Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại cổ phần việt nam

m
T R U Ờ N G DẠI H Ọ C K I N H T É Q U Ố C D Â N

đại h ọ c ktqd

TT. THÔNG TIN THƯ VIỆN

PHỎNG LUẬN ÁN ■T ư LIỆU

PHẠM THỊ THƯ HƯYỀN

Đ ỊN H G IÁ B Á T Đ Ộ N G SẢ N T H Ế C H Ấ P TẠI
C ÁC N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I CỎ PH Ầ N
V IỆ T NAM

C huyên

n g à n lv .KINH TÊ VÀ QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

M ĨẾ 39
NGƯỜI HƯỚNG DẲN KHOA HỌC: TS. NGƯYẺN MINH NGỌC

Hà N ộ i- 2 0 1 3


MỤC LỤC
P H Ầ N M Ở Đ Ầ U .................................................................................................................................. 1
1.T ính cấp th iế t củ a đề t à i ........................................................................................................... 1

3. Đ ối tư ợ n g v à p h ạ m vi n g h iên c ứ u ...................................................................................... 3
4. P h ư ơ n g p h áp n g h iê n c ứ u .......................................................................................................3
5. K ết cấu , nội d u n g đề t à i ........................................................................................................ 3
C H Ư Ơ N G I: C O S Ở K H O A H Ọ C V È Đ ỊN H G IÁ B Ấ T Đ Ộ N G
CHẢP

TRONG

HOẠT

ĐỘNG

CHO

VAY

CỦA

CÁC

SẢ N T H Ế

NGÂN

HÀNG

T H Ư Ơ N G M Ạ I C Ỏ P H Ầ N V IỆ T N A M ................................................................................4
1.1. T ổ n g quan về đ ịn h g iá bất đ ộ n g sản th ế c h ấ p ............................................................. 4
1.1.1. K hái n iệm Đ ịn h g iá B Đ S th ế c h ấ p ......................................................................A
1.1.2 S ự cần th iế t c ủ a đ ịn h giá B Đ S th ế c h ấ p .............................................................. 4

1.1.3. Y êu cầu đối vớ i B Đ S th ế c h ấ p .................................................................................5
1.1.4. C ác v ă n b ản p h á p lý liên q u an đ ến đ ịn h g iá b ất đ ộ n g sản th ế ch ấp v à
các loại h ìn h b ất đ ộ n g sản th ế c h ấ p ................................................................................... 6
1.2. C ác p h ư ơ n g p h á p đ ịn h g i á ................................................................................................. 9
1.2.1. P h ư ơ n g p h áp so s á n h ................................................................................................. 9
1.2.2. P h ư ơ n g p h áp chi p h í ...............................................................................................12
1.2.3. P h ư ơ n g p h áp th u n h ập (hay p h ư ơ n g p h áp đầu t ư ) ........................................ 16
1.3. Q uy trìn h đ ịn h g iá b ất đ ộ n g sản thế ch ấp tại các N g ân h àn g T h ư ơ n g m ại c ố
p h ần V iệ t N a m ................................................................................................................................18
1.4. C ác n h ân tố ản h h ư ở n g đến đ ịn h giá bất đ ộ n g sản th ế ch ấp tro n g h o ạt đ ộ n g
cho v a y .............................................................................................................................................. 21
1.4.1. C ác n h ân tố ch ủ q u a n ............................................................................................ ,21
1.4.2. C ác n h ân tố kh ách

q u a n ....................................................................................... 2,4

1.5. K inh n g h iệ m đ ịn h g iá b ất đ ộ n g sản th ế ch ấp ở m ộ t số n ư ớ c

v à bài học kinh

n g iệm cho các n g ân h àn g th ư ơ n g m ại cổ p h ầ n V iệt N a m .............................................25
1.5.1

H o ạt đ ộ n g đ ịn h g iá

ở

Đ ứ c ..................................................................................... 25

1.5.2. H o ạ t đ ộ n g đ ịnh giá bất đ ộ n g sản ở S in g a p o r e .............................................. 27

1.5.3. B ài h ọ c k in h n g h iệ m rút ra ch o V iệt N a m .......................................................30
C H Ư Ơ N G 2: T H Ụ C T R Ạ N G Đ ỊN H G IÁ B Đ S T H É C H Ẩ P T Ạ I C Á C N G Â N
H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I C Ó P H Ầ N V IỆ T N A M .............................................................32
2.1. K hái q u át v ề các n g ân h àn g T M C P V iệt N a m ...................................................... 32


2.2. K et q u ả h o ạt đ ộ n g kinh d o a n h củ a hệ th ố n g n g ân h àn g T M C P V iệt N am
tro n g n h ữ n g n ă m g ần đ â y : ........................................................................................................ 33
2.3. T h ự c trạ n g đ ịn h g iá b ất đ ộ n g sản th ế ch ấp tại các n g ân h àn g th ư ơ n g m ại cổ
p h ần V iệt N a m ........................................................................................................................... -.3 5
2.3.1. T h ự c trạn g đ ịn h giá B Đ S th ế ch ấp tro n g h o ạt đ ộ n g ch o vay củ a
N H T M C P V iệt N a m ..............................................................................................................35
2.3.2. T h ự c trạn g đ ịn h giá b ất d ộ n g sản th ế ch ấp tại m ộ t số ngân h àn g th ư ơ n g
m ại cổ p h ần V iệt N a m ........................................................................................................... 37
2.4

Đ án h giá h iệu q u ả đ ịn h g iá I3ĐS th ế ch ấp tại các N g â n hàn g T M C P V iệt

N am

60

2.4.1 N h ữ n g k ế t q u ả đ ạt đ ư ợ c ........................................................................................... 60
2.4.2 T ồ n tạ i v à n g u y ê n n h â n ............................................................................................. 61
C H Ư Ơ N G 3: G IẢ I P H Á P H O À N T H I Ệ N Đ ỊN H G IÁ B Đ S T H Ẻ C H Ấ P T Ạ I
C Á C N G Â N H À N G T M C P V IỆ T N A M ............................................................................. 65
3.1. X u h ư ớ n g p h át triể n h o ạt đ ộ n g th ể ch ấp b ất đ ộ n g s ả n ....................................... 65
3.3. G iải p h á p n ân g cao h iệu q u ả đ ịn h giá b ất đ ộ n g sản th ế ch ấp tại các n g ân h àn g
th ư ơ n g m ại cổ p h ầ n V iệ t N a m ................................................................................................. 66
3.3.1. Đ ổ i m ới n h ận th ứ c củ a lãnh đ ạo N il v ề đ ịnh g iá B Đ S th ế c h ấ p .............66

3.3.2. Ilo à n th iện c ô n g tác tổ ch ứ c địn h g iá ................................................................ 67
3.3.3. H o àn th iệ n q u y trìn h đ ịn h g i á ..............................................................................68
3.3.4. ủ n g d ụ n g linh h o ạ t các p h ư ơ n g p h áp đ ịn h g iá B Đ S th ế ch ấp h iện h àn h
phù h ợ p v ớ i đặc đ iểm và đ iều kiện h iện tại củ a các ngân h àn g T M C P ............ 70
3.3.5. Đ ào tạo n g h iệp v ụ ch o các ch u y ên viên đ ịn h g iá .........................................71
3.3.6. N â n g cao ch ất lư ợ n g th u th ập và x ử lý th ô n g t i n ......................................... 72
3.4. K iến n g h ị................................................................................................................................ 73
3.4.1 K iến n g h ị với N h à n ư ớ c v à các c ơ q u an có thẩm q u y ề n .............................73
3.4.2 K iến n ghị v ớ i N H N N V iệ t N a m ............................................................................ 75
K É T L U Ậ N ......................................................................................................................................... 77
T À I L IỆ U T H A M K H Ả O ........................................................................................................... 79


DANH M Ụ C C Á C T Ừ V IÉT TẤ T

stt

N ội d u n g

T ê n v iế t t ắ t

1

BCTĐ

B áo cáo th ẩm đ ịnh

2

BĐS

B ất đ ộ n g sản

3

BĐ SSS

B ất d ộ n g sản so sánh

4

BĐ STĐ

B ất đ ộ n g sản thẳm địn h

5

BTCT

B ê tô n g cố t thép

6

CBNV

C án bộ n h ân v iên

7

CLCL

C h ất lư ợ n g còn lại

8

CN

C hi n h án h

9

C V T Đ T S /C V H T K D

C h u y ên v iên th ẩm th ẩm địn h tài sản /C h u y ê n v iên hỗ
trợ kinh d o an h

10

ĐGBĐS

Đ ịn h g iá b ất đ ộ n g sản

11

DN

D o an h n g h iệp

12

DT

D iện tích

13

GCN

G iấy c h ứ n g n h ận

14

GCNQSDĐ

G iấy c h ứ n g n h ận q u y ền sử d ụ n g đất

15

HTQT

H ệ th ố n g Q u ản trị

16

HTTD

H ỗ T rợ tín d ụ n g

17

KD

K inh d o an h

18

KH

K h ách h àn g

19

NHNN

N g ân h àn g n h à nư ớ c

20

NHTM

N g ân h à n g T h ư ơ n g m ại

21

NHTM CP

N g â n h àn g T h ư ơ n g m ại

22

P .Q L R R

P h ò n g q u ản lý rủi ro

23

P .T Đ T S Đ L

P h ò n g th ẩm địn h tài sản độc lập

24

PGD

P h ò n g g iao dịch

25

QH

Q u y hoạch

26

QLKH

Q u ản lý k h á ch h àn g

27

QLRR

Q u ản lý rủi ro

cổ p h ần


28

SXKD

Sản xuất kinh doanh

29

TPB

Tienphongbank

30

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

31

TPHN

Thành phố Hà Nội

32

UBND

Uỷ ban nhân dân


D A N H M Ụ C C Á C B Ả N G BIẺƯ

STT

Nội dung

1

Bảng 1:Tỷ trọng tổng tài sản của các NHTM so với tổng hệ thông

2

Bảng 2: Thị phần tiền gửi của các NHTM

3

Sơ đồ 1: Tăng trưởng huy động vốn và tăng trưởng tín dụng ở VN

4

Bảng 3: Tỷ lệ dư nợ cho vay thế chấp BĐS của một số ngân hàngTMCP

5

Bảng 4: Bảng dùng các thông tin của BĐS s s đê đưa ra đơn giá đât định giá

6

Bảng 5: Bảng mô tả về tài sản thế chấp

7

Bảng 6: Bảng thông tin tham khảo thị trường


T R U Ô N G ĐẠI HỌC KINH TÉ QUỐC DÂN

PHẠM THỊ THU HUYỀN

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÉ CHẤP TẠI
•

•

•

CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỐ PHÀN
VIỆT NAM

Chuyên ngành:

K IN H T É V À Q U Ả N L Ý Đ ỊA C H ÍN H

TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TÉ

N G Ư Ờ I H Ư Ớ N G DẲN K H O A HỌC: TS. N G U Y Ễ N M IN H N G Ọ C

Hà N ộ i-2 0 1 3


1

PHẦN M Ở ĐẦU
l.T ín h cấp thiết của đề tài

Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế tồn cầu hố diễn ra ngày càng
nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan
trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trị trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp
phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế. Trong những năm gần đây đặc
biệt trong giai đoạn 2010-2012, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt Nam
cũng khơng nằm ngồi xu hướng đó, kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề, tăng trưởng
kinh tế giảm sút, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu
vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh ... Khi đó các hoạt động cho vay vốn
của ngân hàng ngày càng đóng một vai trị quan trọng.
Ngun tác hoạt dộng của các ngân hàng thương mại cổ phẩn đó là an tồn
và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín
dụng là địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động tín dụng của Ngân hàng.
Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay các Ngân hàng thường địi hỏi
khách hàng phải có tài sản thế chấp. Các tài sản thế chấp rất da dạng nhưng chủ yếu
là bất động sản. Đẻ xác định được mức cho vay, các ngân hàng phải tiến hành việc
định giá các bất động sản thế chấp.
Định giá các bất dộng sản thể chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng

của ngân hàng. Việc các ngân hàng tiến hành định giá các bất động sản thể chấp
giúp cho ngân hàng xác định được mức cho vay hợp lý và giảm thiếu rủi ro cho
ngân hàng, đồng thời tăng tính cạnh tranh của các ngân hàng thương mại cổ phần
trong việc tạo lập uy tín và thu hút khách hàng trong lĩnh vực cho vay, nâng cao
chất lượng hoạt động cho vay nói riêng và hoạt động tín dụng nói chung của ngân
hàng. Mặt khác, trên phương diện khách hàng việc xác định được chính xác và hợp
lý giá trị bất động sản thế chấp từ đó đưa ra mức cho vay hợp lý đối với khách hàng,
tạo sự tin tưởng của khách hàng vào hoạt động tín dụng của ngân hàng. Hiện nay,
các ngân hàng thương mại cổ phần đã cải tiến quy trình cho vay, coi trọng hoạt
động định giá bất động sản thế chấp, một số ngân hàng đã tách riêng bộ phận định
giá tài sản thế chấp và bộ phận tín dụng, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động tín
dụng. Tuy nhiên, thực tế việc định giá bất động sản hiện nay còn khá nhiều bất cập,
các cơ chế chính sách cho hoạt động định giá bất động sản chưa được đầy đủ, thiểu
đồng bộ về mặt pháp lý, hệ thống quy trình và chính sách cho hoạt dộng định giá
của các ngân hàng thương mại chưa đầy đủ, đội ngũ cán bộ định giả còn chưa dược


11

đầu tư thích đáng, thị trường bất động sản mới phát triển, các thông tin trên thị
trường không được minh bạch...
v ề các đề tài nghiên cứu về thị trường bất động sản cũng như về công tác
định giá thế chấp tài sản của hệ thống ngân hàng chưa nhiều, gây nhiều khó khăn
trong việc áp dụng trong thực tế. Chính vì vậy, tác giả đã qut định chọn đê tài : “
Định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam"
làm đề tài nghiên cứu của mình. Với việc chọn đề tài trên, tác giả hi vọng phân nào
đỏ khác phục được những hạn chế trên, tạo điều kiện cho việc phát triển cho hoạt
động cho vay, giảm rủi ro cho các hoạt động tín dụng của hệ thơng ngân hàng, đóng
góp cho công tác định giá bất dộng sản thế chấp tại Ngân hàng, làm cho hoạt dộng
này ngày càng có chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín của ngân hàng đôi với

khách hàng.
2. M ục tiêu nghiên cứu

Hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan dến định giá bất động sản thế chấp.
Đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân
hàng TMCP Việt Nam.
Đưa ra những kiến nghị, những giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng
của công tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng TMCP Việt Nam.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu thực tể công tác định giá BĐS thế chấp tại 1 sơ ngân hàng
TMCP mang tính chất đại diện như Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng
(VPBank), Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), Ngân hàng
TMCP Tiên Phong (TiênPhongBank) trong khoảng thời gian từ năm 2005 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu

- Sử dụng phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ câp, dựa
trên cơ sở kế thừa các nghiên cứu đã có về định giá BĐS nói chung, định giá BĐS
thế chấp nói riêng và các tài liệu khác có liên quan.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích tài liệu,số liệu: phân nhóm các số liệu
điều tra để xử lí.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các chuyên gia trước khi
đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả định giá bất động sản thế chấp.
Các phương pháp nghiên cứu truyền thống như phương pháp thống kê, tổng
hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu, nghiên cứu tình huống, sự kiện, phương pháp chuyên
gia và phương pháp nghiên cứu ứng dụng trong điều tra khảo sát thu thập thông tin.


Ill

CHUÔNG I
C O SO K H O A H ỌC VÈ ĐỊNH GIÁ BẢT Đ Ộ N G SẢN T H É C H Ả P T R O N G
H O Ạ T Đ Ộ N G C H O V A Y C Ủ A C Á C N G Â N HÀNG T M C P V IỆ T NAM
1.1. T ổng quan về định giá bất động sản thế chấp

1.1.1. Khái niệm Định giá BĐS thế chấp
Định giá BĐS thế chấp được hiểu là việc xác định giá trị bất động sản thế chấp
cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định mức cho
vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS.
1.2

Sự cần thiết của định giá BDS thế chấp

Định giá bất động sản là cơ sở quan trọng để Ngân hàng dưa ra mức cho vay
hợp lý, tránh rủi ro cho ngân hàng đồng thời tăng tính cạnh tranh cho ngân hàng.
1.1.3. Yêu cầu đối với BĐS thế chấp
Theo các quy định về bảo đảm tiền gửi tại các tổ chức tín dụng, các BĐS thế
chấp phải đủ các diều kiện sau: Thuộc quyền sở hữu, quyên quản lý, sử dụng của
khách hang vay hoặc bên bảo lãnh; Có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền quản lý tài sản; Thuộc loại tài sản dược phép giao dịch; BDS khơng có tranh
chấp về quyền và nghĩa vụ; Tài sản mà pháp luật quy định bảo hiêm thì khách hàng
phải mua bảo hiếm.
1.1.4. Các văn bản pháp lý liên quan đến định giá bất động sản thế chấp và
các loại hình bất động sản thế chấp
- Các văn bản pháp lý theo quy định của pháp luật.
- Các loại hình BĐS thế chấp: Nhà ở, các cơng trình gắn liền với đất kể cả tài
sản gắn liền với nhà ở, các cơng trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đât, QSD
đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp, Trường hợp thế chấp tồn bộ tài
sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng thuộc tài sản thế chấp, - Hoa lợi, lợi tức
khoản tiền bảo hiểm, các quyền phát sinh từ BDS thế chấp

1.2. Các phu'0'ng pháp định giá

1.2.1. Phương pháp so sánh
Cơ sở lý luận: Phương pháp so sánh là phương pháp định giá bằng cách so
sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự đã được bán trên thị trường. Đây là
phương pháp được sử dung rộng rãi và khá phổ biển, bởi nó được thực hiện khá đơn


IV

giản khơng địi hỏi nhiều các u cầu kỹ thuật và kết quả của nó thể hiện giá trị thị
trường.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định bất động sản mục tiêu, Bước 2: Thu thập tìm kiếm các
thơng tin về các bất động sản được bán trong thời gian gần nhất với diều kiện tương
đồng Bước 3: Kiểm tra các thông tin về bất động sản so sánh thu thập được để xác
định lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất, Bước 4: Phân tích giá bán và điêu
kiện của BĐS so sánh để tìm ra cơ sở điều chỉnh, Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS
thế chấp
1.2.2. Phương pháp chi phí
Cơ sở lý luận: Là phương pháp dựa trên cơ sở khả năng thay thế của BĐS đó
với giá trị định giá của BĐS cần thê châp cân định giá dược tính băng chi phí cân đê
tạo ra một BĐS tương tự với nó.
Giá trị BĐS = Giá trị của đất + Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất
Phương pháp chi phí đựơc sử dụng trong trường hợp BĐS chun biệt,
khơng có khả năng so sánh trên thị trường.
1.2.3. Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư)
Phương pháp đầu tư là phương pháp xác định giá trị BĐS căn cứ vào quá
trình chuyển dổi các dịng tiền tương lai thành giá trị vơn hiện tại. Phương pháp này
dựa trên nguyên lý là thu nhập hàng năm và giá trị của vốn đầu tư ban đầu có liên

quan đến nhau.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ bất động sản cần định giá,
có tính đến tất cả các yểu tố liên quan tác động đên thu nhập, Bước 2: 1ính tơng chi
phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập, Bước 3: Xác định thu nhập
thuần túy hàng năm
1.3. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng T h u o n g
inại Cổ phần Việt Nam

Xác định vấn dề định giá —► Lên kế hoạch định giá —► 1hu thập và phân
tích số liệu —> Áp dụng phương pháp định giá để xác định giá trị BĐS mục tiêu —>
Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị ước lượng -»• Hồn thành báo cáo định giá.


V

1.4.

C ác nhân tố ảnh hư ởng đến định giá bất động sản thế chấp tron

hoạt động cho vay

1.4.1. Các nhân tố chủ quan
Quan điểm khác nhau của các NH về vấn dồ định giá BDS thế chấp, cách
thức tổ chức và quy trình định giá BĐS thế chấp, lựa chọn phương pháp định giá,
Hệ thống thông tin định giá, Đội ngũ nhân lực
1.4.2. Các nhân tố khách quan
Các nhân tố về điều kiện tự nhiên, Môi trường pháp lý- cơ chế chính sách,
Nhóm các yếu tố kinh tế.
1.5. Kinh nghiệm về định giá BĐS ỏ- m ột số nước và bài học kinh nghiệm

Luận văn dã phân tích và nêu lên kinh nghiệm định giá BĐS tại 1 số nước
trên thế giới, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho định giá BĐS thế chấp ở Việt
Nam. Những bài học đó là:
Thứ nhất, về quy trình định giả: Quy trình định giá tại các nước khá chặt chẽ,
được thực hiện hiện theo nội dung cụ thể trong từng bước
Thứ hai, về phương pháp định giá: Hầu hết các nước đều đang sử dụng
phương pháp so sánh trực tiếp.
Thử ba, vê cách thức tô chức
Ở các nước tiên tiến, định giá được coi là một nghề hoàn toàn dộc lập, có thể
hoạt động với tư cách là tổ chức hoặc cá nhân. Nhìn chung cơng tác tổ chức định
giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp ở các nước nói riêng dược thực hiện
dưới sự phối hợp của các cơ quan chức năng.


V!

CHNG 2
T H Ụ• C T R Ạ• N G Đ ỊN
• H GIÁ BĐS T H É C H Ấ P TẠI
• CÁ C
N G Â N HÀ N G T M C P VIỆT NAM
2.1. Khái quát về các ngân hàng T M C P Việt Nam

Hệ thống ngân hàng TMCP nước ta tính đến năm 2010 tăng lèn 37
NHTMCP với qui mô hoạt động của ngân hàng cũng tăng trưởng mạnh mẽ. Hoạt
động của hệ thống các NHTM vẫn đảm bảo an tồn, ổn định và có bước tăng trưởng
khá, năng lực tài chính và qui mơ hoạt động tăng lên.
2.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của hệ thống ngân hàng T M C P Việt
N am trong những năm gần đây:

Sự lớn mạnh của hệ thống NHTMCP được thể hiện ở vốn chủ sở hữu, tơng tài sản,
mức độ đa dạng hóa của các dịch vụ cung cấp và sự đóng góp vào tổng GDP hàng
năm.
Báng l:T ỷ trọng tổng tài sản cua các NHTM so vói tống hệ thống

Đơn vị: (%)
Loại hình TCTD

2006

2007

2008

2009

6Ư2010

NHTM Nhà nước

62,3

53,3

51,48

49,4

48,2

NI ITM Cổ phần

22,8

31,5

32,45

33,2

34,7

Chi nhánh NHNN

9,8

9,6

10,26

11,43

11,89

NH Liên doanh

1,1

1,25

1,25

1,36

1,38

(Nguồn: BC sổ 49/BC-NHNN năm 2009 về việc rà soát 10 năm thực hiện Luật
TCTD)
2.3.

T h ụ c trạng định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thươ

mại cổ phần Việt Nam
2.3.1.

T h ụ c trạng định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay c

N H T M C P Việt Nam


V ll

Bảng 3: Tỷ lệ du nọ cho vay thế chấp BĐS của một số ngân hàng T M C P V N

Đơn vị: (%)
Ngân hàng

2006

2007

2008

2009

2010

Techcombank

78

90,8

90

96,3

98

ACB

80

90,1

90

95

97

Đại Tín

85

98

99

99.1

99

(Nguồn: Báo cảo hàng năm của các NHTM)
Hầu hết các ngân hàng TMCP đều có quy định riêng vê cách xác định gía trị
BĐS thể chấp, nhiều ngân hàng đã thành lập bộ phận định giá độc lập như ACB,
TienPhongBank, VIBank, VPBank..., tạo ra tính khách quan nhằm đảm bảo quyền
lợi cho khách hàng, nâng cao uy tín của ngân hàng trong q trình hội nhập và cạnh
tranh gay gắt của hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên mỗi ngân hàng lại có những cách
thức và quy trình riêng nên trong quá trình thực hiện cịn gặp nhiều khó khăn và
lúng túng.
2.3.2.

T hực trạng định giá bất động sản thế chấp tại một số ngân hàn

thương mại cổ phần Việt Nam

2.3.2.1. v ề công tác tổ chúc thực hiện định giá bất động sản thế chấp
Tại TienPhongBank đã thành lập phòng thẩm định giá tài sản bảo đảm hội sở

với quy trình và các quy định cụ thể trong hoạt động định giá. Phòng 1hẩm định giá
hội sở chịu trách nhiệm định giá toàn bộ các tài sản thế châp của các phòng giao
dịch, các chi nhánh của khu vực Miền Bắc. Phòng Thẩm định giá phía Nam chịu
trách nhiệm định giá tồn bộ các tài sản thế chấp của các phòng giao dịch, các chi
nhánh của khu vực Miền Nam (trừ các tỉnh Đà Nằng, Cân 1hơ, Đơng Nai) đê nghị.
Tại Techcombank, đã hình thành dược một bộ phận định giá độc lập với đội
ngũ cán bộ trước đây chủ yếu là kiêm nhiệm nay đã được chuyên nghiệp hóa, đào
tạo chuyên sâu về nghiệp vụ định giá. Bên cạnh dó là việc hình thành mạng lưới với
các sàn giao dịch BĐS như VEEREC.
Tại VPBank, năm 2010, phòng Thẩm định tài sản được thay đổi thành Phòng
Định giá tài sản bảo đảm hội sở, phụ trách việc định giá các.tài sản thế chấp Hà Nội
đồng thời kiểm sốt cơng việc định giá của cán bộ CA ở các chi nhánh cấp tỉnh.


Vlll

2.3. 2 . 2 .

về

quy trình định giá và phương pháp định giá bất động sản thế

chấp
A- Tại Ngân hàng T M C P Tiên Phong (TienPhongBank)

về tiuv trình đinh giá
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định; Bước 2: Liên hệ với khách hàng hẹn
ngày/giờ đến thẩm định; Thẩm định thực tê; Bước 3: Lập BC I Đ và Kiêm tra, theo
dõi tiến độ xử lý hồ sơ thẩm định TSBĐ; Bước 4: Trả kết quả định giá và lưu trữ
BCTĐ

về nhuong nhái) dinh giá
Phương pháp sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh, các phương pháp
khác rất ít sử dụng
B. Tại Ngân hàng T M C P Kỹ T hư ơ ng Việt Nam (T echcom bank)

Vồ Í11IV trình đinh giá
BướcLTiểp nhận hồ sơ; Bước 2: Xác định phân cấp định giá tài sản bảo
đảm; Bước 3; Phân công hồ sơ định giá tài sản bảo đảm; Bước 4: Định giá tài sản
bảo đảm BĐS; Bước 5: Kiểm soát

về

p h ư ơ n g nhán dinh giá

Phương pháp áp dụng chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chi
phí để xác định mức giá thị trường của tài sản đảm bảo. Giá trị BDS thế chấp dược
tính bằng trung bình cộng giữa khung giá theo cách tính ở trên và mức giá thị
trường mà cán bộ định giá xác định và không quá K lần khung giá do Uỷ ban nhân
dân Tỉnh, Thành phố ban hành (theo từng năm).

c.
về

Tại Ngân hàng T M C P Việt Nam Thịnh V ượng (VPBank)
quy trình đinh giá

Bước 1: Đồ nghị và tiếp nhận hồ sơ định giá TSBĐ; Bước 2: Phân công Định
giá tài sản; Bước 3: Kiểm tra hồ sơ pháp lý của tài sản và chủ sở hữu tài sản; Bước
4: Kiểm tra hiện trạng của tài sản định giá; Bước 5: Xác định giá trị tài sản và lập

Báo cáo định giá tài sản; Bước 6: Tiếp nhận và nhập kho hồ sơ TSBĐ. nhận bàn
giao TSBD (nếu VPBank trực tiếp quản lý TSBĐ) và lập Biên bản ĐGTS


IX

về

nhuoìig nhái) đinh giá

Phương pháp được sử dựng chủ yếu là phương pháp so sánh, các phương
pháp khác như phương pháp chi phí, thu nhập rất ít được sử dụng, một phần do tỷ
trọng các tài sản là cơng trình xây dụng chiếm tỷ trọng nhỏ và hơn nữa do tính phức
tạp của việc tính tốn các chi phí nên thường các nhân viên định giá không sử dựng.
2.4

Đ ánh giá hiệu quả định giá BĐS thế chấp tại các Ngân hàng TM C P.

2.4.1 Những kết quả đạt được
Việc định giá đã góp pần tích cực vào hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng đều qua các năm, chất lượng tín dụng đảm bảo,
khả năng thanh khoản của các ngân hàng đảm bảo, đáp ứng đủ nhu cầu thanh khoản
cho nền kinh tế.
Công tác định giá có những bước phát triển, quy trình hoàn thiện, chất lượng
nâng cao, kết quả ngày càng phù hợp chính xác, đảm bảo quyền lợi khách hàng
cũng như tránh được rủi ro cho ngân hàng.
2.4.2 Tồn tại và nguyên nhân
Tổn tại: Cách thức tổ chức và Quy trình định giá đã được xây dựng nhưng
chưa thống nhất và đầy đủ, Phương pháp định giá chưa phù hợp, chủ yếu tại các
ngân hàng là phương pháp so sánh trực tiếp, các phương pháp còn lại hầu như chưa

hè sử dụng, Giá trị định giá tại các ngân hàng TMCP cịn chênh lệch so vói giá trị thực
tế của các BĐS thế chấp.
Nguyên nhân: Thứ nhất là do quan điểm khác nhau của các lãnh đạo ngân
hàng về hoạt động định giá, sử dụng phương pháp định giá là chưa hợp lý, cơ sở dữ
liệu và thông tin không dầy đủ, thị trường BĐS bất ổn, thiếu cơ chế chính sách của
Nhà nước và pháp luật.


X

CHUÔNG 3
GIẢI PH Á P HO À N T H IỆ N Đ ỊN H GIÁ BĐS T H Ế C H Ấ P TẠI C Á C
N GÂN HÀNG T M C P V IỆ T NAM
3.1. Xu hướng phát triển hoạt động thế chấp bất động sản

Trước sự phát triển ngày càng mạnh, nhu cầu tín dụng tăng cao, trong đó các
khoản vay sẽ ngày càng có giá trị lớn, chính vì vậy tài sản bảo đảm phù hợp nhât
chính là các tài sản BDS. Như vậy trong tương lai số lượng BĐS sử dựng làm tài
sản thế chấp cho các khoản vay tại NHTMCP sẽ có xu hướng tăng lên với chủng
loại đa dạng phức tạp cùng theo đó là sự biến động về giá trị theo những biến động
của thị trường BĐS. Theo xu hướng chung, tài chính BĐS sẽ ra đời khi có sự phát
triển mạnh mẽ của hệ thống ngân hàng thế chấp như,việc thế chấp tài sán không chỉ
đơn thuần là phục vụ mục đích cho vay mà đây chính là một kênh dẫn vốn cho nền
kinh tế. Bởi vậy hoạt động định giá BĐS thế chấp hiện tại và trong tương lai càng
có vai trị quan trọng.
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả định giá bất động sản thế chấp tại các
ngân hàng th u o n g mại cố phần

3.3.1. Đổi mới nhận thức của lãnh đạo NH về định giá BĐS thế chấp
3.3.2. Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá

3.3.3. Hồn thiện quy trình định giá
3.3.4. ủ n g dụng linh hoạt các phương pháp định giá BDS thế chấp hiện hành
phù hợp với đặc điểm và điều kiện hiện tại của các ngân hàng 1MCP
3.3.5. Đào tạo nghiệp vụ cho các chuyên viên định giá
3.3.5. Đào tạo nghiệp vụ cho các chuyên viên định giá
3.4. Kiến nghị
3.4.1 Kiến nghị với Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền
3.4.1.1 Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá
3.4.1.2 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho
hoạt động định giá
3.4.1.3 Tổ chức, mở rộng hoạt động định giá trong nước và tăng cường hợp
tác quốc tế
3.4.2 Kiến nghị với NI INN Việt Nam


TR ƯỜN G ĐẠI HỌC KINH TÉ QUÓC DÂN

PHẠM THỊ THU HUYỀN

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÉ CHẤP TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỎ PHẦN
VIỆT NAM

Chuyên ngành:

K IN H T Ê V À Q lià N LÝ Đ ỊA C H ÍN H

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

N G Ư Ờ I H Ư Ớ N G D Ả N K H O A H Ọ C : T S. N G U Y Ề N M IN H N G Ọ C

Hà N ộ i-2 0 1 3


1

PHẦN M Ỏ ĐẦU
1. T ính cấp th iết của đề tài
Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế tồn cầu hố diễn ra ngày càng
nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan
trọng. Hoạt dộng tín dụng dóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp
phần khơng nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế. Trong những năm gàn đây đặc
biệt trong giai đoạn 2011-2012. nền kinh tè thê giới gặp nhiêu khó khăn, Việt Nam
cũng khơng nằm ngồi xu hướng đó, kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề, tăng trưởng
kinh tế giảm sút, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiêu
vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh ... Khi đó các hoạt dộng cho vay vốn
của ngân hàng ngày càng dóng một vai trị quan trọng. Hoạt động cho vay cua ngan
hàng góp phần phát triển kinh tế đất nước, tạo ra những động lực mới cho cải cách
kinh tế, dẫn đến sự hình thành và phát triển đa dạng nhiều loại ngành nghề hình
thức kinh doanh. Đặc biệt trong những năm gần đây theo chủ trương của chính phủ,
ngân hàng đă mạnh dạn cho vay các thành phân kinh tê mới như công ty co phan,
Công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân ... tạo điều kiện cho họ phát
triển, giải quyết thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động.
Nguyên tắc hoạt dộng của các ngân hàng thương mại cổ phẩn đó là an tồn
và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín
dụng là địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động tín dụng của Ngân hàng.
Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay các Ngân hàng thường địi hỏi
khách hàng phải có tài sản thế châp. Hiện nay, các hình thức bảo đảm tiên vay rat
da dạng: người vay có thố bảo đảm băng tài sản câm cô, thê châp hoặc bảo đảm
bàng tài sản hình thành từ vốn vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Các tài sản

thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Đe xác định được mức cho vay,
các ngân hàng phải tiến hành việc định giá các bất động sản thê châp.
Định giá các bất động sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng
của ngân hàng. Việc các ngân hàng tiên hành định giá các bât dọng san the chap


2

giúp cho ngân hàng xác định được mức cho vay hợp lý và giảm thiểu rủi ro cho
ngân hàng, đồng thời tăng tính cạnh tranh của các ngân hàng thương mại cố phần
trong việc tạo lập uy tín và thu hút khách hàng trong lĩnh vực cho vay, nâng cao
chất lượng hoạt động cho vay nói riêng và hoạt động tín dụng nói chung của ngân
hàng. Mặt khác, trên phương diện khách hàng việc xác định được chính xác và hợp
lý giá trị bất động sản thế chấp từ đó dưa ra mức cho vay hợp lý đối với khách hàng,
tạo sự tin tưởng của khách hàng vào hoạt động tín dụng của ngân hàng. Hiện nay,
các ngân hàng thương mại cổ phần đã cải tiến quy trình cho vay, coi trọng hoạt
động định giá bất động sản thế chấp, một số ngân hàng đã tách riêng bộ phận định
giá tài sản thế chấp và bộ phận tín dụng, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động tín
dụng. Tuy nhiên, thực tế việc định giá bất động sản hiện nay cịn khá nhiều bất cập,
các cơ chế chính sách cho hoạt động định giá bất động sản chưa được đầy đủ, thiếu
đồng bộ về mặt pháp lý, hệ thống quy trình và chính sách cho hoạt động định giá
của các ngân hàng thương mại chưa đầy đủ, đội ngũ cán bộ định giá cịn chưa được
đầu tư thích đáng, thị trường bất động sản mới phát triển, các thông tin trên thị
trường không được minh bạch...
v ề các đề tài nghiên cứu về thị trường bất động sản cũng như về công tác
định giá thế chấp tài sản của hệ thống ngân hàng chưa nhiều, gây nhiều khó khăn
trong việc áp dụng trong thực tế. Chính vì vậy, tác giả đã quyết định chọn đề tài : “
Định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại cố phần Việt Nam"
làm đề tài nghiên cứu của mình. Với việc chọn đề tài trên, tác giả hi vọng phần nào
đó khắc phục được những hạn chế trên, tạo điều kiện cho việc phát triển cho hoạt

động cho vay, giảm rủi ro cho các hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng, dóng
góp cho cơng tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, làm cho hoạt động
này ngày càng có chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín của ngân hàng đối với
khách hàng.

2. Mục tiêu nghiên cửu
Hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan đến định giá bất động sản thế
chấp.


3

Đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân
hàng TMCP Việt Nam.
Đưa ra những kiến nghị, những giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng
của công tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng TMCP Việt Nam.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cửu
Nghiên cứu thực tế công tác định giá BDS thể chấp tại 1 số ngân hàng
TMCP mang tính chất đại diện như Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng
(VPBank), Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), Ngân hàng
TMCP Tiên Phong (TiênPhongBank) trong khoảng thời gian từ năm 2005 đến nay.

4. Phương pháp nghiên cứu
- Sử dụng phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ câp, dựa
trên cơ sở kế

thừa các nghiên cứu đã có về định giá BĐS nói chung, định giá BĐS

thế chấp nói riêng và các tài liệu khác có liên quan.

- Phương pháp tổng hợp. phân tích tài liệu,số liệu: phân nhóm các sơ liệu
diều tra để xử lí.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các chuyên gia trước khi
đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả định giá bất dộng sản thế chấp.
Các phương pháp nghiên cứu truyền thống như phương pháp thống kê, tổng
hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu, nghiên cứu tình huống, sự kiện, phương pháp
chuyên gia và phương pháp nghiên cứu ứng dụng trong điều tra khảo sát thu thập
thông tin.

5. Kết c ấ u , nội dung đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm 3
chương:
Chương I : Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
Chương II : Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng
TMCP Việt Nam.
Chương III : Giải pháp hoàn thiện định giá bất động sản thể chấp tại các
Ngân hàng TMCP Việt Nam.


4

CHƯƠNG I
CO SO KHOA HỌC VÈ ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN THÉ CHẤP
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CÓ PHẦN VIỆT NAM
1.1. Tổng quan về định giá bất động sản thế chấp
1.1.1. Khái niệm Địnli giá BĐS thế chấp
Định giá BĐS thế chấp dược hiểu là việc xác định giá trị bất động
sản thế chấp cụ thể bàng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác
định mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS.

Như vậy, nội dưng của định giá bất động sản thế chấp bao gồm:
+ Định giá BĐS là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể
+ Tại một thời điểm nhất định
+ Tại một thị trường nhất định
+ Cho mục đích xác định là làm căn cứ cho vay của ngân hàng.
+ Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mơ, thực trạng BĐS
+ Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất định

1.1.2 Sự cần thiết của định giá BĐS thế chấp
Việc xác định đúng giá trị BĐS thế chấp là hết sức cần thiết bởi đó là cơ sở
quan trọng đổ Ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý, tránh rủi ro cho ngân hàng
đồng thời tăng tính cạnh tranh trong hoạt động của ngân hàng. BĐS là loại hàng hoá
đặc biệt, thị trường BĐS biến dộng khơng ngừng, có thể tăng đột biển nhưng cũng
có thể trầm lắng “đóng băng”. Chính vì vậy mà việc định giá BĐS thế chấp là rất
cần thiết đối với mỗi Ngân hàng, đảm bảo an toàn và giảm bớt rủi ro. Đối với việc
định giá BĐS thể chấp thì khoản vay được bảo đảm bằng lợi tức BĐS. Những người
cho vay chỉ muốn cho vay đối với một khoản vay có bảo đảm và hạn chê đến mức
thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch.Thông thường, khoản vay được


5

bảo đảm bàng chính giá trị tài sản đang mua nên trong trường hợp người vay khơng
trả được nợ thì giá trị tài sản bảo đảm được thế chấp sẽ là cơ sở để đảm bảo cho
khoản vay đó.
Ngồi ra trong diều kiện hội nhập hiện nay, việc cạnh tranh gay gắt giữa các
ngân hàng trong và ngoài nước đang địi hỏi các ngân hàng phải thay dơi lại chiên
lược kinh doanh của mình. Một trong những bước thay đổi đó chính là việc cải tiến
qui trình tín dụng và xác định lại giá trị BĐS thế chấp để nhằm thu hút khách hàng.
Bởi vậy việc định giá BĐS thể chấp hết sức quan trọng. Chỉ khi nào giá trị thế chấp

được xác định bàng với giá trị thị trường, cùng với hệ thống chính sách pháp luật
của nhà nước cho phép thì mới tạo điều kiện cho thị trường BĐS thứ cấp có cơ hội
phát triển.

1.1.3. Yêu cầu đối với BĐS thế chấp
Theo các quy định về bảo đảm tiền gửi tại các tổ chức tín dụng, các BĐS thế
chấp phải đủ các điều kiện sau:
Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hang vay hoặc bơn
bảo lãnh.
Khách hàng thể chấp BĐS phải có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền quản lý tài sản. Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đât, khách hàng
phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của
pháp luật về đất đai( theo quy định của luật đất đai 2003 thì các loại đất sau được
thế chấp: đất của tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
đất không thu tiền sử dụng đất, đất của các tổ chức cá nhân được nhà nước cho th
đất trả tiền một lần mà tiền th khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, đất của
các tổ chức cá nhân nhận quyền chuyển nhượng sử dụng dất mà tiền đã trả cho việc
nhận quyền chuyển nhượng đó khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước). Đơi
với tài sản mà nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước quản lý, sử dụng, doanh
nghiệp phải chứng minh được quyền thế chấp hoặc bảo lãnh BĐS đó.
Thuộc loại tài sản được phép giao dịch.


6

Tài sản được phép giao dịch là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt
động, không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi,chuyển nhượng, cầm cố, thê
chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
BĐS khơng có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ
pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay phải cam kết bằng

văn bản với tổ chức tín dụng về việc thế chấp khơng có tranh chấp tại thời điểm
đăng ký hợp đồng tín dụng.
Tài sản mà pháp luật quy định bảo hiểm thì khách hàng phải mua bảo hiểm
cho tài sản thế chấp trong thời hạn bảo hiểm tiền vay.

1.1.4. Các văn bản pháp lý liên quan đến định giả bất động sản thế chấp và
các loại hình bất động sàn thế chấp
Trong hệ thống văn bản pháp luật của Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng Nhà
Nước, Bộ tài nguyên môi trường đều quy định rõ về BĐS thế chấp, các quy định
này đã được đưa ra trong các văn bản sau:
Luật dân sự 2005
Luật đất đai 2003
Luật các tổ chức tín dụng
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm
tiền vay của tổ chức tín dụng.
Thơng tư số 06/2000/TT-NHNN1 ngày 29/12/1999 của Ngân hàng nhà nước
về hướng dẫn thực hiện nghị định 178/1999/1999/NĐ-CP.
Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung Nghị định 178.
Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước
về hướng dẫn thực hiện một số quy định bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng.
Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/5/2002.
Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003.