Bài tập tổng hợp của ths trần bích vân

PHNG PHP SO SNH
Baứi 1 :
Tài sản thẩm định là 1 căn nhà gồm 4 phòng ngủ, 2 phòng
tắm, 1 phòng khách và 1 sân tennic. Những căn nhà tại khu
vực lân cận đửụùc bán nhử sau:
- Tài sản 1: gồm 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm, 1 phòng
khách và 1 sân
tennic đửụùc bán với giá 480.000.000 đ
- Tài sản 2: gồm 5 phòng ngủ, 3 phòng tắm, 2 phòng
khách và 1 sân
tennic đửụùc bán với giá 625.000.000 đ
- Tài sản 3 : gồm 4 phòng ngủ, 3 phòng tắm , không
phòng khách và
sân tennic đửụùc bán với giá 470.000.000 đ
Đửụùc biết giá trị thị trửụứng của những công trình có đặc
điểm tửụng tự nhử sau:
- Phòng ngủ : 10.000.000 đ
- Phòng tắm : 7.000.000 đ
- Phòng khách : 8.000.000 ®
- S©n tennic : 12.000.000 ®
Bài giải :
Giá TS 1 sau khi điều chỉnh = 480.000.000 + 10.000.000
= 490.000.000
Giá TS 2 sau khi điều chỉnh = 625.000.000 … …………………............
……………………………. = …………………
Giá TS 3 sau khi điều chỉnh = 470.000.000 … ………………….............
……………………………. = ………………...
 Giá trị tài sản cần thẩm định là : ……………………


PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

Bài 2 :
Tài sản thẩm định có diện tích 80m2. Được biết gần vị trí tài sản thẩm định
có một tài sản được bán với giá 15 trđ/m2. Trong đó:
- Pháp lý tài sản thẩm định và tài sản so sánh như nhau.
- Vị trí tài sản so sánh thuận lợi hơn tài sản thẩm định: 5%
- Điều kiện kinh doanh tài sản so sánh thuận lợi hơn tài sản thẩm định:
10%
- Quy mơ hình dáng của tài sản so sánh kém thuận lợi hơn tài sản
thẩm định: 7%
Hãy ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá?
Bài giải :
STT

Các chỉ tiêu điều chỉnh

Tài sản so sánh

1

Pháp lý

2

Vị trí

……………..

3

Điều kiện kinh doanh

……………..

4

Quy mơ, hình dạng

……………..

Tổng mức điều chỉnh

……………..

 Đơn giá đất

0%

?


 Giá trị tài sản thẩm định = 80m2 * ………………….

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
Bài 3:
Cần thẩm định giá quyền sở hữu của một cửa hàng (có giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà). Tài sản so sánh là một cửa hàng khác đang cho thuê với
thời hạn 7 năm, thời hạn thuê còn lại 4 năm. Giá thuê theo hợp đồng là 40
triệu/năm, giá thuê theo thị trường hiện tại là 50 triệu/năm. Tỷ suất chiết
khấu là 10%.
Bài giải:

Mức điều chỉnh là chênh lệch của quyền sở hữu và quyền cho thuê của tài
sản so sánh
- Giá trị của quyền sở hữu: ………………………..
- Giá trị của quyền cho thuê:
Hiện giá tiền thuê của 4 năm còn lại theo hợp đồng thuê:
……………………………………………
Giá trị sở hữu sau khi kết thúc hợp đồng thuê:
……………………………………………..
Tổng giá trị của quyền cho thuê là: …………………………………..
-Mức điều chỉnh cho yếu tố quyền sở hữu là:
……………………………………………………..


PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

Bài 4:
Một tài sản so sánh (là đất ở đơ thị) có diện tích 50m2 được bán với
giá 500.000.000 đồng. Thửa đất này sử dụng ổn định từ năm 1994 và chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại thời điểm thẩm định giá,
giá những thửa đất lân cận đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo
quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh là 20.000.000 đồng/m2.

Bài 5:
một bất động sản so sánh được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 1.000
triệu đồng. Bên mua trả góp hàng năm số tiền là 65.736.850 đồng trong thời
hạn 15 năm, trả vào cuối năm , giả sử lãi suất ngân hàng là 10% /năm.

Bài 6:
Một bất động sản so sánh được bán với giá 800.000.000 đồng, trong đó bên
bán hỗ trợ cho người mua (dưới hình thức cho vay) một khoản tiền là

640.000.000 đồng với mức lãi suất 8% trong khi lãi suất trên thị trường là
10%, thời hạn của hợp đồng vay là 15 năm.


PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
Bài 7:
Tài sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có
diện tích 56m2 tại phường A thành phố X. Qua thu thập thơng tin trong vịng
01 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và
phường lân cận) có 3 thửa đất giao dịch thành cơng và có các yếu tố so sánh
gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau:
TT

Yếu tố so sánh

Thửa đất cần
thẩm định giá

Thửa đất
so sánh 1

Thửa đất
so sánh 2

Thửa đất
so sánh 3

1

Giá bán

Chưa biết, cần
thẩm định giá

1,1 tỷ đ

980 triệu đ

1,35 tỷ đ

2

Tổng diện tích

56m2

50m2

49 m2

60m2

3

Giá bán/m2

Chưa biết, cần
thẩm định giá

22

triệuđ/m2

20 triệuđ/m2

22,5 triệu
đ/m2

4

Tình trạng
pháp lý

Đã cấp sổ đỏ

Chưa hợp
thức hóa
quyền sử
dụng đất

Đã cấp sổ
đỏ

Đã cấp sổ
đỏ

5

Lợi thế kinh
doanh

Mặt ngõ 10m

Mặt ngõ 10
m

Mặt ngõ 8m

Giáp 2 mặt
ngõ 8 m

6

Cơ sở hạ tầng

7

Hướng

Tây

8

Cảnh quan

Nhìn ra khu
đơng dân cư

9

Điều kiện thanh

toán

Thanh toán tiền
mặt ngay 1 lần
khi mua

Điện ổn định, cấp
Điện ổn
nước tốt; thoát
định, cấp và
nước kém, hay bị thốt nước
ngập khi mưa to
tốt
Đơng

Điện ổn
Điện ổn
định, cấp và định, cấp và
thốt nước
thốt nước
tốt
tốt
Đơng Nam

Nhìn ra khu Nhìn ra khu
đơng dân cư đơng dân cư
Thanh tốn
tiền mặt làm
2 lần, 60%
ngay khi

mua, 40%
sau đó 1
năm

Thanh tốn
tiền mặt
ngay 1 lần
khi mua

Bắc
Nhìn ra
cơng viên
Thanh toán
tiền mặt
ngay 1 lần
khi mua


PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thơng tin như sau:
- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu
2

đ/m .
- Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ
8m 5%.
- Giá đất nhìn ra cơng viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%.
- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém
10%.

- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau,
nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở
hướng Đông Nam 10%.
- Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm.

TT

Lời giải:
Yếu tố so sánh

A

Giá bán

Chưa biết, cần
thẩm định giá

B

Tổng diện tích

56m2

C

Giá bán/m2

Chưa biết

D

Điều chỉnh theo
các yếu tố so sánh

D1

Điều kiện
thanh toán

Thửa đất
cần thẩm định
giá

Thửa đất
so sánh 1

Thửa đất
so sánh 2

Trả ngay

Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
D2

Tình trạng
pháp lý

Đã cấp sổ đỏ

-

Thửa đất
so sánh 3


Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
D3

Vị trí (Lợi thế
kinh doanh)

Ngõ 10m

Tỷ lệ

100%

Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
D4

Cơ sở hạ tầng

Bị ngập khi mưa

Tỷ lệ

100%

Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
D5

Hướng

Tây

Tỷ lệ

90%

Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
D6

Cảnh quan

Nhìn ra dân cư

Tỷ lệ

100%

Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
E

Mức giá chỉ
dẫn/m2
Thống nhất mức giá chỉ dẫn

G

Số lần điều chỉnh
Số điều chỉnh thuần (tr đ)
Số điều chỉnh tuyệt đối


PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

Bài 8:
Bất động sản (BĐS) cần thẩm định giá là một căn hộ có diện tích
56m nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng
xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm.
2

Qua thu thập thơng tin trong vịng 12 tháng so với ngày thẩm định giá
ở khu vực này có 5 BĐS giao dịch thành như sau:
- BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m 2 và
trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với
giá 692 triệu đồng.
- BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30 m và cùng nằm trong cụm
chung cư này cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm,
nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m 2 nằm ở tầng 3 trang trí nội thất
tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu
đồng.
- BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện tích

84m trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được
bán với giá 717,2 triệu đồng.
2

- BĐS 4 nằm ở lơ chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm định
giá 150 m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử
dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m 2, nằm ở tầng 3, trang trí nội thất
tương tự bất động sản cần thẩm định giá, được bán với giá 189 triệu đồng.
- BĐS 5 nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m 2, trang trí nội
thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng.
Qua so sánh cho thấy các BĐS so sánh và BĐS cần thẩm định giá có
các yếu tố khác nhau cơ bản sau: vị trí các tầng, trang trí nội thất, vị trí
chung cư.

BÀI TẬP PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ


Bài 1 :
Tuổi đời hiệu quả của bất động sản cần thẩm định : 10 năm, tuổi đời
kinh tế còn lại của bất động sản trên : 60 năm. Hỏi tuổi đời kinh tế của bất
động sản trên là bao nhiêu ?
Bài 2 :
Tuổi đời kinh tế của bất động sản cần thẩm định : 100 năm và tuổi đời
hiệu quả 10 năm. Hỏi tuổi đời kinh tế còn lại của bất động sản trên là bao
nhiêu ?
Bài 3 :
Tuổi đời hiệu quả của bất động sản : 20 năm và tuổi đời kinh tế còn lại
: 80 năm. Hỏi suất khấu hao tích lũy của bất động sản trên là bao nhiêu ?
Bài 4 :
Tuổi đời kinh tế của bất động sản : 60 năm và tuổi đời kinh tế còn lại

của bất động sản cần thẩm định : 50 năm. Hỏi suất khấu hao tích lũy của bất
động sản trên là bao nhiêu ?
Bài 5 :
Bất động sản cần thẩm định có tuổi đời kinh tế : 80 năm và tuổi đời
thực tế : 12 năm nhưng khi quan sát và phân tích về bất động sản thẩm định,
thẩm định viên kết luận: tuổi đời hiệu quả của bất động sản trên : 10 năm.
Hỏi :
1. Suất khấu hao tích lũy của BĐS trên là bao nhiêu ?
2. Suất khấu hao tích lũy cịn lại là bao nhiêu ?
Bài 6 :
Một bất động sản có tuổi đời kinh tế : 50 năm. Hỏi suất khấu hao bình
quân hàng năm là bao nhiêu ?
Bài 7 :
Bất động sản có tuổi đời kinh tế còn lại: 75 năm và tuổi đời kinh tế:
100 năm. Hỏi:
1. Suất khấu hao bình quân mỗi năm của bất động sản là bao nhiêu ?
2. Khấu hao tích lũy của bất động sản trên ?
3. Suất khấu hao tích lũy cịn lại khi BĐS có tuổi đời hiệu quả : 40
năm ?
Bài 8 :


Biết suất khấu hao tích lũy của bất động sản : 16% và suất khấu hao
bình quân: 2%/năm. Hỏi thời gian cịn lại bất động sản có thể sử dụng bao
nhiêu năm ?
Bài 9 :
Bất động sản cần thẩm định có tuổi đời hiệu quả : 20 năm, suất khấu
hao tích lũy cịn lại : 60%. Giá trị tái tạo mới cơng trình tại thời điểm hiện tại
: 1,6 tỷ đồng. Hỏi:
1. Giá trị cơng trình có tính đến khấu hao là bao nhiêu ?

2. Tuổi đời kinh tế còn lại của bất động sản là bao nhiêu ?
Bài 10 :
Diện tích khn viên của một bất động sản A : 120 m 2, diện tích xây
dựng : 100 m2, diện tích sàn xây dựng : 360 m2. Hãy tính hệ số sử dụng đất ?
1. Theo diện tích đất khn viên ?
2. Theo diện tích đất xây dựng ?
Bài 11 :
Bất động sản có diện tích sàn xây dựng là 1000 m 2 với đơn giá xây
dựng bình quân : 3 triệu đồng /m2 diện tích khn viên : 250 m2. Nếu biết
giá bình qn của lơ đất: 10 triệu đồng/m2. Hãy tính :
1. Hệ số sử dụng đất của lô đất trên ?
2. 1 đồng đầu tư vào đất có bao nhiêu đồng đầu tư cho xây dựng ?
Bài 12 :
Bất động sản B có diện tích đất : 200 m2 và diện tích sàn xây dựng :
500 m2. Hãy so sánh giữa bất động sản A trong bài tập 10 với bất động sản
B, bất động sản nào có hiệu quả sử dụng cao hơn ?
Bài 13 :
Hãy so sánh 3 bất động sản A,B,C bằng cách điền vào các ơ trống
thích hợp trong bảng :
Diện tích đất khn viên
Diện tích sàn xây dựng
Đơn giá xây dựng bình qn
Giá trị cơng trình
Hệ số sử dụng đất
Hiệu quả sử dụng đất
Kết luận về hệ số sử dụng
đất
Kết luận về hiệu quả sử

Đơn vị

m2
m2
Tr.đ/m2

A
1.000
4.800
3

B
1.000
5.000
2,5

>

>

>

>

C
1.000
4.500
2,8


dụng đất
Cách tính :

Bài 14 :
3 lơ đất sản xuất nông nghiệp trong cùng khu vực, cùng sản xuất các
sản phẩm giống nhau là lúa và bắp với các thông tin sau :
Diện tích đất canh tác
Diện tích đất canh tác lúa 2 vụ/năm
Diện tích đất trồng bắp 1 vụ/năm
Năng suất lúa bình quân
Năng suất bắp bình quân
Giá lúa bình qn
Giá bắp bình qn
Chi phí bình qn của sản xuất +
quản lý
Hệ số sử dụng đất
Kết luận về hệ số sử dụng đất (>,<,=)
Năng suất đất
Kết luận về năng suất đất (>,<,=)
Thu nhập bình quân của đất
Kết luận về thu nhập còn lại từ đất
(>,<,=)

Đơn vị
ha
ha
ha
tấn/ha
tấn/ha
tr/tấn
tr/tấn

A

10
7
3
6
4
4,3
2,5
15

B
12
7,5
4,5
6,2
4,5
4,3
2,5
16

C
8
6
2
6,8
5
4,3
2,5
21

1. Hãy so sánh một số chỉ tiêu nhằm phân tích hiệu quả sản xuất của 3 lô

đất A,B,C trên bằng cách điền vào các ô trống thích hợp ?
2. Cách tính :
Bài 15 :
Bất động sản cần thẩm định có tuổi đời kinh tế : 40 năm, tuổi đời kinh
tế còn lại : 30 năm, diện tích sàn xây dựng : 120 m 2, đơn giá xây dựng mới
bình quân : 3 triệu đồng. Hỏi :
1. Suất khấu hao tích lũy bình qn hàng năm của bất động sản trên
là bao nhiêu?
2. Giá trị cịn lại của cơng trình tại thời điểm có giá trị hiệu lực sẽ là
bao nhiêu ?
Bài 16 :


Thẩm định viên có dữ liệu về 3 bất động sản tương đồng như sau :
BĐS

THỜI ĐIỂM
GD
Lần 1 Lần 2

SS

GIÁ GIAO
DỊCH
Lần 1 Lần 2

CHÊNH
LỆCH
t/gian Tiền

TỶ LỆ TĂNG
%
Trọn
b/q
phần tháng

1
01/10 07/10 3200 3300
2
11/09 07/10 3100 3240
3
07/09 07/10 2900 3090
Tỷ lệ bình quân tháng
Nếu bất động sản so sánh giao dịch vào tháng 4-2010 với giá 3,6 tỷ VNĐ
.Hỏi giá trị ước tính của bất động sản vào tháng 8-2010 là bao nhiêu?
Bài 17 :
Sau khi sàn lọc các dữ liệu thẩm định viên có các số liệu đáng tin cậy
về một bất động sản so sánh phù hợp nhất và được biết giá điều chỉnh của
một số yếu tố khác biệt:
- Giá đất bình quân trong khu vực tài sản cần thẩm định

:

20

tr.đ/m2
- Hướng cơng viên đắt hơn khơng có hướng cơng viên

: 100

- Giá trị bình quân của tuổi đời hiệu quả bất động sản

:

-

:

5

tr.đ
20tr./năm
- Giá trị bình quân của diện tích sàn xây dựng
tr.đ/m2
- Tổng chi phí làm sổ hồng của BĐS thẩm định

: 120

tr/BĐS
Nội dung
các điều chỉnh

BĐS thẩm định
Mô tả

Bất động sản so sánh
Mô tả
Điều chỉnh
+/-

Thời điểm bán
Điều kiện pháp lý
Diện tích đất

Sổ hồng

Mới bán
Đang làm sổ

8 x 16

hồng
8 x 18


Diện tích sàn xây dựng
Cảnh quan

290 m2
Hướng cơng

310 m2
Hướng phố

viên
5 năm
-

10 năm
7100 tr.đ

Tuổi đời hiệu quả
Tổng điều chỉnh
Giá bán
Giá trị chỉ dẫn BĐS
TĐ

1. Hãy ước tính giá trị bất động sản trên ?
2. Giả điện BĐS cần thẩm định cho mục đích để bán và thẩm định

viên có thơng tin đáng tin cậy là nếu thanh tốn bằng chuyển
khoản thì giá bán sẽ tăng thêm 1,5% so với thanh toán bằng tiền
mặt. Hỏi giá trị theo điều kiện chuyển khoản của BĐS trên là bao
nhiêu ?
3. Nều diện tích đất của bất động sản thẩm định : 20 x 20 m. Giá trị
của BĐS thẩm định ?
Bài 18 :
Bất động sản thẩm định là biệt thự 2 tầng mái ngói đã qua sử dụng sau
khi thu thập dữ liệu thị trường thẩm định viên có các số liệu hao mịn sau :
móng -10%, tường vách : -14%, sàn nền : -12%, kết cấu đỡ mái : -10%,
mái : -16%.
Diện tích sàn
Diện tích sàn xây dựng
Giá đất bình qn
Đơn giá xây dựng mới
Kết cấu chính Tỷ lệ của kết
cấu chính -%

10m x 18m
350 m2

20 tr/m2
6 tr/m2
Đánh giá hao Chất lượng
mòn %

còn lại -%

Tỷ lệ cịn lại
của kết cấu
chính -%


Cột 1
Móng
Tường, vách
Sàn, nền
Kết cấu đỡ

Cột 2

Cột 3

Cột 4

Cột 5

mái
Mái
Tổng cộng
Tỷ lệ chất lượng còn lại

Giá trị xây dựng mới
Giá trị xây dựng có tính đến khấu hao
Giá trị đất
Giá trị bất động sản ước tính
1. Hãy ước tính giá trị của bất động sản trên bằng cách điền vào các ơ

thích hợp?
2. Giải thích cách tính.
Bài 19 :
Sau khi phân tích số liệu của bất động sản thẩm định, thẩm định viên
có các số liệu sau :
- Diện tích khn viên

: 20 x 30m

- Diện tích sàn xây dựng

: 360 m2

- Suất khấu hao bình quân của loại bất sản trên

: 1% năm

- Tuổi đời hiệu quả

: 10 năm

- Đơn giá xây dựng bình quân

: 5 tr.đ/m2

- Đơn giá đất trong khu vực

: 10 tr.đ/m2

Hãy ước tính :
1. Suất khấu hao tích lũy cịn lại của bất động sản ?
2. Giá trị của bất động sản thẩm định ?
Bài 20 :
Bất động sản khảo sát là nhà ở có các thông tin sau :


- Diện tích đất

: 4 x 16m

- Diện tích sàn xây dựng

: 240 m2

- Vừa giao dịch xong với giá

: 140 lượng vàng

SJC
- Giá vàng của công ty vàng bạc, đá quý Sài gòn
tại thời điểm khảo sát

: 35 tr.đ/lượng

- Đơn giá xây mới bình quân cho BĐS khảo sát

: 4 tr.đ/m2

- Tuổi đời hiệu quả

: 5 năm

- Tuổi đời kinh tề cịn lại

: 45 năm

Hãy tính :
1. Giá trị bình quân 1m2 đất của bất động sản trên là bao nhiêu ?
2. Giá trị bằng vàng SJC của bình quân 1 m2 đất tại thời điểm khảo
Bài 21 :
BÊt động sản A cần thẩm định giá có các đặc ®iĨm như
sau:
- DiƯn tÝch ®Êt 300 m2 ë khu ®« thị có đầy đủ pháp lý về
quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng kết cấu bêtông
cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2, tình trạng hao
mòn của các kết cấu chính nh sau: móng 32%, tửụứng
44%, sàn 36%, mái 44%.
- Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình:
móng 8%; tửụứng 18%; sàn 16%; mái 14%.
Đửụùc biết:
Mt nh nỏt ở cạnh đó diện tích 250 m2 không có giấy
tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử
dụng ổn định từ năm 1994 vừa đửụùc bán với giá

225.000.000 đ. Giá đất quy định của Nhà nớc ở cùng vị
trí là 1.200.000 đ/m2 -(hn mc t 200m2)
Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tng tự
2.500.000 đ/m2.
HÃy tính giá trũ thị trờng bất động sản?
Bi giaỷi :
Bc1 : Xỏc nh giá trị đt


- Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đt ®èi víi l« ®ất so
sánh:
………….m2 x ……………………… đ/m2 = ……………………
- Giá bán lô đt so saựnh khi đà hoàn chỉnh pháp lý về
quyền sử dụng đt:
............................. + ....................................
= ...............................
- Đơn giá đt so saựnh khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý:
.............................. : ................................. m 2
= ...............................
- Giá trị đt cn thẩm định :
....................... x ................................m 2 =
...............................
Bc2 :Giá trị coõng trỡnh xaõy dửùng trên đất

xi.fi
T l cht lng cũn li của công trình X =
1 -> n)

( i i t

fi

(68% x 8%) + …………………………………………………………
=
(8% + … + … + …)
= ?
Giá trị công trình xây dựng trên đất = ? x …………x…..
…..=…..……đ
Bước 3: Xác định giá trị thị trường của bất
động sản A
.................................................................

Bài 22:
Dùng phương pháp chi phí để thẩm định giá nhà 2
tầng kết cấu bê tông cốt thép được xây dựng
trên diện tích đất 200 m 2 với diện tích sàn xây
dựng 120 m2, tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá
trị công trình:móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái
14%. Biết:
- Giá trị thị trường đất là : 6.000.000 đồng/m2
- Đơn giá xây dựng: 2.000.000 đ/m2


Khảo sát thực tế nhà có các kết luận sau:
- Móng: BTCT có nhiều vết nứt, lớp trát bị bong
ra.
- Tường: Tường gạch nhiều vết nứt, vửa trát bị
bong ra 1 số chỗ lớn,
thấm nước.
- Sàn: Gạch bông bị nứt, bong một số chỗ, vết

nứt lớn.
- Mái: Tôn rỉ nhiều chỗ, xác định phần hao mòn
44%.
Lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được
- Hệ thống bồn chứa nước và bơm: 1.200.000
- Các thiết bị điện cố định lỗi thời: 7.000.000
Bài giải :
Bước 1 : Xác định giá trị còn lại của cơng trình xây dựng trên đất :
- Tỷ lệ chất lượng còn lại của các kết cấu chính :
+ Móng : …….
+ Sàn
:
……
+ Tường : …….
+ Mái :
…….
- T l cht lng cũn li của công trình xaõy dựng trên đất :
(56%
x
14%)
+..............................................................................................
=
(14% + … + … + …)
= .................%
- Giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất :
(chú ý phần hao mòn do lỗi thời chức năng) :
120 m2 x ………………………………………………………………… .
Bước 2 : Xác nh giá trị đt = 200m2 x ....................... = ....................

Bc 3: Giá trị của BĐS cần thẩm định giá = .............…

+...................……...
Bài 23:
Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, tuổi đời thực tế và
tuổi đời hiệu quả một ngơi nhà có các thơng số sau:
- Hoàn thành xây dựng vào năm 1990


- Theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì ngơi nhà sẽ tồn tại trong 70 năm (đến
năm 2060 bị phá bỏ). Trong đó, giá trị ngơi nhà đóng góp vào giá trị chung
của bất động sản sẽ giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị ngơi nhà đóng
góp giá trị BĐS bằng 0 đ và từ sau năm 2058 ngôi nhà đóng góp giá trị âm
(chi phí sửa chữa nhà lớn hơn giá trị mang lại cho BĐS).
- Năm 2000 ngôi nhà được nâng cấp sửa chữa. Do được nâng cấp nên
tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà được kéo dài thêm 8 năm nữa.
- Năm 2011 tiến hành thẩm định giá.
Bài giải :
Từ các thơng tin trên có thể xác định các thông số tuổi đời của ngôi nhà như
sau:
Tuổi đời kinh tế: là số năm ngơi nhà đóng góp làm tăng giá trị của
bất động sản (nhà + đất) là ……………………
Tuổi đời kinh tế còn lại: là số năm theo đó sự tồn tại của cơng trình
kiến trúc trên đất có thể đóng góp vào giá trị của toàn bộ BDS ……………….
Tuổi đời hiệu quả: là số năm của một cơng trình dựa trên tình trạng
duy tu, bảo dưỡng cơng trình là …………………………….
Tuổi đời thực tế: là số năm đã trơi qua kể từ hồn thành xây dựng
cơng trình (mới 100%) đến thời điểm thẩm định giá là ………………….
Bài 24 :
Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ (sử dụng kỹ
thuật so sánh).
Cần xác định tỷ lệ hao mịn của một ngơi nhà 2 tầng, có tuổi đời hiệu

quả 22 năm (gọi là bất động sản A). Qua điều tra thị trường, thẩm định viên
thu được thơng tin sau:
- Tại thị trường lân cận có 2 bất động sản mà nhà trên đất có mức độ
khấu hao tương tự với ngôi nhà cần định giá, đã được bán với giá 3,55 tỷ
đồng (gọi là BĐS so sánh thứ 1), và 3,1 tỷ đồng (BĐS so sánh thứ 2).
- Tuổi đời hiệu quả (số năm) của BĐS 1 là 20 năm, của BĐS 2 là 21
năm, của BĐS cần thẩm định giá là 22 năm.
- Chi phí xây dựng ngơi nhà tương tự, mới 100% (sau khi đã điều
chỉnh so với bất động sản A) là: BĐS so sánh 1: 1,765 tỷ đồng, BĐS so sánh
2: 1,8 tỷ đồng.
Giá đất (qua điều tra thị trường) của BĐS so sánh 1 là 2,485 tỷ
đồng, của BĐS so sánh 2 là 2,015 tỷ đồng.
-


Bài giải: Xác định tỷ lệ khấu hao của BĐS A thực hiện theo các bước
sau:
Bước

Trình tự

1

Giá bán của bất động sản so
sánh

BĐS so sánh
1

BĐS so sánh

2

(giá nhà + đất)
2
3
4

Giá trị của đất
Giá trị của nhà tại thời điểm thẩm định giá
Chi phí xây dựng ngơi nhà tương tự,
mới 100%

5

Giá trị hao mòn lũy kế của nhà tại thời điểm thẩm
định giá

6

Tỷ lệ hao mòn lũy kế

7

Tuổi đời hiệu quả (năm)

8

Tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của nhà

9

Xác định tỷ lệ hao mịn của cơng trình cần thẩm định
Tỷ lệ hao mòn của BĐS A là …………………………….

Bài 25:
Cần ước tính giá trị thị trường một bất động sản có các đặc điểm: diện
tích thửa đất: 100m2 (4m x 25 m), diện tích sàn xây dựng: 150 m 2; nhà 2
tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tơng cốt thép; nền lát gạch ceramic;
chất lượng nhà cịn lại 80%. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 1.800.000
đ/m2.
Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin về 3 bất động sản ở khu vực
lân cận vừa giao dịch thành cơng như sau:
- BĐS 1 có các đặc điểm: diện tích thửa đất 80m 2 (5m x 16m); diện
tích sàn xây dựng 120m2; nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông
cốt thép, nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 90%; vừa bán được
với giá 614.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 1.800.000đ/m2.
- BĐS 2 có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m 2 (3m x 20m); diện
tích sàn xây dựng 180m2; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép,


mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic; chất
lượng nhà còn lại 85% vừa được bán với giá 591.000.000đ. Đơn giá xây
dựng mới nhà tương tự: 2.000.000đ/m2.
- BĐS 3 có các đặc điểm: diện tích thửa đất 150m 2 (5m x 30 m); diện
tích sàn xây dựng 200m2; nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tơng cốt thép,
tường gạch, mái ngói, tồn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng
nhà còn lại 95%; vừa được bán với giá 1.142.200.000đ. Đơn giá xây dựng
mới nhà tương tự 2.200.000đ/m2.
Cũng qua điều tra thị trường, thu thập được tương quan giá đất trên thị
trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau:

- Chiều rộng:
Từ 3m đến 3,8m
: 95%
Từ trên 3,8m đến dưới 4m : 100%
Từ 4m – 6m trở lên
: 105%
- Chiều dài :
Từ 25m trở xuống
: 100%
Từ trên 25 m đến 50m : 96,71%
- Quy mô diện tích :
Từ 60m2 đến 100m2
: 100%
Từ trên 100m2 đến 200m2 : 95%

Bài giải : So sánh bất động sản thẩm định giá và các bất
động sản so sánh
Yếu tố so
sánh

BĐS cần
thẩm định
giá

Diện tích
đất

100m2

Chiều

rộng

4m

Chiều dài

25m

BĐS 1

BĐS 2

BĐS3


Đơn giá
đất

Cần xác định

Yếu tố so sánh
Đơn giá đất
Chiều rộng
Chiều dài
Quy mơ diện tích
Tổng % điều
chỉnh
Đơn giá đất sau
điều chỉnh (mức
giá chỉ dẫn)

BĐS 1

BĐS 2

BĐS 3


PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà
xưởng cũ (coi như đất trống) có diện tích là 20.000 m2, nằm trong
khu dân cư. Anh chị hãy áp dụng phương pháp mà anh chị cho là
thích hợp nhất để ước tính giá trị của bất động sản trên , được
biết:
Nhà xưởng tại khu vực này không được phép tiếp tục
sản xuất.
Theo quy hoạch , dự kiến lô đất này được phép đầu tư
kinh doanh bất động sản, một phần phân lô bán nền đất, một
phần xây dựng chung cư 8 tầng theo cơ cấu 50 % S đất thương
phẩm dùng cho phân lô bán nền, 50 % dành cho xây dựng chung
cư. Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định là 60%. Số diện tích nền đất
được bán để xây dựng 40 nhà phố liên kế có diện tích là 90m2
đất/ nền và 10 nền xây dựng biệt thự có diện tích đất là 240
m2/ nền
-Chi phí đầu tư hạ tầng tương đương hạ tầng khu vực này,
bình quân 250.000 đ/m2
-Chi phí quy hoạch: 500.000.000 đ
-Chi phí về bán : 1% doanh thu.
-Chi phí xây dựng chung cư bình quân: 2.500.000 đ/m2
-Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng

lãi suất 10%/năm
-Giá đất theo quy định của Nhà Nước tại địa điểm này:
đất ở:2.000.000đ/m2; đất phi nông nghiệp
1.200.000đ/m2.
-Tiềná chuyển mục đích sử dụng đất100%Chi phí chuyển
quyền sử dụng đất 4%(năm 2008)
-Lãi cho nhà đầu tư 5% doanh thu
-Giá bán căn hộ chung cư chưa có thuế GTGT bình quân
là 4.500.000 đ/m2, tổng diện tích căn hộ chung cư bán được bằng
75% tổng diện tích sàn xây dựng.
Qua thu thập thông tin thị trường trong khu vực này có 4
bất động sản vừa giao dịch thành công :
BĐS 1 nằm trên cùng một con đường và cách tài sản
thẩm định 80 m diện tích đất là 80 m2, diện tích sàn xây dựng
là 120 m2 , tỷ lệ chất lượng còn là là 90%, đơn giá xây dựng


nhà tương tự là 1,8 triệu đồng /m2, được bán với giá là
594.400.000 đồng.
BĐS 2 nằm cách tài sản thẩm định khoảng 400 m2, ở
một con đường đối diện, có diện tích đất là 180 m2, diện tích
sàn xây dựng là 180 m2, tỷ lệ chất lượng còn lại là 85%, đơn
giá xây dựng nh2 tương tự là 2,0 triệu đồng/m2., được bán với
giá là 1.170.000.000 đồng.
BĐS 3 cũng nằm trên con đường này, ở đối diện với
tài sản thẩm định có diện tích đất là 240 m2, diện tích sàn
xây dựng là 200 m2, tỷ lệ chất lượng còn lại là 95%, đơn giá
xây dựng nhà mới tương tự là 2,2 triệu đồng, được bán với giá
1.498.000.000 đồng

PHƯƠNG PHÁP ẹAU Tệ
Bi 1 :
Trung tâm Thơng mại có thu nhập cho thuê hàng năm là 5
tỷ đồng. Chi phí sửa chữa, bảo hành, điều hành, khấu hao
là 1.545.454.545 đồng, thuế VAT 454.545.455 đồng. Suất
lợi tức bình quân cho các hoạt động kinh doanh trên địa
bàn (lÃi suất vốn hoá là 10%.)
HÃy c tính giá trị của Trung tâm Thơng mại này?
Bi giaỷi :
+ Thu nhập ròng hàng năm:
= 5 tỷ đồng - ..................................
- .............................................................
= ........................................
I
.........................
+ Giá trị tài sản (V) =
=
=
R
10 %
Bài 2 :
Cần thẩm định giá trị thị trường một tài sản cho thuê thu tiền một lần ngay
lúc thuê, với các thông tin sau:
- Thời hạn cho thuê: 5 năm,


- Thu nhập cho thuê là : 252 triệu đồng/năm,
- Lãi suất chiết khấu bằng lãi suất ngân hàng: 10% /năm.
- Với YP (10%,5) = 3,7907868
Bài giaûi :

Giá trị thị trường của tài sản cho thuê = ……………………. x YP (10%,5)
= ………………….. x …………………………
=…………………...