Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu dân cư minh tân, thị xã lương sơn, tỉnh hòa bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC
-

KIỀU XUÂN TRƯỜNG

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ
MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG SƠN, TỈNH HÒA BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC

KIỀU XUÂN TRƯỜNG
KHÓA 2020 – 2022

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ
MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG SƠN, TỈNH HỊA BÌNH

Chun ngành: Quản lý đơ thị và cơng trình
Mã số: 8.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
1. PGS. TS. NGUYỄN TUẤN ANH
2. TS. LÊ THỊ ÁI THƠ

Hà Nội - 2022


2
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn Thạc sĩ Quản lý đơ thị và cơng trình, với lịng
kính trọng và biết ơn sâu sắc, tác giả xin được bày tỏ lời cảm ơn tới:
- PGS. TS. Nguyễn Tuấn Anh và TS. Lê Thị Ái Thơ là người hướng dẫn
khoa học có trình độ cao về chun mơn và kinh nghiệm, đã dành nhiều thời
gian và công sức hướng dẫn tác giả tận tình, trách nhiệm và hiệu quả.
- Tập thể các thầy, cô giáo là giảng viên Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
cùng với các GS, PGS, TS đang cơng tác trong ngành đã tận tình giảng dạy,
truyền đạt những kiến thức quý báu về chuyên ngành Quản lý đơ thị và cơng
trình trong suốt thời gian tác giả học tập tại trường.
- Sở Xây dựng tỉnh HỊA BÌNH, UBND thị xã LƯƠNG SƠN và UBND
phường Minh Tân đã nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ thơng tin, tài liệu phục vụ nghiên
cứu để tác giả có thể hồn thành Luận văn.
- Tác giả cũng xin cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện giúp đỡ và động viên về tinh thần cho tác giả trong suốt q trình
nghiên cứu và hồn thành Luận văn Thạc sĩ Quản lý đơ thị và cơng trình.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng 12 năm 2022

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

KIỀU XUÂN TRƯỜNG


3
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là cơng trình nghiên cứu khoa học
độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung
thực và có nguồn gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

KIỀU XUÂN TRƯỜNG


4

MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt
Danh mục các hình ảnh
MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
* Lý do chọn đề tài .................................................................................... 1
* Mục đích nghiên cứu.............................................................................. 3
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................... 4
* Phương pháp nghiên cứu....................................................................... 4
* Nội dung nghiên cứu .............................................................................. 6

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................. 6
* Gải thích thuật ngữ dùng trong luận văn ............................................6
* Cấu trúc luận văn ................................................................................... 9
NỘI DUNG ...................................................................................... 10
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG
SƠN, TỈNH HÒA BÌNH ............................................................................... 10
1.1. Giới thiệu khái quát Khu dân cư MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG
SƠN, TỈNH HỊA BÌNH …….10
1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 10
1.1.2. Quy mơ, tính chất và chức năng quy hoạch xây dựng Khu dân cư
Minh Tân, thị xã LƯƠNG SƠN................................................................. 13
1.1.3. Quy hoạch khu chức năng ................................................................ 14
1.1.4. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan ........................................ 14
1.1.5. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ................................................................. 16
1.2. Thực trạng xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư MINH TÂN,
THỊ XÃ LƯƠNG SƠN, TỈNH HỊA BÌNH ......................................... 18
1.2.1. Thực trạng về quy hoạch .................................................................. 18
1.2.2. Thực trạng về đầu tư xây dựng của dự án ....................................... 19


5

1.2.3. Tiến độ triển khai xây dựng theo quy hoạch .................................. 26
1.3. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư Minh
Tân, thị xã LƯƠNG SƠN ...................................................................... 30
1.3.1. Công cụ quản lý ................................................................................ 30
1.3.2. Tổ chức xây dựng các cơng trình kiến trúc theo quy hoạch......... 31
1.3.3. Tổ chức xây dựng hạ tầng theo quy hoạch .................................... 32
1.3.4. Tổ chức bộ máy quản lý .................................................................. 33

1.3.5. Ứng dụng khoa học và công nghệ ................................................... 38
1.3.6. Sự tham gia của cộng đồng .............................................................. 38
1.3.7. Đánh giá tổng hợp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư
Minh
Tân,
thị
xã
LƯƠNG
SƠN
..................................................................... 39
1.4. Những vấn đề cần nghiên cứu giải quyết của luận văn ............... 40
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG SƠN,
TỈNH
HỊA
BÌNH
............................................................................................... 42
2.1. Cơ sở pháp lý ................................................................................... 42
2.1.1. Văn bản quy phạm pháp luật........................................................... 42
2.1.2. Hệ thống các quy chuẩn, tiêu chuẩn ............................................... 46
2.2. Cơ sở lý thuyết .................................................................................. 46
2.2.1. Lý thuyết về quy hoạch đô thị .......................................................... 46
2.2.2. Lý thuyết quản lý nhà nước về đô thị ............................................. 47
2.2.3. Lý thuyết về quản lý xây dựng theo quy hoạch.............................. 48
2.3. Các yếu tố tác động tới quản lý xây dựng đô thị .......................... 48
2.3.1. Cơ chế, chính sách và hệ thống văn bản pháp luật......................... 48
2.3.2. Tổ chức hoạt động của bộ máy quản lý .......................................... 50
2.3.3. Năng lực của chủ đầu tư .................................................................. 51
2.3.4. Thị trường đất đai, bất động sản ..................................................... 54
2.3.5. Yếu tố kĩ thuật.................................................................................... 56

6

2.3.6. Sự tham gia của chính quyền và cộng đồng vào công tác QLXD
theo quy hoạch ............................................................................................ 59
2.3.7. Các yếu tố khác................................................................................. 62
2.4. Bài học kinh nghiệm về quản lý xây dựng theo quy hoạch ......... 64
2.4.1. Kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch tại KĐT Phú Mỹ
Hưng (thành phố Hồ Chí Minh) ................................................................ 64
2.4.2. Kinh nghiệm quản lý tại Khu ĐTM Nam Thăng Long (thành phố
Hà Nội) ........................................................................................................ 66
2.4.3. Kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch tại KĐT Văn Phú
(thành phố Hà Nội) ...................................................................................... 68
2.4.4. Bài học kinh nghiệm quản lý xây dựng từ thành phố Đà Nẵng.... 79
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU DÂN CƯ MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG SƠN, TỈNH HỊA BÌNH … . 72

3.1. Quan điểm, mục tiêu ....................................................................... 72
3.1.1. Quan điểm ......................................................................................... 72
3.1.2. Mục tiêu.............................................................................................. 73
3.2. Các nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch........................ 74
3.3. Bổ sung, hoàn thiện cơ sở pháp lý ................................................. 76
3.3.1. Hồn thiện cơ chế chính sách ....................................................... 76
3.3.2. Bổ sung cơ sở pháp lý ..................................................................... 77
3.3.3. Tăng cường hiệu quả của các công cụ quản lý ........................... 79
3.4. Giải pháp kỹ thuật ........................................................................... 80
3.4.1. Quản lý đầu tư cải tạo và xây dựng mới cơng trình .......... 81
3.4.2. Quản lý xây dựng hạ tầng kỹ thuật ................................................ 86
3.3.4. Quản lý đầu tư xây dựng ................................................................. 89

3.5. Tổ chức bộ máy thực hiện việc quản lý ............................................... 92
3.6. Ứng dụng khoa học công nghệ mới vào công tác quản lý ................ 98
3.7. Tăng cường sự tham gia của cộng đồng dân cư................................. 99
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .........................................................103
* Kết luận ........................................................................................... 103


7

* Kiến nghị ......................................................................................... 104
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Cụm từ viết tắt

BXD

Bộ xây dựng

CP

Chính phủ

ĐT

Đơ thị

GPXD

Giấy phép xây dựng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HĐXD

Hợp đồng xây dựng

HTKT

Hình thái kiến trúc

HTXH

Hình thái xã hội

QLDA

Quản lý dự án

KĐT

Khu đô thị

KTCQ

Kiến trúc cảnh quan

NĐ

Nghị định

TT

Thông tư

QĐ

Quyết định

QHCT

Quy hoạch chi tiết

QLXD

Quản lý xây dựng

STNMT

Sở tài nguyên môi trường

SXD

Sở xây dựng

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


8

DANH MỤC HÌNH ẢNH MINH HỌA
Số hiệu hình

Tên hình

Trang

Hình 1.1

Vị trí Dự án Khu dân cư Minh Tân, thị xã
LƯƠNG SƠN (trích Sơ đồ Quy hoạch chung thị
xã LƯƠNG SƠN đến năm 2040)

12

Hình 1.2

Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất Khu dân cư Minh
Tân, thị xã LƯƠNG SƠN

19

Hình 1.3

Hiện trạng khu đất chưa hồn thành cơng tác giải
phóng mặt

20

Hình 1.4

Hiện trạng hộ dân sử dụng long đường do khu vực
này có tỷ lệ lấp đầy thấp

21

Hình 1.5

Hiện trạng bến xe trung tâm của Dự án

21

Hình 1.6

Hiện trạng vỉa hè đã bị hư hỏng và cây xanh
khơng được cắt tỉa

22

Hình 1.7

Hiện trạng TBA Bích Nhơi 1 chưa được di chuyển
theo quy hoạch

24

Hình 1.8

Hiện trạng trạm xử lý nước thải của dự án với
cơng suất 760m3/ngày đêm

25

Hình 1.9

Hiện trạng sử dụng đất phía Tây của cơng viên cây
xanh, thể thao của dự án Khu dân cư Minh Tân
đang bị người dân lấn chiếm, sử dụng

26

Hình 1.10

Hiện trạng vỉa hè tại cơng viên cây xanh, thể thao
của dự án Khu dân cư Minh Tân đang bị xuống cấp

26

Hình 1.11

Hiện trạng khu vực cơng viên và các khu vực nhân

dân đã xây dựng công trình nhà ở

27

Hình 1.12

Hiện trạng khu vực xây dựng nhà biệt sự đơn lập
của dự án

28

Hình 2.1

Khu đơ thị Phú Mỹ Hưng, thành phồ Hồ Chí Minh

65


9

Hình 2.2

Khu đơ thị Nam Thăng Long, thành phố Hà Nội

66

Hình 2.3

Khu đơ thị Văn Phú, thành phố Hà Nội

69


1

MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài
HỊA BÌNH là một tỉnh nằm ở trung tâm châu thổ sông Hồng; tỉnh HỊA
BÌNH có diện tích 1.662 km2, là một trong 7 tỉnh, thành thuộc vùng kinh tế
trọng điểm phía Bắc, tiếp giáp với các tỉnh, thành phố: Hải Phòng, Quảng
Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Thái Bình; nằm cách thủ đơ Hà Nội
57 km về phía Đơng. Trong những năm qua cùng với sự phát triển của khu
vực và xu thế chung của tồn xã hội, HỊA BÌNH đã có những bước chuyển
mình mạnh mẽ với những bước đi phù hợp theo đúng đường lối chủ trương
chính sách và định hướng phát triển kinh tế.
Thị xã LƯƠNG SƠN là một trong 3 đơ thị trọng điểm của tỉnh, nằm ở
phía Đơng Bắc tỉnh HỊA BÌNH và cách Thủ đơ Hà Nội khoảng 80km;
LƯƠNG SƠN có diện tích tự nhiên 165,335 km2, dân số 177.050 người (năm
2021), gồm 23 đơn vị hành chính (14 phường và 09 xã). Thị xã LƯƠNG SƠN
có vị trí chiến lược, quan trọng trong tỉnh và trong vùng kinh tế trọng điểm
phía Bắc; có cự ly gần và tác động qua lại với các đô thị lớn trong tỉnh như:
thành phố HỊA BÌNH, thành phố Chí Linh, thị trấn Phú Thái, thị trấn Nam
Sách; các địa phương ngồi tỉnh: thị xã Đơng Triều - tỉnh Quảng Ninh, huyện
Thủy Nguyên - thành phố Hải Phòng. LƯƠNG SƠN tiếp cận thuận lợi Quốc
lộ 18 và tuyến cao tốc Nội Bài - Hạ Long dự kiến ở phía Bắc, Quốc lộ 5 ở
phía Nam và tương lai tiếp cận Quốc lộ 37 ở phía Tây. Thị xã LƯƠNG SƠN
có tốc độ tăng tổng giá trị sản xuất bình quân đạt trên 11,8%/năm; quy mô
kinh tế tăng trưởng bứt phá, tổng giá trị sản xuất một số ngành chủ yếu năm
2021 đạt 54.261 tỷ đồng (giá so sánh 2010), tỷ trọng giá trị sản xuất trong các
ngành: Nông nghiệp, công nghiệp - xây dựng, dịch vụ: 4,3% - 86,9% - 8,8%;

cơ cấu lao động nông, lâm, thuỷ sản - công nghiệp, xây dựng - dịch vụ: 26,3%
- 46,2% - 27,5%; thu nhập bình quân đầu người ước đạt 75,2 triệu


2

đồng/người/năm; cơ cấu lao động chuyển dịch phù hợp với q trình đơ thị
hóa. Tổng thu ngân sách nhà nước năm 2021 đạt 1.233 tỷ 296 triệu đồng. Với
những điều kiện hiện có và tốc độ phát triển nhanh trong thời gian qua, thị xã
LƯƠNG SƠN hiện là trung tâm, cực tăng trưởng phát triển phía Đơng Bắc
của tỉnh; xác định vị trí, vai trị của thị xã LƯƠNG SƠN và có định hướng
phát triển bền vững, Ban Thường vụ Tỉnh ủy HỊA BÌNH đã ban hành Nghị
quyết số 35-NQ/TU ngày 19/10/2020 về xây dựng và phát triển thị xã
LƯƠNG SƠN giai đoạn 2021-2030, định hướng đến năm 2045.
Phường Minh Tân nằm trong đô thị lõi của thị xã LƯƠNG SƠN và là
phường phát triển tốp đầu của thị xã trong những năm qua. Phường Minh Tân
có vị trí cửa ngõ phía Đơng Bắc thị xã LƯƠNG SƠN, có ranh giới tiếp giáp:
Phía Bắc giáp thị xã Đơng Triều, tỉnh Quảng Ninh; phía Nam và phía Đơng
giáp huyện Thủy Ngun, thành phố Hải Phịng; phía Tây giáp phường Phú
Thứ và phường Tân Dân; diện tích tự nhiên 13,575 km2 (1.357,55 ha). Phường
Minh Tân có thê mạnh, nền tảng phát triển cơng nghiệp, dịch vụ và có hệ thống
giao thơng đường bộ, đường thủy thuận lợi cho vận tải; tổng giá trị sản xuất
năm 2021 đạt 1.064,6 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng đạt 9,5 %; cơ cấu kinh tế
Nông nghiệp, Công nghiệp - Xây dựng, dịch vụ: 3,3% - 37,0% - 59,7%; thu
nhập bình quân đầu người đạt 70,3 triệu đồng.
Trên địa bàn phường Minh Tân hiện có dự án quy hoạch chi tiết xây
dựng Khu dân cư Minh Tân (tên gọi đồ án quy hoạch: Khu dân cư - Dịch vụ
thương mại – Văn hóa thể thao Minh Tân) đã được UBND tỉnh HỊA BÌNH
phê duyệt và triển khai thực hiện; dự án thực hiện đã bổ sung quỹ nhà ở đơ
thị, đồng thời góp phần nâng cao hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và thúc đẩy

phát triển của phường và của thị xã nói chung. Đây là khu dân cư mới kiểu
mẫu đầu tiên được đầu tư đồng bộ hạ tầng của phường Minh Tân cũng như
của thị xã LƯƠNG SƠN. Tuy nhiên, công tác quản lý xây dựng theo quy


3

hoạch tại Khu dân cư Minh Tân, thị xã LƯƠNG SƠN còn những tồn tại và
yếu kém chủ yếu như:
- Tình trạng cơng trình xây dựng nhà ở của cư dân chưa đồng nhất kiến
trúc, cịn tình trạng người dân thay đổi một số ô chức năng của đất, xây dựng
ghép lơ đất, cơng trình vượt chiều cao, cơng trình xây dựng không phép, sử
dụng đất hạ tầng kỹ thuật không theo quy hoạch, …; ý thức của dân cư trong
việc bảo vệ môi trường khi tham gia xây dựng chưa chấp hành các quy định.
- Việc kiểm tra, phát hiện và xử lý các vi phạm chưa kịp thời, thiếu
thường xuyên, chưa kiên quyết, nhất là khi mới phát sinh.
- Chất lượng kết cấu hạ tầng đã được đầu tư xây dựng hoàn thành, tuy
nhiên hiện đang xuống cấp, cịn nhiều bất cập, chất lượng các cơng trình cũng
như không gian kiến trúc cảnh quan tại các khu vực chưa được chú trọng
thích đáng, thiếu tính bền vững và chưa đảm bảo mỹ quan đơ thị...
Do đó để cơng tác quản lý xây dựng phù hợp quy hoạch, đảm bảo theo
quy định và phù hợp với xu thế phát triển chung, cũng như yêu cầu từ thực
tiễn quá trình quản lý, phát triển đô thị vẫn là một thách thức lớn đối với các
nhà quản lý. Để việc quản lý hiệu quả công tác xây dựng theo quy hoạch, việc
nghiên cứu đề tài “Quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư MINH
TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG SƠN, TỈNH HỊA BÌNH” nhằm nghiên cứu những
giải pháp quản lý xây dựng để Dự án được triển khai đúng theo quy hoạch
được duyệt, góp phần xây dựng và hồn thiện khơng những dự án này mà còn
làm cơ sở xây dựng, quản lý các khu đô thị, khu dân cư mới đã và đang được
hình thành trên địa bàn để từng bước xây dựng đô thị LƯƠNG SƠN văn

minh, hiện đại.
* Mục đích nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu: Đánh giá thực trạng và đề xuất những giải pháp
hiệu quả quản lý xây dựng Khu dân cư Minh Tân, thị xã LƯƠNG SƠN theo


4

quy hoạch đã được phê duyệt, đảm bảo tiến độ theo kế hoạch và phù hợp với
yêu cầu phát triển thị xã. Từ đó đề xuất giải pháp quản lý xây dựng theo quy
hoạch, đáp ứng yêu cầu xây dựng đô thị Minh Tân khang trang và văn minh đô
thị.
- Nhiệm vụ cụ thể: Đánh giá thực trạng công tác quản lý xây dựng tại
Khu dân cư Minh Tân và các Khu đô thị mới trên địa bàn thị xã LƯƠNG
SƠN.
- Cơ sở khoa học về công tác quản lý xây dựng đô thị: Đề xuất các giải
pháp trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Khu dân cư Minh
Tân. Kết quả nghiên cứu là cơ sở cho việc hoàn thiện khung quản lý xây
dựng tại Khu dân cư Minh Tân nói riêng và các Khu đơ thị, Khu dân cư mới
trên địa bàn thị xã LƯƠNG SƠN nói chung, góp phần xây dựng thị xã
LƯƠNG SƠN có khơng gian đơ thị khang trang, hiện đại, văn minh.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu
dân cư MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG SƠN, TỈNH HỊA BÌNH.
- Phạm vi nghiên cứu: Khu vực nghiên cứu là Khu dân cư Minh Tân
(Khu dân cư – Dịch vụ thương mại – Văn hóa thể thao Minh Tân) thuộc
phường Minh Tân, thị xã LƯƠNG SƠN với tổng diện tích theo quy hoạch là
46,43ha. Có vị trí tiếp giáp như sau: Phía Bắc giáp sơng Đá Vách; Phía Nam
giáp đường ĐH01 và đường Tử Lạc; Phía Tây giáp KDC Hạ Chiểu, đất nơng
nghiệp; Phía Đơng giáp khu dân cư Bích Nhơi.

* Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra, khảo sát và thu thập thông tin tại thực địa:
Căn cứ vào Quy hoạch chung thị xã LƯƠNG SƠN đến năm 2040, tác giả
tiến hành khảo sát hiện trạng xây dựng Khu dân cư Minh Tân, thị xã LƯƠNG
SƠN bằng cách ghi chép thực tế, chụp ảnh thu thập thống kê sơ bộ về dự án,


5

các khu vực lân cận, giao thơng, tình hình dân cư, kiến trúc cảnh quan…. để có
đánh giá nhất định về thực trạng khu vực quy hoạch và các vùng xung quanh.
- Phương pháp tiếp cận hệ thống:
Phương pháp nhằm cho thấy sự liên quan mang tính hệ thống của các cơ
chế pháp lý và nội dung quản lý xây dựng ở Việt Nam theo hệ thống luật liên
quan đến quy hoạch xây dựng là Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng; Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng.
- Phương pháp phân tích tổng hợp:
Phương pháp áp dụng với các kết quả của các nghiên cứu, các quan điểm
khoa học đã được cơng bố có liên quan tới công tác quản lý xây dựng đô thị
như quản lý không gian; đất đai; chỉ tiêu quy hoạch; tham gia cộng đồng; yếu
tố đặc thù; văn hóa truyền thống... Phân tích tổng hợp trong việc đánh giá và
phát hiện các vấn đề của hiện trạng, lý giải các hiện tượng, vấn đề trên thực tế...
nhằm tìm ra hướng nghiên cứu cụ thể, quan trọng.
Phân tích và tổng hợp các vấn đề mang tính tổng quan, các kinh nghiệm
trong và ngoài nước với các lĩnh vực liên quan đến quản lý xây dựng theo quy
hoạch, trong đó xem xét các nội dung của quản lý chỉ tiêu sử dụng đất là một nội
dung quan trọng trong các công cụ quản lý Giấy phép xây dựng ở Việt Nam.
- Phương pháp chuyên gia:
Thực hiện các phỏng vấn xin ý kiến cá nhân về các nhận định khoa học
và các vấn đề thực trạng hiện nay của các chuyên gia, cụ thể là: Chuyên gia

nghiên cứu về quy hoạch đô thị; Cơ quan quản lý nhà nước, Thanh tra xây
dựng; Hội và Hiệp hội về Quy hoạch, Đô thị, Xây Dựng.
- Phương pháp dự báo:
Dự báo xu thế đổi mới trong nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch
với việc sử dụng hai công cụ: giấy phép quy hoạch và giấy phép xây dựng.
Dự báo vai trò tham gia và ảnh hưởng của nhà đầu tư và cộng đồng trong


6

công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch nhằm đảm bảo các định hướng
phát triển đô thị bền vững của các nhà quản lý đô thị, đặc biệt trong Khu dân
cư MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG SƠN, TỈNH HÒA BÌNH.
* Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng cơng tác quản lý xây dựng theo quy hoạch các khu
đô thị và điển hình là Khu dân cư Minh Tân, thị xã LƯƠNG SƠN.
- Xác định những vấn đề còn tồn tại, những bất cập trong quá trình quản
lý xây dựng theo quy hoạch tại Khu dân cư Minh Tân, thị xã LƯƠNG SƠN.
- Hệ thống hóa các cơ sở pháp lý, lý thuyết liên quan đến quản lý xây
dựng theo quy hoạch.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý xây dựng theo
quy hoạch tại Khu dân cư Minh Tân, thị xã LƯƠNG SƠN.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Làm cơ sở khoa học góp phần hoàn thiện về mặt lý
luận của đồ án, hoàn thiện khung quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các
khu đô thị, khu dân cư mới trên địa bàn thị xã, trên địa bàn tỉnh HỊA BÌNH
nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung. Là tài liệu tham khảo cho công
tác học tập và nghiên cứu khoa học về quản lý xây dựng theo quy hoạch.
- Ý nghĩa thực tiễn: Làm rõ thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch và đề xuất giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư

MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG SƠN, TỈNH HỊA BÌNH, từ đó làm cơ sở góp
phần thực hiện cơng tác quản lý các hoạt động xây dựng trên địa bàn thị xã
LƯƠNG SƠN triển khai theo đúng tiến độ, đúng quy hoạch đã được phê duyệt,
xây dựng môi trường sống đô thị trật tự, mỹ quan và tiện nghi. Làm cơ sở tăng
cường quản lý quy hoạch, xây dựng đáp ứng yêu nâng cao chất lượng đô thị,
không gian đô thị thị xã LƯƠNG SƠN.
* Giải thích thuật ngữ khoa học dùng trong luận văn


7

- Đô thị: Là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu
hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành
chính, kinh tế, văn hố hoặc chun ngành, có vai trị thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm
nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.
(Khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009)
- Khu đô thị mới: Là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng
mới đồng bộ về HTKT, hạ tầng xã hội và nhà ở. (Khoản 3 Điều 3 Luật Quy
hoạch đô thị 2009)
- Quản lý đô thị: Hiện nay có rất nhiều định nghĩa về quản lý đô thị, tuỳ
theo cách tiếp cận và nghiên cứu.
Quản lý đô thị là các hoạt động nhằm huy động mọi nguồn lực vào công
tác quy hoạch, hoạch định các chương trình phát triển và duy trì các hoạt
động đó để đạt được các mục tiêu phát triển của chính quyền thành phố.
Quản lý đô thị là một khoa học tổng hợp được xây dựng trên cơ sở của
nhiều khoa học chuyên ngành, bao gồm hệ thống chính sách, cơ chế, biện pháp
và phương tiện được chính quyền nhà nước các cấp sử dụng để tạo điều kiện
quản lý và kiểm sốt q trình tăng trường đơ thị. Theo một nghĩa rộng thì
quản lý đơ thị là quản lý con người và không gian sống (ăn, ở, làm việc, nghỉ

ngơi…) ở đô thị.
- Quy hoạch xây dựng: Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức hoặc định
hướng tổ chức không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống
cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập mơi trường sống thích hợp
cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hịa giữa
lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng được các mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường. [21]
- Quy hoạch xây dựng đô thị: Quy hoạch xây dựng đô thị là việc tổ chức


8

khơng gian kiến trúc và bố trí cơng trình trên một khu vực lãnh thổ trong từng
thời kỳ, làm cơ sở pháp lý cho việc chuẩn bị đầu tư xây dựng, quản lý xây dựng
và phát triển kinh tế xã hội.
- Quản lý xây dựng theo quy hoạch: Nội dung quản lý xây dựng theo quy
hoạch là một trong các nội dung quản lý quy hoạch được thể chế hoá theo hai
hệ thống Luật quy hoạch đô thị và Luật xây dựng. Trong đó việc quản lý xây
dựng theo quy hoạch thuộc khu vực đô thị được thực hiện theo Luật quy
hoạch đô thị bao gồm giới thiệu địa điểm, giấy phép quy hoạch, quản lý về
phát triển đô thị mới, khu đô thị mới, quản lý cải tạo đô thị theo quy hoạch.
- Dự án đầu tư xây dựng: Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất
có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây
dựng mới, sửa chữa, cải tạo cơng trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì,
nâng cao chất lượng cơng trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi
phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể
hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo
nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây
dựng. [21]
- Cộng đồng: Cộng đồng được hiểu là một tập hợp công dân cư trú trong

một khu vực địa lý, với mối quan hệ xã hội, những lợi ích và giá trị văn hóa
chung. Xét theo góc độ khoa học về định cư, cộng đồng là đơn vị cơ sở của xã
hội con người, yếu tố quan trọng nhất của quá trình hình thành và phát triển
các điểm dân cư đô thị và nông thôn.
- Sự tham gia của cộng đồng: Sự tham gia của cộng đồng là một q trình
mà cả chính quyền và cộng đồng có trách nhiệm cụ thể và thực hiện các hoạt
động để tạo ra dịch vụ tốt hơn cho tất cả mọi người. Mục tiêu của sự tham gia
của cộng đồng nhằm nâng cao năng lực của đơng đảo người dân, để có thể
tham gia đầy đủ trong các dự án của cộng đồng và duy trì tốt việc quản lý khai


9

thác, sử dụng kết quả của dự án. Phát triển sự tham gia của cộng đồng chính là
mở rộng vai trò quản lý của quần chúng nhân dân. Mọi người dân được tham
gia vào xây dựng lợi ích và ra quyết định, tăng cường mối quan hệ cơng tác
giữa chính quyền địa phương và cộng đồng, mang lại hiệu quả, kinh tế, xã hội
cao nhất.
* Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị (bao gồm các tài liệu tham
khảo và các phụ lục kèm theo), luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch
Khu dân cư MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG SƠN, TỈNH HỊA BÌNH.
Chương 2: Cơ sở khoa học quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu
dân cư MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG SƠN, TỈNH HỊA BÌNH
Chương 3: Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư
MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG SƠN, TỈNH HÒA BÌNH.
Kết luận, kiến nghị
Tài liệu tham khảo
Phụ lục

10

NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG
SƠN, TỈNH HỊA BÌNH
1.1. Giới thiệu khái qt Khu dân cư MINH TÂN, THỊ XÃ LƯƠNG
SƠN, TỈNH HỊA BÌNH [22]
1.1.1. Vị trí địa lý:
Tỉnh HỊA BÌNH là một tỉnh nằm ở đồng bằng sông Hồng, thuộc Vùng
kinh tế trọng điểm Bắc bộ; tỉnh HỊA BÌNH có 12 đơn vị hành chính cấp
huyện, bao gồm thành phố HỊA BÌNH, thành phố Chí Linh, thị xã LƯƠNG
SƠN và 09 huyện (Nam Sách, Kim Thành, Thanh Hà, Cẩm Giàng, Bình Giang,
Gia Lộc, Tứ Kỳ, Ninh Giang và Thanh Miện).
Thị xã LƯƠNG SƠN nằm tiếp giáp với trung tâm kinh tế phía Bắc (Hải
Phịng, Quảng Ninh), là phần lãnh thổ phía Đơng của tỉnh HỊA BÌNH, cách
Hà Nội khoảng 80km, cách thành phố HỊA BÌNH khoảng 20km và thành phố
Hải Phịng khoảng 30km. Phía Bắc giáp tỉnh Quảng Ninh, phía Đơng giáp
thành phố Hải Phịng, phía Tây Nam giáp huyện Kim thành, phía Tây Bắc giáp
huyện Nam sách và Chí Linh của Tỉnh HỊA BÌNH. Đơ thị có hệ thống giao
thơng đối ngoại thuận lợi: và các tuyến giao thông huyết mạch đường tỉnh lộ
389, 389B và QL17B kết nối Quốc lộ 18 và Quốc lộ 5A, đây là 2 tuyến giao
thông quan trọng của tỉnh HỊA BÌNH và vùng trọng điểm kinh tế phía Bắc,
nằm trong vùng tam giác phát triển Hà Nội - Hải Phịng - Quảng Ninh nên có
điều kiện giao lưu kinh tế với bên ngồi và đón nhận các cơ hội đầu tư. Thị xã
LƯƠNG SƠN gồm 14 phường và 3 xã, diện tích tự nhiên 165,336 km2, dân số

11

thường trú năm 2021 là 177.050 người.
Về điều kiện tự nhiên, LƯƠNG SƠN có địa hình đồi núi xen kẽ đồng
bằng phong phú, tạo cảnh quan tự nhiên đẹp và một số khu vực là mỏ khống
sản: mỏ đá vơi, mỏ đất sét, mỏ cao lanh... Có hệ thống sơng ngịi phong phú:
Sơng Kinh Thầy, sơng LƯƠNG SƠN, sơng Đá Vách, sông Hàn Mấu… là
những con sông lớn, thuận lợi cho vận tải đường sông, cung cấp nguồn nước
mặt, thuận lợi tưới tiêu, cảnh quan mơi trường; có các khu di tích lịch sử nổi
tiếng như (có 18 cơng trình cấp Quốc gia trong đó có 3 cơng trình cấp Quốc
gia đặc biệt): Đền Cao An Phụ, Động Kính Chủ, Chùa Nhẫm Dương, Đền
Ngư Uyên, Đình An Thủy, Đình Huề Trì… Thị xã LƯƠNG SƠN có sự tập
trung nhiều nhà máy lớn như: Nhà máy xi măng Hoàng Thạch, Nhà máy xi
măng Phúc Sơn, Khu liên hợp sản xuất thép, than cốc của Tập đồn Hịa Phát,
Dự án Nhà máy Nhiệt điện HỊA BÌNH, ngồi ra cịn trên 500 doanh nghiệp
sản xuất kinh doanh trên địa bàn thị xã (đứng thứ 2 tồn tỉnh, sau TP HỊA
BÌNH). Các dự án sản xuất, kinh doanh trên địa bàn thị xã là động lực thúc
đẩy phát triển kinh tế xã hội của thị xã và của Tỉnh.
Phường Minh Tân nằm phía Đơng Bắc thị xã và là cửa ngõ phía Bắc
nối thị xã LƯƠNG SƠN với thị xã Đông Triều - tỉnh Quảng Ninh. phường
Minh Tân có diện tích 1.348,04 ha và có ranh giới tiếp giáp: phía Bắc giáp
tỉnh Quảng Ninh, phía Nam giáp thành phố Hải Phịng, phía Đơng giáp thành
phố Hải Phịng, phía Tây giáp phường Tân Dân và phường Phú Thứ; dân số
thường trú năm 2021 là 14.090 người. Trên địa bàn phường có các Doanh
nghiệp lớn phát triển (như Cơng ty xi măng Hồng Thạch; Cơng ty cổ phần
khai thác khống sản HỊA BÌNH; Cơng ty TNHH Đức Dương, Công ty sản
xuất vật liệu xây dựng số 1; Công ty cổ phần sản xuất bột nhẹ Minh Phúc,
Cơng ty cổ phần cao lanh HỊA BÌNH....) và có năng lực phát triển về công
nghiệp, dịch vụ vận tải từ nhiều năm nay. Theo định hướng quy hoạch chung

12

thị xã LƯƠNG SƠN đến năm 2040 được duyệt, phường Minh Tân đang từng
bước quy hoạch, thực hiện chỉnh trang và phát triển đô thị theo hướng đô thị
sinh thái.
Trên địa bàn phường Minh Tân hiện có Khu dân cư Minh Tân được quy
hoạch (tên đồ án quy hoạch: Khu dân cư – Dịch vụ thương mại – Văn hóa thể
thao Minh Tân) là khu vực trung tâm của phường; tập trung nhiều hoạt động
kinh doanh, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao của Minh Tân. Vì thế Khu
dân cư Minh Tân được đầu tư xây dựng theo quy hoạch được duyệt đã đáp
ứng yêu cầu phát triển địa phương, phát triển kinh tế và điều kiện sinh sống
của các hộ dân của khu vực.
Khu dân cư Minh Tân có vị trí:
- Phía Bắc giáp sơng Đá Vách;
- Phía Nam giáp đường ĐH01 (đường Nguyễn Văn Cừ) và đường Tử
Lạc (KDC Bích Nhơi đi Tử Lạc);
- Phía Tây giáp KDC Hạ Chiểu, đất nơng nghiệp thuộc phường Minh
Tân;
- Phía Đơng giáp khu dân cư Bích Nhơi, phường Minh Tân.


13

Hình 1.1 Vị trí Dự án Khu dân cư Minh Tân, thị xã LƯƠNG SƠN (trích
Sơ đồ Quy hoạch chung thị xã LƯƠNG SƠN đến năm 2040)
1.1.2. Quy mơ, tính chất và chức năng quy hoạch xây dựng Khu dân
cư Minh Tân, thị xã LƯƠNG SƠN:
a. Quy mô: [22]
- Diện tích quy hoạch: 464.333 m2.

- Quy mơ dân số dự kiến khoảng: 8.000 người.
b. Tính chất và chức năng: [22]
- Việc hình thành, xây dựng Khu dân cư Minh Tân có chức năng là khu
dân cư tập trung, trung tâm dịch vụ - thương mại và văn hóa trung tâm của
phường Minh Tân và của thị xã LƯƠNG SƠN. Dự án có hệ thống hạ tầng kỹ
thuật đồng bộ, được bố trí các khu ở, khu chức năng hợp lý và đáp ứng nhu
cầu sử dụng đất hiệu quả, hợp lý.
Xây dựng Khu dân cư Minh Tân đã đáp ứng nhu cầu phát triển kinh
doanh, dịch vụ của phường Minh Tân. Tạo được môi trường, không gian kiến
trúc mới hài hịa, mơi trường thương mại tốt, đảm bảo cảnh quan và vệ sinh


14

mơi trường. Góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo nguồn lực phát triển
cho thị xã LƯƠNG SƠN, cho phường Minh Tân; đồng thời đã tạo thêm quỹ
nhà ở đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân phường và khu vực lân
cận.
Khu dân cư Minh Tân hình thành đã thu hút số lượng lớn dân cư đến
sinh sống tại đây, do đó đã phát triển mạnh các hoạt động dịch vụ, các thành
phần kinh tế tư nhân cũng phát triển đã góp phần tạo việc làm, thu nhập cho
một bộ phận lao động của địa phương và thúc đẩy đơ thị hóa, nâng cao cảnh
quan khơng gian đơ thị, vệ sinh mơi trường, trồng và chăm sóc cây xanh.
- Đầu tư xây dựng dự án đã góp phần làm tăng giá trị sử dụng đất của
khu vực, mang lại giá trị, nguồn lực phát triển bền vững cho địa phương, đồng
thời chuyển dịch kinh tế từ nông nghiệp sang thương mại - dịch vụ. Người
dân được sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại
và phát triển thêm các công trình hạ tầng xã hội mới, khang trang.
1.1.3. Quy hoạch khu chức năng:
Với cơ cấu hoàn chỉnh của một khu đất đã quy hoạch, ngồi chức năng

chính là khu ở, Khu dân cư Minh Tân cịn đầy đủ các cơng trình chức năng khác
như khu dịch vụ thương mại, khu vui chơi giải trí, khu cơng viên cây xanh, thể
dục thể thao... đảm bảo môi trường sinh hoạt lâu dài cho người dân nơi đây. Vì
vậy việc phân khu chức năng khu vực dự án được thực hiện như sau:
- Đất cơng trình nhà ở:
Tổng diện tích 160.082,3m2, chiếm 34,47%, trong đó: Nhà ở liên kế có
tổng diện tích là 140.993,6m2; Nhà ở biệt thự có tổng diện tích 14.362,7m2;
Nhà ở trung cư có diện tích 4.728m2.
- Đất cơng trình dịch vụ, văn phòng (khách sạn, văn phòng, kinh doanh
dịch vụ): Tổng diện tích 32.857,7m2, chiếm tỷ lệ 7,08%.
- Đất cơng trình cơng cộng: Tổng diện tích 27.998,7 m2, chiếm 6,03%


15

đảm bảo phục vụ nhu cầu cấp đơn vị ở.
Trong đó: Nhà văn hố có diện tích 2.000,6m2; Trường mầm non có diện
tích 2.606m2; Chợ trung tâm 8.796,9m2; Trạm y tế diện tích 867,4 m2; Sân thể
thao diện tích 8.778,4m2;; và các đất công cộng khác.
- Đất canh xanh, công viên: Tổng diện tích 26.984,3 m2, chiếm 5,81%
- Đất giao thơng: Tổng diện tích 208.040,1m2, chiếm tỷ lệ 44,81%. Trong
đó giao thông đối ngoại 18.949,7m2 (đường Tỉnh 388 nay là QL17B);
- Đất xây dựng cơng trình hồn trả (Cây xăng, Ngân hàng, Chùa): Tổng
diện tích 8.379,9m2, chiếm tỷ lệ 1,80%.
1.1.4. Tổ chức khơng gian kiến trúc cảnh quan:
- Cơng trình Nhà ở:
Nhà ở liên kế: Mật độ xây dựng tối đa 90%, tầng cao trung bình 3,5-5
tầng. Nhà ở biệt thự: Mật độ xây dựng tối đa 50%, tầng cao trung bình 3 tầng.
- Cơng trình văn phịng, khách sạn, dịch vụ thương mại:
Khu đất xây dựng văn phòng: Mật độ xây dựng tối đa 50%, tầng cao

trung bình 5 tầng. Khu đất xây dựng khách sạn: Mật độ xây dựng tối đa 60%,
tầng cao trung bình 6,5 tầng; đất xây dựng siêu thị: Mật độ xây dựng tối đa
60%, tầng cao trung bình 5 tầng.
- Cơng trình phục vụ cơng cộng:
Khu đất Nhà văn hố: Mật độ xây dựng tối đa 50%, tầng cao trung bình
3 tầng. Khu đất xây dựng ngân hàng: Mật độ xây dựng tối đa 50%, tầng cao
trung bình 7 tầng.
- Quy định chỉ giới xây dựng:
Tuân thủ theo thiết kế bản đồ quy hoạch hệ thống giao thông, chỉ giới
xây dựng, chỉ giới đường đỏ.
+ Lùi từ 0-:-3m đối với các cơng trình là nhà ở.
+ Lùi 3-:-5m đối với các cơng trình xây dựng khác.