Luận văn thạc sĩ luật đất đai trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện nay từ thực tiễn huyện phú quốc, tỉnh kiên giang

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

BÙI HỒNG TRÍ THIÊN

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT THEO
PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

BÙI HỒNG TRÍ THIÊN

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT THEO
PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG
Ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN

Hà Nội, năm 2019

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này là cơng trình nghiên cứu, tổng hợp của cá nhân học viên Bùi
Hồng Trí Thiên và được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn
Quang Tuyến. Số liệu thể hiện, sử dụng trong luận văn là hoàn toàn trung thực. Các
kết luận dựa trên những số liệu thực tế, đúc kết dựa vào những lý luận thực tiễn cá
nhân. Xin cam đoan luận văn này hồn tồn trung thực.
Học viên

Bùi Hồng Trí Thiên


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ
TỤC TÁCH THỬA ĐẤT Ở VIỆT NAM ................................................................8
1.1. Lý luận về tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa đất ...............................8
1.1.1. Lý luận về tách thửa đất ............................................................................8
1.1.2. Lý luận về trình tự, thủ tục tách thửa đất................................................14
1.2. Lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất .......................................21
1.3.1. Cơ sở hình thành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ................21
1.3.2. Khái niệm pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ...........................22
1.3.3. Cấu trúc pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất .............................24
1.3.4. Các điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
...........................................................................................................................24
Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIẾN GIANG...32
2.1. Nội dung pháp luật về trình tự, thủ tục, tách thửa đất ....................................32
2.1.1. Nội dung quy định chung về thủ tục hành chính đất đai nói chung và trình
tự, thủ tục tách thửa đất nói riêng.....................................................................32
2.1.2. Nội dung quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa

đất ......................................................................................................................37
2.1.3. Nội dung quy định trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn
liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê
biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án;
chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất
hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ
gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất ........................................39


2.1.4. Nội dung quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với
đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
sau khi thực hiện thủ tục tách thửa đất .............................................................40
2.1.5. Nội dung quy định về khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên
quan đến trình tự, thủ tục về tách thửa đất .......................................................43
2.1.6. Nội dung quy định về xử lý vi phạm pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa
đất ......................................................................................................................44
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú
Quốc, tỉnh Kiên Giang ..........................................................................................45
2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sự tác động đến việc
thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh
Kiên Giang ........................................................................................................45
2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện
Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang ...............................................................................53
2.2.3. Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang ...............................................................54
Chương 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ
TỤC TÁCH THỬA ĐÂT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI
HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG ........................................................59

3.1. Định hướng hồn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và nâng cao
hiệu quả thi hành tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.......................................59
3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ......59
3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục tách
thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.................................................61
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và nâng cao
hiệu quả thi hành tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.......................................63
3.2.1. Giải pháp hồn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất .........63


3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách
thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.................................................64
KẾT LUẬN ..............................................................................................................72
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

SX-KD

Sản xuất - kinh doanh

TN&MT

Tài nguyên và môi trường


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong thực tiễn sử dụng đất (SDĐ) hiện nay, việc tách thửa đất là điều khó
tránh khỏi. Bởi lẽ, trong một hộ gia đình khi con cái lớn lên lập gia đình; bố mẹ
thường cho vợ chồng người con đất để làm nhà ra ở riêng hoặc sử dụng vào mục đích
sản xuất - kinh doanh (SX-KD); có trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng
một phần diện tích đất để có tiền trang trải nhu cầu sinh sống, kinh doanh.... Đối với
tổ chức thì việc chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất
nhằm đáp ứng yêu cầu của hoạt động đầu tư, SX-KD v.v. Tách thửa đất là một hoạt
động mang tính pháp lý, kỹ thuật chun mơn nghiệp vụ do cơ quan quản lý nhà nước
về đất đai thực hiện trong quá trình quản lý nhằm đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân SDĐ. Hậu quả pháp lý của việc tách thửa đất là diện tích đất được
phân chia thành các mảnh nhỏ hơn và xuất hiện chủ thể SDĐ mới (tổ chức, cá nhân

được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Để việc tách
thửa đất thực hiện khách quan, chính xác, cơng khai minh bạch; pháp luật đất đai quy
định về trình tự, thủ tục về đất đai nói chung và trình tự, thủ tục về tách thửa đất nói
riêng. So với các chế định pháp luật đất đai khác, chế định về trình tự, thủ tục tách
thửa đất dường như chưa nhận được nhiều sự quan tâm, nghiên cứu của giới luật học
nước ta. Hiện cịn ít các cơng trình khoa học, luận văn thạc sĩ luật học nghiên cứu có
hệ thống, đầy đủ, tồn diện pháp luật về vấn đề này.
Huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang được xác định là một trong ba đơn vị hành
chính, kinh tế đặc biệt có nhiều tiềm năng, lợi thế về đất đai, thiên nhiên… để phát
triển kinh tế biển, du lịch, thương mại, dịch vụ v.v. Trong những năm gần đây, bộ
mặt của huyện Phú Quốc thay đổi chóng mặt theo hướng văn minh hiện đại với sự
hiện diện của nhiều tập đoàn lớn trong và ngoài nước như Tập Đoàn Vin Group, Tập
đoàn Sun Group, Tập đoàn CEO Group, Tập đoàn FLC v.v đầu tư xây dựng các tổ
hợp khách sạn 5 sao, resort, căn hộ cao cấp, codotel, officetel, khu nghỉ dưỡng sang
trọng… Điều này góp phần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) hoạt động sôi
động, nhộn nhịp. Các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ, kinh doanh QSDĐ… phát
1


triển kéo theo nhu cầu tách thửa đất, chuyển đổi chủ SDĐ ngày càng gia tăng tạo áp
lực đối với các cơ quan quản lý đất đai tại huyện Phú Quốc trong việc giải quyết
nhanh chóng, thuận tiện, đúng pháp luật hoạt động tách thửa đất. Mặc dù đã có nhiều
nỗ lực, cố gắng song trên thực tế việc thực thi pháp luật về tách thửa đất ở địa phương
này khơng tránh khỏi những hạn chế, yếu kém; thậm chí vi phạm pháp luật khiến một
số cán bộ lãnh đạo, cơng chức của huyện vướng vào vịng lao lý, bị truy cứu trách
nhiệm hình sự. Hậu quả là quản lý đất đai tại huyện Phú Quốc đạt hiệu quả thấp; làm
suy giảm lòng tin của người dân và các nhà đầu tư vào sự quản lý đất đai của Nhà
nước. Muốn khắc phục những hạn chế này cần phải nghiên cứu, đánh giá một cách
có hệ thống, đầy đủ, tồn diện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất về phương
diện lý luận và thực tiễn để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi. Hơn nữa,

đặt trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành được
ban hành với những sửa đổi, bổ sung về trình tự, thủ tục chia tách thửa đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thì việc nghiên cứu vấn đề này là cần
thiết nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thi hành Luật Đất đai năm 2013 trong cả nước
nói chung và tại huyện Phú Quốc nói riêng. Từ lý do nêu trên, học viên chọn đề tài:
“Trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện nay từ thực tiễn huyện
Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến lĩnh vực pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất đã có một
số cơng trình khoa học được công bố ở nước ta trong thời gian qua mà tiêu biểu phải
kể đến một số cơng trình cụ thể sau: i) Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo
số 193/BC-BTNMT về tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng
sửa đổi Luật Đất đai, ngày 06/09; ii) Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình
Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội; iii) Phạm Thị Phương Lan (chủ biên) (2018),
Bình luận Khoa học Luật Đất đai năm 2013, Nxb Lao động, Hà Nội; iv) Nguyễn
Quang Tuyến và Nguyễn Vĩnh Diện (2015), Trình tự, thủ tục thu hồi đất và giải
phóng mặt bằng theo Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2;
v) Trần Quang Huy (chủ biên) (2017), Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất

2


đai trong Luật Đất đai 2013, Nxb Tư pháp, Hà Nội; vi) Nguyễn Quang Tuyến (chủ
biên) (2014), Tìm hiểu về Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
vii) Nguyễn Đình Bồng (chủ biên) (2014), Quản lý nhà nước về đất đai từ năm 1945
- nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; viii) Nguyễn Ngọc Minh (2015), Pháp luật về
quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đai, Luận án tiến sĩ luật học Trường Đại học Luật Hà Nội; ix) Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ
điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội; x) Viện Khoa học
Hành chính - Học viện Hành chính Quốc gia (2011), Từ điển Hành chính học, Nxb
Khoa học kỹ thuật, Hà Nội; xi) Nguyễn Đình Cung (2015), Báo cáo nghiên cứu “Đổi

mới tư duy và tháo gỡ nút thắt thể chế để chuyển mạnh nền kinh tế nước ta sang kinh
tế thị trường đầy đủ, hiện đại” tại Diễn đàn Kinh tế mùa xuân 2015 “Cải thiện mơi
trường đầu tư kinh doanh: Biến lời nói thành hành động” do Ủy ban Kinh tế của Quốc
hội khóa XIII tổ chức tại Thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An ngày 21 - 22/04; xii)
Chương trình Phát triển Dự án Mêkông (Ngân hàng Thế giới) - Chuyên đề nghiên
cứu kinh tế tư nhân (2001), Kinh doanh dưới Luật doanh nghiệp mới: Khảo sát về
các doanh nghiệp mới đăng ký, (12), Hà Nội; xiii) Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam
(2011), Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai
ở Việt Nam (Sách tham khảo), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; xiv) Đặng Anh Quân
(2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển”,
Luận án Tiến sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy Điển và Trường Đại học
Luật TP. Hồ Chí Minh; v.v.
Các cơng trình khoa học cơng bố trên đây đã giải quyết một số vấn đề lý luận
về trình tự, thủ tục tách thửa đất như phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của việc
tách thửa đất; trình tự, thủ tục tách thửa đất; cơ sở ra đời các quy định về trình tự, thủ
tục tách thửa đất; khái niệm, đặc điểm; nội dung và các điều kiện đảm bảo thực hiện
các quy định về trình tự, thurc tục tách thửa đất…; đánh giá thực trạng pháp luật về
trình tự, thủ tục tách thửa đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện v.v. Tuy nhiên, nghiên
cứu một cách có hệ thống, đầy đủ, tồn diện về lý luận và thực tiễn pháp luật hiện
hành về trình tự, thủ tục tách thửa đất tham chiếu với thực tiễn thi hành tại huyện Phú

3


Quốc, tỉnh Kiên Giang thì dường như cịn ít cơng trình như vậy. Trên cơ sở kế thừa
những kết quả nghiên cứu của các cơng trình khoa học liên quan đến đề tài, luận văn
đi sâu tìm hiểu trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện nay từ thực
tiễn huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu

Mục đích tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp góp phần hồn thiện
về trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện nay và nâng cao hiệu quả
thi hành tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang trong thời gian tới.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Căn cứ mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ
thể sau đây:
Một là, nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận về trình tự, thủ tục tách
thửa đất như phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và nội dung của việc tách thửa
đất; trình tự, thủ tục tách thửa đất v.v.
Hai là, phân tích một số vấn đề lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa
đất bao gồm: luận giải khái niệm và đặc điểm của pháp luật về trình tự, thủ tục tách
thửa đất; nội dung và yêu cầu của pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất; các điều
kiện đảm bảo thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất …
Ba là, phân tích thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và đánh
giá thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ở huyện Phú Quốc,
tỉnh Kiên Giang.
Bốn là, đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ở huyện Phú
Quốc, tỉnh Kiên Giang.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định đối tương nghiên
cứu gồm những nội dung cụ thể sau đây:

4


- Quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất
đai (trong đó có đổi mới các quy định về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai)
trong cơng cuộc đổi mới tồn diện đất nước hiện nay.

- Hệ thống cơ sở lý luận, trường phái lý thuyết, quan điểm khoa học về trình
tự, thủ tục tách thửa đất và pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất.
- Kinh nghiệm của một số nước về cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực
đất đai.
- Nội dung các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất của Luật Đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Nội dung các quy định về thủ tục hành chính của pháp luật hành chính; pháp
luật cơng nghệ thơng tin … có liên quan đến đề tài luận văn.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú
Quốc, tỉnh Kiên Giang trong thời gian qua.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn
phạm vi nghiên cứu vào những vấn đề cụ thể sau đây:
Thứ nhất, giới hạn về nội dung. Luận văn tập trung nghiên cứu và đánh giá
việc thực thi các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất của Luật Đất đai năm 2013
và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Thứ hai, giới hạn về phạm vi. Luận văn nghiên cứu và đánh giá thực tiễn thi
hành các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất của Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản hướng dẫn thi hành trong phạm vi huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
Thứ ba, giới hạn về thời gian. Luận văn nghiên cứu và đánh giá việc thực thi
các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất từ năm 2003 (năm ban hành Luật Đất
đai 2003) đến nay.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu của đề tài, luận văn dựa trên phương pháp luận
nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê
Nin.

5

Ngồi ra, luận văn cịn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
- Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối
chiếu… được sử dụng để nghiên cứu Chương 1. Một số vấn đề lý luận pháp luật về
trình tự, thủ tục tách thửa đất ở Việt Nam;
- Phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, đánh giá, bình luận được sử dụng
để nghiên cứu Chương 2. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và
thực tiễn thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;
- Phương pháp bình luận, tổng hợp, quy nạp, diễn giải được sử dụng khi nghiên
cứu Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và
nâng cao hiệu quả thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
6. Những đóng góp của luận văn
Luận văn có một số đóng góp chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, về lý luận. Luận văn hệ thống hóa và góp phần hồn thiện hệ thống
cơ sở lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất thơng qua việc phân tích lý
luận về tách thửa đất; trình tự, thủ tục tách thửa đất và lý luận pháp luật về trình tự,
thủ tục tách thửa đất ở Việt Nam.
Thứ hai, về thực tiễn. Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về trình
tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang trong thời gian qua chỉ
ra những kết quả, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân. Trên cơ sở đó, luận văn
đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực pháp luật này ở huyện Phú Quốc,
tỉnh Kiên Giang.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho các nhà hoạch định chính sách, pháp
luật đất đai; đội ngũ cán bộ quản lý đất đai các cấp nói chung và cán bộ quản lý đất
đai tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang nói riêng; phục vụ cho cơng tác học tập,
giảng dạy và nghiên cứu khoa học về lĩnh vực pháp luật đất đai ở các cơ sở đào tạo
luật của Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục các từ viết tắt, kết luận và danh mục

6

tài liệu tham khảo; luận văn được kết cấu gồm 3 chương cụ thể như sau:
- Chương 1. Một số vấn đề lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
ở Việt Nam;
- Chương 2. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và thực tiễn
thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
và nâng cao hiệu quả thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

7


Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC
TÁCH THỬA ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. Lý luận về tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa đất
1.1.1. Lý luận về tách thửa đất
1.1.1.1. Khái niệm về tách thửa đất
Tách thửa đất là một trường hợp cụ thể về biến động đất đai trong quá trình sử
dụng đất. Thuật ngữ “tách thửa đất” đối lập với thuật ngữ “sáp nhập thửa đất”. Theo
ngôn ngữ tiếng Việt “Tách: Làm cho rời hẳn ra khỏi một khối, một chỉnh thể” [22,
tr.685]; trong khi đó, “Nhập: Gộp lại, hợp nhất làm một” [22, tr.532]. Thuật ngữ “tách
thửa đất” được sử dụng khá thông dụng trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản
hướng dẫn thi hành song tại Điều 3 giải thích từ ngữ của đạo Luật này lại khơng đưa
ra cách hiểu chính thức như thế nào là tách thửa đất. Dựa vào cách hiểu của ngôn ngữ
tiếng Việt và nội dung các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về quá trình tách
thửa đất có thể hiểu về khái niệm tách thửa đất như sau: Tách thửa đất là quá trình
phân chia quyền chiếm hữu, quyền quản lý và quyền sử dụng đất từ một người đứng
tên chủ sử dụng một mảnh đất cụ thể sang nhiều đối tượng sử dụng đất khác nhau

dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận và tuân thủ các quy định của pháp luật.
Tách thửa đất có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Một là, hậu quả của việc tách thửa đất là sau khi thực hiện việc tách thửa thì
một mảnh đất được phân chia thành ít nhất hai mảnh đất có diện tích nhỏ hơn diện
tích đất ban đầu. Đồng thời, mảnh đất có một chủ sử dụng chuyển thành hai hay nhiều
chủ sử dụng các thửa đất khác nhau.
Hai là, việc tách thửa đất dựa trên sự tự nguyện của người sử dụng đất và thỏa
thuận giữa họ với người nhận phần đất được tách thửa. Có nghĩa là việc tách thửa đất
có thực hiện được hay khơng thì trước hết phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người
sử dụng đất. Họ có mong muốn tách thửa đất hay không. Mong muốn này được thể
hiện thông qua đơn xin tách thửa đất đứng tên người sử dụng đất. Hơn nữa, việc tách
thửa đất còn phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và những người
8


nhận phần đất được tách thửa. Những người này có đồng ý đứng tên đối với phần đất
sau khi được thách thửa đất hay không.
Ba là, đối tượng của việc tách thửa đất là một thửa đất cụ thể được xác định rõ
ràng diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất và chủ sử dụng đất v.v. Theo khoản 1
Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh
giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.
Bốn là, việc tách thửa đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về
trình tự, thủ tục tách thửa đất. Điều này có nghĩa là tách thửa đất không phải là việc
làm tùy tiện, phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người sử dụng đất mà phải tuân thủ
pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất. Người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa
đất phải làm đơn xin tách thửa đất, hồ sơ tách thửa đất gồm đầy đủ các giấy tờ theo
quy định; tuân thủ các quy định về điều kiện, thẩm quyền, các bước thực hiện việc
tách thửa đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi tách thửa đất do pháp luật quy
định …
Năm là, sau khi thực hiện việc tách thửa đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền

phải chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và hiệu chỉnh lại
các thông tin, số liệu về thửa đất cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất; thực tế sử
dụng đất v.v.
1.1.1.2. Mục đích của việc tách thửa đất
Thứ nhất, đối với người sử dụng đất.
Tách thửa đất là kết quả của việc người sử dụng đất thực hiện việc tặng cho
quyền sử dụng đất (QSDĐ); chuyển nhượng QSDĐ; thừa kế QSDĐ. Theo đó, khi
người sử dụng đất tự nguyện chuyển giao một phần diện tích đất mà mình đứng tên
chủ sử dụng sang cho người khác chiếm hữu, quản lý và sử dụng thì phải thực hiện
việc tác thửa đất. Mục đích của hoạt động này nhằm phân định rõ ranh giới, mốc giới,
diện tích, hình thể của từng mảnh đất đối với các chủ sử dụng đất khác nhau, ngăn
ngừa tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai có thể xảy ra. Hơn nữa, tách thửa đất
còn tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ do pháp luật đất
đai quy định đối với mảnh đất mình đứng tên chủ sử dụng và góp phần thúc đẩy các

9


giao dịch dân sự về QSDĐ phát triển.
Thứ hai, đối với Nhà nước.
Tách thửa đất là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thực hiện. Nó khẳng định vai trị và vị trí của Nhà nước về quản
lý đối với đất đai. Thông qua hoạt động tách thửa đất, Nhà nước nắm bắt được kịp
thời hiện trạng sử dụng đất, mọi biến động trong quá trình sử dụng đất đến từng thửa
đất, từng chủ sử dụng đất cụ thể. Trên cơ sở tách thửa đất, các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và hệ thống
thơng tin đất đai phù hợp với thực tế sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà
nước về đất đai. Mặt khác, việc thực hiện tách thửa đất, động viên nguồn thu từ đất
đai vào ngân sách nhà nước thơng qua việc thực hiện nghĩa vụ tài chính như lệ phí đo
vẽ, lệ phí địa chính cấp GCNQSDĐ và nộp tiền sử dụng đất … của người sử dụng

đất.
1.1.1.3. Các trường hợp tách thửa đất
i). Trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất
Đây là trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất (phụ thuộc
vào ý chí chủ quan của người sử dụng đất). Trong trường hợp này, người sử dụng đất
có quyền làm đơn xin tách thửa đất nhằm đáp ứng mong muốn của mình trong sử
dụng đất. Các trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất bao gồm:
- Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho, tặng một phần
QSDĐ của mình;
- Phân chia thừa kế QSDD theo di chúc.
- Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất
mà minh đang sử dụng sang mục đích khác;
- Nhóm người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất cho các thành viên đồng
sử dụng đất;
- Hộ gia đình sử dụng đất muốn cho con cái một phần đất của hộ gia đình; ví
dụ: Cho một phần đất ở để làm nhà ở khi con cái lập gia đình ra ở riêng hoặc cho một
phần đất nông nghiệp để con cái canh tác khi lập gia đình ra ở riêng v.v;

10


- Người sử dụng đất muốn cho, tặng cho Nhà nước, cồng đồng dân cư, tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân trong nước một phần diện tích đất đang sử dụng;
- Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng
nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đồn kết v.v.
ii). Trường hợp tách thửa đất theo yêu cầu của pháp luật
Tách thửa đất theo yêu cầu của pháp luật bao gồm các trường hợp cụ thể sau
đây:
- Trong trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng một
phần đất đang sử dụng thì phải thực hiện thủ tục tách thửa trước rồi mới làm thủ tục

xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên phần đất mới vừa được tách thửa.
- Trường hợp Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan nhà nước có
trách nhiệm thực hiện tách thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
- Trường hợp tách thửa đất do phân chia QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng
khi ly hôn.
- Trường hợp tách thửa đất do phân chia QSDĐ theo pháp luật v.v
iii). Các trường hợp không được tách thửa đất
Bên cạnh các trường hợp tách thửa đất, theo quy định của pháp luật có các
trường hợp khơng được tách thửa đất, cụ thể:
- Thửa đất xin tách thửa đã có quyết định thu hồi đất hoặc có văn bản về chủ
trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.
- Thửa đất đang có tranh chấp và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý xem
xét giải quyết.
- Thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền niêm
phong tài sản để thực hiện bản án có hiệu lực của Tịa án nhân dân (có quyết định kê
biên QSDĐ để bảo đảm thi hành án của cơ quan thi hành án).
- Thửa đất do cơ quan có thẩm quyền giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để
thực hiện dự án, nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án.

11


- Thửa đất sau khi tách thành thửa đất mới sẽ khơng có đường đi chung.
- Diện tích thửa đất nhỏ hơn quy định tối thiểu của một thửa đất được tách
thửa. Ví dụ: Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (UBND thành phố Hà Nội) quy định
không xem xét việc tách thửa đối với thửa đất có diện tích dưới 30 m2 để tránh tình
trạng “nhà siêu mỏng” vi phạm quy hoạch kiến trúc đô thị ….
1.1.1.4. Nguyên tắc của việc tách thửa đất

Thứ nhất, việc tách thửa đất phải căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy
hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà
ở tại nơng thơn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện
và tập quán tại địa phương [13, khoản 2 điều 143].
Việc tách thửa đất phải dựa trên quỹ đất của địa phương và quy hoạch
phát triển nông thơn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này
có nghĩa là tách thửa đất có được thực hiện hay không trước hết phải căn cứ vào quỹ
đất của địa phương. Nếu quỹ đất của địa phương khơng cịn hoặc quỹ đất này có diện
tích q nhỏ thì việc tách thửa đất khơng thực hiện; bởi nó sẽ làm cho đất đai bị phân
tán, chia nhỏ (đặc biệt, hiện trạng sử dụng đất canh tác hiện nay ở khu vực đồng bằng
Bắc Bộ và khu IV cũ (Bao gồm các tỉnh Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tình, Quảng Bình,
Quảng Trị) manh mún, phân tán) gây khó khăn trong quá trình quản lý và sử dụng
đất. Mặt khác, việc tách thửa đất còn phải căn cứ vào quy hoạch phát triển nông thôn
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để tránh tình trạng tách thửa đất
bừa bãi phá vỡ quy hoạch sử dụng đất và làm xáo trộn trật tự quản lý, sử dụng đất đã
được thiết lập.
Trên thực tế, việc tách thửa đất thường diễn ra chủ yếu đối với đất ở do sự phát
triển dân số và nhu cầu tặng cho đất của người sử dụng đất ở cho con cái làm nhà khi
lập gia đình ra ở riêng. Để đảm bảo diện tích đất ở tối thiểu cho mỗi hộ gia đình, tránh
tình trạng tách thửa đất ra làm nhiều mảnh quá nhỏ gây trở ngại cho việc quản lý nhà
nước về đất đai, các nhà làm luật Việt Nam đã trao quyền xác định hạn mức đất ở cho
mỗi hộ gia đình, cá nhân cho UBND cấp tỉnh phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh cụ

12


thể của địa phương. Theo đó, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ
gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nơng thơn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối
với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Điều này là hợp lý, bởi

lẽ, Chính phủ khơng thể ấn định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để
làm nhà ở tại nông thôn khi không nắm rõ, cụ thể điều kiện, tập quán đặc thù của từng
địa phương.
Thứ hai, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia
đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất
theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”
[13, Khoản 4 Điều 144].
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở thì UBND cấp tỉnh
căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa
phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà
ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà
ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Nguyên tắc này đảm bảo thực hiện
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thông nhất
quản lý đất đai ở nước ta.
Thứ ba, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối
với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương” [3, Khoản 31 Điều
2].
Có nghĩa là việc tách thửa đất phải dựa trên nguyên tác tuân thủ theo đúng
diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định. Đây là nguyên tắc rất quan trọng.
Việc tuân thủ nguyên tắc này thể hiện ý thức chấp hành pháp luật và sự thương tôn
pháp luật không chỉ của các cơ quan nhà nước, cơng chức nhà nước có thẩm quyền
mà còn của người sử dụng đất và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác trong việc
tách thửa đất. Điều này cịn ngăn ngừa tình trạng tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm
trong việc tách thửa đất. Trên thực tế đã xảy ra khơng ít trường hợp tồn tại nhà “siêu
mỏng”, siêu nhỏ không chỉ gây mất mỹ quan đô thị, phá vỡ quy hoạch kiến trúc đô

13