Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện yên thành, tỉnh nghệ an

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
--------------

TRẦN THƯỢNG HỒNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTCHO CÁC HỘ GIA
ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN THÀNH,
TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐÀM XUÂN VẬN

Thái Nguyên - 2022


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số
liệu trong nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này và tôi xin
cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2022

Học viên thực hiện

Trần Thượng Hoàng


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngồi nỗ lực của bản thân, tơi xin
chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và
Khoa Quản lý tài nguyên; Phòng Đào tạo đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý
báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường và
hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lịng biết ơn sâu
sắc và tình cảm q mến nhất.
Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS Đàm Xuân Vận, người
hướng dẫn khoa học, rất tận tình, chu đáo. Thầy đã giúp đỡ tơi rất nhiều trong q
trình hình thành ý tưởng và hồn thiện luận văn này.
Tơi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các tập thể và cá nhân: Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Thành, UBND huyện Yên Thành; Phòng Tài
nguyên và Mơi trường huyện n Thành; Các phịng, ban và UBND các xã, thị trấn
của huyện Yên Thành đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cung cấp số liệu để tơi hồn
thành luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể, cơ quan nêu trên và các
đồng nghiệp đã giúp đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện cho tơi trong q trình thực
hiện đề tài này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2022

Học viên thực hiện

Trần Thượng Hoàng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ vi
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................2
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .......................................3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................3
1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai .............................................................................9
1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................9
1.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................15
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN ........................................5
1.2.1. Văn bản pháp luật từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay .....................5

1.2.2. Các Quyết định tỉnh Nghệ An: ..........................................................................7
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...................................................................................10
1.3.1.Tình hình cấp GCNQSDĐ một số nước trên thế giới ......................................10
1.3.2. Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đo đạc bản đồ địa chính ở
Việt Nam ...................................................................................................................11
1.3.3. Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân
tại một số địa phương ................................................................................................20
1.3.4. Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn tỉnh Nghệ An .........................................................................................22
CHƯƠNG II. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......... 26
2.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ...................................................26
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................26


iv

2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................26
2.3.1. Giới thiệu khái quát huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An ...................................26
2.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Yên Thành .............................26
2.3.3. Thực trạng công tác Đăng ký tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay được áp dụng tại huyện Yên Thành,
tỉnh Nghệ An .............................................................................................................27
2.3.4. Những thuận lợi và khó khăn trong q trình cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An ..................27
2.3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN
cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Thành....................................27
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................27
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................28
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................28
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp ...................................................................29

CHƯƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...........................30
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Yên Thành ........................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................30
3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội ..................................................................................35
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên,kinh tế xã hội của huyện Yên Thành .41
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 của huyện Yên Thành ...............................42
3.2 Kết quả đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
của huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An. ........................................................................47
3.2.1 Quy định chung về trình tự, thủ tục đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được thực hiện tại huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An. .................................47
3.3. Thực trạng công tác Đăng ký tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay được áp dụng tại huyện Yên Thành,
tỉnh Nghệ An .............................................................................................................54
3.3.1. Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Yên Thành từ năm 2019-2021 ...........................................54


v

3.3.2. Kêt quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức giai
đoạn 2019-2021 .........................................................................................................60
3.3.3. Đánh giá về kết quả công tác cấp GCN trên địa bàn huyện Yên Thành qua kết
quả điều tra ................................................................................................................66
3.4. Những thuận lợi, khó khăn cơng tác cấp GCN trên địa bàn huyện Yên Thành 68
3.4.1. Thuận lợi .........................................................................................................68
3.4.2. Khó khăn .........................................................................................................69
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cấp GCN trên địa bàn..................71
3.5.1. Giải pháp chung ..............................................................................................71
3.5.2. Giải pháp cụ thể ..............................................................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................74

1. Kết luận .................................................................................................................74
2. Kiến nghị ...............................................................................................................75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................76
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng lao động trong các ngành kinh tế huyện Yên Thành .............36
Bảng 3.2. Tình hình kinh tế huyện Yên Thành .........................................................40
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Thành năm 2021 ..............................44
Bảng 3.4: Biến động đất đai huyện Yên Thành giai đoạn 2019 – 2021 ...................46
Bảng 3.5: Hồ sơ cấp GCNQSDD lưu tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
huyện yên Thành .......................................................................................................53
Bảng 3.6. Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2019-2021 ..55
Bảng 3.7: Kết quả cấp GCN đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn
2019-2021..................................................................................................................57
Bảng 3.8: Kết quả đăng ký cấp GCN theo loại đất giai đoạn 2019-2021 ................58
Bảng 3.9: Kết quả đăng ký cấp GCN theo đơn vị hành chính .................................59
Giai đoạn năm 2019-2021 .........................................................................................59
Bảng 3.10: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân năm 2019 .........61
Bảng 3.11: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân năm 2020 .........62
Bảng 3.12: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân năm 2021 .........64
Bảng 3.15. Kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân tham gia vào cơng tác đăng ký
đất đai trên địa bàn huyện Yên Thành ......................................................................66
Bảng 3.16. Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra cán bộ chuyên môn ................68


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội an ninh quốc phịng, là mơi trường sống
của con người. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về mặt số lượng, cố định về vị trí
do đó cần phải có những chính sách quản lý và sử dụng đất đảm bảo tiết kiệm và
hiệu quả tuân theo các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Xác định được tầm quan trọng của đất đai, Nhà nước đã ban hành những
chính sách đưa việc quản lý và sử dụng đất vào quy chế chặt chẽ, xây dựng một hệ
thống chính sách đất đai cụ thể nhằm tăng cường, nâng cao hiệu quả công tác Quản
lý và sử dụng đất. Điều 53, Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 nêu rõ:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vừng trời,
tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản
cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý” và điều này cũng được khẳng định tại Điều 4 Luật đất đai 2013 “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” và được
cụ thể hóa tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2013.
Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”
Yên Thành là một huyện đồng bằng bán sơn địa ở phía Đơng Bắc Tỉnh Nghệ
An cách huyện Vinh và sân bay Vinh khoảng 55 km về phía bắc, cách cảng Cửa Lị
45 km về phía tây bắc; cách quốc lộ 1A 14 km và Ga Sy (đường sắt) 9 km về phía
tây, cách Hà Nội 265 km về phía nam có diện tích tự nhiên là: 54.766,84 ha trong
đó: đất nơng nghiệp 44.052,34 ha, chiếm 80,44%; đất phi nông nghiệp: 10.255,86
ha, chiếm 18,73%; đất chưa sử dụng: 458,65 ha, chiếm 0,84% tổng diện tích tự

nhiên tồn huyện. bao gồm 39 xã, Thị Trấn.

Mật độ dân số bình qn 496

người/km2. Bên cạnh đó tình hình Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng


2

đất đã và đang được thực hiện tại địa phương. Tuy nhiên, trong quá trình thực
hiện vẫn tồn tại một số hạn chế. Vì vậy tình hình cấp Đăng ký GCNQSDĐ càng
trở nên quan trọng giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý tốt tình hình
sử dụng đất, đồng thời là chứng thư pháp lý để người sử dụng đất yên tâm và
thực hiện các quyền của mình.
Xuất phát từ thực tế và nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác
Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Dưới sự hướng dẫn của PGS.TS
Đàm Xn Vận, tơi tiến hành tìm hiểu và nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh nghệ an”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình cơng tác Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Yên Thành, Tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019-2021.
- Đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân tại huyện Yên Thành, Tỉnh Nghệ An.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ hơn về cơ sở lý luận của công tác Đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền

với đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn trong công tác Đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên
địa bàn nghiên cứu. Kết quả luận văn cung cấp cho các cơ quan có thẩm quyền liên
quan đến cơng tác Đăng ký,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất huyện Yên Thành, Tỉnh Nghệ An có thể nghiên
cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để nâng cao kết quả công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nói
riêng và cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung


3

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái niệm
Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính.”
Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người
được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
1.1.2. Phân loại
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được phân thành hai loại:
* Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:
- Theo khoản 2 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: “Đăng ký đất đai, tài
sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ

tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ
địa chính.”
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
* Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
- Theo Khoản 3 điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT “ Đăng ký biến động
đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện
thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ
địa chính theo quy định của pháp luật.”


4

- Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp sau được thực hiện
đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà

nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.


5

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký vào Sổ địa chính.
1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai
*

Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai.

Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ
chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Cơng tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Luật Đất
đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống nhất từ Trung
ương (TW) đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở TW là Bộ TN &
MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương được thành lập ở tỉnh, huyện
trực thuộc TW, huyện thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng TN & MT
tương ứng; Cấp xã, Thị Trấn, thị trấn là bộ phận địa chính.
* Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai
Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17, Luật Đất đai
2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức: giao đất,
cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp dụng cho
một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN
1.2.1. Văn bản pháp luật từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay
- Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết
một số điều của Luật đất đại 2013;
- Nghị định 01/0217/NĐ-CP, ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi bổi sung
một số điều nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật đất đại 2013;
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP, ngày 28 tháng 12 năm 2020 sửa đổi bổi sung một số
điều nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật đất đại 2013;


6

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 76/2014/TT- BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn một
số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 23 /2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định
về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP ngày 04 tháng 04 năm
2015 quy định về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định chi
tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ- CP và Nghị định số 44/2014/NĐCP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
- Thơng tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng
đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Thông tư liên tịch 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT quy định loại cây
lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT Quy định về hồ sơ và trình
tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của
người sử dụng đất.
- Thơng tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ- CP
sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi Thông tư 02/2015/TT-BTNMT
- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về sửa đổi, bổ sung một số điểu của các
thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật đất đai
- Thông tư số 10/2018/TT-BTC, ngày 30/01/2018, về sửa đổi, bổ xung một
số điều của thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 bộ tài chính hướng dẫn


7

một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy
định về tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 2555/QĐ-BTNMT ngày 20 tháng 10 năm 2017 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa
đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của
Bộ Tài nguyên và Môi trường;
1.2.2. Các Quyết định tỉnh Nghệ An:
- Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 03/4/2018 của UBND tỉnh Nghệ
An ban hành quy định cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài
sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An
- Quyết định số 28/2021/QĐ-UBND ngày 17/9/2021 của UBND tỉnh Nghệ
An ban hành quy định cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ
An
- Quyết định số 07/2020/QĐ-UBND ngày 2020 của UBND tỉnh Nghệ An
ban hành quy định quy chế phối hợp giải quyết một số thủ tục Đăng ký đất đai, Tài
sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
1.2.3.

Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là các hoạt động của cơ quan Nhà nước có

thẩm trong việc nắm chắc tình hình sử dụng đất đai, phân phối và phân phối
lại theo quy hoạch, kế hoạch, trong việc kiểm tra, giám sát q trình sử dụng
đất đai với mục đích sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hiệu quả, tiết kiệm.
Điều 22 Luật đất đai 2013 quy định công tác quản lý nhà nước về đất
đai bao gồm các hoạt động sau:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó;

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính;


8

- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất;
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thống kê, kiểm kê đất đai;
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai;
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai;
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai;
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
* Các biện pháp bảo đảm của Nhà nước với người sử dụng đất bao gồm:
1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của
người sử dụng đất.
2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy

định của pháp luật.
3. Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì người sử dụng đất được
Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.


9

4. Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khơng có đất sản xuất do
q trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được
đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
5. Nhà nước khơng thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy
định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam.
Quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện bằng nhiều cơng cụ khác
nhau, trong đó pháp luật là công cụ quan trọng nhất.
1.2.4. Quyền của người sử dụng đất
Quyền của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 166 Luật
Đất đai 2013 như sau:
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ
đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp

pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.


10

1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1.Tình hình cấp GCNQSDĐ một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Tại Thái Lan
Thái Lan đã tiến hành cấp GVNQSDĐ và được chia làm 3 loại:
- Đối với các chủ sử dụng mảnh đất khơng có giấy tờ thì được cấp bìa vàng.
- Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất khơng có tranh chấp thì
được cấp bìa đỏ.
- Đối với các chủ sử dụng đất sử hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng
cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh.
Tuy nhiên sau đó họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa màu xanh, nếu
xác minh thửa đất được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. Đối với trường họ
màu vàng thì nhà nước sẽ xem xét quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp
thì sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ (Phùng Thế Minh, 2013).
1.3.1.2.Tại Mỹ
Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển
có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất
đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai;
các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công
dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong
việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao
giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi tồn xã
hội. Mặc dù cơng nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng

định vai trị ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất
đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đơ thị và cơng trình
xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về
quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất
thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích cơng cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho
người bị thu hồi… Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương
đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam (Nguyễn Trọng Tuấn, 2016).


11

Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp quyền sở hữu tư nhân về đất đai và
hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai
và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhập các thơng tin về
biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Quyền sở hữu
tư nhân về đất đai tại Mỹ sớm được hoàn thiện. Đó cũng là một trong các điều kiện
để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định (Phùng Thế Minh, 2013).
1.3.1.3. Tại Pháp
Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh
hưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn khá rõ
đối với nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai
thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời
ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của
một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Mặc dù là quốc gia duy trì chế độ sở hữu
tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất
chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Hệ
thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản
lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thơng tin về từng thửa đất được
mơ tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thơng tin về tài ngun và lợi ích liên quan

đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông
tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất
có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt
động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản cơng
bằng (Nguyễn Trọng Tuấn, 2016).
1.3.2. Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đo đạc bản đồ địa chính
ở Việt Nam
1.3.2.1. Tình hình chung

Hiện cả nước đã hồn thành cơ bản công tác GCN lần đầu, cải cách thủ tục
hành chính, xây dựng và vận hành cơ sở dữ liêu đất đai góp phần đảm bảo ngày
càng tốt hơn quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển; đã cắt giảm gần một nửa thời gian thực hiện thủ tục khi thực hiện các giao
dịch về quyền sử dụng đất, quyền tài sản trên đất, nhiều thủ tục về giao dịch đất đai


12

như đăng ký thế chấp được thực hiện trong ngày. Theo Tổng cục Quản lý đất đai
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2019) tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
lần đầu tổng hợp từ các địa phương đạt trên 97,36% tổng diện tích các loại đất cần
cấp, tăng 0,16% so với cùng kỳ năm 2019. Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, thời
gian qua, Tổng cục đã chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương thực hiện tốt công tác đo
đạc, đăng ký, cấp GCN. Đồng thời, tổng hợp các trường hợp còn tồn đọng chưa
được cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu và phân tích nguyên nhân vướng mắc để
đề xuất các giải pháp thực hiện hồn thành cơng tác cấp GCN lần đầu trên phạm vi
cả nước.
Nguyên nhân của những tồn đọng chủ yếu do người dân chưa kê khai đăng
ký; do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 trở về sau, đất khơng
có giấy tờ về quyền sử dụng đất; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng khơng nộp

và khơng có nhu cầu ghi nợ; hồ sơ chưa hồn thành thủ tục chia thừa kế; đất lấn
chiếm giao trái thẩm quyền khơng phù hợp quy hoạch; chưa hồn thành thủ tục báo
cáo rà sốt hiện trạng sử dụng đất; cịn lại là các trường hợp như: đất cơng ích nằm
trong cùng thửa đất, sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật, tranh chấp đất
đai, vướng trong xác định hạn mức đất ở...
Về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, Tổng cục đã chỉ đạo, đôn đốc,
hướng dẫn các địa phương thực hiện việc kiện toàn Văn phòng đăng ký đất đai một
cấp theo quy định của Luật Đất đai và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Kết quả
đến tính đến nay, cả nước có 58/63 tỉnh, huyện đã thành lập Văn phòng đăng ký đất
đai một cấp theo quy định.
Cũng theo Tổng cục Quản lý đất đai, trong năm 2020, Tổng cục sẽ chỉ đạo,
hướng dẫn các địa phương tiếp tục đẩy mạnh việc cấp GCN đối với diện tích cịn lại
cần phải cấp GCN lần đầu theo tinh thần của Nghị quyết số 39/2012/QH13 của
Quốc hội về việc cơ bản hoàn thành cấp giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính,
trích đo địa chính có tọa độ. Thực hiện kiểm tra tình hình thực hiện Chỉ thị số
1474/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ; tiếp tục tăng cường cơng tác kiểm tra, nắm
tình hình về tình hình thành lập và hoạt động của Văn phịng Đăng ký đất đai (Tổng
cục Quản lý đất đai, 2020).


13

Bên cạnh đó, chỉ đạo các địa phương hồn thành dứt điểm việc rà soát, đo
đạc, cắm mốc giới, giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận cho các Công ty
nông, lâm nghiệp đối với phần đất giữ lại.
Đặc biệt là triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án tăng cường quản lý đối với
đất đai có nguồn gốc từ các nơng, lâm trường quốc doanh. Hồn thành việc báo cáo
tiến độ, kết quả thực hiện Nghị quyết số 112/2015/QH13 ngày 27/11/2015 về tăng
cường quản lý đất đai có nguồn gốc từ nơng trường, lâm trường quốc doanh do các
Công ty nông nghiệp, Công ty lâm nghiệp, Ban Quản lý rừng và các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân khai thác sử dụng;
Đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu, hoàn thiện
phần mềm quản lý vận hành, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai, kết nối liên ngành, thực
hiện cung cấp dịch vụ công trực tuyến về đất đai, thực hiện, đôn đốc, theo dõi và
báo cáo Thủ tướng Chính phủ các nội dung liên thơng thủ tục hành chính về đất đai
với cơ quan thuế. Chỉ đạo các địa phương thực hiện đúng yêu cầu của Quốc hội tại
Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 về việc bố trí dự tốn ngân sách, trích
nguồn thu từ đất để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, hướng tới tăng
số huyện và số tỉnh đưa cơ sở dữ liệu đất đai vào vận hành khai thác, sử dụng.
Ngồi ra, tham mưu để Bộ TN&MT có Văn bản gửi Chủ tịch UBND các
tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương: chỉ đạo, giám sát việc giải quyết thủ tục hành
chính tại địa phương, đảm bảo đúng trình tự, thủ tục, thời gian theo quy định của
pháp luật; ưu tiên đầu tư kinh phí cho việc hồn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính
có tọa độ theo Nghị quyết số 39/2012/QH13 của Quốc hội (Tài nguyên môi trường,
2020).
1.3.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Thông tư 23/2014/TT – BTNMT, Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên
và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi
cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng
nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được
gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước
190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau: