Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần đại dương (oceanbank)

L V .T h S

4988


TRƯỜNG Đ Ạ I HỌC K IN H TÊ QUỐC DÂN
***

NGUYỄN THỊ DINH
ĐẠI H Ọ C KTQD
TT. T H Ô N G TIN T H Ư VIỆN

PHÒNG LUẬNÁN-Tư LIỆU

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SÁN THÊ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
THƯONG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI DUtJNG (OCEANBANK)

Chuyên ngành: K IN H TẾ Đ ỊA C H ÍN H

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN TH Ế PHÁN

Hà Nội, Năm 2010
ll

[f


LỜI CAM ĐOAN

T ô i x in cam đ o a n đ ây là cơ n g trìn h n g h iê n cứ u k h o a h ọ c đ ộc lập củ a bản
th ân . C ác d ữ liệ u tro n g lu ận v ă n là tru n g th ự c, rõ rà n g v à có n g u ồ n gốc cụ thể.
C ác g iải p h á p đ ư ợ c đề x u ấ t tro n g luận v ăn đ ư ợ c rú t ra từ q u á trìn h n g h iên cứu
th ự c tiễ n tạ i N g â n h à n g T h ư o n g m ại c ổ p h ầ n Đ ại D ư o n g .

Hà nội, ngày tháng 11 năm 2010
H ọ c v iên cao học

Nguyễn Thị Dinh


M ỤC LỤC
D a n h m ụ c các c h ữ v iế t tắ t
D a n h m ụ c b ả n g , b iể u , s ơ đồ, h ìn h vẽ
T ó m tắ t lu ậ n v ă n
M Ở Đ Ầ U ...........................................................................................................................................1
CHƯƠNG 1- C ơ SỞ KHOA HỌC VÈ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÉ C H Á P.............4
1.1. Bất động sản và thế chấp bất động sản__________________________________________ 4
1.1.1. B ấ động sản................................................................................................................................ 4
1.12. Thế chấp b ấ động sản.................................................................................................................9
12. Định giá bất động sản thế chấp________________________________________________14
12.1. Định giá B Đ S ........................................................................................................................... 14
122. Định giá BĐS thế chấp............................................................................................................. 20
122.1. Sự cần thiết của đỉnh giá BĐS thế cháp................................................................................. 20
1 2 2 2 . Đặc đỉểm của định giá BĐS thế chấp....................................................................................21
122.3.Quy trình định giá BĐS thế chắp........................................................................................... 22
1 2 2 .4.Các phưong pháp đỉnh giá BĐS thế chấp định giá BĐS thế chấp......................................... 25
13.Các yếu tố ảnh huỏng đến định giá bất động sản thế chấp__________________________ 33
14. Kinh nghiệm của các ngân hàng khác về định giá bất động sản._____________________ 36
CHƯƠNG 2 - THỤC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÉ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI CỎ PHẦN DẠI DƯƠNG (OCEANBANK)_____________________________ 41
2.1. Khái quát về ngân hàng T M C P Đại D uong_____________________________________ 41
22. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Oceanbank.__________________________ 43
22.1. Tinh hình hoạt động của OeanBank......................................................................................... 43
2 2 2 . Tinh hình hoạt động tín đụng....................................................................................................45
22.3. Tinh hình hoạt động cho vay thế chấp b ấ động sản............................................................... 48
23. Thục trạng định giá thế chấp bất động sản tại O ceanbank_________________________ 52
23.1 Các quy định của Ngân hàng đối vói bất động sản thế chấp....................................................52
2.3 2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong OceanBank................................ 57


2.32.1. Nhân sự của hoạt động định giá.............................................................................................57
2.322 Quy trình định giá bất động sản.............................................................................................. 59
2 3 2 3 . Phưongpháp áp đụng............................................................................................................ 62
2.33. Đánh giá chung......................................................................................................................... 75
2 33.1x ầ quả đạt drọc......................................................................................................................75
2.332.Tồntạinguyênnhân...............................................................................................................76
23.4. Nguyên nhân............................................................................................................................ 78
CHƯƠNG 3 - GIẢI PHÁP HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÍ.
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI DƯƠNG (OCEANBANK)________________________ 81
3.1. Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp tại Oceanbank___________________81
32. Các giải pháp hoàn thiên hoạt động định giá bất động sản_________________________ 85
32.1. Hoàn thiện bộ máy định giá của OceanBank........................................................................... 85
3 2 2 . ứ n g dụng linh hoạt các phương pháp định giá..........................................................................85
32.3. Đào tạo nguồn nhân lực chun sâu....................................................................................... 87
3 2.4. Đổi mói quy trình định giá và hoàn thiện văn bản liên quan đến định giá bất động sản thế chấp.89
32.5. Tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất động sản..................................91
3 2.6. Xây đựng cơ sở đữ liệu và cập nhật thông tin về b ấ động sản thế chấp....................................92
3 2.7. Phát triển các sản phẩm cho vay có thế chấp bằng B Đ S ..........................................................94
33. Một số kiến nghi nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản thế chấp___________ 94

33.1. Kiến nghị vói cơ quan quản lý Nhà nước................................................................................. 94
3.32. K iấnn^iị v ớ iN ^ n hàng Nhà nước..........................................................................................96
KÉT LUẬN___________________________________________________________________98

TÀI UỆU THAMKHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

B ất động sản

B LD S

B ộ L uật dân sự

CVKH

C huyên viên kh ách hàng

CVĐG

C huyên viên định giá

DN

D ư nợ

ĐVT

Đ ơn vị tính

O ceanB ank

N gân hàng T hư ơ ng m ại c ổ phần Đại D ương

NH

N gân hàng

TC TD

Tổ chức tín dụng

TM CP

T hư ơng m ại cổ phần

Q SD

Q uyền sử dụng

Q SH

Q uyền sở hữu

TCTD

Tổ chức tín dụng

HĐTD

H ội đồng tín dụng

TĐGVN

T hẩm định giá V iệt N am

TL

Tỷ lệ

TSĐ B

Tài sản đảm bảo

TT

Thị trư ờ ng


D A N H M Ụ C B Ả N G , B I Ể U , s ơ Đ Ồ , H ÌN H V Ẽ
H ình 1.1: Q trình ư ớ c tính giá trị B Đ S th ế c h ấ p ................................................................... 26
H ình 1.2: Đ ịnh giá bất động sản thế chấp theo phương pháp chi p h í.................................. 27
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chứ c bộ m áy của O cean B an k .................................................................... 42
B ảng 2.2: K ết quả h o ạt động của O ceanbank năm 2 0 0 8 ,2 0 0 9 ..............................................44
B ảng 2.3: K ết quả h o ạt động tín dụng của O cea n B a n k ...........................................................46
B ảng 2.4: K ết quả quan hệ tín dụng của O c e a n B a n k .............................................................. 47
B ảng 2.5: K ết quả cho vay thế chấp b ất động s ả n .................................................................... 48

B ảng 2.6: K ết quả đảm bảo tiền vay bằng các loại tài s ả n ..................................................... 49
B ảng 2.7: K ết quả cho vay thế chấp b ất động sản tính theo dư n ợ ....................................... 50
B ảng 2.8: G iá trị b ất động sản đảm bảo dư nợ phân theo loại B Đ S .....................................51
B ảng 2.9: T ổng hợp nhân sự định giá tại O cean b an k ...............................................................58
B ản g 2.10: T ổng hợp đào tạo nhân sự định giá tại O c e a n B a n k ............................................59
B ảng 2.11: V í dụ về so sánh giá trị thị trư ờ ng v à giá trị định giá đ ấ t .................................42
B ảng 2.12: V í dụ về định giá B Đ S 1 thế chấp tại O c e a n B a n k .............................................. 59
B ảng 2.13: V í dụ v ề định B Đ S 2 thế chấp tại O cean B an k ..................................................... 70
B ảng 2.14: V í dụ về định giá B Đ S 2 thế chấp tại O c e a n B a n k .............................................. 71
B ảng 2.15: V í dụ về định giá B Đ S 3 thế chấp tại O c e a n B a n k .............................................. 72
B ảng 2.16 : V í dụ về định B Đ S 3 thế chấp tại O cean B an k ................................................... 72
B ảng 2.17: V í dụ về định B Đ S 4 thế chấp tại O cean B an k ..................................................... 73
B ảng 2.18: V í dụ về định B Đ S 4 thế chấp tại O c ean B an k ..................................................... 74
B ảng 2.19: V í dụ về định B Đ S 4 thế chấp tại O c ean B an k ..................................................... 74
B ảng 3.1: C hỉ tiêu kế hoạch kinh doanh năm 2010 của O cean B an k ................................... 82
H ìn h 3.2: Q uy trình tổ chức định giá b ất động sản thế chấp tại O c e a n B a n k ....................90
H ình 3.3: M ơ hình tập trung quản lý dữ liệu B Đ S tại O cean B an k ......................................93


T R Ư Ờ N G Đ Ạ I H Ọ C K IN H T Ê Q U Ố C D Â N

NGUYỄN THỊ DINH

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SÁN THÊ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
THƯDNG M ẠI c ổ PHẨN ĐẠI DƯONG (OCEANBANK)

C h u y ê n n g à n h : K I N H T Ê Đ ỊA C H Í N H

T Ĩ M

T Ắ T

L U Ậ N

V Ã N T H Ạ C

SỸ

H à N ộ i, N ă m 2 0 1 0

ft-

--------------

[f


1

TÓM TẮT LUẬN VĂN

LỜI MỞ ĐẦU
Các tài sản đảm bảo cho tiền vay có nhiều loại, trong đó phổ biến nhất, giá trị
đảm bảo lớn nhất vẫn là bất động sản. Chất lượng, loại bất động sản, giá trị bất động
sản sẽ quyết định mức cho vay. Tại N gân hàng Thương mại c ổ phần Đ ại D ương
(O ceanB ank), công tác định giá B Đ S bên cạnh những quả đạt được thì cịn nhiều
tồn tại và bất cập, cụ thể: chất lượng công tác định giá chưa được đảm bảo, định giá
bất động sản thế chấp chưa phù hợp với giá trị thực tế của bất động sản, thiếu chính
xác, v iệc áp dụng các phương pháp định giá chưa linh hoạt, cán bộ định giá cịn thiếu,
chun mơn cịn hạn chế chủ yếu là cán bộ kiêm nhiệm, một số quy định về định giá

chưa phù họp với thực tế .... Đây là điều ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng tín dụng
và đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng. V ớ i những lý do trên, tác giả chọn đề tài
ngh iên cứu của Luận văn “Đ

ịn h

g iá

b ấ t đ ộ n g sản

th ế c h ấ p

tạ i N g ă n

hàng

T h ư ơ n g m ạ i c ổ p h ầ n Đ ạ i D ư ơ n g (O c e a n B a n k )”

Mục đích nghiên cứu của đề tài: Hệ thống hoá cơ sở khoa học liên quan đến hoạt
động định giá BĐS thế chấp; đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế
chấp trong OceanBank, từ đó chỉ ra các tồn tại, nguyên nhân của tồn tại trong hoạt động
định giá BĐ S thế chấp; đưa ra phương hướng, giải pháp hồn thiện cơng tác định giá
BĐ S thế chấp
Đối tượng nghiên cứu là những vấn đề về định giá bất động sản thế chấp, loại bất
động sản được thế chấp, các phương pháp định giá bất động sản, quá trình định giá và
các văn bản quy định về định giá bất đống sản.
Các phương pháp nghiên cứu đã trình bày trong luận văn là phương pháp duy
vật biện chứng, duy vật lịch sử; phương pháp thống kê, so sánh, phương pháp mơ
hình, phương pháp phân tích và tổng hợp dữ liệu, phương pháp khảo cứu tài liệ u ....

1. Chương 1- Cơ sở khoa học về định giá BĐS thế chấp
Trong chương 1 tác giả trình bầy các vấn đề về bất động sản và thế chấp bất
động sản; định giá B Đ S trong hoạt động thế chấp; quy trình định giá; các phương


11

pháp định giá; các yếu tố ảnh hưởng đến định giá và kinh nghiệm của các Ngân
hàng trong định giá B Đ S thế chấp để rút ra bài học về công tác định giá B Đ S thế
chấp cho OceanBank.

1.1 Bất động sản và thế chấp BĐS
V iệc tìm hiểu các vấn đề về B Đ S, thế chấp B Đ S giúp tác giả làm rõ được các
vấn đề v ề BĐ S; vai trò của thế chấp B Đ S và rút nhận định để khi tiến hành định giá
B Đ S cần chú ý đến các đặc điểm và phân biệt rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng đến giá
trị B Đ S để đưa ra thơng sổ điều chỉnh giá chính xác.

1.2. Định giá BĐS thế chấp
Đ ịnh giá B Đ S là sự ước tính về giá trị của B Đ S thế chấp cụ thể bằng hình
thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể. Đ ịnh giá B Đ S vào mục đích thế chấp được gọi
là định giá B Đ S thế chấp. Chính mục đích này của B Đ S thế chấp đã dẫn đến đặc
điểm riêng của định giá B Đ S thế chấp.

Quy trình định giá BĐS
Tìm hiểu, phân tích quy trình định giá B Đ S giúp tác giả khái quát được trình
tự, các bước để tiến hành định giá tài sản. Đ ể từ đó phản ảnh vào thực tế thực hiện
định giá tại OceanBank.

Các phương pháp định giá BĐS
Tác giả nêu ra các phương pháp định giá chủ yếu là phương pháp so sánh,

phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập) theo tiêu chuẩn thẩm định giá
của V iệt Nam. Tại mỗi phương pháp tác giả nêu ra cơ sở lý luận, trình tự thực hiện,
ưu nhược điểm của từng phương pháp và các điều kiện để tiến hành định giá. Tác
giả rút ra rằng, trong quá trình định giá B Đ S cần ứng dụng linh hoạt các phương
pháp định giá.

1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS
Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá B Đ S bao gồm: Yếu tố con người và nhận
thức về công tác định giá; Yếu tố về phương pháp định giá; Yếu tố về thơng tin và
yếu tố v ề chính sách tín dụng. Các yếu tố này cho biết nó ảnh hưởng như thế nào


Ill

đến định giá B Đ S để từ đó tác giả đưa ra giải pháp hồn thiện cơng tác định giá
B Đ S thế chấp tại OceanBank.

1.4.Kinh nghiệm định giá của các ngân hàng khác
Từ kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp tại Techcombank và Ngân hàng Á Châu
ACB, rút ra cho công tác định giá thế chấp tại OceanBank là cần có quy định chi tiết về
BĐS thế chấp, quy trình định giá phải đầy đủ các bước, chi tiết cụ thể và rất chặt chẽ; cần
có bộ phận định giá độc lập, phân công định giá theo giá trị tài sản và địa bàn hoạt động
phù họp với năng lực và điều kiện của từng nhân viên định giá, quy định trách nhiệm vụ
thể rõ ràng; cầ n quy định thời gian giải quyết định giá BĐS và phân cấp giải quyết khiếu
nại liên quan đến BĐS thế chấp.

2. Chương 2 - Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại OceanBank
Chương 2 tác giả trình bày vấn đề; khái quát v ề N gân hàng TMCP Đại
Dương; hoạt động cho vay thế chấp tại OceanBank; thực trạng định giá BĐ S thế
chấp tại OceanBank.

2.1 Khát quát về OceanBank
Khát quát về OceanBank, tác giả tìm hiểu lịch sử hình thành, phát triển và bộ
máy tổ chức của OceanBank. V iệc tìm hiểu vấn đề trên giúp tác giả có cái nhìn tổng
quát v ề OceanBank và nhận định được cách tổ chức, triển khai hoạt động của
OceanBank nói chung và hoạt động cho vay thế chấp BĐ S nói riêng. Trong cơ cấu
tổ chức của OceanBank thì khơng thấy Ban, Khối hay Phòng nào là định giá tài sản
đảm bảo nợ vay.

2.2. Hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại OceanBank

về

hoạt động cho vay thế chấp B Đ S tại OceanBank tác giả tìm hiểu tình hình

hoạt động chung của OceanBank thấy ràng dư nợ cho vay ngày càng tăng qua các
năm, chất lượng tín dụng ngày càng được cải thiện. V iệc tìm hiểu hoạt động tín
dụng chung của OceanBank giúp tác giả nghiên cứu sâu hơn v ề tình hình hoạt động
cho vay thế chất B Đ S tại OceanBank.
V ới v iệc thực hiện cho vay có nhận tài sản thế chấp là các B Đ S, OceanBank
đã góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực tiềm năng là B Đ S. Phần lớn các dự án
vay vơn tại OceanBank có sử dụng các B Đ S để làm tài sản thế chấp khi vay vốn.


IV

X ét v ề số lượng thì các khoản cho vay có thế chấp bằng BĐ S là chiếm tỷ trọng lớn;
xét v ề cơ cấu đảm bảo tiền vay thì việc đảm bảo bằng giá trị BĐ S chiếm tỷ trọng
lớn nhất trong các tài sản đảm bảo; xét về cơ cấu B Đ S thế chấp thì giá trị quyền sử
dụng đất và nhà ở, cơng trình gắn liền với đất đai là chiếm tỷ trọng lớn nhất.

2.3. Thực trạng định giá thế chấp BĐS tại OceanBank

về thực trạng định

giá thế chấp B Đ S tại OceanBank tác giả đi tìm hiểu, phân

tích các vấn đề quy định của Ngân hàng đối với B Đ S xem các quy định có phù hợp
với pháp luật và tình hình hiện tại của OceanBank hay không. Các quy định của
OceanBank bao gồm các loại tài sản được thế chấp, hồ sơ về tài sản và các quy định
chung v ề định giá và thế chấp BĐ S. Nhìn chung những quy định này phù họp với
quy định của pháp luật về B Đ S thế chấp.
Thực trạng hoạt động định giá B Đ S thế chấp tại OceanBank tác giả đi vào
từng vấn đề là nhân sự định giá, quy trình định giá, phương pháp áp dụng và tác giả
đưa ra các v í dụ cụ thể để phân tích phương pháp định giá và quy định của
OceanBank về định giá B Đ S thế chấp.
Thứ nhất, về nhân sự tham gia công tác định giá tài sản đảm bảo là một phần
trong quy trình tín dụng. Thực trạng nhân sự định giá tại OceanBank mặc dù trách
nhiệm công việc đã được tách riêng giữa cán bộ kinh doanh (tín dụng) với cán bộ
định giá nhưng do số lượng còn ít nên việc cán bộ tín dụng vừa thẩm định món vay
vừa định giá tài sản để đưa ra mức cho vay thực hiện kiêm nhiệm công việc nên
không được chun mơn hóa.

về chất lượng

cán bộ định giá cịn yếu. V ới số lượng

không đủ, chất lượng cán bộ định giá cịn hạn chế do đó ảnh hưởng đến kết quả
thẩm định giá.
Thứ hai, v ề quy trình định giá tại OceanBank chưa cụ thể, chi tiết khơng có

hướng dẫn cụ thể mà chỉ đưa ra hướng mô tả.
Thứ ba, về phương pháp áp dụng định giá B Đ S tại OceanBank: V iệc định giá
B Đ S thế chấp tại OceanBank được thể hiện trong quy chế đảm bảo tiền vay. Các
quy định cuả OceanBank về định giá B Đ S thế chấp là tương đối đầy đủ, song ta
thấy rằng quy định lạc hậu so với sự biến động của thị trường B Đ S, việc quy định


V

giá quyền sử dụng đất không được vượt quá 2 lần so với giá Ư BND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định là quy định khơng cịn phù hợp với tình hình hiện
nay khi mà giá thị trường của bất động sản cao hơn nhiều so với giá mà U B N D tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương quy định. V iệc quy định như trên không phản ảnh
đúng giá trị thực của B Đ S, chưa tận dụng được hết giá trị của BĐ S trong việc huy
động vốn.
Công tác định giá B Đ S thế chấp cơ bản được thực hiện theo đúng theo các
quy định của OceanBank. Tính đến 31/12/2009, OceanBank đã tiến hành định giá
cho khoảng gần 550 B Đ S thế chấp. Trong đó, các B Đ S thế chấp chủ yếu là quyền
sử dụng đất, các cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất. Đ ối với các cơng trình
gắn liền vớ i đất chủ yếu là các dự án có sử dụng đất và thế chấp tài sản đã hoặc sẽ
hình thành trong tương lai trên phần diện tích đất được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất vớ i các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm với thời gian sử dụng
đất là 50 năm và 70 năm. Đ ối với các tài sản này thì phương pháp được áp dụng để
định giá B Đ S thế chấp chủ yếu là phương pháp so sánh đối với định giá quyền sử
dụng đất và phương pháp chi phí giảm giá để định giá các cơng trình xây dựng trên
đất. Căn cứ vào giá trị quyết tốn của cơng trình xây dựng được phê duyệt và số
năm đưa vào khai thác sử dụng của cơng trình đó, cán bộ định giá V iệc xác định giá
trị của B Đ S hầu như không xét đến các lợi thế v ề vị trí của B Đ S, đặc điểm của BĐ S
hay các yếu tố khác của thị trường.

Thực tế triển khai nhiệm vụ định giá tài sản thế chấp tại OceanBank cho
thấy, giá trị B Đ S thế chấp được xác định chủ yếu dựa trên cơ sở các hồ sơ liên quan
đến B Đ S do chủ đầu tư gửi đến, khung giá đất theo quy định của Nhà nước và đánh
giá chủ quan của các thành viên Tổ định giá. Tác giả đưa ra v í dụ về định giá B Đ S
thế chấp tại OceanBank.
Trên đây tác giả đã đi vào phân tích thực trạng định giá B Đ S tại OceanBank.
Công tác định giá B Đ S thế chấp đã đã được những kết quả: thứ nhất, việc định giá
bất động sản đã cung cấp cho bộ phận kinh doanh số liệu về giá trị bất động sản là


VI

cơ sở để phịng kinh doanh trình hội đồng tín dụng; thứ hai, đã phục vụ được cho
việc ký kết hợp đồng bảo đảm tiền vay theo đúng quy định; thứ ba, công tác định
giá được tiến hành m ột cách nhanh chóng, kịp thời, phục vụ tốt cho quá trình thực
hiện giao dịch thế chấp BĐ S; thứ năm, việc định giá theo định kỳ và có kế hoạch đã
giúp ngân hàng theo dõi được khoản vay một cách sát sao kịp thời nắm được tình
hình về tài sản của khách hàng.
B ên cạnh những kết quả đạt được thì cơng tác định giá B Đ S thế chấp cịn rất
nhiều tồn tại sau:

Xét về nhân sự và cơng tác tổ chức định giá: nhân sự định giá là kiêm
nhiệm, thiếu kinh nghiệm , v ề tổ chức định giá thì trong hệ thống ngân hàng từ hội
sở cho đến chi nhánh chưa có bộ phận riêng, độc lập để xử lý các vấn đề về định giá
BĐ S; v iệc tổ chức thực hiện công tác định giá B Đ S thế chấp cịn một số bất cập;
cơng tác định giá B Đ S thế chấp chưa được tiến hành định kỳ theo quy định, gây khó
khăn cho việc quản lý B Đ S thế chấp.

Xét về thông tin để định giá:Thông tin phục vụ công tác định giá cịn nhiều
hạn chế, chủ yếu dựa vào các thơng tin do bên thế chấp cung cấp

Xét về chất lượng:Chất lượng công tác định giá B Đ S thế chấp chưa cao,
chưa phản ánh được giá trị thực của các B Đ S tại thời điểm định giá.

Công tác quản lý bất động sản thế chấp:V iệc lưu trữ hồ sơ chứng minh
QSH bất động sản và Q SD đất thế chấp chưa được thực hiện theo đúng quy định
của Nhà nước cũng như quy định của chính OceanBank; việc đăng ký giao dịch thế
chấp B Đ S chưa được thực hiện triệt; công tác quản lý B Đ S thế chấp chưa được tiến
hành thường xuyên và chi tiết.
Những tồn tại trên dẫn đến kết quả OceanBank giảm tính cạnh tranh so với
các ngân hàng khác, các tổ chức tín dụng khác. B ở i lẽ cùng một B Đ S đem thế chấp
để vay vốn N H
Những tồn tại nêu trên có các ngun nhân sau:

Do từ phía ngân hàng:Thứ nhất, nhận thức của cán bộ OceanBank về cơng
tác định giá B Đ S thế chấp cịn chưa thực sự đúng mức; thứ hai, trình độ của cán bộ


V ll

trực tiếp làm công tác định giá và quản lý B Đ S thế chấp còn nhiều hạn chế, đặc biệt
là cán bộ làm công tác định giá; thứ ba, áp dụng các phương pháp định giá thiếu
linh hoạt và không đồng bộ; thứ tư, công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSD
đất cũng như QSH các cơng trình xây dựng gắn liền với đất cịn nhiều hạn chế, gây
khó khăn cho q trình quản lý các B Đ S thế chấp của OceanBank; thứ năm, khung
giá đất do Nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường; thứ sáu, đa số BĐS thế
chấp tại vay vốn tại OceanBank là các BĐ S hình thành sau đầu tư.

Do các yếu tố khách quan: N ền kinh tế thị trường của V iệt Nam vẫn cịn
chưa hồn chỉnh nên cơ sở dữ liệu dựa vào thị trường để phân tích thì sẽ gặp rất

nhiều khó khăn.
Như vậy, trong Chương 2 tác giả đã nêu ra và phân tích được thực trạng của
cơng tác định giá B Đ S thế chấp tại OceanBank. Bên cạnh những kết quả đạt được
thì cơng tác này cũng cịn nhiều bất cập. Trên cơ sở tác giả đã phân tích và tìm ra
được nguyên nhân của những tồn tại tác giả nêu ra các giải pháp để hồn thiện cơng
tác định giá tại OceanBank trong Chương.

3. Chương 3 - Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp tại
OceanBannk
Các giải pháp đưa ra cần phải phù hợp với phương hướng nhiên vụ của hoạt
động cho vay thế chấp tại OceanBank. D o vậy, công tác định giá B Đ S thế chấp phải
bám sát theo định hướng chiến lược hoạt động của OceanBank trong từng thời kỳ;
Các giải pháp cụ thể:

3.1. Hoàn thiện bộ máy định giá tại OceanBank
B ộ máy tại OceanBank cần thực hiện tái cấu trúc và hoàn thiện bộ máy định
giá theo chiều dọc từ trên xuống dưới về tổ chức và nghiệp vụ định giá.

3.2. ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá
Khi tiến hành định giá cần phải sử dụng linh hoạt các phương pháp định giá
như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí giảm giá hay phương pháp đầu
tư. Có thể sử dụng m ột phương pháp hoặc kết hợp đồng thời giữa các phương
pháp vớ i nhau để xác định giá trị tuỳ thuộc vào đặc điểm của m ỗi B Đ S.


V lll

3.3. Đào tạo nguồn nhân lực chuyên sâu
Oceanbank cần có kế hoạch đào tạo đội ngũ cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm
vụ định giá và quản lý B Đ S thế chấp theo hướng chuyên nghiệp, có phẩm chất đạo

đức tốt; thành lập bộ phận định giá tài sản bảo đảm tiền vay độc lập, chuyên trách tại
các Chi nhánh của OceanBank; thực hiện đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ về thẩm
định giá bằng cách phối hợp với các tổ chức, trường đại học có chức năng đào đạo nghề
định giá BĐS để cử cán bộ đi học; hoặc tự đào tạo cán bộ đi trước có nhiều kinh nghiệm
đào tạo cho cán bộ thế hệ sau; cần có chính sách đãi ngộ phù họp đối với các cán bộ
làm chuyên trách làm công tác định giá và quản lý tài sản bảo đảm tiền vay.

3.4 Đối mới quy trình định giá và hồn thiện văn bản liên quan đến định giá
BĐS thế chấp
V iệc thực hiện nhiệm vụ định B Đ S thế chấp tại OceanBank nên đổi mới theo
hướng độc lập và được tiến hành đồng thời cùng với các nghiệp vụ khác. Theo đó,
nên thành lập Bộ phận chuyên trách để thực hiện nhiệm vụ định giá và quản lý tài
sản thế chấp.

3.5. Tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất động sản
N gân hàng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định
giá B Đ S.

3.6. Xây dựng dữ liệu và cập nhật thông tin về bất động sản thế chấp
H ệ thống thông tin trên cần được xây dựng theo hướng tập trung dữ liệu về
H ội Sở chính của OceanBank. Hàng tháng hoặc khi phát sinh v ề B Đ S thế chấp và
biến động về các B Đ S đang thế chấp, các Chi nhánh nhập các dữ liệu vào hệ thống
máy tính. Các dữ liệu này được kết xuất và chuyển về H ội sở chính thơng qua mạng
đường truyền nội bộ của OceanBank.

3.7. Phát triển các sản phẩm cho vay có thế chấp bằng BĐS
X ây dựng chính sách cho vay có thế chấp bằng BĐS: c ầ n tập trung nghiên
cứu cho ra sản phẩm khuyến khích khách hàng, cá nhân có nhu cầu vay vốn thế
chấp bằng B Đ S. Có thể liên kết với các công ty B Đ S v ề v iệc tạo điều kiện cho
khách hàng vay vốn để mua nhà ở và dùng chính tài sản đó để thế chấp cho khoản

IX

vay. V ới chính sách này sẽ đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng vừa đảm bảo an
toàn trong hoạt động tín dụng của N gân hàng.
N guyên nhân của tồn tại trong công tác định giá B Đ S thế chấp tại
OceanBank ngồi những nội tại cịn có các nguyên nhân khách quan. Trên cơ sở đó
tác giả đưa ra một số kiến nghị như sau:

Kiến nghị vói cơ quan quản lý nhà nước
N hà nước cần phải có những quy định cụ thể hơn, chặt chẽ hơn về tài sản và
các loại tài sản được thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng. Các quy định về tài sản
cần rõ ràng và thể hiện thống nhất trong các văn bản tránh chồng chéo và đối nghịch
nhau trong các văn bản; khuyển khích phát triển nghề định giá, tạo môi trường pháp
lý thuận lợi cho việc thành lập các tổ chức định giá; nhà nước cần có quy định và
hướng dẫn cụ thể hơn đối với công tác định giá B Đ S thế chấp
Nhà nước cũng cần thay đổi phương thức xác định khung giá đất được ban hành
hàng năm theo hướng sát với giá trị thị trường tương ứng với từng khu vực. Khung
giá đất hiện nay thường thấp hơn nhiều so vớ i giá thị trường.


X

KÉT LUẬN
V ới việc nghiên cứu đề tài “Định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
Thương mại c ổ phần Đại D ương (OceanBank)”, tác giả luận văn đã hồn thành một
số nhiệm vụ sau:
Góp phần làm rõ các vấn đề về BĐ S; chỉ ra quy trình thực hiện định giá B Đ S
thế chấp; các phương pháp định giá B Đ S thế chấp, cở sở lý luận, trình tự thực hiện

và nội dung của từng phương pháp; ưu điểm, nhược điểm của từng phương pháp và
các điều kiện để ứng dụng từng phương pháp;
Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong N gân
hàng Thương mại c ổ phần Đại Dương, từ đó chỉ ra được các kết quả của công tác
định giá B Đ S thé chấp, những tồn tại, nguyên nhân của tồn tại trong hoạt động định
giá bất động sản thế chấp.
Đưa ra m ột số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản
thế chấp tại N gân hàng TMCP Đại D ương nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn,
nâng cao năng lực cạnh tranh và hiệu quả sử dụng bất động sản đáp ứng nhu cầu
của khách hàng vay.
Những đóng góp của luận văn, phù hợp với mục đích nghiên cứu đề tài của
tác giả. Tuy nhiên, do vấn đề định giá B Đ S hết sức phức tạp, thị trường B Đ S liên
lục biến động nên luận văn có những giới hạn đó là: chưa xem xét được m ối quan
hệ giữa việc thế chấp B Đ S với các tài sản khác; chưa chỉ ra được mối quan hệ giữa
việc nợ xấu trong ngân hàng với việc đảm bảo bằng B Đ S và các tài sản khác. Đ ể
giải quyết được những giới hạn trên thì cần nghiên cứu trong một hệ thống các ngân
hàng, tổ chức tín dụng và có thời gian dài để tập họp, phân tích số liệu và chỉ ra
được mối quan hệ nêu trên.


It

¥

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Q u ố c

DÂN

***

NGUYỄN THỊ DINH

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SÁN THÊ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
THƯONG MẠI CỔ PHẦN DẠI DUUNG (OCEANBANK)

C h u y ê n n g à n h : K IN H T Ế Đ ỊA C H ÍN H

L U Ậ N

V Ă N T H Ạ C

SỸ K IN H

T Ê

N g ư ờ i h ư ớ n g d ẫ n k h o a h ọ c : P G S .T S . N G U Y Ễ N T H Ê P H Á N

H à N ộ i, N ă m 2 0 1 0
ẩ


1

LỜI MỞ ĐẦU
l.Tính tất yếu của đề tài
Trong bối cảnh hội nhập, việc V iệt N am gia nhập WTO đã mang lại cho V iệt
Nam nhiều cơ hội, song khơng ít những thách thức như cạnh tranh sẽ diễn ra gay
gắt hơn, với nhiều đối thủ hơn. Dan đến cạnh tranh giữa các NH ngày càng gay gắt,
quyết liệt hơn. Từ u cầu khách quan đó, địi hỏi các N H phải nâng cao năng lực
cạnh tranh, đa dạng hóa các sản phẩm, đẩy mạnh tín dụng thỏa mãn tốt như cầu của

khách hàng đi liền vớ i an tồn trong tín dụng và hoạt động.
Hoạt động chủ yếu của các N gân hàng nước ta chủ yếu vẫn là hoạt động tín
dụng. Đây là hoạt động sinh lời chủ yếu của các N gân hàng thương mại đồng thời
đây cũng là lĩnh vực nhạy cảm và chứa nhiều yếu tố rủi ro.
V ì vậy, yêu cầu đặt ra là làm thế nào để vừa thỏa mãn nhu cầu của khách
hàng vừa đảm bảo an toàn vốn cho N gân hàng và hạn chế rủi ro đối với hoạt động
tín dụng để mang lại hiệu quả sử dụng vốn của N gân hàng là tối ưu nhất. Chính vì
thế mỗi một đồng tiền cho vay ra các N gân hàng ln địi hỏi phải có tài sản để đảm
bảo cho số tiền vay ra. Các tài sản đảm bảo cho tiền vay có nhiều loại, trong đó phổ
biến nhất, giá trị đảm bảo lớn nhất vẫn là bất động sản. Chất lượng, loại bất động
sản, giá trị bất động sản sẽ quyết định mức cho vay. D o vậy, xác định giá trị hay
định giá bất động sản thế chấp là yều cầu rất quan trọng, ảnh hưởng đến quyền lợi
của bên cho vay, bên đi vay. Đ ồng thời, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng bất động
sản và lợi ích tồn xã hội. N ếu cơng tác định giá bất động sản thế chấp mà được
thực hiện tốt sẽ giúp N gân hàng đưa ra mức quyết định đúng và đảm bảo an tồn tín
dụng, về phía khách hàng cũng khơng phải chịu thiệt thịi, thỏa mãn tốt nhu cầu
vốn của mình, đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, tiêu dùng. D o vậy định giá bất
động sản thế chấp là yêu cầu khách quan đối vớ i các ngân hàng.
Ngân hàng Thương mại c ổ phần Đại D ương (OceanBank) là ngân hàng mới
được chuyển đổi m ơ hình từ Ngân hàng Thương mại c ổ phần nông thôn Hải Dương
từ năm 2007, hoạt động tuân thủ theo nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Bên cạnh


2

đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng OceanBank ln chú trọng cơng tác đảm bảo an
tồn vốn.
V iệc định giá tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay được OceanBank
chú trọng, OceanBank đã thành lập Phòng thẩm định để chun mơn hóa khâu định
giá tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm, sửa đổi điều chỉnh các quy định liên quan

đến công tác đảm bảo tiền vay, công tác định giá tài sản thế chấp ... Tuy nhiên, bên
cạnh những kết quả đạt được thì hoạt động định giá bất động sản thế chấp còn nhiều
tồn tại và bất cập như: chất lượng công tác định giá chưa được đảm bảo, định giá
bất động sản thế chấp chưa phù hợp với giá trị thực tế của bất động sản, thiếu chính
xác, việc áp dụng các phương pháp định giá chưa linh hoạt; cán bộ định giá còn
thiếu, chuyên mơn cịn hạn chế chủ yếu là cán bộ kiêm nhiệm; một số quy định về
định giá chưa phù họp với thực tế .... Đ ây là điều ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng
tín dụng và đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng. M uốn nâng cao năng lực cạnh
tranh và đảm bảo an toàn trong hoạt động thì hoạt động định giá cần được chú trọng
hơn nữa và khắc phục được những tồn tại trên.
V ớ i lý những lý do trên, tác giả chọn đề tài nghiên cứu của Luận văn “Đ ịn h
g iá bất động sản thế chấp tạ i N gân hàng Thư ơng m ạ i c ổ phần Đ ạ i D ư ơng
(O ceanB an k)”

2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
H ệ thống hoá cơ sở khoa học liên quan đến hoạt động định giá bất động sản
thế chấp.
Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong Ngân hàng
Thương mại c ổ phần Đại D ương, từ đó chỉ ra các tồn tại, nguyên nhân của tồn tại
trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
Đưa ra phương hướng, giải pháp hoàn thiện hoạt động bất động sản thế chấp
trong N gân hàng Thương mại c ổ phần Đ ại Dương

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cửu
Đ ối tượng nghiên cứu là những vấn đề về định giá bất động sản thế chấp, loại
bất động sản được thế chấp, các phương pháp định giá bất động sản, quá trình định


3

giá và các văn bản quy định về định giá bất động sản.
D o tính đa dạng và phức tạp của vấn đề nghiên cứu nên luận văn chỉ tập trung
nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp từ năm 2007 năm 2009 tại
N gân hàng Thương mại c ổ phần Đại Dương.

4. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng trong quá trình thực hiện đề tài là các phương
pháp nghiên cứu như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử; phương
pháp thống kê, so sánh, phương pháp mơ hình, phương pháp phân tích và tổng hợp
dữ liệu, phương pháp khảo cứu tài liệ u ....

5. Những đóng góp của Luận văn
5.7.

về m ặ t lỷ

lu ậ n

Hệ thống hóa những vấn đề về định giá bất động sản thế chấp. Từ đó làm cơ
sở cho việc phân tích về mặt lý luận và thực tiễn quá trình định giá bất động sản thế
chấp tại N gân hàng TMCP Đại Dương
5.2.

về m ặ t th ự c

tiễ n

Đưa ra m ột số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản
thế chấp tại N gân hàng TMCP Đại D ương nhàm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn,
nâng cao năng lực cạnh tranh và hiệu quả sử dụng bất động sản đáp ứng nhu cầu

của khách hàng vay.

6. Nội dung của Luận văn
N ội dung của Luận văn được trình bày theo kết cấu sau:

Lời mở đầu
C h ư ơ n g 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
C h ư ơ n g 2 : Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương

mại Cổ phần Đại D ương (OceanBank)
C h ư ơ n g 3 : Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại

N gân hàng Thương mại c ổ phần Đại Dương (OceanBank)

Kết luận


4

CHƯƠNG 1- Cơ SỞ KHOA HỌC VÊ ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG
SẢN THÉ CHẤP
1.1. Bất động sản và thế chấp bất động sản
1.1.1. B ấ t đ ộng sản

1 .1 .1 .1 . K hái n iệm bất đ ộ n g sản
Tài sản bao gồm nhiều loại và được phân thành “bất động sản” và “động
sản”. V iệc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà
cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những

gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
D o m ỗi nước có những nét đặc thù riêng có quan niệm phân loại và tiêu chí
phân loại riêng nên pháp luật của nhiều nước trên thế giới quy định về bất động sản
khác nhau khi đi vào chi tiết về những tài sản gắn liền vớ i đất.
Luật Dân sự Pháp, điều 520 quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt
khỏi cây là B Đ S, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định
này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, B LD S Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Luật Dân sự Thái Lan, điều 100 quy định: “B Đ S là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự
Đ ức đưa ra khái niệm B Đ S bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất [22].
Mặc dù có những quan niệm riêng về bất động sản khi đi vào chi tiết nhưng
hầu hết các nước đều coi B Đ S là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai,
khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (điều 517, 518
Luật Dân sự Pháp, điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà
Liên bang Nga, điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đ ứ c ...). Tuy nhiên,
Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang N ga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất”


5

chứ khơng phải là đất đai nói chung. V iệc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Theo B LD S năm 2005 của nước Cộng hoà X H C N V iệt Nam , tại điều 174 có
quy định: “B Đ S là c á c tà i sả n b a o g ồ m : Đ ấ t đ a i; nhà, c ơ n g trìn h x â y d ự n g g ắ n liền
v ớ i đ ấ t đ a i, k ể c ả c á c tà i sả n g ắ n liề n v ớ i nhà, c ô n g trìn h x â y d ự n g đ ó ; c á c tà i sản
k h á c g ắ n liề n v ớ i đ ấ t đ a i; c á c tà i s ả n k h á c d o p h á p lu ậ t q u y đ ịn h ” .

Như vậy, khái niệm B Đ S rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là B Đ S, trong khi quốc

gia khác lại không cho là B Đ S. Hơn nữa, các quy định về B Đ S trong pháp luật của
V iệt Nam là khái niệm m ở các cơng trình gắn liền vớ i đất bao gồm: cơng trình điện
nước, thang máy, hệ thống điều h ò a ...; các tài sản gắn liền vớ i đất: cây cối, hoa
màu, khoảng sản trong lòng đ ấ t ..., các tài sản khác do pháp luật quy định.
Trên cơ sở phân tích, nghiên cứu các quy định và định nghĩa về BĐ S, có thể
khái quát khái niệm về B Đ S như sau: B Đ S b a o g ồ m đ ấ t đ a i v à c á c tà i sả n g ắ n liền
v ớ i đ ấ t đ a i m à n ếu d i ch u y ể n n ó k h ỏ i v ị t r í ba n đ ầ u s ẽ là m m ấ t đ i đ ặ c tính vốn có
c ủ a nó. V à khi xem xét B Đ S thì xem xét trên góc độ vật chất là tài sản thực (Real

estate), khi định giá B Đ S thì xem xét là tài sản thực bao gồm giá trị và các quyền về
B Đ S ,giá trị B Đ S lớn hay nhỏ phụ thuộc vào quy mô, mức độ và bản chất của các
quyền. N hư vậy, khi đánh giá B Đ S thì lưu ý đến các quyền hiện hữu trong BĐS.
1 .1 .1 .2 . Đ ặ c đ iểm củ a bất đ ộ n g sản
Bất động sản có những đặc điểm tương đối khác biệt so với các loại tài sản
khác như sau:
T h ứ n h ấ t, tính cố định về vị trí: V ị trí tuyệt đối của B Đ S khơng thể di dời

được; v ị trí tương đối của B Đ S thì hocựi tồn có thể bị thay đổi do sự phát triển kinh
tê xã hội, quá trình đâu tư, cải tạo cac B Đ S xung quanh hoặc do sự thay đổi về
chính sách của Nhà nước liên quan đến khu vực nơi có B Đ S đó.
V ới đặc điểm này của bất động sản thì khi định giá B Đ S, so sách BĐS cần
dựa vào vị trí của B Đ S nhằm đưa ra hệ số điều chỉnh đảm bảo định giá BĐS một
cách chính xác.


6

Thứ h a i, tính lâu bền: D o đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại

tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi

lấp[7, tr.8].
V ới đặc điểm này giúp cho người thực hiện định giá B Đ S cần lưu ý về tuổi
thọ kinh tế của B Đ S và lưu ý lựa chọn hình thức sử dụng B Đ S là cao nhất, tốt nhất.
Thứ b a , tính khác biệt: Tính khác biệt của B Đ S được thể hiện ở chỗ không

bao giờ có hai B Đ S giống nhau hồn tồn cả về hình thức, giá trị sử dụng, vị trí...
M ỗi bất động sản đều có m ột vị trí và cơng năng sử dụng nhất định và khơng thể
hồn tồn giống nhau.
D o tính khác biệt của B Đ S, do đó khi định giá B Đ S cần thực hiện so sách
B Đ S mục tiêu với B Đ S so sách và đưa ra được hệ số điều chỉnh hợp lý.
Thứ tư, tính khan hiếm: Tính khan hiếm của B Đ S chủ yếu do tính khan hiếm

của đất đai quy định. Đất đai có vị trí cố định khơng di chuyển được, với một số
lượng có hạn trền phạm v i toàn cầu và trên phạm vi m ỗi quốc gia. Đất đai không thể
sản sinh thơng qua sản xuất [7, tr.9].
V ới tính khan hiếm của B Đ S tác động đến công tác xác định giá trị của BĐS
đó là giá trị ngày càng tăng. N gười định giá cần dự báo được xu hướng tăng giá BĐS.
Thứ n ăm , có giá trị lớn: thông thường để tạo ra được B Đ S, cịn người phải

tốn rất nhiều cơng sức vớ i những khoản chi phí tốn kém.
Giá trị B Đ S là lớn yêu cầu người định giá cần xác định giá trị B Đ S một cách
chính xác, đúng với giá trị thực của B Đ S để phục vụ lợi ích của người sở hữu BĐS
giúp họ tham gia vào các giao dịch B Đ S một cách dễ dàng.
Thứ sá u , tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các B Đ S thường có sự ảnh hưởng lẫn

nhau cả về mặt giá trị và giá trị sử dụng. Các B Đ S có v ị trí ở trong quần thể các
B Đ S đồng bộ khác, có hạ tầng tốt thì sẽ có giá trị cao hơn các B Đ S có kích thước và
hình thể tương tự nhưng lại có vị trí kém thuận lợi hơn.
Trong định giá B Đ S cần thu thập các thông tin về các B Đ S có ảnh hưởng lẫn
nhau để đưa ra hệ số điều chỉnh phù hợp.

Trên đây là những đặc điểm của B Đ S, m ỗi một đặc điểm đều có tác động