Nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh ba đình

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG
KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:
NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT
TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH BA ĐÌNH


Sinh viên thực hiện : Trần Thu Trang
Lớp : Trung 3
Khóa : 45G
Giáo viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Thị Hiền


Hµ Néi - 05/2010
MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 4
I. Khái niệ m cho vay thế chấ p 4
1. Đị nh nghĩ a 4
2. Đc đim 6
2.1. Các bên tham gia 6
2.2. Ti sn th chp 7
2.3. T l cho vay so vi ti sn th chp 10

2.4. Phân biệ t cho vay thế chấ p vớ i cá c hì nh thứ c cho vay có bả o đả m khá c 10
3. Phân loạ i cho vay thế chấ p 11
3.1. Căn cứ và o nguồ n hì nh thà nh tà i sả n thế chấ p 11
3.2. Căn cứ và o tí nh chấ t phá p lý 12
3.3. Căn cứ vo s ln th chp 12
3.4. Căn cứ và o phạ m vi thế chấ p 12
4. Quy trì nh cho vay thế chấ p 13
5. Vai trò củ a hoạ t độ ng cho vay thế chấ p trong ngân hà ng thương mạ i 17
II. Cht lượng hoạt động cho vay th chp 18
1. Khi nim cht lưng hot đng cho vay th chp 18
2. Cc ch tiêu phn nh cht lưng ca hot đng cho vay th chp 19
2.1. Các ch tiêu đnh tnh 20
2.2. Các ch tiêu đnh lượng 21
2.3. Các nhân t nh hưởng ti cht lượng hoạt động cho vay th chp 25
III. Kinh nghim của một s ngân hng thương mại trong vic nâng cao cht
lượng hoạt động cho vay th chp 28
1. Kinh nghim về sự linh hot 28
2. Kinh nghim về qun trị ri ro 29
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI
NHÁNH BA ĐÌNH TRONG THỜI GIAN QUA 32
I. Tổ ng quan về ho ạt động kinh doanh tại Ngân hà ng Đầ u tư và phá t triể n Việ t
Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua 32
1. Bối cnh chung ca nền kinh t và hot đng kinh doanh ca Ngân hàng
Đầu tư và pht trin Vit Nam – Chi nhnh Ba Đình 32
2. Huy độ ng vố n 34
3. Hot đng cho vay 36
4. Thu dịch vụ rò ng 39
5. Hiệ u quả hoạ t độ ng 41
II. Thự c trạ ng ch t lượng hoạ t độ ng cho vay thế chấ p tạ i Ngân hng Đu tư v

phát trin Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua 42
1. Tổng quan về hot đng cho vay th chp ti Ngân hàng Đầu tư và pht
trin Vit Nam – Chi nhnh Ba Đình 42
1.1. Khung pháp lý điề u chỉnh hoạ t độ ng cho vay thế chấ p tạ i Ngân hng Đu
tư v phát trin Vit Nam 42
1.2. Thực trạng hoạt động cho vay th chp tại Ngân hng Đu tư v phát trin
Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua 46
2. Thự c trạ ng cht lưng hot đng cho vay thế chấ p tạ i Ngân hàng Đ ầu tư và
phát trin Vit Nam – Chi nhnh Ba Đình trong thời gian qua 57
2.1. Các chỉ tiêu đị nh tí nh phán ánh cht lượng của hoạt động cho vay th chp .
57
2.2. Các chỉ tiêu đị nh lượ ng phán ánh ch t lượng của hoạt động cho vay th
chp 64
III. Đá nh giá ch t lượng hoạ t độ ng cho vay thế chấ p tạ i Ngân hà ng Đầ u tư và
phát trin Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình trong thời gian qua 67
1. Nhữ ng thà nh tự u đạ t đượ c 67
2. Nhữ ng hạ n ch và nguyên nhân 70
2.1. Hạn ch 70
2.2. Nguyên nhân 71
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CHO
VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT
NAM – CHI NHÁNH BA ĐÌNH 76
I. Định hướ ng phá t triể n hoạt động cho vay th chp tại Ngân hng đu tư v phát
trin Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình 76
1. Cơ hộ i và thá ch thứ c 76
2. Định hướng phát trin hot đng cho vay th chp củ a Ngân hàng Đầu tư và
phát trin Vit Nam – Chi nhnh Ba Đình 77
II. Gii pháp nâng cao cht lượng hoạt động cho vay th chp tại Ngân hng đ u
tư v phát trin Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình 78
1. Mc tiêu chung 78

2. Nhóm gii pháp về qun lý, điều hành 79
2.1. Hoàn thin văn bn pháp quy điều chnh hoạt động cho vay th chp 79
2.2. Tăng cường kh năng qun lý theo mục tiêu 79
2.3. Phân công chuyên môn hóa nhim vụ của các phòng ban 81
3. Nhm gii php về k thut nghip v 82
3.1. Nâng cao chấ t lượ ng đị nh giá tà i sả n thế chấ p và thườ ng xuyên tá i định giá
ti sn th chp 82
3.2. Nâng cao cht lượng thông tin tín dụng 83
3.3. Đa dạng hóa hình thức xử lý nợ xu 84
3.4. Phi hợp hình thức cho vay th chp vi hình thức cho vay không bo đm
85
4. Nhm gii php h tr 86
4.1. Nâng cao nghiệ p vụ cá n bộ tí n dụ ng 86
4.2. Tăng cườ ng á p dụ ng công nghệ thông tin trong công tá c thẩ m đị nh và quả n
lý rủi ro trong hoạt động cho vay th chp 87
4.3. Thự c hiệ n tố t công tá c Marketing 88
III. Kiế n nghị vớ i cơ quan chứ c năng 89
1. Xây dựng H thống xp hng tín dng trong toàn h thống ngân hàng 89
2. Nâng cao nhn thức về chứng khoán hóa và ứng dng k thut chứng khoán
hóa các khon vay th chp 89
KẾT LUẬN 95
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 97
PHỤ LỤC 1 103
PHỤ LỤC 2 117
PHỤ LỤC 3 122
PHỤ LỤC 4 124

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ

* BẢNG:

Bng 1: Quy trình cho vay th chp cụ th 14
Bng 2: Bng so sánh thời hạn cho vay ti đa, đnh mức vay ti đa so vi tài sn th
chp tại một s ngân hng thương mại trong sn phẩm cho vay th chp mua nhà . 29
Bng 3: Kế t quả thự c hiệ n huy độ ng vố n năm 2009 của – Chi nhá nh Ba Đì nh 35
Bng 4: Bng tổng hợp kt qu điều tra cht lượng sn phẩm dch vụ tại Ngân hàng
Đu tư v phát trin Vit Nam - Chi nhá nh Ba Đì nh năm 2009 58
Bng 5: Thời gian xét duyt khon vay th chp đi vi khách hàng doanh nghip
tại Ngân hng Đu tư v phát trin Vit Nam - Chi nhá nh Ba Đì nh 60
Bng 6: Bng so sánh lãi sut cho vay ti thiu bằng VND tại một s ngân hàng
thương mại vào ngày 06/04/2010 63
Bng 7: Bng tổng kt một s ch tiêu tín dụng trong hoạt động cho vay th chp tại
Ngân hng Đu tư v phát trin Vit Nam - Chi nhá nh Ba Đì nh năm 2009 65
Bng 8: Một s ch tiêu trong hoạt động cho vay th chp theo k hoạch năm 2010
tại Ngân hng Đu tư v phát trin Vit Nam - Chi nhá nh Ba Đì nh 78
Bng 9: Ch tiêu đi vi sn phẩm cho vay mua ô tô th chp bằng chính xe mua tại
Ngân hng Đu tư v phát trin Vit Nam - Chi nhá nh Ba Đì nh năm 2010 80
Bng 10: Chi phí dự kin đi vi sn phẩm cho vay mua ô tô th chp bằng chính
xe mua tại Ngân hng Đu tư v phát trin Vit Nam - Chi nhá nh Ba Đì nh năm
2010 81

* BIỂU:
Biu đồ 1: So sánh tương quan kt qu huy động vn cui kỳ tính ti 31/12/2009 của Ngân
hng Đu tư v phát trin Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mi
thành lập cui năm 2008 35
Biể u đồ 2: Cơ cấ u dư nợ phân theo nhó m ngà nh củ a Ngân hng Đu tư v phát trin Vit
Nam – Chi nhá nh Ba Đình tính đế n 31/12/2009 37
Biu đồ 3: So sánh tương quan dư nợ cho vay tính ti 31/12/2009 của Ngân hng Đu tư
và phát trin Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mi thành lập cui
năm 2008 38
Biu đồ 4: So sánh tương quan t trọng dư nợ bán lẻ tính ti 31/12/2009 của Ngân hàng

Đu tư v phát trin Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mi thành lập
cui năm 2008 38
Biể u đồ 5: Cơ cấ u thu dịch vụ dò ng củ a Ngân hng Đu tư v phát trin Vit Nam - Chi
nhánh Ba Đình năm 2009 39
Biu đồ 6: So sánh tương quan kt qu thu dch vụ dòng tính ti 31/12/2009 của Ngân
hng Đu tư v phát trin Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mi
thành lập cui năm 2008 40
Biu đồ 7: So sánh tương quan chênh lch thu chi tính ti 31/12/2009 của Ngân hng Đu
tư v phát trin Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mi thành lập cui
năm 2008 41
Biu đồ 8: So sánh tương quan dư nợ cho vay th chp tính ti 31/12/2009 của Ngân hàng
Đu tư v phát trin Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình trong nhóm Chi nhánh mi thành lập
cui năm 2008 54
Biu đồ 9: Cơ cu t trọng dư nợ cho vay có bo đm tính ti 31/12/2009 của Ngân hàng
Đu tư v phát trin Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình 55
Biu đồ 10: Cơ cu t trọng dư nợ cho vay th chp tính ti 31/12/2009 phân theo đi
tượng khách hàng của Ngân hng Đu tư v phát trin Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình 56
Biu đồ 11: Cơ cu t trọng dư nợ cho vay th chp tính ti 31/12/2009 phân theo loại tài
sn th chp của Ngân hng Đu tư v phát trin Vit Nam – Chi nhánh Ba Đình 56
Biu đồ 12: T trọng dư nợ cho vay th chp phân theo nhóm nợ của Ngân hng Đu tư v
phát trin Vit Nam - Chi nhá nh Ba Đình 66

* SƠ ĐỒ:
Sơ đồ 1: Quy trì nh cho vay thế chấ p khá t quá t 13
Sơ đồ 2: Sơ đồ tổ chức của Ngân hng Đu tư v phát trin Vit Nam – Chi nhá nh Ba Đình
thời đim ngày 08/10/2008 33

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1. ATM: Máy rút tiền tự động
2. BIDV : Ngân hng đu tư v phát trin Vit Nam

3. BIDV TW: Ngân hng đu tư v phát trin Vit Nam Trung ương
4. CB: Cán bộ
5. DPRR: Dự phòng rủi ro
6. DVKH: Dch vụ khách hàng
7. GĐ: Giám đc
8. HĐV CK: Huy động vn cui kỳ
9. HĐV TDH: Huy động vn trung dài hạn
10. LienVietBank: Ngân hng thương mại cổ phn Liên Vit
11. LĐ: Lãnh đạo
12. NIM: Chênh lch lãi sut ròng
13. PDVKH: Phòng dch vụ khách hàng
14. PGD: Phòng giao dch
15. PGĐ: Phó giám đc
16. PKHTH: Phòng k hoạch tổng hợp
17. PQHKH: Phòng Quan h khách hàng
18. PQLRR: Phòng Qun lý rủi ro
19. PQTTD: Phòng Qun tr tín dụng
20. PTCHC: Phòng Tổ chức hành chính
21. PTCKT: Phòng Tài chính k toán
22. QHKH: Quan h khách hàng
23. QHKHCN: Quan h khách hàng cá nhân
24. QLDV: Qun lý dch vụ
25. QLRR: Qun lý rủi ro
26. QTTD: Qun tr tín dụng
27. SHB: Ngân hng thương mại cổ phn Sài Gòn – Hà Nội
28. Techcombank: Ngân hng thương mại cổ phn Kỹ thương Vit Nam
29. TP: Trưởng phòng
30. Vietcombank: Ngân hng thương mại cổ phn Ngoại thương Vit Nam
31. Vietinbank: Ngân hng thương mại cổ phn Công thương Vit Nam
1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nướ c ta đã có nhữ ng bướ c chuyể n mì nh đ áng kể trong 20 năm trở lạ i đây trên
mọi mt đời sng : kinh tế , chnh tr, văn hó a, xã hội. Trong đó phả i kể đế n sự phá t
triể n liên tụ c , nhanh chó ng củ a cá c tổ chứ c tà i chí nh , đặ c biệ t là các ngân hng
thương mạ i. Nói ti sự phát trin của các ngân hng thương mại không th phủ nhận
vai trò củ a hoạ t độ ng tí n dụ ng . Hoạt động tn dụng l một hoạt động truyền thng ,
đem lạ i nguồ n thu chủ yế u cho ngân hà ng , m cho vay lại chim t trọng cao nht
trong cá c hì nh thứ c cấ p tín dụ ng củ a ngân hà ng thương mạ i . Lợ i nhuậ n ngân hà ng
thu đượ c từ hoạ t độ ng cho vay là rấ t lớ n , song rủ i ro đi kè m vớ i nó cũ ng không hề
nh. Chnh vì vậy , biệ n phá p đả m bả o tiề n vay đượ c á p dụ ng ngay trong khâu đầ u
tiên củ a quá trì nh cho vay, v phn ln khoả n vay đượ c bả o đả m bằ ng hì nh thứ c thế
chấ p. Do đó , nhắ c đế n hoạ t độ ng ngân hà ng không thể không nhắ c tớ i hoạt động
cho vay thế chấ p.
Đú ng như nhà triế t họ c nổ i tiế ng ngườ i Hy Lạ p , Heraclitus đã từ ng nó i :
“Không ai tắ m hai lầ n trên mộ t dò ng sông” , xã hội mi ngy một khác , các điều
kiệ n kinh tế , chnh tr, xã hội mi ngy một khác , nhu cầ u của con người mi ngy
mộ t khá c, mứ c độ cạ nh tranh giữ a cá c ngân hà ng cũ ng ngà y mộ t khá c nên tự hoà n
thiệ n mì nh, tự nâng cao mì nh là điề u kiệ n số ng cò n củ a bấ t kỳ mộ t thự c thể nà o
muố n tồ n tạ i trong xã hộ i chứ không r iêng vớ i cá c ngân hà ng thương mạ i . Hơn nữ a,
Ngân hà ng Đầ u tư và phá t triể n Việ t Nam – Chi nhánh Ba Đình lạ i là mộ t chi nhá nh
mớ i thà nh lậ p nên việ c không ngừ ng hoà n thiệ n , nâng cao chấ t lượ ng hoạ t độ ng
phi luôn l kim ch nam cho mọi hoạt động của Chi nhánh.
Xuấ t phá t từ tầ m quan trọ ng củ a hoạ t độ ng cho vay thế chấ p đố i vớ i ngân hà ng
thương mạ i và yêu cầ u không ngừ ng nâng cao chấ t lượ ng hoạ t độ ng , đặ c biệ t là vớ i
Ngân hà ng Đầ u tư và phá t triể n Việ t Nam – Chi nhá nh Ba Đình nên em quyế t đị nh
lự a chọ n đề tà i “Nâng cao chấ t lƣợ ng hoạ t độ ng cho vay thế chấ p tạ i Ngân hà ng
Đầu tƣ v pht triển Việt Nam – Chi nhá nh Ba Đì nh ” là đề tà i nghiên cứ u trong
khóa luận tt nghip của mình.

2
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tà i hướ ng tớ i nhữ ng mụ c tiêu như sau:
- Làm rõ các vn đề lí luận liên quan ti cht lượng hoạt động cho vay th
chp : khái nim cho vay th chp, ch tiêu đánh giá cht lượng hoạt động cho vay
th chp, nhân t nh hưởng ti hoạt động cho vay th chp
- Nghiên cứ u thự c trạ ng hoạ t độ ng cho vay th  chp, phân tí ch chấ t lượ ng hoạ t
độ ng cho vay thế chấ p tại Ngân hà ng Đầ u tư và phá t triể n Việ t Nam – Chi nhá nh Ba
Đì nh, đặ c biệ t đi sâu và o đá nh giá c hấ t lượ ng hoạ t độ ng cho vay thế chấ p dự a trên
các ch tiêu đánh giá, từ đó tổ ng kế t đượ c thà nh công và nhấ t là cá c tồ n tạ i , hạn ch
của hoạt động cho vay th chp tại Ngân hng Đu tư v phát trin Vit Nam – Chi
nhánh Ba Đì nh
- Trên cơ sở phân tích , đá nh giá chấ t lượ ng hoạ t độ ng cho vay thế chấ p Ngân
hng Đu tư v phát trin Vit Nam – Chi nhá nh Ba Đì nh đề xuấ t các gi i pháp
mang tính cht nghip vụ, gii pháp h trợ và một s kin ngh ti các cơ quan chức
năng nhằ m nâng cao chấ t lượ ng hoạ t độ ng cho vay thế chấ p tạ i Ngân hà ng Đầ u tư
v phát trin Vit Nam – Chi nhá nh Ba Đì nh
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đi tượng nghiên cứu của khóa luận ny l cht lượng hoạt động ch o vay thế
chấ p
Phạm vi nghiên cứu của khóa luận ny l cho vay th chp ti sn v tại Ngân
hng Đu tư v phát trin Vit Nam – Chi nhá nh Ba Đình
4. Phƣơng php nghiên cứu
Khóa luận sử dụng phương pháp tổng hợp , thố ng kê , so sá nh, đố i chiế u .
Nguồ n thông tin thu thậ p chủ yế u là thông tin chí nh thứ c thứ cấ p từ cá c tổ chứ c , cá
nhân.
5. Bố cục khóa luận
Ngoi phn mở đu , kế t luậ n, danh mụ c từ viế t tắ t , danh mụ c bả ng biể u sơ đồ
v ti liu tham kho, phụ lục, nộ i dung khó a luậ n gồ m 3 phầ n chí nh như sau:

3
Chương 1: Tổ ng quan hoạ t độ ng cho vay thế chấ p tạ i cá c ngân hà ng thương
mại
Chương 2: Thự c trạ ng cht lượng hoạt động cho vay th chp tại Ngân hng
Đu tư v phát trin Vit Nam – Chi nhá nh Ba Đì nh trong thời gian qua
Chương 3: Gii pháp nâng cao cht lượng hoạt động cho vay th chp tại
Ngân hà ng Đầ u tư và phá t triể n Việ t Nam – Chi nhá nh Ba Đì nh
Do sự hạ n chế về nhậ n thứ c và thờ i gian nghiên cứ u cng như nguồn ti liu
chưa phong phú nên khó a luậ n không trá nh khỏ i nhữ ng sai só t , em rấ t mong nhậ n
đượ c sự thông cả m và gó p ý củ a cá c thầ y cô giá o để em có thể hoà n thiệ n bài
nghiên cứ u củ a mì nh.
Em xin chân thà nh cả m ơn cô giá o hướ ng dẫ n Ths . Nguyễ n Thị Hiề n , Ban
lãnh đạo Ngân hng Đu tư v phát trin Vit Nam cng ton th các cán bộ trong
Ngân hàng đã tạ o điề u kiệ n và tậ n tì nh giú p đỡ em trong quá trình thự c hiệ n khó a
luậ n nà y.
4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
I. Khái niệ m cho vay thế chấ p
1. Đị nh nghĩ a
Trong cá c văn bả n phá p quy củ a nướ c ngoà i có đề cập ti khái nim cho vay
thế chấ p, cn ở Vit Nam vẫ n chưa có mộ t tà i liệ u chí nh thứ c nà o đưa ra đị nh nghĩ a
trọn vn về khái nim cho vay th chp , song hoạ t độ ng cho vay thế chấ p vẫ n diễ n
ra mộ t cá ch thườ ng xuyên ở cá c ngân hà ng thương mạ i Việ t Nam v cho vay, thế
chấ p là nhữ ng từ quen thuộ c vớ i cá n bộ ngân hà ng, không mộ t ngà y nà o, các cán bộ
ngân hà ng không “gặ p” hai từ ny. Do đó , tác gi xin căn cứ vào đị nh nghĩ a về hai
thuậ t ngữ cho vay và thế chấ p để xây dự ng mộ t cá ch hiể u hợ p lý cho khái nim cho
vay thế chấ p ở Vit Nam.
“Cho vay l một hình thức cp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho
khách hàng sử dụng một khon tiền đ sử dụng vào mục đch v thời gian nht đnh

theo tha thuận vi nguyên tắc hoàn tr c gc v lãi.”
1
“Xé t theo mứ c độ tí n nhiệ m
đố i vớ i khá ch hà ng , cho vay đượ c phân thà nh hai loạ i : Cho vay không bả o đả m và
cho vay có bả o đả m . Cho vay không bả o đả m là loạ i cho vay không có tà i sả n thế
chấ p, cầ m cố hoặ c bả o lã nh củ a bên thứ ba mà việ c cho vay chỉ d ựa vo uy tn của
bn thân khách hng . Cho vay có bả o đả m là loạ i cho vay dự a trên cơ sở cá c hình
thứ c bả o đả m tiề n vay như thế chấ p, cầ m cố hoặ c bả o lã nh củ a bên thứ ba.”
2


Thế chấ p là mộ t hình thứ c bả o đả m tiề n vay được sử dụng rộng rãi v phổ bin
tại các ngân hng thương mại hin nay . “Thế chấ p tà i sả n là việ c mộ t bên (sau đây
gọi l bên th chp) dng ti sn thuộc sở hu của mình đ bo đm thực hin ngha
vụ dân sự đi v i bên kia (sau đây gọ i là bên nhậ n thế chấ p ) v không chuyn giao
ti sn đó cho bên nhận th chp.”
3


1
Nguồn trích: Quy ch cho vay của các tổ chức tín dụng đi vi khách hàng s 1627/2001/QĐ-NHNN, Điều
3, khon 1
2
Nguồn trích: Tập th tác gi Học vin Ngân hng, năm 2007, Giáo trình Tn dụng ngân hàng, NXB Thng
kê, trang 24
3
Nguồn trích: Bộ luật Dân sự Vit Nam năm 2005, Điều 342, khon 1
5
Trong tiế ng Anh , ngườ i ta sử dụ ng thuậ t ngữ “mortgage” để chỉ thế chấ p nó i
chung (hợ p đồ ng thế chấ p , thế chấ p tà i sả n , khon vay th chp ) cn thuật ng

“mortgage loan” ít đượ c sử dụ ng hơn . “Thế chấ p là mộ t khoả n vay sử dụ ng bấ t
độ ng sả n như nhà ở hay cá c công trì nh xây dự ng khá c như mộ t sự bả o đả m . Nế u
không thanh toá n lã i và gố c khoả n va y, ngườ i cho vay hay ngườ i nhậ n thế chấ p có
thể tị ch thu tà i sả n đả m bả o để chiế m dụ ng hay bá n để thanh toá n cho khoả n vay .”
4

“Mộ t khoả n vay thế chấ p là mộ t khoả n vay đượ c đả m bả o bằ ng bấ t độ ng sả n thể
hiệ n thông qua mộ t văn bả n chứ ng minh sự tồ n tạ i củ a khoả n vay và sự khố ng chế
bấ t độ ng sả n đó bằ ng hì nh thứ c đả m bả o tiề n vay là thế chấ p.”
5

Như vậy, có th thy rằng thuật ng mortgage trong ting Anh đ ch cho vay
th chp mà tài sn đm bo là bt động sn. Ở nhiều nưc như Mỹ, Anh, Pháp,
Đức…, Cho vay th chp được hiu là ngân hàng cho vay mua bt động sn và
người đi vay dng chnh bt động sn đó đ đm bo tiền vay. Còn ở Vit Nam,
khái nim cho vay th chp được hiu rộng hơn. Cho vay thế chấp ở Việt Nam
không chỉ bao gồm hoạt động cho vay mua bất động sản và dùng chính bất động
sản đó là tài sản bảo đảm tiền vay mà còn bao gồm hoạt động cho vay mua bất
động sản và dùng các tài sản hợp pháp khác là tài sản bảo đảm tiền vay, hoạt
động cho vay đầu tư vào nhiều mục đích khác ngoài mua bất động sản và dùng
các tài sản hợp pháp là tài sản bảo đảm tiền vay.
Thêm vo đó, trong hoạ t độ ng cho vay thế chấ p tạ i cá c ngân hà ng thương mạ i
Vit Nam hiệ n nay , bên đi vay không nhữ ng có thể dù ng ti sn thuộc sở hu của
mình đ thực hin ngha vụ th chp m cn có th sử dụng ti sn thuộc sở hu của
bên thứ ba để bả o đả m thự c hiệ n nghĩ a vụ thế chấ p.
Khái nim cho vay th chp ở Vit Nam so vi nhiều nưc như Mỹ, Anh,
Pháp, Đức… được mở rộng về loại hình tài sn th chp (tài sn th chp không ch
là bt động sn), nguồn hình thành tài sn th chp (không ch là tài sn được hình
thành từ nguồn vn vay mà có th là tài sn hình thành từ nguồn vn khác) và bên
th chp (không ch l bên đi vay m có th là bên thứ ba).

4
Nguồn dch: Oxford dictionary of economics
5
Nguồn dch: Website
6
Tóm lại, Cho vay thế chấ p là mộ t hình thứ c cho vay có bả o đả m s ử dụng
hình thức đảm bảo tiền vay là thế chấp tài sản. Nói một cách chi tit hơn, cho vay
thế chấp là mộ t hình thứ c c ấp tín dụng ca các ngân hàng thương mại cho t
chứ c, cá nhân (khách hàng vay), trong đó khá ch hà ng vay dù ng tà i sả n thuộ c sở
hữ u củ a mình hoặ c củ a bên thứ ba để bả o đả m thự c hiệ n nghĩ a vụ trả nợ đố i vớ i
ngân hà ng và theo luậ t Việ t Nam thì không chuyể n giao tà i sả n đó cho ngân
hàng.
2. Đc điểm
2.1. Cc bên tham gia
Quan hệ cho vay thế chấ p thông thườ ng có hai hoặ c ba bên tham gia chí nh là
bên đi vay, bên thế chấ p và bên cho vay (bên nhậ n thế chấ p).
- Bên đi vay: Bên đi vay là bên đề nghị ngân hà ng cấ p mộ t khoả n tí n dụ ng cho
mình.
- Bên cho vay (bên nhậ n thế chấ p): Bên cho vay (ngân hà ng) cng l bên nhận
thế chấ p (tứ c là bên cấ p tí n dụ ng cho bên đi vay và nhậ n thế chấ p tà i sả n củ a bên thế
chấ p để đả m bả o nghĩ a vụ trả nợ vay cho bên đi vay).
- Bên thế chấ p: Có hai trường hợp xy ra
o Bên thế chấ p chí nh là bên đi vay . Khi bên đi vay dù ng tà i sả n thuộ c sở hữ u
của mình đ bo đm ngha vụ tr nợ vay đố i vớ i ngân hà ng thì bên đi vay cũ ng là
bên thế chấ p. Do đó , trong quan hệ cho vay thế chấ p ở trườ ng hợ p nà y sẽ có 2 bên
tham gia chí nh là bên đi vay (bên thế chấ p) v bên cho vay (bên nhậ n thế chấ p)
o Bên thế chấ p không phả i là bên đi vay. Khi bên đi vay dù ng tà i sả n thuộ c sở
hữ u củ a bên thứ ba (bên thế chấ p ) đ bo đm ngha vụ tr nợ vay đi vi ngân
hng thì bên đi vay v bên th chp l hai bên khác nhau . Do đó , trong quan hệ cho

vay thế chấ p ở trườ ng hợ p nà y sẽ có ba bên tham gia chí nh là bên đi vay , bên cho
vay (bên nhậ n thế chấ p) v bên th chp.
Ngoi ra, quan hệ cho vay thế chấ p cò n liên quan tớ i mộ t số đố i tượ ng khá c
như cá c cơ quan nhà nướ c có thẩ m quyề n, bên thụ hưở ng tn dụng, bên trông giữ tà i
sn th chp…
7
2.2. Ti sản thế chấp
Ti sn th chp l ti sn dng đ đm bo cho ngha vụ tr nợ vay của bên đi
vay vớ i ngân hà ng . Ti sn th chp đóng một vai tr quan trọng trong mộ t khoả n
cho vay thế chấ p bở i tà i sả n thế chấ p chí nh là nguồ n thu nợ thứ hai củ a ngân hà ng .
Trong thự c tế kinh doanh có muôn và n lý do (vô tì nh hay hữ u ý ) dẫ n tớ i nguồ n thu
nợ thứ nhấ t không thể thự c hiệ n đượ c , nế u không có mộ t nguồ n thu nợ bổ sung tấ t
yế u ngân hà ng sẽ gặ p rủ i ro.
2.2.1. Yêu cầu về tính pháp lý
Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng (đối với đất đai)
ca bên thế chấp. Đi vi giá tr quyền sử dụng đt, phi thuộc quyền sử dụng của
bên th chp v theo quy đnh của pháp luật về đt đai được quyền th chp. Đi
vi các tài sn khác thì phi thuộc quyền sở hu của bên th chp. Bên th chp
phi xut trình các giy tờ, tài liu là chứng từ chứng mình quyền sở hu, sử dụng
(đi vi đt đai) hợp pháp đi vi tài sn th chp.
Tài sản thế chấp có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong
tương lai.
Tài sản thế chấp phải là tài sản được phép giao dịch (được pháp luật cho
phép và không cm mua, bán, tng cho, chuyn nhượng, th chp, cm c và các
giao dch khác) tại thời đim kí kt hợp đồng th chp tài sn.
Tài sản thế chấp không có tranh chấp về quyền v ngha vụ hợp pháp trong
quan h pháp luật tại thời đim kí kt hợp đồng th chp tài sn.
Tài sản thế chấp mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên thế chấp
phải mua bảo hiểm trong suốt thời hạn thế chấp. Các loại bo him bắt buộc hin
nay mà bên bo đm có th phi mua: “Bo him trách nhim dân sự của chủ xe cơ

gii, bo him trách nhim dân sự của người vận chuyn hàng không đi vi hành
khách, bo him cháy nổ”
6
.



6
Nguồn trích: Luật kinh doanh bo him Vit Nam năm 2000, Điều 8, Khon 2
8
2.2.2. Yêu cầu về tính thanh khoản
Mức độ thanh khon của tài sn th chp có quan h đn lợi ích của ngân hàng.
Tài sn th chp được coi như nguồn tr nợ thứ hai đi vi ngân hng, do đó yêu
cu về tính thanh khon đi vi tài sn th chp rt quan trọng.
Mức độ thanh khon thp hay nói cách khác là tài sn khó bán thường khó
được ngân hàng chp nhận. Mức độ thanh khon trung bình có th chp nhận được
nhưng phi tnh đn chi phí do kéo dài thời gian xử lý. Mộ t ti sn th chp có tnh
thanh khon cao sẽ dễ dng được ngân hàng chp nhận. Nói một cách khác, ngân
hng thường ch chp nhận nhng tài sn có tính thanh khon tương đi tt, tức là
có sẵn th trường tiêu thụ.
Một tài sản thế chấp có sẵn thị trường tiêu thụ sẽ giúp ngân hng đa dạng
hóa được phương thức xử lý tài sn th chp, gim được chi ph cng như rút ngắn
đượ c thờ i gian xử lý tà i sả n . Hơn th na, một tài sn th chp có tính thanh khon
cao sẽ giúp ngân hàng dễ dng đnh giá được tài sn th chp thông qua quan h
cung cu về tài sn th chp.
2.2.3. Phƣơng php định giá tài sản thế chấp
Mi loại tài sn th chp có một đc đim riêng, vì th mi loại tài sn th
chp được đnh giá theo một phương pháp riêng. Dưi đây l một s phương pháp
đnh giá chủ yu.
2.2.3.1. Phƣơng php so snh

Phương pháp so sánh l phương pháp đnh giá dựa trên cơ sở phân tch mức
giá của các ti sn tương tự vi ti sn cn đnh giá đã giao dch thnh công hoc
đang mua, bán trên th trường vo thời đim đnh giá hoc gn vi thời đim đnh
giá đ ưc tnh giá tr th trường của ti sn cn đnh giá.
Phương pháp so sánh chủ yu được áp dụng trong đnh giá các ti sn có giao
dch, mua, bán phổ bin trên th trường.
2.2.3.2. Phƣơng php chi phí
Phương pháp chi ph l phương pháp đnh giá dựa trên cơ sở chi ph tạo ra một
ti sn tương tự ti sn cn đnh giá đ ưc tnh giá tr th trường của ti sn cn
đnh giá.
9
Phương pháp chi ph chủ yu được áp dụng trong đnh giá các ti sn chuyên
dng, t hoc không có mua, bán phổ bin trên th trường; ti sn đã qua sử dụng; ti
sn không đủ điều kin đ áp dụng phương pháp so sánh.
2.2.3.3. Phƣơng php thu nhập
Phương pháp thu nhập (hay cn gọi l phương pháp đu tư) l phương pháp đnh giá
dựa trên cơ sở chuyn đổi các dng thu nhập rng trong tương lai có th nhận được từ vic
khai thác ti sn cn đnh giá thnh giá tr vn hin tại của ti sn (quá trình chuyn đổi ny
cn được gọi l quá trình vn hoá thu nhập) đ ưc tnh giá tr th trường của ti sn cn
đnh giá.
Phương pháp thu nhập chủ yu được áp dụng trong đnh giá ti sn đu tư (bt
động sn, động sn, doanh nghip, ti chnh) m ti sn đó có kh năng tạo ra thu
nhập trong tương lai v đã xác đnh t l vn hoá thu nhập.
2.2.3.4. Phƣơng php thng dƣ
Phương pháp thng dư l phương pháp đnh giá m giá tr th trường của ti sn cn
đnh giá được xác đnh giá tr vn hin có trên cơ sở ưc tnh bằng cách ly giá tr ưc
tnh của sự phát trin gi đnh của ti sn trừ đi tt c các chi ph phát sinh đ tạo ra sự
phát trin đó.
Phương pháp thng dư chủ yu được áp dụng trong đnh giá bt động sn có
tiềm năng phát trin.

2.2.3.5. Phƣơng php lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận l phương pháp đnh giá dựa trên kh năng sinh lợi
của vic sử dụng tài sn đ ưc tính giá tr th trường của tài sn cn đnh giá.
Phương pháp lợi nhuận chủ yu được áp dụng trong đnh giá các tài sn mà
vic so sánh vi nhng tài sn tương tự gp khó khăn do giá tr của tài sn chủ yu
phụ thuộc vào kh năng sinh lời của tài sn như khách sạn, nhà hàng, rạp chiu
bóng,…
Hin nay, các Ngân hng thương mại Vit Nam thường áp dụng phương pháp
so sánh đ đnh giá tài sn th chp bởi tài sn được đem th chp chủ yu ở Vit
Nam là bt động sn, ô tô. Mt khác, phương pháp so sánh đi hi chi ph t hơn,
trình độ chuyên môn t hơn so vi các phương pháp đnh giá tài sn th chp khác.
10
2.3. T lệ cho vay so với ti sản thế chấp
T l cho vay so vi ti sn th chp l t l gia quy mô khon vay v giá tr
ti sn th chp. T l ny phụ thuộc vo chnh sách khách hng của mi ngân hng
thương mạ i trong từ ng thờ i kỳ v b ràng buộc bởi nhng quy đnh pháp lý.
Theo quy đnh pháp lý trưc đây (vi chủ chương an ton cho các tổ chức tín
dụng), Ngh đnh s 178/1999/NĐ-CP về bo đm tiền vay của các tổ chức tín dụng
(tại điều 11) không cho phép các tổ chức tín dụng nhận tài sn đm bo trong đó có
tài sn th chp có giá tr bằng hoc nh hơn ngha vụ (hoc tổng giá tr các ngha
vụ) được đm bo; nhưng đn Ngh đnh s 85/2002/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung
Ngh đnh s 178/1999/NĐ-CP, điều ny đã được bổ sung tại điều 1, khon 13 bởi
cách quy đnh “trừ trường hợp pháp luật có quy đnh khác” ; v ngay sau đó, đn
Thông tư s 07/2003/TT-NHNN (tại mục III.3) một ln na điều này lại được bổ
sung “…trừ trường hợp tổ chức tín dụng và khách hàng vay tho thuận bo đm
bằng tài sn như l một bin pháp bổ sung đi vi khon vay m khách hng vay đã
có đủ các điều kin vay không có bo đm bằng tài sn…”. Hin nay, theo Ngh
đnh s 163/2006/NĐ-CP về giao dch bo đm tại điều 5 (vi cú pháp khẳng đnh)
đã chnh thức quy đnh rằng: “… các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị
nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm…”

Trên lý thuyt, giá tr tài sn th chp phi ln hơn ngha vụ tr nợ đ nâng cao
ý thức tr nợ của khách hàng, tức là t l cho vay so vi tài sn th chp phi nh
hơn 1; song trên thực t đ nâng cao kh năng cạnh tranh nhưng vẫn tuân thủ đúng
quy đnh pháp lý, các ngân hng thương mại đã đưa ra chnh sách đc bit vi
nhng khách hng có độ tín nhim cao về t l cho vay so vi tài sn th chp, cụ
th là t l cho vay so vi tài sn th chp có th ln hơn 1. Căn cứ đ ngân hàng
cho vay vi quy mô khon vay vượt giá tr tài sn th chp là kh năng ti chnh của
khách hàng đi vay tt, nguồn tr nợ thứ nht của khách hàng vay vn đm bo …
2.4. Phân biệ t cho vay thế chấ p vớ i cá c hì nh thƣ́ c cho vay có bả o đả m khá c
Cho vay có bả m đả m bao gồ m ba hì nh thứ c đả m bả o tiề n vay là : thế chấ p, cầ m
cố và bả o lã nh.
11
Trong đó , “bo lãnh l vic bên thức ba cam kt vi bên cho vay (ngườ i nhậ n
bo lãnh) sẽ thực hin ngha vụ thay cho bên đi vay (ngườ i đượ c bả o lã nh) nế u khi
đn thời hạn m người được bo lãnh không thực hin hoc thự c hiệ n không đúng
ngha vụ.”
7
Bảo lnh là hình th ức bảo đảm bằ ng uy tín củ a ngườ i bả o lã nh cò n
thế chấ p là hình thức bảo đảm bằ ng tà i sả n củ a bên thế chấ p.
Cầ m cố và thế chấ p là hai khá i niệ m đả m bả o tiề n vay mà ngườ i đi va y dễ
nhầ m lẫ n. “Cầ m cố là việ c bên cầ m cố giao tà i sả n thuộ c sở hữ u của mình hoc bên
thứ ba cho ngân hà ng (bên nhậ n cầ m cố ) đ đm bo ngha vụ tr nợ vi ngân
hng.”
8
Theo quy đị nh củ a phá p luậ t , cầ m cố thì bên cầ m cố phải giao tài sản cho
ngân hà ng cò n thế chấ p thì bên thế chấ p không phả i giao tà i sả n cho ngân hà ng.
Thông thườ ng, ti sn cm c l động sn , cn ti sn th chp có th l động sn
hoặ c bấ t độ ng sả n . Các ngân hng th ương mạ i thườ ng quy định cá c tà i sả n và ng ,
bạc, kim khí quý , đá quý , ngoại t tiền mt , giấ y tờ có giá phả i á p dụ ng biệ n phá p
cầ m cố . Các ti sn khác hu ht đề u á p dụ ng dướ i hì nh thứ c thế chấ p.

3. Phân loạ i cho vay thế chấp
Cho vay thế chấ p xé t theo hì nh thứ c đả m bả o tiề n vay là thế chấ p , có th dựa
trên mộ t số căn cứ sau để phân loạ i:
3.1. Căn cƣ́ và o nguồ n hì nh thà nh tà i sả n thế chấ p
Thế chấ p trự c tiế p hay cò n gọ i là thế chấ p bằ ng tà i sả n hình thà nh từ vố n vay
l hình thức th chp m ti sn th chp do vn vay tạo nên . V dụ: Người đi vay
vay ngân hà ng để mua mộ t căn nhà và dù ng chí nh căn nhà đó lm ti s n thế chấ p
cho ngân hà ng.
Thế chấ p giá n tiế p là hì nh thứ c thế chấ p mà trong đó tà i sả n thế chấ p và tà i sả n
dng vn vay đ đu tư là hai tà i sả n khá c nhau. V dụ: Ngườ i đi vay thế chấ p nhà ở
đ vay vn ngân hng , sau đó dù ng tiề n vay để mua mộ t tà i sả n khá c n hư nguyên
liệ u sả n xuấ t.

7
Nguồn trích: Tập th tác gi Học vin Ngân hng, (năm 2007), Giáo trình Tín dụng ngân hàng, NXB Thng
kê, trang 93
8
Nguồn trích: Tập th tác gi Học vin Ngân hng, (năm 2007), Giáo trình Tn dụng ngân hàng, NXB Thng
kê, trang 92
12
3.2. Căn cƣ́ và o tí nh chấ t phá p lý
Thế chấ p phá p lý là hình thứ c thế chấ p mà trong đó ngườ i đi vay (ngườ i thế
chấ p) tha thuận chuyn quyền sở hu cho ngân hng khi không thực hin được
ngha vụ tr nợ . Theo hì nh thứ c nà y , khi ngườ i đi vay không thanh toá n đượ c nợ ,
ngân hà ng đượ c quyề n bá n tà i sả n hoặ c cho thuê vớ i tư cá ch là ngườ i chủ sở hữ u
m không cn thực hin các thủ tục t tụng đ nhờ sự can thip của ta án.
Thế chấ p công bằ ng là hì nh thứ c thế chấ p mà trong đó ngân hà ng chỉ nắ m giữ
giấ y chứ ng nhậ n sở hữ u tà i sả n hoặ c giấ y chứ ng nhậ n quyề n sở dụ ng đấ t để bả o
đả m cho mó n vay. Khi ngườ i đi vay không thự c hiệ n đượ c nghĩ a vụ theo hợ p đồ ng,
việ c xử lý tà i sả n phả i dự a trên cơ sở thỏ a thuậ n giữ a ngườ i cho vay và ngườ i đi vay

hoặ c phả i nhờ đế n sợ can thiệ p củ a tò a á n, nế u có tranh chấ p.
3.3. Căn cƣ́ và o số lầ n thế chấ p
Thế chấ p thứ nhấ t là việ c thế chấ p tà i sả n để bả o đả m cho mó n nợ thứ nhấ t .
Cầ n lưu ý rằ ng thế chấ p thứ nhấ t không có nghĩ a là lầ n đầ u tiên đem tà i sả n đi thế
chấ p cho mộ t khoả n vay, m th chp thứ nht được xác đnh trong mi tương quan
giữ a các khon vay có th chp , tứ c là việ c sử dụ ng mộ t tà i sả n là m bả o đả m cho
nhiề u khoả n vay và thế chấ p cho khoả n vay đầ u tiên đang tồ n tạ i gọ i là thế chấ p thứ
nhấ t. Thế chấ p thứ nhấ t có hai trườ ng hợ p : Thế chấ p cho mộ t bên cho vay và thế
chấ p cho nhiề u bên cho vay dướ i hình thứ hợ p vố n (đồ ng tà i trợ ). Trong trườ ng hợ p
thế chấ p cho khoả n vay hợ p vố n, việ c quả n lý tà i sả n và giấ y tờ củ a tà i sả n bả o đả m
do mộ t ngân hà ng đạ i diệ n thự c hiệ n.
Thế chấ p thứ hai là hình thứ c thế chấ p , trong đó ngườ i đi vay sử dụ ng phầ n
giá tr chênh lch gia giá tr ti sn th chp v khon nợ thứ nht được bo đm
bằ ng tà i sả n đó để bả o đả m cho khoả n nợ thứ hai.
3.4. Căn cƣ́ và o phạ m vi thế chấ p
Theo quy định củ a phá p luậ t ngườ i đi vay có thể thế chấ p toà n bộ hay thế chấ p
mộ t phầ n. “Trong trườ ng hợ p thế chấ p toà n bộ bấ t độ ng sả n, động sn có vật phụ thì
vậ t phụ củ a bấ t độ ng sả n , động sn cng thuộc ti sn th chp . Trong trườ ng hợ p
thế chấ p mộ t phầ n bấ t độ ng sả n , động sn có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sn th
13
chp, trừ trường hợp các bên có tha thuận khác.”
9
Riêng đố i vớ i thế chấ p quyề n sử
dụng đt, thì nh ở , công trì nh xây dự ng khá c , rừ ng trồ ng vườ n cây và cá c tà i sả n
khác của người th chp gắn liền vi đt ch thuộc ti sn th chp , nế u có thỏ a
thuậ n.
Trong thự c tế cá c ngân hà ng thườ ng nhậ n thế chấ p toà n bộ bấ t độ ng sả n . Thế
chấ p mộ t phầ n chỉ á p dụ ng trong trườ ng hợ p phầ n tà i sả n thế chấ p có thể phá t mạ i
riêng mà không ả nh hưở ng đế n quyề n lợ i củ a bên nhậ n thế chấ p . Đi vi các ti sn
gắ n liề n vớ i đấ t như nhà ở , các công trình xây dựng ch được nhận th chp cng

vớ i giá trị quyề n sử dụ ng đấ t.
4. Quy trì nh cho vay thế chấ p
Quy trì nh cho vay thế chấ p là tổ ng hợ p cá c nguyên tắ c , quy đị nh củ a ngân
hng trong vic cho vay th chp . Trong đó xây dự ng cá c bướ c đi cụ thể theo mộ t
trình tự nht đnh k từ khi chuẩn b hồ sơ đề ngh cho vay th chp cho đn khi
chấ m dứ t quan hệ cho vay thế chấ p . Đây là mộ t quá trình bao gồ m nhiề u giai đoạ n
mang tí nh chấ t liên hon, theo mộ t trậ t tự nhấ t định , đồ ng thờ i có quan hệ chặ t chẽ
v gắn bó vi nhau.
Nế u lấ y việ c giả i ngân là m tâm điể m thì quy trì nh cho vay thế chấ p t ại các
ngân hng thương mại đượ c phân thà nh 3 giai đoạ n: trướ c khi giả i ngân, trong khi
gii ngân v sau khi gii ngân.
Sơ đồ 1: Quy trì nh cho vay thế chấ p khá t quá t




Chú thch: 1. Giai đoạ n trướ c khi giả i ngân
2. Giai đoạ n trong khi giả i ngân
3. Giai đoạ n sau khi giả i ngân

9
Nguồn trích: Bộ luật Dân sự Vit Nam năm 2005, Điều 342, Khon 1
3
1 2
14
Có th cụ th hóa quy trình cho vay th chp theo bng dưi đây . Cách phân
đoạ n chi tiế t như vậ y sẽ tạ o điề u kiệ n cho việ c xá c đị nh rõ rà ng cá c thao tá c nghiệ p
vụ ở mi giai đoạn v phân đnh trách nhim cho các cán bộ ngân hng thực hin dễ
dng.
Bảng 1: Quy trình cho vay thế chấp cụ thể

Cc giai
đoạ n
Nguồ n và nơi
cung cấ p
thông tin
Nhiệ m vụ củ a
ngân hà ng
Kế t quả
1. Lậ p hồ sơ
đề nghị
cho vay
thế chấ p
Khách hng đi
vay cung cấ p
thông tin
Tiế p xú c , phổ biế n
v hưng dẫn lập hồ
sơ vay vố n
Hon thnh bộ hồ sơ
vay vố n
2. Phân tí ch
khoản vay
thế chấ p
- Hồ sơ vay vố n
từ giai đoạ n 1
chuyể n sang
- Các thông tin bổ
sung từ phỏ ng
vấ n, hồ sơ lưu
trữ …

- Thẩ m đị nh về
khách hng (năng
lự c phá p lý, năng
lự c tà i chính)
- Thẩ m đị nh về mụ c
đí ch khoả n vay
- Thẩ m đị nh về tà i
sn th chp (tnh
pháp lý, đị nh giá , t
lệ cho vay so vớ i tà i
sn th chp)
Báo cáo kt qu thẩm
đị nh
3. Quyế t
đị nh cho
vay thế
chấ p
- Các ti l iệ u,
thông tin từ giai
đoạ n 2 chuyể n
sang và bá o cá o
kế t quả thẩ m
đị nh
- Các thông tin bổ
sung
- Quyế t đị nh cho
vay hoặ c từ chố i
cho vay dự a và o
kế t quả phân tí ch
- Quyế t đị nh cho vay

hoặ c từ chố i cho vay
- Tiế n hà nh cá c thủ tụ c
pháp lý sau khi phê
duyệ t: Hợ p đồ ng tí n
dụng, đăng ký giao
dch bo đm , nhậ p
kho tà i sả n …
4. Giải ngân
- Quyế t đị nh cho
Thẩ m đị nh cá c
Chuyể n tiề n và o tà i
15
vay và cá c hợ p
đồ ng liên quan
- Các chứng từ
lm cơ sở gii
ngân
chứ ng từ theo cá c
điề u kiệ n của hợp
đồ ng tí n dụ ng
khon tiền gửi của
khách hng hoc
chuyể n trả cho nhà
cung cấ p theo yêu cầ u
của khách hng
5. Gim st
- Các thông tin
nộ i bộ ngân
hng
- Các báo cáo ti

chnh theo đnh
kỳ của khá ch
hng
- Các thông tin
khác
- Phân tí ch hoạ t
độ ng tà i khoả n ,
báo cáo ti chnh ,
kiể m tra mụ c đí ch
sử dụ ng vố n vay
- Tái xt v xp
hạng tn dụng
- Tái đnh giá ti
sn th chp v xử
lý sau tái đnh giá
Báo cáo kt qu gi ám
sát v đưa ra các bin
pháp xử lý
6. Thu nợ,
thanh lý
Các thông tin từ
các giai đoạn trên
- Thu nợ
- Thanh lý hợ p
đồ ng tí n dụ ng
- Gii chp hoc xử
lý ti sn th chp
đ thu nợ
Hợ p đồ ng tí n dụ ng
đượ c thanh lý

Nguồn: Tập th tác gi Học vin Ngân hng, năm 2007, Giáo trình Tn dụng ngân
hàng, NXB Thng kê
Theo bả ng trên, các giai đoạn có mi quan h qua lại h trợ cho nhau . Kế t quả
của giai đoạn trưc l cơ sở thực hin giai đoạn tip theo v tác động đn cht lượng
công việ c củ a cá c giai đoạ n sau . Giai đoạ n thứ nhấ t tạ o nguồ n thông tin khở i đầ u
cho giao dị ch củ a khá ch hà ng vớ i ngân hà ng , hình thnh nhng cơ sở pháp lý ban
đầ u cho quan hệ cho vay thế chấ p sau nà y . Giai đoạ n thứ hai đặ c biệ t quan trọ ng ,
bở i vì khoả n cho vay thế chấ p đượ c đị nh hình và đị nh tính thỏ a đá ng hay không chủ
yế u trong giai đoạ n nà y . Tuy nhiên, có th thy giai đoạn quyt đnh cho vay th
chấ p chiế m mộ t vị trí đặ c bit, quyế t đị nh. Hợ p đồ ng cho vay thế chấ p có đượ c hình
thnh hay không phụ thuộc vo giai đoạn ny . Như vậ y, giai đoạ n trướ c khi giả i
16
ngân (lậ p hồ sơ đề nghị cho vay thế chấ p , phân tí ch khoả n vay và quyế t đị nh cho
vay thế ch p) vô cù ng quan trọ ng . Nó quyt đnh sự hình thnh của quan h tn
dụng.
Giai đoạ n trong khi giả i ngân (giai đoạ n thứ tư ) ch được thực hin khi ngân
hng chp nhận quyt đnh cho vay th chp cho khách hng . Giai đoạ n nà y cng
đò i hỏ i sự tỉ nh tả o và cẩ n thậ n củ a cá n bộ ngân hà ng trong quá trì nh kiể m tra chứ ng
từ điề u kiệ n giả i ngân.
Gii ngân xong có ngha l cán bộ ngân hng đã thực hin được hai phn ba
công việ c cho vay thế chấ p , song mộ t phầ n ba công việ c cò n lạ i chiế m mộ t quã ng
thờ i gian khá dà i bở i cá n bộ ngân hà ng phả i giá m sá t khoả n vay cũ ng như tà i sả n
thế chấ p cho tớ i khi đá o hạ n thu nợ v thanh lý khon vay khi đáo hạn . Giai đoạ n
ny, mộ t số trườ ng hợ p sẽ phá t sinh nhiề u vấ n đề rắ c rố i nế u ngân hà ng không thự c
hiệ n tố t giai đoạ n trướ c khi thẩ m đị nh và sá t sao trong việ c giá m sá t mụ c đí ch vay
vố n cũ ng như tà i sả n thế chấ p bở i khá ch hà ng có thể lợ i dụ ng kẽ hở củ a ngân hà ng
trong giá m sá t để thự c hiệ n sai so vớ i hợ p đồ ng cho vay thế chấ p . V khi khách
hng không tr được nợ hay c tình không tr nợ thì vic xử lý ti sn th chp cng
không hề đơn giả n nhấ t là đố i vớ i nh ng ti sn giá tr ln, ngân hà ng phả i là m đơn

khở i kiệ n ra tò a á n dân sự .
Quy trì nh cho vay thế chấ p có vai trò quan trọ ng trong việ c nâng cao chấ t
lượ ng hoạ t độ ng cho vay thế chấ p . Mộ t quy trình cho vay thế chấ p hợ p lý s ẽ góp
phầ n đẩ y mạ nh hiệ u quả hoạ t độ ng quả n trị , gim thiu rủi ro, từ đó tăng doanh lợ i
cho ngân hà ng . Quy trì nh cho vay thế chấ p là m cơ sở cho việ c xây dự ng mộ t mô
hình tổ chức thch hợp tại ngân hng . Trong đó nhiệ m vụ , thẩ m quyề n củ a cá c
phng, ban, bộ phậ n chứ c năng , từ ng cá n bộ đượ c xá c đị nh rõ rà ng . Dự a và o quy
trình cho vay th chp , ngân hà ng sẽ thiế t lậ p cá c thủ tụ c hà nh chí nh cho phù hợ p
vớ i nhữ ng quy đị nh củ a Luậ t phá p và đả m bả o mụ c tiêu an toà n trong kinh doanh .
Thiế t kế cá c thủ tụ c cho vay thế chấ p thí ch hợ p vớ i từ ng nhó m khá ch hà ng , từ ng
loại cho vay nhằm cung cp đy đủ các thông tin cn thit nhưng không gây phiền
h cho khách hng, tiế t kiệ m thờ i gian cho cả hai bên.
17
5. Vai trò củ a hoạ t độ ng cho vay thế chấ p trong ngân hà ng thƣơng mạ i
Ngân hà ng thương mạ i đượ c biế t đế n như mộ t đơn vị kinh doanh trên lĩ nh vự c
tiề n tệ vớ i ba hoạ t độ ng chí nh là nhậ n gử i , cho vay v cung ứng các dch vụ thanh
toán, đu tư. Trong đó hoạ t độ ng cho vay chiế m tỷ trọ ng lớ n nhấ t , đem lạ i nguồ n
thu chủ yế u cho cá c ngân hà ng thương mạ i . Theo bá o cá o tà i chí nh năm 2008, [t l
cho vay khá ch hà ng trên tổ ng tà i sn của Ngân hng thương mại cổ phn Kỹ thương
Việ t Nam – Techcombank là 44,05%, t l cho vay khách hng trên tổng ti sn của
Ngân hà ng thương mạ i cổ phầ n Công thương Việ t Nam – Vietinbank là 61,26%, t
lệ cho vay khá ch hà ng tr ên tổ ng tà i sả n củ a Ngân hà ng Đầ u tư và phá t triể n Việ t
Nam – BIDV là 63,64%, t l cho vay khách hng trên tổng ti sn của Ngân hng
Nông nghiệ p và phá t triể n nông thôn Việ t Nam – Agribank là 72,15%]
10
. Qua cá c
số liệ u thố ng kê trên, có th thy được tm quan trọng của nghip vụ cho vay đi
vớ i hoạ t độ ng kinh doanh củ a cá c ngân hà ng thương mạ i
Hoạt động cho vay đem lại nguồn thu chủ yu cho các ngân hng thương mại
nhưng cũ ng tiề m ẩ n rủ i ro cao n hấ t, vì trong quan h tn dụng ny có sự tách bit

giữ a ngườ i sở hữ u và ngườ i sử dụ ng tiề n tệ . Khi cá c khoả n vay không thu hồ i lạ i
đượ c gố c và lã i sẽ gây ra rủ i ro về khả năng thanh toá n cho ngân hà ng . Nế u số dư
nợ quá hạn ln sẽ khin cho ngân hng không tr được nợ m ngân hng đã vay
khách hng của mình, có th dẫn ti sự phá sn của một ngân hng nói riêng v của
c h thng ngân hng nói chung theo hiu ứng dây chuyền.
Rủi ro tn dụ ng có thể bắ t nguồ n từ nguyên nhân chủ quan hay khá ch quan , có
thể do bấ t khả khá ng hay cố tì nh nên việ c ngân hà ng yêu cầ u bả o đả m tiề n vay vừ a
giúp ngân hng hạn ch được rủi ro tn dụng vừa nâng cao trách nhim tr nợ củ a
khách hng. V hình thức th chp ti sn l hình thức truyền thng , đả m bả o đượ c
tnh kinh t trong điều kin hin nay.
Trong nề n kinh tế thị trườ ng , ngườ i ta luôn theo đuổ i lợ i ích kinh tế nên mọ i
hoạt động kinh doanh sẽ hướ ng tớ i cá c biệ n phá p kinh tế nhấ t cho cá c bên tham gia .
V khi th chp ti sn , khách hng vẫn có th sử dụng được ti sn của mình , khai

10
Tổng hợp báo cáo tài chnh năm 2008 của Ngân hng thương mại cổ phn Kỹ thương Vit Nam, Ngân
hng thương mại cổ phn Công thương Vit Nam, Ngân hng Đu tư v phát trin Vit Nam, Ngân hàng
Nông nghip và phát trin nông thôn Vit Nam
18
thác trit đ được nhng lợi ch từ ti sn th chp v ngân h ng cũ ng không phả i
tố n chi phí cho việ c bả o quả n , giữ gì n tà i sả n (do tà i sả n thế chấ p không chuyể n
giao cho bên nhậ n thế chấ p ). Cng vì lý do đó hin nay , tuy phá p luậ t không quy
đị nh về đố i tượ ng tà i sả n đem thế chấ p hay cầ m cố nhưng cá c ngân hà ng thương
mại đều quán trit sử dụng bin pháp th chp vi hu ht các ti sn ngoi giy tờ
có giá v kim kh, đá quý .
Có th thy rằng hoạt động cho vay th chp đóng vai tr quan trọng v nh
hưở ng lớ n tớ i hoạ t độ ng kinh doanh củ a cá c ngân hà ng thương mạ i nên ch ắc chắn
vi vị trí củ a mì nh, hoạt động cho vay th chp trong quá khứ , hiệ n tạ i và tương lai
sẽ vẫn l mi quan tâm ln đi vi các nh qun tr ngân hà ng.
II. Chất lƣợng hoạt động cho vay thế chấp

1. Khi niệm chất lƣợng hoạt động cho vay thế chấp
Trướ c khi đi và o khá i niệ m chấ t lượ ng hoạ t độ ng cho vay thế chấ p , tác gi
muố n trì nh bà y rõ hơn về khá i niệ m chấ t lượ ng. Tổ chứ c Quố c tế về Tiêu chuẩ n hó a
ISO trong dự thả o DIS 9000:2000, đã đưa ra đị nh nghĩ a : “ Chấ t lượ ng là khả năng
của tập hợp các đc tnh của một sn ph ẩm, hệ thố ng hay quá trì nh để đá p ứ ng cá c
yêu cầ u củ a khá ch hà ng và cá c bên có liên quan”.
Như vậy, chấ t lượ ng đượ c đo bở i sự thỏ a mã n nhu cầ u , m nhu cu luôn luôn
biế n độ ng nên chấ t lượ ng cũ ng luôn luôn biế n độ ng theo thờ i gian , không gian và
điề u kiệ n sử dụ ng . Khi đá nh giá chấ t lượ ng củ a mộ t đố i tượ ng, ta phả i xé t đế n mọ i
đặ c tí nh củ a đố i tượ ng có liên quan đế n sự thỏ a mã n nhu cầ u cụ thể . Các nhu cu
ny không ch từ pha khách hng m cn từ các bên có liên quan , v dụ như yêu
cầ u mang tính phá p chế , nhu cầ u củ a cộ ng đồ ng xã hộ i.
Vớ i vai trò củ a mộ t đơn vị kinh doanh , các ngân hng thương mại luôn mun
sn phẩm mình đưa ra đáp ứng được nhu cu của khách hng v cng đem lại hiu
qu kinh doanh , nguồ n thu lợ i cho bả n thân ngân hng. Do đó , các ngân hng
thương mạ i luôn hướ ng tớ i mộ t hoạ t độ ng cho vay thế chấ p có chấ t lượ ng tố t để
không nhữ ng đem tớ i sự thỏ a mã n cho khá ch hà ng khi tiêu dù ng sả n phẩ m dị ch vụ
ny của ngân hng m cn đưa tớ i nguồ n thu lớ n cho ngân.