉ là nơi ở, mà còn là không gian, sân chơi cho trẻ em, người già. Nếu các
16
chủ đầu tư không kịp thời giải quyết vấn đề này thì sẽ gây ra hiện tượng
chung cư xây lên mà không có người mua, trong khi khu vực trung tâm đã
quá tải những căn nhà chật chội nay lại càng quá tải hơn, người dân không
được đảm bảo về điều kiện sống, các tệ nạn xã hội tăng nhanh, rồi hậu quả sẽ
như thế nào?.
II. Về mặt hạ tầng kĩ thuật
1. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành
Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cư cũ
cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hưởng khá lớn tới mỹ
quan đô thị. Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2, lớn
thứ hai trong cả nước, sau TPHCM. Tuy nhiên, trong số này có tới 460 chung
cư cũ đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu (4-5 tầng)
và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp nặng nề.
Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước từ
những năm 60-70-80 thế kỷ trước, đến nay đều đã xuống cấp, một số đang
trong tình trạng nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm. Vào khoảng cuối năm
2008, Hà Nội phải trải qua một “trận lụt lịch sử”. Trận mưa lớn nhất trong
vòng 35 năm đổ xuống ngày 31/10/2008 biến Hà Nội thành biển nước, các
khu chung cư cũ bị thấm dột, lún nứt nặng do bị ngâm nước nhiều ngày. Trần
nhà bong tróc nhiều chỗ, những mảng tường vốn đã tróc sẵn nay chỉ cần đẩy
nhẹ là rụng… Tiêu biểu phải kể đến các khu chung cư Giảng Võ, Thành
Công, Láng Hạ, Văn Chương, Kim Liên…Trước trận lụt các khu chung cư cũ
này đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụt xảy ra.
Hiện nay chưa có sự quy định rõ ràng về việc quản lý và sử dụng chung

cư, cụ thể là: Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trùng
tu nhà ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật. Do đó việc
xây dựng kế hoạch trùng tu và dự trù kinh phí công tác này chưa thực hiện
được.
17
Theo quy định hiện hành thì việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc
về chủ sở hữu. Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ
tầng kỹ thuật chưa có văn bản cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để
trïng tu, sửa chữa. Mặt khác việc sửa chữa trong các căn hộ hiện nay rất tuỳ
tiện. Một số hộ dân đã tự đục phá cả kết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho cả
ngôi nhà, nhiều hộ dân đã tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung làm ảnh
hưởng đến mỹ quan, gây khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngôi nhà. Tại một
số khu nhà ở chung cư cao tầng đã quy định các hộ dân phải đóng góp một
số tiền nhất định hang tháng. Dự án khu đô thị mới Bác Linh Đàm
đã quy định thu 30.000đ/tháng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ
đủ chi cho công tác quản lý. Mặt khác, một số hộ dân từ chối đóng góp thêm
với lý do hoàn cảnh khó khăn hoặc cho rằng họ không có nghĩa vụ đóng góp.
Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí của
chủ đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu,
sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng.
Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động
chung tu, bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị
xuống cấp trầm trọng. Tóm lại, công tác quản lý ở hạ tầng kĩ thuật tại các
khu chung cư cũ tại nội thành bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra
nhiều hậu quả nghiêm trọng. Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ
để cho công tác này được thực hiện tốt hơn.
2. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư
Ngay từ nhiều năm trước, khi các khu chung cư cao tầng mới được mọc
lên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọng
đến tận ngày nay mà nhà nước vẫn không kiểm soát được: chất lượng của nhà

chung cư. Đây là vấn đề được báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất
nhiều. Và gần như nó cũng đã gắn luôn vào tiềm thức của rất nhiều người dân
đang sinh sống tại thủ đô: Chung cư tiền tỷ tiền tấn hay chung cư “bậc trung”
còn bao nhiêu là chuyện nữa là: thà mua đất xây nhà, bé tý cũng được, an tâm
18
hơn bao nhiêu…Về vấn đề này, đầu tiên ta phải kể đến chất lượng của các
khu nhà tái định cư. Khi làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộ chung cư, nhất
là dạng nhà tái định cư, người mua chỉ được nhận biên bản bàn giao nhà với
các thông tin "vẻn vẹn" về diện tích, thiết bị nội thất mà không có bất cứ
một loại giấy tờ nào liên quan đến chất lượng công trình. Thậm chí, tại nhiều
khu tái định cư, khi dân đến ở vẫn còn thiếu cả hệ thống điện, nước, phòng
cháy chữa cháy
Ví dụ như: Khu tái định cư Bình Yên (thôn Thạch Hoà, xã Bình Yên,
huyện Thạch Thất) với gần 200 hộ dân, nhưng đến nay vẫn còn thưa thớt các
hộ không đến nhận nhà, vì đơn giản nước và điện ở đây không đảm bảo. Hệ
thống nước phải sử dụng là nước giếng khoan, trong khi đó khu tái định cư
này lại nằm kẹt giữa 2 khu nghĩa địa nên người dân nghi ngờ nguồn nước sử
dụng không đảm bảo.
Một thực tế nữa ở các khu tái định cư là người dân thậm chí còn không
biết đâu là chủ đầu tư đích thực. Thực ra họ chính là Ban quản lý của một dự
án hoặc của quận, huyện nào đó. Thuyết phục được dân bàn giao mặt bằng,
đưa dân đến nhận nhà tái định cư rồi bàn giao cho Công ty quản lý và phát
triển nhà Hà Nội phụ trách là coi như xong trách nhiệm.
Mặc dù, Bộ xây dựng ban hành quyết định Số: 09 /2008/ QĐ-BXD Về
việc ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt nam “Nhà ở và công trình công cộng -
An toàn sinh mạng và sức khoẻ” (gồm các vấn đề chống nước, hơi ẩm và chất độc
hại; bảo vệ khỏi ngã, xô và va đập; an toàn sử dụng kính chiếu sáng ; thông gió và
chống ồn) ; và thông tư số: 1/2009/TT-BXD “quy định một số nội dung về cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán
căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà

ở” cho biết một số quy định trong bàn giao quyền sở hữu đó là: Ghi diện tích
căn hộ nhà chung cư trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Diện tích căn
hộ nhà chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban
công, lôgia của căn hộ; ….
19
Trên đây là một số hiện trạng thực tế đang xảy ra tại một số khu nhà tái
định cư trong rất nhiều khu nhà tái định cư tại thành phố hiện nay. Đến bao
giờ các khu nhà tái định cư mói hết được tiếng xấu???.
3. Thực trạng phát triển về chung cư tư nhân.
Khoảng thời gian một, hai năm trở lại đây Hà Nội còn xuất hiện một mô
hình nhà ở mới: chung cư tư nhân. Chung cư tư nhân là cách người ta gọi
những toà nhà do tư nhân đầu tư xây dựng, chia căn và bán lại theo kiểu
chung cư thương mại. Thường được xây dựng trên những mảnh đất khoảng
200-300m², những toà chung cư này thường biệt lập, đơn lẻ giữa khu dân cư
không có các cơ sở hạ tầng như trường học, trạm y tế nhưng bù lại giá của
nó cực rẻ so với chung cư thương mại cùng vị trí.
Các khu chung cư nằm ngay trong khu vực đông dân cư ở nội đô nhất là
tại khu vực các quận mới như Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy. Tuỳ từng khu
vực và chất lượng xây dựng, mức giá giao động khoảng 12-16 triệu đồng/m².
Giá thậm chí còn giao động theo tầng. Các toà chung cư này thường cao từ 5-
7 tầng, hầu hết đều không có thang máy. Diện tích mỗi căn hộ cũng chỉ nằm
trong khoảng 45-70 m². Các loại nhà chung cư tư nhân thường nằm trong các
ngõ sâu, nhiều khu thậm chí ô tô không vào được. Vì thế không gian khá chật
hẹp, không thể so sánh với không gian thoáng đãng, cơ sở hạ tầng hiện đại tại
các khu chung cư thương mại.
Ưu điểm đầu tiên của loại chung cư này là hầu hết đều nằm ngay
trong các khu trung tâm, tiện đi lại, nhất là với đại đa số dân sử dụng xe gắn
máy. Đây là ưu thế không nhỏ trong bối cảnh thường xuyên tắc đường, kẹt xe
ở Hà Nội hiện nay. Ưu điểm tiếp theo là gần trường, gần chợ. Đây cũng là
một lợi thế không nhỏ, nhất là trong bối cảnh nhiều khu chung cư thương mại

mới, ở các khu vực xa trung tâm đang chậm trễ trong việc xây dựng cơ sở hạ
tầng: trường học, chợ, bệnh viện Tuy nhiên,việc quản lý nhà chung cư tư
nhân hiện nay mỗi nơi một kiểu, thường do chủ đầu tư quản lý, có trường hợp
bố trí bảo vệ, quản lý chung, có trường hợp không có bảo vệ, quản lý. Các hộ
dân mua căn hộ và đến ở chỉ khai báo tạm trú, chưa làm thủ tục nhập khẩu.
20
Thêm nữa, các căn hộ này lại đều sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật có sẵn
trong khu vực dân cư như: Hệ thống thoát nước thải, hệ thống điện, lối đi
chung và hệ thống xử lý rác thải, vệ sinh môi trường. Hạ tầng kỹ thuật khu
vực nội đô Hà Nội vốn đã chịu một sức ép lớn. Do đó, nếu các cơ quan quản
lý không kịp thời có cơ chế giám sát, quản lý hiệu quả, để các chung cư tư
nhân phát triển tự phát thì sẽ để lại hậu quả khôn lường trong tương lai.
III . Về mặt đảm bảo an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư
1. Thực trạng an toàn người dân ở một số khu nhà chung cư hiện nay
Ở bất cứ nơi đâu và bất cứ thời kì nào, tất cả mọi người đều muốn được
sống trong hoà bình và an toàn. Không một ai muốn sống ở nơi nguy hiểm,
trừ trường hợp bắt buộc. Công tác đảm bảo an toàn cho những người dân sống
tại các khu chung cư trong thành phố hiện nay thì còn cần chú trọng hơn nữa.
Bởi lẽ các khu chung cư tại thủ đô hiện nay đều được các chủ đâu tư xây
dựng với số lượng tầng càng ngày càng cao thêm, Số lượng người ở chung cư
cũng tăng thêm.
Chung cư là xu thế tất yếu tại những đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội.
Thứ nhất, quỹ đất tại các thành phố lớn không nhiều trong khi quá trình đô thị
hóa diễn ra nhanh như vũ bão. Thứ hai, nhà chung cư đáp ứng được các tiêu
chí: tiện nghi, an toàn, riêng tư, giá thành vừa phải, tạo điều kiện thuận lợi đối
với người dân đô thị, đặc biệt là giới trí thức trẻ. Tai nạn như hỏa hoạn, cháy
nổ, động đất chỉ là những trường hợp hy hữu. Nếu tuân thủ đúng các tiêu
chuẩn về thiết kế nhà cao tầng thì chung cư lại có độ an toàn cao hơn nhà
riêng lẻ. Vấn đề cần được cải thiện ở đây chính là khâu hậu kiểm các thiết bị
và chỉ tiêu thiết kế đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra, cần đặt

vai trò của ban quản lý, ban quản trị các tòa nhà lên hàng đầu trong việc
hướng dẫn, tập huấn và tuyên truyền kiến thức tối thiểu về phòng cháy chữa
cháy cho người mua hoặc ở nhà chung cư.
Một vấn đề không mới nữa về việc đảm bảo an toàn tại các khu chung cư
đó là công tác quản lý cư trú tại các khu chung cư. Hiện nay, trong các khu
chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông lỏng. Tình trạng lộn
21
xộn về số nhân khẩu, hộ khẩu trong các khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc
biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư
tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ
đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,
… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau. Nên khó
hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp.
Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung
cư có người đến và người đi thay đổi liên tục mà ban quản lý không giám sát
được, kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xã
hội thì họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ…. Rồi người cư trú chỉ làm
theo lợi ích của cá nhân mình mà quên đi lợi ích của cộng đồng.
2. Một số quy chế, quyết định, nghị định quản lý và sử dụng nhà ở chung
cư đảm bảo an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư.
Mặc dù, Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung
theo phần nên việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc
của việc sử dụng tài sản chung theo phần. Theo quy chế quản lý và sử dụng
nhà ở chung cư tại đô thị và Bộ luật dân sự, Bộ Xây dựng ban hành thì việc
sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các nguyên tắc sau:
-
Người sống trong nhà ở chung, dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ
sở hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích ở riêng là
căn hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được cùng sử dụng diện
tích đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ (diện tích

dùng chung cho các hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành lang lối đi, cầu
thang, khu bếp, khu vệ sinh trong nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh
trong khuân viên nhà, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có,
phù hợp với quy hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng
chung cho các hộ bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải,
bể phốt, cấp điện sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang
máy …)
22
- Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt nhà ở
và những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ sinh đô thị,
phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn kịp thời các hành vi
phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung. Thực hiện các quy định về vệ
sinh chung, trật tự an ninh và bảo vệ môi trường.
Nghiêm cấm các hành vi sau:
1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi nhà như:
đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà, xây
tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất quá tải lên kết cấu chịu lực.
2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong ngôi nhà
như: phá bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khu phụ, nối thông
không gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bể nước…
3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải, rác từ tầng trên xuống, gõ đập ảnh
hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp thoát nước
gây thấm dột xuống căn hộ tầng dưới…
4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ để dùng
riêng cho gia đình mình.
5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng chung
khi chưa có giấy phép xây dựng.
Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh giới
cho từng hộ, không có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng.
Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dù đi

xa, phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu nhà ở đều
phải tôn trọng và duy trì việc đi lại đó. Nghiêm cấm các hành vi tự động mở
hoặc lấn lối đi chung.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng ban hành đã có những hình thức và mức
xử phạt các hành vi vi phạm quy định về quản lí công trình hạ tầng đô thị
(nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 5 năm
200) tại Điều 25. 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, …như: Xử phạt tổ
chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về bảo vệ khu vực an toàn
23
giếng nước ngầm; Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định
về bảo vệ khu vực an toàn nguồn nước mặt; Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành
vi vi phạm các quy định về bảo vệ hành lang an toàn tuyến ống nước thô và
đường ống truyền tải nước sạch; Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm
về bảo vệ an toàn các công trình kỹ thuật thuộc hệ thống cấp nước; Xử phạt tổ
chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về bảo vệ, sử dụng mạng lưới
cấp nước đô thị; Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về
bảo vệ, sử dụng hệ thống thoát nước; Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi
phạm các quy định về bảo vệ công viên, cây xanh công cộng; Xử phạt tổ
chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về bảo vệ, sử dụng hè, lòng, lề
đường phố; Xử phạt tổ chức, cá nhân có vi phạm về thu gom, vận chuyển và
đổ rác thải; Xử phạt tổ chức được giao quản lý, vận hành, khai thác các công
trình, dịch vụ hạ tầng đô thị có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, vận
hành, khai thác các công trình, dịch vụ hạ tầng đô thị …. Tuỳ từng trường hợp
mà nghị định ban hành mức nộp phạt khoảng từ 50.000 đến 200.000 đồng;
200.000 đồng đến 500.000 đồng, thậm chí có thể phạt từ 4.000.000 đồng đến
5.000.000 đồng…. để khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi
phạm hành chính gây ra hoặc buộc phá dỡ bộ phận công trình, công trình vi
phạm; Buộc tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định về bảo vệ an toàn
tuyến ống nước thô, đường ống truyền tải nước sạch; bảo vệ, sử dụng công
trình trong công viên, bảo vệ cây xanh công cộng; thực hiện đúng quy định về

quản lý, vận hành, khai thác các công trình, dịch vụ hạ tầng đô thị….
Nhà nước ban hành các quyết định, nghị định để làm cở sở cho các ban
quản lý thực hiện. Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới
chỉ được chỉ trong phát triển theo hình thức số lượng để cung cấp chỗ ở cho
người dân, mà còn coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng,
quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được chặt chẽ, ban
hành phù hợp với thực tế. Vì vậy, việc người dân trong quá trình sử dụng tuỳ
tiện không chấp hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở
chung cư đã diễn ra khá phổ biến hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao
24
tầng: bộ mặt đô thị, cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm,
những vấn đề mang tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân
sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết
dứt điểm.
Bên cạnh đó, Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào
đời sống của người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi
người. Do vậy đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: trộm cắp, ma tuý,
…Không chỉ là xe máy, xe ô tô bị lấy cắp phụ tùng khi để dưới bãi xe mà
thậm chí là ngay tại các hộ ở trên cao cũng không thoát khỏi. Có những khu
chung cư, giày dép của chủ hộ để quên ở ngoài cũng bị lấy mất. Khi kiểm tra
lại thì mới phát hiện nhiều bất cập, thiếu sót, “lỗ hổng” trong công tác giữ gìn
an ninh trật tự tại các khu chung cư. Thứ nhất, có những khu chung cư có
hàng trăm hộ dân sinh sống nhưng chỉ có vài bảo vệ và gác cổng. Như thế là
quá mỏng. Thứ hai, ở một số chung cư bảo vệ quá dễ dãi cho người ngoài vào
đây gửi xe mà không giữ lại bất cứ giấy tờ tùy thân nào, kể cả sau 23 giờ cũng
cho vào để thu tiền giữ xe. Thứ ba, phương tiện của khách vãng lai để chung
với xe cộ của người dân cư ngụ tại chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho kẻ
gian trà trộn, tiếp cận vào đây gây án. Thứ tư, ban đêm nhiều khu chung cư
trông giữ xe ngoài trời, để xe ở nơi không đủ sáng, tạo nơi ẩn nấp cho kẻ gian
thực hiện hành vi trộm cắp. Thứ năm, chung cư không có hệ thống camera

Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một cách
lành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú trọng hơn nữa,
từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm cũng
như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như có
các chính sách phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân.
IV. Phí chung cư
Thành phố Hà Nội hiện có hàng trăm chung cư, vói xu hướng đô thị hoá,
con số này sẽ không ngừng tăng lên. Tuy nhiên, cách tính phí dịch vụ ở các
khu chung cư lại rất khác nhau. Tại một số chung cư, mức thu phí cao đến bất
25