Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
--------------

TRƯƠNG THÀNH HIỆP

PHÁT TRIỂN MƠ HÌNH LÝ THUYẾT
GIẢI THÍCH TÁC ĐỘNG CỦA ÁC CẢM MẤT MÁT
VÀ SỰ MONG ĐỢI VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI LÊN
HÀNH VI TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2022


i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐH KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
- - - - - - - - - -- - - - - - - - - -

TRƯƠNG THÀNH HIỆP

PHÁT TRIỂN MƠ HÌNH LÝ THUYẾT
GIẢI THÍCH TÁC ĐỘNG CỦA ÁC CẢM MẤT MÁT
VÀ SỰ MONG ĐỢI VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI
LÊN HÀNH VI TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ
-----------------

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển

Mã ngành: 9310105

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
1. TS. NGUYỄN HỒNG BẢO
2. TS. TRẦN ANH TUẤN

---------------------TP. Hồ Chí Minh – Năm 2022


ii

LỜI CAM` ĐOAN
-----------Tôi cam đoan rằng luận án tiến sỹ với tiêu đề “phát triển mơ hình lý thuyết giải thích
tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm
kiếm của người mua nhà” được trình bày sau đây là những nội dung nghiên cứu của
riêng tôi. Mọi tài liệu được tác giả tham khảo trong nội dung luận án đều có nguồn
gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định. Những nội dung của luận án
chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào.
Nghiên cứu sinh

Trương Thành Hiệp


iii

LỜI CẢM ƠN
-----------Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới Ban Giám hiệu trường Đại học Kinh tế
TP. HCM và sự hỗ trợ của Viện Đào tạo Sau đại học và Ban lãnh đạo Khoa Kinh Tế

của trường.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới TS. Nguyễn Hoàng Bảo và TS.
Trần Anh Tuấn, đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian trao đổi và định hướng
cho tơi, giúp tơi có thể hồn thành được luận án của mình.
Tơi xin gửi lời biết ơn sâu sắc tới GS.TS. Nguyễn Trọng Hoài, TS. Phạm Khánh Nam
và TS. Trương Đăng Thụy, PGS.TS Lê Xuân Trường những người đã ln góp ý,
chỉnh sửa, và khích lệ tơi trong q trình nghiên cứu của luận án.
Tơi xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô, các bạn đồng nghiệp trong Khoa Kinh Tế Đại học Kinh Tế Tp HCM đã nhiệt tình giúp đỡ và chia sẻ kinh nghiệm giúp tơi hồn
thành luận án.
Cuối cùng, tơi xin gửi tấm lịng ân tình tới Gia đình của tơi là nguồn động viên và
truyền nhiệt huyết để tơi hồn thành luận án.
Trương Thành Hiệp


iv

MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA ....................................................... Error! Bookmark not defined.
LỜI CAM` ĐOAN .................................................................................................... ii
MỤC LỤC .................................................................................................................iv
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ...................................................................................... vii
TĨM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG VIỆT...................................................... viii
TÓM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG ANH .........................................................ix
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN .....................................................................................1
1.1 Đặt vấn đề .............................................................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ..........................................................................................11
1.3 Bố cục luận án....................................................................................................13
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN CÁC MƠ HÌNH LÝ THUYẾT LIÊN QUAN .....16
2.1 Các mơ hình lý thuyết giải thích nguyên nhân của hiện tượng sụt giảm khối

lượng giao dịch nhà ở. .............................................................................................18
2.1.1 Mơ hình lý thuyết về sự giới hạn khả năng đặt cọc của Stein (1995) ..............19
2.1.2 Mơ hình về tâm lý lệch thiên vị hiện tại ảnh hưởng lên hành vi câu cá của
người bán nhà của Sun & Seiler (2013) ....................................................................27
2.1.3 Kết luận về các mơ hình lý thuyết hiện tại về hiện tượng sụt giảm khối lượng
mua bán nhà ở ...........................................................................................................35
2.2 Các mơ hình lý thuyết liên quan đến phân tích hành vi tìm kiếm của người
mua nhà ....................................................................................................................38
2.2.1 Mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự phân biệt chủng tộc lên hành vi
tìm kiếm của người mua nhà (Courant 1978). ..........................................................40
2.2.3 Mơ hình phân tích sự ảnh hưởng lượng thơng tin lên hành vi tìm kiếm
của người mua nhà (Turnbull & Sirmans, 1993) .................................................47
2.2.4 Mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của vốn xã hội địa phương lên
hành vi tìm kiếm của người mua nhà (Tu & các đồng sự, 2016) ........................50


v

2.2.5 Mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của khoảng cách lên hành vi
tìm kiếm của người mua nhà (Qiu & Zhao, 2018) ...............................................52
2.2.6 Kết luận về các mô hình lý thuyết hiện tại về hành vi tìm kiếm của người mua
nhà .............................................................................................................................55
2.3 Tổng kết chương 2 .............................................................................................57
CHƯƠNG 3: PHÁT TRIỂN MƠ HÌNH LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH HÀNH VI
TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ VỚI ẢNH HƯỞNG CỦA TÂM LÝ ÁC
CẢM MẤT MÁT .....................................................................................................62
3.1 Sự hạn chế của các mơ hình lý thuyết hiện tại và sự cần thiết phát triển mơ
hình lý thuyết mới.....................................................................................................63
3.2 Lập luận ban đầu của mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của tâm lý ác
cảm mất mát lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà..........................................64

3.3 Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích tác động của sự ác cảm mất mát lên
hành vi tìm kiếm của người mua nhà .....................................................................67
3.3.1 Một số giả định của khn khổ phân tích ........................................................68
3.3.2 Nội dung mơ hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên
hành vi tìm kiếm của người mua nhà ........................................................................72
3.4. Thảo luận về kết quả của mô hình ác cảm mất mát ........................................87
CHƯƠNG 4: PHÁT TRIỂN MƠ HÌNH LÝ THUYẾT GIẢI THÍCH ẢNH
HƯỞNG CỦA SỰ MONG ĐỢI VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI LÊN HÀNH VI
CỦA NGƯỜI MUA NHÀ .......................................................................................90
4.1 Sự cần thiết của mơ hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của sự mong đợi về
khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà ................................................90
4.2 Lập luận ban đầu của mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong
đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà. ....................................93
4.3 Một số giả định của mơ hình phân tích ............................................................95
4.4 Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích tác động của sự mong đợi về khả năng
sinh lời của người mua nhà lên hành vi tìm kiếm của họ. ....................................99
4.5 Thảo luận về kết quả của mơ hình lý thuyết vừa được phát triển .................109
CHƯƠNG 5. KIỂM ĐỊNH TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MONG ĐỢI VỀ SUẤT
SINH LỢI LÊN HÀNH VI MUA NHÀ ..............................................................111


vi

5.1 Khung lý thuyết đo lường tác động của một yếu tố lên giá nhà ....................112
5.2 Lược khảo một số nghiên cứu liên quan ........................................................118
5.3 Phương pháp thực nghiệm và các biến nghiên cứu.......................................121
5.3.1 Phương pháp thực nghiệm .............................................................................121
5.3.2 Đo lường các biến trong các mơ hình kiểm định ...........................................123
5.4 Dữ liệu nghiên cứu và Kết quả kiểm định ......................................................130
5.4.1 Dữ liệu khảo sát..............................................................................................130

5.4.2 Kết quả kiểm định ..........................................................................................133
5.5 Kết luận về kết quả kiểm định .........................................................................137
6.1 Kết luận và những đóng góp chính của luận án ............................................139
6.2 Một số đóng góp khác của luận án .................................................................143
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................145


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 5.1: Thống kê tóm tắt dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại Tp HCM

132

Bảng 5.2: Kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi của người mua nhà đối 133
với mức giá nhà ở
Bảng 5.3: Kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi của người mua nhà đối 136
với thời gian rao bán

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Chỉ số giá ngưỡng mua và ngưỡng bán

6

Hình 1.2: Số lượng/ tỷ lệ nhà bỏ trống rao bán và cho thuê

7

Hình 2.1: Chỉ số giá nhà ở của Mỹ

36

Hình 2.2: Khung lược khảo mơ hình lý thuyết liên quan

61

Hình 3.1: Khung giải thích ảnh hưởng của ác cảm mất mát lên hành vi tìm 67
kiếm của người mua nhà
Hình 3.2: Dạng hàm lợi ích của người mua nhà với sự ác cảm mất mát

73

Hình 4.1: Khung lập luận của mơ hình khả năng sinh lời

94

Hình 5.2: Phân bố mẫu khảo sát

130


viii

TÓM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG VIỆT
Tiêu đề: Phát triển khn khổ lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự
mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà
Tóm tắt: Bên cạnh sự gia tăng mức giá sẵn lòng bán của người bán nhà như đã được
giải thích bởi các mơ hình lý thuyết của Stein (1995), Genesove & Mayer (2001), Sun
& Seiler (2013), hiện tượng sụt giảm quy mô giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị
trường đi xuống cịn được góp phần bởi sự sụt giảm của mức giá sẵn lòng mua của

người mua nhà. Tuy nhiên, hiện nay chưa có mơ hình lý thuyết nào đưa ra giải thích
cho sự thay đổi hành vi này của người mua nhà. Do đó, mục tiêu của luận án là phát
triển khn khổ lý thuyết giúp góp phần giải thích ngun nhân của sự sụt giảm mức
giá sẵn lịng mua này của người mua nhà nhằm bổ sung lỗ hổng lý thuyết hiện nay.
Với mục tiêu này, hai lập luận được đưa ra để giải thích cho sự thay đổi hành vi này
của người mua nhà, gồm: (1) ác cảm mất mát làm phóng đại khoản lỗ mà họ phải
gánh chịu khi mua nhà và giá tiếp tục giảm; và (2) do người mua thay đổi mức kỳ
vọng về khả năng sinh lời của thị trường trong giai đoạn này.
Dựa trên cơ sở lý thuyết của mơ hình hành vi tìm kiếm của người mua nhà, luận án đã
phát triển khn khổ lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên hành vi
tìm kiếm của người mua nhà. Kết quả của phân tích của lý thuyết được phát triển cho
thấy rằng sự ác cảm mất mát không phải là nguyên nhân làm giảm mức giá sẵn lịng
mua, vì càng ác cảm mất mát thì người mua nhà nhà càng muốn mua nhanh với mức giá
sẵn lòng trả càng cao do lo sợ những người mua nhà khác sẽ giành mất ngơi nhà mà họ
thích nếu trì hỗn. Do đó, luận án đã tiếp tục phát triển mơ hình lý thuyết phân tích ảnh
hưởng của sự mong đợi khả năng năng sinh lời lên hành vi mua nhà. Kết quả phân tích
lý thuyết và cả kết quả kiểm định thực nghiệm đều cho thấy rằng một sự mong đợi bi
quan về khả năng sinh lời sẽ tác động làm giảm mức giá sẵn lòng mua của họ, và do đó
làm giảm quy mơ giao dịch trên thị trường nhà ở trong giai đoạn này.
Từ khóa: lý thuyết về hành vi tìm kiếm, thị trường nhà ở, sự ác cảm mất mát, khả
năng sinh lời.


ix

TÓM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG ANH
Title: Developing a theoretical framework explaining the impact of loss aversion and
profitability expectations on homebuyers' searching behavior.
Abstract: Beside the rising of reservation sale price of homesellers explained by Stein
(1995), Genesove and Mayer (2001), Sun and Seiler (2013), the decline in the trading

volume and the prolonged sale time in the downturn period of the housing market is
also contributed by the decline of homebuyers' reservation price. However, at present,
there is a lack of theoretical model to explain this changing of homebuyers’ behavior.
Therefore, the aims of this thesis is to develop theoretical frameworks to explain the
cause of this reducing of homebuyers' reservation price.
Two questions are put forward: (1) buyers change behavior because loss aversion
magnifies the loss they incur if buying a home in prices falling period; (2) buyers
change their behavior because of the low of expected profitability during this period.
Based on the searching theory framework of homebuyers, this thesis has developed a
theoretical framework to explain the influence of loss aversion on homebuyers' search
behavior. The results of the analysis of the theory developed show that loss aversion
is not the cause of the changing of homebuyers' behavior. With the loss aversion, the
homebuyers want to set a higher reservation price, accept to pay more and shorten
searching time, a prolong of negotiation for an extra discount is a gamble, which can
result in losing this house for another buyer. Thus, this thesis has continued to develop
a theoretical model to analyze the influence of profitability expectations on the home
buying behavior. Both the theoretical analysis of the model and the empirical results
show that a pessimistic expectation of profitability of home buyer will reduces their
reservation price, causes to reduce the trade volume in decreasing period of house
market.
Keywords: homebuyers’ searching theory, housing market, loss aversion, expectation
of profitability


1

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN
1.1 Đặt vấn đề
Thông thường, theo quy luật cầu, khi thị trường đi xuống, giá hàng hóa sẽ giảm xuống
nhằm tác động kéo khối lượng cầu hàng hóa gia tăng trở lại, giúp thị trường khơi

phục. Tuy nhiên, trên thị trường nhà ở, một hiện tượng gây khó hiểu các nhà nghiên
cứu, đó là việc khối lượng mua bán của nhà ở trên thị trường vẫn tiếp tục giảm khi
mà giá nhà đã đươc giảm xuống trong giai đoạn thị trường đi xuống (Stein, 1995; Sun
& Seiler, 2013), và do đó đã làm giảm mạnh tính thanh khoản của thị trường nhà ở
trong giai đoạn này, và hậu quả là thị trường nhà ở khó phục hồi hơn (Genesove &
Mayer, 2001).
Hiện tượng khó hiểu này đã thu hút nhiều nhà nghiên cứu đưa ra những cách giải
thích khác nhau. Cụ thể, Stein (1995) lập luận rằng, do phần lớn người sở hữu nhà
cũng đồng thời sở hữu những khoảng nợ tài chính tương đối lớn, nên khi giá nhà sụt
giảm trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống, sẽ làm cho số tiền còn lại sau khi trả
nợ tài chính của người bán nhà khơng đủ để trang trải cho số tiền đặt cọc để mua nhà
ở mới, và do đó người dân sẽ trì hỗn việc thay đổi chổ ở (bán nhà cũ và mua nhà
mới). Đây là nguyên nhân làm giảm khối lượng giao dịch nhà ở trên thị trường khi
giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường đi xuống. Lập luận này của Stein (1995) được
trình bày trong khn khổ lý thuyết về sự giới hạn tiền đặt cọc của mình1.
Một lập luận khác, được chấp nhận rộng rãi hơn, được Genesove & Mayer (2001)
đưa ra để giải thích cho hiện tượng khó hiểu này trên thị trường nhà ở, đó là do tác
động của ác cảm mất mát2 của người bán nhà. Cụ thể, khi quan sát diễn biến của thị
trường nhà ở Boston trong giai đoạn từ 1982 – 1998, Genesove & Mayer (2001) đã
nhận thấy rằng, trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống thì người bán nhà có xu
hướng rao giá bán cao hơn 35% so với mức giá mà họ dự kiến bán của ngôi nhà, trong

Khuôn khổ lý thuyết giới hạn về tiền đặt cọc của Stein (1995) sẽ được tác giả luận án trình bày chi tiết trong
phần tổng quan các khuôn khổ lý thuyết.
2
Sự ác cảm mất mát (loss aversion) của người tiêu dùng được Kahneman và Tversky (1979), Tversky và
Kahneman (1991) đưa ra trong lý thuyết Triển vọng (Prospect theory).
1

2

khi chỉ có chưa tới 30% ngơi nhà rao bán được mua bán thành cơng trong vịng 180
ngày rao bán trong giai đoạn đi xuống này. Ngược lại, trong giai đoạn thị trường nhà ở
tăng trưởng (năm 1997) thì mức chênh lệch giữa mức giá mà người bán rao bán và giá
bán dự kiến chỉ khoảng 12% và có hơn 60% ngơi nhà được rao bán thành cơng trong
vịng 180 ngày. Từ thực trạng đó, Genesove & Mayer (2001) lập luận rằng khi mức giá
nhà trên thị trường giảm xuống thì người bán nhà sẽ có thể phải đối mặt với một khoản
thua lỗ nếu bán nhà trong giai đoạn này, và với sự tác động của ác cảm mất mát nên
người bán nhà sẽ có xu hướng muốn trì hoãn khoản thua lỗ này bằng cách gia tăng mức
giá bán yêu cầu của mình3 nhằm từ chối các đề nghị mua từ người mua nhà. Từ đó,
Genesove & Mayer (2001) kết luận rằng do ác cảm mât mát tác động làm gia tăng mức
giá bán yêu cầu của người bán, nên đã tạo ra sự cách biệt so với mức giá sẵn lòng mua
của người mua, và kết quả là làm quy mô giao dịch của thị trường nhà ở. Hành vi gia
tăng mức giá bán yêu cầu này của người bán nhà được Engelhardt (2003); Einio & các
đồng sự (2008) gọi là sự neo giá của người bán nhà vào mức giá mua trước đây.
Tuy nhiên, gần đây, một số nhà nghiên cứu (Morewedge và đồng sự, 2009; Bokhari
& Geltner9, 2011; Sun & Seiler, 2013; Buisson, 2016; Bao và Meng, 2017) đều chỉ ra
rằng ác cảm mất mát không phải là nguyên nhân hoặc không phải là nguyên nhân chính
tạo ra sự khác biệt giữa mức giá ngưỡng bán của người bán nhà so với mức giá ngưỡng
mua của người mua nhà, nên đây không phải là nguyên nhân chính làm giảm khối
lượng mua bán của nhà ở trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống.
Cụ thể, Buisson (2016) lập luận rằng, với người bán nhà có sự giới hạn về thời gian rao
bán (ví dụ như đi nước ngồi, hoặc trả nợ ngân hàng), thì việc nâng cao mức giá
ngưỡng bán nhằm trì hỗn việc bán lỗ do ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát như lập
luận của Genesove & Mayer (2001) sẽ là hành vi đánh bạc khi chờ đợi một đề nghị
không chắc chắn ở tương lai, và điều này có thể sẽ dẫn đến một kết quả bi đát hơn nhiều
cho người bán khi mà họ sẽ phải bán ở mức giá rất thấp khi mà thời hạn rao bán của
họ kết thúc, và tất nhiên, việc đánh bạc này là không phú hợp với người có tâm lý ác
Mức giá ngưỡng bán (seller’s reservation price) được định nghĩa là mức giá thấp nhất mà người bán nhà chấp

nhận bán. Mức giá ngưỡng mua (buyer’s reservation price) là mức giá cao nhất mà người mua chấp nhận mua.
3


3

cảm mất mát (sợ rủi ro). Từ đó, Buisson (2016) lập luận rằng, với một người bán nhà
duy lý, ác cảm mất mát và giới hạn về thời gian rao bán sẽ tác động làm người bán hạ
thấp mức giá ngưỡng bán của mình để rút ngắn quá trình rao bán nhà với một mức giá
chấp nhận được. Còn trong trường hợp người bán nhà không chịu sự giới hạn về thời
gian rao bán, thì Buisson (2016) lập luận rằng: (1) thay vì nâng mức giá ngưỡng bán
nhằm trì hỗn việc bán lỗ (như theo lập luận của Genesove & Mayer), người bán nhà
lúc này sẽ là hợp lý hơn khi giữ nguyên mức giá ngưỡng bán như cũ, vì việc này vẫn
giúp cho người bán nhà tránh được việc bán lỗ; (2) nếu đã không muốn bán nhà với giá
thấp trong giai đoạn thị trường đi xuống thì một người bán nhà không chịu giới hạn về
thời gian rao bán có thể đơn giản là rời bỏ thị trường tạm thời trong giai đoạn nảy, hành
động này chẳng những đạt được hiệu quả trì hỗn hoạt động bán lỗ mà cịn tiết kiệm
được chi phí rao bán. Từ đó, Buisson (2016) kết luận rằng sự ác cảm mất mát của người
bán nhà không phải là nguyên nhân của vấn đề sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở và
thời gian rao bán bị kéo dài khi thị trường có sự sụt giảm giá nhà, và ơng đề nghị tìm
một giải thích khác cho vấn đề này.
Về mặt thực nghiệm, Bokhari & Geltner (2011, pp. 668) phát hiện rằng ác cảm mất
mát chỉ được tìm thấy có tác động mạnh lên hành vi của người bán nhà trong giai
đoạn thị trường nhà ở Mỹ đang tăng trưởng ấn tượng trong giai đoạn đầu những năm
2000s, còn khi thị trường nhà ở Mỹ rơi vào suy thoái trong giai đoạn 2008-2009 thì
lại khơng tìm thấy tác động của ác cảm mất mát lên hành vi của người mua nhà. Từ
đó Bokhari & Geltner (2011) nhấn mạnh rằng tác động của ác cảm mất mát là nhỏ và
không phải là nguyên nhân chính dẫn tới sự khác biệt giữa mức giá ngưỡng mua và
mức giá ngưỡng bán, cái mà được xem là nguyên nhân của sự kém thanh khoản của
thị trường bất động sản trong những năm 2008 – 2009. Một nghiên cứu thực nghiệm

khác, Bao và Meng (2017, pp. 16-17) khi nghiên cứu về thị trường nhà ở Trung Quốc
cũng kết luận rằng sự ác cảm mất mát chỉ có tác động lên hành vi của người bán nhà
khi giá trị của khoản lỗ là nhỏ, còn khi khoản thua lỗ mà người bán nhà phải đối mặt
là tương đối lớn thì vai trị của sự ác cảm mất mát ảnh hưởng lên hành vi người bán
nhà là khơng được tìm thấy.


4

Một giải thích khác cho hiện tượng sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở khi giá nhà ở
giảm xuống trong giai đoại suy thoái của thị trường nhà ở là của Sun & Seiler (2013).
Sun & Seiler (2013) lập luận rằng nguyên nhân của hiện tượng khó hiểu này trên thị
trường nhà ở là do tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại4 (present-biased preferences)
của người bán nhà. Cụ thể, dựa vào khái niệm về tính bất nhất của giá trị theo thời
gian, Sun & Seiler (2013) lập luận rằng chính do tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại
làm cho người bán nhà cảm thấy rằng giá trị của khoản lỗ mà họ phải gánh chịu do
bán nhà giá thấp trong giai đoạn thị trường đi xuống sẽ trở nên lớn hơn nếu nó phát
sinh ở tương lai gần hơn, ngược lại người bán cảm thấy giá trị của khoản lỗ sẽ trở nên
nhỏ hơn nếu nó phát sinh ở tương lai xa hơn. Do đó, theo Sun & Seiler (2013), thì
tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại sẽ tác động làm người bán nhà có xu hướng đặt
mức giá ngưỡng bán cao hơn so với mức giá thị trường của ngôi nhà nhằm mục đích
kéo dài thời điểm phát sinh khoản thua lỗ do bán nhà với giá thấp trong giai đoạn thị
trường đi xuống, và chính việc này là nguyên nhân làm giảm khối lượng mua bán và
kéo dài thời gian rao bán của nhà ở khi thị trường đi xuống (Sun & Seiler, 2013).
Tóm lại, từ các lập luận của các tác giả Stein (1995), Genesove & May (2001), Sun
& Seiler (2013) đưa ra để giải thích hiện tượng suy giảm khối lượng mua bán trên thị
trường nhà ở khi giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường nhà ở suy thoái, tác giả luận
án nhận thấy rằng các lập luận này đều tập trung giải thích nguyên nhân của hiện
tượng khó hiểu này là do hành vi nâng mức giá ngưỡng bán của người bán, tứ là các
tác giả này xem xét vấn đề từ phía cung của thị trường nhà ở. Cụ thể, là do tác động

của tâm lý sợ không đủ tiền đặt cọc mua nhà mới (Stein, 1995), hay là do sự ác cảm
mất mát khi bán nhà với giá rẻ (Genesove & May, 2001), hoặc do tâm lý lệch thiên
vị hiện tại của người bán nhà (Sun & Seiler, 2013), làm cho người bán nhà không
muốn bán nhà trong giai đoạn này, và họ trì hỗn hành động bán nhà bằng cách thiết
lập một mức giá ngưỡng bán cao nhằm làm nản lòng những người mua nhà tiềm năng.

Tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại là cụm từ do tác giả luận án dịch từ thuật ngữ tiếng Anh “present-biased
preferences” trong nghiên cứu của Sun & Seiler (2013).
4


5

Tuy nhiên, từ dữ liệu các mua bán trên thị trường nhà ở của Mỹ trong giai đoạn từ
Q1.2001 đến Q4.2011 (hình 1.1) cho thấy rằng, trong giai đoạn thị trường nhà ở của
Mỹ đi xuống trong những năm 2008 – 2009, mức giá ngưỡng bán của người bán nhà
đúng là có sự tiếp tục tăng lên trong một khoản thời gian từ Q1.2008 đến Q3.2008,
nhưng sau đó, mức giá ngưỡng bán của người bán nhà đã có một sự sụt giảm nghiêm
trọng trong giai đoạn từ Q4.2008 – Q4.2009. Điều này cho thấy rằng, các yếu tố như
đề cập của Stein (1995), Genesove & Mayer (2001), Sun & Seiler (2013) chỉ có tác
động lên hành vi của người bán nhà trong giai đoạn đầu của thời kỳ suy thoái của thị
trường nhà ở, khi mà giá trị của khoản thua lỗ cịn tương đối nhỏ. Nhưng sau đó, như
ta thấy trên hình 1.1, khi tình trạng đi xuống của thị trường vẫn tiếp diễn và giá trị của
khoản thua lỗ mà người bán nhà phải đối diện lúc này trở nên nghiêm trọng, thì người
bán nhà khơng tiếp tục neo giá nhằm trì hỗn việc bán nhà nữa, mà thay vào đó họ
muốn đẩy nhanh q trình bán nhà thơng qua việc giảm mức giá ngưỡng bán của mình
xuống. Điều này cũng phù hợp với những kết luận của Bokhari & Geltner (2011), Bao
& Meng (2017) như đã đề cập ở trên.
Ngồi ra, cũng từ hình 1.1, ta thấy rằng ngay từ Q3.2017, tức là trước khi rơi vào suy
thoái, thị trường nhà ở Mỹ đã chứng kiến một sự sụt giảm nghiêm trọng trong mức giá

ngưỡng mua của người mua nhà, sự sụt giảm này của mức giá ngưỡng mua đã tạo nên
sự chênh lệch giữa mức giá ngưỡng mua so với mức giá ngưỡng bán, và từ đó dẫn đến
tình trạng sụt giảm của khối lượng mua bán trên thị trường nhà ở trong giai đoạn này.
Sự sụt giảm này, như ta thấy, còn xảy ra trước và có mức độ mạnh hơn so với sự sụt
giảm của mức giá ngưỡng bán nhà sau đó, và do đó đã góp phần tạo nên khoản lệnh
lớn giữa mức giá ngưỡng mua so với mức giá ngưỡng bán trong suốt giai đoạn thị
trường nhà ở Mỹ đi xuống. Theo Bokhari & Geltner (2011) thì sự chênh lệch này đã
dẫn đến tình trạng khan hiếm người mua nhà trên thị trường, làm giảm khối lượng giao
dịch, làm gia tăng lượng nhà tồn kho rao bán trên thị trường (hình 1.2).


6

Hình 1.1: Chỉ số giá ngưỡng mua và ngưỡng bán
220

200
180
160
140
120
100

Chỉ số giá ngưỡng mua

Chỉ số giá ngưỡng bán

(Nguồn: MIT Center for Real Estate)5
Như vậy, ta thấy rằng, bên cạnh những nguyên nhân xuất phát từ phía người bán như
đã được đề cập bởi Stein (1995), Genesove & Mayer (2001), Sun & Seiler (2013), thì

sự sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống cũng
có một phần nguyên nhân xuất phát từ sự thay đổi hành vi của người mua nhà trong
giai đoạn này, họ giảm thấp mức giá ngưỡng mua xuống, góp phần làm gia tăng cách
biệt với mức giá ngưỡng bán, từ đó góp phần làm giảm lượng giao dịch trên thị trường
nhà ở, và làm giảm tính thanh khoản của thị trường trong giai đoạn này.
Do đó, theo tác giả luận án thì bên cạnh những khn khổ lý thuyết đã được phát triển
bởi Stein (1995), Sun & Seiler (2013) hay lập luận của Genesove & Mayer (2001)
nhằm giải thích nguyên nhân của hành vi gia tăng mức giá ngưỡng bán hiện tượng
này từ góc độ hành vi của người bán nhà, thì cũng cần thiết có các nghiên cứu về
nguyên nhân hành vi của người mua nhà, nhằm giải thích ngun nhân làm cho người
Dữ liệu của hình 1 được dựa trên “TBI Liquidity Metric” được công bố bởi MIT/CRE (Massachusetts Institute
of Technology/Center for Real Estate). Trong đó, TBI Liquidity Metric được xác định là tỷ lệ phần trăm của
sự khác biệt giữa mức giá ngưỡng mua và ngưỡng bán so với mức giá mua bán cơ bản của thị trường TBI
(Transaction-Based Index). Chỉ số này cũng được Bokhari & Geltner (2011) áp dụng để tính lại chỉ số mức giá
ngưỡng của người mua nhà và người bán nhà cho bất động sản thương mại, được trình bày trong hình 5 trong
nghiên cứu của mình.
5

i

i

i

i

i


7

mua nhà hạ thấp mức giá ngưỡng mua của mình nhằm trì hỗn các quyết định mua
nhà trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống này.
Hình 1.2: Số lượng/tỷ lệ nhà bỏ trống rao bán và cho thuê
5000

12%
10%

4000
8%

3500
3000

6%

2500

4%

2000
2%

1500
1000

0%

01/2001

10/2001
07/2002
04/2003
01/2004
10/2004
07/2005
04/2006
01/2007
10/2007
07/2008
04/2009
01/2010
10/2010
07/2011
04/2012
01/2013
10/2013
07/2014
04/2015
01/2016
10/2016
07/2017
04/2018
01/2019

Số đơn vị nhà_ở (ngàn đơn vị)

4500

Lượng nhà ở rao bán còn trống (Vacant housing units for sale)

Lượng nhà ở cho thuê còn trống (vacant housing units for rent)
Tỷ lệ nhà ở cho thuê còn trống (Rental vacant rate)

(Nguồn: Federal Reserve Economic Data)
Từ những lập luận trên, trong luận án này, tác giả luận án sẽ tiến hành nghiên cứu về
hành vi của người mua nhà trên thị trường nhà ở. Cụ thể, theo tác giả luận án, có hai
lập luận phù hợp để giải thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua của người mua
nhà nhằm trì hỗn hoạt động mua nhà và do đó làm giảm khối lượng mua bán nhà ở
trong giai đoạn thị trường đi xuống:
Lập luận thứ nhất là do ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát lên hành vi của người
mua nhà. Cụ thể, trong giai đoạn thị trường nhà ở đang đi xuống, một quyết định mua
nhà có thể làm cho người mua nhà sẽ phải đối diện với một khoản thua lỗ danh nghĩa
tiềm năng khi mà giá nhà sau đó tiếp tục đi xuống. Với một người mua nhà có tâm lý
ác cảm mất mát càng cao thì khoản thua lỗ danh nghĩa tiềm năng mà họ phải đối diện
sẽ càng lớn, do đó họ sẽ có xu hướng trì hỗn hoạt động mua nhà của mình thơng qua
việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua.


8

Lập luận thứ hai là do ảnh hưởng của sự kỳ vọng về khả năng sinh lời của người
mua nhà. Cụ thể, trong giai đoạn thị trường trường nhà ở đi xuống, người mua nhà
có thể có một kỳ vọng bi quan về khả năng sinh lời trong tương lai từ hành vi mua
nhà. Do đó họ trì hỗn các quyết định mua nhà thông qua việc hạ thấp mức giá ngưỡng
mua.
Theo luận án, tâm lý ác cảm mất mát và sự kỳ vọng về khả năng sinh lời là hai yếu
tố được kỳ vọng có ảnh hưởng đến hành vi của người mua nhà, làm họ giảm thấp
mức giá ngưỡng mua trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống và từ đó làm giảm
khối lượng mua bán trên thị trường nhà ở, và do đó có thể góp phần giải thích hiện
tượng khó hiểu nêu trên của thị trường nhà ở.

Tuy nhiên, hiện nay, tâm lý ác cảm mất mát và sự kỳ vọng về khả năng sinh lời vẫn
chưa được xem xét phân tích trong những mơ hình nghiên cứu về hành vi của người
mua nhà. Đây là những khoảng trống nghiên cứu mà luận án có thể bổ sung.
Cụ thể, khi thực hiện tìm kiếm trên google scholar với từ khóa “Loss aversion” và từ
khóa “house market” thì luận án phát hiện rằng các nghiên cứu liên quan đến tâm lý
ác cảm mất mát trong thị trường nhà ở là khá khan hiếm trên thế giới. Cụ thể, các kết
quả tìm kiếm trả về gồm nghiên cứu nghiên cứu đầu tiên trong lĩnh vực này (Bao và
Meng, 2017) là Genesove & Mayer (2001), ba nghiên cứu được tổng hợp trong Bao
và Meng (2017) là Bokhari & Geltner (2011), Anenberg (2011), Leung & Tsang
(2013) và vài nghiên cứu gần đây là Buisson (2016), Greenaway-McGrevy &
Haworth (2019), Bao, Meng & Wu (2019), Greenaway-McGrevy & Sorensen (2021),
Ross & Zhou (2021), Lamorgese & Pellegrino (2022). Thực trạng này được đề cập
đến trong bài báo tổng hợp của Bao và Meng (2017) rằng các nghiên cứu về tác động
của tâm lý ác cảm mất mát thường (80%) phải dựa vào số liệu thu thập từ các phịng
thí nghiệm vì tổn thất của ác cảm mất mát là không thể quan sát trực tiếp và khó phân
biệt với các yếu tố liên quan khác trong bối cảnh thị trường thực. Do đó, đây là trở
ngại rất lớn đối với các nghiên cứu liên quan đến nhà ở (Bao & Meng, 2017, trang
10). Trong đó, hầu hết các nghiên cứu này là nghiên cứu thực nghiệm, chỉ có nghiên


9

cứu của Genesove & Mayer (2001) và Buisson (2016) là nghiên cứu về mơ hình lý
thuyết, và tất cả các nghiên cứu này đều nghiên cứu về hành vi của người bán nhà.
Như vậy, hiện tác giả luận án chưa phát hiện nghiên cứu nào (cả về mặt lý thuyết lẫn
nghiên cứu về thực nghiệm) thực hiện nghiên cứu về ảnh hưởng của sự ác cảm mất
mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.
Cịn đối với yếu tố sự mong đợi về khả năng sinh lời trên thị trường nhà ở, theo như
tìm hiểu của tác giả luận án, thì hiện nay chưa có mơ hình lý thuyết về phân tích hành
vi tìm kiếm của người mua nhà dưới sự ảnh hưởng của sự kỳ vọng về khả năng sinh

lời trên thị trường nhà ở. Các mơ hình lý thuyết liên quan đến sự kỳ vọng hợp lý trên
thị trường nhà ở đã được phát triển hiện nay như mơ hình lý thuyết của Clayton
(1996), mơ hình lý thuyết của Li & Chand (2015) hay mơ hình lý thuyết của Kaplan,
Mitman & Violante (2020) đều tập trung phân tích ảnh hưởng của sự kỳ vọng (niềm
tin) về tương lai của thị trường nhà ở lên giá cân bằng của thị trường, tức là phù hợp
với việc dự báo sự thay đổi giá trên thị trường, chứ không đi vào giải thích ảnh hưởng
sự kỳ vọng này lên hành vi của người mua. Cụ thể, thông qua các mô hình lý thuyết
này, mức giá cân bằng thị trường của nhà ở là một hàm số phụ thuộc vào sự kỳ vọng
về các điều kiện của thị trường ở tương lai (the rational expectation of market
fundamentals), được đại diện bởi kỳ vọng về “tiền thuê nhà ẩn tàng” (imputed rent)
(Clayton, 1996), hay được đại diện bởi kỳ vọng về thu nhập, dân số và diện tích bỏ
trống (Li & Chand, 2015), hay kỳ vọng về nhu cầu nhà ở trong tương lai (Kaplan,
Mitman & Violante, 2020). Điều này có nghĩa là, các mơ hình lý thuyết về kỳ vọng
trên thị trường nhà ở hiện tại hạn chế trong việc phân tích tác động của yếu tố này lên
hành vi của riêng người mua nhà.
Về mơ hình hành vi tìm kiếm (search theory), đây là nhóm cơ sở lý thuyết thường
được sự dụng để phát triển các mơ hình phân tích hành vi tìm kiếm của người mua
và người bán nhà trên thị trường nhà ở. Theo tìm hiểu của luận án thì hiện có hai
nhánh chính, gồm: (i) thứ nhất là nhóm lý thuyết hành vi tìm kiếm hai chiều hay còn
gọi là lý thuyết khớp nối (matching theory) bắt đầu bởi Wheaton (1990), sau đó là


10

Albrecht và cộng sự (2007), Breen và đồng sự (2010) và gần đây là Albrecht và đồng
sự (2015). Các lý thuyết này phân tích q trình tìm kiếm của cả người mua và người
bán trên thị trường nhà ở và ảnh hưởng của các yếu tố đến quá trình khớp nối giữa
họ. (ii) Thứ hai là nhóm lý thuyết hành vi tìm kiếm một chiều của người bán hoặc
người mua. Trong đó, nhóm lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người bán nhà có thể
kể đến như là Krainer và LeRoy (2002), Anglin và đồng sự (2003), Lin & Vandell

(2007), và Cheng và đồng sự (2008). Còn đối với nhóm lý thuyết hành vi tìm kiếm
của người mua nhà bao gồm các mơ hình lý thuyết của Courant (1978), Turnbull &
Sirmans (1993), Tu và đồng sự (2016), Qiu và Zhao (2018). Trong đó, Courant (1978)
phân tích ảnh hưởng của tâm lý phân biệt chủng tộc của người bán đến hành vi tìm
kiếm của người mua, Turnbull & Sirmans (1993) phân tích ảnh hưởng của thơng tin
đến hành vi tìm kiếm của người mua nhà, Tu và đồng sự (2016) phân tích ảnh hưởng
của vốn xã hội, cịn Qiu và Zhao (2018) thì phân tích ảnh hưởng của khoảng cách đến
hành vi tìm kiếm của người mua nhà.
Như vậy, luận án nhận thấy rằng, hiện nay vẫn còn lỗ hỗng lý thuyết trong việc áp
dụng cơ sở lý thuyết của hành vi tìm kiếm vào phân tích ảnh hưởng của sự mong đợi
về khả năng sinh lợi trên thị trường nhà ở lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà
trên thị trường nhà ở.
Do đó, trong khn khổ luận án này, nhằm làm rõ tác động của sự ác cảm mất mát
và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà, tác giả
luận án sẽ dựa trên cơ sở của khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua
nhà nhằm phát triển mơ hình lý thuyết mới nhằm giải thích tác động của sự ác cảm
mất mát lên hành vi của người mua nhà, và đồng thời cũng phát triển mơ hình lý
thuyết giải thích tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm
của người mua nhà, với mục tiêu là nhằm góp phần tìm ra ngun nhân lý giải hiện
tượng việc giảm thấp mức giá ngưỡng mua của người mua nhà trong giai đoạn thị
trường nhà ở đi xuống, làm cho người mua nhà trì hỗn các quyết định mua nhà của
họ, và kéo theo đó là khối lượng và tính thanh khoản của thị trường giảm thấp.


11

Theo tác giả luận án thì việc này khơng chỉ giúp lấp đầy lỗ hỗng nghiên cứu về mơ
hình lý thuyết hiện tại về việc giải thích nguyên nhân của hiện tượng kém thanh khoản
của thị trường nhà ở trong giai đoạn đi xuống mà còn giúp cho các nhà kinh tế, các
cơ quan quản lý và những người lập chính sách có thể đưa ra những biện pháp phù

hợp giảm thiểu sự kém thanh khoản (khối lượng mua bán thấp và thời gian rao bán
kéo dài) trong giai đoạn đi xuống của thị trường nhà ở, giúp thị trường nhà ở nhanh
chóng ổn định và phát triển trở lại, đóng góp vào sự tăng trưởng chung của nền kinh
tế.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của luận án là phát triển các mơ hình lý thuyết giải thích ảnh
hưởng của sự ác cảm mất mát và ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời
trên thị trường nhà ở đối với hành vi tìm kiếm của người mua nhà trong điều kiện
nhằm giúp giải thích nguyên nhân của hiện tượng hạ thấp mức giá ngưỡng mua nhằm
trì hỗn quyết định mua nhà của người mua nhà và làm cho thị trường nhà ở trở nên
kém thanh khoản (thời gian bán kéo dài và khối lượng mua bán sụt giảm) trong giai
đoạn thị trường nhà ở đi xuống.
Mục tiêu này được thực hiện thông qua những mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:
Mục tiêu 1: Phát triển mơ hình lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm của người mua
nhà với ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát nhằm bổ sung vào khoảng trống mà các
mơ hình lý thuyết hiện hành chưa giải quyết: Việc người mua nhà hạ thấp mức giá
ngưỡng mua của họ nhằm trì hỗn quyết định mua nhà trong giai đoạn thị trường nhà
ở đi xuống có phải nguyên nhân là do tác động của sự ác cảm mất mát mà người mua
nhà sẽ phải đối mặt khi mà giá nhà có thể tiếp tục giảm sau khi người mua nhà đưa
ra quyết định mua nhà?
Mục tiêu 2: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả
năng sinh lời của nhà ở lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà nhằm lấp đầy vào
khoảng trống mà các mơ hình lý thuyết hiện hành chưa giải quyết: Việc người mua
nhà hạ thấp mức giá ngưỡng mua của họ nhằm trì hỗn quyết định mua nhà trong giai


12

đoạn thị trường nhà ở đi xuống có phải nguyên nhân là do sự mong đợi về một khả
năng sinh lời thấp khi đầu tư vào nhà ở trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống?

Mục tiêu 3: Đo lường tác động của yếu tố sự mong đợi về khả năng sinh lời của nhà
ở lên mức giá mua bán và thời gian rao bán của nhà ở trên thị trường nhà ở riêng lẽ
tại Tp.HCM nhằm kiểm định kết quả thực nghiệm kết quả phân tích của mơ hình lý
thuyết đã được tác giả phát triển ở mục tiêu nghiên cứu số 2.
Nhằm đạt được mục tiêu nghiên cứu, nội dung luận án sẽ trả lời các câu hỏi nghiên
cứu sau:
Câu hỏi nghiên cứu số 1: Các mô hình lý thuyết nào đã được phát triển để giải thích
hiện tượng suy giảm khối lượng mua bán của nhà ở trên thị trường khi giá nhà giảm
trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống? những giải thích đưa ra trong các mơ hình
lý thuyết này có hợp lý và tồn diện trong việc giải thích hiện tượng suy giảm khối
lượng mua bán của nhà ở trên thị trường khi giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường
nhà ở đi xuống? Tác giả luận án kế thừa những ý tưởng nào từ các mơ hình lý thuyết
này?
Câu hỏi nghiên cứu số 2: Cơ sở của khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm của
người mua nhà là gì? Được phát triển gần đây như thế nào? Có phù hợp để làm cơ sở
phát triển mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên hành vi
tìm kiếm của người mua nhà và mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong
đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà?
Câu hỏi nghiên cứu số 3: Kết quả của mơ hình lý thuyết được phát triển thì sự ác cảm
mất mát có ảnh hưởng lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà khơng? Sự ác cảm
mất mát có phải là nguyên nhân góp phần tác động đến người mua nhà làm cho họ trì
hỗn quyết định mua nhà và dẫn tới tình trạng sụt giảm khối lượng mua bán trên thị
trường nhà ở trong điều kiện giá nhà giảm?
Câu hỏi nghiên cứu số 4: Kết quả phân tích của mơ hình lý thuyết được phát triển
thì sự mong đợi về khả năng sinh lời có ảnh hưởng lên hành vi tìm kiếm của người
mua nhà khơng? Và nó có phải là nguyên nhân góp phần làm cho người mua nhà trì


13

hỗn quyết định mua của họ và dẫn tới tình trạng sụt giảm khối lượng mua bán trên
thị trường nhà ở trong điều kiện giá nhà giảm?
Câu hỏi nghiên cứu số 5: Kết quả phân tích thực nghiệm có ủng hộ lập luận của mơ
hình lý thuyết đã được phát triển không?
1.3 Bố cục luận án
Để đạt được những mục tiêu nghiên cứu và trả lời những vấn đề mà các câu hỏi nghiên
cứu đặt ra, nội dung nghiên cứu của luận án sẽ bao gồm các 5 chương. Trong đó,
chương 1 gồm những nội dung như lý do nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, cũng như
những câu hỏi nghiên cứu được đặt ra cho luận án như đã được trình bày ở phấn trên.
Bốn chương cịn lại của luận án có nội dung chính của các chương như sau:
 Chương 2: Tổng quan các mơ hình lý thuyết liên quan
Trong nội dung phần tổng quan các mơ hình lý thuyết liên quan này, tác giả luận án
sẽ trình bày các mơ hình lý thuyết liên quan đến nội dung của luận án, bao gồm hai
phần, như sau.
Trong phần 1: tác giả luận án sẽ trình bày một cách tóm lượt các mơ hình lý thuyết
đã được phát triển để việc giải thích hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở
ở trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống. Các mơ hình lý thuyết này bao gồm: mơ
hình lý thuyết giới hạn về tiền đặt cọc của Stein (1995) và mơ hình lý thuyết về ảnh
hưởng của tâm lý lệch thiên vị hiện tại lên hành vi câu cá của người bán nhà của Sun
& Seiler (2013). Và sau đó là một số lập luận mà tác giả luận án có thể rút ra từ các
mơ hình lý thuyết nêu trên.
Trong phần 2: tác giả luận án sẽ trình bày một cách tóm tắt các mơ hình lý thuyết liên
quan đến hành vi tìm kiếm của người mua nhà để làm cơ sở cho việc phát triển hai
mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả
năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà sẽ được tác giả luận án phát
triển trong chương 3 và chương 4 của luận án. Các mơ hình lý thuyết sẽ được trình
bày bao gồm: mơ hình lý thuyết ban đầu về hành vi tìm kiếm hợp lý của Simon (1955);


14

mơ hình lý thuyết về tác động của tâm lý kỳ thị chủng tộc lên hành vi tìm kiếm của
người mua nhà da đen của Courant (1978); mơ hình lý thuyết về tác động của sự thay
đổi lượng thông tin theo thời gian i lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà của
Turnbull & Sirmans (1993); mơ hình lý thuyết về tác động của lượng vốn xã hội địa
phương lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà của Tu & các đồng sự (2016); mơ
hình lý thuyết về ảnh hưởng của khoảng cách đến hành vi tìm kiếm của người mua
nhà của Qiu & Zhao (2018). Và một số lập luận mà tác giả luận án có thể rút ra từ
các mơ hình lý thuyết nêu trên.


Chương 3: Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm

mất mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà
Trong nội dung chương này, dựa trên cơ sở của khn khổ lý thuyết về hành vi tìm
kiếm của người mua nhà đã được trình bày (phần 2 chương 2), tác giả luận án sẽ phát
triển một mô hình lý thuyết nhằm giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên
hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Kết quả phân tích của mơ hình lý thuyết sẽ trả
lời câu hỏi rằng liệu có phải chính sự ác cảm mất mát của người mua nhà là nguyên
nhân dẫn đến hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua của người mua nhà nhằm trì hỗn
quyết định mua nhà trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống, làm dẫn đến tình trạng
suy giảm khối lượng mua bán nhà ở trên thị trường trong giai đoạn này?


Chương 4: Phát triển mơ hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi

về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà
Trong nội dung chương này, tác giả luận án cũng dựa trên cơ sở của khuôn khổ lý
thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà, đã được trình bày ở trên, để phát triển
một mơ hình lý thuyết giải thích tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên

hành vi của người mua nhà. Kết quả phân tích của mơ hình lý thuyết này nhằm trả lời
câu hỏi rằng liệu có phải chính mức sự mong đợi thấp về khả năng sinh lời của người
mua nhà trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống là nguyên nhân dẫn đến hành vi
hạ thấp mức giá ngưỡng mua của người mua nhà nhằm trì hỗn quyết định mua nhà
và làm cho khối lượng mua bán nhà ở trên thị trường trong giai đoạn này bị suy giảm?


15



Chương 5: Kiểm định kết quả thực nghiệm tác động của sự mong đợi về khả

năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà
Trong nội dung chương này, dựa vào số liệu khảo sát thực tế trên thị trường nhà ở
Tp. HCM, tác giả tiến hành do lường tác động của yếu tố sự mong đợi của người mua
nhà về khả năng tăng trưởng của thị trường nhà ở trong tương lai lên hành vi tìm
kiếmmua nhà của họ thông qua mức giá mua bán và thời gian rao bán của nhà ở. Kết
quả thực nghiệm này được dùng để kiểm định tính đúng đắn của những kết luận rút
ra từ mơ hình lý thuyết được phát triển ở phần trên.