Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần quốc tế chi nhánh hải phòng

f v
L

c« Q
i O l

ã

J

«

t

Q


T R Ư Ờ N G Đ Ạ I H Ọ C K IN H T Ê Q ư ố c D Â N

ĐẠI H ỌC KTQD
T T . T H Ô N G T IN T H Ư V IỆ N

PHỊNG LUẬN ÁN- T ư LIỆU

ĐỒN THUỲ LINH

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ
CHI NHÁNH HẢI PHÒNG
Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VÃN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH
T ttS . Ạ 9

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYÊN THẾ PHÁN

HÀ NỘI, NĂM 2010


LỜI CAM ĐOAN

T ôi xin cam đoan bản luận văn là cơng trình nghiên cứu khoa học, độc lập của
tơi. Các số liệu, k ết quả nêu trong luận văn là tru n g thự c v à có nguồn gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

ĐOÀN THUỲ LINH


M Ư• C L U• C
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIÉT TẮT
DANH MỤC S ơ ĐỊ, BẢNG BIẺU
TĨM TẮT LUẬN VĂN
LỜI MỞ Đ Ầ U ................................................................................................................... 1
C h ư ơ n g 1: c ơ S Ở K H O A H Ọ C V È Đ ỊN H G IÁ B Ấ T Đ Ộ N G SẢN T H É C H Ấ P ... 4
1.1. T ổ n g q u a n v ề b ấ t đ ộ n g sản th ế c h ấ p ......................................................................4
1.1.1. B ất động s ả n .............................................................................................................4
1.1.2. B ất động sản thế c h ấ p ...........................................................................................6
1.1.3. V ai trò của bất động sản thế c h ấ p ......................................................................8
1.1.4. Q uy định chung của ngân hàng N hà nước về bất động sản thế chấp .... 10

1.2. C ơ sở k h o a h ọ c v ề đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g sản th ế c h ấ p ....................................... 11
1.2.1. Đ ịnh giá bất động s ả n .........................................................................................11
1.2.2. Đ ịnh giá B Đ S thế c h ấ p ....................................................................................... 13
1.2.3. N gu y ên tắc định giá bất động sản thế c h ấ p ..................................................14
1.2.4. C ác phư ơ ng pháp định giá bất động s ả n ......................................................... 18
1.2.5. N h ữ n g nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế c h ấ p ............... 31
1.3. B ài h ọ c k in h n g h iệ m củ a m ộ t số tổ ch ứ c tín d ụ n g v ề đ ịn h g iá b ất động
sản th ể c h ấ p ...................................................................................................................... 34
C h ư ơ n g 2: T H ự C T R Ạ N G Đ ỊN H G IÁ B Ấ T Đ Ộ N G SẢ N T H É C H Ấ P T Ạ I
N G Â N H À N G T M C P Q U Ố C T É (C H I N H Á N H H Ả I P H Ò N G ).........................36
2 .1 . Đ ặc đ iểm c ơ b ả n củ a n g â n h à n g T M C P Q u ố c tế (C h i n h á n h H ải P h ị n g )
có ản h h ư ở n g đ ế n h o ạ t đ ộ n g đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g sản th ế c h ấ p ...................... 36
2.1.1. T ổng quan về N g ân hàng thương m ại cổ p h ần Q uốc tế ............................ 36
2.1.2. T ổng quan v ề C hi nhánh H ải P h ò n g ...............................................................38
2 .2 . T h ự c trạ n g đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g sản th ế ch ấp tạ i C hi n h á n h H ải P h ò n g .... 43
2.2.1. T ình hình hoạt động tín dụng có liên quan đến thế chấp bất động sản của
C hi nhánh trong nhữ ng năm gần đ â y ...........................................................................43
2.2.2. N h ữ n g quy định của N gân hàng T M C P Q uốc tế về định giá bất động sản
thế c h ấ p ................................................................................................................................46
2.2.3. T hự c trạn g hoạt động định giá bất động sản thế c h ấ p .............................. 52


2.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp được áp dụng tại chi nhánh ..54
2.2.5. M ột số trư ờ ng hợp thực tế, cụ thể trong định giá bất động sản thế chấp
tại C hi nhán h H ải P h ò n g ................................................................................................ 54
2 .3 . Đ á n h g iá c h u n g về đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g sản th ế ch ấp tại C hi n h án h H ải
P h ò n g ...................................................................................................................................70
2.3.1. Ư u đ iể m .................................................................................................................... 70
2 .3 .2 . N h ư ợ c đ iể m ............................................................................................................71

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÉ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC
TÉ(CHI NHÁNH HẢI PH Ò N G )................................................................................ 72
3.1. Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp của Chi nhánh

72

3.1.1. Đ ịnh hư ớ ng p hát triển kinh doanh của chi n h á n h ........................................ 72
3 .1 .2 . C h iế n lư ợ c p h á t triể n h o ạ t đ ộ n g đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g sản th ế chấp củ a
C h i n h á n h ...........................................................................................................................74
3.2. M ộ t số g iả i p h ả p h o à n th iệ n h o ạ t đ ộ n g đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g sản th ể ch ấp tại
N g â n h à n g T M C P Q u ố c tế (C h i n h á n h H ải P h ị n g ) .........................................75
3.2.1. H ồn th iện cơng tác thu thập thông tin v à lưu trữ thông t i n ..................... 75
3.2.2. Đ ào tạo v à bồi dưỡng nghiệp vụ cho các cán bộ tín d ụ n g ..................... 75
3.2.3. Q uản lý rủi ro trong định giá bất động sản thế c h ấ p ................................... 78
3.2.4. Đ ổi m ới m ơ hình của hoạt động định giá bất động sản thế c h ấ p ............. 81
3.2.5. M ột số kiến nghị và giải pháp k h á c ................................................................. 82

KẾT L U Ậ N .......................................................................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


D A N H M Ụ C C Á C C H Ữ V IẾ T T Ắ T

BĐS

B ấ t động sản

BTC

B ộ T ài chính

BXD

B ộ X ây dự ng

CNH- HĐH

C ơ n g n ghiệp h ó a - H iện đại h ó a

G CN Q SD

G iấy ch ứ n g nhận quyền sử d ụ n g đất

G PX D

G iấy p h ép xây dựng

NH

N g â n h àng

PL

P háp lệnh

QĐ

Q u y ết định

TM CP

T h ư ơ n g m ại cổ p h ần

TN HH

T rách nhiệm hữ u hạn

T SĐ B

T ài sản đảm bảo

Tp

T h àn h phố

UBND

ủ y ban n hân dân

V IB

N g â n h àn g th ư ơ n g m ại cổ p h ầ n Q uốc tế

NHNN

N g â n h àn g n h à nước

D A N H M Ụ C S ơ Đ Ò , B Ả N G B IÊ U

S ơ ĐÒ
Sơ đồ 01: C ơ cấu tổ chức của N gân hàng TM CP Quốc tế Chi nhánh Hải Phòng............39
Sơ đồ 02: Q uy trìn h định g iá B Đ S thế c h ấ p .................................................................... 48
Sơ đồ 03 : Q uy trìn h định g iá m ớ i....................................................................................... 82

BẢNG
B ản g 01: C hỉ tiê u huy động, dư n ợ và tổng tài sản q ua các n ă m ............................. 45
B ản g 02 : Đ iều k iện áp d ụ n g giá tro n g định giá quy ền sử dụng đ ấ t ........................53
B ảng 04: M ô tả chi tiế t các th ô n g tin về B Đ S th ế c h ấ p ............................................... 61
B ản g 05: M ô tả chi tiế t các cơng trìn h xây dự n g củ a B Đ S th ế c h ấ p ........................63
B ản g 06: K ế t q u ả đ ịn h g iá của B Đ S thế c h ấ p .................................................................. 69

BIỂU ĐỒ
B iểu đồ 01: C hi tiêu đánh giá kết quả từ 2006 - 2 0 0 9 ..................................................... 45


T R Ư Ờ N G Đ Ạ I H Ọ C K IN H T Ế Q ư ố c D Â N

Đ O À N T H Ư Ỳ L IN H

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÊ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TÊ
CHI NHÁNH HẢI PHÒNG
C h u y ê n n g à n h : Q U Ả N TR Ị K IN H D O A N H BẤ T Đ Ộ N G SẢN

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ

N g ư ờ i h ư ớ n g d ẫ n k h o a học: PG S. TS. N G U Y Ễ N TH Ê PH ÁN

H À N Ộ I, N Ã M 2010


1

TĨ M TẮT LUẬN VẢN

Tính cấp thiết của đề tài
T rong nền kinh tế hiện nay, nhu cầu vốn là cần thiết đối với các doanh
nghiệp và hộ gia đình. C ó nhiều kênh phân phối, như ng chủ yếu vẫn xuất phát từ
ngân hàng. N h iệm v ụ chính của các ngân hàng là nhận gửi v à cho vay, để có lợi
nhuận trong hoạt động kinh doanh, cho vay là hình thức tạo ra lợi nhuận cao nhất,
nhưng lại tiềm ần nhiều rủi ro có lien quan đến khả năng thanh toán của người đi
vay. M ột phư ơng thứ c cho vay khá an toàn với các ngân hàng hiện nay là người đi
vay phải có tài sản thế chấp để bảo đảm khoản tiền vay. Tài sản phổ biến nhất được
các ngân hàng n hận để đảm bảo tiền vay là b ất động sản. V à vấn đề được đặt ra là
các tổ chức tín dụng phải định giá được giá trị của bất động sản m ột cách khoa học
và hợp lý nhằm đảm bảo khoản tiền vay, tránh rủi ro từ phía người cho vay, nhưng
phải được ngư ời đi vay chấp nhận. N gân hàng thư ơng m ai cổ phần Q uốc Te là m ột
trong nhữ ng ngân h àng thư ơng m ại lớn ở V iệt N am , cung cấp các dịch vụ, sản
phẩm , giải pháp tài chính cho các tổ chức và cá nhân. V à hoạt động tín dụng được
ngân hàng chú trọng nhiều nhất, từ hội sở đến các chi nhánh, hoạt động này luôn
được đổi m ới cho ph ù họp với nhu cầu cũng như sự phát triển của nền kinh tế. Chi
nhánh H ải P hòng là m ột trong những chi nhánh đầu tiên trong chiến lược m ở rộng
quy m ô của N g ân hàng thư ơng m ai cổ phần Q uốc Te. V ới m ục tiêu là phục vụ tố
chức, cá nhân tại H ải P hòng và các khu vực lân cận. K e từ ngày thành lập đến nay,
chi nhánh đã góp phần vào sự phát triển chung của N gân hàng, nhưng hoạt động
định giá bất động sản thế chấp cịn gặp rất nhiều khó khăn, từ nhân sự đến phương
pháp áp dụng, chư a p h ản ánh hết giá trị của bất động sản.

X u ất p h á t từ n h ữ n g v ấn đề lý luận v à y êu cầu th ự c tiễn trên tôi đã lựa
chọn “Định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Chi

nhánh Hải Phòng ■” làm tê n đề tài luận v ăn th ạc sĩ.


11

C h ư ơ n g 1: C ơ S Ở K H O A H Ọ C VỀ Đ ỊN H G IÁ B Ấ T Đ Ộ N G SẢN
THẾ CHẤP

1.1. Tổng quan về bất động sản thế chấp
Đ ể hiểu về bất động sản thế chấp trước hết chúng ta nên hiểu về bất động sản
v à các đặc điểm của nó. T heo điều 174 B ộ L uật D ân Sự năm 2005, nước V iệt N am ,
quy định B ất động sản( B Đ S) là tài sản không di dời được, bao gồm: Đ ất đai; N hà
ở, cơ n g trìn h xây d ự n g gắn liền vớ i đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
cơ n g trìn h x ây d ự n g đó; C ác tài sản k hác gắn liền với đất đ ai;C ác tài sản khác do
p h áp lu ật quy định. N h ư vậy, B Đ S là n h ữ n g tài sản v ậ t ch ất khô n g thể di dời, tồn
tại v à ổn định lâu dài.
B Đ S là hàng h ó a đặc biệt vì vậy nó những đặc điểm riêng. Có 6, đặc điếm
riêng, như ng đặc điểm : B Đ S có vị trí cố địn h v ề đ ịa lý, về đ ịa điểm v à khơ n g có
k h ả n ăn g di dời đư ợc. Đ ây là đặc điểm q u an trọ n g nó tác động tớ i nhữ ng đặc
điểm k hác, tạo n ên sự riê n g biệt với các tài sản khác.
T ừ đó chúng ta có thể hiểu, B Đ S thế chấp là B Đ S được sử dụng vào mục đích
thế chấp để vay v ố n ngân hàng hay m ột tổ chức tín dụng nào đó, nhằm thỏa mãn
nhu cầu sử dụng vổ n của chủ sở hữu BĐ S.
N goài nhữ ng đặc điểm chung của B Đ S, B Đ S thế chấp cịn có những đặc điểm
riêng: B Đ S phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng,
quản lý của khách hàng vay. B Đ S là m ột tài sản có giá trị lớn, đồng thời chịu tác
đ ộ n g lớn củ a th ị trư ờ n g . Đ e trán h rủi ro, cũng n h ư đảm bảo an toàn, tro n g thê

chấp, các n g ân h àn g luôn đ ịnh giá giá trị củ a B Đ S th ế ch ấp thấp hơn giá trị thị
trư ờ n g tại th ờ i đ iểm th ế chấp.
T ừ những đặc điểm của B Đ S thế chấp, nên B Đ S thế chấp có vai trị quan trong,
nhất là đối với ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc
đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ
thống ngân h àng p h át triển cả về quy m ô v à chất lượng, góp phần quản lý khối
lượng tiền tệ trong lưu thông.


Ill

T h eo Q u y ết đ ịn h số 156/N H -Q Đ ngày 18/11/1989 ban hành quy định về
v iệc th ế chấp tà i sản để vay v ố n N g ân h àn g củ a T ổ n g giám đốc N g ân hàng N hà
n ư ớ c V iệ t N am . T ro n g v ă n b ản đó đã quy đ ịn h v ề các loại tài sản đem thế chấp,
tro n g đó có B Đ S , đ ồ n g th ờ i quy định quy ền v à n g h ĩa v ụ các bên tham gia thê
chấp. M ộ t đ iều q u an trọ n g tro n g quyết định là số tiền được vay tối đa bằng 80%
trị giá tài sản thế chấp.

1.2. Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
H o ạ t động định g iá bao gồm n h iều m ản g nhỏ th eo các tiêu chí phân loại tài
sản, tro n g p h ạ m v i luận v ăn này chỉ đề cập đến hai m ản g đó là: định giá B Đ S và
đ ịn h g iá B Đ S th ế chấp.
Đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g sản th ự c chất là định g iá đ ất v à các tài sản gắn liền với
đất. T ro n g trư ờ n g hợ p bao gồm cả v iệc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì
cũ n g k h ơ n g th ể vì th ế m à tách chúng h oàn to àn độc lập n hau, vì bất động sản là
m ột đ ơ n v ị th ố n g n h ấ t về quy ền chiếm hữ u, quy ền sử d ụ n g v à m ục đích sử dụng
V ai trò của định g iá bất động sản

Đ ịn h g iá b ấ t động sản là cơ sở giúp N h à N ư ớ c quản lý, điều tiế t thị trư ờ n g
b ất động sản.

Đ ịn h g iá b ấ t động sản giúp ngư ờ i k in h doan h b ất động sản hoạch định
ch iến lư ợc k in h doanh.
Đ ịn h g iá b ấ t động sản giúp cho ch u y ển n h ư ợ n g quyền sở hữu hoặc sử
d ụ n g b ấ t đ ộ n g sản d iễn ra th u ận lợi hơn.
N h ư vậy, đ ịn h g iá B Đ S th ế chấp là m ột tro n g n h ữ n g h o ạt động định giá,
n h ằm x ác định g iá trị củ a n h ữ n g B Đ S đem đi th ế chấp v à cho vay. V à vai trò
q u an trọ n g n h ấ t củ a định giá b ất động sản th ế chấp là cơ sở cho định giá bất
động sản làm tài sản đảm b ảo tiề n vay, hay thế chấp.
N guyên tắc định giá bất động sản thế chấp. Có 11 nguyên tắc chung của định giá
BĐ S, nhưng với B Đ S thế chấp chỉ tuân theo m ột vài nguyên tắc sau: nguyên tắc sử
dụng cao nhất, tố t nhất; nguyên tắc đóng góp; nguyên tắc tăng v à giảm phần sinh lợi


IV

C ác p h ư ơng pháp định giá bất động sản. Đ ịnh giá BĐ S có 5 phư ơng pháp, nhưng sử
dụng chủ yếu v ẫ n là 3 phư ơng pháp: P h ư ơ n g p h áp so sánh; p h ư ơ n g pháp chi phí;
p h ư ơ n g p h á p đ ầu tư. Đ ịn h g iá B Đ S thế chấp cũ n g sử dụng 3 p h ư ơ n g pháp trên là
chủ yếu, tu y n h iê n tù y v ào tìn h hình cụ thể củ a các B Đ S thế chấp, cũng như quy
đ ịn h riê n g củ a các tổ ch ứ c tín dụng, m à n g ư ờ i định g iá lự a chọn các phư ơng
p háp p h ù hợ p.
N h ữ n g n h ă n tổ ả n h h ư ở n g đ ế n đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g s ả n th ế c h ấ p

Có 2 nhóm nhân tố chủ yểu: nhóm nhân tố khách quan và nhóm nhân tố chủ
quan. T rong đó nhóm nhân tố chủ quan vẫn tác động m ạnh đến định giá BĐ S thế
chấp hơn. B ởi vì, định giá B Đ S thế chấp nói riêng và định giá nói chung, đã được
coi là nghề, như ng ở V iệt N am , do trình độ của các định g iá viên cịn hạn chế, nên
ảnh hư ởng rất nhiều đến hoạt động định giá.
1.3. B ài học kinh nghiệm của m ột số tổ chứ c tín dụng về định giá bất động sản
thế chấp

T rong phạm v i Ịuận văn này, tác giả đưa ra nhữ ng thành công của N gân hàng
thương m ại cổ phần K ỹ thư ơng (Techcom bank). Q uy trình định giá BĐS thế chấp
của T echcom bank được quy định rất chặt chẽ, từ khâu thẩm tra hồ sơ, thu thập
thông tin, p hân tích v à đưa ra kết quả định giá. M ột trong những thành công của
T echcom bank là sử dụng phư ơng pháp so sánh kết họp với hệ số chặn để định giá
cùng với đội ngũ chuyên viên định giá có kinh nghiệm và kiến thức về định giá.
C h ư ơ n g 2: T H ự C T R Ạ N G Đ Ị N H G IÁ B Á T Đ Ộ N G S Ả N T H Ế C H Ấ P
T Ạ I N G Â N H À N G T M C P Q U Ố C T Ế (C H I N H Á N H H Ả I P H Ò N G )
2.1. Đ ặc điểm cơ bản của ngân hàng T M C P Q uốc tế (C hi nhánh H ải Phịng) có
ảnh hư ởng đến h oạt đ ộng định giá bất động sản thế chấp
N g ân hàng T M C P Q uốc tế V iệt N am (tên gọi tắt là N gân hàng Q uốc Tế V IB ) được thành lập theo Q uyết định số 22/Q Đ /N H 5 ngày 25/01/1996 của Thống
đốc N g ân hàng N h à nước V iệt N am . c ổ đông sáng lập N g ân h àn g Q uốc Te( V IB )
b ao gồm các cá n h ân v à doan h n h ân h oạt động th àn h đ ạt tại V iệt N am v à trên


V

trường quốc tể; Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam; Ngân hàng Nông nghiệp và
Phát triển Nông thôn Việt Nam.
C hi nhán h H ải P hòng là m ột trong những chi nhánh đầu tiên của N gân hàng
Q uốc tế trong chiến lược m ở rộng thi trường ra các khu vực khác. C hi nhánh được
th àn h lập n gày 16/08/2004. V ới m ục tiêu là huy đ ộ n g v ố n v à p h ụ c vụ các doanh
n g h iệp tại H ải P h ò n g v à các k h u vự c lân cận. N ằm tro n g hệ th ố n g của N gân
h àn g Q uốc tế, C hi n h án h đã góp p h ần rất lớn v ào sự p h á t triển chung của N gân
h àng.
v ề cơ cấu tổ ch ứ c của chi nhánh gồm 2 g iám đốc, 1 giám đốc điều hành
v à 1 g iám đốc k in h doanh. D ư ớ i đó là các bộ p h ận n g h iệp vụ như: hành chính
n h ân sự, k in h doan h , IT, chăm sóc kh ách h àng, g iao d ịch tín dụng v à bộ phận
quỹ. M ỗi bộ p h ậ n có ch ứ c năng, nhiệm vụ riê n g n h ư n g đều có liên quan m ật
th iế t v ớ i nhau, hỗ trợ nhau. D o cơ cấu, tổ chứ c n h ư vậy nên ch ư a có bộ phận

định g iá riê n g n ên h o ạ t động định giá của chi n h án h do bộ p h ận k in h doanh phụ
trách , n h iệm v ụ th u ộ c về các cán bộ tín dụng.
2.2. T hự c trạn g định giá bất động sản thế chấp tại C hi nhánh H ải Phịng
T in h h ìn h h o ạ t đ ộ n g tín d ụ n g c ó liê n q u a n đ ế n t h ế c h ấ p b ấ t đ ộ n g s ả n c ủ a C h i
n h á n h tr o n g n h ữ n g n ă m g ầ n đ â y

Q ua các báo cáo thư ờng niên năm 2006 -2009, và báo cáo kết quả kinh
doanh của V IB , cũng như chi nhánh, hoạt động tín dụng ngày càng được m ở rộng
về quy m ô và chất lượng. N ăm 2006, 2007, kết quả kinh doanh đạt rất cao, tuy
nhiên năm 2008, thì lại giảm xuống so với 2007 do tình hình kinh thế gặp khủng
hoảng. Đ ến năm 2009, 2010 thì kết quả kinh doanh tăng trở lại do nên kinh thế
được phục hồi.
N h ữ n g q u y đ ịn h c ủ a N g ă n h à n g T M C P Q u ố c t ế v ề đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g s ả n th ế c h ấ p

Đ ịn h g iá b ấ t động sản th ế chấp liên q u an đến h o ạ t động đảm bảo tiền vay
cho k h ách h àn g v à trá n h rủi ro cho ngân hàng, n ên v iệc định giá bất động sản thế


VI

chấp p h ải dự trê n n h ữ n g quy định của ng ân h àn g về n g u y ên tắc, quy trìn h và
n h ữ n g quy đ ịn h về tài sản bảo đảm tiền vay

Quy định của ngân hàng Quốc tế về bất động sản thế chấp
T h eo q u y ết đ ịn h số 37 8 0 /2 0 0 8 /Q Đ -V IB củ a T ổ n g giám đốc ngân hàng
quốc tế về quy đ ịn h p h ân loại tài sản đảm bảo, tro n g đó b ao gồm B ất động sản
th ế chấp
T ài sản đ ảm b ả o đư ợc p h ân chia th àn h 5 loại (có p h ụ lục chi tiết đính
kèm ): A , B, c, D v à E. T heo p h ụ lục số 01.1 về D an h m ục tài sản đảm bảo ban
h àn h k èm q u y ết đ ịn h số 3780 có chi cụ th ể m ục 3 về n h ó m B Đ S

Nguyên tắc định giá
T ro n g m ọi trư ờ n g hợp N g ân h àng nhận đảm bảo tiền vay bằng bất động
th ế chấp, p h ả i x ác đ ịnh rõ n g h ĩa vụ đư ợc đảm b ảo p h á t sinh từ m ọi giao dịch
g iữ a V IB v à k h ách h àng
V iệ c đ ịn h g iá b ất động sản p hải dự a trên các tiê u ch u ẩn kỹ th u ật, tính
v/ t r í ,

c h ấ t,

q u y m ô , th ự c t r ạ n g c ủ a B B S v à g i á tr ị th ị tr ư ờ n g t a i th ờ i đ iể m đ ịn h g iá .
V i ệ c đ ị n h g i ả B Đ S p h ả i đ ộ c l ậ p , k h á c h q u a n , t r u n g t h ự c v à t u â n t h ủ p h á p lu ậ t.

Quy trình định giá Bất động sản thế chấp
Q uy trìn h đ ịn h g iá chu n g của n gân h àn g Q u ố c tế chi nhán h H ải P hòng
th eo 4 bư ớc:
B ư ớ c 1 : T iếp n h ận hồ sơ khách hàng
B ư ớ c 2: T h u th ập th ô n g tin và lấy ch ứ n g cứ B Đ S
B ư ớ c 3: X ác định g iá trị B Đ S thế chấp
B ư ớ c 4: T h ẩ m đ ịn h kết q u ả v à ra qu y ết đ ịn h cho vay.
T h ự c tr ạ n g h o ạ t đ ộ n g đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g s ả n th ế c h ấ p

H iệ n tại ở chi n h án h ch ư a có p h ị n g định g iá riên g , nên m ọi hoạt động
đ ịn h g iá đ ều do p h ò n g k in h doanh ph ụ trách. C ụ th ể là các cán bộ tín dụng sẽ
p h ụ trá c h m ột k h ố i lư ợ ng k h ách hàng, tru n g b ìn h từ 15-20 khách hàng. Khi
k h ách h àn g gử i hồ sơ đến, các cán bộ tín d ụ n g có trá ch n h iệm thẩm định hồ sơ,
th u th ập th ô n g tin , đ ịnh giá v à làm báo cáo, tờ trìn h gửi cho T rư ởng phòng phê


V ll

duyệt. T ro n g trư ờ n g hợ p, B Đ S q u á p h ứ c tạp, cán bộ tín dụng sẽ y êu cầu khách
h àn g k ết hợ p v ớ i b ên th ứ ba là các công ty đ in h giá, để định g iá B Đ S thế chấp.
C á c p h ư ơ n g p h á p đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g s ả n th ế c h ấ p đ ư ợ c á p d ụ n g tạ i c h i n h ả n h

H iện tại, có 5 phư ơng pháp định giá, nhưng tại Chi nhánh Hải Phòng, do
điều kiện cơ sở v ật chất và năng lực của cán bộ tín dụng, mới chỉ dừng lại ở hai
phư ơng pháp chủ yếu là : phư ơng pháp chi phí và phư ơng pháp so sánh.
M ộ t s ố tr ư ờ n g h ợ p th ự c tế , c ụ t h ể tr o n g đ ịn h g i á b ấ t đ ộ n g s ả n t h ế c h ấ p tạ i C h i
nhánh H ải Phịng.

T óm tắ t m ộ t số trư ờ n g hợp đ ịnh g iá cụ th ể m à C hi n h án h đã thực hiện
th eo tiêu chí là p h ân th eo các loại tài sản m à n g ân h àn g quy định, tiêu biểu là 3
trư ờ n g hợp:
T rư ờng họp:

T hế chấp BĐ S là nhà ở v à đất ở( Tài sản đám bảo loại C)

T rư ờ n g hợ p: T h ế chấp bằng Q uyền sử d ụ n g đất( T ài sản loại D)
T rư ờ n g hợ p: T hế chấp bằng quyền sử d ụ n g đ ất v à tài sản trên đất
2.3. Đánh giá chung về định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh Hải Phịng
Ư u điểm : C ơ n g tác đ ịnh g iá thế chấp tại C hi n h án h H ải Phòng, đã tuân
th ủ quy định, y ê u cầu từ H ội sở. Đ ồng thờ i, cũ n g b ám sát quy định về giá đất tại
H ải P h ò n g của Ư B N D b an h àn h làm cơ sở cho v iệc tín h tốn. M ặc dù là Chi
n h án h m ới th à n h lập cách đây 6 năm , lại là chi n h án h đầu m ố i, n h ư n g hoạt động
đ ịn h g iá đã đ ạt đ ư ợ c m ộ t số th àn h tự u n hất định. Đ ó là đáp ứng n hu cầu vốn của
các d o an h n g h iệp trê n th à n h p h ố H ải Phòng. Đ ồ n g th ờ i, các hoạt động tín dụng
n g ày càn g n ân g cao ch ất lư ợ ng hơn, quy m ô giao dịch n h iều hơn, kèm theo đó cơ
sở dữ liệu tă n g lên về ch ất và lượng.
N hư ợc điểm : P hư ơng pháp định giá của C hi nhánh còn hạn chế, mới chỉ

dừng lại ở nhữ ng p h ư ơ n g pháp chủ yếu. C hưa m ạnh dạn áp dụng thêm những
phư ơng p háp khác làm cơ sở tham khảo.C ác cán bộ tín dụng phải chịu định mức
cho nên họ phải làm tất cả các khâu, nên việc định giá bất động sản chưa thực sự
được coi trọng, đôi khi thiếu tính chính xác do thuộc về sự cảm tính, chủ quan của
người định giá.


V lll

C h ư ơ n g 3: M Ộ T s o G IẢ I P H Á P N H Ằ M H O À N T H I Ệ N H O Ạ T Đ Ộ N G
Đ ỊN H G IÁ B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N T H Ế C H Ấ P T Ạ I N G Â N H À N G T M C P
Q UÓ C TẾ( CH I N H Á N H H ẢI PH Ò NG )
3.1. Đ ịnh h ư ớ n g p h át triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp của Chi
nhánh
Đ ư a ra định hư ớng kinh doanh của chi nhánh, dự a trên chiến lược tổng thể
của toàn ngân hàng trong giai đoạn 2006-2013. T ừ đó cũng đưa ra chiến lược phát
triển của h oạt động định giá của chi nhánh.
3.2. M ột số giải phảp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại
N gân h àng T M C P Q uốc tê( C hi nhánh H ải Phịng)
H o à n th iệ n c ơ n g tá c th u th ậ p th ô n g tin v à lư u t r ữ th ô n g tin

Đ e p h ụ c v ụ cho công tác định giá b ất động sản, C hi n h án h nên phát triển
m ột n h án h th ô n g tin con tro n g w eb sid e nội bộ n g ân h àng. T ro n g đó chứ a đựng
th ô n g tin th ị trư ờ n g n h à đất, thị trư ờ n g giá cả các loại h àng, m áy m óc, th iết bị,
th ơ n g tin về xu th ế p h á t triể n k hoa học công nghệ.
Đ à o tạ o v à b ồ i d ư ỡ n g n g h iệ p v ụ c h o c á c c á n b ộ tín d ụ n g

Đ ể n ân g cao c h ấ t lư ợ ng h o ạt động định g iá ở C hi n h án h hiện nay, cần
p h ải đ ào tạ o ch u y ên m ôn, n g h iệp vụ vữ n g v àn g cho cán b ộ tín dụng. C ông việc
định g iá k h ô n g chỉ đơ n th u ầ n là xác định giá trị của tài sản ở thờ i điểm hiện tại

m à cịn p h ải tín h đến g iá trị tư ơ n g lai của b ất đ ộ n g sản. D o đó cán bộ tín dụng
p h ải có cái n h ìn tổ n g q uát về thị trư ờ n g bất động sản, n h ận định được những yếu
tố n ào của th ị trư ờ n g sẽ tác động lên giá trị của b ất đ ộ n g sản tro n g tư ơ n g lai.
N g o ài ra, để cô n g tác q u ản lý bất động sản thế chấp đư ợc h iệu quả, đề nghị Chi
n h án h n ê n có th êm bộ p h ậ n đ ịnh giá riêng, trư ớ c m ắt có thể 2 đến 3 ngư ời. Bộ
p h ận n ày sẽ hỗ trợ cho bộ p h ận tín dụng, để giảm b ớ t áp lực cho các cán bộ tín
dụng, đ ồng th ờ i n ân g cao chất lư ợ ng của h o ạt đ ộ n g tín dụng, cũng như đưa đẩy
n ên tín h ch u y ên n g h iệ p cho các n hân v iên củ a C hi nhánh.


IX

Q u ả n lý r ủ i r o tr o n g đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g s ả n th ế c h ấ p

C ó quy đ ịn h v à th ự c h iện ng h iêm tú c v iệc đ án h g iá lại giá trị tài sản bảo
đảm , ít n h ất p h ải 3 th án g /lần , trư ờ n g hợ p giá B Đ S b iến động bất th ư ờn g có thể
làm ản h h ư ở n g đến v iệc đảm b ảo củ a kho ản v ay th ì p h ải đánh giá liên tục, yêu
cầu k h á c h h à n g bổ su n g tài sản bảo đảm v à/h o ặc trả n ợ trư ớ c h ạn tư ơ n g ứng với
g iá trị tài sản bị g iảm sút sau khi đánh giá lại v à tríc h lập dự p h ò n g rủi ro đầy đủ.
C ần h o à n th iệ n bộ m áy, quy trình, quy đ ịn h củ a rủi ro tín dụng, rủi ro thị
trư ờ n g , rủi ro h o ạ t đ ộ n g v à nâng cao h iệu qu ả củ a quản lý rủi ro theo hướng tiếp
cận v ớ i các ch u ẩn m ự c q uốc tế. N ên xây dựng hệ th ố n g cảnh báo rủi ro, khung
chín h sách, quy đ ịn h v à kế h o ạch dự p h ò n g về q u ản lý rủi ro h o ạt động
Đ ổ i m ớ i m ô h ìn h c ủ a h o ạ t đ ộ n g đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g s ả n th ế c h ấ p

Q u a n g h iê n cứ u h o ạt động định giá tại C hi n h án h H ải Phòng, tác giả
n h ận th ấy rằ n g m ơ h ìn h h o ạ t động định giá tài sản đảm b ảo nói chu n g và định
g iá b ất đ ộ n g sản th ế chấp nói riên g v ẫn cịn n h iều h ạn chế. C ho nên đổi m ới mơ
h ìn h củ a h o ạ t đ ộ n g định g iá là m ộ t tấ t yếu giúp cho h o ạt đ ộ n g tín dụng trở nên
m in h b ạch hơ n, cô n g b ằn g hơ n, trá n h rủi ro. H o ạt đ ộ n g định g iá của Chi nhánh

v ẫ n cò n d ự a n h iề u trê n hai p h ư ơ n g pháp: so sánh trự c tiếp v à chi phí.
M ộ t s ổ k iế n n g h ị v à g iả i p h á p k h á c

N g o à i n h ữ n g giải pháp đã nêu trên, tác g iả x in đư a ra m ột vài kiến nghị
Đ ối v ớ i N g â n h àn g , nên chú trọ n g đến các cô n g tác: quản trị nhân lực,
đ ầu tư h ạ tầ n g cô n g n ghệ, p h át triển m ạn g lưới v à k ên h p h ân phối, nâng cao
n ăn g lực cạn h tran h .
Đ ối với các cơ quan quản lý N h à nước, nên ban hành các văn bản Pháp
Luật, các quy định chuẩn hơn vì hiện nay v iệc quản lý cịn đang rất chồng chéo.
N h ư theo m ơ h ình của các nước đã thành cơng, họ có m ột cơ quan quản lý về hoạt
động định giá riêng, và coi đó là m ột nghề.


X

KÉT LUẬN
•
Q ua n g h iê n cứu, h o ạt động đ ịnh giá b ất động sản thế chấp tại N gân hàng
Q uốc tế, C hi n h á n h H ải P hòng, tác giả đã khái q u át h ó a các cơ sở khoa học về
định g iá b ất đ ộ n g sản th ế chấp. N êu ra th ự c trạ n g công tác định giá tại Chi
n h án h , đ án h g iá đ ư ợ c n h ữ n g ư u điểm và chỉ ra n h ữ n g h ạn chế, từ đó nêu ra m ột
số g iải p h áp k iế n n g h ị cho N g â n h àng cũng n h ư các cơ q u an quản lý N h à nước.
C ông tác định giá tại N gân hàng Q uốc tế, chi nhánh Hải phòng, đã góp
phần cho các doanh nghiệp vừ a và nhỏ trên địa bản T hành phố H ải Phòng, tiếp cận
được n g uồn vốn sản x uất kinh doanh. Tuy nhiên, hầu hết tín dụng của Chi nhánh
m ới chỉ cho các doanh nghiệp vay để sản xuất kinh doanh, chứ Chi nhánh chưa thực
sự chú trọng đến thị trư ờ ng bất động sản. M ặc dù, thị trư ờ ng bất động sản còn đang
p h át triển như ng tiềm năng của nó cũng rất lớn. Vì vậy, yêu cầu đặt ra với Chi
nhánh cần gia tăng thêm các giá trị cho khách hàng cũng như tăng hiệu quả hoạt
động của C hi nhánh.

u

'

lị

T R Ư Ờ N G Đ Ạ I H Ọ C K IN H T Ế Q U Ố C D Â N

ĐOÀN THUỲ LINH

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TÊ
CHI NHÁNH HẢI PHÒNG
Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

L U Ậ N V Ă N T H Ạ C SỸ Q U Ả N T R Ị K IN H D O A N H

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN THÊ PHÁN

HÀ NỘI, NĂM 2010

L

:


1

LỜI MỞ ĐẦU
l .T í n h c ấ p t h iế t c ủ a đ ề tà i
T ro n g n ề n k in h tế h iện nay, nhu cầu v ay v ố n để sản x u ất đối với các
doan h n g h iệp v à hộ g ia đ ình là rất lớn. C ó n h iều k ên h p h ân p h ố i vốn, nhưng chủ
y ếu n h ấ t v ẫ n x u ấ t p h á t từ n gân hàng. N g h iệp v ụ ch ín h củ a các ngân hàng là nhận
gửi v à cho vay, v à để tạo ra lợi nhu ận cho n g ân h àn g thì h o ạt động cho vay là
chủ yếu, lợi n h u ậ n càn g cao thì rủi ro càng lớn. T uy n h iên , cho v ay là hoạt động
lu ô n ch ứ a đ ự n g n h iề u rủi ro có liên quan đến k h ả n ăn g th an h toán của người đi
vay. M ộ t tro n g n h ữ n g p h ư ơ n g thứ c cho vay k h á an to àn đối với các tổ chức tín
dụng n g ân h àn g là n g ư ờ i vay p h ải có tài sản th ế chấp, b ảo đảm cho khoản tiền
vay. T ài sản p h ổ b iế n n h ấ t m à các tổ chứ c tín d ụ n g n g ân h àn g th ư ờ n g sử dụng
làm đảm b ảo ch o các k h o ản cho vay là b ất đ ộ n g sản. v ấ n đề là các tổ chức tín
dụng, n g ân h àn g p h ả i đ ịnh g iá đư ợc g iá trị củ a n h ữ n g b ất động sản thế chấp m ột
cách k h o a h ọ c v à hợ p lý nhằm đảm bảo cho k h o ản tiền cho vay, trán h được
n h ữ n g rủi ro từ p h ía n g ư ờ i cho vay, như ng lại phải được n g ư ờ i đi vay chấp nhận.
N g â n h à n g th ư ơ n g m ại cổ p h ầ n Q uốc tế là m ột tro n g n h ữ n g ngân hàng
th ư ơ n g m ại lớ n tại V iệ t N am với chứ c n ăn g là n g ân h àn g đa năng, cung cấp các
sản p h ẩm , d ịch v ụ v à g iải pháp tài ch ín h trọ n gói ch o k h ách h àn g với đối tư ợng
n ò n g cố t là d o an h n g h iệp v ừ a v à nhỏ; các cá n hân, g ia đ ìn h có thu nhập ổn định.
T ro n g chuỗi các h o ạ t động, sản phẩm v à dịch vụ đó, tín dụng là hoạt động được
n g ân h àn g ch ú trọ n g n h iều nhất. T ừ hội sở đến các chi nhánh, các phòng giao
dịch, h o ạt đ ộ n g này đ ư ợ c n g ân hàng luôn luôn đổi m ới cho p h ù hợp với nhu cầu
v à sự p h á t triể n củ a n ền k in h tế. K hi quyết đ ịn h cho vay, cán bộ tín dụng đã thu
thập, xử lý v à th ẩm đ ịnh k h ả n ăn g trả nợ của k h ách h àn g , v à chú trọ n g tới hoạt
đ ộ n g đ ịnh g iá tài sản th ể chấp. T uy nhiên , v ẫn ch ư a h ạn chế được rủi ro phát
sinh tro n g th ế chấp b ằn g tài sản, n hất là đối với b ất đ ộ n g sản.
T ại h ộ i sở củ a n g ân h àn g T M C P Q uốc tể đ ã có b ộ p h ận định g iá bất
đ ộ n g sản riên g , tuy n h iê n tại các chi nhánh, đặc b iệt là tại các chi nhán h m ới như

2

chi n h án h H ải P h ò n g , đã đ ư ợ c th àn h lập cách đây 6 năm v ẫn ch ư a có các bộ
p h ận ch u y ên trá c h đ ịn h g iá bất động sản th ế chấp.
H ải P h ò n g là th à n h phố cảng quan trọ n g , là đ ịa p h ư ơ n g có rất nhiều
do an h n g h iệp , đ an g v à sẽ triể n khai rất n h iều dự án đầu tư, đòi hỏi m ột lượng
vốn đ ầu tư rất lớ n, tro n g đó lư ợ n g v ố n từ p h ía các tổ ch ứ c tín dụng ngân hàng
đóng v ai trị q u an trọ n g . L à m ộ t chi n h án h củ a N g â n h àn g T M C P Q uốc tế, chi
n h án h H ải P h ò n g , kể từ n g ày đư ợc th àn h lập đến n ay đã đạt được nh iều k ết quả
góp p h ầ n v ào sự p h á t triể n chu n g của N g ân h àn g T M C P Q uốc tế, như ng hoạt
động đ ịnh g iá b ấ t đ ộ n g sản th ế chấp cịn gặp rất n h iều k h ó khăn, từ nhân sự đến
p h ư ơ n g p h áp áp dụng, ch ư a p h ản ánh h ết giá trị củ a b ất đ ộ n g sản.
X u ất p h á t từ n h ữ n g vấn đề lý luận v à y êu cầu th ự c tiễn trên tôi đã lựa
ch ọ n “Định giả bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Chi

nhánh Hải Phòng ” làm tên đề tài luận văn th ạc sĩ.
2 . M ụ c đ íc h n g h iê n c ứ u
M ục tiê u n g h iê n cứ u của đề tài:
- H ệ th ố n g h o á n h ữ n g lý luận cơ bản v ề đ ịn h g iá b ất động sản thể chấp;
- Đ án h g iá v à p h ân tích thự c trạ n g h o ạt động đ ịn h g iá bất động sản thế
chấp tại chi n h án h H ải P hòng;
- Đ e xuất m ột sổ giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp
tại chi nhánh H ải Phòng cũng như của ngân hàng TM CP Q uốc tế.
3 . Đ ố i t ư ợ n g v à p h ạ m v i n g h iê n c ứ u
B ao gồm to à n bộ h o ạ t động định g iá b ất động sản thế chấp như: quy
trìn h , p h ư ơ n g p h áp đ ịn h giá,...
P h ạm vi n g h iê n cứu: đề tài được đặt ra v à n g h iên cứ u tại chi nhánh H ải
P h ò n g củ a n g ân h à n g T M C P Q uốc tế từ năm 2005 cho đến nay.
4 . P h ư ơ n g p h á p n g h iê n c ứ u
L u ậ n v ă n sử dụng p h ư ơ n g pháp duy v ậ t b iệ n chứ ng, duy vật lịch sử,

p h ư ơ n g p h áp so sánh, p h ư ơ n g p háp p h ân tích , tổ n g hợ p, p h ư ơ n g pháp th ố n g kê ..


3

T ừ p h â n tíc h m ộ t số trư ờ n g hợp th ự c tế, cụ thể tro n g h o ạt động định giá
b ất đ ộ n g sản th ế chấp củ a chi n h án h H ải P h ò n g , để rú t ra n h ữ n g k ết luận có ý
n g h ĩa th ự c tiễ n v à p h ư ơ n g pháp luận tro n g định giá B Đ S th ế chấp.
5 . N h ữ n g đ ó n g g ó p k h o a h ọ c d ự k iế n
- K hái quát h óa những cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
- Đ án h g iá th ự c trạ n g h o ạt động định g iá b ấ t động sản thế chấp tại chi
n h án h H ải P h ò n g th u ộ c N H T M C P Q uốc tể
- Đ ề x u ấ t các giải p h áp h o àn th iện h o ạt đ ộ n g đ ịn h g iá bất động sản thế
chấp cho n g ân hàng, từ đó k hắc p h ụ c đư ợc n h ữ n g b ất cập tro n g q uá trình định
g iá v à h ạn ch ế các rủi ro tro n g cơng tác tín dụng.
6 . K ế t c ấ u lu â n v ă n
N g o à i p h ầ n m ở đầu, k ết luận, d an h m ục tài liệu th am khảo, luận văn
gồm 3 chư ơng:
C h ư ơ n g 1: C ơ sở k h o a học về định g iá b ấ t động sản th ế chấp
C h ư ơ n g 2: T h ự c trạ n g định giá b ất đ ộ n g sản thế chấp tại ngân hàng
T M C P Q u ố c tế ( C hi n h án h H ải Phòng).
C h ư ơ n g 3: M ộ t số giải pháp hoàn th iện h o ạt đ ộ n g định giá bất động sản
th ế chấp tại N g â n h à n g T M C P Q uốc tế (C hi n h án h H ải P h ò n g )
E m x in ch ân th à n h cảm ơn sự h ư ớ n g d ẫn k h o a họ c của P G S .T S .N g u y ễn
T hế P h án v à sự góp ý của các thầy cô giáo tro n g B ộ m ôn K in h doanh B ất động
sản cù n g vớ i K h o a B ất động sản và K inh tế tài n g u y ên , đã giúp đỡ em hoàn
th àn h đề tài luận v ă n này.


4

Chương 1: C ơ SỞ KHOA HỌC VÈ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THÉ CHẤP
1 .1 . T ổ n g q u a n v ề b ấ t đ ộ n g sả n th ế c h ấ p

1.1.1. B ất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
T ài sản là củ a cải v ật ch ất dùng vào m ục đích sản x u ất h oặc tiêu dùng. Tài
sản gồm có: v ậ t có th ự c, giấy tờ trị giá đư ợc x ác đ ịn h b ằn g tiền v à các quyền tài
sản. Q u yền tài sản ở đây là quyền trị g iá đư ợc b ằn g tiền v à có thể chuyển giao
tro n g các g iao d ịch dân sự. T ài sản bao gồm n h iều loại, n h ư n g tuỳ th u ộ c vào nhu
cầu q u ản lý v à sử dụng m à con ngư ờ i có các tiêu th ứ c p h ân chia khác nhau. N hìn
ch u n g , tấ t cả các n ư ớ c đều p h ân ch ia th àn h hai loại: B ất động sản và Đ ộng sản.
Đ iều 174 B ộ L u ậ t D ân Sự năm 2005, n ư ớ c V iệt N am , quy định B ất động
sản( B Đ S ) là tài sản k h ô n g di dời được, bao gồm :
- Đ ất đai;
- N h à ở, cô n g trìn h xây dự ng gắn liền với đ ất đai, kể cả các tài sản gắn
liền v ớ i nhà, cơ n g trìn h xây dự ng đó;
- C ác tài sản k h á c gắn liền với đất đai;
- C ác tài sản k h ác do p háp luật quy định.
B Đ S là n h ữ n g tài sản v ậ t ch ất k h ông thể di dời, tồ n tại v à ổn định lâu dài.
N h ư vậy, tài sản đ ư ợ c coi là B Đ S khi có các điều k iện sau:
• L à m ộ t y ếu tố v ậ t ch ất có ích cho con n g ư ời;
• Đ ư ợ c ch iếm g iữ bởi cá nhân h oặc cộn g đồng n g ư ờ i;
• C ó th ể đo lư ờ n g b ằn g giá trị n hất định;
• K h ơ n g th ể di dời h oặc di dời h ạn chế để tín h chất, cơ n g năng, hình thái
củ a n ó k h ơ n g th a y đổi;
• T ồn tại lâu dài.

5

Với cách hiểu và quan niệm như trên, BĐS thường được phân chia thành
những nhóm sau đây:
• Đ ất đai: P h ải là đất k h ô n g di dời đư ợc h o ặc di dời được như ng không
đáng kể ; p h ải là đ ất đai đã được xác định chủ quyền; p h ải được đo lư ờng bằng
g iá trị.
• N h à ở, cơ n g trìn h xây dự ng gắn liền với đ ất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với n h à ở, cô n g trìn h x ây dự ng đó:
N h à cử a x ây dự n g cố định k h ô n g thể di dời, h o ặc di dời k h ông đáng kể: nhà
ở, tru n g tâm th ư ơ n g m ại, k h ách sản, văn p h ò n g ...(n h ữ n g n h à bạt của các gánh
xiếc, các lâu đài làm b ằn g đá, các n h à nghỉ di đ ộ n g trên xe lăn, không phải là
B Đ S m à là các đ ộ n g sản, h o ặc công cụ lao động); các cơ n g trìn h xây dự ng công
n g h iệp , g iao th ô n g : n h ư đư ờ n g xá, cầu cống, b ến cảng, sân bay, bãi đ ỗ ... được
xây d ự n g gắn liền vớ i đ ất đai;
C ác tài sản k h ác găn liền khô n g thể tách rời với cô n g trìn h xây dựng đó:
m áy đ iều h ò a tru n g tâm , các m áy m óc th iế t bị điều k h iển h o ạt động của cơng
trìn h , các cây cản h trô n g cô định tạo cảnh quan ch o cơ n g trìn h (những tài sản có
th ể th ảo rờ i m à g iá trị cơng dụng của nó k h ơ n g th ây đổi thì k h ơ n g phải là BĐ S
như: m áy đ iều h ò a di động, các chậu cảnh tro n g v ư ờ n treo , các trán h ảnh v à th iết
bị đồ d ù ng khác);
C ác cô n g trìn h đó p hải có k h ả n ăng đo lư ờ n g v à lư ợng h ó a th àn h giá trị
th eo các tiê u ch u ẩn đo lư ờ ng n h ất định (các cơng trìn h tơn giáo; các di sản văn
h ó a th ế giớ i h o ặc q uốc gia; các cơng trìn h quốc g ia k h ô n g lư ợng h óa giá trị ...
k h ơ n g coi là B Đ S ).
• C ác tài sản g ắn liền với đất đai như: V ư ờ n cây lâu năm : bao gồm cả cây
trồ n g v à đ ất trồ n g cây; các cơng trìn h ni trồ n g th ủ y sản, cán h đồng làm m uối;
các cô n g trìn h du lịch, vui chơi, thể thao; m ộ t số cơ n g trìn h khai thác hầm mỏ
(hầm lò) v à các tài sản k h ác do p háp luật quy định.

6

1.1.2.1. Đặc điểm của bất động sản
B Đ S là m ộ t tro n g n h ữ n g tài sản đặc b iệt, n g o ài n h ữ n g đặc điểm th ô n g
th ư ờ n g củ a m ộ t tài sản thì B Đ S có n h ữ n g đặc đ iểm riên g , đặc điểm chủ yếu của
nó. Sau đây là n h ữ n g đặc trư n g tạo ra sự k h ác b iệ t củ a B Đ S so với nhữ ng tài sản
th ô n g th ư ờ n g khác:
T h ứ nhất, B Đ S có vị trí cố định về địa lý, v ề đ ịa điểm và khơng có khả
n ăn g di dời đư ợc.
T h ứ hai, B Đ S là loại h àng h ó a có tín h lâu bền.
T h ứ ba, h àn g h ó a B Đ S m ang tín h khan hiếm .
T h ứ tư , tín h dị b iệ t của B Đ S.
T h ứ năm , h à n g h ó a B Đ S m ang nặng y ếu tố tập q uán, th ị h iếu v à tâm lý xã
hội.
T h ứ sáu, h à n g h ó a B Đ S chịu ảnh hư ở n g lẫn n hau. G iữ a các hàng hóa BĐ S
có sự tá c đ ộ n g v à ảnh h ư ở n g lẫn nhau k h á m ạn h m ẽ.
V à n h iề u đặc đ iểm k h ác của B Đ S n h ư n g đó là n h ữ n g đặc điểm quan trọ n g
n h ất m à các th ẩm đ ịn h v iê n cầm chú ý khi đánh g iá g iá trị B Đ S.
1 .1 .2 .

B ấ t đ ộ n g sả n th ế c h ấ p

1.1.2.1. Khái niệm bất động sản thế chấp
T rư ớ c h ế t ch ú n g ta nên h iểu thế nào là th ế chấp. T h eo quy định của Bộ
luật d ân sự n ăm 20 05, th ế chấp được h iểu như sau:
T h ế chấp tài sản là v iệc m ột bên (sau đây gọi là b ên th ế chấp) dùng tài sản
th u ộ c sở h ữ u củ a m ìn h để b ảo đảm thự c hiện n g h ĩa v ụ d ân sự đối với bên kia
(sau đây gọi là b ê n n h ận th ế chấp) và k h ôn g ch u y ển g iao tài sản đó cho bên nhận
th ế chấp.

T ừ đó, ch ú n g ta có thể hiểu, bất động sản thế chấp là tài sản được người
th ế chấp d ù n g để đảm b ảo th ự c h iện ng h ĩa v ụ dân sự với b ên thế chấp. V à bất
động sản th ế chấp này p h ải th u ộ c quyền sở h ữ u h o ặc sử dụng của người thế
chấp, đ ồng th ờ i cũ n g p h ải th u ộ c loại B Đ S có đủ đ iều k iện th ế chấp theo quy định