Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu (acb)

U

-----

'

TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN
.

■

■

............ BDSoOgSGS............

DUONG THI HANG
*

DAI HOC KTQD
TT. THONG TIN TH if VIEN

PHONG LUANAN-TV LI?U

DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP
■

■

O

_

Jt

M

a'

r

TAI NGAN HANG THUDNG MAI CO PHAN A CHAU (ACB)
■

*»

___

*

CHUYEN NGANH: KINH TE DIA CHINH

LUAN VAN THAC si KINH TE
•

•

ms. 6J05
Ngudi hudng dan khoa hoc:
PGS.TS NGUYfiN THE PHAN

HA NO
I.7 NAM SOIl
•
rs i

LI


MUC
LUC
•
•

DANH MUC CAC CHU VIET TAT

DANH MUC CAC BANG
TOM TAT LUAN VAN
A

__

•»

1

LOI MO DAU............................................................................................................ 1
CHUONG 1: CO SO KHOA HOC VE HOAT DONG DINH GIA BAT

DONG SAN THE CHAP.......................................................................................... 3
1.1.

TONG QUAN VE DINH GIA BDS................................................................. 3

1.1.1. Khai niem bat dong san.................................................................................... 3
1.1.2. Khai niem dinh gia bat dong san............. '...........

,............. 5

1.1.3. Nguyen tac dinh gia bat dong san..................................................................6

8

1.1.4. Quy trinh dinh gia bat dong san...............................................................

1.1.5. Cac phuong phap dinh gia bat dong san....................................................... 11

1.2.

TONG QUAN VE DINH GIA BDS THE CHAP............................................. 13

1.2.1. Su can thiet phai dinh gia bat dong san the chap......................................... 13

1.2.2. Dac diem cua dinh gia bat dong san the chap....................................... .

17

1.2.3. Cac quy dinh cua Nha nude..........................................................................17
1.2.4. Cac can cu va nguyen tac dinh gia BDSTC tai cac NHTM........................ 21

1.2.5. Cac phuong phap dinh gia bat dong san the chap tai cac NHTM................23

1.2.6. Quy trinh dinh.gia bat dong san the chap tai cac NHTM.............................29

1.3.

CAC NHAN TO ANH HUONG DEN DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP 32

1.3.1. Nhom nhan to chu quan........................................................................ . ...... 32
1.3.2. Nhom nhan to khach quan.........................................................

1.4.

33

KINH NGHIEM DINH GIA BAT DONG SAN TAI MOT SO NGAN HANG .... 34

1.4.1. Ngan hang TMCP Dai Duong (Oceanbank).................................................35
1.4.2. Ngan hang TMCP Ky Thuong Viet Nam ( TechccombiirHc)..........................36
CHUONG 2: THUC TRANG HOAT DONG DINH GIA BAT DONG SAN

THE CHAP TAI NGAN HANG ACB KHU VUc THANH PHO HA NOI
•

2.1.

•

•

40

TONG QUAN VE DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TAI ACB....... 40


2.1.1. Khai quat ve ngan hang ACB........................................................................ 40
2.1.2. Cac quy dinh cua ACB doi vdi bat dong san the chap.................................. 47
2.1.3. Hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai ACB...................................... 50

2.2.

THUC TRANG DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP KHU vUc HA
NOI TAI ACB......................................................................................... .

61

2.2.1. Thuc trang quy trinh dinh gia BDS tai khu vuc Ha Noi............................... 61
2.2.2. Thuc trang viec ap dung cac phuong phap dinh gia BDS......................

2.3.

64

DANH GIA CHUNG...................................................................................... 85

2.3.1. Dang gia ket quit........................................................................................... 85
2.3.2. Han che va nguyen nhan............................................................................... 86
2.3.3. Van de dat trong dinh gia BDS the chap o ACB ....................................... 90

CHUONG 3: GIAI PHAP HOAN THIEN
DINH
GIA BAT

• HOAT
• DONG
•
•
DONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG TMCP A CHAU................. '.....91
3.1.

DINH HUONG PHAT TRIEN HOAT DONG DINH GIA BDSTC TAI ACB ...91

3.2.

CAC GIAI PHAP HOAN THIEN HOAT DONG DINH GIA BDS................ 93

3.2.1. . Nhom cac giai phap ve nhan luc.................................................................... 93
3.2.2. Nhom cac giai phap ve quan ly hoat dong..................................................... 95
3.2.3. Nhom cac giai phap ve thong tin BDS.......................................................... 97
3.3.

MOT SO KIEN NGHI................................................................................. 101

3.3.1. Kien nghi vdi co quan quan ly Nha nude......................

101

3.3.2. Kien nghi vdi Ngan hang Nha nude........................................................... 104
KET LUAN.............................................................................................................106
TAI LIEU THAM KHAO

....................................................................... '.

108

PHU LUC..............................................................................................................110


DANH MUC CAC CHU* VIET TAT
TMCP

: Thuong mai co phan

BBS

: Bat dong san

BBSTC

: Bat dong san the chap

NVBG

: Nhan vien dinh gia

TSBB

: Tai san dam bao

ACB

: Ngan hang thuong mai cd phan A Chau

NHTM

: Ngan hang thuong mai

HBQT

: Hoi dong quan tri

BHBCB

: Bai hoi dong cd dong

TGTD

: To chuc tin dung

HBTBTS

: Hoi dong tham dinh tai san

KH

: Khach hang gom ben vay va/hoac ben bao lanh

CBV

: Cac don vi bao gom So giao dich, cac chi nhanh, phong giao dich

PFC/PFCL

: Nhan vien tu van tai chinh ca nhan/ to truong tu van tai chinh ca nhan

A/A

: Nhan vien phong tham dinh BBS

RA/RO/RM : Nhan vien quan he khach hang doanh nghiep/Chuyen vien quan
he khach hang doanh nghiep/Giam doc quan he khach hang

doanh nghiep

HSTS

: Hd so BBS the chap

PYC

: Phieu yeu cau

PCCTT

: Phieu cung cap thong tin

PBN

: Phieu de nghi tham dinh BBS the chap

TT

: To trinh tham dinh bat dong san

NVBM

: Nhan vien dau moi, bao gom: PFC/PFCL/RA/RO/RM

CLMS

: Chuong trinh quan ly ho so

CVQHKH

: Chuyen vien quan he khach hang

NVTV

: Nhan vien tn van


DANH MUC CAC BANG
Bang 2.1.

Tinh hinh hoat dong tin dung................................................................45

Bang 2.2.

So luong ho so tham dinh qua cac nam gan day................................... 52

Bang 2.3.

Dan gia do Nha nude ban hanh va dan gia khi ap dung he so toi da

( k = 2) tai mot so tuyen pho tren dia ban thanh pho Ha Noi................ 54
Bang 2.4.

So luong ho so duqc phe duyet don gia dat thi trubng......................... 55

Bang 2.5.

So sanh don gia do Nha nude ban hanh va dan gia thi trubng tai
mot so tuyen pho tren dia ban thanh pho Ha Noi.................................. 56

Bang 2.6.

Quy trinh dinh gia BDS the chap tai bo phan tham dinh tai san khu

vuc Ha Noi............................................................................................61
Bang 2.7.

Ty le % theo vi tri tang so vdi dan gia dat d cung vi tri doi vdi khu

vuc thuan tien...................................................................................... 75
Bang 2.8.

Ty le % theo vi tri tang so vdi dan gia dat d cung vi tri doi vdi khu
vuc khong thuan tien...........................

Bang 2.9.

75

Dan gia dat tham dinh toi da so vdi dan gia dat mat tien duong doi

vdi khu vuc kinh doanh sam uat...........................................................77
Bang 2.10. Dan gia dat tham dinh toi da so vdi dan gia dat mat tien duong doi

vdi khu vuc kinh doanh khong sam uat................................................ 77
Bang 2.11. Dan gia dat tham dinh toi da so vdi vdi don gia dat mat tien trong

trubng hop hem chinh thuoc khu vuc kinh doanh sam uat................... 78
Bang 2.12. Dan gia dat tham dinh toi da so vdi vdi don gia dat mat tien trong

trubng hop hem chinh thuoc khu vuc kinh doanh khong sam uat....... 79

trubng hap hem phu............................................................................. 79
Bang 2.14. Dan gia dat tham dinh toi da so vdi vdi dan gia dat mat tien trong

trubng hop hem nhua/be tong/xi mang ma khoang each den mat
tien duong vuqt qua 100m................................................................... 80


L

TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN
■

■

.......... £0£0C>GaC8..........

DUONG THI HANG

*

DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP
jw

o
tv

_

Ji

r

si

TAI NGAN HANG THUUNG MAI CO PHAN A CHAU (ACB)
CHUYEN NGANH: KINH TE DIA CHINH

TOM TAT LUAN VAN THAC SI
•

HA NOI, NAM 3011

•


i

TOM TAT LUAN VAN

LO’I NOI DAU
Trong giai doan nen kinh te hoi nhap, xu the toan cau hoa dien ra ngay cang
nhanh thi hoat dong tin dung cua cac Ngan hang thuong mai hien nay co vai tro rat
quan trong. Ngan hang dong vai trO trung gian dua von den cac nha dau tu, gop
phan to lon toi su phat trien cua nen kinh te.
Trong nam 2009-2010, nen kinh te the gioi gap nhieu kho khan, Viet nam cung chiu
anh huong. Kinh te bi anh huong boi lam phat, giam phat, cac doanh nghiep roi vao
tinh trang thieu von cho cac hoat dong san xuat kinh doanh...thi cac hoat dong cho
vay von cua ngan hang dong vai tro quan trong. Tuy nhien, hoat dong cho vay cua
ngan hang luon tiem an nhung rui ro. De han che nhung rui ro nay cac ngan hang

thuong yeu cau nguoi vay phai the chap tai san cua ho ma chu yeu la cac BDS. The
chap bang BDS la mot van de het suc phuc tap vi no lien quan den dat dai-mot tai
san co gia tri lon do Nha nuoc thong nhat quan ly. Truoc tinh hinh gia ca nha dat co
nhieu bien dong nhu hien nay, viec dinh gia BDS the chap dang tro thanh nhu cau
cap bach, no la can cu quan trong de ngan hang quyet dinh lupng von cho vay.

Nhan thuc dupc tam quan trong cua viec dinh gia bat dong san the chap, cac ngan
hang deu co nhung quy dinh, quy trinh dinh gia rieng cua minh. Tuy nhien, do day
la mot van de het suc moi me ca ve ly luan va thuc tien nen hoat dong dinh gia BDS
the chap tai cac ngan hang cOn gap nhieu kho khan lam cho hoat dong cho vay the
chap bang BDS chua dap ung dupc nhu cau vay von cua khach hang cung nhu hoat
dong cua ngan hang. Do dang cong tac va lam viec tai Ngan hang thuong mai co
phan A Chau (ACB) - Bo phan ho trp tin dung nen em quyet dinh chon de tai:
"Dinh gia bat dong san the chap tai ngan hang thuong mai cd phan A Chau ”,
nham hoan thien hon va nang cao chat lupng hoat dong dinh gia BDSTC tai cac
NHTM, gop phan nang cao hieu qua hoat dong cua cac NHTM, thuc day su phat
trien kinh te ben vung cua dat nuoc.

Muc tieu nghien ci'ru
Khai quat hoa co so khoa hoc lien quan den hoat dong DGBDS bao gom: Co
so ly luan va co so thuc tien.

Nghien cuu va danh gia thuc trang hoat dong dinh gia bat dong san the chap
tai ngan hang ACB


ii

De xuat cac giai phap de hoan thien hoat dong dinh gia bat dong san the chap
tai ngan hang TMCP A Chau.

Doi tuong va pham vi nghien chu
Doi tuong nghien cuu: Nhung van de lien quan den dinh gia BDSTC, loai

BDSTC, cac nguyen tac, cac phuong phap dinh gia BDSTC, quy trinh dinh gia
BDSTC, cac van ban phap luat quy dinh ve dinh gia BDSTC.

Pham vi nghien cuu: Do day la mot linh vuc rong lon va phuc tap nen luan
van tap trung chu yeu vao nghien cuu hoat dong dinh gia BDSTC tai ngan -hang
ACB khu vuc thanh pho Ha Noi. De co can cu so sanh, luan van con nghien cuu
them hoat dong dinh gia BDSTC tai ngan hang TMCP Ky Thuong Viet Nam
(Techcombank) va ngan hang TMCP Dai Duong (OceanBank) tai khu vuc thanh
pho Ha Noi.

Phuong phap nghien chu
Luan van su dung cac phuong phap nghien cuu sau: Phuong phap duy vat bien
chung, duy vat lich su, cac phuong phap tong hop, phan tich, so sanh, phuong phap thdng
ke, dieu tra xa hoi hoc, kiem tra thuc tien hoat dong dinh gia bat dong san the chap...

Ket cau luan van
Ngoai phan loi noi dau, ket luan, danh muc tai lieu tham khao va phu luc, luan

van gom 3 chuong:

Chuong 1: Co' so khoa hoc ve hoat dong dinh gia BDSTC
Trong chuong 1 tac gia trinh bay cac van de ve BDS va the chap BDS;
dinh gia BDS trong hoat dong the chap; quy trinh dinh gia; cac phuong phap
dinh gia; cac yeu to anh huong den dinh gia va kinh nghiem cua cac ngan hang
trong dinh gia BDSTC va rut ra bai hoc kinh nghiem ve cong tac dinh gia BDS
the chap cho ACB.

1.1. Tong quan ve dinh gia BDS
Tim hieu cac van de ve BDS, quy trinh dinh gia, nguyen tac dinh gia phuong

phap dinh gia va rut ra nhan dinh khi tien hanh dinh gia BDS. can chu y den cac
dac diem va phan biet ro rang cac yeu to anh huong den gia tri BDS de dua ra thong
so dieu chinh gia chinh xac.

1.2. Tong quan ve dinh gia BDSTC
Dinh gia BDS la su uoc tinh ve gia tri cua BDS the chap cu the bang hinh thai
tien te tai mot thoi diem cu the. Dinh gia BDS vao muc dich the chap duoc goi la

dinh gia BDSTC. Chinh muc dich nay da dan den dac diem rieng cua BDSTC.


iii

Su can thiet phai dinh gia BDSTC

Dinh gia BDS the chap la mot trong nhung yeu to dau tien de cac NHTM
quyet dinh duoc muc von cho vay doi vdi khach hang vay dung tai san dam bao la
BDS de the chap, dong thbi giam thieu rui ro trong hoat dong tin dung cua cac
NHTM vi no se la can cu quan trong nhat de giai quyet cac tranh chap sau nay ve
gia tri BDS the chap.

Quy trinh dinh gia BDS
Tim hieu, phan tich quy trinh dinh gia BDSTC giup cho tac gia khai quat duoc
trinh tu, cac budc de tien hanh dinh gia BDS. Tu do phan anh vao thuc te cong tac
dinh gia BDSTC tai ngan hang ACB.

Cac phuong phap dinh gia BDS
Tac gia neu ra cac phuong phap dinh gia chu yeu la phuong phap so sanh va

phuong phap chi phi theo tieu chuan tham dinh gia Viet Nam. Tai moi phuong phap
tac gia neu ra co so ly luan, trinh tu thuc hien, uu nhuoc diem cua tung phuong
phap va cac dieu kien tien hanh dinh gia. Tu do tac gia rut ra rang, trong qua trinh
dinh gia can ung dung linh hoat cac phuong phap dinh gia.

1.3. Cac yeu to anh hudng den dinh gia BDS
Cac yeu to anh huong den dinh gia BDS bao gom: Nhom nhan to chu quan

nhu: Trinh do cua doi ngu nhan vien dinh gia, co so vat chat phuc vu cho cong tac
dinh gia, cac quy dinh van ban cua ngan hang ap dung cho cong tac dinh gia
BDSTC, quy trinh dinh gia BDSTC cua tung ngan hang. Nhom nhan to khach quan
nhu: Nhung. quy dinh cua nha nudc ve hoat dong dinh gia BDSTC, cac yeu to thuoc
ve nen kinh te, cac thong tin do khach hang cung cap... Cac yeu . to nay cho biet no

anh huong nhu the nao den dinh gia BDS de tu do tac gia dua ra giai phap hoan
thien cong tac dinh gia BDSTC tai ngan hang ACB.

1.4. Kinh nghiem dinh gia cua cac ngan hang

,

Qua kinh nghiem dinh gia BDS the chap tai ngan hang Oceanbank va ngan

hang Techcombank, rut ra cho cong tac dinh gia BDSTC tai ngan hang ACB nhu sau:
Can cd quy dinh chi tiet ve BDS the chap, quy trinh dinh gia phai day du cac
budc, chi tiet cu the va chat che nhung khong qua “rubm ra”. Viec quy dinh chi tiet
cu the BDS the chap la co so de lua chon phuong phap dinh gia BDS mot cach
chinh xac. Quy trinh dinh gia chat che giup cho cong tac dinh gia duoc tien hanh
mot cach nhanh chong, chinh xac va an toan ve BDSTC.
r

f

r


Can co su phan cong dinh gia theo gia tri tai san va dia ban hoat dong phu hop voi
nang luc va dieu kien cua tung nhan vien dinh gia, quy dinh trach nhiem cu the ro

rang. Can quy dinh thoi gian giai quyet ho so dinh gia BDS va phan cap giai quyet
khieu nai lien quan den BDSTC, giup cho viec phe duyet tin dung duoc tien hanh
mot cach nhanh chong, tang tinh canh tranh cua ngan hang.

2. Chinyng 2: Thuc trrnn dinh gia BDSTC tai ACB
Chuong 2 tac gia trinh bay van de: Khai quat ve ngan hang ACB; hoat dong
cho vay the chap tai ACB; thuc trang hoat dong dinh gia BDSTC tai ACB.

2.1. Khai quat ve AhB
Khai quat ve ACB duoc tac gia tim hieu qua lich su hinh thanh, phat trien va
bo may to chuc cua ACB. Viec tim hieu van de nay giup cho tac gia co cai nhin

tong quat ve ACB va nhan dinh duoc cach to chuc, trien khai hoat dong cua ACB
noi chung va hoat dong cho vay the chap BDS noi rieng.

hac quy dinh cun AhB doi voi BDSTh
Thong qua cac quy dinh cu the cua ACB ve dieu kien doi voi BDSTC, ho so

BDSTC, thoi gian hoan thanh cong tac dinh gia mot BDSTCS da giup tac gia hieu
ro hon ve cac BDSTC tai ACB, tu do giup tac gia co the so sanh voi cac quy dinh
chung cua Nha nuoc xem co phu hop voi tinh hinh hien tai cua ACB hay khong va
rut ra nhung giai phap gop phan hoan thien cong tac dinh gia BDSTC tai ACB.

Hoat dong dinh gia BDSTh tai AhB

Ve hoat dong cho vay the chap tai AhB tac gia tim hieu tinh hinh hoat dong
chung cua AhB thay rang AhB cang ngay cang mo rong mang luoi hoat dong cua
minh qua cac nam, chat luong tin dung ngay cang duoc cai thien. Tinh hinh hoat
dong cho vay the chap BDS tai AhB ngay cang soi dong hon.
Voi viec thuc hien cho vay co nhan tai san the chap la cac BDS, ACB da gop
phan su dung co hieu qua nguon luc tiem nang la BDS. Phan lon cac du an vay von
tai ACB co su dung cac BDS de lam tai san the chap khi vay von. Xet ve so luong
thi cac khoan cho vay co the chap BDS la chiem ty trong lon; xet ve co cau dam

bao tien vay thi viec dam bao bang gia tri BDS chiem ty trong lon nhat trong cac tai
san dam bao khac. Xet ve co cau BDS the chap thi gia tri quyen su dung dat va nha

o, cong trinh gan lien voi dat dai la chiem ty trong lon nhat.

2.2. Thuc trang ve dinh gia BDSTh tai AhB
Thuc trang hoat dong dinh gia BDS the chap tai ACB tac gia di vao tung van


de la quy trinh dinh gia, phuong phap dinh gia va tac gia dua ra cac vi du cu the de
phan tich phuong phap dinh gia va quy dinh cua ACB ve dinh gia BDSTC.
Tren day tac gia da di vao phan tich thuc trang dinh gia BDS tai ACB.

Cong tac dinh gia BDSTC da dat duoc nhung ket qua: Viec dinh gia BDS da
cung cap cho bo phan kinh doanh so lieu ve gia tri BDS la co so de nhan vien tin
r

a

•>

\

dung trinh ho so vay. Dong thoi cong tac dinh gia BDSTC da phuc vu cho viec ky
ket hop dong dam bao tien vay theo dung quy dinh; cong tac dinh gia duoc tien
hanh mot cach nhanh chong, kip thoi, phuc vu tot cho qua trinh thuc hien giao -dich
the chap BDS; viec dinh gia theo dinh ky se giup ngan hang theo doi khoan vay mot
cach chat che, kip thoi nam duoc tinh hinh tai san cua khach hang.
Ben canh nhung ket qua dat duoc thi cong tac dinh gia con ton tai nhung van
de sau:
r

<

>

A

Thu nhat Quy trinh hoi “ruom ra”, phuc tap lien quan den nhieu khau, nhieu
:

bo phan, trong thuc te khi ap dung quy trinh thuong hay bi nhan vien bo bdt budc di
de qua trinh dinh gia duoc dien ra nhanh hon va hieu qua hon.

Thu hai: ve phuong phap ap dung dinh gia BDS tai ACB chu yeu la phuong
phap so sanh va phuong phap chi phi. Phuong phap so sanh theo quy dinh cua ACB
la can toi thieu phai co 3 BDS so sanh, nhung tren thuc te da phan NVDG chi tim 2

BDS so sanh, sau do tien hanh dieu chinh cac chi so va dua ra ket luan ve gia tri
BDSTC, dieu nay lam cho gia tri BDSTC thap hon rat nhieu so vdi gia thi truong,

thieu bang chung thuyet phuc khach hang ve ket qua dinh gia BDSTC, dan den kha
nang KH khong vay duoc muc von minh can, lam giam uy tin cua ACB doi vdi
khach hang.

Thu ba: Khi phuong phap so sanh khdng con phat huy duoc tac dung nua, thi
NVDG ap dung he so k mot cach chu quan de tinh gia tri BDSTC, viec ap dung he
so k khong duoc giai thich mot cach hop ly, dieu nay lam cho ket qua dinh gia chua
co tinh thuyet phuc cao.

Thu tu: Trong quy dinh ve dinh gia BDSTC cua ACB khong thay noi den viec
dinh gia BDSTC duoc hinh thanh trong tuong lai, trong khi do tren thuc te lai co

phat sinh BDSTC duoc hinh thanh trong tuong lai. Vi vay, can phai ban hanh van
ban kip thoi de hudng dan NVDG tien hanh cac phuong phap dinh gia sao cho dat
hieu qua nhat.

Thu nam: Thieu va yeu ve nhan su: Hien nay do khoi luong ho so yeu cau
tham dinh ngay cang tang cao ma nhan su cho cong tac dinh gia tang cham, thay doi


it nen chua dap ung het dupe cong viec hien tai, gay den tinh trang cham che trong
tien do dinh gia BDSTC, anh huong den chat luong dich vu tin dung. Hon nua, doi
ngu NVDG moi tuyen dung cdn tre, con thieu kinh nghiem nen chua the dam nhan
duoc het khoi luong cong viec duoc giao.
Nhung ton tai tren dan den ket qua ACB giam tinh canh tranh so voi cac ngan
hang khac, cac to chuc tin dung khac. Vi, co the cung mot BDS dem the chap de vay

von ngan hang nhung ACB lai dinh gia BDSTC thap hon so voi cac ngan hang khac.
Cong tac dinh gia BDS the chap ve co ban da duoc thuc hien theo dung- quy
dinh cua ACB. Tinh tu nam 2008 den thang 9/2011, ACB da tien hanh dinh gia cho
khoang 19.449 BDSTC. - Trong do, cac BDTC chu yeu la quyen su dung dat, cac
cong trinh xay dung khac gan lien voi dat. Doi voi cac cong trinh gan lien voi dat
chu yeu la cac du an co su dung dat va the chap tai san tren dat duoc co quan Nha

nuoc co tham quyen giao dat voi cac hinh thuc giao dat co thu tien su dung dat, cho
thue dat tra tien thue dat mot lan, cho thue dat tra tien thue dat hang nam voi thoi
gian su dung dat la 50 nam va 70 nam. Doi voi tai san nay thi phuong phap duoc ap

dung de dinh gia chu yeu la phuong phap so sanh doi voi dinh gia quyen su dung
dat va phuong phap chi phi giam gia de dinh gia cac cong trinh xay dung tren dat..
Viec xac dinh gia tri tai san BDSTC hau nhu khong xet den cac loi the ve vi tri cua

BDS, dac diem cua BDS hay cac yeu to khac cua thi truong.
Thuc te triSn khai nhiem vu dinh gia BDSTC tai ACB cho thay: Gia tri
BDSTC duoc xac dinh chu yeu dua tren co so cua ho so khach hang cung cap,
khung gia dat theo quy dinh cua nha nuoc va danh gia chu quan cua cac nhan vien

dinh gia BDS. Tac gia dua ra vi du ve dinh gia BDSTC tai ACBi
l ren day, tac gia co dua ra mot so nguyen nhan dan den nhung van de con

ton tai trong cong tac dinh gia BDSTC tai ngan hang ACB.

Nguyen nhan chu quan
>
ve tuan thu cac quy trinh, tung buoc trong quy trinh: Quy trinh quan ly va
thuc hien tham dinh tai san tai ACB rat chi tiet va chat che nhung doi khi con
“ruom ra” va thu tuc, trong khi do luong ho so can dinh gia lai nhieu, it nhan su
dan den viec doi khi cac nhan vien dinh gia lam tat cac buoc, dan den gia tri
XX

X

BDSTC thuong chua co tinh thuyet phuc cao.

ve van dung cac phuong phap dinh gia: Viec ap dung cac phuong phap dinh
gia con thieu linh hoat va khong dong bo. Hien nay, khi tien hanh dinh gia BDS the
chap, nhan vien dinh gia chu yeu can cu vao phuong phap so sanh va don gia dat do


vii

ACB xay dung ma khong dua tren co so gia thi trudng. Ket qua dinh gia con mang

nang tinh chu quan cua ngudi dinh gia.

Ve he thong thong tin: He thong thong tin tuong doi day du, nhung chat iuong
thong tin chua duoc tot, chua duoc cap nhat thuong xuyen. Do thi trudng BDS tai
Viet Nam dang trong giai doan phat trien, co nhieu bien dong nen gia ca BDS thay
doi nhanh, trong khi do kho thong tin ve gia tri BDS cua ACB thudng cap nhat

cham, iac hau so voi thi trudng.

Nguyen nhan khach quan
Do nen kinh te thi trudng cua Viet Nam con chua hoan chinh nen co so du
iieu dua vao thi trudng de phan tich gap rat nhieu kho khan. Ngoai ra, cong tac dinh
gia BDSTC cOn bi anh huong nhieu boi cac quy dinh, cac van ban cua Ngan hang
Nha nuoc.

Nhu vay, trong Chuong 2 tac gia da neu ra va phan tich duoc thuc trang cua
cong tac dinh gia BDSTC tai ngan hang ACB. Ben canh nhung ket qua dat duoc thi
cong tac nay cung co nhieu bat cap. Tren co so tac gia da phan tich va tim ra duoc
nguyen nhan cua nhung ton tai neu tren, tac gia dua ra cac giai phap de hoan thien
cong tac dinh gia BDSTC tai ngan hang ACB trong Chuong.

Chuong 3: Giai phap hoan thien hoat dong dinh gia bat dong san the
chap tai ngan hang thuong mai co phan A Chau
Cac giai phap dua ra can phai phu hop voi phuong huong nhiem vu cua hoat
dong cho vay the chap tai ACB. Do vay, cong tac dinh gia BDSTC phai bam sat theo
dinh huong chien iuoc hoat dong cua ACB trong tung thdi ky. Cac giai phap cu the
nhu sau:

Nhom giai phap ve nhan luc
■y

r
3.1. Dao tao nguon nhan luc chuyen nghiep cho hoat dong dinh gia bat
dong san the chap
Day nhanh qua trinh dao tao va tuyen dung nhan su cho AREV, kip thdi dap
ung duoc nhung yeu cau hien tai va tuong iai cua cong viec.

3.2. Doi moi quy trinh dinh gia bat dong san
Viec thuc hien nhiem vu dinh gia va quan iy BDSTC tai cac don vi cua ACB
nen doi moi theo huong doc iap va duoc tien hanh dong thdi cung voi cac nghiep

vu khac nhu tham dinh du an vay von va nghiep vu tin dung.
Quy trinh moi van day du, chi tiet nhung phai ngan gon va de thuc hien.


viii

3.3. Nang cao chat luong thu thap va xir ly thong tin phuc vu cho hoat
dong dinh gia bat dong san the chap
Thong tin la co so quan trong nhat trong viec dinh gia BDS, thong tin co chinh
xac, day du thi gia tri BDS moi sat vdi gia thi trudng, viec xu ly thong tin la giai doan

kho khan nhat trong viec dua ra ket qua gia tri BDS. Viec nang cao chat luong xu ly
thong tin se gop phan dua den gia tri BDS nhanh chong, kip thoi va hieu qua nhat.
Can phai nghien cuu va dua them cac phan mem ung dung mdi ve phuong phap xu
ly va luu tru thong tin ve BDS, cung nhu viec tong hop cac che do bao cao ve BDS.

3.4. Phat trien cac san phdm cho vay cd the chap bang BDS
Thuc day viec lien doanh lien ket vdi cac chu dau tu du an nhu du an xay
dung nha d cho ngudi co thu nhap thap, du an xay dung chung cu, nha d cao
tang...khuyen khich, tao dieu kien cho cac khach hang vay von mua nha de d va

dung chinh tai san do de the chap cho khoan vay. Vdi chinh sach nay se dap ung tot

nhu cau vay von cua khach hang, vua dam bao tinh an toan trong hoat dong tin
dung cua Ngan hang.

3.5. Tang cuong kiem tra, giam sat chat che hoat dong dinh gia bat dong
san the chap
Thi trudng BDS Viet Nam luon bien dong phuc tap anh huong den viec xac

dinh gia tri BDS cung nhu nhung rui ro trong qua trinh xac dinh gia tri tai san the
chap. Do vay, ngan hang can tang cuong cong tac kiem tra, giam sat chat che hoat

dong dinh gia BDS.

3.6. Hoan thien cac van ban lien quan den hoat dong dinh gia bat dong
san the chap
Ban hanh bien ban kiem tra hien trang; Quy dinh viec bo sung them hinh anh
cua BDS trong to trinh tham dinh; Dieu chinh, bo sung kip thoi nhung quy dinh
hien hanh khong con phu hop; Hoan thien viec xay dung khung gia dat thi trudng

tren co so ket hop vdi qua trinh dinh gia.

3.7. Xay dung co- sd du- lieu va cap nhat thong tin ve bat dong san the chap
Cac du lieu thong tin ve BDS rat quan trong doi vdi cdng tac dinh gia BDS the

chap. Viec xay dung cac co sd du lieu ve BDS la rat can thiet vira giup lay thong tin
nhanh cho viec dinh gia vira giup quan ly tot BDS. Ben canh viec xay dung du lieu
thi nhan vien dinh gia phai thudng xuyen cap nhat thong tin ve BDS. Do do, viec
xay dung co sd du lieu phai lam sao cho viec cap nhat thong tin duoc de dang.

ix

3.8. IJ’ng dunn linli huat cac phurooin

diuli gia

Khi tien hanh dinh gia can phai su dung linh hoat cac phuong phap dinh gia
nhu phuong phap so sanh, phuong phap chi phi va phuong phap dau tu. Thong
qua viec ket hop su dung nhieu phuong phap dinh gia se giup cho nhan vien dinh
gia co co so de lua chon muc gia phu hop nhat.

Kien ngOi voi co' quan quan iy NOa node
Nha nuoc can phai co nhung quy dinh cu the, chat che hon ve BDSTC nhu ve
quy trinh va phuong phap dinh gia cac BDS duoc hinh thanh trong tuong lai. Cac
quy dinh ve tai san can ro rang va the hien thong nhat trong cac van ban, tranh
chong cheo va doi nghich nhau trong van ban; khuyen khich phat trien nghe dinh
gia, tao moi trudng phap ly thuan loi cho viec thanh lap cac to chuc dinh gia; nha
nuoc can co quy dinh va huong dan cu the hon doi voi cong tac dinh gia BDSTC.
Nha nuoc cung can thay doi phuong thuc xac dinh khung gia dat duoc ban
hanh hang nam theo huong sat voi gia tri thi trudng tuong ung voi tung khu vuc.

Kien ngOi voi Ngan Oang NOa node
Thong nhat ve thdi gian dang ky giao dich dam bao trong ca nuoc, tranh tinh
trang chd doi va phu hop voi quy dinh cua phap luat. Dong thdi, thong nhat viec
tiep nhan va giai quyet viec dang ky the chap, xoa the chap trong ca nuoc, tranh tinh
trang tai dia ban nay thi lam duoc nhung tai dia ban khac thi khong lam duoc doi
voi cung mot ho so.
Quv dinh cu the hinh thuc xu ly doi voi cac don vi giai quyet thu tuc dang ky
giao dich bao dam trong trudng hop khong tuan thu cac quy dinh ve thdi han va noi

dung dang ky giao dich bao dam.
Cho phep thanh lap co quan thi hanh an tu chuyen thu ly cac vu kien lien quan
den viec xu ly tai san the chap dam bao viec thi hanh an duoc nhanh chong va hieu
qua, tiet kiem ca ve thdi gian, nhan luc va tai chinh cho Ngan hang.
Khi xu ly tai san the chap can co them giai phap Ngan hang duoc quyen
chuyen nhuong truc tiep cho ngudi mua ma khong phai thong qua Cong ty ban dau
gia de thuc hien thu tuc sang ten so dd cho khach hang.
Quy dinh cu the hinh thuc xu ly doi voi vi pham trong hoat dong dinh gia bat
dong san the chap va tien hanh kiem tra ket qua dinh gia BDSTC hang nam nhu doi
voi cac linh vuc khac.
Khi Nha nuoc co quy dinh phap luat moi co lien quan den tai san the chap la nha
dat, co quan Nha nuoc co tham quyen lien ket voi cac Ngan hang de tap huan cho can bo
nhan vien ve cac quy dinh moi cung nhu cac trudng hop can luu y khi thuc hien.


KET LUA N
y

r

r

r

Vdi viec nghien edu de tai "Dinh gia bat dong san the chap tai Ngan hang
\

r

r

Thwffng mai cd phan A Chau", tac gia da hoan thanh mot so nhiem vu sau:
Gop phan lam ro cac van de ve BDS, chi ra quy trinh thuc hien dinh gia
BDSTC, cac phuong phap dinh gia BDSTC, co sd ly luan, trinh tu thuc hien va noi

dung cua tung phuong phap; uu diem, nhupc diem cua tung phuong phap va cac
dieu kien de dng dung tung phuong phap.

Danh gia thuc trang hoat dong dinh gia BDSTC trong Ngan hang ACB, tu do
chi ra dupc cac ket qua cua cong tac dinh gia BDSTC, nhung ton tai, nguyen nhan

cua ton tai trong hoat dong dinh gia BDSTC.
Dua ra mot so giai phap, kien nghi hoan thien hoat dong dinh gia BDSTC tai

Ngan hang ACB nham nang cao hieu qua su dung von, nang cao nang luc canh
tranh va hieu qua su dung BDS dap dng nhu cau cua khach hang.
Nhung dong gop cua luan van, phu hpp vdi muc dich nghien cdu de tai cua tac

gia. Tuy nhien, do van de dinh gia BDS het sdc phdc tap, thi trudng BDS lien tuc
bien dong nen luan van co nhung han che do la: Chua xem xet dupc moi quan he

giua viec the chap BDS vdi cac tai san khac; chua lam ro dupc moi quan he giua
viec np xau trong ngan hang vdi viec dam bao bang BDS va cac tai san khac. De
giai quyet dupc nhung han che neu tren thi can nghien cdu trong mot tong the he
thdng cac ngan hang, cac TCTD va co thdi gian dai de tap hop , phan tich so lieu va

chi ra dupc moi quan he neu tren. Nhu vay, con nhieu van de can dupc tiep tuc
nghien cd sau rong de gop phan nang cao hieu qua dinh gia va quan ly_ BDSTC, tu
do nang cao hieu qua su dung nguon luc BDS va giam thieu rui ro trong hoat dong

tin dung cua cac ngan hang.


TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN
■

■

............. EDSoOcaca..............

DUONG THI HANG

DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP

TAI NGAN HANG THUDNG MAI CO PHAN A CHAU (ACB)
CHUYEN NGANH: KINH TE DIA CHINH

LUAN VAN THAC si KINH Tfi
•

•

NgUOi hudng dan khoa hoc:
PGS.TS nguy£n thE phan

HA SHI. SAM 2011


1

LOI MO DAU

Viet Nam dang tung budc cung vdi the gidi thoat ra khoi cuoc khung hoang
kinh te the gidi tu cuoi nam 2008 vdi nhung thanh tuu noi bat trong viec phat trien

thi trubng tai chinh, dac biet la su dieu tiet nguon von phuc vu cho phat trien san
xuat kinh doanh trong va ngoai nudc. Su phat trien cua thi trubng tai chinh the hien

thong qua su hoat dong nhon nhip cua cac NHTM, vdi vai trb la ngubi trung gian

trong viec huy dong nguon von nhan roi trong dan de cung ung von cho cac to
chUc, ca nhan hoat dong san xuat kinh doanh, giup day nhanh qua trinh san xuat,

tiet kiem thbi gian va chi phi san xuat. Mot trong nhung bien phap bao dam tien vay

quan trong nhat tai cac NHTM la cho vay co tai san dam bao la bat dong san (chiem

80-85%). Vi vay viec xac dinh chinh xac gia tri bat dong san the chap la rat quan
trong, no chinh la can cu quan trong de cac NHTM quyet dinh mUc von cho vay sao

cho dam bao an toan va han che duoc rui ro nhat trong hoat dong cua minh. Ngoai

ra viec xac dinh chinh xac gia tri bat dong san con lien quan den van de trao doi,
mua ban, chuyen nhuong bat dong san, phan chia, gop von thanh lap cdng ty... Vdi
vai tro quan trong nhu vay nhung hoat dong dinh gia bat dong san noi chung cung

nhu hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai cac NHTM noi rieng con co nhieu
han che nhu: Chua co mot he thong thong tin ve bat dong san day du va chinh xac,

gia tri bat dong san thubng thap hon nhieu so vdi gia tri thuc te giao dich ngoai thi

trubng, cac to chUc dinh gia chua chuyen nghiep, trinh do nang luc cua can bo dinh

gia con thap, he thong van ban phap luat lien quan den dinh gia bat dong san con
chua thong nhat, thieu dong bo va it, chua chat che... Trong he thong cac ngan hang

TMCP, ngan hang TMCP A Chau (mot trong nhung ngan hang TMCP hang dau
Viet Nam) da khac phuc duoc dang ke nhung han che trong dinh gia BDSTC nhu:

da hinh thanh mot cong ty hoat dong doc lap chuyen ve dinh gia tai san the chap la
Cong ty tham dinh gia dia oc A Chau (goi tat la cong ty AREV); AREV da xay

dung duoc mot he thong khung gia BDS rieng, khung gia nay duoc cap nhat thubng
xuyen dung de tham khao khi dinh gia BDS, he thong thong tin kha day du the hien


2

qua viec AREV da xay dung duoc mot kho du lieu ve thong tin gia BDS, thong tin

quy hoach qua tung thdi ky, xay dung cac quy dinh chi tiet, cu the khi dinh gia doi
vdi tung BDS ca biet... Tuy nhien ben canh do, AREV cung con nhung han nhu:

BDSTC duoc dinh gia thap hon nhieu so vdi gia tri thi trudng, anh hudng den chat
luong tin dung va chua dap ung tot duoc nhu cau cua khach hang, gia tri BDSTC
phu thuoc chu yeu vao kinh nghiem cua ngudi dinh gia; doi ngu can bo dinh gia con

thieu va chuyen mon con han che... Do dang cong tac va lam viec tai Ngan hang

thuong mai co phan A Chau (ACB) - Bo phan ho tro tin dung nen em quyet dinh
r

a

r

r

v

>

chon de tai: "Dinh gid bat dong san the chap tai ngan hang thuong mai cd phan
r

\

r

A Chau \ nham hoan thien hon va nang cao chat luong hoat dong dinh gia BDSTC
tai cac NHTM, gop phan nang cao hieu qua hoat dong cua cac NHTM, thuc day su

phat trien kinh te ben vung cua dat nude.


3

CHVONG 1: CO SO KHOA HOC VE HOAT DONG
•

•

___

X

*■

_____

•?

-

____

X

•

X

DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP
•

■

•

1.1. TONG QUAN VE DINH GlA BDS

1.1.1. Khai niem bat dong san
Tai san la cua cai vat chat dung vao muc dich san xuat hoac tieu dung. Tai san

bao gom vat co thuc, tien, giay td tri gia duoc bang tien va cac quyen tai san. Quyen
tai san la quyen gia tri duoc bang tien va co the chuyen giao trong giao dich dan su,

ke ca quyen so huu tri tue. Tai san bao gom nhieu loai, tuy theo tieu thuc phan chia

khac nhau do nhu cau quan ly va su dung.
Do moi nudc co nhung net dac thu rieng co quan niem phan loai va tieu chi
phan loai rieng nen phap luat cua nhieu nudc tren the gidi quy dinh ve BDS khac

nhau khi di vao chi tiet ve nhung tai san gan lien vdi dat.

Dieu 520 Luat Dan su cua Phap quy dinh “mua mang chua gat, trai cay chua
hai khdi cay la BDS, neu da hai khdi cay duoc coi la dong san. Tuong tu, quy dinh

nay cung duoc the hien o Luat Dan su Nhat Ban. Dieu 100 Luat Dan su Thai Lan

quy dinh “BDS la dat dai va nhung vat gan lien vdi dat dai, bao gom ca nhung
quyen gan vdi viec so huu dat dai”.

Nhin chung, tat ca cac nudc deu phan chia tai san thanh 2 loai la bat dong san
va dong san. Hinh thuc phan chia nay da co cach day hang ngan nam tu thdi La ma

co dai va duoc ghi lai trong Bo Luat La Ma.
Theo Bo luat dan su nam 2005 cua nudc Cong hda xa hoi chu nghiaViet Nam,

tai dieu 174 co quy dinh
r

y

r

“BBS la cac tai san bao gom: Bat dai; nha, cong trinh xay
9

r

y

dung gan lien vdi dat dai, ke ca cac tai san gan lien vdi nha, cong trinh xay dung
do; cac tai san khac gan lien vdi dat dai; cac tai san khac do phap luat quy dinh".
Nhu vay, khai niem BDS rat rong, da dang va can duoc quy dinh cu the bang
phap luat cua moi nudc va co nhung tai san quoc gia cho la BDS, trong khi quoc gia
khac lai khong cho la BDS. Hon nua, cac quy dinh cua BDS trong phap luat cua


4

dinh gia BDS thi xem xet tai san thuc bao gom gia tri va cac quyen ve BDS, gia tri

BDS lon hay nhd phu thuoc vao quy mo, muc do va ban chat cua cac quyen. Nhu
vay, khi danh gia BDS thi luu y den cac quyen hien huu trong BDS.

Nhung dac diem chuyeu cua BDS
Ngoai nhung dac diem co ban d khai niem neu tren, BDS con co nhung dac

diem cu the sau:

nang di doi duoc. Voi dac diem nay cua BDS thi khi dinh gia BDS, so sanh BDS

can dua vao vi tri cua BDS nham dua ra he so dieu chinh dam bao dinh gia BDS

mot each chinh xac.

Thu hai, BDS co tinh lau ben. Tinh lau ben cua BDS gan lien vdi su trudng
a

r

">

9

?

ton cua dat dai; loai tai san do thien nhien ban tang khong the bi tieu huy (tru mot so
trudng hop dac biet nhu: dong dat, nui lira, sat Id. Vdi dac diem nay giup cho

NVDG can luu y ve tuoi tho kinh te cua BDS va luu y lira chon hinh thuc su dung

BDS la cao nhat, tot nhat.
Thu ba, hang hoa BDS mang tinh ca biet va khan hiem. Tinh ca biet cua BDS the

hien d cho khdng bao gid cd hai BDS giong nhau hoan toan ca ve hinh thuc, gia tri su
dung, vi tri...Tinh khan hiem cua BDS tac dong den cong tac xac dinh gia tri cua BDS

do la gia tri ngay cang tang, NVDG can du bao duoc xu hudng tang gia cua BDS

Thu tu, BDS mang nang yeu to tap quan, thi hieu va tarn ly xa hoi. Khi dinh
gia BDS the chap cac NVDG khong the bo qua dac diem nay cua BDS de cd the
dinh gia chinh xac hon gia tri BDS.


5

Th/ nam,

BDS co gia tri ion. Thong thuong de tao ra duoc BDS con nguoi

phai ton rat nhieu cong sue voi nhung khoan chi phi ton kem. Gia tri BDS ia ion

nen yeu cau NVDG can xac dinh gia tri BDS mot cach chinh xac, dung voi gia tri

thuc cua BDS de phuc vu ioi ich cua nguoi so huu BDS giup ho tham gia vao cac
giao dich BDS mot cach de dang.

Th/ san,

BDS chiu anh huong ian nhau. Cac BDS thuong co su anh huong ian

nhau ca ve mat gia tri va gia tri su dung . Trong dinh gia BDS can thu thap. cac

thong tin ve cac BDS co anh huong ian nhau de dua ra he so dieu chinh phu hop.

Th/ bay,

BDS chiu su chi phoi manh me cua phap iuat va chinh sach cua Nha

nuoc. Do do, khi dinh gia BDS cac NVDG can phai xac dinh chinh xac duoc tinh
phap iy cua BDS the chap de dua ra gia tri BDS phu hop va nhung canh bao rui ro

iien quan den tinh phap iy cua BDS the chap.

1.1.2. Khai niem dinli gia bat dong san
Co mot so khai niem ve dinh gia BDS nhu sau:
- Dinh gia BDS ia su uoc tinh gia tri cac quyen so huu BDS cu the bang hinh

thai tien te cho muc dich da duoc xac dinh.
- Dinh gia BDS ia mot nghe thuat hay khoa hoc ve xac dinh gia tri cua BDS cho
mot muc dich cu the o mot thoi diem nhat dinh, co tinh den cac dac diem cua BDS va

cac nhan to kinh te tiem an trong thi truong BDS, bao gom ca iinh vuc dau tu.
- Dinh gia ia nghe thuat bay to quan diem duoi dang tinh toan de dat duoc gia

tri cu the cua mot BDS phuc vu cho muc tieu nhat dinh o mot thoi diem cu the.
- Trong 3 dinh nghia tren thi dinh nghia thu 2 co tinh bao quat nhat. No de cap

den iinh vuc dau tu khac, day ia diem rat quan trong vi:
+ Viec so huu BDS ia mot hinh thuc giu tien va can can nhac xem nguoi co

tien se iam gi voi so tien cua ho.
+ Co rat nhieu kieu dau tu: Dau tu cho hang hoa iau ben nhu do dung cho gia
dinh, nha cua, phuong tien hanh nghe, chi cho giao duc; dau tu vao co phieu, chung
khoan...can nghien cuu cac huong dau tu khac nhau truoc khi dua ra quyet dinh
cuoi cung.

6

1.1.3. Nguyen tac dinh gia bat dong san
r

r

Nguyen tac thu nhat,

r

r

r

nguyen tac su dung cao nhat va hieu qua nhat: Duoc coi

la su dung tot nhat, hieu qua nhat khi BDS duoc su dung hop phap, cho thu nhap

rong (hien tai va tuong lai) ldn nhat va keo dai lien tuc. Mot BDS duoc coi la su dung
tot nhat va co hieu qua nhat khi no dap ung duoc cac dieu kien:Ve mat vat chat, BDS

do thda man duoc nhieu su lua chon su dung nhat. Phu hop ve mat phap ly, duoc nha

nudc thua nhan va bao ho. Kha thi ve mat kinh te: Gia tri hien tai cua luong thu nhap

rong cua toan bo BDS la ldn nhat. Thoi gian thu nhap keo dai. Kha thi ve ky thuat:
Thoa man cac tieu chuan lua chon pho bien phu hop, chat lieu, kich thudc...

Ung dung nguyen tac nay trong dinh gia BDS la dinh gia gia tri thi truong cua

BDS, khi dinh gia coi dat la manh dat trong va so sanh muc dich su dung de dua ra
muc dich su dung cao nhat tot nhat.

Nguyen tac thu hai,

nguyen tac cung - cau: Gia tri cua mot BDS duoc xac dinh

boi moi quan he cung cau ve BDS do tren thi truong va gia tri cua BDS do cung tac
dong nguoc lai den cung va cau ve tai san do. Tren thi truong, gia tri BDS co xu

hudng thay doi ty le nghich vdi cung va ty le thuan vdi cau.

Khi dinh gia BDS the chap thi phai phan tich va danh gia can than ve su tac
dong cua cac nhan to lam thay doi quan he cung cau, dong thoi phai du bao trudc

cac nhan to lam thay doi quan he cung cau tren thi truong nhu: Yeu to lam phat, yeu

to lai suat, yeu to thuoc ve chinh sach nha nudc, yeu to phap luat.,..

Nguyen tac thu ba,

nguyen tac phu hop: Dinh gia BDS can sap xep BDS cho

phu hop vdi muc dich su dung cao nhat cho tat ca cac yeu to cau thanh BDS phu

hop vdi cac yeu to ben ngoai: Ha tang, moi truong va quan the BDS xung quanh.

Trong thuc te, mot BDS co the duoc su dung vao nhieu muc dich khac nhau
va co the co cac muc gia tri khac nhau tuong ung vdi tung muc dich cu the. Vi

vay, khi dinh gia BDS the chap phai can cu vao muc dich su dung chinh cua

BDS de dinh gia.

Nguyen tac thu tu,

nguyen tac thay the: Cac BDS co tinh nang tuong tu nhau

co the thay the cho nhau nen gia thi truong cua mot BDS muc tieu (BDS can dinh


7

gia) thuong co khuynh huong bi ap dat boi gia ban mot BDS thay the khac tuong tu
ve gia tri va cac tien dung so voi BDS muc tieu.
Nguyen tac thay the la co so ly luan chu yeu cua phuong phap so sanh truc

tiep. Khi thuc hien nguyen tac nay doi hoi NVDG phai co dupc thong tin ve gia ban
cua cac BDS tuong tu, gan voi thoi diem dinh gia de lam co so cho su so sanh va

danh gia gia tri cua cac BDS can dinh gia.

Nguyen tac thu nam,

nguyen tac thay doi: Gia tri cua BDS luon luon thay

doi, khong co dinh do tac dong cua: Thay doi ve cong nang cua BDS; thay doi ve
yeu to cau thanh trong BDS; thay doi ve cac dieu kien su dung; thay doi theo
thoi gian... chinh vi the ma khi dinh gia BDS doi hoi NVDG can phai du bao
dupc cac thay doi do.

Nguyen tac thu sau,
r

r

nguyen tac can bang: Gia tri BDS dupc tao ra va ben
r

\

\

r '

vung khi cac yeu to tac dong den BDS o trang thai can bang. Can bang kinh te dat

dupc khi khong co lpi l'ch can bien cho dau tu bo sung them von vao BDS; can doi
trong ban than BDS: giua cong trinh va dat, giua cac bo phan cau thanh, giua chat
lupng xay dung ba thiet bi; ngoai ra con can doi giua BDS voi cac yeu to ben ngoai:

cac dich vu va cac tien ich nhu: bai do xe, cong vien, cac dich vu nha hang, benh
vien, truong hoc...

Nguyen tac thu bay,

nguyen tac canh tranh: BDS la tai san co gia tri lon, lpi

nhuan tu kinh doanh BDS rat hap dan cac nha dau tu do do tinh canh tranh trong thi

truong BDS lam giam tinh doc quyen cua BDS dac biet. Canh tranh dupc the hien o

cac goc do: canh tranh giua cac luc lupng tham gia thi truong, canh tranh giua cung
va cau, trong noi bo cung va trong noi bo cau, canh tranh ve muc dich su dung co the
lam tang gia tri cua BDS, cac lpi the dac biet cua BDS cung lam tang gia tri BDS.
■

r

Nguyen tac thu tam,

r

t

nguyen tac dong gop: Gia tri cua mot bo phan cu the

trong BDS dupc do luong bang su dong gop cua no toi gia tri toan bo BDS. Su co
mat hay thieu vang cua mot bo phan cau thanh co the lam cho gia tri BDS tang hoac

giam va khi thay doi cac yeu to cau thanh thi gia tri cua BDS thay doi theo. Vi vay
khi dinh gia BDS can xem xet muc do dong gop cua moi yeu to bo phan vao cau