Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn tỉnh tiền giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

VÕ TUẤN KIỆT

PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH TIỀN GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

VÕ TUẤN KIỆT

PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH TIỀN GIANG
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8 30 01 04

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN THỊ THU HÀ

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022

2


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, đƣợc
hồn thành một cách nghiêm túc tại Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh.
Các thơng tin, số liệu nêu trong luận văn khơng sao chép từ các cơng trình nghiên
cứu của các tác giả khác.
Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình.
Học viên

Võ Tuấn Kiệt

ii


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành khóa học và luận văn này, học viên xin chân thành cảm ơn
các thầy cô giáo tại Khoa Luật, Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã
tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tơi tận tình trong q trình học tập.
Đặc biệt, học viên xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Trần Thị Thu Hà, ngƣời
hƣớng dẫn khoa học đã tận tâm, hết lòng dành nhiều thời gian, tâm huyết hƣớng
dẫn tơi hồn thành luận văn này.
Tơi cũng xin đƣợc gửi lời cảm ơn tới bạn bè đồng nghiệp, gia đình và ngƣời
thân đã động viên, ủng hộ, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Xin chân thành cám ơn.

iii

TÓM TẮT LUẬN VĂN
1. Tên đề tài: Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai
từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang.
2. Nội dung:
Mục tiêu nghiên cứu: làm rõ những vấn đề lí luận về kinh doanh nhà ở
HTTTL, thực trạng thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL từ thực tiễn
tỉnh Tiền Giang; trên cơ sở đó xây dựng hệ thống giải pháp góp phần hồn thiện
chính sách, pháp luật về quản lý kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS
đối với nhà ở HTTTL nói riêng trong thời gian tới.
Phƣơng pháp nghiên cứu: luận văn sử dụng kết hợp nhiều phƣơng pháp
nghiên cứu nhƣ Phƣơng pháp so sánh, tổng hợp dữ liệu, Phƣơng pháp nghiên cứu
hệ thống, phân tích tài liệu, Phƣơng pháp so sánh, Phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng
pháp quy nạp để thực hiện nghiên cứu.
Kết quả nghiên cứu: Qua kết quả nghiên cứu cho thấy, tỉnh Tiền Giang hiện
có 15 dự án nhà ở HTTTL đang đƣợc triển khai, với sự gia tăng của các dự án nhà
ở xã hội, đặc trƣng khác với nhiều tỉnh thành trong cả nƣớc chỉ tập trung vào nhà ở
thƣơng mại. Tuy nhiên, dự án nhà ở HTTTL so với các dự án đất nền thì cịn chiếm
số lƣợng nhỏ, tiềm năng phát triển cịn lớn.
Luận văn đã tiến hành nghiên cứu, khảo sát về việc thực hiện quy định pháp
luật về kinh doanh nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang, phân tích thực trạng, chỉ ra
những kết quả đạt đƣợc và những khó khăn, hạn chế đang tồn tại. Điều cơ bản nhất
của những hạn chế trong áp dụng pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL tại tỉnh
Tiền Giang là hệ thống pháp luật cịn chƣa hồn thiện, chƣa rõ ràng, thậm chí khái
niệm “nhà ở HTTTL” cũng chƣa đƣợc hiểu một cách thống nhất. Các quy định về
điều kiện kinh doanh, chủ thể kinh doanh nhà ở HTTTL cũng còn nhiều bất cập khi
áp dụng trong thực tiễn, dẫn tới việc quản lý, giám sát việc kinh doanh dự án nhà ở
HTTTL tại tỉnh Tiền Giang thời gian qua chƣa thực sự hiệu quả.
Dựa trên các đánh giá những khó khăn, hạn chế trong áp dụng pháp luật về
kinh doanh nhà ở HTTTL trên địa bàn tỉnh Tiền Giang, luận văn đã xây dựng
những kiến nghị, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến kinh

iv


doanh nhà ở HTTTL trong thời gian tới trên địa bàn tỉnh. Các giải pháp của luận
văn tập trung vào hoàn thiện, sửa đổi các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở
HTTTL, tiến tới xây dựng một văn bản quy phạm riêng điều chỉnh vấn đề kinh
doanh nhà ở HTTTL.HTTTL.
3. Từ khóa: nhà ở hình thành trong tƣơng lai, pháp luật kinh doanh nhà ở,
kinh doanh bất động sản, nhà ở tỉnh Tiền Giang.

v


THE ABSTRACT OF GRADUATION THESIS
(In English)
1. Title of the thesis: The law on housing business formed in the future from the
practice of Tien Giang province.
2. Content:
Research objectives: clarify the theoretical issues of the TTL housing business, the
actual implementation of the law on the LC housing business from the practice of
Tien Giang province; on that basis, build a system of solutions to contribute to the
improvement of policies and laws on real estate business management in general
and real estate business for HTT in particular in the coming time.
Research methods: the thesis uses a combination of research methods such as
comparative method, data synthesis, systematic research method, document
analysis, comparative method, synthesis method, and method. inductive method to
conduct research.
Research results: Through the research results, it shows that, Tien Giang province
currently has 15 integrated housing projects being implemented, with an increase in
social housing projects, which are different from many other provinces in the

region. The whole country focuses only on commercial housing. However,
compared to other real estate projects, the number of land plot projects is still
small, and the potential for development is still great.
The thesis has conducted research and survey on the implementation of legal
regulations on residential housing business in Tien Giang province, analyzed the
current situation, pointed out the achieved results and the existing difficulties and
limitations. in. The most basic of limitations in the application of the law on LCs in
Tien Giang province is that the legal system is still incomplete and unclear, and
even the concept of 'HTTP housing' is not understood. in a unified manner. The
regulations on business conditions, the subject of LC housing business also has
many shortcomings when applied in practice, leading to the management and
supervision of the business of TTL housing projects in Tien Giang province over
time. not really effective.
Based on the assessment of the difficulties and limitations in the application of the
law on residential housing business in Tien Giang province, the thesis has
developed recommendations and proposed solutions to improve the law related to
housing. HTTTL housing business in the near future in the province. The solutions
of the thesis focus on completing and amending the legal regulations on housing
business in HTTL, proceeding to develop a separate normative document
governing the housing business HTT HTT.
3. Keywords: housing formed in the future, law on housing business, real estate
business, housing in Tien Giang province.

vi


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT
Từ viết tắt

Cụm từ tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

HTTTL

Hình thành trong tƣơng lai

PCCC

Phòng cháy chữa cháy

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... ii
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................... iii
TÓM TẮT LUẬN VĂN............................................................................................iv
THE ABSTRACT OF GRADUATION THESIS .....................................................vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT ................................................. vii

DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................xi
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1
3. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 4
4. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................. 5
5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 5
6.Phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................................................... 5
7. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 6
8. Đóng góp của đề tài ................................................................................................ 7
9. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu ......................................................................... 7
10. Cấu trúc luận văn ................................................................................................ 10
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH
DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ...................................... 11
1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại, vai trò của nhà ở hình thành trong tƣơng lai . 11
1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tƣơng lai .................................................. 11
1.1.2 Đặc điểm nhà ở hình thành trong tƣơng lai ..................................................... 12
1.1.3 Phân loại nhà ở hình thành trong tƣơng lai ..................................................... 16
1.1.4 Vai trị của nhà ở hình thành trong tƣơng lai .................................................. 18

viii


1.2 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL ..... 20
1.2.1. Khái niệm pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL ........................................ 20
1.2.2. Đặc điểm pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai ................. 21
1.2.3. Vai trò của pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai............... 22
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG ........... 26
PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI
TỈNH TIỀN GIANG ................................................................................................ 26
2.1. Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai .................. 26

2.1.1. Quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai ...... 26
2.1.2. Đánh giá thực trạng quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL ... 34
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
tỉnh Tiền Giang ......................................................................................................... 37
2.2.1. Đặc điểm nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại tỉnh Tiền Giang .................... 37
2.2.2. Đánh giá chung về việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành
trong tƣơng lai tại tỉnh Tiền Giang ........................................................................... 41
2.3. Những thuận lợi, khó khăn trong thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh
nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang ............................................................................ 45
2.3.1. Những thuận lợi .............................................................................................. 45
2.3.2. Những khó khăn ............................................................................................. 46
CHƢƠNG 3: CÁC KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI TỈNH TIỀN GIANG ......................... 54
3.1. Bối cảnh và dự báo tình hình thị trƣờng bất động sản, nhà ở hình thành trong
tƣơng lai .................................................................................................................... 54
3.1.1. Bối cảnh thị trƣờng bất động sản ................................................................... 54

ix


3.1.2. Một số dự báo tình hình thị trƣờng bất động sản, nhà ở hình thành trong
tƣơng lai .................................................................................................................... 56
3.2. Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp
luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại tỉnh Tiền Giang ..................... 61
3.2.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh
doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại tỉnh Tiền Giang .................................... 61
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành
trong tƣơng lai tại tỉnh Tiền Giang ........................................................................... 65
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 70

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... I

x


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1. Thống kê dự án nhà ở HTTTL trên địa bàn tỉnh Tiền Giang ............. 38
giai đoạn 2016-2020 ............................................................................................ 38
Bảng 2.2. Quy mô dự án nhà ở HTTTL trên địa bàn tỉnh Tiền Giang ............... 39
giai đoạn 2016-2020 ............................................................................................ 39
Bảng 2.3. Thống kê tranh chấp nhà ở HTTTL tại các cấp Tòa án nhân dân trên
địa bàn tỉnh Tiền Giang, giai đoạn 2016-2020.................................................... 50

xi


MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đầu tƣ BĐS là hoạt động kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hóa, nhờ
đó kinh tế hàng hóa phát triển, đầu tƣ đƣợc mở rộng cả về phạm vi, quy mơ và hình
thức1. Thị trƣờng BĐS đóng vai trị quan trọng và khơng thể tách rời của nền kinh
tế thị trƣờng, ngày càng nâng cao vị thế là cầu nối giữa sản xuất với tiêu dùng, tạo
nên cơ chế khách quan bảo đảm cho BĐS có thể đƣợc sử dụng một cách hiệu quả
nhất. Thị trƣờng BĐS chịu ảnh hƣởng bởi nhiều yếu tố chủ quan và khách quan,
không chỉ của quốc gia mà cịn những yếu tố quốc tế2. Trong đó, nhà ở HTTTL là
một trong những loại tài sản đăc biệt đƣợc giao dịch nhiều trên thị trƣờng hiện nay
cũng chịu ảnh hƣởng bởi các yếu tố này. Do đặc thù của nhà ở HTTTL là chƣa thực
sự hoàn thiện và đƣa vào sử dụng nên việc quản lý hoạt động kinh doanh BĐS liên
quan đến tài sản này cần phải có quy định chặt chẽ.

Nhiều nƣớc trên thế giới đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh các
giao dịch về nhà ở HTTTL. Ở Việt Nam, giao dịch về tài sản HTTTL lần đầu tiên
đƣợc pháp luật ghi nhận vào năm 1999 tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày
29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản
luật này, các quy định mới chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình
thành từ vốn vay của tổ chức tín dụng3. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân
sự năm 2005 ghi nhận “tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản đƣợc HTTTL”, sau
này đƣợc chính thức quy định tại Điều 108 BLDS năm 2015 “Tài sản HTTTL bao
gồm: a) Tài sản chƣa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhƣng chủ thể xác lập
quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” và kế thừa quy định đƣợc thế
chấp tài sản HTTTL.
Năm 2005, khi Luật Nhà ở đƣợc ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận và
cho phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thƣơng mại dƣới hình thức trả chậm,
trả dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh BĐS đã quy định về điều
1

Hoàng Tuấn (2018), Tầm quan trọng của BĐS trong nền kinh tế thị trƣờng, https://khamphahanhtrinhnhà ở
valand.com.vn/tam-quan-trong-cua-bat-dong-san-trong-nen-kinh-te-thi-truong/ , truy cập ngày 22/12/2021;
2
Tạp chí Tài chính (2019), Thị trƣờng BĐS Việt Nam và những yếu tố tác động, truy cập ngày 22/12/2021;
3

Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.

1


kiện mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng HTTTL. Hiện nay, Luật Nhà ở năm 2014,
khoản 19 Điều 3 và Luật kinh doanh BĐS năm 2014, tại khoản 4 Điều 3 đã thừa
nhận tài sản HTTL nhƣ một loại tài sản đƣợc lƣu thông trong giao dịch dân sự, tuy

nhiên hai văn bản này chỉ thừa nhận các loại tài sản HTTTL là “nhà ở”, “nhà, cơng
trình xây dựng”, tức có quy định rất hẹp.
Có thể thấy khái niệm về tài sản HTTTL trong BLDS và trong Luật Nhà ở,
Luật Kinh doanh BĐS hiện hành chƣa thống nhất. Nói cách khác, Luật Nhà ở và
Luật KDBĐS định nghĩa loại nhà ở và BĐS HTTTL dựa trên yếu tố vật chất, vật lý
của tài sản, mà bỏ qua yếu tố pháp lý của tài sản4. Thực tế pháp luật có vƣớng mắc
nhất định, nên quá trình áp dụng các quy định vào hoạt động giao dịch với tài sản
HTTTL cũng phát sinh những bất cập do cách hiểu khác nhau. Hậu quả pháp lý là
những giao dịch với tài sản HTTTL, mà chủ yếu là nhà ở và các công trình xây
dựng phát sinh các mâu thuẫn, tranh chấp kéo dài, gây thiệt hại cho các bên trong
quan hệ dân sự đó, gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý nhà nƣớc có thẩm quyền.
Thực tiễn cho thấy, mặc dù Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản pháp
luật có liên quan nhƣ Luật Nhà ở, Luật Đất đai đã có nhiều sửa đổi, bổ sung và đã
khắc phục đƣợc nhiều hạn chế so với trƣớc đây nhƣng thực tiễn vẫn còn một số
vƣớng mắc, bất cập cần phải tiếp tục nghiên cứu để hồn thiện thì việc kinh doanh
BĐS là nhà ở HTTTL mới thực sự bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể trong quan
hệ kinh doanh nhà ở HTTTL.
Bên cạnh đó, do tác động của những yếu tố chủ quan và khách quan của xu thế
hội nhập quốc tế về mọi mặt, sự thay đổi trong chính sách quản lý, sử dụng đất đai,
chính sách về nhà ở tác động làm cho các quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động
mua bán nhà ở HTTTL có sự thay đổi và phát sinh mới, nhất thiết cần phải có
những quy định cụ thể của pháp luật kịp thời điều chỉnh. Điều này dẫn đến khả
năng có sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định của pháp luật là khó tránh
khỏi cần phải đƣợc khắc phục kịp thời trong bối cảnh hội nhập hiện nay.
Để giải quyết đƣợc những khó khăn, bất cập đó, cần thiết phải nghiên cứu,
đánh giá để sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL
Vũ Thị Hồng Yến (2019). Đăng ký thế chấp tài sản HTTTL, những vấn đề cần hồn thiện, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp số 07(383)-2019
4

2


cũng nhƣ có các nghiên cứu chuyên sâu đánh giá việc áp dụng pháp luật về giao
dịch với tài sản HTTTL và nhà ở HTTTL trong thực tiễn.
2. Tính cấp thiết của đề tài:
Trên thị trƣờng bất động sản, các giao dịch với tài sản hình thành trong tƣơng
lai là giao dịch đặc biệt quan trọng và phổ biến, bởi nó mang lại lợi thế vê vốn chi
chủ đầu tƣ cũng nhƣ khách hàng. Trong số các bất động sản HTTTL đƣợc giao
dịch chủ yếu là các dự án nhà ở đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau. Giao dịch với
nhà ở HTTL có thể là mua bán, cho thuê, th mua rất sơi động trên thị trƣờng, địi
hỏi cần có khung pháp lý điều chỉnh giao dịch liên quan đến tài sản đặc biệt này bởi
những đặc thù của nhà ở HTTTL so với nhà ở hiện có.
Hiệp Hội Môi giới bất động sản Việt Nam trong Báo cáo Tình hình thị trƣờng
BĐS Việt Nam năm 2020 đã đánh giá hai đợt dịch Covid-19 đã ảnh hƣởng xấu đến
thị trƣờng BĐS Việt Nam5. Tuy nhiên, thị trƣờng vẫn ghi nhận nhiều điểm sáng tại
khu vực vùng ven và các tỉnh miền Tây nhƣ các tỉnh Long An, Tiền Giang, Cần
Thơ, Vĩnh Long… Trong đó Tiền Giang là địa phƣơng đƣợc quan tâm khoảng 1
năm gần đây do có vị trí thuận lợi và nhiều tiềm năng để phát triển du lịch, nhờ đó
thị trƣờng BĐS ở Tiền Giang ngày một trở nên sôi động.
Nghiên cứu những vấn đề liên quan đến kinh doanh BĐS đối với nhà ở HTTTL
trên địa bàn tỉnh Tiền Giang trong thời gian qua cho thấy rằng hệ thống pháp luật
về kinh doanh nhà ở HTTTL vẫn cịn có những vƣớng mắc cần giải quyết phù hợp
phục vụ cho sự phát triển của tỉnh trong thời gian tới. Những vấn đề phát sinh có
thể kể đến là: có hiện tƣợng huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn của khách
hàng trong các dự án nhà ở HTTTL; có những trƣờng hợp lách luật để chuyển
nhƣợng nhà ở HTTTL mà khách hàng không biết, dẫn tới ảnh hƣởng về quyền lợi,
phát sinh tranh chấp kéo dài; vấn đề thiếu vốn trong kinh doanh nhà ở HTTTL là
nhà ở xã hội kém hấp dẫn mặc dù nhu cầu xã hội cao. Những vấn đề này đòi hỏi
cần nghiên cứu, đánh giá một cách nghiêm túc, chỉ ra những bất cập còn tồn tại

trong thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh BĐS vào thực tiễn để đề xuất giải
pháp. Đặc biệt là trong quá trình xây dựng tỉnh Tiền Giang trở thành vùng kinh tế
Hiệp hội BĐS Việt Nam (2021), Truy cập ngày 20/12/2021.
5

3


trọng điểm của khu vực Miền Tây trong thời gian tới sẽ đón nhận những làn sóng
đầu tƣ, chuyển dịch cơ cấu nguồn vốn doanh nghiệp, tạo nên sự biến động lớn trên
thị trƣờng BĐS tỉnh Tiền Giang.
Để đánh giá việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở HTTTL trên thị trƣờng
kinh doanh BĐS của tỉnh Tiền Giang thời gian qua, từ đó chỉ ra những kết quả đạt
đƣợc, những hạn chế, bất cập trong việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở
HTTTL từ thực tiễn, làm cơ sở để đề xuất những giải pháp hoàn thiện quy định
pháp luật, nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh doanh nhà ở HTTTL tại tỉnh
Tiền Giang, học viên đã lựa chọn đề tài “PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ
Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH TIỀN
GIANG” để làm luận văn thạc sĩ.
3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát: Mục tiêu chung của Luận văn nhằm làm rõ những vấn
đề lí luận về kinh doanh nhà ở HTTTL và pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL,
từ đó, phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL trên địa
bàn tỉnh Tiền Giang, đánh giá những kết quả đạt đƣợc, những hạn chế cịn tồn tại;
trên cơ sở đó xây dựng hệ thống giải pháp góp phần hồn thiện chính sách, pháp
luật về quản lý kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS đối với nhà ở
HTTTL nói riêng từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang trong thời gian tới.
3.2. Mục tiêu cụ thể:
Đề tài xác định các mục tiêu nghiên cứu cụ thể nhƣ sau:
- Nghiên cứu các vấn đề lý luận về tài sản HTTTL và quy định pháp luật kinh

doanh BĐS về nhà ở HTTTL;
- Rà soát các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS là nhà ở HTTTL. Đánh giá
thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về kinh doanh nhà ở HTTTL; nghiên cứu
thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL tại địa bàn tỉnh Tiền
Giang, xác định đƣợc những khó khăn, vƣớng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp
luật và nguyên nhân của các khó khăn vƣớng mắc.

4


- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở HTTTL và
đƣa ra các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà
ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang.
4. Câu hỏi nghiên cứu
Đề tài đặt ra các câu hỏi nghiên cứu sau:
1. Pháp luật kinh doanh BĐS quy định về nhà ở HTTTL nhƣ thế nào? Nội dung
quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL?
2. Pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL đã đƣợc thực hiện nhƣ thế nào tại tỉnh
Tiền Giang? Có kết quả gì đạt đƣợc và bộc lộ những hạn chế, bất cập ra sao?
3. Giải pháp, kiến nghị nào để hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS cũng nhƣ
nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật kinh doanh BĐS đối với nhà ở HTTTL từ
thực tiễn tỉnh Tiền Giang?
5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu: Quy định pháp luật về kinh doanh BĐS đối với nhà ở
HTTTL và thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL trên địa bàn
tỉnh Tiền Giang.
- Không gian nghiên cứu: Các dự án nhà ở kinh doanh BĐS HTTTL tại tỉnh
Tiền Giang.
- Thời gian nghiên cứu: Giai đoạn 2016-2020.
6. Phƣơng pháp nghiên cứu

6.1. Phƣơng pháp luận
Để giải quyết đƣợc vấn đề đặt ra thì luận văn đƣợc nghiên cứu dựa trên cơ sở
phƣơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; đƣờng lối, chính sách phát
triển nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN của Đảng Cộng sản Việt Nam;
đƣờng lối, chính sách phát triển nền kinh tế thị trƣờng của Chính phủ.
6.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng kết hợp các phƣơng pháp nghiên cứu sau:
- Phƣơng pháp so sánh và phƣơng pháp tổng hợp: Đề tài sử dụng các phƣơng
pháp này nhằm hệ thống dữ liệu nghiên cứu từ các cơng trình nghiên cứu, các đề tài
NCKH các cấp, báo cáo, đề án, bài báo của các tác giả trong và ngoài nƣớc liên
5


quan đến pháp luật kinh doanh BĐS HTTTL, kinh doanh nhà ở HTTTL, từ đó khái
quát các nội dung lý luận nhƣ khái niệm, đặc điểm của nhà ở HTTTL, pháp luật
kinh doanh BĐS là nhà ở HTTTL.
- Phƣơng pháp phân tích: Đƣợc sử dụng chủ yếu trong chƣơng 1 và chƣơng 2
của luận văn, thơng qua việc phân tích tài liệu, các nghiên cứu trƣớc liên quan đến
tài sản HTTTL, nhà ở HTTTL nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận; tại Chƣơng 2,
đƣợc sử dụng để phân tích, đánh giá quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở
HTTTL.
Phƣơng pháp so sánh: đƣợc sử dụng chủ yếu tại Chƣơng 2 của luận văn nhằm
đánh giá quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL qua các giai đoạn với
pháp luật hiện hành, từ đó chỉ ra những kết quả đạt đƣợc, những bất cập còn tồn tại
trong các quy định của pháp luật.
Phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp quy nạp: Đƣợc sử dụng chủ yếu trong
mục phân tích thực trạng tại Chƣơng 2, hệ thống hóa các tài liệu số liệu quản lý
hoạt động kinh doanh nhà ở HTTTL của các cơ quan quản lý nhà nƣớc tại tỉnh Tiền
Giang nhằm làm sáng tỏ thực trạng áp dụng pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL
tại đây. Phƣơng pháp này cũng đƣợc sử dụng trong Chƣơng 3 nhằm rút ra những

giải pháp hoàn thiện pháp luật trên cơ sở đánh giá thực trạng của Chƣơng 2.
7. Nội dung nghiên cứu
Các nội dung nghiên cứu cơ bản của đề tài là:
Chƣơng 1 của luận văn khái quát những vấn đề chung về kinh doanh BĐS đối
với các nhà ở HTTTL. Ở nội dung này, luận văn triển khai phân tích khái niệm, đặc
điểm của BĐS HLTTL; khái niệm, đặc điểm hoạt động kinh doanh BĐS với nhà ở
HTTTL cũng nhƣ phân loại kinh doanh BĐS đối với các nhà ở HTTTL. Luận văn
cũng làm rõ vai trò của hoạt động kinh doanh nhà ở HTTTL với ngƣời dân, với
công tác quản lý nhà nƣớc và với thị trƣờng BĐS.
Chƣơng 2 của luận văn trình bày thực trạng quy định pháp luật kinh doanh
BĐS đối với nhà ở HTTTL theo pháp luật hiện hành. Từ đó, phân tích thực tiễn áp
dụng các quy định pháp luật kinh doanh BĐS với nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang
theo các nội dung: chủ thể kinh doanh, điều kiện nhà ở đƣa và kinh doanh; điều
6


kiện nhà ở HTTL và thực tiễn các giao dịch nhà ở HTTL tại các dự án này. Cuối
cùng, Chƣơng 2 có những đánh giá hết quả đạt đƣợc, hạn chế và nguyên nhân của
những hạn chế trong việc áp dụng quy định pháp luật kinh doanh BĐS với các nhà
ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang.
Chƣơng 3 của luận văn đƣa ra bối cảnh, một số dự báo tình hình thị trƣờng
BĐS thời gian tới và đƣa ra một số kiến nghị cũng nhƣ giải pháp hoàn thiện pháp
luật kinh doanh nhà ở HTTTL trong thời gian tới.
8. Đóng góp của đề tài
Về lý luận: Đề tài là cơng trình khoa học có tính chất hệ thống và chun sâu
những vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật kinh doanh BĐS đối với các nhà ở
BĐS HTTTL. Làm rõ khái niệm nhà ở BĐS HTTTL, pháp luật kinh doanh BĐS
với nhà ở BĐS HTTL và đặc điểm của nó. Các kết quả nghiên cứu về lý luận của
đề tài góp phần hồn thiện cơ sở pháp lý và những nội dung lý thuyết liên quan đến
pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và với các nhà ở BĐS HTTTL nói riêng.

Về thực tiễn: luận văn là cơng trình khoa học có tính thực tiễn bởi chƣa có
nghiên cứu nào đề cập, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật kinh doanh
BĐS đối với các nhà ở BĐS HTTTL tại tỉnh Tiền Giang. Kết quả nghiên cứu của
đề tài có tính chất tham khảo cho các nhà quản lý, các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS đang đầu tƣ tại thị trƣờng BĐS tỉnh Tiền Giang cũng nhƣ là tài liệu tham khảo
cho các nhà nghiên cứu, sinh viên quan tâm đến nội dung này.
9. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
Pháp luật kinh doanh BĐS đã đƣợc Quốc hội thông qua năm 2014, trải qua hơn
5 năm thực hiện, với vai trò quan trọng của thị trƣờng BĐS với nền kinh tế, đã có
nhiều nhà nghiên cứu quan tâm đến đề tài này. Có thể kể đến các cơng trình nghiên
cứu nhƣ:
Tác giả Huỳnh Thanh Tụ (2018) với luận văn “Pháp luật về bảo đảm bằng tài
sản HTTTL trong hoạt động kinh doanh”, Đại học Luật Đại học Huế. lại nhìn nhận
nhà ở HTTTL nhƣ một tài sản bảo đảm và đánh giá thông qua phƣơng thức giao
dịch bảo đảm bằng nhà ở HTTTL. Tác giả đã đánh giá thực trạng pháp luật và thực
tiễn thực hiện pháp luật về bảo đảm bằng tài sản HTTTL trong hoạt động kinh
7


doanh, làm rõ những quy định của pháp luật, đƣa ra nhận định về những mặt đạt
đƣợc và bất cập, hạn chế cần đƣợc khắc phục cũng nhƣ thực tiễn thực hiện và khó
khăn, vƣớng mắc cũng nhƣ nguyên nhân trong thực tiễn thực hiện pháp luật về vấn
đề này
Tác giả Nguyễn Ngọc Huy (2020) với luận văn “Pháp luật về kinh doanh BĐS
qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế”, Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế. Luận
văn đã phân tích làm sáng tỏ những hạn chế, bất cập trong quy định của pháp luật
kinh doanh BĐS hiện hành từ thực tiễn nhà ở BĐS tại tỉnh Thừa Thiên Huế giai
đoạn 2015-2019 và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật. Tuy nhiên luận văn
không tập trung vào nhà ở BĐS HTTTL mà đây chỉ là một trong những vấn đề nhỏ
đƣợc nêu lên trong luận văn.

Tác giả Hoàng Văn Thìn (2016) với luận văn “Hợp đồng mua bán nhà ở
HTTTL theo pháp luật Việt Nam”, Đại học Luật, Đại học Huế lại nghiên cứu vấn
đề kinh doanh nhà ở HTTTL dƣới giác độ hợp đồng. Đề tài phân tích, đánh giá cụ
thể và có hệ thống các quy định của pháp luật điều chỉnh các hợp đồng mua bán
nhà ở HTTTL, đánh giá những điểm bất cập phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh
chấp các vụ việc về mua bán nhà ở HTTTL. Đề xuất phƣơng hƣớng, giải pháp góp
phần hồn thiện những quy định của pháp luật về nhà ở HTTTL.
TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018) với bài báo “Pháp luật về kinh doanh
BĐS HTTTL”, Tạp chí Tịa án. Tác giả đã khái qt những quy định của Luật Kinh
doanh BĐS năm 2014 về kinh doanh BĐS HTTTL, đồng thời chỉ ra những hạn chế
nhƣ vấn đề huy động vốn trong các nhà ở HTTTL; vấn đề bảo lãnh của ngân hàng;
vấn đề nhà ở xã hội; chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh
BĐS HTTTL còn sơ sài, chƣa đủ mạnh. Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp khắc phục
hạn chế nhƣ tăng cƣờng các biện pháp kiểm tra, kiểm sốt của các cơ quan có thẩm
quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa BĐS đƣa vào
giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tƣ ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng
cƣờng kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch; ký kết hợp đồng bảo
lãnh ngay sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng HTTTL.

8