Luận văn thạc sĩ nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố lai châu, tỉnh lai châu giai đoạn 2016 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
………..………

NGUYỄN QUANG ĐỒN

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LAI CHÂU, TỈNH LAI CHÂU
GIAI ĐOẠN 2016 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤTĐAI

Thái Nguyên - 2020

m


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
….…..………

NGUYỄN QUANG ĐỒN

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LAI CHÂU, TỈNH LAI CHÂU
GIAI ĐOẠN 2016 – 2019
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8. 85. 01. 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤTĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh

Thái Nguyên - 2020

m


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào.
Tơi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc rõ
ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã được cảm ơn.
Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Đoàn

m


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ
của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để
tơi có thể hồn thành luận văn.

Tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Phan Đình Binh trường Đại học Nơng Lâm
Thái Ngun đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy, cơ giáo khoa Quản lý Tài ngun, phịng
Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Mơi trường Lai
Châu; Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Lai Châu.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp
đỡ tơi trong q trình thực hiện luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Đoàn

m


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... viii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3

1.1. Cơ sở khoa học, cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .........................................3
1.1.1. Khái niệm giá đất ..............................................................................................3
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ..................................3
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .....................................................................7
1.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................10
1.3. Phương pháp xác định giá đất ............................................................................12
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam ............................................12
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ....................................16
1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị............................................................17
1.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam ...........................................18
1.5. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam .....................................20
1.5.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới.......................................................20
1.5.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam ..............................25
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................31
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................31

m


iv

2.3. Nội dung nghiên cứu: .........................................................................................31
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản
lý đất đai và giá đất ở tại thành phố Lai Châu giai đoạn 2016-2019 ........................31
2.3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu giai
đoạn 2016 – 2019 ......................................................................................................31
2.3.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất ở trên địa

bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 – 2019 .......................................................32
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai
Châu ..........................................................................................................................32
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................32
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................32
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................32
2.4.3. Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp...................................................33
2.4.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ..............................................................33
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................34
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lai Châu ............................34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên .................................................34
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................38
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công
tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Lai Châu ...........49
3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu giai
đoạn 2016 - 2019 .......................................................................................................51
3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố Lai
Châu giai đoạn năm 2016 - 2019 ..............................................................................51
3.2.2. Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Lai Châu giai đoạn
năm 2016 - 2019........................................................................................................56
3.2.3. So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị
trường tại thành phố Lai Châu giai đoạn 2016-2019 ................................................58
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019 ................................................................................65

m


v

3.3.1. Yếu tố vị trí .....................................................................................................65
3.3.2. Yếu tố quy hoạch ............................................................................................66
3.3.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng ........................................................................................67
3.3.4. Yếu tố đặc điểm thửa đất ................................................................................67
3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thành phố Lai Châu
trong thời gian tới ......................................................................................................69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................71
1. Kết luận .................................................................................................................71
2. Kiến nghị ...............................................................................................................72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................73
PHỤ LỤC

m


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất .........................................24
Bảng 3.1. Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính của thành phố Lai Châu .41
Bảng 3.2. Diện tích, cơ cấu đất đai phân theo đơn vị hành chính ...............................45
Bảng 3.3. Diện tích đất phân theo mục đích sử dụng ...................................................46
Bảng 3.4. Diện tích đất lâm nghiệp theo đơn vị hành chính ........................................47
Bảng 3.5. Tổng hợp diện tích đất phi nơng nghiệp .......................................................48
Bảng 3.6. Diện tích, cơ cấu đất đai phân theo đơn vị hành chính ...............................49
Bảng 3.7. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Tân Phong giai đoạn
2016 - 2019......................................................................................................54
Bảng 3.8. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Đông Phong giai đoạn
2016 - 2019......................................................................................................54
Bảng 3.9. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Đoàn Kết giai đoạn

2016 - 2019......................................................................................................55
Bảng 3.10. Giá đất ở trên thị trường tại phường Tân Phong giai đoạn 2016 - 2019 ....... 56
Bảng 3.11. Giá đất ở trên thị trường tại phường Đông Phong giai đoạn 2016 - 2019 ...57
Bảng 3.12. Giá đất ở trên thị trường tại phường Đoàn Kết giai đoạn 2016 - 2019...57
Bảng 3.13: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tân Phong năm 2016 .....................................................................................58
Bảng 3.14: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tân Phong năm 2017 .....................................................................................59
Bảng 3.15: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tân Phong năm 2018 .....................................................................................60
Bảng 3.16: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Tân Phong năm 2019 .....................................................................................60
Bảng 3.17: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường
tại phường Tân Phong, giai đoạn 2016 - 2019 ............................................58

m


vii

Bảng 3.18: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Đông Phong năm 2016 ..................................................................................59
Bảng 3.19: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Đông Phong năm 2017 ..................................................................................59
Bảng 3.20: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Đông Phong năm 2018 ..................................................................................60
Bảng 3.21: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Đông Phong năm 2019 ..................................................................................61
Bảng 3.22: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường
tại phường Đông Phong, giai đoạn 2016 - 2019 .........................................61

Bảng 3.23: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Đoàn Kết năm 2016........................................................................................62
Bảng 3.24: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Đoàn Kết năm 2017........................................................................................62
Bảng 3.25: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Đoàn Kết năm 2018........................................................................................63
Bảng 3.26: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường
Đoàn Kết năm 2019........................................................................................64
Bảng 3.27: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường
tại phường Đoàn Kết, giai đoạn 2016 - 2019 ..............................................64
Bảng 3.28: Giá thị trường tại vị trí 1 của cả 3 nhóm điều tra ......................................68

m


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ, cụm từ viết tắt

Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

BĐS

Bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

MTTQ

Mặt trận tổ quốc

CD

Chuyên dùng

PNN

Phi nông nghiệp

NN

Nông nghiệp

CT

Chỉ thị

TT

Thứ tự

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

QĐ

Quyết định

VT

Vị trí

m


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong q trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt và sản
xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với đất. Đất
đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều
kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào đặc biệt là
sản xuất nơng nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về diện
tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng
khơng thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi đó dân số ngày càng tăng,
nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai. Vì là tài
sản đặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất. Việc xác định đúng
giá trị đất đai giúp phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu
quả, tránh được các tranh chấp khiếu kiện về đất đai.
Thành phố Lai Châu là trung tâm văn hóa – chính trị của tỉnh Lai Châu, được
thành lập ngày 27 tháng 12 năm 2013 theo Nghị định số 131/NĐ-CP của Chính Phủ.
Thành phố có 7.077,44 ha diện tích tự nhiên bao gồm 7 đơn vị hành chính là 5
phường (Quyết Thắng, Quyết Tiến, Đồn Kết, Tân Phong, Đông Phong) và 2 xã
(Nậm Loỏng, San Thàng).
Trong thời gian qua, thành phố Lai Châu đã có những bước phát triển mạnh mẽ

về kinh tế - xã hội, sau 5 năm được công nhận là thành phố đô thị loại III; thành phố
đang nỗ lực, cố gắng phấn đấu sớm đạt được thành phố đô thị loại II. Trên đà phát
triển đó là sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích cư
trú, hoạt động sản xuất và kinh doanh, thương mại và du lịch dẫn đến nhiều sự biến
động về giá đất. Trước thực trạng đó, để làm tốt cơng tác quản lý nhà nước về đất đai
nói chung và cơng tác định giá đất nói riêng thì vấn đề nghiên cứu xác định giá đất
và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cấp thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu
trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai
đoạn 2016 - 2019”.

m


2

2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thực tế
trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định tại một số xã, phường thuộc thành
phố Lai Châu.
- Xác định và chỉ ra một số yếu tố chính ảnh hưởng tới cơng tác định giá đất và
giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước về giá đất ở
trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều
sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề cịn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết
từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn

- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong cơng tác
xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành
bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.

m


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1.Cơ sở khoa học, cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên. Con người khơng thể trực tiếp làm ra nó và
bản thân nó cũng khơng có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình trao đổi mua bán. Nói cách khác,
giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng
thời gian nàođó.
Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng
tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng
đất xác định”. (Luật đất đai 2013)
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định
tại Mục 2 của Luật đất đai năm 2013.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong việc
định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao
động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài ngun thiên
nhiên, cịn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tơ, lãi suất
ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô

m


4

là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong
kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tơ. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh
lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ
sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xố bỏ, nhưng vẫn tồn
tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa
tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …)
làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tơ chênh lệch, gồm: địa tô
chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao
động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu
tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tơ chênh lệch có thể tính theo cơng thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dơi ra
ngồi giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá
cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh
trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để
xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tơ tăng
lên khơng phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát
nhập vào đất không ngừng tăng lên. (Nguyễn Thế Huấn, 2009).

m


5

1.1.2.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tơ vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại
nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc
kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ
sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của
mỗi ngân hàng là như nhau, khơng phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi
suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô

thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và
đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất =

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và
làm cho giá đất ln biến động.

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

m


6

Theo hình 1.1, đồ thị đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà
tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E
sang E’, nếu cung khơng đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thơng thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường ln cố định về khơng gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng khơng đều giữa các địa phương do

các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v.v.
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng
cơng cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều
tiết giá đất thơng qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số
của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định
căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên
thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường.
Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp
dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá
D1
G1
D
G
Số lượng đất đai
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

m


7

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong
thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố
định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi
theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá
tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.

1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng
đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh
tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,
xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì
thế giá đất tăng lên.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá
đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong
cả nước.
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật
tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán
tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đơ thị hố: ảnh hưởng của tiến trình đơ thị hố đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đơng
đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ thị hố có

m


8

tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là khơng

thể tách rời ảnh hưởng của hồn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai
cũng khơng ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, mơi trường ngoại giao cởi mở, hồ hỗn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngồi, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối
với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong q
trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư
dân dụng đều thơng qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh
hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau
+ Mức lãi suất (Hồ Thị Lam Trà, 2005), (Nguyễn Hùng Cường, 2014).
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động
tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng,
chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị…. Trong đó vị trí là yếu tố
quyết định đến giá đơ thị.
* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về
vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2
loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị
trí nói trên đều có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất
nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng

m

9

loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị
trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại
càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ
quan trọng trong việc xác định giá đất.
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố các biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa
đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện cơ sở hạ
tầng, hạn chế của quy hoạch đơ thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất… Ảnh
hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao
gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng,
loại hình sử dụng …
Ngồi những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên cịn có các yếu tố khác như yếu
tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …
1.1.3.4. Các yếu tố chung bên ngồi
*. Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương
có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường đất nói chung và sự đầu tư
vào lĩnh vực đất nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngồi vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất qua đó có thể làm cho giá đất gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua đất tại Việt Nam.
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất.
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất

* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan:
- Tình hình cung - cầu đất trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường đất trong khu vực

m


10

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thốt nước,
cấp điện, thơng tin liên lạc...)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lơ, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.
* Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị đất nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân
trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất. Tình trạng những người sống
trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên

quan đến thuyết phong thuỷ (Ngô Thị Thanh Hảo, 2012).
1.2. Cơ sở pháp lý
Để đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai theo đúng xu thế phát triển
của Việt Nam và phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại. Luật Đất đai
năm 1993 ra đời là dấu mốc quan trọng khi tại điều 12 qui định: “Nhà nước xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần
đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật
và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Từ năm 1993 đến nay Nhà

m


11

nước đã ban hành nhiều văn bản quy định về phương pháp xác định giá đất, quy định
khung giá các loại đất, điển hình là:
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân
loại đơ thị và cấp quản lý đô thị
- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội
dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.
- Thơng tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới
thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định
tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác

đinh giá đất và khung giá các loại đất;
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ -CP.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010
của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban
hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định
chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ
thể và tư vấn xác định giá đất.
Cùng với các văn bản quy định chung của Chính Phủ, các Bộ ban ngành liên

m


12

quan như Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Tài chính … Giai đoạn 2016 - 2019, tỉnh
Lai Châu cũng đã ban hành các quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh như:
Quyết định số 45/2011/QĐ-UBND, ngày 29/12/2011 của UBND tỉnh Lai Châu
về việc ban hành quy định giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Lai Châu;
Quyết định số 43/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Lai Châu
về việc ban hành quy định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Lai Châu;
Quyết định số 37/2013/QĐ-UBND, ngày 31/12/2013 của UBND tỉnh Lai Châu
về việc ban hành quy định giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Lai Châu;

Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND, ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Lai
Châu về ban hành giá đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu (được áp dụng trong thời gian
05 năm (2015-2019), kể từ ngày 01/01/2015;
Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND, ngày 23/6/2016 của UBND tỉnh Lai Châu
quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Lai Châu;
Quyết định số 21/2016/QĐ-UBND, ngày 22/7/2016 của UBND tỉnh Lai Châu
về ban hành bổ sung giá đất trong bảng giá đất của các huyện, thành phố trên địa bàn
tỉnh Lai Châu ban hành kèm theo Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND, ngày
19/12/2014 của UBND tỉnh Lai Châu;
Quyết định số 02/2017/QĐ-UBND, ngày 18/01/2017 của UBND tỉnh Lai
Châu quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Lai Châu;
Quyết định số 31/2018/QĐ-UBND, ngày 24/9/2018 của UBND tỉnh Lai Châu
về Điều chỉnh, bổ sung giá đất trong bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu ban
hành kèm theo Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND, ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh
Lai Châu;
Quyết định số 01/2019/QĐ-UBND, ngày 21/01/2019 của UBND tỉnh Lai
Châu quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn tỉnh Lai Châu.
1.3. Phương pháp xác định giá đất
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công
tác định giá đất được quy định cụ thể tại các văn bản quy phạm pháp luật. Trong đó

m


13

cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp dụng tại Việt Nam bao
gồm:
* Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thơng qua việc tiến hành phân tích các mức
giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất
tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để
so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Trình tự tiến hành
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu
đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin
- Những thơng tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về kết cấu
hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức giá chuyển
nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh tốn.
- Điều kiện của thơng tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết
quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP (Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, 2007).
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gía. Trên cơ sở đó xác định
các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính tốn, xác định giá cho thửa đất,
khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính
của thửa đất
cần định giá

=

Giá chuyển nhượng
của từng thửa đất,
khu đất so sánh

m

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình
thành những yếu tố khác biệt của
từng thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất, khu đất cần định giá


14

Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính tốn điều chỉnh khác biệt
về giá ở bước 3.
* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập thuần
tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm
bình qn một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ
hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm
cao nhất trên địa bàn
Trình tự tiến hành:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng cơng trình kiến trúc để cho th thì
tổng thu nhập của thửa đất cần địnhgiá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê bất động
sản thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản trên thị trường tại
thời điểm định giá đất.

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng
thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập
của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của
thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu
hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng loại cây
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: Thuế sử dụng đất, chi
phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo các quy định
hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào khơng có quy định của Nhà nước thì tính
theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã
chi trả.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1

m

-

Tổng chi phí đã
tính ở bước 2

15

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất
Giá đất ước tính

=

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam
hạn 12 tháng

* Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng,
đặc điểm pháp lý, giá cả …)
Bước 2: Khảo sát thực địa và mơ tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
(nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất

=

Giá trị xây dựng mới tại
thời điểm định giá

Phần giá trị hao

-

mịn

Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư
xây dựng các tài sản mới có cơng dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc
chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực
tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mịn hữu hình và
hao mịn vơ hình
Bước 4: Tính tốn giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở
bước 1
Giá trị của
thửa đất

=

Giá chuyển nhượng
bất động sản

Đơn giá của thửa đất

m

=

-

Giá hiện tại của các tài
sản trên đất

Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất