Tài liệu về thẩm định giá bđs của TS nguyễn quỳnh hoa

1

CHUYÊN ĐỀ 1.

TỔNG QUAN VỀ

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN


2
Phần 1
Các khái niệm cơ bản
về thẩm định giá

Chuyên đề
Tng quan v
thm nh giỏ
bt ng sn
Phần 3
Nguyên tắc
thẩm định giá

Phần 2
Thẩm định gi¸
bất động sản


3

Thẩm định giá tài sản là một nghề trong nền kinh t
Đượcư mọiư ngườiư cần,ư nhưngư khôngư thểư tựư làmư vàư ngườiư taư

sẵnưsàngưtrảưtiềnưchoưnhữngưaiưcóưthểưlàmưtốtưcôngưviệcư
đó;ư
Đóưđòiưhỏiưtínhưchuyênưmônưcao,ưnăngưlựcưchuyênưmônư
làưcơưsởưcủaưviệcưhìnhưthànhưtínhưchuyênưnghiệp;ư
Xuấtư hiệnư cácư tổư chức,ư trongư đóư tậpư hợpư nhữngư ngườiư
làmưcôngưviệcưđóưvàưđượcưphápưluậtưchoưphépư


4

Phỏt trin ngh thm nh giỏ Vit Nam
-ưNămư1997,ưgiaưnhậpưAVA;ư
-ưNămư1998ưtrởưthànhưthànhưviênưthôngưtấnưcủaưIVSC
-ưNgàyư8/5/2002ưthôngưquaưPhápưlệnhưgiáưtrongưđóưdànhưMụcư3,ưgồmư6ư
điềuưquyưđịnhưcụưthểưđốiưvớiưhoạtưđộngưthẩmưđịnhưgiá;ư
-ưNgàyư3/8/2005ưbanưhànhưNghịưđịnhư101/2005/NĐ-CPưvềưTĐG;
-ưBộưTàiưchínhưbanưhànhưhàngưloạtưQuyếtưđịnhưliênưquanưđếnưTĐG:ư +ư
Quyếtư địnhư sốư 21/2004/QĐ-BTC,ư 24/02/2004ư vềư việcư banư hànhư quyư
chếưcấp,ưsửưdụngưvàưquảnưlýưThẻưthẩmưđịnhưviênưvềưgiá;ư
+ưQuyếtưđịnhưsốư24/2005/QĐ-BTC,ư18/4/2005ưvềưviệcưbanưhànhư
3ưtiêuưchuẩnưthẩmưđịnhưgiáưViệtưNamư(tiêuưchuẩnư01,ư03ưvàư04)ư
+ưQuyếtưđịnhưsốư77/2005/QĐ-BTC,ư01/11/2005ưvềưviệcưbanưhànhư
3ưtiêuưchuẩnưthẩmưđịnhưgiáưViệtưNamưđợtư2ư(tiêuưchuẩnư02,ư05ưvàư06)...


5

Phần 1. Các khái niệm cơ bản
Các
Các khái

khái niệm
niệm cơ
cơ bn
bn

4
5
4
5
1
2
3
1
2
3
Thm
Giỏ
Thm
Giỏ tr
tr
Tài
sản
Quyền
sở
hữu
Giá
trị
Tài sản
Quyền sở hữu
Giá trịịnh giá th trờng

ịnh giá thị trêng

6
6
Gi¸
Gi¸ trị
trị phi
phi
thị
thị tr
trêng
êng


6

1. Ti sn
1.1 Khái niệm
Tài sản là nguồn lực do
cá nhân, tổ chức, doanh
nghiệp kiểm soát, là kết
quả của những hoạt
động trong quá khứ, mà
từ đó một số lợi ích kinh
tế trong tơng lai có thể
dự kiến trớc một cách hợp
lý.

"Tài sản: là một nguồn
lực:

+ có thể kiểm soát đ
ợc; và
+ đem lại lợi ích kinh
tế cho chủ sở hữu.

Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc
tinh thần (nguồn lực) có giá trị đối với chủ së h÷u.


7

1. Ti sn(tiếp)
Thứ nhất
Hữu hình hoặc vô hình

1.2

Đặc trng của tài sn
Thứ ba
Mang lại lợi ích
cho chủ sở hữu

Thứ hai
Xác ®Þnh ®èi víi
chđ thĨ


8

1. Tài sản (tiếp)

1.3ưPhânưloạiưtàiưsản
- Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô
hình.
- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
- Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
- Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và lu động


9

2. Quyền sở hữu
Quyền chiếm hữu: là quyền
đợc nắm giữ, quản lý tài sản.
Quyền sử dụng: là quyền
khai thác những công dụng hữu
ích của tài sản, quyền đợc hởng Nhậ
n
những lợi ích mà tài sản có thể
xét
mang lại.
Quyền định đoạt: là quyn

Để đánh
giá đúng
mức độ lợi
ích mà tài
sản mang
lại, nhất
thiết phải

chuyn giao quyn s hu tài

xét đến

sn hoc t b quyền sở hữu đã.

qun cđa
chđ thĨ


10

3. Giá trị
3.1ư Kháiư niệm:ư
Giáưtrịưtàiưsảnưlàư
biểuư hiệnư bằngư

Đợc đo bằng đơn vị tiền
tệ
Xác

định tại
điểm nhất định

một

thời

tiềnưvềưnhữngưlợiư

Gắn liền với chủ thể
Nh vậy,
Chịu tác động của 2
íchư màư tàiư sảnư giá trị
TS
nhóm nhân tố: công dụng hay
mangưlạiưchoưchủư

thểư nàoư đóư tạiư
mộtư thờiư điểmư
nhấtưđịnh.ư

thuộc tính hữu ích và khả
năng khai thác của chủ thể.
Tiêu chuẩn đánh giá là các
khoản thu nhËp b»ng tiÒn


11

3.2 ý nghĩa của giá trị
ýư nghĩaư chủư quan:ư cùngư
mộtư tàiư sảnư nhưngư vớiư cácư cáư
nhânư khácư nhauư tàiư sảnư cóư
thểư đượcư sửư dụng,ư khaiư thácư
lợiư ích,ư côngư dụngư ởư nhữngư
mứcư độư khácư nhau.ư Vìư vậy,ư
giáư trịư củaư mộtư tàiư sảnư cóư
thểưkhácưnhauưtheoưsựưđánhư

giáưchủưquanưcủaưtừngưngười.ư

ý nghĩa khách quan: giá trị
là cơ sở của giá cả, của sự trao
đổi của các giao dịch kinh tế
trong nền kinh tế thị trờng.
Giá trị phản ánh số tiền ớc
tính, có thể xảy ra với xác
suất lớn nhất trong một cuộc
giao dịch tại thời điểm nào
đó. Khi giao dịch diễn ra, giá
trị đợc thực hiện và trở thành
một thực tế khách quan.

Phân biệt tính chủ quan và khách quan của giá trị có
ý nghĩa đặc biệt quan trọng, là cơ sở để lựa chọn
các tiêu chuẩn và các phơng pháp thích hợp.


12

3.3. Đặc tính của giá trị

3.3.4 Có thể
chuyển giao đợc

3.3.1 Hữu ích

Đặc tính
của giá trị

3.3.3 Có nhu cầu

3.3.2 Khan hiếm


13

3.3.1 Tính hữu ích
Thểư hiệnư ởư khảư năngư làmư thoảư mÃnư nhuư cầuư
củaư conư người.ư Tínhư hữuư íchư làư mộtư đặcư tínhư cơư
bảnưlàmưchoưhàngưhoáưhoặcưdịchưvụưtrởưnênưcóưgiáư
trị.ư Tuyư nhiên,ư tínhư hữuư íchư chỉư làư mộtư trongư cácư
đặcưtínhưtạoưraưgiáưtrị,ưnếuưhàngưhoáưcóưtínhưhữuư
íchư nhưngư khôngư cóư nhuư cầuư hoặcư khôngư khanư
hiếmưthìưgiáưtrịưthịưtrườngưcũngưkhôngưtồnưtại.


14

3.3.2 TÝnh Khan hiÕm
TÝnh­ khan­ hiÕm­ cã­ thÓ­ hiÓu­ nh­­ tácư độngư củaư yếuư tốư
cungưtrongưkinhưtếưhọcưviưmô.ưTínhưkhanưhiếmưtuỳưthuộcư
vàoư quanư hệư cung,ư cầuư ởư hiệnư tạiư vàư dựư báoư quanư hệư
cungưcầuưchoưtươngưlai.ư
Nếuư nhưư cácư yếuư tốư khácư khôngư đổi,ư thìư giáư trịư khácư
nhauư thườngư làư kếtư quảư củaư sựư thayư đổiư mứcư độư khanư
hiếmư tươngư đốiư củaư cácư hàngư hoáư vàư dịchư vụư trênư thịư tr­
êng.­

15

3.3.3 Tính có nhu cầu
Cóư nhuư cầuư hayư đòiư hỏi,ư thựcư raư đượcư hìnhư thànhư bởiư
tínhưhữuưíchưcủaưtàiưsản.ưTuyưnhiên,ưngoàiưtínhưhữuưíchư
hayưnhuưcầuưthôngưthường,ưthuậtưngữưcóưnhuưcầuưởưđâyư
cònưlàưmộtưkháiưniệmưkinhưtếưchỉưsựưcầnưthiết,ưhữuưíchưư
nhưngư cóư khảư năngư tiềnư tệư thoảư mÃnư yêuư cầuư đó.ư Kháiư
niệmư vềư yêuư cầuư ởư đâyư cũngư đồngư nghĩaư vớiư cầuư hayư
nhuưcầuưcóưkhảưnăngưthanhưtoánưcủaưkinhưtếưhọcưviưmô.ư


16

3.3.4 Tính có thể chuyển giao đợc
Đâyưlàưmộtưkháiưniệmưphápưlýưphảnưánhưmộtưđặcư
tínhư quanư trọngư củaư giáư trị,ư nhấtư làư đốiư vớiư BĐS.ư
Ngayư cảư trongư trườngư hợpư tàiư sảnư cóư cácư đặcư tínhư
tínhư hữuư ích,ư khanư hiếmư vàư cóư yêuư cầu,ư nhưngư
khôngư thểư chuyểnư giaoư đượcư toànư bộư hoặcư từngư
phần,ư thìư giáư trịư thịư trườngư củaư hàngư hoáư đóư cũngư
khôngưtồnưtại.ư


17

3.4 Mục đích của thẩm định giá tài sản
Các định giá
theo luật pháp

Thẩm định giá
tài sản công ty

Mục đích thẩm
định giá
Tài sản

Phát triển BĐS
và đầu t

Chuyển giao
quyền sở hữu

Cho thuê
theo hợp đồng

Tài chính
và tín dụng


3.5 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị tài
sản
Yếu tố thuộc
về tài sản

Yếu tố chính trị

Các yếu tố
ảnh hởng

đến giá trị
Yếu tố kinh tế
Yếu tố môi trờng
tự nhiên

Yếu tố x· héi

18


19

4 Thẩm định giá tài sản
Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị của
một tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích đà đợc xác định rõ.
Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá
lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trờng tại một
địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn
của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế.
Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với
độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể
mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời ®iĨm
nhÊt ®Þnh


20

5. Giá trị thị trờng
Ngời sẵn sàng mua

??? ...

Mặc cả
Thấp
Cao

??? ...

Khoảng thơng l
ợng
Mặc cả
Ngời sẵn sàng bán


21

5. Giá trị thị trờng

Giáưtrịưthịưtrườngưcủaưmộtư
tàiưsảnưlàưmứcưgiáưcóưkhảư
năngư xảyư raư nhiềuư nhấtư
Thời điểm
có khả năng xảy
trênư thịư trườngư vàoư thờiư
ra nhiều nhất
điểmư thẩmư địnhư giá,ư
giữaưmộtưbênưlàưngườiưmuaư
Giá trị
sẵnư sàngư muaư vàư mộtư

Ngời mua
Th
ơng
mại
thị
tr
ờng
bênưlàưngườiưbánưsẵnưsàngư
sẵn sàng mu
bình thờng
bán,ưtrongưmộtưgiaoưdịchư
muaư bánư kháchư quanư vàư
độcư lập,ư trongư điềuư
Ngời bán
sẵn sàng bán
kiệnư thươngư mạiư bìnhư thư
ờng.


22

5. Giá trị Thị trờng (tiếp)
-ưSốưtiềnưtraoưđổi:ư
+ Giá trị thị trờng đợc đo đếm, tính toán, định lợng
bằng đơn vị tiền tệ.
+ Số tiền này có nguồn gốc dựa trên cơ sở của việc
trao đổi, mua bán tài sản

-ư Cóưkhảưnăngưxảyưraưnhiềuưnhấtư :ưlàưsốưtiềnưdựưbáoưcóưthểưsẽư
đượcưthanhưtoánưvàoưthờiưđiểmưgiaoưdịch,ưkhôngưphảiưlàưsốư

tiềnưđượcưquyếtưđịnhưtừưtrước.
-ưThờiưđiểm:ưgiáưtrịưcủaưmộtưtàiưsảnưxácưđịnhưmangưtínhư
thờiư điểm,ư đếnư thờiư điểmư khácư cóư thểư sẽư khôngư cònư phùư
hợpưnữa.


23

5. Giá trị Thị trờng (tiếp)
-ưNgườiưbánưsẵnưsàngưbán:ư
+ Là ngời muốn bán tài sản, nhng không phải là ngời nhiệt
tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá
nào, mà không cần tính đến những điều kiện thông thờng
trên thị trờng.
+ Là ngời sẽ bán tài sản với mức giá cao nhất có thể đợc trên
thị trờng công khai sau một quá trình tiếp thị.
-ưNgườiưmuaưsẵnưsàngưmua:ư
+ Là ngời muốn mua, nhng không nhiệt tình quá mức để
sẵn sàng mua với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến
những điều kiện thông thờng trên thị trờng.
+ Là ngời không trả giá cao hơn giá trị thị trờng yêu cầu. Là
ngời sẽ mua với giá thấp nhất có thể đợc.
-ưKháchưquan,ưđộcưlập,ưđiềuưkiệnưthươngưmạiưbìnhưưthường:ưsauưmộtưthờiưgianư
tiếpưthịưcôngưkhai,ưkháchưquan,ưhiểuưbiếtưvàưkhôngưbịưépưbuộc


5. Giá trị thị trờng (tiếp)

24

các tình huống bị coi là ép
buộc

Trng thu
đất

Phát mÃi
tài sản

Khó khăn
về tài chính

ép bán
với giá
thấp
Thực hiện
di trúc

Sức khoẻ
không tốt

Mua của
ngời đồng
sở hữu

Không còn
sự lựa chọn
mua nào khác

ép

với giá cao

Vì yếu tố
tình cảm


25

6. Giá trị phi thị trờng
Giáưtrịưphiưthịưtrườngưcủaưtàiưsảnưlàưmứcưgiáưướcưtínhưđượcưxácư
địnhưtheoưnhữngưcănưcứưkhácưvớiưgiáưtrịưthịưtrườngưhoặcưcóư
thểư đượcư muaư bán,ư traoư đổiư theoư cácư mứcư giáư khôngư phảnư
ánhưgiáưtrịưthịưtrường.ư

Việc đánh giá giá trị tài sản đợc căn cứ chủ yếu
vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức
năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng đợc
mua bán trên thị trờng của tài sản đó.