Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần an bình (abbank)

m

m

TRƯỜNG OẠI HỌC KINH TÉ QUỐC DÂN

HỒNG HỊNG KHÁNH

DẠI HỌC KTQỈ)
77' THÕNG T IS THU w £;V

PHỊNG LUẬN ÁN • T ư LIỆT

ĐỊNH GIÁ BẢT ĐỘNG SẢN THỂ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỎ PHÀN AN BÌNH (ABBANK)

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẮT ĐỘNG SÀN

LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TẾ

ms 6A&
Người hưởng dẫn khoa học:
PCS. TS NGUYỄN THẺ PHÁN

HANOI, NẢM 2011

m


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đâv là công trinh nghiên cứu của riêng tỏi. Các kêt quả. kêt luận
nêu irons luận văn lả trung thực và chưa được công bố trong bất cứ cơng trình khoa học
nào. Các số liệu, tài liệu tham khảo dược trích dẫn có nguồn gốc rõ ràng.
Hà Nội, ngày 29 tháng ỉ2 năm 201 ỉ
Tác gia luận văn

Hoàng Hồng Khánh


DANH MỤC CÁC CHỪ VIÉT TẢT

ABBANK

: Ngân hàng 1MCP An Bình

BDS

: Bất động sản

BĐSSS

: Bất động sản so sánh

BDSTĐ

: Bất dộng sàn thâm định

BĐSTC

: Bất dộng sản thế chấp

CVĐG

: Chuyên viên định giá

ĐG

: Định giá

DGBDSTC

: Định giá Bất động sàn thế chấp

Đ11ĐCĐ

: Dại hội đồng cỏ dông

HĐQT

: Hội dồng quản trị

NIITM

: Ngân hàng thương mại

TMCP

: 'l hương mại cơ phàn

TSĐtí

: Tài san dâm bào

TT.TDTSKV1

: Trims, tâm thẳm định giá tài sàn khu vực

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC BẢNG BIẺƯ

Bảng 2.1 - Cơ cấu nhân sự ABBANK....................................................................41
Bảng 2.2 - Tỷ lộ giới tính ABBANK......................................................................41
Báng 2.3 - Cơ cấu trình độ học vấn nhân viên ABBANK năm 2010..................... 41
Bàng 2.4 - Quy định tỷ lệ cho vay trcn tài sản thế chấp tại ABBANK.................. 52
Bàng 2.5 - Kết quả thảm định BDS của ABBANK năm 2011...............................54
Bảng 2.6 - Giấy tờ pháp lý yêu cầu đối với mỗi loại BĐS thế chấp.......................55
Bảng 2.7 - Thông tin về BĐS so sánh với BĐS1.................................................... 65
Bảng 2.8 - Điều chỉnh các yếu tố của BĐS so sánh với BE)S1............................... 66
Bảng 2.9 - Thông tin về BĐS so sánh với BĐS2.................................................... 67
Bảng 2.10 - Điều chỉnh các yếu tố của BDS so sánh với BĐS2............................. 69

DANH MỤC SO ĐỊ
Sơ đị 2.1: Quy trình định giá tại ABBANK............................................................62
Sơ đị 2.2-V ị tríB Đ S l...........................................................................................64

MỤC LỤC
LÒI MỎ ĐÀU............................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: CO SỞ KHOA HỌC VÈ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THỂ CHẤP.......................................................................................................4
1.1. Tống quan về định giá bất dộng sản.................................................................4
1.1.1. Khái niệm định giá bất động sản.................................................................. 4
1.1.2. Nguyên tắc định giá BDS............................................................................. 5
1.1.3. Các phương pháp định giá BĐS.................................................................... 7
1.2. Tống quan về định giá BĐS thế chắp............................................................... 9
1.2.1. Sự cần thiết phải định giá BĐS thế chấp....................................................... 9
1.2.2. Dặc diem của định giả bất độna sản thế chấp............................................... 14
1.2.3. Các quỵ dịnh của Nhà nước về BĐSTC...................................................... 14
1.2.4. Các căn cứ và nguycn tắc dịnh giá BĐSTC tại các N H ÍM ..........................18
1.2.5. Các phương pháp dịnh giá BĐS thế chấp tại các NHTM............................ 21
1.2.6. Quy trình định giá BĐS thế chấp tại các NHTM.........................................29
1.3. Các nhân tố ánh hưỏng đến định giá BĐS thế chấp...................................... 31
1.3.1. Nhỏm nhân tố chù quan.............................................................................. 3 1
1.3.2. Nhóm nhân tố khách quan.......................................................................... 32
1.4. Kinh nghiệm định giá BĐSTC tại một số ngân hàng.................................... 33
1.4.1. Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam ( Tcchcombank)..........................33
1.4.2. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Argribank)

35

1.4.3. Bài học kinh nghiệm chơ ABBANK...........................................................38
CHƯƠNG 2: THỤC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẮT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BỈNH ( ABBANK) ...........................................40
2.1. Tống quan về định giá BĐSTC tại ABBANK.............................................. 40
2.1.1. Khái quát về Ngân hàng ABBANK............................................................40

2.1.2. Tổ chức công tác định giá BĐS thế chấp tại ABBANK...............................44
2.1.3. Quy định cùa ABBANK về Bất dộng sản thế chấp...................................... 46
2.1.4. Kết quà hoạt dộng định ejá BĐS thé chấp................................................... 53


2.2. Thực trạng định giá BĐSTC khu vực Hà Nội tại ABBANK....................... 54
2.2.1. Thực trạna quỵ trình định giá BĐSTC tại khu vực Hà nội......................... 54
2.2.2. Thực ưạng phương pháp định giả BĐSTC tại khu vực Hà nội................... 63
2.3. Đánh giá chung............................................................................................ 71
2.3.1. Dánh giá kết quả........................................................................................71
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân............................................................................ 73
2.3.3. Vấn đề đặt ra ưong định giá BĐSTC ở ABBANK......................................77
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THE CHÁP TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH.........................................78
3.1. Định hiróng phát triên hoạt động định giá BĐSTC tại ABBANK.................78
3.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS...............................................80
3.2.1. Nhóm giải pháp về nhân lực.......................................................................80
3.2.2. Nhóm giải phảp vê quàn lý hoạt động.........................................................82
3.2.3. Nhỏm giải pháp về thông tin BĐS..............................................................85
3.3. Một số kiến nghị.............................................................................................86
3.3.1. Kiến nghị với cơ quan có thầm quyền....................-.....................................86
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước............................................................ 88
KÉT LUẬN..............................................................................................................89
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................... 90
PHỤ LỤC.................................................................................................................92


m
TRU ONG ĐẠI HỌC KINH TỂ QUỐC DÂN
_______________ ,-Ả-_____________ __

HOÀNG h ò n g k h á n h

ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN THÉ CHẮP TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỎ PHÀN AN BÌNH (ABBANK)

TĨM TẢT LUẬN VÃN THẠC s ĩ KINH TÉ

Người hướng dẫn khoa học:
PGS. TS NGUYỄN THỂ PHÁN

HANOI, NẰM 2011


1

LỜI NÓI ĐẦU
Nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp trong nền kinh tế ngàv cảng nhiều, tuy
nhiên dự báo năm 2012 hệ thống ngân hảng phải ;ithắt lưng buộc bụng", kiềm chế tăng
trường tín dụng. Điều này dịi hỏi ngân hàng phải có sự chọn lọc nhừng doanh nghiệp
vay vốn, cỏ tài sản đảm bảo để thế chấp nhầm hạn chế rủi ro, đặc biệt là việc thổ chấp
BĐS. Tuy nhiên, thế chấp BDS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất
dai. là tài sản có giá trị lớn và tình hình giá cả biển động mạnh. Vì vậy, để có căn cứ cho
vay bao nhicu để vừa thoả mãn dược nhu cầu của doanh nghiệp, vừa đảm bào tính an
tồn cho ngân hàng là một việc rất cấp thiết.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá BDSTC tại các ngân hàng nói
chung và tại ngân hàng TMCP An Bình nói riêng trong giai đoạn hiện nay, tác giả quyết
dịnh chọn đề tài"Định giá Bất động sản thế chắp tại Ngân hàng TMCP An Bình'’ làm đề
tài luận vãn thạc sĩ của mình.
Từ lý luận cơ bàn, tiến hành phân tích số liệu thực té tại Ngân hàng TMCP An

Bình thơng qua các báo cáo và số liệu của ngân hàng. So sánh, phân tích, tồng hợp các
biến số biến động qua các năm. Qua đó cỏ thề thấy dược bức tranh về thực trạng hoạt
động dịnh giá BDSTC của ngcàn hảng những năm vừa qua và dự đoán ưong lương lai.
ITiơng qua q trinh phân tích, đánh giá thực trạng tình hình dịnh giá BĐSTC tại
Ngân hàng TMCP An Bình trong nliừng năm gần đây, chỉ ra nhCmg điểm mạnh, nhũng
điếm yếu còn tồn tại của hoạt động dịnh giá tại ABBANK.
Từ dó đè xuất các giài pháp đề cài thiện tình hỉnh định giá BĐSTC tại ABBANK
nhằm hồn thiện hơn và nâng cao chất lượng hoạt dộng định giá BDSTC tại các NHTM,
góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của các NHTM, thúc đầy sự phát triển bền vững
của nền kinh tế.


11

Chương 1
CO SỞ KHOA HỌC VÈ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GiÁ BĐSTC
Trong chương 1, tác giả trình bày các vấn đề về định giá BĐS và định giá BĐSTC;
các phương pháp dinh giá BĐSTC; quy trình định giá BDSTC; các nhân tố ảnh hưởng
dến dịnh giá BĐSTC và kinh nghiệm của các ngân hàng trong định giá BDSTC, từ đỏ
rút ra bài kinh nghiệm về dịnh giá BĐSTC cho ABBANK
1.1.

Tồng quan về định giá BĐS
Khái quát các vấn đè về định giá BĐS, nguyên tác định g iỊ phương pháp định

giá dẻ hiỏu hơn vê rô hưn VC cách thức tiên hành và việc áp dụng linh hoạt time phương
pháp cho các BĐSTC khác nhau

1.2.

Tồng quan về dịiíỉi giá BĐSTC

1.2.1. Sự càn thiết phải định giá BĐSTC
Định giá BĐSTC lả việc hết sức cần thiết đề cho Ngân hàng nhảm giảm thiếu rủi
ro trong trường họp bên vay tiền không thể trả dược nợ khi dến hạn. Ngoài ra, dịnh giả
BDS thê châp làm động lực thúc đầy khách hàng trà 11Ợ và sử dụng vốn vav có hiệu quả.
1.2.2. Đặc điểm của định giá BĐSTC
Dịnii giá BDSTC có đặc điểm riêng của nó và dựa vào các đặc diểm này ngân
hàng và khách hàng sẽ cỏ sự họp tác với nhau hơn vả giúp cho quá trình định giá diễn ra
nhanh hơn.
1.2.3. Các quy định của nhà nuức về BĐSTC
Qua các quy định cua nhà nước về BĐS r e , ngân hàng SC biết được những loại dắt
nao dược quyên thẻ châp, tỳ lệ thê chàp bao nhiêu, hồ sơ thế chấp phài bao gồm nhữn°
giày lờ gỉ de hạn chồ rủi ro cho ngân hàng và tránh những ưanh chấp có thề xảy ra.
1.2.4. Các căn cír và nguyên tắc định giá BĐSTC tại các NIĨTM
Phân tích các căn cử và nguyên tắc định giá BĐSTC có thế biết dược việc định
gia BDS1c phai căn cứ vào dâu và chuyên viên dịnh giá phải cỏ những nguvôn tắc nào
đê không bị tác dộng khách quan lảm ảnh hưởng dến két quá định giá.


Ill

1.2.5. Các phương pháp định giá BĐSTC tại các NHTM

Iliện nay các NHTM chi đang sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh và
phương pháp chi phí.Tại mỗi phương pháp, tác giả nêu ra cơ sở lý luận, trình tự thực
hiện, ưu nhược điếm của từng phương pháp. Từ dó tác giả rút ra ràng, ương q trình
định giá cần ứna dụng linh hoạt các phương pháp định giá khác nhau đê cỏ dược kct quả
tốt nhất.
1.2.6. Quy trình định giá BĐSTC tại các NHTM

Phân tích quv trinh dịnh giá BDSTC nhằm khái quát dược trình tự, các bước tiến
hành dịnh giá BDSTC. Từ đỏ, áp dụng vào thực tể công tác định giá tại ABBANK.
1.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐSTC

Qua phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến dịnh giá BĐSTC như : trình độ của
dội ngừ nhân viên định giá, cơ sờ vật chất, những quy định của nhà nước...dc có the
biết dược yếu tố nào là ảnh hưởng nhiều nhất dế đưa ra các giâi pháp hồn thiện
cơng tác dinh giá BĐSTC tại ABBANK.
1.4.

Kinh nghiệm định giá BĐSTC của các ngân hàng

Mỗi một ngân hàng có một quy trình định giá BĐSTC khác nhau. Qua việc
phân tích các kinh nghiệm, các ưu nhược diểm trong quá trình dịnh giá BĐST tại
Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nơng thơn Việt Nam để từ dó tác già rút ra dược bài học kinh nghiệm trong quá
trinh dịnh giá tại ABBANK.


IV

Chương 2
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THÉ CHẤP TẠI ABBANK
•

Trcn cơ sở nhừng vấn dc dă trình bày trong chương 1. ờ chương 2 sau khi khái quát

quá trình hình thành, phát triển và cơ cấu tồ chức của Ngân hàng, tác giả đã trình bày
thực trạng về hoạt động định giá BĐSTC tại ABBANK.
2.1. Tồng quan về định giá BĐSTC tại ABBANK
2.1.1. Khái quát về Ngân hàng ABBANK

Tác giả đã trình bày qua về lịch sử hình thành, về cơ cấu tổ chức nhân sự, chức
năng nhiệm vụ và tình hình hoạt động của ABBANK. Qua đó có thẻ giúp cho dộc giả có
cái nhìn tồng quát V C ABBANK và hiểu hcm về cách thức tổ chức, triển khai hoạt dộng
cho vay thế chấp ờ ABBANK.
2.1.2. Tổ chức công tác địnlĩ giá BĐS thế chấp tại ABBANK

Từ việc khái quát về hoạt động ngân hàng ABBAK, tác già tiếp tục di vào phân
tích sâu hơn về việc phân tích tả chức cơng tác định BĐSTC tại ABBANK như: vồ mục
dích cùa việc dịnh giá BĐSTC, cơ cấu tố chức, chức năng, nhiệm vụ của trung tâm thẳm
dịnli giá. Qua dỏ dộc giả sẽ nắm rõ hơn mơ hình hoạt dộng cũng nilư sự tác nghiộp giữa
các bộ phận ở trung tầm thấm định giá.
2.1.3. Quy định của ABBANK về Bất động sản thế chấp

Phân tích về việc nh<ận BĐSTC, nội dung định giá BĐSTC, nguồn thông tin để
định giá BĐSTC, cơ sở để định giá BDSTC, thời gian thực hiện dịnh giá BĐSTC giúp
tác giả hiểu hom về công tác định giá BDSTC ở ABBANK. từ đó giúp cho tác già cỏ thể
so sánh với các quy định cùa chung của nhà nước, rút ra dược một số điểm lưu ý nhàm
hạn chế rủi ro để đưa ra nhùng giải pháp góp phần hồn thiện công tác dịnh giá BĐSTC
tại ABBANK.


V

2.1.4. Két quả hoạt động định giá BĐS thế chấp

Phân tích kết quả hoạt động dịnh giá BĐSTC tại ABBANK, tác giả có thế thấy
được tỷ lệ loại BĐSTC nào đang tăng mạnh. Điều này chúng tỏ rằng hoạt động cho vay
thế chấp BĐSTC của ABBANK ngày càng sôi động, chất lượng tín dụng ngày được cải
thiện hon.
2.2. Thực trạng định giá BĐSTC khu vực Hà Nội tại ABBANK
2.2.1. Thục trạng quy trình định giá BĐSTC tại khu vực Hà nội

Phân tích chi tiết quv trình định giá BĐSTC cùa ABBANK tại khu vực Hà Nội
dổ có thổ thấy rõ được từng bước tiến hành khi tiến hành định giá một BĐSTC là như the
nào. Qua việc phân tích tác giả cũng đà rút ra được những ưu. nhược diêm dể có các giải
pháp khắc phục nhằm hồn thiện hơn đề rút ngắn thời gian, nâng cao năng suất và hiệu
quả ưong việc dịnh giá BĐSTC.
2.2.1. Thực trạng phương pháp định giá BĐSTC tại khu vực Hà nội

Qua việc phân tích 02 ví dụ thực té đã được thực hiện tại ABBANK để cho độc
giả rõ hơn về phương pháp dịnh giá và việc áp dụng các phương pháp đỏ trong lừng
trường họp cụ thề. Từ đỏ, tác giả dưa ra các ưu, nhược diem trong việc vặn dụng các
phương pháp đang được sử dụng tại ABBANK dể từ dỏ tim ra các giải pháp nhằm hoàn
thiện hơn các phương pháp định giá BĐSTC.
2.3. Đánh giá chung

Quy trình định giá BĐS thế chấp tại ABBANK khá chặt chẽ, bắt đầu từ khâu
thẩm tra hò sơ về tài sán thế chấp đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác
nhau, sau dó tiến hành phân tích để từ đó đưa ra kết quà định gicá BĐS thế chấp.
Nhìn chung giá trị mà các CVĐG dưa ra sát với giá thị trường tại thời điểm định giá
và khách hàng hoàn toàn hài lòng với kết quả định giá này. Tuy mới đi vào hoạt
động nhưng Trung tâm TĐTS Khu vực 1 dã hoạt dộng tương đối có hiệu quả trong
việc định giá các loại tài sản thẻ chấp.

Vi

2.3.1. Đánh giá kết quả
Phân tích những kết quả, ưu điểm mà ABBANK đà đạt được khi sử dụng quy
trình và phương pháp dịnli giã riêng của mình dề dáp ứng dược nhu cầu vay vốn của
khách hảng, cỏ được két quà đỏ là có sự chỉ đạo đủng đắn. kịp thời cua ban lành đạo
ABBANK, có đội ngũ cản bộ có trách nhiệm và năng lực chuycn mơn cao.
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân

Bcn cạnh những kết quả, những ưu diểm dã dạt dược thi vần cịn dó những hạn
chế và nguyên nhân như khi chưa két hợp được nhiều phương pháp định giá khác nhau,
chueven viên định giá cịn ít so với khơi lượng cơng việc, qun phán quyẻt của Lrưửng
phòng còn hạn chê... Từ những hạn chê đỏ dần đến kết quả định giá ABBANK giảm
tính cạnh tranh so với các ngân hàng khác, các tồ chức tin dụng khác. Từ những hạn chế
này, tác giả cũng dã chỉ ra dược các nguyên nhân bao gồm nguycn nhân chủ quan như VC
nhân sự vc hộ thống thông tin bất dộng sản... hay nguyên nhân khách quan như các quỵ
định cùa nhà nước, thông tin thị trường BĐS.
2.3.3. Vấn đề đặt ra trong định giá BĐSTC ỏ’ABBANK

Từ việc chỉ ra dược những diễm mạnh dể tiếp tục phát huy hay nhũng hạn chế và
các nguỵcn nhân. Tác giả dã dặt ra các vấn dề trong việc dịnli giá BĐSTC ờ ABBANK
dể tỉm ra các giải pháp phù họp khấc phục nhừng điềm cịn tồn tại trong q trình định
giá BĐSTC.
Như vậy. trong chương 2 tác giả đà nêu ra và phân tích được thực trạng của cơng
tác định giá BDSTC tại ABBANK. Bcn cạnh nhùng kct quả dă dạt dược thì cơng tác này
vẫn cịn nhiều hạn chế. Trên cơ sỡ dã phân tích vả tim ra được các nguyên nhân cùa
những tồn tại trên, tác già đưa ra các giải pháp nhằm hồn thiện hon trong cơng lác định
giá BĐSTC tại ABBANK trong chương 3.

VI1

Chương 3
GĨẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THE CHẤP TẠT ABBANK

Trcn cơ sở những điềm mạnh, diểm yếu và nguvên nhân đà trinh bày. Từ dó
đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện hoạt dộng định °iá BĐSTC tại AtìBANK
trong những điều kiện cụ thể.
3.1. Định hướng phát triển hoạt động định giá BĐSTC tại ABBANK

Định hướng về hoạt động kinh doanh: Tăng tý trọng các chi' tiêu trong năm tới
như chi liêu tông tài sàn. vón điều lộ, huy dộng, dư nợ, thu nhập thuần, lợi nhuận
trước thuế để đạt được mục tiêu chung là nằm trong top 10 ngân hảng TMCP hảng
đầu tại Viột Nam.
Định hướng về hoạt dộng định giá BĐSTC: Ngoài việc duy trì vả phát huy
những kết quà dã dạt dược, ABBANK còn dịnh hướng đến các mục tiêu khác đổ
phát triển hơn nữa hoạt động định giá BĐSTC như: xây dựng cơ sở dừ liệu về
BĐSTC, quàn lý theo dồi chặt chc hơn, mời các chuycn gia về giảng dạy, đa dạng
hố các tài sàn thế chấp...
3.2. Giải pháp hồn thiện hoạt động định giá BĐS
3.2.1. Nhóm giai pháp về nhân lực

- Đào tạo nguôn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá
BĐSTC
Đầy nhanh quá trình dào tạo và tuyển dụng nhân sự cho Trung tâm thầm dịnh
giá. nhanh chóng đáp ứng nhu cầu về ca số lượng và chất lượng nhằm đáp ứng tốt
nhu cầu công việc.
- Xảy dựng chính sách lương thướng hợp ỉỷ
Lương, thưởng ln là động lực dẻ cho chuỵcn viên phấn dấu và gán bó lâu dải

vói tồ chức bên cạnh sự yêu nghề và môi trường làm việc lý tường. Bời vậy, ngân


Vlll

hàng cần cỏ các chế tài thường, phạt nghiêm minh đối với từng chuyên viên dịnh giá
BDS đề khuyến khích hơn nừa các chuycn vicn hồn thành lốt cơng việc của mình
trong thời gian sớm nhất. Lương, thưởng cao sẽ giúp chuycn viên yên tâm hơn, chú
trọng hon trong công việc giúp cho cơng việc định giá cỏ tính thuyết phục cao.
3.2.2. Nhóm giải pháp về quản ỉý hoạt động

- Tuân thủ đúng quv trình định giá theo quy định của ABBANK
Mồi bước thực hiện trong quy trình dịnh giá BDS của ABBANK dều rất logic
và chặt chẽ. Vì vậy, tuân theo quy trình dịnh giá chung là một giải pháp rất quan
trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cùng như tính chính xác của các kết
quả định giá của c v TĐTS.
- Tăng cường kiếm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá BĐSTC
Khi cấp hạn mức tín dụng cho các tổ chức và cá nhân, ngân hàng luôn dựa trcn
tỷ lệ cho vay trcn giá trị BDSTC. Tuy nhiên, thị trường BDS Việt Nam lại biến
động phức tạp ncn ảnh hườna lởn đén rủi ro trong q trinh định giá thé chấp.
Chính vì thế, trong q trình khách hàng vay vốn tại ngân hàng thì các chun viên
định giá và chun viên tín dụng ln phải định kỳ hàng quý phải kiềm tra trực tiếp
thực trạng của BĐS để có thể đưa ra các giải pháp thích hợp.
- ứ ng dụng linh hoạt các phương pháp định giả
Hiện nay, các ngân hàng dang áp dụng chủ yếu hai phương pháp dịnh giá đó là
phương pháp so sánh và phương pháp chi phí và chưa có sự linh hoạt trong việc áp
dụng các phương pháp này. Điều này ít nhiều gây nên những hạn chế nhất dịnh. Do
dó, khi tiến hành định giá cằn phải sừ dụng linh hoạt các phương pháp dịnh giá đê
có thề có cơ sờ lựa chọn ra được mức giá phù hợp hơn.
- Phát triển các sán phẩm cho vay có thế chàp bang BDS

Ngân hàng mở rộng mối quan hệ và hợp tác với các tống công ty xây dựng,
các chủ đầu tư dự án dể cỏ the tạo điều kiện hơn cho khcách hàng khi mua nhà ở, nhà
chung cư.


IX

- Ouy định cách xác định giá trị nhà và cóng (rình gắn ỉiển với ảàĩ
Trong 2Ìá trị của BĐS thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm một tỷ lệ rất nhơ so
với 2Ìá trị của QSD đất. Tuy vậy, khơng phải vì thố mà các CVĐG đánh giá hời hợt,
coi nhẹ 2Ìá trị của nhà. cũng như các tài sàn khác gãn lien với dât.
- Thâm định lại tài sán đỏ giảm thiểu rủi ro
Ngân hàng nen có qui định và thực hiện nghiêm túc việc dánh giá lại giá trị
TSĐB. ít nhắt phải 03 tháne/lần. trường hợp giá BĐS biến dộng bất thường có thổ làm
ảnh hưởng đến việc đàm bảo cùa khoản vay thỉ phải đánh giá liên lục.
3.2.3. Nhóm giải pháp về thơng tin BĐS

- Nâng cao tỉnh chính xúc, chất lượng thơng tin thu thập
Thịng tin chính xác dónạ vai trị cực ki quan trọng trong thị trường BĐS nói chung
và dặc biệt quan trọng dối với nghiộp vụ định giá BDS nói riêng. ĩlơn nừa. nó đỏng vai
trị là bước đầu cùa một q trình định giá, vì vậy de có dược két quà định giá chính
xác, thuyết phục được dõi hỏi khất khe của khách hảng, c v TĐTS phải tiến hành thu
thập thòng tin vê BĐS mục tiêu.
- Xậy dụng cơ sở dữ ỉỉệii và cập nhật thông tin về BĐSTC
Việc thu thập dược nhiều thông tin về mức giá khác nhau ở mỗi khu vực, từ đó xảy
dựng nên một cơ sờ dữ liệu thông tin về BĐS. Việc xây dựng cơ sở dừ liệu thông tin này
sẽ giúp cho chuvên viên định giá rút ngan hon thòi gian trong việc xử lý. tìm thơng tin ve
BDS so sánh.
- Xây dựng hệ thông dữ liệu, diện tứ ỉưu trữ hồ sơ thâm định
Dây khỗng phải là việc khỏ nhưng nó sẽ giúp ích râl nhiêu cho cơng việc định giá

của cán bộ định giá. việc tìm kiêm dừ liệu dễ dàng, tiện lợi hon và nhât là thông tin dược
cung cấp có tính chính xác cao.
3.3. Một số kiến nghị
3.3.1. Kiến nghị vói CO'quan có thấm quyền

Nhà nước cần có nhừng quy định cụ thê, chặt chẽ hơn về BĐSTC. Các quy


X

định về tài sản cần phải rổ ràng và the hiện tính thống nhất trong các văn bán.
khuyến khích phái triền nghề dinh giá phát triền, tạo mỏi trường pháp lý thuận lợi
cho việc thành lập các tố chức định giá. Nhà nước cũng cần thay đồi phương thức
xác định khung giá đất được ban hành hàng nãm dể theo kịp dược sự thay đối, biến
động giả thị trường của BDS.
3.3.1. Kiến nghị vói Ngân hàng nhà nưóc

Ngân hàng Nhà nước cân tăng cường công lác thanh kiêm tra hoạt dộng tín
dụng tồn hệ thống dể có giải pháp chấn chỉnh kịp thời, đặc biệt là cho vay BĐS,
các vi phạm về các tí lệ an tồn trong hoạt động. Ngoài ra, cần cỏ các quỵ định, quy
ché xử lý đối với các vi phạm trong hoạt dộng này và tiến hành kiêm tra kết qua
định giá BĐSTC hàng nảm dể phát hiện các sai phạm và dưa ra hướng khác phục.


XI

KÉT LUẬN
Dc kiềm soái lốu hạn chế rủi ro nhằm nâng cao hiệu quả hoạt dộng cùng như
năng lực cạnh tranh trong điều kiện hội nhập nhanh chỏng và thời kỳ nền kinh tế
dang gặp nhiều khó khăn như hiện nay thi dinh giá BDSTC cần đặt lên một tầm

quan trọng mang tính chiên lược.
Tác giả dâ hệ thống hỏa được những vắn dẻ cơ V C BDS. chi ra quy trình thực
hiện định giá BĐS. các phương pháp định gia BĐS. cơ sớ lý luận, trình tự thực hiện
và nội dung cùa từng phương pháp, ưu nhược diém cùa từng phương pháp và các
điều kiện ứng dụng.
Tác giả tặp trung phân tích quy trình dịnh giá, phương pháp định giá và dưa ra
được cái nhìn tống quát về hoạt động định giá BĐSTC tại ABBANK, đồng thời
cũng chi ra được những điểm mạnh vả những điểm hạn chế, đỏng thời tim hicu
nguyên nhân dể từ đó đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện hoạt động định giả
BĐSTC . Dựa trên cơ sở làm việc khoa học. lác giả dà mạnh dạn đề xuất một sổ giãi
pháp nhàm hoàn thiện hoạt dộng định giá BĐSTC, qua dó giúp cho việc định giá
BDSTC được nhanh hơn, hiểu quà hơn.
Nhừng giải pháp mà tác giả dề xuất mang tính khả thi và là sự vận dụng sáng
lạo cho phủ hợp với khả năng và linh hình thực tế của ABBANK. Do vậy.
ABBANK hồn tồn có thề xem những kết quả nghicn cứu của luận văn là một gợi
ý đóng góp cho việc hoàn thiộn hơn hoạt động định giá BĐSTC trong thời gian lới.


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ QC DÂN

HỒNG HỎNG KH ẢN H

Đ ỊN H G ĨÁ B Ấ T ĐỘ N G SẢN T H Ế C H Ấ P T Ạ I NGÂN H ÀN G
TH Ư Ơ N G M Ạ I C Ỏ PH ÀN AN BÌN H (A B B A N K )

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỌNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TẾ

Ngưòi hướng dẫn khoa học:

PGS. TS NGU YEN THẾ PHÁN

HÀ NỘI, NĂM 2011


1

L Ờ I MỎ ĐÀU
Năm 2011 là một năm đầy thách thức đối với nền kinh tế Viột Nam với tỷ lệ
lạm phát tăng cao (20%), nền kinh tế tăng trường thấp với tăng trường GDP ước đạt
5.6%, thấp hon cùng kỳ năm trước (6.16%) và cũng là giai đoạn khỏ khăn cho hệ
thống Ngân hàng với chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng khơng q 20%, các ngân hàng
cịn phải đảm bào một chi tiêu khác là đcn 31/12, kéo tỷ trọng tín dụng phi sản xuất
trên tổn2 dư nợ tín dụng xuống 16%. Đây là một thách thức khơng nhỏ cho các
Ngân hàng khi vừa phải thực hiện theo quy định của Ngân hàng nhà nước, vừa phài
làm hài lịng các cổ đơnạ, vừa hạn chế rủi ro cho Ngân hàng. Đồ hạn ché tối đa rủi
ro khi thực hiện cho vay thì NHTM thưởng áp dụng biện pháp cho vay có tài sản
đảm bảo là BĐS (chiếm 80-85%). Ncn việc xác định chính xác giá trị BĐS the chấp
là rất quan trọng, nó chính là căn cử quan trọng để các NHTM quyết dinh mức vốn
cho vay sao cho đàm bảo an toàn và hạn ché được rủi ro nhất trong hoạt động của
mình. Ngồi ra việc xác định chính xác giá trị BĐS cịn liên quan đến vấn dề trao
đồi, mua bán, chuyền nhượng BĐS, phân chia, góp vốn thành lập cơng ty... Với vai
trị quan trọng như vậy nhưng hoạt động định giá BĐS nói chung cũng như hoạt
động định giá BĐS thế chấp tại các NHTM nói riêng cùn có nhiều hạn ché như:
Chưa có một hệ thống thông tin về BĐS đầy đủ và chính xác, giá trị BĐS thường
thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế giao dịch ngoài thị trường, các tổ chức định giá
chưa chuyên nghiệp, trình độ năng lực của cán bộ định giá còn thấp, hệ thống văn
bản pháp luật liên quan đến định giá BĐS còn chưa thống nhất, thiếu đồng bộ và ít,
chưa chặt chè... Trong hệ thống các ngân hàng TMCP. ngân hàng TMCP An Bình
dâ khắc phục dược đáng kề những hạn chế trong dịnh giá BDSTC như: đă hình

thành một Trung tâm hoạt động độc lập chuyên về định giá tài sản the chấp là Trung
tâm thẩm dịnh giá tài sản khu vực ĩ, Trung tâm đả xây dựng dược một hệ thống
khung giá BĐS riêng, khung giá này được cập nhật thường xuyên dùng đỗ tham
khảo khi dịnh giá BĐS, hệ thống thông tin khá dầy dù thể hiện qua việc TTTĐG
Khu vực 1 dâ xây dựng được một kho dữ liệu về thông tin giá BĐS, thông tin quy
hoạch qua từng thời kỳ, xây dựng các quy định chi tiết, cụ thể khi dịnh giá dối với


2

tìrnu BDS cả biệt... Tuy nhiên bèn cạnh đỏ, Trung lâm cùng còn những hạn chế
như: BDSTC được định giá thấp hơn nhiều so với giả trị thị trường, ảnh hưởng đến
chất lượng tín dụng và chưa đáp ứng tốt dược nhu cầu của khách hàng, giá trị
BĐSTC phụ thuộc chủ yếu vào kinh nghiệm của chuvên viên dịnh giá; dội ngừ cán
hộ định giá cịn thiếu và chun mơn cịn hạn chê... Do đang cơng tác và làm việc
tại Ngân hàng thương mại cồ phần An Bình (ABBANK) - Bộ phận Quan hệ khách
hàng Doanh nghiệp nên tác già quyểt định chọn luận van: "Định giá Bất dộng sàn
thế chấp tại ngân hàng thương mại cồ phần An Bình (ABBANK) ", nhằm hoàn
thiện hơn và nâng cao chắt lượng hoạt động định giá BDSTC tại các NIITM, góp
phần nâng cao hiệu quá hoạt dộng của các NHTM, thúc dầy sự phát triển kinh tế
bền vững của đắt nước.
Mục tiêu nghiên cứu:
Khái quát hoá cơ sờ khoa học lien quan đên hoạt động định giả BĐSTC bao
gồm: Cơ sờ lý luận và cơ sờ thực tiễn.
Nghiên cửu và đánh giá thực trạng hoạt động định giá BĐSTC tại ABBANK
Đe xuất các giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá BĐSTC tại ABBANK.
Đối tirọng và phạm vi nghicn cửu:
Đối tượng nghiên cửu: Những vấn dề lien quan dcn định giá BDSTC, loại
BĐSTC, các nguyên tắc, các phương phcáp dịnh giá BĐSTC, quy trinh dinh giá
BĐSTC, các vãn bản pháp luật quỵ dịnh vổ dinh giá BĐSTC.

Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cửu hoạt động định giá BĐS thẻ châp
cùa ABBANK lại TT.TĐTSKVI. Để có căn cử so sảnh, luận văn còn nghiên cứu
them hoạt động DGBDSTC tại Ngân hàng TMCP Kỳ thương Việt Nam
(Tcchcombank) và Ngân hàna Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam tại
khu vực thành phố Hà Nội.
Phưong pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện luận vãn đà sử dụng các
phương pháp nghicn cứu sau: Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, các
phương pháp phân tích, tổng họp. so sánh, diều tra thu thập số liệu và thống kê và


3

có tién hành phịng vắn xin V kiến cán bộ, chuyên viên thầm dinh Trung tâm thẩm
dịnh giá tài sản khu vực I - Ngân hàng TMCP An Bình.
Kết cấu luận văn: Ngồi lời nói đầu. kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và
phụ lục, luận văn bao gồm 3 chương:
Chương 1 : Cơ sở khoa học về hoạt động định giá BĐS thế chấp
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng
TMCP An Bình - ABBANK
Chương 3: Giải pháp và một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt
động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP An Bình - ABBANK


4

CHƯ Ơ NG 1
C O SỞ K H O A H Ọ C V È H O Ạ T ĐỘNG Đ ỊN H G IÁ
B Á T ĐỘNG SẢN T H É C H Ấ P
1.1. Tồng quan về định giá bất động sản
L L 1. Khải niệm định giả hát động sàn

Có một sổ khái niệm về định giá BĐS:
Theo ông Greg Me Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia: '‘Định giá giá trị BĐS íà việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm
cỏ tính đen bản chất của BDS và mục đích của định giá giá trị của BDS đó. Do đó,
định giá giá trị BĐS là áp dụng các dự liệu thị trường so sánh mà các nhà dịnh giá
BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sàn được ỵcu cầu
định giá dồ hình thành giá trị của chúng”
Theo Giảo sư A.F. Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,
trường Havvkerbury, New South Wales: Định giá BĐS có thề được định nghĩa là
“nghộ thuật bày tỏ quan diem dưới dạng tính tốn dể đạt được một mối quan tâm cụ
thê vê một lĩnh vực nhât định bàt động sàn ở một thời điềm cụ thề”.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá siá trị tài sản quốc tế
và giảm đốc cơng ty định giá tài sản Singapore thì : “Định giá BĐS là một nghệ
thuật hay khoa học về xác định giá trị của BDS cho một mục đích cụ thể ờ một thời
diêm nhất định, có tính đến các dặc điểm cùa BDS và những nhân tố kinh tế tiềm ần
trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế”
Trong 3 định nghĩa trên thì định nghĩa thứ 3 là cỏ tính bao qt nhất. Nó đề
cập đến lĩnh vực dầu tư khác, đây là điểm quan trọng bời vì:
- Có rất nhiều kiều dầu tư: đầu tư cho hàng hoả lâu bền như dồ dùng cho gia
dinh, nhà cửa, phương tiện hành nghè, chi cho giáo dục, đầu tư vào cố phiếu, chứng
khoán, đâu tư vào sịng bạc, đơ cồ, tác phâm nghệ thuật....cằn phải nghiên cứu các
hướng dầu tư khác nhau trước khi dưa ra quyết định cuối cùng.


5

- Việc sờ hữu BDS là một hình thức giừ tiền và cân nhắc xem người có tiền sẽ
làm gì với sô tiền cùa họ.
7.7.2 Nguyên tắc định giá BĐ S
Nguyên tắc thứ nhắt. nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. Một bất

động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời điềm định aiá cho
thấy bất động sản đó đang dược sử dụng hựp pháp cũng như đang cho thu nhập
ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trona tương lai là
lớn nhất. Sử dụng cao nhất tốt nhắt có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một
khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất tót nhất được phản ánh ở bốn mặt
sau : vật chất, pháp luật, sử dụng và thời gian. Vỉ vậy, khi định giá BDS cần so sánh
mục đích sử dụng dế dưa ra mức đánh giá tốt nhất.
Nguyên tắc thử hai, nguyên tắc phủ hợp. Nguyen tắc này cho rằng: giá trị BĐS
tạo ra và duy tri khi các đặc tính của nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với
quần thề BDS xung quanh, phù họp với quy định của pháp luật về xây dựng và sử
dụng, phù hợp với mõi trường làm cho giá trị cùa bất BĐS động sản đạt dược mức
hữu dụng cao nhất. Vì vậy, khi dịnh giá BĐS cần xem xét đến mục đích sử dụng và
sự phù hợp với quần thể xung quanh để định giá.
Nguyên tắc thứ ba, nguyên tắc cung- cầu. Giá trị của BĐS dược xác định bởi
quan hệ cung cầu trên thị trường. Mỗi một sự thay dổi của một trong hai yếu tố đều
ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và giá cả của bất động sản. Vì vậy khi định giá BĐS
phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu BĐS tại thời điểm định giá. dự
báo xu hướng vận dộng cùa cung - cầu BDS. Đây là nguyên tắc quan trọng trong
việc xác định chinh xác nhất giá trị BĐS. Vỉ vậy, khi định giá cần phải xem xct và
dánh giá cận thận tác dộng của các nhân tố như lạm phát, lãi suất, chính sách nhà
nước đen giá cả của BĐS và đưa ra các diều chình theo xu hướng mất cân bằng
cung cầu.
Nguyên tắc thứ tư, Nguyên tắc thay đoi. Nguyen tác này cho rằng: giá trị của
BĐS luôn thay đồi về công năng của BĐS; thay dồi về yếu tố cấu thành BĐS; thav