Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 2
I. CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY Ở
VIÊT NAM - QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ NHỮNG VẤN
ĐỀ PHÁT SINH TRONG THỰC TẾ.
3
1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.
3
2. Thực trạng thủ tục hành chính trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình cá nhân ở Việt Nam.
4
II. MỘT SỐ VẤN ĐỀ BẤT CẬP TRONG PHÁP LUẬT GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI.
15
1. Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai
15
2. Bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai hợp pháp là một chức
năng cơ bản của tòa án.
16
3. Một số vấn đề bất cập trong pháp luật Việt Nam khi áp dụng giải
quyết tranh chấp đất đai.
17
III. MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO
HIÊU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI.
20
1. Một số giải pháp
20
2. Một số kiến nghị về việc hoàn thiện các quy định về thủ tục hành
chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình cá nhân trong Luật Đất đai năm 2003.
21

1
MỞ ĐẦU
Nâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất đai bằng pháp luật, bằng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến cơ chế, hoàn thiện các chính sách về đất đai
để giải quyết hợp lý thị trường bất động sản, tạo môi trường đầu tư thuận lợi sẽ tạo
cơ sở vững chắc để khắc phục tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất. Để
thực hiện mục tiêu trên, Đảng và Nhà nước ta chú trọng cải cách thủ tục hành
chính, từng bước xây dựng và thực hiện các thủ tục hành chính theo hướng đơn
giản, gọn nhẹ, tiết kiệm tối đa thời gian công sức của nhân dân và cán bộ. Ngày 8
tháng 6 năm 2010, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Nghị định số
63/2010/NĐ-CP ngày 08/06/2010 về kiểm soát thủ tục hành chính. Đây là nghị
định quan trọng được Chính phủ ban hành để bảo đảm, duy trì tính bền vững kết
quả của Đề án 30 ngày 10/1/2007, tiếp tục nâng cao chất lượng các qui định về
thủ tục hành chính thông qua việc thiết lập cơ chế pháp lý cho hoạt động kiểm soát
thủ tục hành chính từ khâu dự thảo cho đến việc thực thi các quy định này trên thực
tế. Chuyên đề này đã nghiên cứu, phân tích khái quát và bình luận về thủ tục hành
chính trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân là
rất cần thiết cho quá trình xây dựng những luận cứ khoa học cho việc sửa đổi Luật
đất đai năm 2003 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2009) nhằm đáp ứng yêu cầu của thời
kỳ đẩy mạnh Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa đất nước .
Quá trình xây dựng nhà nước pháp quyền XHCN của dân, do dân, vì dân ở
nước ta đòi hỏi phải tiến hành cải cách tư pháp một cách sâu rộng. Cải cách tư pháp
là một trong những nội dung quan trọng của quá trình xây dựng Nhà nước pháp
quyền, bởi lẽ quá trình xây dựng Nhà nước pháp quyền buộc chúng ta phải nghiên
cứu để nhìn nhận cho đúng tầm vóc, vị trí, vai trò của quyền tư pháp trong cơ chế
quyền lực nhà nước, trong xã hội dân sự để từ đó tiến hành cải cách tư pháp cho
đúng hướng. Cải cách tư pháp để bắt nhịp đồng bộ với đổi mới hoạt động lập pháp
và cải cách nền Hành chính Quốc gia Việt Nam. Phân tích một số những bất cập
pháp luật áp dụng hoạt động về giải quyết tranh chấp đất đai và đưa ra một số giải
pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai.

2
I. CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY Ở VIÊT
NAM - QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁT SINH
TRONG THỰC TẾ.
1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2003 quy định quyền hạn của Nhà nước trong định đoạt đối
với đất đai ở nước ta như sau.
Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quyết định, xét duyệt quy hoạch
sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Như vậy
Nhà nước là người quyết định quan trọng nhất và là người phân bổ lần đầu nguồn
lực đất đai vào các ngành và lĩnh vực khác nhau thông qua công cụ quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Có chế thị trường không thể điều tiết quá trình phân bổ đất đai
cho các ngành và lĩnh vực khác nhau, nhất là việc chuyển đất đai từ phân khúc đất
nông nghiệp sang phân khúc phi nông nghiệp, từ đất ở sang đất kinh doanh. Nhưng
trong thực tế, quá trình chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế theo hướng công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đòi hỏi chuyển một diện tích đất nông nghiệp khá lớn sang đất phi
nông nghiệp, nhất là đất sử dụng cho khu công nghiệp, đô thị và làm đường giao
thông. Theo quy định của pháp luật, chỉ có cơ quan nhà nước mới được quyền
chuyển mục đích sử dụng đất, tư nhân không được phép tự động chuyển mục đích
sử dụng đất ngay cả khi tuân thủ quy hoạch. Đây là điểm mấu chốt khiến quá trình
phân phối lợi ích từ đất đai trở nên khó kiểm soát.
Chính sách tài chính đối với đất đai nên được coi như một chính sách thu đánh
vào tài sản và thu nhập do kinh doanh đất. Do đó chính sách tài chính đối với đất
đai, nhất là thuế đất và thuế tài sản hình thành từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cần hoạch định tách rời với chính sách đất đai.
Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân nhà nước nên giữ lại cho mình
quyền gì? Trước hết là quyền quyết định dùng đất làm gì. Quyền này chỉ nên giữ lại
trong khuôn khổ của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch kế hoạch cũng
chỉ nên quy định mục đích sử dụng đất theo ý nghĩa tổ chức không gian trên cơ sở
những tính toán khoa học và cân đối giữa các nhu cầu cơ bản

Quyền chuyển nhượng được ghi trong Điều 106 khoản 1 của luật Đất đai năm
2003: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng.
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho
cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có
3
các quyền và nghĩa vụ quy định khoản 2 Điều 110: Tổ chức kinh tế nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và công trình kiến trúc kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất.
Điều 112 quy định: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển
nhượng Quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ
quy đinh tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai.
2. Thực trạng thủ tục hành chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình cá nhân ở Việt Nam.
Thực tiễn cho thấy thủ tục hành chính của nước ta đang bị phản ánh là quá
nhiêu khê. Điều này ảnh hưởng lớn đến đời sống và sinh hoạt của người dân. Mục
đích lớn nhất mà Chính phủ hướng tới là xây dựng một nền hành chính dân chủ,
hiệu quả, góp phần phòng chống tham nhũng, cam kết mục tiêu phục vụ người dân
trong giai đoạn hiện nay.
2.1 Thủ tục hành chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình cá nhân ở Việt Nam.
Thủ tục là những việc phải làm theo một trật tự nhất định để tiến hành một
công việc có tính chất chính thức. Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực
hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy
định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức [2, Khoản 1
Điều 3] .Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các qui phạm
pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm: điều kiện, các
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất; hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng, điều kiện được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đối tượng của quan hệ chuyển nhượng
là “đổi đất lấy tiền”. Nó hoàn toàn khác với quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất
là sự thỏa thuận theo đó bên có quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho
nhau. Chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng của nó là quan hệ “đổi đất lấy đất”.
Giữa các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù phần thiếu hụt khi
chuyển đổi. Việc chuyển quyền sử dụng đất có bản chất pháp lý là hình thức
chuyển quyền trọn vẹn. Chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn có thể thông qua hình
thức tặng, cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất: tặng,
cho quyền sử dụng đất tuân theo quy định của pháp luật dân sự. Chuyển quyền sử
4
dụng đất thông qua thừa kế thì bên chuyển nhượng có quyền tự do lựa chọn đối
tượng để trao thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật qui định.
Người có tài sản thể hiện ý chí của mình trong việc định đoạt tài sản dưới hình thức
di chúc. Nếu chủ thể của quyền sử dụng đất chết mà không để lại di chúc thì sẽ
được phân chia theo pháp luật.
Trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn có loại hình chuyển
quyền không trọn vẹn thông qua hình thức cho thuê, cho thuê lại hoặc thế chấp
quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn có thể được thể hiện
thông qua hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện các giao
dịch dân sự. Trên thực tế, bên góp vốn chỉ chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận
góp vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh, còn quyền sử dụng theo danh nghĩa pháp
lý vẫn thuộc về bên góp vốn. Giá trị quyền sử dụng đất được hai bên thỏa thuận
được tính vào vốn của bên nhận góp vốn mà không có sự chuyển giao. Bên góp
vốn nhận được lợi ích kinh tế thông qua việc chia lợi nhuận hoặc chịu rủi ro từ hoạt
động sản xuất kinh doanh.
Thủ tục hành chính được tiến hành tại Văn phòng đăng ký Nhà đất nơi có bất
động sản được chuyển nhượng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng theo trình
tự, thủ tục góp phần công khai hóa, lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Chính
vì vậy, việc nghiên cứu về thủ tục hành chính trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân theo pháp luật Việt Nam là cơ sở lý luận quan

trọng để đánh giá thực trạng pháp luật về thủ tục hành chính trong lĩnh vực chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Trong nền kinh tế thị trường,
nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói chung và nhu cầu chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nói riêng của người dân ngày càng tăng, đòi hỏi phải cải cách thủ tục
hành chính để thực hiện các nhu cầu chính đáng đó của nhân dân.
2.2 Những vấn đề tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ nhất: Mọi người khi tham gia giao dịch đất đai không thực hiện trọn vẹn
nghĩa vụ với nhau. Các chủ thể tham gia thực hiện hợp đồng viết tay, không có
công chứng, chứng thực. Do đó họ đã vi phạm hình thức hợp đồng.
Thứ hai: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất các
chủ thể đã sơ suất trong giao dịch nên dẫn đến nhiều hậu quả đáng tiếc.
Thứ ba: Xuất phát từ thái độ và trình độ hiểu biết pháp luật còn hạn chế của
các bên chủ thể tham gia chuyển nhượng nên đã để lại nhiều sơ suất khi thực hiện
chuyển nhượng.
5
Thứ tư: Việc xét xử tại cơ quan tòa án còn nhiều hạn chế, khiếm khuyết.
Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và bộ phận phụ trách
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện, quận chủ yếu tập trung vào việc đăng
ký biến động và hoàn tất thủ tục mà hầu như chưa chủ ý đến việc cung cấp thông
tin. Rất nhiều những giao dịch dân sự đòi hỏi phải có những thông tin chính xác về
bất động sản để làm căn cứ quan trọng cho các điều khoản trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Đặc biệt là những bất động sản phát sinh từ thừa kế hay
thế chấp vay vốn, những người có quyền và nghĩa vụ có liên quan, hộ khẩu và các
thành viên gia đình cùng các mối quan hệ phức tạp... Các thông tin này không tập
trung mà bị phân tán, rải rác ở nhiều nguồn quản lý như: địa chính, công an, hành
chính... Chính vì vậy dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thông tin về thửa
đất hay bất động sản gặp khó khăn. Đồng thời Nhà nước khi triển khai cũng không
thể đẩy nhanh tiến độ thực hiện vì phải tiến hành rất nhiều thủ tục kiểm tra, rà soát,
thanh tra giải quyết từng bước mới có thể hạn chế sai lầm ...
Thứ sáu: Nhiều qui định của Luật đất đai năm 2003 chưa qui định rõ đất đai

cần quản lý có hiệu quả như thế nào! Ví dụ, trong Luật đất đai năm 2003, trong
phần “Tổ chức cơ quan quản lý đất đai” đã quy định rằng “Cơ quan quản lý đất đai
đựơc thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở”(Điều 64 K1), “Cơ quan quản
lý đất đai ở cấp nào thì trực thuộc cơ quan hành chính Nhà nước cấp đó” ( Điều 64
K2). Những qui định như vậy chưa rõ và quyền hành sẽ tập trung vào một số
người ở các cấp hành chính trong nhiệm kỳ làm việc. Tuy nhiên, vì họ chỉ chịu
trách nhiệm đối với những quyết định liên quan tới đất đai trong nhiệm kỳ mình
làm việc và những hậu quả từ những sai phạm về sau.
Một số vấn đề thực tế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt
Nam.
Hành vi chủ thể đã hạ giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển
nhượng để cùng nhau trốn thuế thu nhập trong giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
Quy định của pháp luật trong lĩnh vực thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí
trước bạ khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ta thấy như những quy định này rất chặt chẽ: Trường hợp giá ghi trong hợp đồng
chuyển nhượng cao hơn giá Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì
thu theo giá ghi trong hợp đồng; Trường hợp thấp hơn hoặc bằng giá Nhà nước quy
định thì thu theo giá Nhà nước. Nhưng thực tế, do theo quy định của pháp luật hiện
6
hành về cách xây dựng khung giá đất hàng năm của Chính phủ còn nhiều điểm
chưa phù hợp dẫn đến việc giá đất do UBND các tỉnh thành phố trong cả nước
thường thấp hơn với thực tế. Trong khi đó bảng giá đất ban hành hàng năm lại là
căn cứ để xác định giá thu tiền sử dụng đất, giá đất bồi thường khi giải phóng mặt
bằng, giá thu lệ phí trước bạ đất, giá thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều này dẫn đến một thực trạng là phần lớn các trường hợp hộ gia đình, cá nhân
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều thỏa thuận ngầm với nhau ghi giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế.
Thông thường giá ghi trong hợp đồng chỉ thấp hơn hoặc bằng giá Nhà nước quy
định. Tình trạng này khiến Nhà nước thất thu một khoản ngân sách rất lớn còn

người sử dụng đất do biết tận dụng khoảng trống của pháp luật nên đã trốn được
một khoản thuế không nhỏ. Hiện nay, các cơ quan chức năng của Nhà nước không
phải không biết hiện tượng này nhưng do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa hộ gia đình, cá nhân là một loại giao dân sự mà nguyên tắc cơ bản nhất
trong giao dịch dân sự là nguyên tắc thỏa thuận, tự nguyện nên chưa có biện pháp
hữu hiệu để xử lý.
Tuy nhiên, việc thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn
giá thực tế không phải lúc nào cũng mang lại lợi ích cho các bên. Theo quy định
của Luật đất đai, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Khoản 4
Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). Trong khi đó, để thực hiện thủ tục đăng
ký sang tên chuyển chủ các bên cũng phải mất một thời gian tương đối dài (23
ngày làm việc không kể thời gian nộp nghĩa vụ tài chính). Nếu trong quá trình giao
dịch, các bên phát sinh mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp hợp đồng tại tòa án thì cả hai
bên đều phải chịu những hậu quả pháp lý nhất định. Cụ thể là, tòa án sẽ căn cứ giá
trong hợp đồng chuyển nhượng để xác định lỗi. Sau đó xử đất trả lại cho bên
chuyển nhượng, tiền trả lại cho bên nhận chuyển nhượng, bên nào có lỗi sẽ phải
đền bù cho bên kia. Như vậy, nếu bên nhận chuyển nhượng không chứng minh
được mình đã trả bao nhiêu tiền trong thực tế thì họ sẽ bị thiệt thòi rất lớn, còn nếu
bên nhận chuyển nhượng chứng minh được thì cả hai bên sẽ bị xử về tội trốn thuế.
Do nhận thức pháp luật còn chưa cao nên các bên tham gia hợp đồng chưa nhận
thức hết được hậu quả của việc trốn thuế.
Theo quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2005, các bên tham gia giao dịch dân
sự nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng có quyền ủy
7
quyền người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Lợi dụng quy định này, rất
nhiều các chủ thể đã thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng thông qua Hợp đồng
ủy quyền. Việc mua bán, chuyển nhượng thông qua Hợp đồng ủy quyền được thực
hiện khi bên chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận hoặc ngay cả khi bên chuyển
nhượng mới chỉ có các giấy tờ chứng minh tài sản đó chỉ mới là giấy tờ hợp lệ

(Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng huy động vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh....) chưa
có “sổ đỏ”. Đối với trường hợp bên chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận, sau khi
thỏa thuận xong về giá cả, cách thức chuyển tiền, theo quy định hai bên phải ký
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến cơ quan Nhà nước nộp thuế và
đăng ký sang tên chuyển chủ nhưng các bên lại thống nhất chỉ ký hợp đồng ủy
quyền với nội dung bên chuyển nhượng sẽ ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng
các quyền như:
Nhận và bảo quản giấy chứng nhận; Quản lý, sử dụng và nộp các khoản thuế,
phí, lệ phí đối với quyền sử dụng đất; Ký, nhận các hợp đồng phát sinh trong quá
trình sử dụng quyền sử dụng đất; Được quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,
thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba, cho thuê, góp vốn theo các điều
kiện, đối tượng và giá cả do bên được ủy quyền toàn quyền quyết định mà bên ủy
quyền không khiếu nại hay thắc mắc gì. Bên ủy quyền không phải trả thù lao cho
bên nhận ủy quyền khi thực hiện Hợp đồng ủy quyền. Sau đó bên chuyển nhượng
giao lại bản chính giấy chứng nhận, bản sao chứng thực hộ khẩu chứng minh thư
của các thành viên liên quan cho bên nhận chuyển nhượng và hai bên kết thúc việc
mua bán. Đối với trường hợp chưa có giấy chứng nhận, bên chuyển nhượng căn cứ
các giấy tờ hợp lệ như Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng huy động vốn, hợp đồng hợp
tác kinh doanh.... ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện tiếp các công
việc như: Liên hệ với chủ đầu tư để thực hiện tiếp các Hợp đồng đã ký; Liên hệ với
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, nhận giấy
chứng nhận và sau khi có giấy chứng nhận thì được thực hiện các quyền với nội
dung đã nêu trên.
Khi có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng
thông qua hợp đồng ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng lại cho bên thứ ba và
trốn được một lần nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.
Để có thể trốn nộp thuế nhiều lần, các bên còn áp dụng chiêu bài ủy quyền lại
cho bên thứ ba, thứ tư theo nội dung như hợp đồng ủy quyền lần 1 đã ký. Tuy
nhiên, cũng như việc hạ giá quyền sử dụng đất, việc trốn thuế thông qua hợp đồng
8

ủy quyền là một giao dịch dân sự chứa đựng rất nhiều rủi ro mà phần thiệt hại lại
rơi vào người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người được uỷ quyền).
Rủi ro thứ nhất bên được uỷ quyền (bên nhận chuyển nhượng) có thể gặp phải
là: Nếu bên uỷ quyền (bên chuyển nhượng) nợ một tổ chức hoặc cá nhân nào đó thì
chủ nợ có quyền yêu cầu phong toả, kê biên và phát mãi các tài sản của bên uỷ
quyền, trong đó có cả tài sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng uỷ quyền.
Rủi ro thứ hai có thể xảy ra khi bên nhận chuyển nhượng gặp phải bên chuyển
nhượng là người không đứng đắn, không tiếp tục uỷ quyền cho bên được uỷ quyền
nữa bởi pháp luật quy định bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt việc thực
hiện hợp đồng uỷ quyền. Trong trường hợp này, bên mua phải trả lại tài sản cho bên
bán, nếu bên mua không chứng minh được đã trả tiền cho bên bán thì còn có thể
mất trắng tài sản đã mua. Nếu song song với việc lập hợp đồng uỷ quyền, hai bên
lập một hợp đồng chuyển nhượng với nhau thì bên uỷ quyền vẫn có thể yêu cầu
Toà án căn cứ vào quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 để tuyên vô
hiệu hợp đồng uỷ quyền với lý do giả tạo nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng.
Hậu quả pháp lý của hợp đồng khi bị tuyên vô hiệu là bên nhận chuyển nhượng
phải trả lại quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng trả
lại tiền cho bên kia. Trong khi giá đất liên tục tăng nếu trường hợp này xảy ra thì
thiệt thòi vẫn thuộc về bên nhận chuyển nhượng.
Rủi ro thứ ba là khi một trong hai bên không may bị chết hoặc mất năng lực
hành vi dân sự thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực. Bởi theo quy định
tại Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2005 hợp đồng uỷ quyền sẽ bị chấm dứt khi bên
uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị toà án tuyên bố mất năng lực hành vi
dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết. Nếu một hoặc
cả hai bên chết thì hợp đồng uỷ quyền đương nhiên sẽ chấm dứt. Nếu bên được uỷ
quyền chết thì lô đất kia sẽ trở lại thuộc quyền sử dụng của bên uỷ quyền, người
thừa kế của bên được uỷ quyền không được thừa kế quyền của người được uỷ
quyền, còn nếu bên uỷ quyền chết thì tài sản vẫn thuộc về những người thừa kế của
bên uỷ quyền.
Ngoài ra, nếu bên nhận chuyển nhượng quên không cầm đủ bản sao giấy tờ

nhân thân của bên chuyển nhượng đến khi làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền không cung cấp đủ phải quay lại “xin” của bên chuyển quyền thì
thường cũng phải nộp thêm một khoản tiền không nhỏ cho chủ cũ.
9
Như vậy, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng uỷ
quyền sẽ hứng chịu rất nhiều rủi ro. Để chống thất thu cho Ngân sách Nhà nước,
theo phản ánh của Cục Thuế Hà Nội ngày 5 tháng 4 năm 2011, Tổng cục thuế có
Công văn số 1133/ TCT-TNCN về việc giải quyết vướng mắc về thuế thu nhập đối
với chuyển nhượng bất động sản. Theo đó Tổng cục thuế xác định hoạt động ủy
quyền sử dụng đất với nội dung người được ủy quyền được toàn quyền quản lý, sử
dụng, định đoạt quyền sử dụng đất bao gồm cả việc cho thuê, thế chấp, chuyển
nhượng, tặng cho, không phải hoàn trả bất động sản và các lợi ích phát sinh từ hoạt
động ủy quyền cho bên ủy quyền; Đồng thời, bên nhận ủy quyền không nhận thù
lao thì đây thực chất là hoạt động mua bán bất động sản. Vì vậy, Tổng cục thuế yêu
cầu Cục thuế các tỉnh thành chỉ đạo truy thu thuế đối với các trường hợp mua bán
chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền.
Mặc dù về bản chất, việc áp dụng truy thu thuế của Tổng cục thuế là phù hợp
với thực tế. Tuy nhiên, cách thức thực hiện như đang áp dụng thì cần phải xem xét
lại vì những lý do sau: Một là quyền được ủy quyền là quyền của công dân được
pháp luật quy định và ghi nhận. Hai là, theo quy định, công dân có thể thực hiện
những điều pháp luật không cấm. Ba là để được hưởng quyền không phải nộp thuế
thu nhập cá nhân, người dân cũng phải chịu những rủi ro nhất định. Và quan trọng
nhất là các quy định về việc thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân chưa điều
chỉnh nội dung này. Nếu phát hiện thấy những khiến khuyết, khoảng trống của
pháp luật, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải kiến nghị bổ sung, sửa đổi luật
chuyên ngành chứ không thể tùy tiện truy thu thuế của dân bằng một công văn
hướng dẫn như trên.
Hành vi của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cam kết tài sản chuyển
nhượng là tài sản duy nhất để được Nhà nước miễn thuế thu nhập cá nhân.
Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã quy định: Thu nhập từ chuyển

nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong
trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời người
chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực khi kê
khai của mình.
Để được miễn thuế, bên chuyển nhượng phải cam kết và chịu trách nhiệm
trước pháp luật về nội dung cam kết tài sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài
sản duy nhất. Nếu bị phát hiện khai báo không trung thực họ sẽ bị xử lý theo quy
định của Luật quản lý thuế. Quy định là vậy nhưng trước thực tế là hiện nay việc
10
quản lý đất đai không thống nhất, không đầy đủ và cục bộ, cơ sở dữ liệu về đất đai
chưa được thiết lập một cách có hệ thống từ trung ương đến địa phương, việc quản
lý thông tin còn nhiều hạn chế. Hệ quả là việc tra cứu, kiểm tra thông tin để có căn
cứ kiểm soát và xử phạt đối với các trường hợp khai man trốn thuế là không thực
hiện được. Vì vậy nếu chủ sử dụng đất cố tình gian dối, cơ quan Nhà nước cũng
chưa có biện pháp hữu hiệu để quản lý. Hiện nay trách nhiệm theo dõi các trường
hợp đã được miễn thuế lần 1 cũng chưa được quy định cụ thể rõ ràng.
Thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắc cầu thông qua đối
tượng được miễn thuế thu nhập và lệ phí trước bạ.
Theo quy định, khi hai chị em dâu hoặc hai anh em rể chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cho nhau phải nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. Đồng thời,
theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản giữa vợ chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con rể; cha nuôi, mẹ nuôi
với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông, bà
nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì được
miễn thuế thu nhập cá nhân. Lợi dụng quy định này, các bên trong quan hệ chuyển
nhượng đất đai đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế bằng cách một trong
hai chị em dâu chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho bố mẹ chồng,
rồi bố mẹ chồng chuyển cho con dâu còn lại. Tương tự đối với trường hợp hai anh
em rể cũng chuyển nhượng hoặc tặng cho bố mẹ vợ, bố mẹ vợ chuyển lại cho con
rể thứ hai.

Tuy nhiên, việc trốn thuế bằng cách này hiện nay đã không còn được áp dụng
nhiều do phải thực hiện 02 lần thủ tục đăng ký sang tên chuyển chủ.
Thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi vợ, chồng hoặc các
thành viên khác trong hộ gia đình cam kết từ chối tài sản.
Hiện nay biện pháp “lách luật” trốn thuế thu nhập cá nhân phổ biến nhất được
cơ quan công chứng tư vấn cho bên chuyển nhượng là đề nghị các thành viên khác
trong hộ gia đình không thuộc đối tượng được miễn thuế ký văn bản từ chối tài sản
hoặc cam kết tài sản riêng vợ chồng.
Cụ thể là trong trường hợp anh ruột chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
em. Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng người anh; Nếu cả hai vợ
chồng người anh cùng ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người em thì bên chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho một phần
hai thửa đất do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị dâu, em chồng
11
không được miễn thuế. Vì vậy, cơ quan công chứng hướng dẫn người chị dâu ký
văn bản cam kết quyền sử dụng thửa đất là tài sản riêng của chồng. Căn cứ văn bản
cam kết, cơ quan công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng giữa cá nhân người anh
và em trai mình. Tương tự đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung
của hộ gia đình, cơ quan công chứng cũng hướng dẫn các thành viên không thuộc
đối tượng được miễn thuế ký văn bản từ chối tài sản với nội dung khẳng định họ
không có đóng góp bất cứ công sức gì để tạo lập khối tài sản đó. Qua đó, cơ quan
công chứng có lợi vì thu được nhiều phí công chứng, các bên chuyển nhượng thì
trốn được thuế của Nhà nước mà không phải mất nhiều công làm thủ tục đăng ký
sang tên.
Chủ thể giao dịch đã tăng giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển
nhượng để “rửa tiền” hoặc “rút tiền” của các tổ chức tín dụng thông qua giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiện nay, một hiện tượng diễn ra ngày càng nhiều là việc một số người đã lợi
dụng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hợp pháp hóa tài sản không
có nguồn gốc hợp pháp. Trái lại với hành vi hạ giá chuyển nhượng để trốn thuế, các

bên thường ghi giá bán rất cao so với thực tế và chấp nhận nộp thuế cho Nhà nước.
Đổi lại, bên chuyển nhượng sẽ có căn cứ hợp pháp để công khai tài sản của mình
còn bên nhận chuyển nhượng cũng sẽ được lợi khi cần khấu hao tài sản để được
miễn thuế thu nhập doanh nghiệp nếu họ đưa quyền sử dụng đất đã mua vào tài sản
của công ty.
Để chống rửa tiền và minh bạch các giao về bất động sản ngày 01 tháng 9 năm
2011, bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 12/2011/TT-BXD hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định số 75/2005/NĐ-CP của Chính phủ về phòng,
chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thông tư quy định chín dấu hiệu giao dịch đáng ngờ trong lĩnh vực bất động
sản cụ thể là: Không thể xác định được khách hàng theo thông tin khách hàng cung
cấp hoặc một giao dịch liên quan đến một bên không xác định được danh tính;
Doanh số giao dịch trên tài khoản không phù hợp với tình trạng tài chính hoặc với
thông tin và hoạt động kinh doanh thông thường của khách hàng hoặc có sự thay
đổi đột biến trong doanh số giao dịch trên tài khoản của khách hàng; Giao dịch
được tiến hành bởi một khách hàng có liên quan đến các hoạt động bất hợp pháp đã
đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng mà tổ chức báo cáo biết hoặc có
trong danh sách cảnh báo do Bộ Công an và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
12
cung cấp; Hồ sơ giao dịch hoặc hồ sơ về bất động sản có dấu hiệu giả mạo (ví dụ:
con dấu giả, chữ ký giả, giấy chứng minh nhân dân giả, hộ chiếu giả, địa chỉ bất
động sản không đúng thực tế...); Các giao dịch bất động sản là giao dịch ủy quyền
nhưng không có cơ sở pháp lý; Địa chỉ của các bên tham gia giao dịch không chính
xác (ví dụ như: ghi địa chỉ tại quận B, tỉnh A nhưng trên thực tế tỉnh A không có
quận B...) và có thay đổi địa chỉ so với những lần giao dịch trước. Thông tin về
cùng một khách hàng được khai báo khác nhau trong các lần giao dịch khác nhau;
Khách hàng tỏ ra không quan tâm đến giá cả bất động sản, phí giao dịch phải trả;
Khách hàng giao dịch không có ủy quyền nhưng không cung cấp được các thông
tin liên quan tới bất động sản, không muốn cung cấp bổ sung thông tin về nhân
thân; Giá cả thỏa thuận giữa các bên giao dịch không phù hợp giá cả thị trường.

Thông tư cũng quy định các cơ quan chức năng phải xây dựng và ban hành
quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền nhằm phát hiện và hạn chế các tổ chức, cá
nhân thông qua Tổ chức báo cáo để thực hiện các hành vi rửa tiền; Tổ chức báo
cáo, bố trí cán bộ hoặc bộ phận chịu trách nhiệm về phòng, chống rửa tiền; Nhận
biết khách hàng và cập nhật thông tin về khách hàng; Rà soát thông tin về khách
hàng và giao dịch; Báo cáo giao dịch đáng ngờ; Áp dụng các biện pháp tạm thời;
Lưu giữ hồ sơ và bảo mật thông tin; Đào tạo về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản; Kiểm soát và báo cáo công tác phòng, chống rửa tiền;
Trách nhiệm của Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Hợp tác
quốc tế về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản và cách thức xử lý vi
phạm. Thông tư bắt đầu có hiệu lực từ ngày 15/10/2011. Nhìn vào các quy định tại
Thông tư ta thấy chức năng phòng chống rửa tiền tại địa phương được giao cho Sở
Xây dựng. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, đối với cấp huyện, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất lại là đơn vị đầu mối tiếp nhận, thụ lý và giải quyết các
thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng bất động sản và cấp giấy chứng
nhận. Trong khi đó cơ quan quản lý Nhà nước ngành dọc của Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện lại là phòng Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài
nguyên và Môi trường. Ngoài ra, còn có trường hợp các bên ghi giá chuyển nhượng
trong hợp đồng cao hơn nhiều so với thực tế để rút tiền vay từ các tổ chức tín dụng.
Theo quy định, các tổ chức tín dụng có quyền cho khách hàng vay vốn để nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thông thường giá trị cho vay sẽ bằng 70% đến
80% giá trị đất nhận chuyển nhượng. Vì vậy, để có thể vay được một lượng tiền lớn
hơn giá trị thực của mảnh đất, cán bộ tín dụng và khách hàng có thể câu kết với
13