Trump 100 lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan nhất

LỜIGIỚITHIỆU
Tơiđãấpủmongmuốnđượcviếtcuốnsáchnàytrongnhiềunăm
rịng.
Aiđãtừngtheodõisựnghiệpcủatơiđềubiếtcácchiếnlượcbất
độngsảnmàtơisửdụng.(Vànếuchưatừngbiếtđếnsựnghiệpcủa
tơithìbâygiờchínhlàlúctheodõicácchươngtrìnhvềtơitrêntivi
haymuamộttrongnhữngcuốnsáchtơiđãviết)
Mặcdùrấtthànhcơngnhưngcơngviệckinhdoanhbấtđộngsản
củatơikhơngbaogồmtấtcảcácmặtcủalĩnhvựcnày.Nhữnggìtơi
biếtthìtơinắmrấtchắc,nhưng,tơikhơngcóýđộcquyềnvềcácý
tưởngvàsựkhơnngoantrongkinhdoanhbấtđộngsản.Tơikhơng
thểbiếthếtmọithứ.ĐúngnhưSusanPenzernhậnxét,điềulàmnên
thànhcơngcủatơichínhlà“khảnăngthuthậpnhữngthơngtintốt
nhấttừnhữngngườithơngminhnhất.”Susanđãđưaranhậnxétnày
saukhitheodõicáchtơithựchiệncáchoạtđộngkinhdoanh.Vànhận
xétđócũngđúngvớinhữnggìtơithựchiệntrongcuốnsáchnày,đó
làthuthậpnhữngthơngtinhaynhấttừnhữngngườithơngminh
nhấttronglĩnhvựcbấtđộngsản.Họchiasẻnhữngkinhnghiệmvà
nhữngbàihọcmàhọđãhọcđượctừngườikháccũngnhưtừnhững
sailầmhọđãmắc.LờiKhunHayNhấtTrongKinhDoanhBất
ĐộngSảnMàTơiNhậnĐượcchínhlàtậphợpnhữnglờikhun
khơnngoansángsuốtcủa100nhàkinhdoanhbấtđộngsảnhàng
đầu.Đâylàloạithơngtinvàsựkhơnngoanmàbạnchỉcóthểnhận
đượctừkinhnghiệmsống.
Trongcuốnsáchnày,bạnsẽthấysựsángsuốtkhácthườngcó
đượclànhờvàonhữngkinhnghiệmvàbàihọcmànhữngnhânvật
cóthếlựctrongkinhdoanhbấtđộngsảntrênkhắpnướcMỹphảitrải
baokhókhănmớirútrađược.Córấtnhiềuđiềumàlẽratấtcảchúng
tađãcóthểlàmtốthơn:từviệcbỏlỡcơhội,dựđốnsaivềthị
trườngđếnviệcthươnglượngqcaohoặcqthấp.Nhữngnhà

kinhdoanhnày-cảnamlẫnnữ-sẽkểchobạnbiếthọđãhọcđược
gì.


Trongsốnhữngngườiđónggópchocuốnsáchnày,cóngườilà
bạntơi,cũngcóngườitơichưatừnggặpmặt,dùtơilnngưỡngmộ
họtừxa.Cuốnsáchnàylàbảntómtắthồnhảonhấtnhữnglời
khuntrongkinhdoanhbấtđộngsảnđượcthuthậptừtrướctới
nay.Vàtơichorằngnóđãhồntấtsứmệnhcủamình:cungcấpcho
bạnnhữnglờikhunbổích,giúpbạnlậpkếhoạchđểchínhmình
thànhcơngtronglĩnhvựcbấtđộngsản.Dùbạnmuahaybánnhàcủa
bạn,nhàtậpthểhoặctrảgóp;dùbạnđanghoạtđộnghaymớibước
chânvàolĩnhvựckinhdoanhbấtđộngsản,tơinghĩrằngbạnsẽhọc
đượcrấtnhiềutừcuốnsáchnày-LờiKhunHayNhấtTrongKinh
DoanhBấtĐộngSảnMàTơiNhậnĐược.


1.Hãymuabấtđộngsảntạinơi
nhữngngườigiàucóhayluitới
ARTHURL.ALLEN
ArthurL.Allenlàngườisánglập,
ChủtịchvàGiámđốcđiềuhành(CEO)
củatậpđồnAllenSystems(AllenSystemGroup,Inc-ASG)
Phầnmềmmáytínhđãtrởthànhtiêuđiểm,niềmđammêvàcả
cuộcsốngcủatơikểtừkhitơibắtđầucơngviệccủangườiphântích
hệthốngcáchđâygần40năm.Nhưngmộttrongnhữngquyếtđịnh
manglạilợinhuậncaonhấtcủatơi,vàcũngkhiếntơihàilịngnhất
hiệnnay,làquyếtđịnhlàmtheolờikhunvềkinhdoanhbấtđộng
sảncủamộtngườibạn.
Bấtchấpnhữngđợtsuythốikinhtếhaysựtrìtrệtrênthịtrường

cơngnghệ,vụđầutưbấtđộngsảncủatơitạiNaples,Floridavẫn
khơngngừngsinhlợi.Tơilnthấyvuivìđãhànhđộngtheolời
khuncủabạnmìnhvàtheođuổiviệcđầutưnàytrongnhiềunăm
liền.Đểkháiqthốlờikhunđóvàgiảithíchtạisaonólạithành
cơngđếnnhưvậy,tơichỉcóthểnóirằng:Hãymuabấtđộngsảntại
nơinàonhữngngườigiàucóhayluitới.
Vàothậpniên1970,khitơitớiNaples,khudâncưvùngGulf
CoastởphíaTâyNamFloridanàylànơinghỉđơngnổitiếngcủa
nhữnggiađìnhthếlựcnhấtnướcMỹ.Lúcđótơinhậnthấyrấtrõtầm
quantrọngcủakhíhậuNaplesvàhiếmnơisánhđượcvớinóvềvẻ
đẹpthiênnhiên.Tơichưahềnghĩtớiviệcđầutưvàobấtđộngsản
chođếntậnkhibạntơikhunrằng:“Hãymuacàngnhiềunhàở
Naplescàngtốt.Nơiđóđặcbiệtđẹpvàcậusẽkiếmđượcrấtnhiều
nếuđầutưbấtđộngsảnởđấy.”Từlúcđótơibắtđầunghĩtớibất
độngsảnởNaplestheohướngkhácchứkhơngphảichỉnhưlàmột
địađiểmlýtưởngđểđặttrụsởcơngtyphầnmềmcủamình.
Tơihiểulịchsửcủavùngđấtnàyvàcũngbiếtrằngđâychínhlà
điểmthuhútrấtnhiềungườigiàucó.Nhữngcưdântiêubiểuđầu


tiênởđâycóthểkểđến:ThomasEdison,HenryFord,Harvey
Firestone,GretaGarbo,GaryCooper,vàBarronG.Collier.
Mùathunăm1975,tơimuacănnhàđầutiênởNaplesvàkểtừđó
tớinaytơiđãvàđangkinhdoanhbấtđộngsảntạiđây.Tơiđãkiếm
đượchàngtriệuđơlakhinghetheolờikhuncủabạnmình.Khi
muacănnhàđầutiên,tơichỉphảitrả875.000đơlavàbâygiờtrịgiá
củanóđãvượtquaconsố14triệuđơla.
Mặcdùngàynay,cơngtycủatơiđãcó50vănphịngđạidiệntrên
tồnthếgiớinhưngtrụsởchínhvẫnđặttạiNaples,Florida.Naples
đãthayđổirấtnhiềukểtừkhitơimuacănnhàđầutiêntạiđâyvànó

vẫnthuhútnhữngngườigiàucómuốntrốnchạymùađơnglạnhgiá
củaMiềnBắc.Mọingườitớiđâyvìnhiềulýdo:chơigolf,chơitennis,
tậnhưởngcảmgiácthoảimáikhiđiduthuyềnhoặcnghỉhưu.Hơn
200lãnhđạođiềuhành(CEO)vàcựulãnhđạođiềuhànhcáccơngty
trongdanhsách500nhàlãnhđạođiềuhànhdotạpchíFortunebình
chọn,cũngnhưnhiềunhânvậtnổitiếngnhưLarryBird,MikeDitka,
GregNorman,MaryCarillovànhiều,rấtnhiềunhữngngườikhác
nữacónhàtạiNaples.


2.Đừngngạiđầutưthờigian
ADINAAZARIAN
AdinaAzarianlàchủtịchvàlàCEO
củaAdinaRealEstate,đồngthờilàthànhviên
củaUỷbanBấtđộngsảnNewYork
Kinhdoanhbấtđộngsảnrấtmấtthờigian.Nhưngcàngmất
nhiềuthờigian,bạncàngcócơhộikiếmđượcnhiềutiền.
Nếubạnlàngườilnxemtrọngviệctiếtkiệmthờigianthìbạn
khơngphùhợpvớiviệckinhdoanhbấtđộngsản,hoặclàbạnphải
thayđổicáchtưduycủamình.Khitơimớibắtđầukinhdoanhbất
độngsản,tơicảmthấymìnhđangtốnrấtnhiềuthờigian:khơnggọi
điệntìmkiếmkháchhàngthìcũngbànviệcvớinhữngkháchhàngmà
tơichưathểhồntấtcơngviệc.Mộtthờigiansau,tơitớigặpngười
hướngdẫncủatơivànói:“Tơicảmthấymìnhđanglãngphírấtnhiều
thờigian.”Vàơngấynóivớitơi:“Kinhdoanhbấtđộngsảntứclàtiêu
tốnthờigian.Càngtốnnhiềuthờigianthìcàngkiếmđượcnhiều
tiền.”Bởivậy,thayvìbỏcuộc,tơivẫntiếptụctheođuổinóvàmọi
việcbắtđầutiếntriển.Nhữngcuộcđiệnthoạirốtcuộcđãbiếnthành
danhsáchkháchhàngvànhữngcuộcgặpgỡchuyểnthànhnhững
cuộcchốtlạihợpđồng.Mặcdùđơikhimọiviệckhơngđượcsnsẻ

lắm,nhưngtơinhậnthấy,khiápdụngcáchlàmđó,càngbỏranhiều
thờigianthìkếtquảthuđượccàngtốthơn.
Tómlại,nhữngcâunóinhư:“Hơmnaytơisẽkhơnggặpnhiều
kháchhàng”hay“Hơmnaytơisẽchẳnggọiđiệnnhiềuđâu”khơngáp
dụngđượctrongkinhdoanhbấtđộngsản.Đểthànhcơngtronglĩnh
vựcbấtđộngsản,đừngbaogiờnghĩrằngthờigianmàbạnbỏrađể
làmviệclàlãngphí.Bạncànggặpnhiềungười,cànggọiđiệnnhiềuvà
tớinhiềunhà,bạncàngkiếmđượcnhiềutiền.Qđơngiản!Vìvậy,
bấtcứkhinàonhânviênbánhàngcủatơitớigặptơivàphànnàn:
“Tơiđãtốnqnhiềuthờigianvớikháchhàngrồimàvẫnchưachốt
đượchợpđồng”hoặcnhữngcâuvớingụýgầnnhưvậy,tơinhắccho
họnhớrằngkếtquảsẽtớicùngvớithờigianvàkinhnghiệm,vàrằng
đơngiản,họsẽchẳngthuđượcchútkinhnghiệmnàonếukhơngchịu


mấtthờigian!Bạncũngđừngqngửichokháchhàngcủamìnhmột
tấmthiệpcảmơnvàngaycảkhibạnkhơngchốtđượchợpđồngvới
họ.Đóchínhlàphươngpháptưduyđúng!


3.Muacáitốtnhất
ROGERBARNETT
RogerBarnettlàChủtịchvàCEOcủatậpđồnShaklee,
mộttậpđồnchunvềsảnphẩmdinhdưỡngtựnhiên.
ƠngcũnglàngườisánglậptrangwebBeauty.com
Hãymuacáitốtnhất.Nhữnggìtốtnhấtsẽlngiữđượcgiátrị
củanóvàsinhlợinhanhhơnsovớinhữngthứbìnhthường.Ngày
hơmnay,nhữngthứtốtnhấtlnlnđắtđỏnhưngtớingàymainó
sẽcógiátrịcaohơnnhiều.
TơiđãmuamộttồnhàtạiNewYorkmàtrướcđâythuộcsởhữu

củamộttổchức.Vàothờigianđó,nólàmộttrongnhữngtồnhà
đơnchứcnăngcógiácaohơnbấtkìtồnhànàokháctrongthành
phố.Tuynhiên,vớikiếntrúctuyệtvời,vịtríthuậnlợivàdiệntích
khácthường,tồnhàđóđãthuyếtphụcđượctơiđổtiềnvàonó.Tơi
đãđầutưđểcảitạonóthànhmộttồnhàhiệnđại.Ngàynay,nótrị
giágấp3lầnsốtiềntơiđãđầutư.Đâylàmộtmứclợinhuậnđặcbiệt
caotrongthịtrườngbấtđộngsản.


4.Tậptrungvàokếtquả
THOMASJ.BARRACKcon
ThomasJ.BarracklàChủtịch,
đồngthờilàCEOcủaColonyCapital
-mộthãngđầutưbấtđộngsảnquốctếtưnhân
Đừngnhầmlẫnnỗlựcvớikếtquả.


5.Lắngnghenhucầucủakhách
hàng
MONDABASSIL
MondaBassillàChủtịchcủaPrestigiousPropertiestạithànhphố
NewYork
Lờikhungiátrịnhấtmàtơinhậnđượclàphảilắngnghenhu
cầucủakháchhàng.Đólàđiềumàtơithườnglàmmỗingày.Một
chungiabấtđộngsảnthựcsựthànhcơngcầnphảibiết:(1)nhucầu
vàlốisốngcủakháchhàng;(2)nhữngngườihàngxómcủakhác
hàng;(3)tìnhhìnhđiềukiệnthịtrườnghiệntại.
Bạnphảichuẩnbịthậtkỹ,nghiêmtúcvàcóphươngphápcho
từngcuộchẹn.Nếubạncóhẹnvớimộtkháchhàngvàosángthứba
tớivàđólàmộtngườisànhbếpnúc,bạnphảibiếtngơinhàhiệncó

nàocủamìnhphùhợpvớinhữngnhucầucủavịkháchnày.Hãysắp
xếpcơngviệcvànghiêncứucẩnthận.Đừngcốgiớithiệuchokhách
hàngnhữngcănnhàcóphịngbếpxấuxívàthiếutiệnnghi,dùcăn
nhàcólộnglẫyđếnthếnàochăngnữa.Nếukháchhàngmớinhấtlà
mộtcặpvợchồngđãcótuổiđangmuốnthuhẹpchỗở,hãylắngnghe
khihọnóivềlốisốngvànhữngsởthíchcủahọ.Ngơinhàbạnđịnh
giớithiệucóvườnkhơng?Gầnđócónhàhátkhơng?Ngơinhàđócó
đủrộngđểđónconcháuhọmỗikhichúngvềthămkhơng?
Tronglĩnhvựckinhdoanhnhàở,dịchvụcónghĩalàsựhiểubiết
thấuđáokhuvực,thịtrườngvàquantrọnghơnhếtlàconngười.Tơi
thườnghaynói:“Chúngtơikhơngbánđơnthuần,màchúngtơigiáo
dục.”Tuynhiên,cầnphảihiểurằng,“giáodục”ởđâykhơngcónghĩa
làchúngtơidạydỗkháchhàngmàlàchúngtơilắngnghehọ.Khách
hàngđanggiaophóviệctìmkiếmnhàchobạnvàbạnphảilùngkhắp
thịtrườngđểtìmchohọngơinhàthíchhợpnhất.Bạncũngcầnphải
hiểukhudâncưmàbạnđịnhgiớithiệuchokháchhàngnhằmgiúphọ
cóthểthíchnghivàhồđồngvớinhữngngườihàngxómmới.Hãytự
hỏibảnthânmình,nhữngngườihàngxómmớinàymangtớicơhội
gìchokháchhàngcủabạn?


Bạnđãbiếtđượcngơinhàhọmongmuốn,bạnhiểurõnhững
ngườihàngxóm.Bạnnắmbắtđượcthịtrường.Tuynhiên,bạnkhơng
thểbántừngthứkểtrênnhưmộtthựcthểtáchrờimàcầncósựkết
hợphồnhảocủacảbayếutốtrênnhằmcungcấpchokháchhàng
mộtthiênđườngantồnnhất.Ngơinhànàylànơikháchhàngcủa
bạnthứcgiấcvàobuổisángvàcũnglànơihọngủkhiđêmvề.Họcần
cảmthấythoảimáikhiởtrongngơinhàđó.Bạnđanghướngdẫnhọ
thựchiệnvụmuabánquantrọngnhấttrongđờihọ,đócũnglàvụ
muabánngốnphầnlớnsốtiềnmàhọkiếmđược.Bạnphảitìmđược

ngơinhàvừađápứngcaonhấtnhữngnhucầucủakháchhàng,vừa
cónhữngngườihàngxómphùhợpvớihọsốngquanhngơinhàđó.
Điềunàykhơngdễdàngnhưngvớisựchămchỉvàbềnbỉ,bạnsẽ
đượcđềnđápxứngđángkhithựchiệnđượcnó.
Vềmặtnàođó,kinhdoanhbấtđộngsảncũnggiốngnhưdiễn
kịch.Bạnđọckịchbản,bạnluyệntậpvàluyệntậpnữa,sauđólàlúc
trìnhdiễn.Bạnkiêntrìvàbạnsẽnhậnrarằng:mộtvaidiễnthành
cơngcầnđượcchuẩnbịkỹcàngvàtốnrấtnhiềuthờigian.Bạncũng
biếtrằng,sẽkhơngtrụctrặcgìnếubạnnghiêncứuvàchuẩnbị.Đồng
thời,bạnthừanhậnrằnglàmviệcbánthờigianlàhồntồnchưađủ.
Nếubạnnói:“Tơiđanglàmmộtcơngviệckhác,phịngkhiviệckinh
doanhbấtđộngsảnkhơnghiệuquả”,thìcóthểchắcchắnrằngbạnsẽ
chẳngthểnàokinhdoanhhiệuquả.
Khiđãtìmđượcchokháchhàngmộtngơinhàphùhợp,khiđã
dànhtồnbộthờigianvàtâmsứcvàoviệckinhdoanhbấtđộngsản
thìdùởbấtkìvịtrínào-ngườibánhayngườitrunggian,bạnsẽbiết
mộtbímậtlớn:kinhdoanhbấtđộngsảncórấtnhiềuđiềuthúvị.Tuy
nhiên,đơikhibạncũngcảmthấytộilỗikhikiếmtiềntronglĩnhvực
này.


6.Hãynhằmvàocáckhuvựcphát
triểnvàcốgắngđừngbánnhững
gìmìnhđangcó
DOUGLASBAUMWALL
DouglasBaumwalllàmộtnhàmơigiớithươngmại
đượcCollins&CollinsInvestmentschứngnhận.
CácbàibáocủaơngđượcđăngtrêntạpchíFloridaAssociationof
RealtorsvàtạpchíFloridaCommercial
Tơicóhailờikhunmàcólẽnhữngngườikinhdoanhbấtđộng

sảnđềumuốnthamkhảo.
Thứnhất,hãynhằmvàocáckhuvựclâncậnthànhphốđangcó
xuhướngpháttriển.Sauđó,hãymuađấttạicáctrụcđườnggiao
thơngchính.Đólànơigiáđấtđượctínhtheodiệntíchthựcchứ
khơngphảidiệntíchmặttiềncủanó.
Thứhai,cốgắngkhơngbánnhữngbấtđộngsảnbạnđangsởhữu
trừkhidiệntíchcủanóqbévàbạnkhơngthểquảnlýnómộtcách
hiệuquả.Muabấtđộngsảnlàmộtýtưởngtuyệtvời.Giúpngười
khácbánbấtđộngsảncũnglàmộtýtưởngtuyệtvờichẳngkém.Bạn
cóthểthựchiệnkếthợphaiýtưởngnóitrênbằngcáchbánlạicác
hợpđồngtrướckhichốtnóhoặcsởhữumộtcơngtymơigiớibất
độngsản.


7.Làmviệcvớicácchungia
đángtincậy
JOHNBEARDEN
JohnBeardenlàchủtịchvàCEO
củaGMACHomeServices.Koenig&GMACRealEstate-mộtthành
viêncủatậpđồnGMACđạidiệnduynhấtthựchiệnviệcbánKháchsạnvàthápquốctế
TrumptạithànhphốChicago
Lờikhunmàtơiđưaranghecóvẻđơngiảnnhưngkhơngvìthế
màtầmquantrọngcủanóbịsuygiảm.
Hãytìmmộtchungiabấtđộngsảnmàbạncóthểtintưởng
được.
Ýtơilàphảithựcsựtintưởng.
Vớinhiềungười,muahaybánmộtngơinhàlàviệctrọngđạicủa
cuộcđời(cóliênquanđếngiaodịchtàichính).Hãytintơi!Bạnsẽ
khơngntâmgiaophócơngviệcquantrọngvàđặcbiệtphứctạpnày
chongườimàbạnkhơnghồntồntintưởnghaykhơngthích.

Cũnggiốngnhưnhiềungườikhác,tơivàvợtơiđãrútrabàihọc
nàytronglầnđầutiênchúngtơikinhdoanhbấtđộngsản.Chuyệnđó
xảyrakhálâurồi.Trongnhữngnămqua,chúngtơiđãmuavàbán
mộtvàingơinhàvàchỉbịthualỗkhimuavàbánngơinhàđầutiên.
Tạisaolạinhưvậy?Bởivìkhiđó,chúngtơikhơngnhậnrarằngbỏ
thờigianđểtìmmộtchungiabấtđộngsảncótàinăng,cótâm
huyếtvớicơngviệc-làmộtviệclàmkhơnngoan.
Thậtkhơngmay,chungiabấtđộngsảncủachúngtơilựachọn
khiđó(chúngtơiđãlựachọnrấtnhanhvàchẳngnghiêncứukỹ
lưỡnggì)đãchochúngtơinhữnglờikhunvơgiátrị.Cịntồitệhơn
nhữnglờikhunđóchínhlàkhảnănggiaotiếpcủacơta.Tơiphải
nóirằng,khơngthểgọiđólàkhảnănggiaotiếpđược.Tơikhơngthể


qnđượcmộtcâucơtanóivớichúngtơi:“Tơisẽthơngbáochoơng
bàbiếtkhinàochốtđượchợpđồngmuabán”,bởivìgiờđâytơiđã
thấmthíaýnghĩathựcsựcủacâunóiđó.Nócónghĩalà:“Tơisẽ
thơngbáochoơngbàbiếtkhinàotơinhậnđượctấmséctiềnhoa
hồngcủatơi.”Vàcólẽcơtacũngmuốnnóithêmrằng:“Chođếnlúc
đó,đừngquấyrầytơinhé!”
Vìvậy,tơimuốnnhấnmạnhthêmmộtlầnnữa:Hãytìmmột
chungiahoạtđộngtronglĩnhvựcbấtđộngsản,ngườimàbạncó
thểtintưởng,xâydựngmốiquanhệhợptáclâudài.Đókhơngphải
làchúcủamộtngườibạn-ngườimàcứbanămmớihồnthành
xonghaivụlàmănvàkýkếtđượchợpđồng.Hãytìmkiếmmột
ngườibiếtđánhgiámốiquanhệcaohơnsốtiềnhoahồngthuđược
saumỗivụlàmăn.Hãyhỏiýkiếncủabạnbèvànhữngngườihàng
xómxemhọđãhợptácvớiaivàtạisao?Khimuahoặcbánmộtngơi
nhà,họcócầnnhờtớichungiabấtđộngsảnkhơng?Khibạnđã
tìmthấymột“ngườiđặcbiệt”,hãyliênhệvớianhta(cơta)vàhợp

tácvớingườiấy.
Nhữngchungiabấtđộngsảngiỏilnbiếtcáchduytrìquanhệ
hợptácvớibạnvàlnhànhđộngđúngvaitrịcủamộtngườicốvấn
đượcbạntincậy.Họlnnóivớibạn-khithìbằngnhữngconsố,
khithìbằngngơntừ-nhữnggìhọsẽlàmchobạn,khinàohọsẽthực
hiệnvàtạisaolạinhưvậy.Saukhiđãhồnthànhmọiviệc,họsẽu
cầubạnđánhgiátrungthựcvềhiệuquảcơngviệc.Họnắmvữngtình
hìnhthịtrườngnhàđấtbaogồmtấtcảthơngtinvềkhudâncưvà
cộngđồngdâncưxungquanhngơinhà(loạinhàđólàgì,chấtlượng
trườnghọccủakhuvựcđórasao,nhữngcơngviêntrongkhuvựcvà
vânvân).Điềunàygiúpbạnđưaranhữngquyếtđịnhđúngđắn.
Vàđóchínhlàlờikhunvềkinhdoanhbấtđộngsảntốtnhấtmà
tơicóthểđưarađểcácbạnthamkhảo.Tơihyvọngnókhơngchỉgiúp
bạntránhđượcnhữngrắcrốingườimuanhàvàbánnhàthườnggặp
mànócịngiúpchoqtrìnhmuabándiễnrađúngnhưbạnmong
muốn.Mộtkinhnghiệmthayđổicuộcsốngthúvịvàtuyệtvời!


8.Lnlàmnhữngđiềutốtnhất
cóthể
FRANKG.BINSWANGERJR.
FrankG.BinswangerlàchủtịchcủaBinswanger
-cơngtycủagiađìnhBinswanger,
đứngđầutrongcáccơngtybấtđộngsảnquốctế
vàcó160vănphịngđạidiệntrêntồnthếgiới
Chachúngtơi-ngườiđầutiênxâydựngcơngtyBinswanger
trongthờikỳĐạikhủnghoảngkinhtế-lnnóivớichúngtơirằng:
“Đừngbaogiờcốđốtnếnởcảhaiđầu.”Bạnchỉcóthểlàngườimơi
giớihoặcngườiđầutưchứkhơngthểlàcảhaingườiđó.Bạnsẽlàđại
diệncủakháchhàng,hoặclàđạidiệncủachínhbạn.Nóimộtcáchdễ

hiểunhất,bạnkhơngthểtrungthànhvớihaingườichủcùngmộtlúc.
Mặcdùngàynay,lờikhunkểtrênvẫncịngâytranhcãinhưngvào
thờicủachatơi,đólàmộtphươngchâmlàmănđúngđắn.Cơngviệc
kinhdoanhcủachúngtơirấtphátđạtvìchúngtơicóthểtậptrunghết
cơngsứcđểđạidiệnchokháchhàngmàkhơnggâyrabấtkỳsựbất
đồnghayxungđộtnào.
Tơicóthểlấymộtvídụchứngminh.Đólàvàothậpniên1960,
1970,cáctậpđồnvàcáccơngtyđềumuốnthmộtcơngtybất
độngsảnlàmđạidiệnduynhấtchomìnhđểgiảiquyếtnhucầuvềbất
độngsảncủacơngtyởnướcMỹvàtrêntồnthếgiới.Khicáccơngty
quymơnhỏpháttriểnthànhtậpđồnquốcgiavàquốctế,cơngtycủa
chúngtơicũngcócơhộipháttriểntheo.Thêmvàođó,nguntắc
hoạtđộngcủacơngtychúngtơilàmởrộngđểcungcấpcácdịchvụvề
tàichính,quảnlýbấtđộngsảnvàcácdựán,thẩmđịnhgiátrịtàisản,
cùngvớicácdịchvụchiếnlượckháctrênquimơtồncầu.
Chúngtơilnnghĩrằnggiaodịchbấtđộngsảnlàcơngviệckinh
doanh.Chưacóailạibánnhàquamạng.Hãy“rađường”,vìởđóbạn
cóthểtraođổitrựctiếpvớingườimuốnbánhoặcmuốnmuangơi
nhà.Hãytạolậpmốiquanhệthânthiếtvớingườiđó.


Ngàynay,cơngtyBinswangerđãtồntạiquabathếhệ.Cácdịch
vụcủacơngtychúngtơiđãcómặtởkhắpmọinơitrênthếgiới.
Chúngtơivơcùngtựhàovềcácđốitáclàmănvàkháchhàngcủa
mình.
TơixinnhắclạilờicủaRobertBrowning:“Conngườiphảivớixa
hơnchiềudàicánhtaymình,nếukhơngthiênđườngsẽtrởthànhvơ
nghĩa.”Điềunàycónghĩalàchúngtakhơngthểbằnglịngvớinhững
điềutầmthường.Hãylàmnhữnggìtốtnhấtmàbạncóthể!

9.Tậptrungvàokhuvựckinh
doanhvàtiếnhànhkinhdoanh
STEVEBOLLENBACH
SteveBollenbachlàChủtịchvàCEOcủatậpđồnHilton
Bấtcứaiđãtừngcónhữnghoạtđộngliênquanđếnkinhdoanh
bấtđộngsảnđềuhiểurằngvịtrícủangơinhàhaymảnhđấtlàmột
yếutốcựckỳquantrọng,đặcbiệtlàtrongkinhdoanhkháchsạn.Khi
nguồncungcủanhữngngơinhàchỉcóhạn,chúngtasẽkinhdoanh
rấttốt.
DonaldTrumpcũngđãtiếnhànhkinhdoanhdựatheođặcđiểm
đánglưuýnày.Vớichunmơnvàdanhtiếngcủamình,ơngcóthể
pháttriểnkinhdoanhởbấtkỳđâutrênthếgiới.Tuynhiên,ơngđã
tậptrungkinhdoanhtạinướcMỹ,cụthểhơnlàởthànhphốNew
YorkvàđặcbiệtlàkhuvựcNewYorkMidtown.Ơngđãthamgiavào
nhữngvụkinhdoanhbấtđộngsảnlớnnhấttạiMidtownnhư:Khách
sạnPlaza(PlazaHotel),TồnhàGeneralMotors(GeneralMotors
Building),cácvănphịngtạiĐạilộ5vàcáctàisảnkhácxungquanh
CơngviênTrungtâm(CentralPark).Vớibấtkỳmộtnhàpháttriển
nào,kinhdoanhtheocáchmàTrumpđãlàmlàđúngđắnnhưng
khơngphảiaicũngthựchiệnđượcnhưvậy.ThànhcơngcủaTrump
làdotậptrungkinhdoanhởnhữngnơicóvịtríquantrọng,trung
tâm.


10.Pháttriểnkinhdoanhtại
nhữngnơicóxuhướngtăng
trưởng
ROBERTBOYKIN
RobertBoykinlàTổnggiámđốcđiềuhànhcủacơngtyBoykin

Lodging,mộtcơngtyđầutưtronglĩnhvực
bấtđộngsản,chunkinhdoanhkháchsạn
tạithànhphốNewYork.VớitrụsởđặttạiCleveland,
Ohiotừnăm1959đếnnaycơngtyđãpháttriển,
quảnlývàsởhữunhiềukháchsạn.
Lờikhuncógiátrịnhấttrongkinhdoanhbấtđộngsảnmàtơi
từngđượcnghelàlờikhuncủachatơi-WilliamJ.Boykin-người
sánglậpracơngtyBoykinLodging.Ơngnói:“Phảimởrộngtriển
kinhdoanhởnhữngnơicóxuhướngtăngtrưởng.Nếuconlựachọn
thờiđiểmhơisớmhoặcphạmmộtsailầmnàođó,sựtăngtrưởngsẽ
khiếnconthấtbại.Nếuconlựachọnmộtnơiđãpháttriểnnhưng
khơngcókhảnăngtiếptụcpháttriểnthìkhiđó,conđãmắcsailầm,
tứclàconsẽsailầmmãimãi.”Vàơngđãđúng.


11.Giữgìndanhtiếng,kiênnhẫn,
chămchỉ,dựavàongườidânđịa
phương
DAVIDBRAUSE
DavidBrauselàChủtịchcủaTậpđồnBấtđộngsảnBrause(Brause
Realty,Inc)
Tơilàmộtthànhviêntrongcơngtycủagiađình.Ơngtơithành
lậpBrauseRealtyvàonăm1927.Hiệnnay,tuyđãởtuổi90nhưng
ngàynàobàtơicũngtớicơngty.Chatơithamgiavàotấtcảcácvụ
làmănlớnvàquantrọngcủacơngty.Ngồiracịncócácemcùng
chakhácmẹ,cáccơvàcácanhemhọphụgiúptơiquảnlý,điềuhành
cơngty.Chúngtơinắmphầnlớncổphầncủacơngtytrongsuốt30,
40vàthậmchí50năm.Phươngchâmkinhdoanhcủachúngtơilà
khơngmuacáctàisảncógiá,đượcđẩylêncaođểbán.
Mặcdùhầuhếtnhữngđiềutơibiếtđềulàdotơihọcđượctừgia

đình,tơivẫnchorằng:bấtcứailàthànhviêncủamộtcơngtythuộc
sởhữugiađình,trướctiên,nênlàmviệcởcáccơngtykhácđểtích
luỹkinhnghiệm.Chatơivẫnnhớnhữngngơinhàvànhữngngười
thnhàmàơngtừngkýhợpđồngkhiơngcịnlàmởcơngtymơi
giớitrướckhivềlàmviệcchocơngtycủagiađình.Tơibắtđầulàm
việcchoGoldmanSachstừnăm1992vàsuốt2nămlàmviệcởđó,tơi
đãlàmviệctrongmộtmơitrườngcạnhtranh.Tuynhiên,đólạilàcơ
hộilớnđểtơihọccáchkinhdoanhbấtđộngsản.Yếutố“khơnkhéo”,
từlâuđãđượccơngnhậnlàrấtcầnthiếttrongkinhdoanhbấtđộng
sảnnhưngcũngcầnphảiđượckếthợphiểubiếtvềkinhdoanhvàsự
hiểubiếtluậtpháp.
Có4nguntắcmàtơiđãhọcđượctừgiađình:
1.Tàisảnlớnnhấtcủacáccơngtyhaycánhânnàotronglĩnh
vựckinhdoanhnàycóchínhlàdanhtiếng.Danhtiếnglàchìakhố
thànhcơng.Khơngcịngìtồitệhơnlàtựbơinhọtêntuổicủamình.


TơitinrằngviệckinhdoanhcủaBrausepháttriểnlàvìchúngtơicó
mộtcáitênmàbảnthânnócómộtýnghĩanàođóvớikháchhàng.
Khimộtngườimơigiớitìmđược3ngơinhàưngý,trongsốcóngơi
nhàcủachúngtơi,tơinghĩanhtasẽchọnBrausevìanhtabiếtchúng
tơikinhdoanhnhưthếnào.Cơngtycủachúngtơicóquimơnhỏvà
chúngtơicóthểđưaraquyếtđịnhrấtnhanhchóng.Chúngtơitrung
thựcvàtrongcáchcưxửcủamình,chúngtơitơntrọngmọingười.
2.Bạnphảikiêntrì.Trongmộtvụlàmăn,bạnrấtdễđưara
nhữngquyếtđịnhnóngvộivìbạnmuốnhồnthànhnómộtcách
nhanhgọn.Hãydànhnhiềuthờigianchonhữngquyếtđịnhlớn,
quantrọng.Mộtcái“hítsâu”trướckhiquyếtđịnhmuahoặcbánmột
tàisảngiátrịsẽtạonênsựkhácbiệt.
3.Khơnggìcóthểthaythếđượclàmviệcchămchỉ.Chotớinay,

chatơivẫnđọctấtcảcáchợpđồnglàmănmàchúngtơikýkết.Trước
khimuahoặcbánmộtngơinhà,từngbảnhợpđồngđềuđượcxem
xétlại.Tấtnhiênlàtrongcácvụlàmăn,chúngtơiđềuthluậtsưvà
xemxétlạihợpđồnglàcơngviệccủahọ.Nhưngơngvàtơiđềutin
rằng:khơnggìbằngtựmìnhnắmrõtấtcảcácsựkiệncóliênquan
đếntàisảnmàmìnhđịnhmuahoặcbánkểcảcáchợpđồngsửachữa
nhà.
4.Khibạnkhơngkinhdoanhởđịaphươngcủamình,điềuquan
trọnglàbạnphảithđượcnhữngngườidânbảnxứlàmluậtsư,
kỹsư,nhânviênmơigiới…chomình.Mộtđiềuhiểnnhiênlà:trong
kinhdoanhbấtđộngsản,địađiểmlàyếutốquyếtđịnh.Dovậycóthể
nóirằngđâylàhoạtđộngkinhdoanhcótínhđịaphương.Đặcbiệt,
nếubạnchuẩnbịchuyểntừmộtthịtrườnglớnnhưthànhphốNew
Yorktớimộtthịtrườngnhỏhơn,bạnkhơngnêntỏrakhơnngoan,
biếthếtmọithứ.Bạnhãylắngnghe,ýtơilàphảithựcsựlắngnghe.
Điềuđótốthơnviệcxuấthiệnmộtcáchrầmrộvàtunbố:“Đâylà
điềuchúngtơisẽlàmđểđưatênđịaphươngcủacácbạnlênbảnđồ.”
Hãylắngnghelãnhđạođịaphươngvàthậmchílànhữngngườidân
địaphươngnóivềnguyệnvọnglớnnhấtcủahọ.
Cơngtycủachúngtơiđãthamgiavàomộtdựánpháttriểnở
SaratogaSprings,NewYork.Đâylàmộtminhchứngtuyệtvờicho
nhữnggìtơivừanói.Dựáncủachúngtơiđãmanglạinhiềulợiích
chongườidânđịaphươngchứkhơngchỉđápứngnhữngthiếuthốn
củahọ.Kếtquảlà,dựánđóđãđượcCơQuanBảoTồnGiáTrịLịch


Sửcủađịaphươngtraotặngmộtgiảithưởngdanhgiá.Chúngtơiđã
dànhđượcniềmtinvàsựhợptáccủangườidân.
Sẽxuấthiệnnhiềutrởngạikhibạnthamgiavàolĩnhvựckinh
doanhbấtđộngsản;vàđểđứngvững,bạnphảilàmviệcthựcsự

chămchỉ.Xéttrênnhiềuphươngdiện,điềunàycũnggiốngnhưviệc
lậpgiađình.Khimốiquanhệđủchínđểtiếntớimộtbảnhợpđồng
đượcphápluậtcơngnhận,sựthànhcơnglâudàikhơngchỉphụthuộc
vàoviệcbạncólưuýthườngxuntớicácđiềukhoảncủahợpđồng
haykhơngmàcịnphụthuộcvàoviệcbạncólưuýtớinhucầucủacác
bênliênquanhaykhơng.Đểchiếnthắng,bạncầnlaođộng,vàbạnsẽ
cóđượcphầnthưởngxứngđángvớinhữngnỗlựcmàmìnhbỏra.


12.Đấugiábấtđộngsảnmanglại
lợiíchchocácnhàđầutưdùhọ
đangmuahayđangbán
JOHNBROWN
JohnBrownlàngườiphụtráchhoạtđộngđấugiá
củaExpressAuction,mộttrongnhữngcơngty
tổchứcđấugiábấtđộngsảnhàngđầucủaMỹ.
Lờikhuntốtnhấttơitừngnhậnđượclà:coiđấugiálàmột
cáchđểmuavàbán,cũngnhưđầutưbấtđộngsản.
Từlâu,đấugiáđãgắnliềnvớiviệcbáncáctàisảnbịtịchbiên,
tịchthuvàđồcổ.Điềunàylàhồntồnđúng.Tuynhiên,đấugiá
cũnglàmộtphươngpháphiệuquảvàcựckỳphổbiếntrongviệc
mua,báncáctàisảncógiátrịlớn.Hiệphộinhữngnhàđấugiáquốc
giachobiết:Trongnăm2005,sốlượngcáccuộcđấugiátrựctiếp
trongkinhdoanhbấtđộngsảntăng4,9%saukhiđãđạtmứctăngkỷ
lục11,1%vàonăm2004.Rấtlặnglẽ,hàngnăm,hoạtđộngđấugiábất
độngsảnđónggóp6,5tỷđơlavàotổngdoanhthucủathịtrườngnày.
MộtnghiêncứucủaHiệphộinhữngngườikinhdoanhbấtđộngsản
quốcgiadựđốnđếnnăm2010,cứbatàisảnthìsẽcómộtcáiđược
bánbằngphươngphápđấugiá.Gầnđây,cáctồchungcư,cácngơi
nhà,nhàmáycơngnghiệp,cácđiểmpháttriển,khunghỉmát,khu

vănphịng,cáctrungtâmbánlẻ,kháchsạn,nhàhàngvàcáccâulạc
bộđêmđãđượcraobánthơngquađấugiá.

Đấugiátạokhơngkhígấpgáp,khẩn
trương
Khimộtngườiquyếtđịnhbántàisảncủamìnhbằnghìnhthức
đấugiá,ngườiđósẽcùngvớicơngtyđấugiáquyếtđịnhngàyđấugiá


tàisản.Sauđó,cơngtytổchứcđấugiásẽquảngcáotàisảnvớinhằm
thuhútsựquantâmcủacáckháchhàngtiềmnăng.Đấugiásẽtạora
khơngkhígấpgáp,khẩntrươngđốivớingườimua,nhữngngười
hiểurằngtàisảnchỉđượcbánvàomộtngàynhấtđịnh.Điềunàygóp
phầnthuhútnhữngngườithựcsựmuốnmua.Họnhậnthứcđược
rằng,ngườichủsởhữucólýdovànghiêmtúctrongviệcnhượnglại
tàisản.Nhữngngườimuahiểuđượcđiềulệcủaphiênđấugiá.Họ
biếtgiátốithiểuvàcócơhộixemxétkỹtàisản,đồngthờithểhiệnsự
kiêntrìcủamình.Saucùng,đấugiáđemlạicơhộichiếnthắngchocả
ngườimuavàngườibán.Ngườibánmuốnlàmtănggấpđơigiátrị
củatàisảntrênthịtrườngnhưngngườimuachỉmuốntrảmộtkhoản
bằngmộtphầnmườigiátrịcủanó.Màtạisaochúngtalạikhơngthể
làmđượcđiềuđó!Sựthậtlàđấugiáchothấygiátrịhiệnthờicủatài
sảntrênthịtrườngvàkhiếnngườimuamongmuốnđượcmuatài
sảnđó.Hơnnữa,qtrìnhnàychỉdiễnratrongvịng60ngàychứ
khơngphảilà6thánghay2năm.

Cáccơngtyđấugiálàcácchungia
bấtđộngsản
Docáccuộcđấugiábấtđộngsảnđãtrởnênphổbiến,cáccơngty
tổchứcđấugiácóthểcungcấphàngloạtdịchvụ,cạnhtranhvớidịch

vụcủacáccơngtymơigiớibấtđộngsảntruyềnthống.Đâylàcác
chungiabấtđộngsảnđượccấpphéphoạtđộng,cókhảnăngtổ
chứcđượcnhiềuhơncáchoạtđộngđấugiáđơnthuần.
Khicơngtyđấugiánhậnđượcdanhsáchtàisản,phịngđấugiá
sẽthựchiệntồnbộviệcchuyểngiao,từbướckhảosáttớibướcchốt
hợpđồng.Trongsuốtqtrìnhđó,cáccơngtythươngmạiđấugiá
bấtđộngsảnlàmviệcvớichủsởhữuđểđịnhgiátàisản,xâydựng
hìnhthứcvàcácđiềulệcủabuổiđấugiá,giảiquyếtcácvấnđềluật
pháp,kỹthuật,cũngnhưchuẩnbịkếhoạchmarketing,phơtơquảng
cáo,cácquyểncungcấpthơngtin,baogồm:thơngtinsosánh,thơng
tinnhânkhẩuhọcvàcácthơngtinkinhtếkhuvực.Cơngtyđấugiácó
nhiệmvụthuhútsựchúýcủangườimua.Trongngàyđấugiá,cơng
tynàytổchứcđấugiávàđảmbảoqtrìnhkếtthúctốtđẹp.Saukhi
mộtgiánàođóđượcchấpnhậnvàhợpđồngđượckýkết,cơngtyđấu
giánhưExpressAuctioncótráchnhiệmhướngdẫnhaibênmua-


bánhồntấtnhữngthủtụccầnthiết.

Cácnhàmơigiớitruyềnthốnghợptác
vớicáccơngtyđấugiábấtđộngsản
Dođấugiádầntrởthànhyếutốchínhtrongnềncơngnghiệp
thươngmạibấtđộngsản,nhiềucơngtymơigiớibấtđộngsảntruyền
thốnghợptácvớicáccơngtyđấugiábấtđộngsản.Ngàynay,các
cơngtymơigiớibấtđộngsảncóthểcungcấpcácdịchvụđấugiánhư
làphươngphápkhácnhằmbántàisảnchongườimuốnbán.

Đấugiácótácdụngcảtrongthịtrường
pháttriểnvàthịtrườngkhơngpháttriển
Nhữngnhàđầutưbấtđộngsảnthườngphânvânkhơngbiếthình

thứcđấugiácóhiệuquảtrongthịtrườngpháttriểnhaythịtrường
khơngpháttriển?Đấugiácólợichongườimuahayngườibán.Khi
thịtrườngnóng-thịtrườngcủangườibán-ngườibáncóchiếcđịn
bẩyđểnânggiátàisản,chodùsửdụnghìnhthứcnàođichăngnữa.
Điềungượclạihồntồnđúngtrongthịtrườngcủangườimua.
Mặcdùvậy,trongtừngloạithịtrường,đấugiáđềumanglại
nhiềulợiích.
Khithịtrườngcủangườibánpháttriểnmạnh,đấugiálàmtăng
tốiđagiátrịtàisảnvàđảmbảongườibánsẽthuđượcnhiềutiền
nhấtvìtồnbộ“khángiả”muađềubiếttớicơhộimuatàisảnthơng
quachiếndịchmarketingrầmrộ.Ngaycảkhithịtrườngchữnglại,
ngườibánvẫncólợitừtốcđộcủaviệcbánhàngtheophươngthức
đấugiá.Mộtcáilợinữalàhọcótiềnđểsớmtáiđầutư,loạibỏnguy
cơthườngxunphảicầmcố,nộpthuếvàcáckhoảnchitrảchosửa
chữa,bảodưỡngngơinhà.
Trongthịtrườngcủangườimua,khicóqnhiềutàisảnđược
raobán,cáccuộcbánđấugiádườngnhưlàmđóngbăngthịtrường
vànóthuhúthầuhếtsựchúýcủangườimuavàotàisảnđượcđấu


giá.Nhữngngườimuathườngnói:“Này,tơisẽchờcuộcđấugiákết
thúcrồimớixemxétcáctàisảntươngtựtrongvùng,vìcólẽtàisản
đượcđấugiálàtàisảntốtnhất.”
Nhưvậy,chodùđólànềnkinhtếhaythịtrườngnào,đấugiá
cũngmanglạinhiềulợiíchchocảngườimuavàngườibán:
Tốcđộmuabán.Đấugiágiúpđưatàisảnrakhỏidanhsáchcác
tàisảnđượcraobánvàbánchongườicầnmuatrongkhoảngthời
gianchưatới90ngày.Điềunàylàmgiảmchiphícơhộicủatàisản
trongqtrìnhchuyểnsởhữuvàtrongthịtrườngsuygiảm,chophép
ngườibánbánđượctàisảntrướckhinóbịgiảmgiátrị.

Ngườibánlàngườiđặtracácđiềulệ.Vớiviệcđặtracácđiềulệ
như:khơngcótrườnghợpngẫunhiên,bántheohiệntrạng,khơng
bảođảm,tiềnđặtcọclớn,thờihạnchốthợpđồng30ngày,điềuduy
nhấtnhữngngườithamgiađấugiácóthểlựachọnlàđưaragiácủa
mình.
Giátrị.Cácnghiêncứumangtínhhọcthuậtvàkinhnghiệmcủa
chúngtơiđềuchothấy:Tạicáccuộcđấugiá,tàisảnbánđượcgiáhơn
sovớikiểubánthươnglượng.Điềunàymộtphầnlàdosựkếthợp
giữaphảnứngcủathịtrườngcưỡngbứcvàngàybánđượcquyết
địnhtừtrước.
Sựminhbạch.Cảngườimuavàngườibánđềubiếtrõtồnbộ
qtrìnhmuabán.Thờigiancủacuộcđấugiáđượcđảmbảo,các
điềulệlàcốđịnhvàgiáđấuthầuđượctunbốcơngkhai.
Nhiềungườimuahơn.Phươngphápquảngcáovàmarketingđộc
quyềncủamộtnhàđấugiáchophépngườibántiếpcậnvớirấtnhiều
ngườimuavàvìvậy,nógiúpbộclộgiátrịthựcsựcủatàisảntrênthị
trường.
Chiếnthắngdànhchocảngườimuavàngườibán.Trongmột
cuộcđấugiá,ngườimuacũnglàngườichiếnthắngvìanhtacóthể
tránhđượccáccuộcđàmphán,thươnglượngkéodài,cóthểchấp
nhậnđượcmứcđộkhócủasânchơivàcóđượcsựtựtindobiết
rằng:cáigiámàmìnhđãtrảlàmứccầnthiếttốithiểuđểmuađược
tàisản.