Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện tiên du, tỉnh bắc ninh giai đoạn 2015 2017​

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––

LÊ MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN
HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––

LÊ MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN
HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

THÁI NGUYÊN - 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung
thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ trong một công trình khoa học nào.
Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc và
đúng sự thật.
Tác giả luận văn

Lê Minh Tuấn


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tôi đã
nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể cá nhân. Nhân dịp
này tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến:
Tập thể các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy người đã
tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành
luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng Đăng kí đất đai huyện Tiên Du và các hộ dân trên địa bàn huyện Tiên
Du đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thu nhập
thông tin thực hiện đề tài.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tiên Du, ngày tháng năm 2018
Tác giả luận văn

Lê Minh Tuấn


iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn....................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ............................................................. 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ........................ 5
1.2. Cơ sở pháp lý xác định giá đất ................................................................... 8
1.3. Các nguyên tắc cơ bản và các phương pháp định giá đất .......................... 9
1.3.1. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất (ĐGĐ) ..................................... 9
1.3.2. Các phương pháp định giá đất................................................................. 9
1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 12
1.4.1. Yếu tố tự nhiên ...................................................................................... 12

1.4.2. Yếu tố kinh tế ........................................................................................ 13
1.4.3. Yếu tố xã hội ......................................................................................... 14
1.4.4. Yếu tố pháp lý ....................................................................................... 15
1.5. Công tác quản lý và định giá đất giá đất của một nước trên thế giới ...... 16
1.5.1. Định giá đất ở Thụy Điển...................................................................... 16
1.5.2. Định giá đất ở Malaysia ........................................................................ 17


iv
1.5.3. Định giá đất tại Đài Loan ...................................................................... 17
1.6. Công tác quản lý và định giá đất giá đất ở Việt Nam .............................. 18
1.7. Công tác quản lý và định giá đất giá ở tỉnh Bắc Ninh ............................. 19
1.8. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .............................. 20
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 22
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 22
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 22
2.1.2. Phạm vi phạm nghiên cứu ..................................................................... 22
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 22
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 22
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 22
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du. ............................... 22
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất
đai và định giá đất huyện Tiên Du. ................................................................. 22
2.3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Tiên Du giai đoạn 2015-2017. ........................................................................ 22
2.3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên
địa bàn huyện Tiên Du và đề xuất giải pháp........................................................ 23
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 23

2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 25
2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .................................................... 26
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du ................................... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 29


v
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất
đai và định giá đất huyện Tiên Du .................................................................. 31
3.2. Thực trạng giá đất tại địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, giai
đoạn 2015 - 2017 ............................................................................................. 36
3.2.1. Nhóm đường, phố trong khu vực đô thị ................................................ 36
3.2.2. Nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị .............. 37
3.2.3. Nhóm đất ở các xã Nội Duệ, Liên Bão ................................................. 38
3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tiên
Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 ....................................................... 40
3.3.1. Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc
Ninh giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................................. 40
3.3.2. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất tại huyện Tiên Du,
giai đoạn 2015-2017 ........................................................................................ 45
3.3.3. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du,
tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 .............................................................. 47
3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa
bàn huyện Tiên Du và đề xuất giải pháp. ............................................................ 53
3.4.1. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên
địa bàn huyện Tiên Du....................................................................................... 53
3.4.2. Đề xuất giải pháp quản lý giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du ............ 55
3.4.3. Giải pháp kỹ thuật ................................................................................. 57

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 58
1. Kết luận ....................................................................................................... 58
2. Đề nghị ........................................................................................................ 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 60
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt

Tên đầy đủ

BĐS

: Bất động sản

ĐG

: Đa giác

ĐTH

: Đô thị hóa

CN

: Chữ nhật

CNQSDĐ

: Chứng nhận quyền sử dụng đất

HT

: Hình thang

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

L

: Chữ L

LG

: Lục giác

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

THPT

: Trung học phổ thông

UBND

: Ủy ban nhân dân

VT

: Vị trí


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Biến động đất đai của huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2016 .......... 34
Bảng 3.2: Giá đất theo vị trí của các đường phố trong khu vực đô thị ........... 36
Bảng 3.3: Giá đất theo VT các đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ
ngoài đô thị ...................................................................................... 37
Bảng 3.4: Giá đất ở các xã Nội Duệ, Liên Bão ............................................... 38
Bảng 3.5: Giá đất theo vị trí trong khu vực khác ............................................ 39
Bảng 3.6: Giá đất ở nhóm đường phố trong khu vực đô thị ........................... 41
Bảng 3.7: Giá đất ở nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài
đô thị ................................................................................................ 42
Bảng 3.8: Giá đất ở nhóm đất ở các xã Nội Duệ, Liên Bão ........................... 43
Bảng 3.9: Giá đất ở nhóm đất ở các khu vực còn lại ...................................... 44
Bảng 3.10: Các yếu tố đặc điểm thửa đất ảnh hưởng đến giá đất................... 45
Bảng 3.11: Đặc điểm của một số khu dân cư.................................................. 49
Bảng 3.12: Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án ... 49
Bảng 3.13: Giá đất của vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Lim giai
đoạn 2015-2017 ............................................................................... 51
Bảng 3.14: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất tại huyện Tiên Du....... 52
Bảng 3.15: Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du
giai đoạn 2015-2017 qua ý kiến của người dân............................... 53

viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình .................. 7
Hình 3.1: Giá đất theo quyết định và giá đất trên thị trường năm 2017 tại
các mẫu điều tra tại quốc lộ 38 ....................................................... 46
Hình 3.2: Giá đất trên thị trường theo VT của bốn lô đất thuộc khu vực xa
trung tâm (tỉnh lộ 276) .................................................................... 47
Hình 3.3: Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực
hiện xong dự án quy hoạch ............................................................. 50
Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất tại huyện Tiên Du
theo ý kiến đánh giá của các hộ điều tra ......................................... 52


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,
an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại
và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành
nghề và hoạt động của con người.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.
Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch
mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết
giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt
pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính

thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường
bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai
ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai
1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất đai 2003
ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất
đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho
nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà
nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách
khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng


2
trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình
và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp
luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được
hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị
(trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh [16].
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý
Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Bắc Ninh nói chung và huyện
Tiên Du nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng đang từng bước thay
đổi với nhiều dự án đầu tư. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai
cần phải được định giá. Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất quan trọng.
Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên
cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện
Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017”.

2. Mục tiêu của đề tài
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm
thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường,
đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lý
nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn
cho bản thân.
- Là cơ hội cho bản thân tích lũy kiến thức đồng thời tiếp cận và thấy
được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế.


3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2013; hệ thống
các văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác
định giá đất tại địa phương.
- Trên cơ sở nghiên cứu giá đất ở và một số yếu ảnh hưởng đến giá đất
ở từ đó đề xuất ra một số giải pháp thích hợp phù hợp với điều kiện thực tế
của địa phương.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất

của đất nước. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa
trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của
địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất
đai trong kinh tế. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá trị quyền sử
dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”(Luật đất đai,2013) [12]. Tại
khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 cũng từng quy định: “Giá quyền sử dụng
đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”(Luật
đất đai, 2003) [11]. Như vậy, so với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai
năm 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sự
phát triển đa dạng của giá đất hiện nay.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị
trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước (Lê Tấn Lợi,2009) [6].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo
quy định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.


5
Giá đất có những đặc trưng cơ bản sau: (1) Giá đất không giống nhau
về cơ sở giá cả; (2) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành; (3) Giá
đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai; (4) Giá đất chủ yếu
là do nhu cầu về đất đai quyết định; (5) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt
rõ rệt; (6) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao; (7) Giá đất có

xu thế tăng cao rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân,2005) [16].
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Trịnh Hữu Liên và
ctv,2014) [7].
Hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng
của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị
của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: Địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình
quân, thu được trên những ruộng đất tốt và trung bình; là cơ sở chênh lệch
giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm (được quyết định bởi điều kiện sản
xuất) và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II (Bộ Giáo
dục và đào tạo,2008) [1].
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.


6
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5].
Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông

nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là
phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp trả cho địa chủ (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5].
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh
lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác
nhau. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách


7
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất

giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp(Trần Minh Đăng và cs,2010) [3].
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng
của yếu tố nào(Choum Sinnara,2005) [13].
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Giá đất
Cung về đất
G1E
G
Cầu về đất
L1 LL2
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình


8
Hình 1.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ
sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác
định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được

gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được
cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung
cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không
ổn định [1].
Trên thị trường xảy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người
cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu
như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải
ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện
một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định.
Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức
thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung,
và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5].
1.2. Cơ sở pháp lý xác định giá đất
Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Bắc
Ninh từ năm 2015 đến nay. Các thông tin thu được đều liên quan đến việc
định giá đất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá đất vào thực tế.
+ Luật đất đai 2013;
+ Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định chi tiết thi hành một số ngành của Luật đất đai;
+ Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định về giá đất;
+ Nghị định số: 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ
Quy định về khung giá đất;
+ Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường
ngày 30/6/2014 Về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.


9
+ Quyết định số 552/2014 ngày 29/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh về

việc ban hành Bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh 05 năm (2015-2019);
+ Quyết định số 08/2015 ngày 18/3/2015 của UBND tỉnh Bắc Ninh về
việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
1.3. Các nguyên tắc cơ bản và các phương pháp định giá đất
1.3.1. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất (ĐGĐ)
Theo Luật đất đai 2013, điều 112, khoản 1, quy định việc Định giá đất
phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đới với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có
mức giá như nhau (Luật đất đai, 2013) [12].
1.3.2. Các phương pháp định giá đất
Các phương pháp định giá được quy định theo thông tư 36/2014 TTBTNMT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn định giá đất.
1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1. Khảo sát, thu thập thông tin
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của
các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách
điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:


10
Giá đất ước tính của

thửa đất cần định giá
theo từng thửa đất

Mức điều chỉnh về giá

Giá đất của
=

từng thửa đất

±

so sánh

so sánh

do các yếu tố khác
biệt của từng thửa đất
so sánh với thửa đất

4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
1.3.2.2. Phương pháp thặng dư
1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông
tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục
đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều
năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo

từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc
ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản
thực hiện theo công thức sau:
n

TRi
Tổng doanh thu phát triển = 
i
i =1 (1 + r )
n

Tổng chi phí phát triển =

Ci

 (1 + r )
i =1

i

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của thửa
đất cần định giá

=

Tổng doanh thu
phát triển

-

Tổng chi phí phát
triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa
đất cần định giá

=

Giá trị của thửa đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá


11
1.3.2.3. Phương pháp chiết trừ
1. Khảo sát, thu thập thông tin
2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động
sản so sánh.
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
được xác định theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của

Giá trị xây dựng

tài sản gắn liền với

mới tại thời điểm

=

đất của bất động

-

Giá trị hao mòn

định giá đất

sản so sánh

3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất của
bất động sản

Giá trị bất
động sản so

=

so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản
-

gắn liền với đất của bất động

sánh

sản so sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công
thức sau:
Giá đất của bất
động sản so sánh

=

Giá trị của bất động sản so sánh
Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
1.3.2.4. Phương pháp thu nhập
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của
thửa đất cần định giá
3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
Thu nhập ròng bình
quân một năm

=

Thu nhập bình
quân một năm

-

Chi phí bình quân

một năm


12
4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa
đất cần định giá

Thu nhập ròng bình quân một năm

=

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất của thửa
đất cần định giá

=

Giá trị của thửa đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá

1.3.2.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
1. Khảo sát, thu thập thông tin
2. Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.
3. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
4. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa

đất cần định giá

=

Giá đất trong
bảng giá đất

x

Hệ số điều
chỉnh giá đất

1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.4.1. Yếu tố tự nhiên
* Yếu tố vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất
được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc
đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của
các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
Đất đai luôn cố định, không thể di chuyển vị trí đất sang chỗ khác. Do
đặc tính này, vị trí đất đai thuận lợi hay không sẽ tạo ra sự khác nhau về địa
tô, giá đất và khả năng thu lợi của đất. Con người chỉ có thể can thiệp làm
thay đổi lợi ích thu được từ đất thông qua việc đầu tư công sức và tiền vốn
của mình mà thôi. Ví dụ, hai thửa đất đô thị cùng một đường phố, nhưng ở vị
trí khác nhau (góc phố, mặt đường v.v.) thì ưu thế của 2 vị trí này khác nhau.
Cụ thể, vị trí góc phố sẽ có ưu thế nhất vì ở vị trí này thửa đất có những thuận


13
lợi về giao thông (lợi thế tiếp cận tại mảnh đất), môi trường (sáng sủa, thoáng

đãng v.v.), có thể kiến trúc công trình theo ý muốn, đảm bảo thẩm mỹ của
công trình; do đó, thửa đất ở vị trí này có giá trị cao và giá đất cao hơn các vị
trí khác trong cùng một đường phố (Nguyễn Thanh Trà và cs, 2005) [15].
*Yếu tố hình thể, diện tích:
- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng
tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
- Hình dáng: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,
còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều
không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
* Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất:
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục
đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục
đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
* Yếu tố địa hình:
Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng
lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị
ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ
thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
1.4.2. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc
tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình
Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả
vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn
định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân,2005) [16].

14
Một số yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Tổng sản phẩm quốc gia;
- Quy luật cung cầu;
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác;
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Tiết kiệm cá nhân;
- Sự phát triển kinh tế trong vùng: giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng; mức độ
tăng trưởng GDP hàng năm; tỷ lệ lạm phát…
Đối với Việt Nam, quy luật cung cầu là nhân tố tác động nhiều nhất và
ảnh hưởng mạnh mẽ, trực tiếp đến giá đất, làm cho giá đất biến động.
1.4.3. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân
tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định
chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố
khác trong vùng như: Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của
đất. Tình trạng những người sống trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp
và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những
người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
Các yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Mật độ dân số; Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế,
xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với
mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.

15
- Mật độ dân số tác động đến mọi mặt của đời sống xã hội và tác động
trực tiếp đến quan hệ cung - cầu về đất đai.
- Yếu tố tâm lý tác động đến giá đất theo từng khoảng thời gian và
địa điểm.
- Tình trạng môi trường: Môi trường, tập quán của con người cũng được
xem là yếu tố tác động đến giá đất; Mặt khác, môi trường, cảnh quan của thửa
đất cũng tác động đến giá đất. Những yếu tố này tạo nên sự hấp dẫn của thửa
đất và làm cho nó có giá trị sử dụng cao cũng như có giá đất cao hơn.
- Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào khả năng mua của xã hội và bản
thân người mua cùng với lòng ham muốn, sự khan hiếm của đất đai.
1.4.4. Yếu tố pháp lý
- Tình trạng pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của
thị trường đất nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng. Tình trạng
pháp lý của thửa đất được thể hiện qua các giấy tờ chứng thư pháp lý về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng..., hiện có.
- Các hạn chế về quyền sử dụng đất: Tình trạng cho thuê, thế chấp
BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền
sở hữu.
- Đường lối, chính sách của Nhà nước: Sự thay đổi về đường lối chính
sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến
hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói
riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư
bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm
cho giá BĐS gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.