Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng phát triển việt nam (nghiên cứu chuyên sâu tại chi nhánh ngân hàng phát triển hưng yên)

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, HÌNH VẼ
TÓM TẮT LUẬN VĂN
MỞ ĐẦU....................................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP............................................................................................... 5
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN .................................... 5

1.1.1. Bất động sản .......................................................................................... 5
1.1.1.1. Khái niệm ....................................................................................... 5
1.1.1.2. Đặc điểm ........................................................................................ 6
1.1.1.3. Giá cả bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất
động sản ........................................................................................ 8
1.1.2. Thế chấp bất động sản ......................................................................... 15
1.1.2.1. Khái niệm ..................................................................................... 15
1.1.2.2. Vai trò của thế chấp bất động sản trong hoạt động cho vay của
các tổ chức tín dụng .................................................................................. 16
1.1.2.3. Nguyên tắc thế chấp ..................................................................... 17
1.1.2.4. Điều kiện thực hiện thế chấp ........................................................ 18
1.1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia thế chấp BĐS.............. 19
1.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP ............ 20

1.2.1. Khái niệm ............................................................................................ 20
1.2.2. Các nguyên tắc định giá ...................................................................... 21
1.2.3. Các phương pháp định giá bất động sản áp dụng trong cho vay thế chấp...... 24
1.2.3.1. Phương pháp so sánh .................................................................... 24
1.2.3.2. Phương pháp chi phí giảm giá...................................................... 27
1.2.3.3. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) .............................. 29
1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp........ 29
1.3. QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ................................................... 31

1.3.1. Quản lý hồ sơ bất động sản thế chấp ................................................... 31


1.3.2. Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản thế chấp ..................... 33
1.3.3. Xử lý bất động sản thế chấp ................................................................. 37
1.3.3.1. Khái niệm...................................................................................... 37
1.3.3.2. Vai trò của xử lý bất động sản thế chấp ........................................ 38
1.3.3.3. Đặc điểm của xử lý bất động sản thế chấp .................................... 39
1.3.3.4. Các nguyên tắc trong xử lý bất động sản thế chấp ........................ 40
1.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý bất động sản thế chấp......... 40
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (NGHIÊN
CỨU CHUYÊN SÂU TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT
TRIỂN HƢNG YÊN) ........................................................................ 42
2.1. GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM ...................... 42

2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển ....................................................... 42
2.1.2. Tổ chức bộ máy, chức năng nhiệm vụ................................................. 44
2.2. HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM .............................................................. 46

2.2.1. Cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng đầu tư phát triển của
Nhà nước ............................................................................................. 46
2.2.1.1. Chính sách cho vay vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước .. 46
2.2.1.2. Kết quả thực hiện cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng đầu tư
phát triển của Nhà nước ................................................................. 49
2.2.2. Cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng xuất khẩu của Nhà nước ..... 50
2.2.2.1. Chính sách cho vay vốn tín dụng ngắn hạn xuất khẩu ...................... 50
2.2.2.2. Kết quả cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng ngắn hạn

xuất khẩu của Nhà nước ............................................................... 52
2.3. CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NHPT
VIỆT NAM (NGHIÊN CỨU TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT
TRIỂN HƢNG YÊN) ................................................................................. 53

2.3.1. Các loại bất động sản được thế chấp theo quy định của Ngân hàng
Phát triển Việt Nam ............................................................................ 53
2.3.2. Quy trình và phương pháp thực hiện định giá ..................................... 57


2.4. CÔNG TÁC QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU TẠI CHI
NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN HƢNG YÊN) ................................. 65

2.4.1. Quản lý hồ sơ bất động sản thế chấp ................................................... 65
2.4.2. Đăng ký giao dịch thế chấp bất động sản ............................................ 68
2.4.3. Quản lý bất động sản thế chấp ............................................................ 70
2.5. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM ...................... 72

2.5.1. Những kết quả đạt được ...................................................................... 72
2.5.2. Những vấn đề cần giải quyết ............................................................... 72
2.5.3. Nguyên nhân ........................................................................................ 74
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH
GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN
HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM ................................................... 77
3.1. ĐỊNH HƢỚNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP ......................................................................................... 77
3.2. GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ............................................................................. 80

3.2.1. ứng dụng các phương pháp định giá bất động sản thế chấp linh hoạt ....... 80
3.2.2. Đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực .................................................... 82
3.2.3. Đối mới quy trình thực hiện công tác định giá và quản lý bất động
sản thế chấp ......................................................................................... 83
3.2.4. Hoàn thiện quy định liên quan đến việc xử lý bất động sản thế chấp ........ 86
3.2.5. Hoàn thiện các quy định và hướng dẫn về thực hiện công chứng,
đăng ký giao dịch bảo đảm ................................................................. 87
3.2.6. Xây dựng hệ thống lưu trữ và khai thác thông tin liên quan đến bất
động sản thế chấp ................................................................................ 89
3.2.7. Tăng cường công tác kiểm tra các bất động sản thế chấp, hoạt động
định giá và quản lý bất động sản thế chấp .......................................... 90
3.3. KIẾN NGHỊ ĐỂ THỰC HIỆN TỐT CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN
LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .............................................................. 92
KẾT LUẬN ................................................................................................................................ 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................................... 99


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

ĐTPT

Đầu tư phát triển

HTPT

Hỗ trợ phát triển

IVSC

Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

NHPT

Ngân hàng Phát triển

QSD

Quyền sử dụng

QSH

Quyền sở hữu

TCTD

Tổ chức tín dụng


DANH MỤC BẢNG, HÌNH VẼ
Hình 1.1: Q trình ước tính giá trị BĐS thế chấp ............................... 27
Hình 1.2: Định giá bất động sản thế chấp theo phương pháp chi phí giảm giá... 29
Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức bộ máy Ngân hàng Phát triển Việt Nam .......... 44
Bảng 2.1: Kết quả cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng đầu tư
phát triển của Nhà nước ...................................................... 50
Bảng 2.2: Kết quả cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng xuất khẩu
của Nhà nước ........................................................................ 53

Hình 2.2: Xác định lại giá trị bất động sản thế chấp được hình thành
từ vốn vay ............................................................................ 58
Bảng 2.3: Định giá bất động sản là đất và các cơng trình xây dựng gắn
liền với đất ............................................................................ 60
Bảng 2.4: Ví dụ về định giá bất động sản thế chấp của đơn vị vay vốn
tại Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Hưng Yên ..................... 65
Bảng 2.5: Giao dịch thế chấp bất động sản chưa được đăng ký tại Chi
nhánh Ngân hàng Phát triển Hưng Yên ................................ 70
Hình 3.1: Quy trình tổ chức định giá và quản lý bất động sản thế chấp
tại các Chi nhánh Ngân hàng Phát triển ................................ 84


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm ngần đây, hoạt động thị trường bất động sản nói
chung, hoạt động thế chấp bất động sản nói riêng ở Việt Nam đang diễn ra
rất sôi động. Cùng với các nguồn lực quan trọng khác, bất động sản đã và
đang đóng góp rất lớn và trở thành nguồn lực quan trọng cho quá trình phát
triển kinh tế – xã hội. Ngoài việc sử dụng bất động sản nhằm khai thác các
đặc tính vốn có để thoả mãn nhu cầu của chủ sở hữu và sử dụng, bất động
sản còn được sử dụng để huy động các nguồn vốn cho quá trình phát triển
thơng qua hoạt động vay vốn thế chấp bất động sản tại các tổ chức tài
chính, tín dụng. Thông qua hoạt động này, bất động sản được sử dụng làm
tài sản thế chấp cho các khoản vay. Giá trị của các khoản vay lớn hay nhỏ
một phần phụ thuộc vào giá trị của bất động sản thế chấp cho khoản vay
đó. Do vậy, xác định giá trị và quản lý bất động sản thế chấp là nhiệm vụ
rất quan trọng, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên cho vay, bên đi vay. Đồng
thời, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng bất động sản và lợi ích tồn xã hội.

Ngân hàng Phát triển Việt Nam là tổ chức tài chính Nhà nước được thành
lập để thực hiện chính sách Tín dụng đầu tư phát triển và Tín dụng xuất khẩu
của Nhà nước. Hoạt động cho vay thế chấp vốn tín dụng đầu tư phát triển và
vốn tín dụng xuất khẩu ngày càng tăng. Tính đến cuối năm 2006, Ngân hàng
Phát triển Việt Nam đã thực hiện cho vay đầu tư đối với 5.828 dự án với tổng
số vốn cho vay theo hợp đồng tín dụng đã ký khoảng 97.649 tỷ đồng; thực hiện
cho vay vốn ngắn hạn xuất khẩu trong năm 2006 đạt khoảng 8.248 tỷ đồng.
Cùng với hoạt động cho vay vốn thế chấp thì việc thẩm định hồ sơ, xác định
giá trị cũng như quản lý tài sản thế chấp nói chung và bất động sản thế chấp nói
riêng là nhiệm vụ rất quan trọng, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của Ngân
hàng Phát triển Việt Nam và tồn bộ nền kinh tế. Trước tình hình đó, Ngân


2
hàng Phát triển Việt Nam đã tiến hành một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả của công tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp, cụ thể: thành lập
Trung tâm Phòng ngừa và xử lý rủi ro, Ban Pháp chế; bổ sung và điều chỉnh
các quy chế liên quan đến công tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp…
Do đó, cơng tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp đã đạt được những
kết quả nhất định: việc quản lý, lưu giữ hồ sơ bất động sản thế chấp; triển khai
thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản thế chấp; định kỳ
thực hiện định giá bất động sản thế chấp. Tuy nhiên, bên cạnh các kết quả đạt
được, công tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Phát
triển Việt Nam còn nhiều bất cập, cụ thể: việc định giá bất động sản thế chấp
chưa thực sự được coi trọng đúng mức, các bộ phận định giá và cán bộ định giá
chủ yếu là kiêm nhiệm, chun mơn cịn hạn chế, phần lớn các bất động sản thế
chấp được định giá thiếu chính xác so với giá trị thực của nó, hiệu quả định giá
thấp; nhiều bất động sản thế chấp chưa được đăng ký giao dịch bảo đảm theo
quy định, hồ sơ thế chấp còn thiếu hoặc chưa hợp lệ. Điều này đã làm ảnh đến
chất lượng cơng tác tín dụng đầu tư phát triển và tín dụng xuất khẩu của Nhà

nước, một số khoản vốn cho vay của Ngân hàng Phát triển Việt Nam có nguy
cơ bị mất vốn hoặc khơng thể khởi kiện khách hàng ra Tồ án hay cưỡng chế
phát mại tài sản để thu hồ nợ vay khi khách hàng khơng thực hiện trả nợ hoặc
có trường hợp phải chia sẻ quyền lợi cho các ngân hàng, đơn vị khác khi thực
hiện phát mại tài sản để thu hồi nợ vay.
Với ý nghĩa đó, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu của Luận văn là “Định
giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam
(Nghiên cứu chuyên sâu tại Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Hƣng Yên)”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Hệ thống hoá những vấn đề lý luận về công tác định giá và quản lý bất động
sản thế chấp.


3
Đánh giá thực trạng hoạt động định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại
NHPT Việt Nam.
Đưa ra phương hướng, giải pháp hồn thiện cơng tác định giá và quản lý bất
động sản thế chấp tại NHPT Việt Nam.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là những vấn đề về định giá và quản lý bất động sản
thế chấp, các phương pháp định giá bất động sản, quá trình định giá và quản lý bất
động sản thế chấp.
Do tính đa dạng và phức tạp của vấn đề nghiên cứu nên luận văn chỉ tập
trung nghiên cứu hoạt động định giá và quản lý bất động sản thế chấp từ
năm 2005 đến hết năm 2007 và nghiên cứu chuyên sâu tại Chi nhánh NHPT
Hưng Yên.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là các
phương pháp nghiên cứu truyền thống như phương pháp duy vật biện chứng,
duy vật lịch sử; phương pháp thống kê, so sánh, phương pháp mơ hình,

phương pháp phân tích và tổng hợp dữ liệu, phương pháp khảo cứu tài liệu….
5. Những đóng góp của Luận văn
5.1. Về mặt lý luận
Hệ thống hoá những vấn đề về định giá và quản lý bất động sản thế chấp.
Từ đó làm cơ sở cho việc phân tích về mặt lý luận và thực tiễn q trình định
giá và quản lý bất động sản thế chấp tại NHPT Việt Nam.
5.2. Về mặt thực tiễn
Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hồn thiện cơng tác định giá và quản
lý bất động sản thế chấp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản và góp
phần giải quyết các xung đột về lợi ích giữa các bên liên quan trong quá trình
vay vốn thế chấp bất động sản tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam.


4
6. Nội dung của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
Luận văn được trình bày trong 3 chương:
Chƣơng 1: Cơ sở khoa học về định giá và quản lý bất động sản thế chấp.
Chƣơng 2: Thực trạng công tác định giá và quản lý bất động sản thế
chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam (Nghiên cứu chuyên
sâu tại Chi nhánh NHPT Hưng Yên).
Chƣơng 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện công tác định giá và
quản lý bất động sản thế chấp tại NHPT Việt Nam.


5

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm
Bất động sản là thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất đai và cơng
trình xây dựng dùng cho các mục đích khác nhau. Pháp luật của nhiều nước
trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và tài sản
gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa
lý của đất. Tuy nhiên, khi đi vào phân tích chi tiết thuật ngữ “đất đai” và “tài
sản gắn liền với đất đai” thì ở mỗi quốc gia có những cách hiểu khác nhau.
Pháp luật nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là
đất đai nói chung và liệt kê cụ thể những tài sản khơng liên quan gì đến đất
đai như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ.... cũng là các BĐS; Luật Dân
sự Pháp và Luật Dân sự Nhật Bản quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây là động sản”. Trong khi đó,
Luật Dân sự Thái Lan lại quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền
với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”; Theo
Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì “Bất động sản bao gồm
đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó”.
Tại Điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005 của Nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất
đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các
tài sản khác do pháp luật quy định”. Trong khi đó, một số nhà khoa học lại


6
định nghĩa về BĐS như sau: “Bất động sản ám chỉ đến đất đai và tất cả các
cơng trình được xây dựng một cách vĩnh viễn trên khu đất, bao gồm cả hệ
thống cống rãnh thoát nước và các hạng mục cơng trình cố định khác. Nói

vắn tắt, BĐS bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với
nó”. [48, tr.81].
Như vậy, có nhiều cách diễn đạt khác nhau về khái niệm BĐS và ở
mỗi quốc gia khác nhau cũng có quy định khác nhau về BĐS. Trên cơ sở
phân tích, nghiên cứu các quy định và định nghĩa về BĐS, tác giả đưa ra
khái niệm về BĐS như sau: BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với
đất đai mà nếu di chuyển nó khỏi vị trí ban đầu sẽ làm mất đi đặc tính vốn
có của nó.
1.1.1.2. Đặc điểm
Từ khái niệm về BĐS cho thấy, BĐS có những đặc điểm tương đối
khác biệt so với các loại tài sản khác.
Thứ nhất, tính cố định về vị trí: xét về mặt vật lý thì mỗi BĐS có một vị
trí cố định, kể cả BĐS là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Tính cố
định về vị trí được thể hiện ở chỗ con người với những thiết bị hiện đại và khả
năng siêu phàm cũng không thể di chuyển được và nếu di chuyển được thì
BĐS đó cũng mất đi đặc tính vốn có của nó. Tuy nhiên, vị trí tương đối của
BĐS thì hồn tồn có thể bị thay đổi do sự phát triển kinh tế xã hội, quá trình
đầu tư, cải tạo các BĐS xung quanh hoặc do sự thay đổi về chính sách của
Nhà nước liên quan đến khu vực nơi có BĐS đó. Một BĐS là mảnh đất đang
ở vị trí kém thuận lợi nhưng khi Nhà nước hoặc các tác nhân khác mở một
tuyến đường đi qua mặt tiền của mảnh đất hoặc đầu tư cơ sở hạ tầng, dịch vụ
xung quanh mảnh đất đó sẽ làm cho mảnh đất đó có vị trí thuận lợi hơn.
Thứ hai, tính bền vững: do BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai nên nó có đặc điểm là rất bền vững và có tuổi thọ tương đối cao so


7
với các loại tài sản khác. Tính bền vững của BĐS được thể hiện ở chỗ nó
được sử dụng thường xuyên, liên tục và trong thời gian dài vẫn giữ nguyên
được giá trị sử dụng như thời điểm ban đầu.

Thứ ba, tính khác biệt: Tính khác biệt của BĐS được thể hiện ở chỗ
khơng bao giờ có hai BĐS giống nhau hồn tồn cả về hình thức, giá trị sử
dụng, vị trí... Mỗi bất động sản đều có một vị trí và cơng năng sử dụng nhất
định và khơng thể hồn tồn giống nhau. Hai ngơi nhà ở cạnh nhau có cùng
một kiến trúc như nhau, cùng một người thiết kế, được khởi công xây dựng
bởi cùng một đơn vị với nguồn nguyên vật liệu, thiết bị như nhau và hồn
thành vào cùng một thời điểm nhưng vẫn có sự khác nhau do vị trí của hai
ngơi nhà đó là khác nhau.
Thứ tư, tính khan hiếm: Tính khan hiếm của BĐS chủ yếu do tính khan
hiếm của đất đai quy định. Đất đai có vị trí cố định khơng di chuyển được, với
một số lượng có hạn trền phạm vi tồn cầu và trên phạm vi mỗi quốc gia.
Tính cố định khơng thể di chuyển từ vị trí này sang vị trí khác của đất đai
đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô theo không gian gắn liền với môi
trường mà đất đai chịu chi phối. Đất đai không thể sản sinh thông qua sản
xuất. [8, tr.9]. Con người hồn tồn có thể làm tăng số lượng các BĐS thông
qua việc phát triển các tài sản gắn liền với đất, tuy nhiên việc phát triển các tài
sản này cũng có một giới hạn nhất định do mỗi một BĐS đều cần có một
mảnh đất. Như vậy, nguồn cung BĐS là có hạn trong khi nhu cầu về BĐS
khơng ngừng tăng do sự gia tăng về dân số và sự phát triển kinh tế xã hội.
Điều này đã tạo ra sự khan hiếm tài sản BĐS.
Thứ năm, có giá trị lớn: thơng thường để tạo ra được BĐS, cịn người
phải tốn rất nhiều công sức với những khoản chi phí tốn kém. có nhiều yếu tố
khác nhau ảnh hưởng đến giá trị của BĐS trong đó có sự hao phí lao động xã
hội cần thiết để tạo ra BĐS đó và các BĐS xung quanh. Để tạo ra được một
BĐS con người phải bỏ ra nhiều công sức.


8
Thứ sau, tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường có sự ảnh hưởng
lẫn nhau cả về mặt giá trị và giá trị sử dụng. Các BĐS có vị trí ở trong quần

thể các BĐS đồng bộ khác, có hạ tầng tốt thì sẽ có giá trị cao hơn các BĐS có
kích thước và hình thể tương tự nhưng lại có vị trí kém thuận lợi hơn.
1.1.1.3. Giá cả bất động sản và các nhân tố ảnh hƣởng đến giá cả bất
động sản
a/ Giá cả bất động sản
Bất động sản là một loại hàng hoá được mua bán, trao đổi trên thị
trường. Do vậy, cũng giống như các hàng hoá khác, BĐS cũng có giá trị, giá
trị sử dụng, giá cả, chi phí và thu nhập. Giá trị sử dụng, giá trị, giá cả, chi
phí và thu nhập là các khái niệm khác nhau và giữa chúng có các mối liên hệ
với nhau. Khi sử dụng các thuật ngữ này để phục vụ cho thẩm định giá trị tài
sản nói chung và thẩm định giá trị BĐS nói riêng thì cần được hiểu theo các
nghĩa sau:
* Giá cả: Giá cả được biểu thị bằng một khoản tiền mà các bên tham
gia giao dịch tài sản phải trả cho nhau khi thực hiện giao dịch liên quan đến
tài sản. Tuỳ theo khả năng tài chính, các động cơ và mối quan tâm đặc biệt
của một người mua và bán nhất định; giá cả được trả cho các hàng hoá và
dịch vụ có thể có hoặc khơng có sự liên hệ bất kỳ nào với giá trị được quy
cho các hàng hoá và dịch vụ bởi những người khác. Tuy nhiên, giá cả nói
chung là một chỉ số của giá trị tương ứng được định ra trên các hàng hoá và
dịch vụ bởi người mua và người bán nhất định trong những hoàn cảnh nhất
định. Giá cả tiêu biểu cho sự ước tính bằng tiền của giá trị. Giá cả có thể lớn
hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị. Trong thực tế, có thể hiểu giá cả theo một số
nghĩa sau: Giá cả là số lượng tiền thực tế người mua trả cho người bán để
được quyển sở hữu sản phẩm hay dịch vụ; là số tiền thoả thuận giữa người
mua và người bán một sản phẩm hoặc dịch vụ.


9
* Chi phí: Chi phí là khái niệm liên quan đến sản xuất, được định
nghĩa là một số lượng tiền cần thiết để sản xuất, chế tạo ra sản phẩm, dịch vụ.

Khi hàng hoá được chế tạo xong hay dịch vụ đã được cung ứng, chi phí đó trở
thành một thực tế lịch sử. Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả, là cách gọi
khác của giá cả được người mua sử dụng cho các yếu tố đầu vào của họ. Chi
phí của một tài sản là giá đã trả trong thời gian trước, nó có thể thấp hơn hoặc
khơng có tác động đến giá trị hiện hành của tài sản.
* Thu nhập: là một chỉ số quan trọng của giá trị, đồng thời có ảnh
hưởng lớn đối với giá cả hàng hoá. Một tài sản được kỳ vọng sẽ mang lại
các khoản thu nhập cao trong tương lai thì sẽ có giá cả cao tương ứng và
ngược lại. Thu nhập then chốt cho các mục đích đánh giá là thu nhập hoạt
động thực, tức là thu nhập sau khi đã trừ hết các chi phí hoạt động.
* Giá trị sử dụng và giá trị: Theo quan điểm của C.Mac thì mỗi hàng
hố đều có hai thuộc tính vốn có của nó là giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị sử
dụng là công dụng của sản phẩm có thể thoả mãn nhu cầu nào đó của con
người.[9, tr.59]. Giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hoá kết
tinh trong hàng hoá. Chất của giá trị là lao động, vì vậy sản phẩm nào khơng
có lao động của người sản xuất chứa đựng trong đó, thì nó khơng có giá trị.
Sản phẩm nào lao động hao phí để sản xuất ra chúng càng nhiều thì giá trị
càng cao. [9, tr.60]. Như vậy, mỗi hàng hố nói chung và hàng hố BĐS nói
riêng chỉ có một giá trị nhất định và được quy định bởi lượng và chất của lao
động đã hao phí kết tinh trong hàng hố đó.
Theo IVSC thì giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hoá hay dịch vụ
đáp ứng nhu cầu. Mức giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thoả thuận
mua bán giữa bên mua và bên bán. Giá trị tạo lên giá cả đưa ra trên những giả
thiết người mua và người bán dễ đi đến thoả thuận nhất. Do đó, giá trị không
phải là một thực tế tồn tại, mà chỉ là một ước định mức giá có khả năng nhiều


10
nhất sẽ được thanh toán cho một hàng hoá hoặc dịch vụ được đáp ứng cho
mua bán tại một thời điểm nhất định. Giá trị được tạo ra bởi khả năng sử dụng

tài sản và bởi khả năng mà nó có thể làm thoả mãn các nhu cầu của chúng
ta.[48, tr.19]. Mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan đối với một hàng hố
nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng tài sản. Giá trị của một tài sản
đối với một người sử dụng cụ thể dựa trên cơ sở tài sản đó có lợi ích như thế
nào đối với người đó gọi là giá trị sử dụng. [48, tr.21].
Như vậy, có nhiều loại và định nghĩa tương ứng về giá trị. Tuy nhiên,
trong khoa học xác định giá trị thì cần phải hiểu rõ các ngôn ngữ chỉ về giá
trị, cụ thể: giá trị sổ sách, giá trị thiệt hại, giá trị bán, giá trị đầu cơ, giá trị
bảo hiểm, giá trị cho thuê, giá trị tính thuế, giá trị thế chấp, giá trị thanh
lý..... Cần lưu ý, khơng phải một hàng hố hay dịch vụ có nhiều giá trị khác
nhau, các ngơn từ về giá trị kể trên chỉ là sự biểu hiện của một giá trị chung
nhất của hàng hố, đó là sự hao phí lao động xã hội kết tinh trong hàng hố
đó. Sở dĩ chúng có thể có sự khác nhau là do mục đích và quan hệ xã hội
giữa các chủ thể của hàng hố đó tạo ra.
* Giá trị thị trƣờng: Khái niệm giá trị thị trường phản ánh các nhận
thức và hành động tập hợp của một địa điểm thị trường và là cơ sở cho thẩm
định giá hầu hết các nguồn tài nguyên trong nền kinh tế thị trường trong đó
có BĐS. Điều quan trọng cần nhấn mạnh rằng ước tính giá trị thị trường
nhận được mang tính chuyên nghiệp là sự thẩm định giá khách quan của
quyền sở hữu xác định đối với tài sản nhất định của một ngày nhất định.
Trong thực tế có nhiều khái niệm về giá trị thị trường của hàng hóa.
Theo C.Mac, “một mặt phải coi giá trị thị trường là giá trị trung bình
của những hàng hố được sản xuất ra trong một khu vực sản xuất nào đó.
Mặt khác, lại phải coi giá trị thị trường là giá trị cá biệt của những hàng hoá
được sản xuất ra trong những điều kiện trung bình cuả khu vực đó và chiếm


11
một khối lượng lớn trong tổng số những sản phẩm của khu vực này”. [9,
tr.165]. Giá trị thị trường chính là giá trị xã hội của từng loại hàng hoá được

tạo ra sau kết quả của cạnh tranh nội bộ ngành.
Theo định nghĩa của IVSC thì giá trị thị trường là tổng số tiền ước
tính mà một tài sản có thể trao đổi được vào ngày thẩm định giá giữa một
bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng
mua tài sản, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài, sau quá trình tiếp thị
cơng khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự
nguyện, thiện trí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách
khách quan và độc lập. [48, tr.29]. Trong khi đó, theo Hệ thống tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam thì “giá trị thị trường của một tài sản là mức giá
ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá,
giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn
sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường”.
Như vậy, có thể hiểu giá trị thị trường chính là giá cả của hàng hố tại
một thời điểm nhất định, được hình thành thông qua thoả thuận tự nguyện,
khách quan giữa người mua và người bán sau một quá trình vừa đủ để
nghiên cứu, tìm hiểu các thơng tin có liên quan đến việc mua, bán tài sản đó.
Khái niệm về giá trị thị trường là nền tảng cho công tác thẩm định giá
BĐS. Trong hoạt động định giá BĐS thì giá cả BĐS chính là giá trị thị
trường của BĐS đó.
Giá trị thị trường của BĐS được hiểu là giá trị của BĐS khơng tính
đến những chi phí mua bán và không bao gồm bất kỳ một khoản thuế nào
đi kèm.
Giá trị thị trường của BĐS được dựa trên giá trị sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất của tài sản đó.


12
* Giá trị phi thị trƣờng: Thẩm định giá trị tài sản nói chung và BĐS
nói riêng chủ yếu dựa trên cơ sở giá trị thị trường nhưng trên thực tế, có một

số BĐS rất ít khi được mua bán, trao đổi thông qua thị trường. Do vậy, để xác
định giá trị các BĐS này cần phải sử dụng giá trị phi thị trường. Theo Hệ
thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì “Giá trị phi thị trường của tài
sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị
trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh
giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu
tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc
phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị
trường hạn chế, giá trị để tính thuế...”
Như vậy, khi nói đến giá cả BĐS hay giá trị BĐS thì có nhiều khái
niệm khác nhau để biểu thị cho nó. Tuy nhiên, trong khoa học thẩm định giá
trị BĐS, cần thống nhất quan điểm về giá trị của BĐS chính là giá trị thị
trường đối với các BĐS có thể được mua bán, trao đổi và giao dịch thông qua
thị trường và là giá trị phi thị trường đối với các BĐS có thị trường hạn chế,
BĐS đặc thù hoặc các BĐS không được giao dịch thông qua thị trường.
b/ Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá cả bất động sản
Giá trị BĐS phụ thuộc nhiều yếu tố khác nhau như các quy luật vốn có
của thị trường hay các khuyết tật của thị trường, các yếu tố tâm linh, tập quán;
các yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước... Trong thẩm định giá trị
BĐS cần quan tâm đến một số nhóm yếu tố sau:
* Các yếu tố mang tính vật chất: bao gồm các yếu tố có mối liên hệ
trực tiếp với BĐS.
Vị trí của BĐS: BĐS có vị trí càng thuận lợi, có khả năng mang lại thu
nhập cho chủ sở hữu hoặc sử dụng càng cao thì giá của BĐS đó càng lớn.
Ngược lại, các BĐS ở các vùng xa đô thị, hạ tầng kém, dân cư thưa thớt sẽ có
giá trị thấp hơn so với các BĐS ở trung tâm các đô thị lớn.


13
Kích thước, diện tích thửa đất: thửa đất có diện tích, kích thước, tối ưu

sẽ có giá trị bình qn trên cùng một đơn vị cao hơn nhiều so với thửa đất có
cùng diện tích những lại có kích thước, hình thể kém thuận lợi.
Địa hình BĐS toạ lạc: các BĐS có địa hình thuận lợi, bằng phẳng sẽ có
giá trị cao hơn các BĐS có địa hình gồ ghề, thường xuyên bị gập úng, không
thuận tiện cho sinh hoạt và sản xuất.
Hình thể của BĐS: hai BĐS có giá thành xây dựng như nhau nhưng
kiến trúc khác nhau thì BĐS nào có kiến trúc phù hợp với đa số người sử
dụng sẽ có giá cao hơn và ngược lại.
Khu vực mơi trường xung quanh BĐS: tình trạng mơi trường xung
quanh có ảnh hưởng khác nhau đến giá BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng
BĐS đó. Các BĐS toạ lạc trong khu vực có mơi trường trong lành sẽ có giá
hơn các BĐS ở khu vực có mơi trường ô nhiễm nặng, ồn ào.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro tự nhiên: các BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai sẽ làm cho giá trị của BĐS bị sụt giảm
và ngược lại.
* Các yếu tố mang tính kinh tế, bao gồm:
Mối quan hệ giữa cung và cầu: BĐS thường được đánh giá cao khi
cung khan hiếm và nhu cầu cùng sức mua ngày càng cao và ngược lại. Ngoài
ra, giá trị BĐS còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu về hàng hoá
BĐS trên thị trường.
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm mang lại
từ BĐS sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng
mang lại thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại.
Các lực lượng kinh tế vĩ mô: tổng sản phẩm quốc gia; thu nhập bình
quân một đầu người; tỷ lệ thất nghiệp; tiết kiệm cá nhân và đầu tư. Các chỉ


14
tiêu kinh tế vĩ mô nêu trên tăng hay giảm đều có tác động tới sự tăng giảm

của giá trị BĐS. Khi tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người
và tiết kiệm cá nhân và đầu tư tăng sẽ góp phần làm tăng sức mua của BĐS và
do đó làm tăng giá trị BĐS ở những thời điểm nhất định. Trong khi đó, nếu tỷ
lệ thất nghiệp tăng sẽ làm cho người dân ít quan tâm đến tài sản BĐS hơn so
với việc mua sắm thực phẩm và quần áo và như vậy sẽ làm giảm giá trị thị
trường của BĐS.
* Các yếu tố mang tính chính trị như chủ trương của Đảng, chính sách
và pháp luật của Nhà nước và các quy định của từng địa phương có ảnh hưởng
lớn đến giá BĐS. Giá trị của BĐS nhận được từ các quyền đối với BĐS bị tác
động quan trọng bởi sự thay đổi trong chủ trương của Đảng, chính sách và
pháp luật của Nhà nước. Ví dụ: khi Nhà nước thực hiện chủ trương cho người
nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam sẽ làm cho nhu cầu và sức mua về nhà ở
tăng và do đó đẩy giá BĐS tăng cao...
* Các yếu tố mang tính xã hội như tốc độ tăng dân số, cơ cấu độ tuổi,
sự phân phối thu nhập trong các khu vực dân cư, sự di dân ồ ạt và quy mơ gia
đình của tổng số dân cũng có tác động lớn tới sự thay đổi giá BĐS. ở những
khu vực có dân số tăng nhanh, quy mơ gia đình nhỏ làm nhu cầu về BĐS tăng,
do đó làm giá BĐS tăng theo và ngược lại.
* Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS bao gồm tình trạng pháp lý
của BĐS và các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế
về QSD đất, QSH nhà và các cơng trình xây dựng gắn liền với BĐS. Các yếu tố
về pháp lý liên quan đến BĐS quyết định quyền của con người đối với việc
khai thác các thuộc tính của BĐS trong q trình sở hữu và sử dụng. Các BĐS
có tình trạng pháp lý hồn hảo sẽ có giá hơn so với các BĐS khác và ngược lại.
* Các yếu tố khác nhƣ tập quán người dân, tâm lý tiêu dùng hay quan
hệ lịch sử của tài sản cũng ảnh hưởng đến giá BĐS.


15
1.1.2. Thế chấp bất động sản

1.1.2.1. Khái niệm
Biện pháp bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của khách hàng là một
dạng, một loại biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản thế chấp. Qua
các thời kỳ khác nhau thì quy định về thế chấp tài sản cũng khác nhau. Theo quy
định của Điều 346 Bộ luật dân sự năm 1995, thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa
vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ đối với bên có quyền.[46, tr.164]. Theo quy định này thì chỉ có tài sản là BĐS
mới được sử dụng để thế chấp. Tuy nhiên, tại Điều 342, Bộ Luật Dân sự năm
2005 lại quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao
tài sản đó cho bên nhận thế chấp. [38, tr.73]. Đồng thời tại Điều 175 Bộ Luật Dân
sự năm 2005 cũng quy định : Hợp đồng thế chấp QSD đất là sự thoả thuận giữa
các bên, theo đó bên sử dụng đất dùng QSD đất của mình để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong
thời hạn thế chấp. [38, tr.154]. Theo các quy định mới nêu trên thì hoạt động thế
chấp có thể được thực hiện đối với tài sản là BĐS và các tài sản khác, đồng thời
đối với hình thức thế chấp BĐS thì bên thế chấp BĐS sẽ không chuyển giao các
BĐS thế chấp cho bên nhận thế chấp. Nếu thực hiện chuyển giao cho bên nhận
bảo đảm thì khơng được coi là hình thức thế chấp BĐS.
Trên cơ sở các quy định của Nhà nước về hoạt động thế chấp, tác giả
đưa ra khái niệm về thế chấp BĐS như sau: Thế chấp BĐS là việc một bên
dùng QSD đất của mình hoặc các BĐS khác thuộc quyền sở hữu của mình
hoặc dùng đồng thời QSD đất của mình và các BĐS khác thuộc quyền sở hữu
của mình gắn liền với mảnh đất đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với
bên kia và không chuyển giao QSD đất và các BĐS đó cho bên nhận thế chấp.