Đầu tư bất động sản tại thành phố Hồ chí minh

ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Các khái niệm
1.1 Thẩm định giá:
Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam:
• Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường
nhất định và những phương pháp phù hợp.”
• Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học
Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến
tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”
• Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
• Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10
ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của
tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn
của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”
• Theo Ts. Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing:
“Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tài sản
phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất
định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc
gia”
• Thẩm định giá bất động sản:
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất
động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong
những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm
định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện ở điểm

khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định giá
SVTH: LÊ THỌ A GIA 1
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
tài sản. Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản
và tài chính toàn cầu .
1.2 Bất động sản:
Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa
là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có
thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật ở mỗi quốc
gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng trên đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền
với đất. Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao gồm
những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất. Mặt pháp
lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sỡ
hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế...
1.2.1 Thuộc tính của bất động sản:
Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của bất động sản
• Tính bất động : Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi
khác. Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý
nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và
thường mang tính chất địa phương.
• Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nau về hình thể, vị trí, quy mô, diện
tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động

sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất
động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó
• Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của
dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển đất
SVTH: LÊ THỌ A GIA 2
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất
sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt
quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tọa sự khan hiếm trên thị
trường bất động sản.
• Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất
thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Cuộc sống của con người luôn gắn
liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng
chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn
được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn
tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các
công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn
tại hầu như là vĩnh viễn.
• Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất động sản
hay động sản là tính hữu dụng của nó. Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối
hơn là một điều kiện tuyệt đối.
1.2.2 Đặc trưng của bất động sản :
Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản
• Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động sản
tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự
biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:
- Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.
- Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền
bạc.
- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy

hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
• Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản là tài sản quan trọng
có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều
phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp
lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển
quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 3
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
• Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời
gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Bất
động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu
cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết
bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu.
• Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài
nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi
sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia
đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và
chuyển đổi bất động sản.
1.3 Thị trường bất động sản:
1.3.1 Khái niệm:
- Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế, thông qua đó các giao
dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện .
1.3.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản:
• Không có thị trường trung tâm:
Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức.
Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản
bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu ( mua hoặc bán ), hoặc người mua
tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ
biến hơn cả là thông qua những người môi giới ( cò nhà đất ).
• Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:

Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi. Sự khan
hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phương
khác. Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa
phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên thị
trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương.
• Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo:
Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị trường
bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến động của
SVTH: LÊ THỌ A GIA 4
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường, đòi hỏi có
sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất.
Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn
hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Đa số các giao dịch trong thị
trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa người
mau và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chế
vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch.
• Quá trình giao dịch phức tạp: bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với
quyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp. Đặc
điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin,
tư vấn, thẩm định, thanh toán.
• Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác: hàng hóa bất
động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào
quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai thông thị trường
bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động
sản mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sản tích lũy tham gia
vào hoạt động kinh tế.
• Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị: thị trường bất động sản rất nhạy
cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng

ca, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Thị trường bất động sản cũng rất
nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hóa, xã hội.
• Dễ bị phân khúc thị trường: tất cả các tổ chức kinh doanh và tuyệt đại bộ phận
dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người
mua, người bán, người thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hay nhận
thế chấp, người phát mại bất động sản hàng hóa.
1.3.3 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản:
• Nhà nước: nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người
sở hữu đất đai lớn nhất. Nhà nước cung ứng bất động sản dưới hình thức đầu tư cơ sở
hạ tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch và xây dựng khu dân cư mới.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 5
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
Nhà nước cũng bán hay cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thị
trường bất động sản.
Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, ban hành
các chính sách liên quan đến việc sử dụng dất, cải tạo bồi dưỡng đất làm tăng thêm
nguồn cung bất động sản.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp ở đây có thể là tổ chức,
cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản. Doanh nghiệp kinh doanh
địa ốc tiến hành tạo lập mặt bằng để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng,
khách sạn...; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê
theo nhu cầu của thị trường bất động sản.
• Các tổ chức trung gian: hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có
người mua và người bán bất động sản mà còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối,
bao gồm:
- Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp lý, thể
thức giao dịch từ mở đầu cho đến kết thúc quá trình mua bán bất động sản.
- Các tổ chức môi giới đảm nhận việc giao dịch giữa bên bán và bên mua để
thực hiện các nội dung giao dịch, để chuẩn bị các điều kiện cần thiết để người mua và
người bán đi đến quyết định cuối cùng.

- Các tổ chức thẩm định giá bất động sản đưa ra những căn cứ khoa học để dự
báo giá cả của các khu vực thị trường làm cơ sở cho các giao dịch mua bán bất động
sản trên địa bàn. Giá cả do các tổ chức này công bố không có giá trị bắt buộc đối với
bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên
thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi đến quyết định thỏa thuận
cuối cùng.
- Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc thanh toán giữa các bên, tổ
chức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch và thanh
toán qua các tổ chức tín dụng đó. Vai trò của các tổ chức tài chính tín dụng không
thể thiếu trong việc mua bán các bất động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc
gia ít sử dụng tiền mặt.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 6
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
• Người mua bán thông thường: là những người mua bán bất động sản vì nhu cầu
sở hữu hay nhu cầu sử dụng. Đây là đối tượng quan trọng mà các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản hướng đến, đặc biệt là trong thị trường nhà ở.
1.3.4 Các khu vực của thị trường bất động sản:
• Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà
sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu.
Thị trường đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng có thể sử dụng hoặc chuyển mục đích sử
dụng sang làm đất ở hoặc phục vụ sản xuất, thương mại, du lịch theo quy hoạch của
Nhà nước.
• Thị trường bất động sản cư trú: đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở
những vùng đang đô thị hóa. Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:
- Nhà biệt thự
- Nhà vườn
- Nhà phố riêng biệt và phố liên kế.
- Nhà chung cư nhiều tầng.
• Thị trường bất động sản cho sản xuất công nghiệp: thường hình thành ở các khu
vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản

xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ.
Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn
phòng: thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh
doanh, điều kiện hạ tầng tốt, các vùng đất có tiềm năng du lịch lớn.
1.3.5 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản :
• Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch:
• Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thực
hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cứ
thị trường.
• Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán
khác nhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định
chứng cứ thị trường.
• Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và
mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu. Giao dịch đã thực hiện là
SVTH: LÊ THỌ A GIA 7
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
giao dịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi
đó giá của bất động sản giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường.
• Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau:
+ Tính hữu ích.
+ Tính khan hiếm.
+ Có nhu cầu.
+ Có thể chuyển giao được.
• Nhóm các yếu tố vĩ mô:
• Chính sách của Nhà nước: các chính sách của nhà nước tác động rất lớn trực tiếp
đến giá bất động sản thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển
nhượng bất động sản, sự thay đổi các qui định này trong từng thời kỳ sẽ tác động đến
giá bất động sản trên thị trường.
Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc

sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp
đến đến giá bất động sản.
Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu
vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường.
• Cung cầu bất động sản: cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất
động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:
- Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển tăng trưởng dân số là
nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo đó nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng
lên, dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến nhu cầu quy mô, diện tích đất ở
của các hộ gia đình tăng lên hoặc dẫn đến tăng số hộ gia đình độc lập làm tăng cầu về
nhà ở, sự tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm
nhu cầu về các hoạt động sản xuất dịch vụ thương mại, y tế giáo dục,… là dẫn đến
làm tăng nhu cầu về nhà đất.
- Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở
thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 8
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
- Đô thị hoá: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là qui mô tập trung dân số và
sự phát triển qui mô về bề rộng và không gian đô thị, quá trình đô thị hoá không chỉ
làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
- Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu
nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng còn thô
sơ kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với
việc tăng cùng nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:
- Phát triển kinh tế tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự
phát triển kinh tế.
- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu
hạ tầng, mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên

thu hút đầu vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này.
- Sự tham gia của nhà nước thể hiện trên 2 khía cạnh chủ yếu:
- Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp và mục
đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở theo quy hoạch cho phép sẽ
tạo ra điều kiện tăng cung bất động sản.
- Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu nhà nước ra thị trường
hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của nhà nước tạo ra
nguồn hàng hóa trên thị trường bất động sản.
• Nhóm các yếu tố vi mô:
Các yếu tố tâm lý xã hội: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội
Phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Đặc biệt
trong lĩnh vực bất động sản, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị bất động
sản. Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn
nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn.
Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc
để có quyền sở hữu bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà Thẩm định giá
phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản. Thông thường chi phí quyết định giá trị
bất động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động
sản trên thị trường mà có khi còn có tác động ngược lại.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 9
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản một bất động sản có
khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Nhìn chung,
một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc
bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn. Xét về tính năng hiệu quả của một bất động sản
có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa
chữa để có thể sử dụng được. Do vậy khi Thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến
đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất.
Các yếu tố vật chất.:
- Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, khả năng sinh

lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản có vị trí
thuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứng các tiện
ích cho sinh hoạt và kinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.
- Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơn
những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bề mặt
tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường
phố hẹp quá sâu.
- Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thước
phức tạp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có giá trị quy mô kích thước
không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm.
- Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất động
sản. Nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao còn ngược lại làm giảm giá
trị bất động sản
1.3.6. Vài nét về thị trường bất động sản hiện nay.
• Định hướng phát triển và quy hoạch đến năm 2020 của thành phố Hồ
Chí Minh:
• Định hướng phát triển quy hoạch của thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2020 trở thành một đô thị vừa hiện đại, vừa có bản sắc văn hóa dân tộc và một trung
tâm kinh tế, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của cả nước, có vị trí chính trị
quan trọng của nước ta ở phía nam với các nước trong khu vực và quốc tế.
Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thị bình quân 100 m
2
/ người, trong đó đất giao thông là 20
– 22 m
2
/ người, đất cây xanh 10 – 15 m
2
/ người và đất xây dựng công trình phục vụ
SVTH: LÊ THỌ A GIA 10
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH

lợi ích công cộng là 5m
2
/ người. Các khu phát triển mới theo hướng hiện đại hóa, văn
minh, bền vững, tạo ra chỗ ở, làm việc và nghỉ ngơi giải trí cho nhân dân.
Trong những năm qua, thành phố Hồ Chí Minh đã tập trungqui hoạch và chỉnh trang
lại đô thị nhằm đảm bảo phát triển bền vững, xây dựng đô thị hiện đại kết hợp hài
hòa giữa các yếu tố truyền thống với các kiến trúc tiên tiến trên thế giới. Các qui
định, cơ chế, chính sách của thành phố luôn hướng tới tạo sự thuận tiện cho các nhà
đầu tư vào lĩnh vực đại ốc, xây dựng để thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư vào lĩnh
vực này.
• Thành phố cũng đã qui hoạch và phát triển các khu đô thị mới như:
Nam Sài Gòn, Thủ Thiêm, Khu đô thị mới Tây Bắc Củ Chi,… nhằm giãn dân từ nội
thành để mở rộng đô thị, giảm bớt sự quá tải cảu cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế trong
nội thành. Ngoài chủ trương giãn dân từ nội thành, chính quyền thành phố cũng tập
trung cải tạo các khu dân cư hiện hữu trong nội thành, qui hoạch sử dụng hiệu quả
diện tích đất eo hẹp trong nội thành. Điều đó thể hiện qua việc có rất nhiều dự án khu
dân cư, khu chung cư nằm xen kẽ trong các khu dân cư hiện hữu đã và đang được
triển khai góp phần tạo diện mạo mới cho thành phố xanh – sạch – đẹp, cải thiện
cảnh quan môi trường, nâng cao chất lượng cuộc sống cho đại bộ phận dân cư. Mặc
dù đã cố gắng thực hiện các giải pháp nhưng đến nay thành phố vẫn chưa thể giải
quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở cho nhân dân.
• Tình hình chung về nhà ở tại TP.HCM:
Cơ cấu về nhà ở tại thành phố:
STT Chỉ tiêu Tỹ lệ (%)
1 Nhà ở kiểu biệt thự 0,5
2 Nhà, căn hộ cao tầng khép kín 6
3 Nhà, căn hộ cao tầng không khép kín 6,5
4 Nhà, căn hộ thấp tầng không khép kín 20,2
5 Nhà bán kiên cố 49,8
6 Nhà tạm và khác 17

Diện tích nhà ở tại thành phố:
STT Chỉ tiêu Chung
1 Diện tích nhà bình quân hộ (m
2
) 113,24
2 Diện tích sử dụng bình quân nhân khẩu
(m
2
)
15,16
SVTH: LÊ THỌ A GIA 11
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
3 Tỷ lệ hộ có diện tích sử dụng bình quân
nhân khẩu dưới 10 m
2
/ người
30,25
• Theo kết quả điều tra cho thấy trong những năm gần đây nhu cầu về
nhà ở tăng lên đáng kể: từ 7,2% năm 1995 lên 16,7% năm 2000 lên 29% năm 2004
dự kiến tăng 55% năm 2010.
• Nghiên cứu nhu cầu về nhà ở:
• Theo tài liệu về chương trình nhà ở cho cán bộ công nhân viên, nhân
dân lao động và người có thu nhập thấp trong định hướng quy hoạch tổng thể của
thành phố Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2010 mỗi năm thành phố phải xây dựng từ
10.000 đến 15.000 căn hộ với các phương thức thanh toán ngay, bán trả chậm, bán trả
góp, cho thuê.
• Theo chương trình về xây mới và di chuyển toàn bộ các khu nàh lụp
xụp và rách nát trên toàn thành phố và trên khu kên rạch giải tỏa, cần xây dựng ít
nhất khoảng 5000 căn nhà mỗi năm.

Hiện nay quỹ nhà phục vụ cho tái định cư dự kiến có thể tiếp nhận khoảng 2.000 hộ
gia đình thuộc dự án đại lộ Đông – Tây và các dự án khác. Nhu cầu cần tới 24 khu tái
định cư hiện tại, nếu tận dụng hết quỹ nhà đã hoàn thành cũng mới chỉ đáp ứng được
từ 30% - 40% nhu cầu.
• Theo chỉ tiêu phấn đấu của thành phố, từ nay đến năm 2010, diện tích
bình quân đầu người là 10m
2
/ người. Hiện nay chỉ tiêu phấn đấu là 7m
2
/ người, như
vậy từ nay đến năm 2010 cần thiết xây dựng khoảng 1,7 triệu m
2
/ năm.
Qua phân tích trên cho thấy nhu cầu về nhà ở hàng năm của thành phố Hồ Chí Minh
là rất lớn ( hơn 1 triệu m
2
/ năm).
• Đánh giá tổng hợp về nhu cầu nhà ở cần xây dựng mới đến năm 2020
tại thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị lớn trong cả nước.
Đô thị
Năm 2006 Năm 2010 Năm 2020
Dân số
(triệu người)
DT nhà ở
(triệu m
2
)
Dân số
(triệu người)
DT nhà ở

(triệu m
2
)
Dân số (triệu
người)
DT nhà ở
(triệu m
2
)
Hà Nội 2,5 1,8 3,5 15,6 5 56
HCM 6,2 5,5 8 45,4 10 176
Đô thị khác 15,33 11 20,38 103 31,5 316
Cả nước 22,55 18 30,4 162 46 548
SVTH: LÊ THỌ A GIA 12
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
• Tình hình thị trường chung cư hiện nay:
• Thị trường bất động sản, sau khoảng thời gian hơn một năm đóng băng
rõ ràng đã tạo sức ép thực sự lên các công ty phát triển bất động sản. Các công ty
phát triển bất động sản liên tiếp đại hạ giá, có những nơi tới 50% giá trị so với một
năm trước đây để thu hút người mua. Việc xác định “đáy” của một sản phẩm bất
động sản cũng có lẽ cũng không quá phức tạp như vàng và chứng khoán, thông
thường giá trị 1 bất động sản khó mà có thể thấp hơn giá vốn làm nên một sản phẩm
từ phía chủ đầu tư. Giá bất động sản “thực hơn” cộng với lãi suất tiền gửi giảm mạnh
cũng sẽ làm giảm động cơ giữ tiền. Thêm vào đó, chương trình kích cầu thông qua lãi
suất cũng gián tiếp khiến cho thị trường bất động sản có nhiều sản phẩm đa dạng hơn
phù hợp với túi tiền của nhiều người. Nhà đầu tư bất động sản có vẻ lạc quan về khả
năng thị trường bất động sản sau một khoảng thời gian chìm lắng.
Với dân số hơn 8 triệu người tại thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà ở
là vô cùng lớn hơn nữa tốc độ phát triển của quỹ nhà ở trong vài năm tới đây có lẽ
cũng không thể đáp ứng nổi các nhu cầu về nhà ở. Rõ ràng, việc đầu tư vào bất động

sản tại thời điểm này cũng không thể nào mang lại nhiều lợi nhuận như vài năm trước
đây nhưng có lẽ cũng là một giải pháp hữu hiệu tại thời điểm này cho các nhà đầu tư
“trú bão” trong thời kinh tế khủng hoảng.
Tình hình chung tại thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay có khoảng 35 công ty xây
dựng và phát triển nhà chuyên nghiệp đầu tư kinh doanh và phát triển nhà như: công
ty phát triển nhà Q.1, Q.3, Q.5, Q.Tân Bình, Q.Tân Phú… Số dự án trên mới chỉ đáp
ứng được khoảng gần 5.000 căn hộ và 35% nhu cầu về nhà ở.
• Qua các dự án ta thấy đối với mô hình xây dựng chung cư hiện đại cao
tầng cho hiệu quả sử dụng cao hơn, diện tích sàn nhiều hơn. Hình thức kinh doanh
bằng vốn tự có, vốn huy động của khách hàng và vốn vay thương mại là hình thức
được áp dụng phổ biến tương đối rộng rãi và hiệu quả. Đặc biệt trong những năm gần
đây với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài có uy tín, kinh nghiệm với các sản
phẩm có chất lượng cao và phương thức kinh doanh đa dạng đã đưa nhu cầu sở hữu
các căn hộ chung cư hiện đại lên rất cao.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 13
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
• Trong thời gian gần đây, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản
nhận định rằng thị trường địa ốc tại TPHCM đang có chuyển biến rõ nét. Đó là sự
chuyển dịch đầu tư của giới kinh doanh địa ốc vào lĩnh vực căn hộ chung cư cao cấp.
Mặc dù sau khi Nghị định 181 có hiệu lực, các giao dịch mua bán nhà đất qua các
công ty địa ốc rất thấp, nhưng riêng số lượng khách đăng ký mua căn hộ chung cư
cao cấp hầu như không giảm. Nhiều dự án trong khoảng thời gian ngắn đã bán được
một số lượng căn hộ đáng kể...
Theo đánh giá của nhiều nhà kinh doanh bất động sản, thị trường căn hộ
chung cư cao cấp tại TPHCM hiện nay được phân chia rất đa dạng đáp ứng nhu cầu
của mọi đối tượng khách hàng.
Theo các khách hàng đã giao dịch mua các căn hộ chung cư cao cấp, hiện tại các
doanh nghiệp đang đầu tư vào lĩnh vực này thường có uy tín và tiềm lực tài chính
cao, hoạt động đầu tư chuyên nghiệp và luôn hỗ trợ các dịch vụ chu đáo. Nếu như
cách đây vài năm, các chung cư đa phần được xây dựng chỉ đáp ứng nhu cầu “ở” với

lối kiến trúc đơn điệu và môi trường thấp kém, thì hiện nay phần lớn chung cư đã
khắc phục được những điểm yếu này.
• Chủ trương cho phép người nước ngoài mua nhà chỉ là một yếu tố kích
thích thị trường nhà đất trong giai đoạn khó khăn hiện nay, chứ chưa thể tạo sự sôi
động cho thị trường nhà đất nói chung và thị trường căn hộ nói riêng. Bởi không phải
người nước ngoài nào, có đủ điều kiện được phép mua nhà ở Việt Nam sẽ mua nhà.
Đối với một bộ phận không nhỏ người nước ngoài, ngay chính trên quê hương họ
cũng đi thuê nhà để ở, chứ không có tập quán mua nhà như người Việt Nam.
Theo CBRE, về lâu dài thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tăng trưởng, tại Hà
Nội, nguồn cung sẽ không đáp ứng được lượng cầu trong năm 2008 và 2009, mà phải
đến năm 2010 và sau đó. Tuy nhiên, do chính sách thắt chặt cho vay của các ngân
hàng thương mại, tăng lãi suất tiền gửi và chi phí xây dựng, nhiều chủ dự án hiện
đang lùi tiến độ hoặc thậm chí từ bỏ các dự án phát triển của mình. Điều đó cũng có
nghĩa nếu như các dự án không hoàn thành đúng tiến độ, thì nguồn cung trên thị
trường chắc chắn bị ảnh hưởng tới sau 2010.
Còn theo Jones Lang LaSalle dự báo thì đến cuối 2009 đầu 2010 khi nền kinh tế ổn
định, với sự hỗ trợ của các chính sách mới như quyền sở hữu căn hộ của người nước
SVTH: LÊ THỌ A GIA 14
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
ngoài, thị trường căn hộ được nhận định là sẽ sôi động trở lại và thời gian hiện nay
được cho là "hạ nhiệt" tạm thời.
• Hầu hết các chủ đầu tư đã quan tâm đến việc xây dựng các chung cư
bảo đảm tối ưu môi trường an cư của người dân. Trong đó căn hộ chung cư được đầu
tư xây dựng với đầy đủ các tiện ích cuộc sống khép kín hiện đại về nội thất, phòng
cháy chữa cháy tự động, thang máy tốc độ cao, hệ thống thoát hiểm, bảo vệ an ninh
24/24, bãi đậu xe, hồ bơi, dịch vụ vi tính, internet, v.v….
Đặc biệt là hạ tầng kỹ thuật và xã hội gần như được quy hoạch xây dựng hoàn chỉnh
với các khu trung tâm thương mại, vui chơi giải trí, phát triển dịch vụ, cao ốc văn
phòng, câu lạc bộ thể thao, công viên cây xanh, trường học, cơ sở y tế… Một số dự
án còn được thiết kế bởi các công ty tư vấn thiết kế nước ngoài.

Trong thời điểm hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đều chọn lựa
phương án liên kết đầu tư. Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng vì với sự liên kết
chặt chẽ, các dự án sẽ có bước chuẩn bị chu đáo, ổn định, nhằm tạo ra những sản
phẩm căn hộ có giá trị phù hợp với từng đối tượng khách hàng, phương thức thanh
toán linh hoạt. Hồ sơ vay vốn mua nhà tại những dự án này được đưa qua ngân hàng
liên kết thẩm định, theo từng trường hợp cụ thể mà khách hàng được vay vốn.
Có thể nói rằng thị trường giao dịch mua bán căn hộ chung cư cao cấp đang hồi phục
dần sau nhiều đợt giảm giá, chất lượng và giá trị căn hộ không ngừng được nâng cao.
Hy vọng đó cũng là một trong những tín hiệu của sự phát triển thị trường địa ốc
TPHCM trong tương lai.
2. Cơ sở giá trị Thẩm định giá bất động sản :
2.1 Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn
sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
Thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sử
dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan tọng để quyết định giá
trị của bất động sản.
2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:
SVTH: LÊ THỌ A GIA 15
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào
công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được
bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị
trường không điển hình hay không bình thường.”
Một số giá trị phi thị trường:
• Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được người sử
dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tài sản
chuyên biệt nằm trong doanh nghiệp.

• Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bán tài
sản trong một thời gian quá ngắn khong đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trị thị
trường.
• Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế của
một tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sản liên kết. Việc
tăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn là
cho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi ích đặc
biệt.
• Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt
động. Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiều
bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường.
• Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đến
việc tính thuế tài sản.
• Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp đồng
bảo hiểm.
• Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa.
• Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu
tư xác định. Giá trị đầu tư củ một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thị
trường của tài sản đó.
• Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hết
trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trong
việc thanh lý tài sản để thu hồi nợ. Do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thị
trường.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 16
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
3. Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản:
3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Khái niệm sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất là khái niệm căn bản trong thẩm định giá
bất động sản. Lô đất thẩm định được xem là lô đất trống và được sử dụng tốt nhất
hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình.

Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của đất và sử dụng tốt nhất hiệu
quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất cho bất động
sản. Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị mà nó kết hợp với đất hay chúng có
thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ công trình do không sử dụng được nữa.
Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên tắc này được coi trọng vì tính khan
hiếm của đất và yêu cầu phát triển của không gian đô thị có xu hướng được đặt ở
mức cao nhất, tốt nhất.
• Giá trị thị trường của đất dựa trên nguyên tắc này phản ánh tính hữu dụng lâu
dài của đất cộng với giá trị của công trình xây dựng trên đất.
• Trong trường hợp thị trường biến động cực độ và mất cân bằng lớn giữa cung
và cầu thì sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản sẽ là sự sử dụng trong
tương lai.
• Khi tài sản có nhiều khả năng sử dụng thì công dụng tối ưu nhất sẽ được xác
định căn cứ vào khả năng thực thi về mặt tài chính.
• Khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” là khái niệm cơ bản và một phần
hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường.
3.2 Nguyên tắc sử dụng phù hợp:
Vị trí xây dựng và công trình xây dựng phải được thẩm định phù hợp với vị trí và
công trình trong các vùng lân cận
- Phù hợp giữa lô đất và công trình trên đất
- Phù hợp giữa bất động sản và môi trường xung quanh
- Phù hợp với quy hoạch của khu vực
- Phù hợp với mục đích sử dụng
3.3 Nguyên tắc thay đổi:
SVTH: LÊ THỌ A GIA 17
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự biến đổi của những yếu tố hình thành nên giá
trị của nó, trong thẩm định giá tài sản, đòi hỏi Thẩm định viên phải nhận ra các chiều
hướng thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
nhằm xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

3.4 Nguyên tắc thay thế:
Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, giá chào bán của tài sản nào ở mức
thấp hơn thì sẽ được bán trước.
Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất động sản thay thế tương
đương, nhưng phải không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hướng đến việc thay thế.
Khi đó, người mua khôn ngoan sẽ không trả nhiều hơn để mua một tài sản như vậy
trong thị trường mở.
3.5 Nguyên tắc cân bằng:
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng lô
đất ở vị trí kế cận cũng phải có giá trị như vậy.
Thẩm định viên phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát
triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định.
3.6 Nguyên tắc đóng góp:
Lượng giá trị của một yếu tố hay bộ phận cấu thành bất động sản thì phụ thuộc
vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu trong giá trị toàn bộ tài sản. Hay
được hiểu mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ
tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Tổng giá trị của yếu tố cấu thành có thể không bằng tổng giá trị tài sản.
3.7 Cung cầu:
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và
cầu trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá. Trên thị trường giá cả cò xu hướng
thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
3.8 Dự kiến các lợi ích tương lai:
Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn
là sự thực hiện quá khứ
SVTH: LÊ THỌ A GIA 18
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu bất động

sản
4. Các phương pháp thẩm định giá cần sử dụng:
4.1 Phương pháp so sánh giá bán:
a) Khái niệm:
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương
tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để
ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
b) Nguyên tắc:
- Nguyên tắc cung cầu: nhu cầu mua cấu thành nhu cầu thị trường và các bất động
sản được chào bán tạo ra nguồn cung. Nếu cầu cao, giá có xu hướng tăng và ngược
lại. Sự trượt dọc đường cung của bất động sản thường chậm hơn sự trượt dọc đường
cầu.
- Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này khẳng định giá trị của một bất động sản có
xu hướng bị quy định bởi giá cả được trả để có được một bất động sản thay thế có
cùng độ mong muốn và thỏa dụng, trong khoảng thời gian hợp lý.
- Nguyên tắc cân bằng: mối quan hệ giữa đất và các công trỉnh trên đất phải cân
bằng để bất động sản đạt đến giá trị tối ưu.
- Các nhân tố ngoại vi: các yếu tố bên ngoài tích cực hoặc tiêu cực đều tác động
đến tất cả các loại hình bất động sản. Những yếu tố bên ngoài thường là điều kiện cơ
sở hạ tầng, phương tiện giao thông, tình hình an ninh và nơi mua sắm...
c) Các bước tiến hành :
- Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc
giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm
định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên
cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ
biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù
hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 19

ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
- Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản
cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá
hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối
với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Các yếu tố so sánh là các đặc điểm của bất động sản và của giao dịch có ảnh
hưỡng đến giá trị bất động sản.
• Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản giữa tài sản thẩm định giá và
các tài sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện việc điều
chỉnh.
• Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu không
tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là:
+ Bán trả là nhiều lần.
+ Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp.
• Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất
• Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập
(không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và
không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so
sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài
sản khác đáp ứng yêu cầu trên.
• Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: nếu có chi phí này phát sinh thì phải
cộng vào mức giá giao dịch thành công.
• Giá trị tài sản không phải bất động sản: trong trường hợp phát sinh việc bán
kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị
các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài
sản thẩm định.
• Tình hình thị trường lúc giao dịch: tình hình thị trường lúc giao dịch của tài
sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động

giá phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào
SVTH: LÊ THỌ A GIA 20
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
điều tra trên thị trường. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên
thị trường.
• Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công
viên, bến xe bus... Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi
thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ
vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
• Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất,
hướng... Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm cần quy đổi thành chênh lệch về
giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ
vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
• Qui hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất
động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với
nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không.
• Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như
gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối
và vườn...). Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất
động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất
động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem
xét tỷ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.
- Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản
cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác
biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho
mỗi tài sản so sánh.
 Việc phân tích thông tin được thực hiện trên 2 hình thức:
• Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp,
phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí... tìm ra mức điều chỉnh là số
tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).

• Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh
tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính
cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh âm) hoặc nhỏ hơn (có
dấu điều chỉnh dương).
SVTH: LÊ THỌ A GIA 21
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
 Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yều tố so
sánh: phân tích, so sánh rút ra những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của
tài sản cần thẩm định với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với
các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh
định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.
• Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
(giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã
có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
+ Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh: giá/m
2
, giá/mét dài mặt tiền,
giá/sào...
+ Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m
2
+ Kho hàng: giá/m
3
, giá/m
2
+ Cầu tàu, bến cảng: giá/m
2
, giá/ha
+ Bệnh viện: giá/giường bệnh
+Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi
+ Máy, thiết bị: giá/đơn vị công suất(CV...), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu

......
• Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi,
tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất,
hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy
định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên
liệu...) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá.
• Nguyên tắc điều chỉnh:
+ Mỗi sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng
cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
+ Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những
yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
+ Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì
điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
SVTH: LÊ THỌ A GIA 22
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định
giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (trừ).
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định
giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
• Phương thức điều chỉnh:
+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị
nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản).
Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân
với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với
nhau.
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng,
vị trí.

Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân
với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau.
Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điểu tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về
chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.
• Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, theot ỷ lệ
phần trăm sau.
- Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra
mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
 Mức giá chỉ dẫn lựa chọn được căn cứ vào các yếu tố sau:
• Số lần điều chỉnh: số lần điều chỉnh càng ít, khả năng so sánh càng tốt. Mỗi
lần điều chỉnh có nghĩa là đã có sự khác biệt đáng kể giữa tài sản so sánh và tài sản
cần thẩm định.
• Tổng mức điều chỉnh gộp là tổng số tiền của các bước điều chỉnh tiến hành
cho mỗi tài sản so sánh. Tổng số tiền của các bước điều chỉnh càng nhỏ thì tính tương
đồng giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá càng cao.
• Điều chỉnh ròng là số tiền còn lại sau khi bù trừ giữa điều chỉnh âm và điều
chỉnh dương. Nói chung, số tiền còn lại sau khi bù trừ càng nhỏ càng tốt. Tuy nhiên
SVTH: LÊ THỌ A GIA 23
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
cũng không nên quá dựa vào kết quả này khi có trường hợp tổng số tiền của các bước
điều chỉnh âm và dương rất lớn (không tốt), nhưng mức điều chỉnh ròng lại rất nhỏ.
• Tỷ lệ điều chỉnh gộp % trên giá bán: hữu ích khi tổng số tiền của mỗi điều
chỉnh là tương đương nhau.
• Số lượng thông tin: số liệu có phù hợp với loại tài sản hay không, số liệu có
cập nhật và không quá lạc hậu hay không?
• Tính so sánh/tương thích giữa tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định
 Thống nhất mức giá chỉ dẫn: kết luận về mức giá duy nhất cuối cùng thể hiện giá
trị tài sản cần thẩm định giá cần xem xét các khía cạnh sau đây:
• Kết luận về mức giá cuối cùng phải nằm trong phạm vi có thể có của giá trị tài
sản cần thẩm định.

• Mức giá cuối cùng có thể là một mức giá (một con số cụ thể) hoặc trong một
khoảng tối đa, tối thiểu.
• Thẩm định viên cần làm tròn số khi tính toán.
d) Ứng dụng :
Áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị
trường.
e) Ưu nhược điểm:
- Ưu điểm :đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa
vào chứng cứ giá trị thị trường
- Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính
chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản
đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá
4.2 Phương pháp chi phí :
a) Khái niệm:
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài
sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
b) Cơ sở:
Giá trị thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản
tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường
c) Nguyên tắc:
SVTH: LÊ THỌ A GIA 24
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
- Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này nêu lên rằng một người mua khôn ngoan nào
trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự và cùng xây
dựng công trình theo ước muốn có tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậm trễ
quá đáng.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: lô đất thẩm định được xem là lô đất
trống và được sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt
nhất hiệu quả nhất của công trình. Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả
nhất của đất và sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng

tốt nhất hiệu quả nhất cho bất động sản. Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị
mà nó kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ công
trình do không sử dụng được nữa.
- Nguyên tắc cung cầu: sự dịch chuyển của đường cung và đường cầu làm giá tăng
lên hoặc giảm xuống. Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Nếu chi
phí thay đổi không tương ứng với sự thay đổi của giá cả thị trường, thì chi phí xây
dựng công trình sẽ lợi hơn ( hoặc lỗ) và giá trị công trình sẽ tăng hay giảm tương
ứng.
- Nguyên tắc cân bằng: nguyên tắc ân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và các
bộ phận khác của tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản. Sự mất
cân bằng có thể dẫn đến là giá trị công trình quá thấp hay quá cao. Quá thấp do sự
đầu tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do đầu tư vào công trình quá nhiều.
d) Các bước tiến hành :
• Đối với bất động sản:
- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là
đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác
định giá đết quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy
định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân
các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương.
- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình
xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp
theo quy định của pháp luật.
SVTH: LÊ THỌ A GIA 25