Hệ thống hóa lý thuyết ôn thi môn định giá tài sản

Mục lục
CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTT
.................................................................................................................................... 2
1. Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích. ................................................ 2
2. Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích ......................................................................... 2
3. Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng. ............................................................ 2
4. Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích............... 3
5. Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng? .............................. 4
6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến giá trị tài
sản, cho ví dụ phân tích).............................................................................................. 4
7. Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ nguyên
tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ) ..................... 5
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .................................. 8
1. Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động của đặc
điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?) ...................................... 8
2. Khái niệm thị trường BĐS, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, vd) .... 9
3. Các phương pháp định giá bất động sản: .............................................................. 10
Phương pháp so sánh trực tiếp....................................................................................... 10
Phương pháp thu nhập................................................................................................... 11
Phương pháp chi phí ..................................................................................................... 13
Phương pháp thặng dư .................................................................................................. 15
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP. ............ 16
1. Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp ........................ 16
2. Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp........................................................ 17
3. Sự khác nhau giữa TS DN và TS thơng thường (bất động sản?) Phân tích? .............. 17
4. Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp .................................... 18
Phương pháp giá trị tài sản thuần .................................................................................. 18
Phương pháp định giá chứng khoán .............................................................................. 20
Phương pháp hiện đại hóa dịng tiền thuần .................................................................... 21
Phương pháp PER ......................................................................................................... 23
Phương pháp định lượng goodwill ................................................................................ 24

1


CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN
KTTT
1. Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích.
❖ Khái niệm:
− Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản là nguồn lực, là kết quả của những hoạt động trong
quá khứ mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
− Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày 31/12/2001: Tài sản là
nguồn lực doanh nghiệp Kiểm sốt được và dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho
doanh nghiệp.
− Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần gọi chung là nguồn
lực có giá trị đối với chủ sở hữu.
❖ Đặc trưng:
− Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc Phi Vật Chất, hữu hình hoặc vơ hình song gọi
chung là nguồn lực.
− Khái niệm tài sản luôn xác định cho một chủ thể nhất định và không nhất thiết là doanh nghiệp.
− Có một khoản lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể trong tương lai.
❖ Quyền sở hữu là một quy phạm pháp luật quy định quyền của chủ thể đối với tài sản. Quyền
sở hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt.
− Quyền sử dụng là quyền khai thác những công việc ứng dụng cơng dụng lợi ích của tài sản,
Quyền được khai thác những lợi ích mà tài sản mang lại.
− Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản
− Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó
 Để đánh giá đúng mức độ lợi ích mà TS mang lại nhất thiết phải xem xét đến quyền chủ thể
2. Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích
❖ Khái niệm: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ
thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

❖ Đặc điểm:
− Được đo bằng đơn vị tiền tệ
− Xác định tại một thời điểm nhất định
− Gắn liền với Chủ thể
− Chịu tác động của hai nhóm nhân tố: cơng dụng hay thuộc tính hữu ích và khả năng khai thác
của chủ thể
− Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền.
3. Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng.
❖ Khái niệm:
− Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích đã được xác định rõ
− Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại
một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế
 Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể
mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất định.
❖ Đặc trưng:
− Sai số thẩm định giá 5 - 10%  Mang tính chất chính xác tương đối
2


−
−
−
−
−
−

Thẩm định giá hỏi tính chun mơn cao
Giá trị của tài sản được tính bằng tiền
Đối tượng của Thẩm định giá có thể là bất kỳ một loại tài sản nào xong chủ yếu là bất động sản

Thẩm định giá là việc ước tính giá trị tài sản tại một thời điểm nhất định
Thẩm định giá là một công việc xác định cho một mục đích nhất định
Thẩm định giá là những dữ liệu, những thông tin được sử dụng để định giá giá trị tài sản liên
quan một cách trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường
Trực tiếp: mạng,người xung quanh, thị trường,...
Gián tiếp: thị trường vật liệu nhân cơng,…
4. Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích
Các tình huống bị coi là ép buộc? Yêu cầu đối với việc phân tích các giao dịch và thương vụ
so sánh?
❖ Khái niệm: Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về 1 tài sản vào thời điểm thẩm định
giá giữa 1 bên là người bán sẵn sàng bán với 1 bên là người mua sẵn sàng mua, sau 1 quá trình
tiếp thị cơng khai mà tại đó các bên cùng hành động 1 cách khách quan, hiểu biết và không bị
ép buộc.
❖ Giải thích khái niệm:
− Số tiền trao đổi:
➢ Giá trị thị trường được đo đếm, tính tốn định lượng từng đơn vị tiền tệ.
➢ Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua bán tài sản chứ
không phải dựa trên các cơ sở khác mà ước tính.
− Ước tính: là số tiền dự báo có thể sẽ được thanh tốn vào thời điểm giao dịch, khơng phải là số
tiền được quy định từ trước.
− Thời điểm: giá trị của 1 tài sản xác định mang tính chất thời điểm, đến thời điểm khác có thể
sẽ khơng cịn phù hợp nữa.
− Người bán sẵn sàng bán:
➢ Là người muốn bán tài sản nhưng khơng phải là người nhiệt tình q mức với việc bán hay
muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà khơng cần tính đến những điều kiện giao dịch thông
thường trên thị trường.
➢ Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường cơng khai sau 1 q
trình tiếp thị .
− Người mua sẵn sàng mua:
➢ Là người muốn mua nhưng khơng nhiệt tình q mức để sẵn sàng mua với bất cứ giá nào, mà

khơng cần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường.
➢ Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu cầu, là người sẽ mua với giá thấp nhất có
thể được.
− Sau 1 q trình cơng khai: có nghĩa là tài sản phải được giới thiệu, trưng bày 1 cách cơng khai,
nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất qua trao đổi,mua bán. Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào
điều kiện cụ thể của từng thị trường, nhưng phải đủ để thu hút sự chú ý các khách hàng. Thời
gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá.
− Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:
➢ Khách quan: các bên mua, bán trên cơ sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ phụ thuộc
nào có thể gây ra 1 mức giá giả tạo. Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổi
giữa các bên mua bán độc quyền khách quan.
3


➢ Hiểu biết: các bên ra quyết định mua bán trên cơ sở đều được thông tin đầy đủ về đặc điểm,
bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm tàn của tài sản, đặc điểm của thị trường và
thời gian thời gian tiến hành thẩm định giá. Giả thiết rằng các bên đều hành động thận trọng và
khơn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua hoặc bán hợp lý nhất. trong thực
tế, biểu hiện của khôn ngoan và hiểu biết là người mua và người bán sẽ hành động phù hợp với
thông tin về thị trường mà anh ta nhận được tại thời điểm đó
➢ Khơng bị ép buộc: cả 2 bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hưởng đến
quyết định mua và bán.
➢ Các tình huống bị coi là ép buộc:
- Ép bán với giá thấp:do khó khăn về tc, sức khỏe không tốt, thực hiện di chúc, phát mãi tài
sản, trưng thu đất
- Ép mua với giá cao: vì yếu tố tình cảm, khơng cịn sự lựa chọn nào khác, mua của người
đồng sở hữu
5. Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng?
❖ Khái niệm: Giá trị Phi thị trường của TS là số tiền ước tính của 1 tài sản dựa trên đánh giá yếu
tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.

❖ Giá trị phi thị trường bao gồm một số khái niệm như sau:
− Giá trị đang sử dụng là giá trị một tài sản khi nó đang được sử dụng cho một mục đích nhất
định và do đó khơng liên quan đến thị trường
− Giá trị đầu tư là giá trị của tài sản đối với một hoặc một số nhà đầu tư nhất định cho một dự án
đầu tư nhất định
− Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại
cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh
− Giá trị bảo hiểm là số tiền bồi thường được ước tính trên cơ sở những chi phí thay thế tài sản
khi xảy ra trách nhiệm bồi thường chứ không xem trọng đến việc xác định giá trị thị trường của
tài sản là bao nhiêu
− Giá trị tính thuế là số tiền thể hiện giá trị tài sản được quy định trong các văn bản pháp lý làm
căn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho nhà nước
− Giá trị còn lại là giá trị của những tài sản khơng cịn được tiếp tục sửa chữa để phục hồi, sử
dụng nữa
− Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là số tiền có thể thu về từ việc bán tài sản trong các điều kiện
thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo giá trị thị
trường người bán chưa Sẵn sàng bán và người mua biết rõ sự bất lợi đó của người bán
− Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản vượt quá Giá trị thị trường khi một tài sản này liên kết với một
tài sản khác tạo ra sự cộng hưởng về mặt kỹ thuật hoặc lợi ích kinh tế
6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến
giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích).
❖ Theo quan điểm TĐG Việt Nam: giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài
sản mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định.
❖ Nhóm nhân tố chủ quan
− Chuyển giao quyền sở hữu: giá trị tài sản là cơ sở của giá trị để thực hiện quá trình chuyển giao
quyền sở hữu, là căn cứ giúp người bán xác định được giá bán, người mua quyết định được giá
mua và là cơ sở để trao đổi mua bán.
− Phục vụ tài chính và tín dụng: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đảm bảo tiền vay
4

Giá trị tài sản là cơ sở để thực hiện các hoạt động tài chính và tín dụng
− Cho thuê theo hợp đồng: Giá trị tài sản là căn cứ để xác định thời hạn cho thuê, giá cho thuê,
tỷ suất sinh lời của hoạt động cho thuê, các điều kiện điều khoản cho thuê theo hợp đồng.
− Phát triển tài sản đầu tư: giá trị tài sản là cơ sở về giá trị quyết định lựa chọn phương án đầu tư
− Định giá doanh nghiệp: giá trị tài sản là cơ sở của giá trị để thực hiện các hoạt động liên quan
đến doanh nghiệp như sáp nhập, hợp nhất, chia tách hoặc phá sản của doanh nghiệp
− Định giá theo pháp luật: Nhà nước định giá tài sản để tính thuế do đó phải biết giá trị tài sản là
bao nhiêu
− Trong quá trình thi hành án thì giải quyết các tranh chấp, Khiếu nại, Kiện tụng
❖ Nhóm nhân tố khách quan
− Các yếu tố mang tính vật chất:
Cơng dụng thuộc tính sở hữu vốn có của tài sản, thông thường công dụng của tài sản càng cao thì
giá trị tài sản càng lớn. Ngồi ra nó cịn bị phụ thuộc vào khả năng khai thác của chủ thể đối
với những cơng dụng thuộc tính của tài sản đó. Vì vậy đối với mỗi tài sản cụ thể, bên cạnh việc
lựa chọn các yếu tố chính ảnh hưởng trực tiếp hoặc Phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần
phải tính đến quan điểm giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị Cần thẩm định cho
phù hợp
− Yếu tố pháp lý:
Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính
của tài sản trong q trình sử dụng. Thơng thường quyền khai thác các thuộc tính của tài sản
càng rộng thì giá trị của tài sản càng cao và ngược lại (điều này đúng nhất đối với tài sản và
bất động sản). Nhà nước thường bảo hộ các quyền đó trước pháp luật, đó là quyền được phép
hay không được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu ,tặng,… Thẩm định viên cần
nắm được các quy định về mặt pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể
liên quan đến tài sản cần thẩm định.
− Yếu tố kinh tế:
Cung và cầu là hai ở tố phản ánh đặc tính khách quan của giá trị hay cịn gọi là tính kinh tế của
giá trị tài sản. Thơng thường giá trị của tài sản luôn tỉ lệ thuận với yếu tố cầu và tỉ lệ nghịch đối
với yếu tố Cung. Đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu: như độ khan hiếm, sức mua, thu

nhập, nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch mua bán tài sản và dự báo sự thay đổi
của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ để thẩm định viên xác định được giá cả giao dịch
dựa vào giá trị thị trường và giá trị Phi thị trường để dự kiến, ước tính một cách xác thực giá
trị thị trường của tài sản cần thẩm định.
− Yếu tố khác:
Khoảng cách vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển vùng miền, phong tục tập quán,
tâm lý tiêu dùng, thu nhập, khả năng thanh toán, tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đơ thị hóa,… là
những yếu tố mang tính vùng miền địa phương
Do sự ảnh hưởng của các yếu tố khác đến tính chính xác của giá trị tài sản đồng thời nhằm giảm
thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá các nước thường không cho phép các công ty cũng như các
thẩm định viên nước ngoài hoạt động một cách tự lập trên lãnh thổ quốc gia mà khơng có sự
liên doanh với một tổ chức nào ở trong nước.
7. Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ
nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ)
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
5


❖ Cơ sở nguyên tắc
Dựa trên quan điểm, quan niệm sử dụng tài sản của con người ln có xu hướng khai thác một
cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí phải bỏ ra. Vì vậy giá trị tài
sản theo nguyên tắc này chỉ được xác định hay thừa nhận trong điều kiện sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất.
❖ Nội dung nguyên tắc:
− Một tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại những lợi ích khác nhau cho
chủ thể nhưng giá trị của tài sản chỉ được xác định trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất
− Để một tài sản có thể sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất phải thỏa mãn đồng thời 3
điều kiện cơ bản theo IVSC:
➢ Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên, có thực;

➢ Tài sản được sử dụng trong điều kiện được phép về mặt pháp lý. Ngồi ra, mặc dù ko hẳn có
tính pháp lý, song những quy ước có tính thơng lệ, hay tập qn xã hội cũng cần phải được tôn
trọng;
➢ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
❖ Ví dụ mảnh đất
❖ Yêu cầu vận dụng
− Thẩm định viên cần phải chỉ ra được các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi
ích của việc sử dụng đó
− Thẩm định viên Phải khẳng định được trong các tình huống sử dụng tài sản tình huống nào
được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
2. Nguyên tắc thay thế
❖ Cơ sở nguyên tắc:
− Một người mua thận trọng nếu có đầy đủ thông tin một cách chi tiết hợp lý về một tài sản nào
đó sẽ khơng bao giờ chấp nhận bỏ ra một khoản tiền nhiều hơn để vẫn có thể có một tài sản
tương tự như vậy để thay thế
❖ Nội dung nguyên tắc:
− Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản theo nguyên tắc này được xác định bằng tổng chi
phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một tài sản tương đương thay thế.
Hay nói cách khác giá trị của một tài sản sẽ khơng vượt q chi phí phải bỏ ra để có một tài
sản tương đương thay thế (giá trị tài sản bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra)
❖ Ví dụ lấy cùng một sản phẩm nhưng của các khác nhau
❖ Yêu cầu khi sử dụng nguyên tắc:
− Thẩm định viên cần phải được trang bị các kiến thức, sự hiểu biết về loại tài sản Cần thay thế
cũng như tài sản Cần thẩm định
− Thẩm điện viên cần phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các
loại tài sản với nhau nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được về giá cả, chi phí, giá thành
sản xuất làm cơ sở hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản Cần thẩm định
− Thẩm định viên cần nắm được các diễn biến của thị trường tại thời điểm thẩm định, phân tích
được sự biến động của các của cung cầu ảnh hưởng đến giá trị giá cả của tài sản Cần thẩm định
cũng như các tài sản thay thế

3. Nguyên tắc dự kiến Các khoản lợi ích tương lai
❖ Cơ sở lý luận:
6


− Xuất phát trực tiếp từ Định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài
sản mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất định.
− Bản chất của Thẩm định giá là cơng việc mang tính ước tính, dự kiến Các khoản lợi ích trong
tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, là căn cứ để ước tính giá trị của tài sản
❖ Nội dung nguyên tắc
− Giá trị của một tài sản luôn được quyết định bởi những lợi ích trong tương lai mà tài sản mang
lại cho chủ thể, vì vậy phải dự kiến được các khoản lợi ích này để làm cơ sở ước tính giá trị
TS.
❖ Ví dụ
❖ Yêu cầu khi vận dụng nguyên tắc
− Thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích mà tài sản mang lại và nhất thiết phản phải
dựa vào các khoản lợi ích này để ước tính giá trị của tài sản
− Ngun tắc này có thể được vận dụng để ước tính với bất cứ tài sản nào nhưng sẽ có ý nghĩa
thực tiễn hơn khi áp dụng để thẩm định giá đối với những tài sản tạo ra thu nhập bằng tiền
− Thẩm định phải thu thập được các thông tin liên quan đến tài sản Cần thẩm định cụ thể các
thông tin về giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ chiết khấu, thời hạn đầu tư và các động thái
của thị trường để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản Cần
thẩm định.
4. Nguyên tắc đóng góp
❖ Cơ sở nguyên tắc
− Xuất phát trực tiếp Định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà tài sản mang
lại cho chủ thể
− Theo thuyết hệ thống thì tổng giá trị của tài sản bao giờ cũng sẽ có giá trị cao hơn tổng bộ phận
các tài sản đơn lẻ cộng lại
❖ Nội dung nguyên tắc

− Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản luôn bị phụ thuộc vào sự hiện
diện hay không nhận diện của bộ phận kết cấu tài sản đó sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng lên
hay giảm đi
❖ Ví dụ:
❖ Yêu cầu khi vận dụng
− Không được cộng dồn những bộ phận riêng lẻ của tài sản để ước tính giá trị tài sản mà tiếp cận
bằng cách ước tính giá trị tổng thể trước với vốn trừ lùi đối với các bộ phận tài sản hiện diện
hay không hiện diện trong tổng thể tài sản.
5. Nguyên tắc cung cầu
❖ Cơ sở
− Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị TS là dựa vào giá trị thị trường.
Gttt của TS lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
❖ ND: Định giá ở 1 TS phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu
❖ Yêu cầu: Thẩm định viên phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với giao dịch
trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai nhằm xác minh tài sản Cần thẩm
định nên được đánh giá trên cơ sở Giá trị thị trường hay giá trị Phi thị trường.

7


CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động của
đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?)
❖ Khái niệm:
Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
− Đất đai
− Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình
xây dựng đó
− Các tài sản khác gắn liền với đất đai
− Các tài sản khác do pháp luật quy định.

❖ Đặc điểm của bất động sản:
− BĐS có tính cố định về vị trí
Khi nói đến tính cố định về vị trí của bất động sản thường xem xét khoảng cách từ các vị trí đó
đến các trung tâm. Khoảng cách này càng ngắn thì giá trị của bất động sản càng cao và ngược
lại, vì vậy trong thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần phải xem xét và gắn liền với từng
vị trí cụ thể để ước tính giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản… Ngoài ra giá trị và khả
năng sinh lời của bất động sản thường chịu sự tác động của các yếu tố mơi trường: chính trị,
kinh tế, văn hóa, xã hội. Vì vậy giá trị của tài sản luôn bị chịu tác động của những yếu tố này
và càng thỏa mãn bao nhiêu thì giá trị của bất động sản càng cao bấy nhiêu (bao gồm hạ tầng
kinh tế và hạ tầng xã hội)
− BĐS có tính bền vững
➢ Được thể hiện trên hai yếu tố: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà bất
động sản tồn tại hoặc mang lại hiệu quả kinh tế. Theo lý thuyết tuổi thọ của cơng trình xây
dựng được chia thành 4 loại: loại 1 có tuổi thọ >= 100 năm, loại 2 >= 75 năm, loại 3 >= 40
năm, loại 4 >= 20 năm
➢ Trong đầu tư tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định tới sự tồn tại đó vì giá trị đầu tư được tính
tốn dựa trên giá trị lợi ích hay hiệu quả kinh tế mà tài sản mang lại. Vì vậy trong thẩm định
giá cần phải xem xét tính bền vững của bất động sản để ước tính giá trị bất động sản phù hợp
− Tính khác biệt được thể hiện ở tính cố định về vị trí của bất động sản mỗi vị trí đều có những
điểm thuận lợi và bất thuận lợi tùy theo mục đích sử dụng của chủ thể để lựa chọn. Vì vậy trong
thẩm định giá nhất thiết không được so sánh rập khuân giữa các bất động sản với nhau để ước
tính giá trị tài sản. Trong đầu tư xây dựng phát triển bất động sản phải chú ý khai thác những
đặc điểm khác biệt của bất động sản (hay cịn gọi là tính dị biệt) để tạo ra sự khác biệt về giá
giữa các vận động bất động sản này hoặc giữa các bất động sản với nhau.
− Tính than hiếm: do tổng quỹ đất của mỗi quốc gia là không đổi bên cạnh đó một số yếu tố
khác thường xuyên thay đổi như: tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu có khả năng
thanh tốn, các động Thái thị trường,… luôn thay đổi làm cho bất động sản đã khan hiếm càng
trở nên khan hiếm và đẩy giá bất động sản lên cao. Trong thẩm định giá đối với những hàng
hóa mang tính khan hiếm như BĐS đặc biệt phải giải quyết được mối quan hệ cung cầu, giá
cả của tài sản Cần Thẩm định. Bên cạnh đó nhà nước cần có những chính sách chống đầu cơ

đối với thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS đúng hướng
− Tính có giá trị lớn: BĐS là đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng là những tài sản có giá trị lớn
hoặc chi phí để tạo ra giá trị tài sản lớn. Việc đầu tư vào các tài sản có giá trị lớn đòi hỏi Nhà
8


Đầu Tư phải có lượng vốn vừa đủ vừa đảm bảo khả năng có thể đầu tư. Trong ơng có thể đầu
tư trong đầu tư đối với những tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận cao, rủi ro đi kèm nhiều. Vì vậy
phải tính đến những rủi ro trong quá trình đầu tư và xác định các tham số trong quá trình đầu
tư vì sự thay đổi thị trường của các tham số trong q trình tính tốn đối với những tài sản có
giá trị lớn sẽ kéo theo một số tuyệt đối bằng tiền lớn
− Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Sự tồn tại của 1 BĐS bị chịu ảnh hưởng bởi sự ra đời của một bất
động sản khác. Ảnh hưởng đó có thể là tích cực hoặc tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trị của
bất động sản trên hai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất và ảnh hưởng kinh tế. Bên cạnh đó bất
động sản thường tồn tại trong một khoảng thời gian dài, Vì vậy tính ảnh hưởng cũng ảnh hưởng
trong thời gian dài . Vì vậy trong định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu
như có các cơng trình, bất động sản khác ra đời tránh lãng phí trong quá trình đầu tư, Tránh
tình trạng lạc hậu của cơng trình xây dựng đó trong khoảng thời gian ngắn.
2. Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, ví
dụ)
❖ Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện
thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ
❖ Đặc điểm:
− Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
➢ Do bất động sản có tính cố định về vị trí vì vậy người ta khơng thể đưa hàng hóa đến nơi giao
dịch được.
➢ Giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán tại nơi giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng
ký pháp lý.
➢ Giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động (khi có thay đổi về giá, pháp lý,
Điều kiện môi trường)

➢ Yêu cầu:
• Thẩm định viên phải có kiến thức chun mơn giỏi
• Thẩm định viên phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tư vấn
− Là Thị trường mang tính khu vực
➢ Vì có sự khơng đồng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình độ và tốc độ phát triển kinh tế văn
hóa xã hội.
➢ Giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít
hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng địa phương khác .
➢ Yêu cầu:
Khi đánh giá giá trị bất động sản phải xem xét quan hệ cung cầu bất động sản trong mối quan hệ
với các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội của địa phương đó.
− Là dạng điển hình của thị trường khơng hồn hảo
➢ Thơng tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến
➢ Tiêu chí đánh giá bất động sản là tương đối
➢ Khơng sẵn có các bất động sản cùng loại để so sánh
➢ Ít người tgia thị trường BĐS và họ cũng thường là người ít có kinh nghiệm mua bán BĐS
➢ Thị trường yêu cầu vốn lớn nên không phải ai cũng tham gia được, không phải ai cũng nắm
bắt được

9


➢ Giá cả bất động sản khơng hồn tồn là giá cạnh tranh. Người Bán Ln có khuynh hướng đặt
giá độc quyền. Khi tăng giá, yếu tố độc quyền của người bán càng tăng (do đất đai khan hiếm
và cố định nên tình trạng cạnh tranh bán là rất ít)
➢ u cầu:
• Việc tham gia vào thị trường khó khăn cả với người bán và người mua. Để giao dịch thành
cơng cần phải có người mơi giới.
• Khi định giá, Nếu dựa vào các dữ liệu thị trường, cần cân nhắc thận trọng nhằm xác minh các
chứng cứ giao dịch có đáp ứng được tiêu chuẩn So sánh hay khơng

− Cung và cầu về BĐS ít co giãn
➢ Do đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, cây trồng, vật
nuôi lâu dài
➢ Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt Giá bất động sản. Việc kéo Giá bất động sản xuống
bằng cách tăng cung là rất hạn chế
➢ Một mặt bằng giá mới cao sẽ hthành và tồn tại lâu dài. Đó là lý do của tình trạng đầu cơ BĐS
➢ u cầu
• Nhà nước Cần có chính sách dài hạn ổn định và đặc biệt phải công khai các chính sách này một
cách rộng rãi
• Trong hoạt động định giá đặc điểm này tạo thuận lợi để ước tính hợp lý giá trị bất động sản
nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro nếu việc quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh
bất động sản không tốt.
− Phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
➢ Do thị trường bất động sản là dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo thiếu tính hiệu quả.
➢ Mục đích can thiệp: tạo cơ chế thị trường trong kinh doanh bất động sản, đảm bảo cho thị
trường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro,
bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư.
➢ Yêu cầu:
• Thẩm định viên phải am hiểu và cập nhật thường xuyên cơ chế chính sách quản lý của nhà
nước về bất động sản
• Nhà nước cần phải ấn định mức giá thống nhất cho từng loại đất. Vì đất đai có khuynh hướng
độc quyền tự nhiên do khan hiếm, nhà nước không thể để tự do cung cầu được vì có thể dẫn
đến tình trạng ép cung
3. Các phương pháp định giá bất động sản:
Nêu khái niệm, các bước thực hiện, nêu cơng thức nếu có (giải thích cơng thức), ưu nhược
điểm của phương pháp?
Phương pháp so sánh trực tiếp
a) Cơ sở lý luận
❖ Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế là chủ
đạo

❖ Lập luận theo phương pháp này cho rằng: giá trị bđs được xác định bằng tổng chi phí dự thị
trường phải bỏ ra để tạo ra một bất động sản tương đương thay thế hay nói cách khác giá trị
của bất động sản được xác định bằng tổng số tiền bỏ ra để mua đất và toàn bộ chi phí xây dựng
cơng trình trên đất có cùng lợi ích tương tự.
b) Các bước tiến hành
10


Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những bất động sản được giao dịch trong thời gian gần đây có thể
so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá.
Thẩm định viên phải tiến hành thu thập thông tin,kiểm tra thơng tin, số liệu cần so sánh từ đó
phân loại theo tiêu chí cụ thể:
❖ Đặc điểm pháp lý của đất, cơng trình xây dựng trên đất
➢ Tiền sử dụng đất phải nộp: được tính như sau, miễn khơng phải nộp tiền đối với diện tích đất
trong hạn mức nhà nước cho phép, phần vượt hạn mức nhà nước cho phép được tính bằng
100% giá đất do Nhà nước quy định.
➢ Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không nằm trong vùng quy hoạch của Nhà nước.
➢ Tiền chuyển mục đích sử dụng đất: Riêng đất ở và đất vườn ao liền kề khi chuyển đổi đất vườn
ao song đất ở tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng: 50% chênh lệch giá giữ hai
loại đất cần chuyển quyền
➢ Thuế, phí và lệ phí
❖ Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, quy mơ, lơ đất, hình dáng, vị trí lơ đất, khả tiếp cận mơi
trường xung quanh.
❖ Các công trinh xây dựng: là các ngôi nhà chính, các hạng mục xây dựng khác như (gara, nhà
phụ, đường đi, tường rào, phong cảnh, cây xanh, sân chơi, bể bơi)
❖ Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch sát với thời điểm thẩm định giá.
❖ Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường bao gồm: khả năng tài chính, phương thức
thanh tốn, điều kiện người bán tự nguyện bán, người mua tự nguyện mua.
❖ Thông tin về quy hoạch:
Bước 2: kiểm tra và phân tích thơng tin nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động

sản mục tiêu cần thẩm định, vì vậy cần phải kiểm tra, làm rõ nguồn gốc các giao dịch và các
tính chất giao dịch trên thị trường.
Bước 3: phân tích và điều chỉnh
❖ Vì bất động sản thường đa dạng và nhiều loại hình viên khi tìm các bất động sản so sánh người
thẩm định viên phải chỉ ra được điểm giống và khác với bất động sản mục tiêu và quan trọng
là các yếu tố khác nhau vì các yếu tố này ảnh hưởng lớn làm tăng hoặc giảm giá trị của bất
động sản mà người ta dựa vào các yếu tố khác nhau để điều chỉnh
❖ Thường lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn. có 2 cách điều chỉnh: điều chỉnh tuyệt đối và điều chỉnh
phần trăm. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố tốt hơn BĐS mục tiêu thì trừ đi và ngược lại.
❖ Nguyên tắc: điều chỉnh tuyệt đối trước và điều chỉnh theo tỷ lệ tuyệt đối sau:
❖ Điều chỉnh tuyệt đối là điều chỉnh áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh quy được cụ
thể bằng tiền. ví dụ điều chỉnh thanh tốn, chi phí pháp lý, trnag bị nội thất,
❖ Điều chỉnh theo tỷ lệ % áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh, khơng thể thương lượng
hóa được bằng tiền như môi trường, cảnh quan, phong thủy,…
Tỷ lệ điều chỉnh % =

𝑡ỷ 𝑙ệ % 𝑐ủ𝑎 𝑦ế𝑢 𝑡ố−𝑇ỷ 𝑙ệ % 𝑦ế𝑢 𝑡ố 𝑡ℎ𝑢ộ𝑐 𝐵Đ𝑆 𝑠𝑜 𝑠á𝑛ℎ
𝑡ỷ 𝑙ệ % 𝑦ế𝑢 𝑡ố 𝑡ℎ𝑢ộ𝑐 𝐵Đ𝑆 𝑠𝑜 𝑠á𝑛ℎ

Mức điều chỉnh = Đơn giá x Tỷ lệ điều chỉnh x Tỷ trọng (nếu có)
Đơn giá bán của tài sản so sánh = Đơn giá + Mức giá điều chỉnh
Bước 4: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các BĐS đã điều chỉnh
Phương pháp thu nhập
a) Cơ sở lý luận

11


Phương pháp thu nhập được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo các nguyên tắc dự kiến các
khoản lợi ích tương lai.

Lập luận theo phương pháp cho rằng giá trị bất động sản được xác định dựa trên các khoản thu
nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư. Để thuận tiện trong q
trình tính tốn Người ta thường đưa hết dịng thu nhập dự kiến trong tương lai về thời điểm
hiện tại . Vì vậy giá trị bất động sản được xác định bằng giá trị hiện tại của tất các khoản thu
nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể
b) Điều kiện áp dụng
❖ Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với các bất động sản có khả năng mang
lại các khoản thu nhập ổn định hàng năm và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
❖ Trong điều kiện thị trường xu hướng thương mại hóa các bất động sản. Vì vậy bất kỳ bất động
sản nào được đưa vào kinh doanh và tạo ra thành Thu nhập, có cơ sở tính dịng thu nhập thì có
thể áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị
❖ Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn trong các quyết định lựa chọn các phương án
đầu tư
c) Các bước tiến hành
Bước 1: ước Tính thu nhập hàng năm của bất động sản
Bước 2: ước tính chi phí hàng năm mà BĐS tạo ra thu nhập hàng năm
Bước 3: ước tính thu nhập rịng hằng năm dựa vào chênh lệnh giữa thu nhập hàng năm và chi phí
hàng năm (= bước 1 – bước 2)
Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn
Cách 1: lấy lãi suất trong diều kiện không rủi ro + phụ phí
Cách 2: lấy WACC: chi phí sử dụng vốn bình quân làm tỷ suất chiết khấu
Cách 3: xác định tỷ lệ chiết khấu theo TSSL trung bình của các loại hình kinh doanh trên thị
trường.
Bước 5: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào cơng thức vốn hóa cơ bản.
CT:
d) Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập
❖ Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Được áp dụng đối với trường hợp thu nhập BĐS qua các năm không đổi và số năm đầu tư là vơ
hạn.
Bước 1 : ước tính thu nhập hoạt động rịng hằng năm mà BĐS tạo ra:

Thất thu do
Chi phí hoạt
không
sử
động (duy
dụng
hết tu, tu sửa,
công
suất
bảo dưỡng)
hoạt động
Bước 2: xác định tỷ lệ lãi thích hợp để tính tốn
Bước 3: ước tính giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào các khoản thu nhập bình quân hàng
năm ổn định tương lai.
❖ Phương pháp chiết khấu dòng tiền
Thu
Thu nhập hoạt
nhập
=
động ròng
tiềm
năng

12


− Thu nhập ròng hằng năm ổn định
CT:
− Thu nhập rịng hằng năm khơng cố định
CT:

e) Ưu điểm
− Phương pháp thu nhập về lý thuyết có cơ sở chặt sẽ tiếp cận một cách trực tiếp từ các khoản
thu nhập hay các khoản lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
− Về cơ bản phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng, dễ tính tốn ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu
dòng tiền
− phương pháp này sẽ đạt được độ chính xác cao hơn nếu có thể dự kiến được các khoản thu
nhập trong tương lai đảm bảo độ tin cậy cao
f) Nhược điểm
Do việc ước tính dự kiến dự báo dịng tiền trong tương lai khó khăn sai số có thể xảy ra vì hệ kết
quả định giá sẽ bị ảnh hưởng lớn trước sự thay đổi nhỏ của các tham số trong q trình tính
tốn.
Phương pháp chi phí
a) Cơ sở lý luận
− Phương pháp chi phí được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc thay thế
− Lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị bất động sản được xác định ngang bằng với
tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một bất động sản tương đương thay thế thế
b) Điều kiện áp dụng
− Phương pháp chi phí được sử dụng để định giá đối với các bất động sản sử dụng với các mục
đích riêng biệt như trường học, bệnh viện, thư viện, trụ sở làm việc, đình chùa, khu chế xuất,
đập thủy điện, Bến tàu, Bến Cảng,…
− Phương pháp chi phí được sử dụng theo các hoạt động như: Trích tiền bảo hiểm tài sản, đấu
giá đấu thầu tài sản
− Trong thực tế áp dụng định giá cho bất động sản, phương pháp chi phí được ví như phương
pháp cứu cánh cuối cùng khi khơng tìm kiếm được các bất động sản tương đương thay thế hoặc
các sự kiện thị trường liên quan đến các tài sản Cần thay thế.
c) Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính giá trị lơ đất của BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng tài
nguyên vơ hạn quanh nhà
Bước 2: ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những cơng trình hiện có trên đất
Bước 3: ước tính mức độ giảm giá tích lũy của cơng trình

Bước 4: ước tính giá trị cơng trình xây dựng bằng chi phí xây dựng mới hiện hành trừ số tiền
giảm giá (=B2- B3)
Bước 5: tính giá trị BĐS mục tiêu = giá trị của mảnh đất + giá trị của cơng trình xây dựng
(=B1+B4)
❖ Các loại chi phí

13


− Chi phí tái tạo
• Là chi phí hiện hành để thay thế cơng trình mục tiêu bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó
• Cơng trình tái tạo là bản sao chính xác của cơng trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí,
nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế, về tính khơng hiệu quả và lỗi thời của
nó
• Xét về lý thuyết, “chi phí tái tạo” cho giá trị chính xác hơn, nhưng khơng hiện thực, vì thực tế,
rất khó tìm được nguồn tài trợ để tái tạo sự lỗi thời và khơng hiệu quả.
− Chi phí thay thế
• Là chi phí hiện hàng để xây dựng mới một cơng trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng
vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả bộ
phận đã bị lỗi thời.
• Thơng thường, “ chi phí thay thế” thấp hơn “ chi phí tái tạo”, vì khơng tính đến chi phí tái tạo
ra các bộ phận lỗi thời và được tính tốn dựa trên vật liệu và kỹ thuật hiện đại, “ chi phí thay
thế” có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với “ chi phí tái
tạo”.
❖ Mức độ giảm giá = tỷ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng mới
Tỷ lệ giảm giá:
• Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của cơng trình để tính sự hao mịn từ đó tính
giảm giá của cơng trình
CT: %KH =

𝒕𝒖ổ𝒊 đờ𝒊 𝒉𝒊ệ𝒖 𝒒𝒖ả
𝒕𝒖ổ𝒊 đờ𝒊 𝒌𝒊𝒏𝒉 𝒕ế

𝒙 𝟏𝟎𝟎%

• Căn cứ vào sự hư hỏng và hao mịn của kết cấu chủ yếu để tính hao mịn của cơng trình.
CT: %KH =

∑𝒏𝒊=𝟏 𝑯𝒌𝒊 𝒙 𝑻𝒌𝒊
∑𝒏𝒊=𝟏 𝑻𝒌𝒊

H: hao mịn của cơng trình xây dựng, tính theo tỷ lệ %
Hki : hao mịn kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %
Tki : tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng tỷ trọng của cơng trình.
N: số kết cấu chính trong cơng trình
o Tuổi thọ kinh tế là thời gian sử dụng tối đa xét về hiệu quả kinh tế.
o Tuổi hiệu quả là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả
d) Ưu điểm
− Được sử dụng khi khơng có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh
giá các BDS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo tương lai.
− Là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được.
− Thích hợp khi đánh giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. việc ước tính theo
phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nhiệm của thẩm định viên. Do đó,
nếu nhà thẩm định có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan
thì có thể hạn chế được sai sót khi cung cầu có biểu hiện thái quá.
e) Hạn chế:
− Pp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường nên những hạn chế của pp so sánh trực tiếp
cũng đúng với pp chi phí.
− Chi phí nói chung là khơng bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải
sử dụng cách tiếp cận cộng tới, xong tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của

toàn bộ.
14


− Việc ước tính 1 số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. trên thực tế
chưa có 1 pp ước tính giảm giá cụ thể nào đó được chấp nhận rộng rãi.
− Địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về kỹ thuật xây
dựng.
− Nhìn chung pp này ít được dùng trong trường hợp quan trọng.
f) Điều kiện áp dụng
− Là phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại BĐS ử dụng cho mục đích riêng biệt như:
nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu,… đặc
biệt là những cơng trình xây dựng cơng cộng có rất ít các chứng cứ thị trường để so sánh.
− Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi
thường khác.
− Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu.
− Pp này vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là
những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS.
− Pp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các pp khác.
??? Tại sao phương pháp chi phí là phương pháp cứu cánh cuối cùng của thẩm định viên?
− Phương pháp chi phí được dùng để định giá BĐS khi thiếu những chứng cứ thị trường để so
sánh, hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà BĐS tạo ra.
− Ph2 này phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên ko khắc phục đc hạn chế của ph2 so sánh
− Chi phí của BĐS ko phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị BĐS. →định giá dựa
trên chi phí nhiều khi khơng phản ánh đúng gttt
− Ph2 CP phải sử dụng các tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị
tồn bộ TS
− Việc ước tính giá trị hao mòn, giảm giá nhiều khi phụ thuộc chủ quan của ng định giá.
➔ Chỉ khi TS có ít thơng tin so sánh và khó có thể dự báo thu nhập trong tương lai thì lúc này
phương pháp chi phí mới giúp ích cho thẩm định viên.

Phương pháp thặng dư
a) Cơ sở lý luận:
− Là một dạng đặc biệt của pp đầu tư, pp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc
định giá.
− Pp thặng dư dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp. Theo nguyên tắc này giá trị của một BĐS
được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng
lên hay giảm đi bao nhiêu.
Chi phi phát
Giá trị của
triển ( bao
BĐS ( giá
Giá trị của sự
=
gồm cả lãi
trị
thặng
phát triển
của
nhà
dư)
đầu tư)
b) Các bước tiến hành
Bước 1: xác định cách SDTNVHQN cho BĐS mục tiêu
Bước 2: ước tính tổng giá trị của sự phát triển
Bươc 3: ước tisnht ổng chi phí phát triển
Bước 4: xác định giá trị còn lại (GT thặng dư cho đất)
= tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển
15

Bước 5: xác định giá trị BĐS mục tiêu
c) Ưu điểm
− Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển
− Là pp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu.
− Pp này mơ phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có
giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được
khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
d) Nhược điểm:
− Khó khăn trong việc xác định phương án SDTNVHSD
− Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
− Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
− Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.
e) Điều kiện áp dụng
− Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. các yếu tố ước tính liên
quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được ở độ tin cậy cao.
− Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ
hội SDTNVHQN.
− Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. các BĐS này có thể
thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải
tạo.
− Để năng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự
trợ giúp của các phương tiện hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS.
− Là pp được các nhà thầu xây dựng, các công ty KDBDS sử dụng một cách thường xuyên khi
đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào BĐS… được những người mua nhà
riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngơi nhà
có giá trị cao hơn chi phí bỏ ra.

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.

1. Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp

❖ Khái niệm:
− Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản riêng, có trụ sở giao dịch cố định, được
đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh
doanh.
❖ Đặc trưng:
− DN là 1 loại tài sản, là đối tượng của các giao dịch mua bán, hợp nhất và chia nhỏ DN. Quá
trình hình thành nên giá cả và giá trị DN cũng chịu tác động của các quy luật trên thị trường
− DN là 1 tổ chức kinh tế
− (Doanh nghiệp là tổ chức nhà đầu tư) Là tiêu chuẩn để nhà đầu tư đánh giá hiệu quả hoạt động,
quyết định bỏ vốn và định giá giá trị DN, là các khoản thu nhập mà DN có thể mang lại cho
nhà đầu tư trong tương lai
− DN là 1 tài sản duy nhất
❖ Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại
cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh
16


❖ Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp
➢ Giá trị DN là mối quan tâm của 3 chủ thể: NN, NĐT và nhà quản trị DN.
− Xuất phát từ yêu cầu của hoạt động mua bán, sáp nhập, hợp nhất hoặc chia nhỏ DN;
− Giá trị DN là loại thông tin quan trọng để các nhà quản trị phân tích, đánh giá trước khi ra các
quyết định về kinh doanh và tài chính có liên quan;
− Thơng tin về giá trị DN cho người ta 1 sự đánh giá tổng quát về uy tín kinh doanh, về khả năng
tài chính và vị thế tín dụng;
− Giá trị DN là thông tin quan trọng trong quản lý kinh tế vĩ mô.
➢ 1 số yếu tố mà NĐT quan tâm khi định giá DN
− Khả năng sinh lời của doanh nghiệp và xu hướng trong tương lai
− Tình hình tài chính thực tế của doanh nghiệp
− Mức độ tin cậy về mặt báo cáo tài chính của doanh nghiệp
− Các khoản đầu tư của doanh nghiệp quan tâm đến tỷ suất sinh lời của các nhà đầu tư

− Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp trong mỗi thời kỳ.
2. Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp
Có 2 nhóm yếu tố tác động
❖ Nhóm 1: các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh:
➢ Môi trường kinh doanh tổng qt
− Mơi trường kinh tế
− Mơi trường chính trị
− Mơi trường văn hóa – xã hội
− Mơi trường khoa học – công nghệ
➢ Môi trường đặc thù:
− Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng
− Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp
− Mối quan hệ với các cơ quan Nhà nước
− Quan hệ trong nội bộ doanh nghiệp
❖ Nhóm 2: các yếu tố thuộc về doanh nghiệp
− Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp
− Vị trí kinh doanh
− Uy tín kinh doanh
− Trình độ kỹ thuật và tay nghề người lao động
− Năng lực quản trị kinh doanh
3. Sự khác nhau giữa tài sản doanh nghiệp và tài sản thơng thường (bất động sản?)
Phân tích?
- TS DN
+ Là biểu hiện của yếu tố vật chất cần thiết, tối thiểu đối với quá trình sxkd. Số lượng,
chất lượng, trình độ kỹ thuật và tính đồng bộ của các loại TS là yếu tố quyết định đến SL
và CL sp mà DN sx ra. →khả năng cạnh tranh và khả năng thu lợi nhuận của DN phụ
thuộc 1 cách trực tiếp và có tính chất quyết định vào yếu tố này

17

+ Giá trị các TS của DN được coi là 1 căn cứ và là 1 sự đảm bảo rõ ràng nhất về giá trị
DN: thay cho việc dự báo cho các khoản thu nhập tiềm năng thì người sở hữu có thể bán
chúng bất cứ lúc nào và nhận đc khoản thu nhập từ những TS đó
- TS thơng thường
+Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc Phi Vật Chất, hữu hình hoặc vơ hình song gọi
chung là nguồn lực.
+ Khái niệm tài sản luôn xác định cho một chủ thể nhất định và không nhất thiết là doanh
nghiệp.
+ Có một khoản lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể trong tương lai.
+ TS là của cải vật chất hoặc tinh thần gọi chung là nguồn lực có giá trị đối với chủ sở hữu.
4. Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp
Các phương pháp trên trình bày nội dung phương pháp, cơ sở lý luận, phương pháp xác định
(công thức nếu có, giải thích cơng thức), ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng. Chú ý: Các
phương pháp này đang được sử dụng như thế nào ở VN?
❖ Phương pháp giá trị tài sản thuần
a) Cơ sở lý luận
− Doanh nghiệp về cơ bản giống như 1 loại hàng hóa thơng thường
− Sự hoạt động của doanh nghiệp bao giờ cũng dựa trên 1 lượng TS có thực. những TS đó là sự
hiện diện rõ ràng, cụ thể về sự tồn tại của doanh nghiệp, cấu thành nên thực thể của doanh
nghiệp
− TS của DN hình thành từ 2 nguồn: vốn đầu tư ban đầu (vốn CSH) và có thể được bổ sung trong
quá trình phát triển SXKD (+vay nợ)
 GTDN được tính bằng tổng giá trị của số tài sản mà DN hiện đang sử dụng vào sxkd
sau khi đã trừ đi khoản nợ phải trả.
b) Phương pháp xác định.
− Công thức tổng quát được xây dùng như sau: V0 = Vt - Vn
− Trong đó:
V0: Giá trị TS thuần thuộc về chủ sở hữu DN.
Vt: Tổng giá trị TS mà DN đang sử dụng vào SXKD.

Vn: Giá trị các khoản nợ
− Cách 1: dựa vào bảng CĐKT tại thời điểm định giá
GTDN= tổng giá trị tài sản – tổng giá trị các khoản nợ mà doanh nghiệp phải trả.
• Ưu: đơn giản, dễ hiểu, dễ tính tốn, dễ áp dụng; giá trị DN được đảm bảo bằng 1 lượng giá trị
có thực.
• Nhược: bảng cân đối kế toán thường được lập vào cuối niên độ kế toán do đó khơng đảm bảo
tính thị trường mà ta tiếp cận.
- Giá trị TSCĐ phụ thuộc vào cách xác định nguyên giá, tỷ lệ khấu hao, phương pháp khấu
hao
- Giá trị TSLĐ phụ thuộc vào ph2 hạch toán, cách phân bổ chi phí
− Cách 2: dựa vào bảng CĐKT nhưng có đánh giá lại tất cả các nghiệp vụ kinh tế phát sinh trong
q trình SXKD của DN tính đến thời điểm thẩm định.
Đánh giá lại giá trị TS theo gttt tại thời điểm định giá, giá trị TS thuần bằng chênh lệch giá trị
TS theo gttt với gttt của tổng nợ phải trả
18


• Giá trị thực tế của doanh nghiệp không bao gồm :
- Giá trị tài sản thế chấp, góp vốn liên doanh, liên kết và tài sản không phải của DN.
- TS không cần dùng, ứ đọng và chờ thanh lý.
- Các khoản nợ phải trả nhưng có …
- Chi phí xây dựng dở dang của các cơng trình đã có quyết định hỗn của các cấp có thẩn quyền
trước thời điểm xây dựng.
- Các khoản đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp khác được chuyển cho đối tác theo quy định của
các cấp có thẩm quyền.
- TS theo cơng trình phúc lợi được đầu tư vào nguồn quỹ khen thưởng, quỹ phúc lợi của DN và
nhà ở của các cán bộ cơng nhân viên trong DN.
• Căn cứ để xác định giá trị thực tế của DN tại thời điểm xác định giá trị DN
- Báo cáo tài chính tại thời điểm xác định giá trị DN
- Số lượng và chất lượng tài sản kiểm kê phân loại thực tế

- Tính năng kỹ thuật của tài sản, nhu cầu sử dụng và giá trị tt
- Giá trị quyền sử dụng đất và khả năng sinh lời của DN
- Số liệu sổ kế toán tại thời điểm xác định giá trị DN
- Giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm định giá
• Xác định giá trị thực tế của tài sản DN
- Giá trị thực tế của tài sản DN đc xác định bằng đồng VN theo tỉ giá giao dịch bình quân liên
ngân hàng tại thời điểm định giá
a. Đối với tài sản là hiện vật, chỉ đánh giá lại những TS mà công ty đang tiếp tục sử dụng
Giá trị thực tế
=
của TS

Nguyên giá (tính theo gttt tại thời
Chất lượng còn lại của TS
x
điểm định giá)
(tại thời điểm định giá)

b. Tài sản bằng tiền mặt → xác định theo biên bản ký quỹ
Tiền gửi → xác định theo số dư đã đối chiếu
Các giấy tờ có giá → xác định theo giá trị giao dịch trên thị trường, nếu ko có giao dịch ➔ xác
định theo mệnh giá của giấy tờ đó
c. Các khoản phải thu → Tính theo số dư thực tế ghi trên sổ kế toán sau khi đã đối chiếu xử
lý
d. Các khoản chi phí dở dang về sản xuất kinh doanh đầu tư xây dựng cơ bản → Xác định
theo thực tế phát sinh hạch toán trên sổ kế toán
e. Giá trị các tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và dài hạn → đc xđ theo số dư thực tế trên sổ
kế toán đã đối chiếu xác nhận
f. Tài sản vơ hình nếu có → xác định theo giá trị cịn lại đang hạch tốn trên sổ kế tốn
• Xđ giá trị thực tế giá trị tài sản thực tế tại DN

Gt thực tế vốn nhà nước tại DN = gt thực tế của DN – các khoản nợ thực tế phải trả và số dư
nguồn kinh phí sự nghiệp nếu có
Nợ thực tế phải trả = Tổng các khoản NFT của DN – các khoản nợ ko phải thanh tốn
• Giá vốn đầu tư dài hạn của DN và giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của
điều 31 và 33 NĐ59/2011.
19


Giá trị thực tế vốn
=
NN tại DN

Nợ thực tế phải trả

=

Giá trị thực tế của DN -

Các khoản nợ phải trả và
sử dụng nguồn kinh
phí sự nghiệp ( nếu có)

Tổng các khoản nợ phải
trả của DN

Các khoản nợ không
phải thanh tốn.

• Ưu điểm c2:
- Chứng minh được giá trị DN là 2 lượng TS có thật,

- Nó chỉ ra được giá trị tối thiểu của DN,
- Thích hợp với những DN nhỏ, ít TS vơ hình
• Nhược điểm c2:
- DN không được coi là 1 tổ chức đang tồn tại và cịn có thể hồn chỉnh và phát triển trong
tương lai, nó được đánh giá trong trạng thái tĩnh
- Ko xd được những cơ sở thông tin đánh giá về triển vọng sinh lời của DN
- Bỏ qua phần lớn các yếu tố phi vật chất, nhưng có giá trị thực
- Trong nhiều trường hợp, kỹ thuật đánh giá quá phức tạp, chi phí tốn kém, thời gian kéo
dài
c) Điều kiện áp dụng ở VN:
❖ Phương pháp định giá chứng khoán
a) Cơ sở lý luận
Giá trị thực của 1 CK phải được đánh giá bằng độ lớn của khoản thu nhập mà chủ sở hữu hy vọng
sẽ nhận được từ chính DN đó →Giá trị DN (đvs CSH) sẽ bằng tổng gttt của số CP đang lưu
hành
b) Cơng thức tính toán.
𝒅𝒕
𝑷𝒏
+
𝟏+𝒊)^𝒕
(𝟏+𝒊)^𝒏

PVo = ∑𝒏𝒊=𝟏 (

PVo: giá trị hiện hàng 1 Cp
Dt : thu nhập từ cổ tức của 1 CP ở năm t
Pn : giá trị CP năm n
i: tỷ suất hiện tại hóa
n: số năm nhận được thu nhập
c) Phương pháp xác định

• Giả định 1: DN có thể chi trả lợi tức CP 1 cách ổn định hàng năm d1=d2=d3=…=dn=d
Cho t → + , có: PV0=d/i
• Giả định 2: lợi tức CP chi trả hàng năm tăng 1 cách đều đặn theo 1 tỷ lệ ổn định là g (với
g• Giả định 3: lợi tức cổ phiếu chi trả hàng năm khác nhau cho tới thời điểm n, từ n+1 trở đi
giả thiết lợi tức tăng đều với tốc độ g (với g• 1 số chú ý khi phân tích và định giá cổ phiếu của 1 công ty
20


− Độ tin cậy của số liệu
− Mức độ rủi ro trong hoạt động của cơng ty: như tình hình thị trường và triển vọng của cơng ty
vì điều này ảnh hưởng lớn đến thời gian hoạt động cũng như thời gian chiết khấu của công ty.
− Những yếu tố liên quan đến tài sản vơ hình của cơng ty như trình độ quản lý, uy tín sản phẩm,
nhãn hiệu, chất lượng sp,…
d) ưu nhược điểm
Ưu: - Đây là mô hình đầu tiên tiếp cận trực tiếp các khoản thu nhập dưới hình thức lợi tức CP để
xác định giá trị CP
- Ph2 này đặc biệt phù hợp với quan điểm nhìn nhận và đánh giá giá trị DN của các nhà đầu
tư thiểu số
- Thích hợp với DN có CK giao dịch trên tt, xđ giá trị DN bằng ph2 TS thuần gặp nhiều khó
khăn và có giá trị TS vơ hình được đánh giá cao
- Nhược: - Việc dự báo lợi tức CP không phải là dễ dàng
- Phụ thuộc vào chính sách phân chia lợi tức CP trong tương lai
- Việc xđ các tham số có tính thuyết phục không cao
e) Điều kiện áp dụng ở VN
- Phương pháp này đc áp dụng ở các nước có thị trường ck phát triển, nơi đầy đủ các thông
tin về lịch sử cũng như thông tin hiện tại và dự báo hợp lý tình hình tài chính và rủi ro của
DN. Hiện nay, việc áp dụng công thức này ở VN đc nhiều ng chấp nhận, bởi giá CP tính
theo phương pháp này phản ánh tương đối đầy đủ mọi mặt bản chất hđ sxkd của DN, đồng

thời so với các phương pháp khác đứng trên quan điểm của các nhà đầu tư thì việc tính tốn
của phương pháp này tương đối đơn giản, nó cịn đáp ứng đúng suy nghĩ và nguyện vọng
của họ khi đầu tư vào 1 DN
− PP định giá chứng khoán được sử dụng 1 cách tương đối phổ biến ở VN và trên thực tế phương
pháp này được sử dụng nhiều đối với các DN đã phát hành chứng khoán
❖ Phương pháp hiện tại hóa dịng tiền thuần
a) Cơ sở lý luận: là phương pháp xđ giá trị DN dựa trên quan điểm của nhà đầu tư đa số
- Theo quan điểm của NĐT đa số, mua DN giống như việc đổi lấy 1 dự án đang được triển
khai, 1 cơ hội, để theo đó NĐT sau khi nám quyền kiểm sốt cịn có thế điều khiển dự án
- Đối với NĐT đa số, giá trị DN được đo bằng giá trị hiện tại của dòng tiền thuần trong tương
lai
b) Pp xác định:
Dòng tiền thuần của dự án ĐT

=

Dịng tiền vào

-

Dịng tiền ra

• Dòng tiền vào: khấu hao TSCĐ, Lợi nhuận thuần, giá trị thanh lý TSCĐ,..
• Dịng tiền ra: chi đầu tư vào TSCĐ và TSLĐ
− Xác định tỷ lệ chiết khấu: i = ∑𝒏𝒊=𝟏 𝒇(𝒕) 𝒙 𝒊(𝒕)
f(t) : là tỷ trọng nguồn vốn loại t trong tổng số
i(t): là chi phí sử dụng vốn loại t.
− Phương pháp xác định:
𝑪𝑭𝒕
𝑽𝒏

Vo = ∑𝒏𝒊=𝟏 ( ) +
𝟏+𝒊 ^𝒕

(𝟏+𝒊)^𝒏

Trong đó:
Vo : giá trị DN
CFt : thu nhập thuần năm thứ t
21


Vn : giá trị DN cuối chu kỳ đầu tư
I: tỷ suất hiện tại hóa
• Căn cứ xác định giá trị DN
+ Báo cáo tài chính của DN trong 5 năm liền kề trc thời điểm xác định giá trị DN
+ Phương án hđ sxkd của DN trong 3-5 năm
+ ls trái phiếu CP kỳ hạn ít nhất 5 năm tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá DN
• 1 số điểm cần chú ý
+ Một trong những vấn đề quan trọng của phương pháp này là xđ tỷ suất chiết khấu phù hợp,
thông thường ngta lấy tỷ suất chiết khấu là chi phí sd vốn bình qn đc tính trọng số theo tỉ lệ
gttt mà các DN sử dụng
+ Việc ước tính về dịng tiền trong tương lai cũng là 1 nhân tố quyết định, các nhà phân tích có
thể dự báo tương đối chính xác dịng tiền hđ trong năm nay và năm sau, nhưng rất khó có khả
năng dự báo cho những năm xa hơn của tương lai
Bước 1:
• Dự báo dài hạn về các dịng tiền vào và dịng tiền ra
• Dự báo chu kỳ đầu tư n
• Dự báo giá trị doanh nghiệp ở thời điểm cuối chu kỳ Vn
Bước 2: xác định tài sản chiết khấu, tài sản xuất khẩu được lựa chọn trên nguyên tắc vừa thể hiện
được yếu tố thời giá của tiền tệ vừa tính đến yếu tố rủi ro

Bước 3: xác định giá trị hiện tại của dòng tiền thuần
• Phương pháp này được áp dụng phổ biến ở những quốc gia có thị trường chứng khốn phát
triển nơi có đầy đủ các thơng tin về q khứ và hiện tại để các nhà đầu tư có thể dự báo tương
đối chính xác về tình hình tài chính và rủi ro của doanh nghiệp
• Việc áp dụng phương pháp ở Việt Nam tương đối là khó khăn do doanh nghiệp chưa có thói
quen lập kế hoạch sản xuất kinh doanh dài hạn đặc biệt là dự báo dòng tiền vào và dịng tiền ra
gặp khó khăn ở một số vấn đề sau:
• Khó khăn trong việc lập kế hoạch tạo ra dịng tiền hoạt động vì đây là vấn đề tiềm ẩn nhiều rủi
ro khó có khả năng dự báo các dòng tiền sẽ tăng lên trong nhiều năm phương pháp này thường
áp dụng từ 5 đến 10 năm. Tuy nhiên ở Việt Nam có thể dự báo dịng tiền khá chính xác trong
một đến hai năm nhưng việc dự báo là khó chính xác cho những năm tiếp.
• Khó khăn trong việc đưa ra các kế hoạch chi tiêu vốn các dòng tiền vào và dòng tiền ra thường
gắn với các hoạt kế hoạch chi tiêu vốn. Trong những năm doanh nghiệp hoạt động kém hiệu
quả thì các nhà quản trị thường thắt chặt chi tiêu. Như vậy các giả thiết về kế hoạch chi tiêu có
thể thay đổi dẫn đến sự thay đổi của các giả định rất dễ dẫn tới sự thay đổi của kết quả.
• Rất khó Xác định tỷ lệ chiết khấu và tỷ lệ tăng trưởng. Mức độ tăng trưởng của doanh nghiệp
thường thay đổi rất nhanh, hiếm có doanh nghiệp nào đạt mức độ tăng trưởng và duy trì nó ở
trong thời gian lâu dài.
c) Đk áp dụng ở VN:
Ở VN việc áp dụng ph2 DCF tương đối khó khăn, việc ước tính nguồn thu trong tương lai của
các cơng ty khó có thể chính xác như tình hình mt kinh doanh có nhiều biến động, lãi suất biến
động, các DN VN trong đó có các cơng ty đang niêm yết đều chưa quen với việc lập kế hoạch
sxkd dài hạn, đặc biệt còn xa lạ với việc dự báo chi tiết luồng tiền dài hạn ra vào công ty và
công thức áp dụng trong vịng 5 năm tương đối chính xác.
-NĐ 126/2017 ngày 16/11/2017
22


-Thông tư 122/2017 xác định gttt của DNNN để CP hóa
-Thơng tư 41/2018 bộ TC hướng dẫn xđ giá trị DN khi CP hóa DNNN

-Luật đất đai số 45 năm 2013
-NĐ 43/2014 quy định chi tiết 1 số điều về luật đất đai
-NĐ 45/2014 quy định về tiền thu sử dụng đất Thông tư 76 đi kèm
Thông tư 158/2014 ban hành các tiêu chuẩn TĐG
Thông tư 28/2015 ban hành tiêu chuẩn TĐG
❖ Phương pháp PER
a) Cơ sở lý luận (chỉ số P/E)
Giá trị chứng khoán chịu sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau, vì vậy giá cả chứng khốn
thơng thường khơng phản ánh đúng giá trị của DN đã phát hành.
- Nếu thị trường CK hoàn hảo, tức là thỏa mãn 5 điều kiện:
+ có vơ số người mua và người bán
+ các loại ck có thể thay thế được cho nhau
+ CK và thông tin được lưu thơng tự do
+ người ta có thể mua bán CK vào bất cứ lúc nào và nơi nào
+ mọi thành viên tham gia thị trường đều nắm được các đk giao dịch mua bán CK
 Khi đó giá cả CK chỉ phản ánh cung cầu thuần túy, thì có thể đc sử dụng để ước
lượng giá trị DN.
b) Cách tính: PER=P/EPS=1/i
− Tỷ số P/E đgl tỷ số giá / thu nhập, cho biết thị trường sẵn sàng trả giá bao nhiêu cho 1 đồng thu
nhập được tạo ra của DN
Giá trị DN = TN dự kiến đạt được x PER(quá khứ)
− Chỉ số P/E thấp:
• Cổ phiếu được đánh giá thấp
• Cơng ty đang gặp vấn đề tài chính
• Cơng ty xuất hiện lợi nhuận đột biến do bán tài sản
• Cơng ty ở vùng định chu kỳ kinh doanh - chi phí theo chu kỳ
− Chỉ số P/E cao:
• Chi phí đang được đánh giá cao
• Triển vọng cơng ty trong tương lai rất tốt
• Cơng ty ở vùng đáy chu kỳ kinh doanh - chi phí theo chu kỳ

• Lợi nhuận ít nhưng mang tính tạm thời
c) Ưu điểm:
− Phương pháp này đc sd phổ biến, cho kết quả ước lượng nhanh chóng để đưa ra quyết định kịp
thời, phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư
− Có thể là phương pháp rất hiệu quả nếu thị trường chứng khoán hoạt động ổn định, các yếu tố
đầu cơ có thể giảm tới mức thấp nhất do dựa trên cơ sở gttt bằng cách so sánh trực tiếp.
d) Nhược điểm
− Mang nặng tính kinh nghiệm, thiếu cơ sở lý thuyết rõ ràng, do đó, thiếu tính thuyết phục
− Tỉ số PER của các doanh nghiệp khác nhau, do vậy một số ngành sẽ bị sai số nhiều khi tính giá
trị trung bình của tỷ số này
− Dựa vào tỷ số PER ko thể giải thích đc tại sao cũng là 1đ LN nhưng ở DN này PER=20, tức là
đc trả với giá gấp 20 lần, trong khi ở DN khác, tt lại sẵn sàng trả tới 30 lần hoặc hơn nữa;
23


− Phương pháp PER cũng ko đưa ra được những cơ sở để các NĐT phân tích, đánh giá về khả
năng tăng trưởng và rủi ro tác động tới giá trị DN.
e) Thực trạng ở Việt Nam:
− Thống kê thị trường Việt Nam cho thấy Xu hướng dùng P/E để định giá không Nhiều như
những phương pháp khác, tuy nhiên phương pháp này được áp dụng phổ biến trên thị trường
chứng khoán, chủ yếu: các doanh nghiệp nhà nước hay các doanh nghiệp tư nhân đầu ngành
hoặc có tên tuổi trên thị trường
− Khó khăn
• Chỉ số P/E ở Việt Nam khơng thể hiện được số trung bình ngành, khơng đại diện được tồn bộ
hoạt động của thị trường
• Trên thị trường nước ta chưa có một tổ chức nào đứng ra thu thập thống kê các số liệu cơ bản
ngành như: doanh thu và tỷ suất sinh lời trung bình ngành, thống kê P/E trung bình ngành.
❖ Phương pháp định lượng goodwill
a) cơ sở lý luận:
− Giá trị DN khơng chỉ bao gồm giá trị của TSHH mà cịn bao gồm giá trị của tài sản vơ hình.

− Giá trị tài sản vơ hình trong 1 DN được tính bằng giá trị hiện tại của khoản thu nhập do TS vơ
hình tạo ra, tức là bằng giá trị hiện tại của các khoản siêu lợi nhuận
b) Phương pháp xác định
𝑩𝒕−𝒓.𝑨𝒕
Vo = ANC + GW
GW = ∑𝒏𝒊=𝟏
(𝟏+𝒓)^𝒕

Vo : giá trị DN
ANC: giá trị tài sản thuần
GW: giá trị tài sản thuần
Bt : Lợi nhuận năm t
At : giá trị tài sản đưa vào kinh doanh
r: TSLN “bình thường” của TS đưa vào kinh doanh
r.At: lợi nhuận bình thường của TS năm t.
Bt - r.At : siêu lợi nhuận năm t.
c) Ưu điểm
+ Là phương pháp duy nhất xđ DN bao gồm cả giá trị TS vơ hình
+ GW đã tạo ra lợi thế bù trừ các sai sót có thể xảy ra. Nếu giá trị TS được đánh giá cao lên sẽ
làm giảm giá trị của GW và ngược lại.
+ Phương pháp GW xđ giá trị DN trên cơ sở có tính đến cả lợi ích của người mua và người bán
+ Với cơ sở lý luận chặt chẽ, giá trị DN tính theo phương pháp định lương GW bao giờ cũng
mang lại 1 sự tin tưởng vững chắc hơn.
d) Hạn chế:
+ Lập luận về siêu lợi nhuận thiếu cơ sở để dự báo thời hạn (n) và thiếu căn cứ để xây dựng các
giả thuyết về LN tương lai;
+ Nó cũng khơng tránh khỏi những hạn chế của 2 phương pháp giá trị TS thuần và phương pháp
hiện tại hóa LN;
+ GW có biên độ dao động rất lớn trước những thay đổi nhỏ của r.

KINH NGHIỆM LÀM ĐỊNH GIÁ
Phần lý thuyết
- Cần chú ý những nội dung chính sau:

24


+ Khái niệm giá trị thị trường trong lĩnh vực định giá ( thường xuyên thi vào )
+ BĐS và đặc điểm của BĐS.
+ Thị trường BĐS và đặc điểm
+ Các nguyên tắc định giá (cơ sở, nội dung và áp dụng đối với thẩm định viên )
+ Các phương pháp định giá ( khái niệm, cơ sở lý luận, điều kiện áp dụng, công thức, ưu nhược
điểm và liên hệ việc sử dụng các phương pháp này ở Việt Nam trong những năm gần đây ) (
có thể thi cả lý thuyết và bài tập của các phương pháp trong cùng 1 đề thi )
- Ngồi ra cịn có một số câu hỏi phụ, ví dụ:
+ Tại sao thị trường BĐS là dạng thị trường khơng hồn hảo ?
+ Tại sao phương pháp so sanh mang tính cư trú ?
+ Liên hệ việc áp dụng các phương pháp định giá DN ở VN hoặc tại sao phương pháp định giá
tài sản thuần lại là phương pháp được áp dụng nhiều nhất ở VN ?v.v..
- Khi học lý thuyết các em cần học hiểu, nhất là các từ thuộc lĩnh vực của định giá như giá trị thị
trường, số tiền trao đổi, người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua,… nên vừa học và
vừa lấy ví dụ để hiểu và dễ nhớ hơn.
- Các em không bắt buộc phải nhớ từng từ từng chữ như sách giáo trình mà chỉ cần viết theo ý
hiểu và đúng cơng thức là gần như có thể đạt được 4 điểm lý thuyết
- Các câu lý thuyết nên học thuộc ít nhất 1 lượt và lượt lại lần 2 nếu các em muốn đạt được điểm
cao bằng chính thực lực của mình mà khơng cần dùng phao cứu hộ.
Phần bài tập
- Luyện tập nhuần nhuyễn các dạng bài:
+ Thặng dư ( cần phải chú ý tới cách tính chi phí lãi vay, chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng tính trên
diện tích nào, chi phí xây dựng nhà chung cư thì tính trên diện tích nào, đặc biệt có 1 số dạng

bài sẽ yêu cầu các em phải lựa chọn phương án đầu tư theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất , … )
+ So sánh ( cần biết cách loại trừ các BĐS không đủ điều kiện so sánh )
+ Thu nhập ( cần xác định đúng số năm, sử dụng vĩnh viễn hay có thời hạn, chiết khấu dịng tiền
đúng số năm )
+ Chi phí giảm giá ( cần xác định đúng tuổi đời kinh tế và tuổi đời hiệu quả )
- Trình bày bài tập đầy đủ các ý
+ Nhận xét
+ Tính tốn, điều chỉnh
+ Kết luận

25