hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN
THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
• Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10
•Cơ quan ban hành : UBTVQH khóa 10
• Ngày ban hành : 26/04/2002
•Hiệu lực thi hành : 01/07/2002
NGHỊ ĐỊNH CHÍNH PHỦ
• Số : 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/ 2003
quy định chi tiết thi hành một số điều
của Pháp lệnh Giá.
• Số : 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/ 2005
Về thẩm định giá
• Số : 75/2008/NĐ-CP ngày 09/06/2008 Về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25
tháng 12 năm 2003 của Chính phủ
QUYẾT ĐỊNH
CỦA BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH
•Số: 24 /2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005
•Số: 77 /2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005
(đợt 2)
•Số: 129 /2008/QĐ-BTC , ngày 31/12/2008
(đợt 3)
QUYẾT ĐỊNH CỦA BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH
Số: 24 /2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005
ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
• Tiêu chuẩn số 01:
TĐGVN 01 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm
định giá tài sản.
•Tiêu chuẩn số 03:
TĐGVN 03 Những quy tắc đạo đức hành nghề

thẩm định giá tài sản.
•Tiêu chuẩn số 04:
TĐGVN 04 Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng
thư thẩm định giá tài sản.
QUYẾT ĐỊNH CỦA BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH
Số: 77 /2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005
ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)
• Tiêu chuẩn số 02:
TĐGVN 02 - Giá trị phi thị trường làm cơ
sở cho thẩm định giá tài sản.
• Tiêu chuẩn số 05:
TĐGVN 05 - Quy trình thẩm định giá tài
sản.
• Tiêu chuẩn số 06:
TĐGVN 06 - Những nguyên tắc kinh tế chi
phối hoạt động thẩm định giá tài sản.
QUYẾT ĐỊNH CỦA BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH
Số: 129 /2008/QĐ-BTC , ngày 31/12/2008
ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)
• Tiêu chuẩn số 07:
TĐGVN 07 - Phương pháp so sánh,
• Tiêu chuẩn số 08:
TĐGVN 08 - Phương pháp chi phí,
• Tiêu chuẩn số 09:
TĐGVN 09 - Phương pháp thu nhập,
• Tiêu chuẩn số 10:
TĐGVN 10 - Phương pháp thặng dư,
• Tiêu chuẩn số 11:
TĐGVN 11 - Phương pháp lợi nhuận,
• Tiêu chuẩn số 12:

TĐGVN 12 - Phân loại tài sản.
Phương pháp so sánh
•Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
• Tiêu chuẩn số 07
• Ký hiệu: TĐGVN 07
•Loại văn bản : QĐ 129/2008/QĐ-BTC
• Ngày ban hành : 31/12/2008
•Cơ quan ban hành : Bộ Tài chính
Phương pháp so sánh
QUY ĐỊNH CHUNG
• 01 Mục đích
• 02 Phạm vi áp dụng
• 03 Các thuật ngữ
• 04 Khái niệm
• 05 Đặc điểm
• 06 Các bước tiến hành
• 07 Các ví dụ
• Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định
phương pháp so sánh và hướng dẫn thực hiện
phương pháp trong quá trình định giá BĐS.
• Phạm vi áp dụng: DN TĐG/ĐG, TĐV về giá/
ĐGV BĐS phải tuân thủ những qui định của tiêu
chuẩn này trong quá trình định giá BĐS.
• Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng
thư định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định
của tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên
trong quá trình định giá BĐS đạt hiệu quả cao
nhất.
Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn
• Phương pháp so sánh là phương pháp

thẩm định giá dựatrêncơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài
sản cầnthẩm định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường
trong điều kiệnthương mạibìnhthường
vào thời điểm cầnthẩm định giá hoặcgần
vớithời điểm cầnthẩm định giá để ước
tính và xác
định giá trị thị trường của tài
sản.
• Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt
động mua, bán tài sản đượctiến hành
công khai trên thị trường.
Một tài sản đượcxácnhận là có giao dịch
phổ biếnkhicóítnhất 3 tài sản tương tự
đã có giao dịch mua, bán trên thị trường
• Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có
các đặctrưng cơ bản tương đồng (gần
giống) với tài sản cầnthẩm định giá về
mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc
điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích
thước, nguyên lý cấutạo, tính năng kỹ
thuật, tính năng sử dụng….
• Tài sản so sánh là tài sản tương tự với
tài s
ản cầnthẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường vào thời điểm cầnthẩm định giá
hoặcgầnvớithời điểm cầnthẩm định giá.
• Các yếutố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ

thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao
dịch, thờigian, điều kiệngiaodịch (điều kiệnthị
trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…)
và các yếutố khác có liên quan (đặc điểm tài
sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử
dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh
hưởng lớn đếngiátr
ị tài sản.
• Đơnvị so sánh chuẩn: là đơnvị tính cơ bản
của tài sản mà có thể quy đổi theo đơnvịđóvề
chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với
nhau. Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường
bệnh, ghế ngồi, đơnvị thuê, năng suất, sản
lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg,
tạ, tấn
• Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng
mức điều chỉnh theo các yếutố so sánh
có tính đếndấu âm (điều chỉnh giảm) và
dấudương (điều chỉnh tăng), nghĩalà
không xét về giá trị tuyệt đốicủa mỗilần
điều chỉnh.
• Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức
điề
u chỉnh theo các yếutố so sánh về giá
trị tuyệt đối.
• Mứcgiáchỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành
công của tài sản sau khi đã được điều chỉnh
theo các yếutố so sánh của tài sản so sánh với
tài sản cầnthẩm định giá. Các mứcgiáchỉ dẫn
là cơ sở cuối cùng để ước tính mứcgiácủa tài

sản cầnthẩm định.
• Giao dịch thành công trên thị trường: là các
hoạt động mua bán tài sản đãdiễn ra, tài sản đ
ã
được bên bán giao hàng, chuyển quyềnsở hữu
(quyềnsử dụng - đốivới đất) cho bên mua và
nhận thanh toán; bên mua có nghĩavụ thanh
toán cho bên bán, nhận hàng và quyềnsở hữu
hoặc quyềnsử dụng theo thỏathuận
YÊU CẦU
•Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm
định giá các tài sản cầnthẩm định giá có
giao dịch phổ biếntrênthị trường.
•Thẩm định viên về giá căncứ vào sự khác
biệtvề các yếutố so sánh của tài sản so
sánh với tài sản cầnthẩm định giá để điều
chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch
thành công của tài sản so sánh để xác
định mức giá chỉ dẫn c
ủa tài sản so sánh.
Các bước tiến hành
•Bước 1: Tìm kiếm BĐS so sánh
•Bước 2 : Kiểm tra thông tin các BĐS tìm
kiếm được
•Bước 3 : Lựachọn BĐS có thể phân tích
•Bước 4 : Phân tích và thực hiện điều hcỉnh
các yếutố khác nhau
•Bước 5 : Thống nhấtmức giá và ước tính
giá trị
Tìm kiếm BĐS SS

•Bước 1: Nghiên cứuthị trường để có
thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếutố so sánh
của những tài sản tương tự với tài sản
cầnthẩm định giá, đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường
Phải kiểm tra tính xác thực
•Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số
liệuvề các yếutố so sánh từ các tài sản
cùng loại hoặctương tự có thể so sánh
đượcvới tài sản cầnthẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán
trên thị trường vào thời điểm cầnthẩm
định giá hoặcgầnvớithời điểm cầnthẩm
định giá.
Loại trừ các BĐS SS
không phù hợp
•Bước 3: Lựachọn đơnvị so sánh chuẩn
và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối
vớimỗi đơnvị so sánh chuẩn.
Thực hiện phân tích và điều chỉnh
•Bước 4: Phân tích, xác định các yếutố
khác biệtgiữa tài sản so sánh và tài sản
cầnthẩm định giá từđóthực hiện điều
chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự
khác biệtvề các yếutố so sánh so với tài
sản cầnthẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ
dẫn cho mỗi tài sản so sánh
•Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá
chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra

mức giá chỉ dẫn đạidiện để ước tính và
xác định mức giá của tài sản cầnthẩm
định.
Các yếutố so sánh cơ bản cần thu
thập đốivớimột số loại hình tài sản
•Vídụ về tình trạng pháp lý
Quyềnsở hữu
•Thẩm định giá quyềnsở hữucủa một cửa
hàng ( có giấy CN QSH).
• Tài sản so sánh là một cửa hàng khác
đang cho thuê vớithờihạn 7 năm, thời
hạn thuê còn 4 năm. Giá thuê theo hợp
đồng là 40 triệu/năm, giá thuê theo thị
trường hiện tạilà50 triệu/năm. Tỷ suất
chiếtkhấulà10%.