(Luận văn thạc sĩ) Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN HỒNG YẾN

ĐIỀU KIỆN CĨ HIỆU LỰC CỦA
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN HỒNG YẾN

ĐIỀU KIỆN CĨ HIỆU LỰC CỦA
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN HẢI AN

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn là kết quả của quá trình tổng hợp
nghiên cứu nghiêm túc của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của
TS Nguyễn Hải An. Các số liệu, bản án nêu trong luận văn là trung thực.
Người cam đoan

NGUYỄN HOÀNG YẾN


DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật dân sự

LĐĐ

Luật đất đai

LHN&GĐ

Luật hơn nhân và gia đình

QSDĐ

Quyền sử dụng đất


MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP
LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................................................................. 11
1.1. Khái niệm, đặc điểm cơ bản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất . .11
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ....................................... 11
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .................................. 13
1.2. Khái niệm, đặc thù và quá trình hình thành quy định pháp luật về hiệu lực
của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của pháp luật Việt Nam. ............... 16
1.2.1. Khái niệm, đặc thù hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ..... 16
1.2.2. Quá trình hình thành quy định thế chấp quyền sử dụng đất ....................... 21
1.3. Khái niệm và những quy định chung về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam ...................... 24
1.3.1. Khái niệm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất. ..................................................................................................................... 24
1.3.2. Điều kiện về chủ thể tham gia trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ..
............................................................................................................................... 25
1.3.3. Điều kiện về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............. 30
1.3.4. Điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .
............................................................................................................................... 35
1.3.5. Điều kiện về sự tự nguyện trong giao kết hợp đồng .................................... 36
1.3.6. Điều kiện về mặt hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ...... 41
1.4. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu và hậu quả pháp lý .......... 43
1.4.1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu ........................................... 42
1.4.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu .......... 43


Kết luận Chương 1 ........................................................................................ 47
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH ĐIỀU KIỆN

CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
......................................................................................................................... 48
2.1. Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất tại một số địa phương .................. 48
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật xác định điều kiện có hiệu lực hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất ................................................................................... 51
2.2.1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm về chủ thể ......................... 51
2.2.2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm về đối tượng ..................... 56
2.2.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm về sự tự nguyện, mục đích
và nội dung............................................................................................................. 58
2.2.4. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức ...................... 59
2.2.5. Áp dụng không đúng đường lối giải quyết tranh chấp ................................ 63
2.3. Kiến nghị giải pháp hòan thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất .................................................................... 64
2.3.1. Nhóm giải pháp hồn thiện quy định của pháp luật.................................... 64
2.3.2. Nhóm các giải pháp khác ............................................................................ 71

Kết luận Chương 2 ........................................................................................ 73
KẾT LUẬN .................................................................................................... 74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHẦN PHỤ LỤC


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài sản vơ cùng q giá của quốc gia, bởi vai trị khơng chỉ là tư
liệu sản xuất quan trọng, là nguồn lực của yếu để phát triển đất nước mà còn
là lãnh thổ thiêng liêng của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu
của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và giao lại cho người dân các

quyền sử dụng như: chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn... Với chủ
trương “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai” theo Nghị quyết số
26-NQ/TW của Ban chấp hành trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật trong thời kì cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, Nhà nước
ta đã từng bước đổi mới về cơ chế quản lý, mở rộng các quyền giao dịch
thông qua việc ban hành Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản liên quan
để tạo hành lang pháp lý an toàn làm tiền đề để phát triển kinh tế, ổn định đời
sống của nhân dân.
Biện pháp thế chấp bằng quyền sử dụng đất – một tài sản có giá trị nhất
của con người là biện pháp quan trọng nằm trong các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự của các bên trong giao dịch dân sự. Theo đó, với xu thế
kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, cần có một tài sản giá trị lớn để bảo đảm
cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự tương ứng thì quyền sử dụng đất ngày
càng được sử dụng phổ biến trong biện pháp thế chấp. Khơng có tài sản đảm
bảo một cách an tồn thì các giao dịch vay tài sản sẽ khó xảy ra, hoặc nếu có
thì rủi ro đối với bên cho vay là rất lớn, nguồn tiền tệ từ đó khơng thể lưu
thơng hiệu quả, an tồn cho các bên giao dịch.
Nhận thấy rõ điều này, Nhà nước ta đã ban hành Bộ luật dân sự năm
2015 và Luật đất đai năm 2013 để có biện pháp điều chỉnh phù hợp với điều
kiện thực tế. Tuy nhiên, quy định về thế chấp quyền sử đất vẫn còn nhiều hạn
chế, thiếu rõ ràng, chưa thật sự đi sát với thực tế đã gây nên khơng ít khó khăn
cho chủ sở hữu khi tham gia vào loại giao dịch này. Như việc xác định điều
kiện để được thế chấp, thời điểm hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực, trường
hợp hợp đồng vô hiệu... đã dẫn đến hàng loạt tranh chấp về loại hợp đồng này


2
và tác động khơng nhỏ đến quyền và lợi ích của các bên. Một số hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất được lập ra nhưng lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ bị vơ
hiệu do có vi phạm về mặt đối tượng, chủ thể, mục đích và nội dung, sự tự

nguyện, hình thức của hợp đồng. Vì vậy, chúng ta cần có cái nhìn tồn diện
hơn những quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để từ đó việc
áp dụng biện pháp này trên thực tế khơng cịn gặp nhiều bất cập, khi có tranh
chấp xuất phát từ các bên thì hợp đồng trên khơng bị Tịa án tun vơ hiệu.
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả nghiên cứu và quyết định lựa chọn
đề tài “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học
của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là quy
định quan trọng trong chế định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, số lượng luận văn, bài viết nghiên cứu về lĩnh vực này vẫn cịn ít. Từ
các tài liệu mà tác giả tiếp cận được cho thấy chưa có cơng trình nghiên cứu
nào về vấn đề điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật Việt Nam đã được công bố. Việc nghiên cứu của
những tác giả trước chỉ xoáy sâu vào vấn đề quy định của pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất, mối quan hệ giữa việc thế chấp và việc đảm bảo
nghĩa vụ dân sự hay đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc thế chấp quyền sử
dụng đất.
Tác giả xin liệt kê một số cơng trình tiêu biểu có liên quan đến đề tài:
- Về luận án tiến sĩ có đề tài Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của
pháp luật Việt Nam, của tác giả Lê Minh Hùng. Với công trình nghiên cứu này,
tác giả đã làm rõ các vấn đề liên quan đến hiệu lực của hợp đồng như: những
quy định về hiệu lực, các điều kiện có hiệu lực chung cũng như thời điểm có
hiệu lực, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng dân sự, mang lại cho người đọc một
cái nhìn tổng quan về vấn đề hiệu lực của hợp đồng, sau đó từ việc so sánh với
pháp luật của các nước trên thế giới và thực tiễn tác giả đã phát hiện bất cập và

3
đưa ra các kiến nghị về sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thực định cũng như
nâng cao cơ chế thực thi pháp luật về mảng hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên,
do lĩnh vực nghiên cứu quá rộng nên tác giả vẫn chưa đi sâu vào phân tích
mảng hiệu lực, điều kiện có hiệu lực của loại hợp đồng quan trọng đó là hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
-Về luận văn thạc sĩ có đề tài Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất,
của tác giả Trần Phú Nhuận. Nội dung luận văn được tác giả chia làm 03
chương. Trong Chương 1, tác giả phân tích khái niệm về quyền sử dụng đất,
thế chấp quyền sử dụng đất sau đó đi vào trình bày sự hình thành và phát triển
của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. Chương 2, để trình bày thực
trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tác giả bắt đầu từ việc phân tích
nguyên tắc thế chấp, đến điều kiện, trình tự, thủ tục thế chấp, sau đó là việc
xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Ở Chương cuối cùng, tác giả cũng nêu
ra được một số bất cập còn tồn đọng và kiến nghị nhằm giải quyết những bất
cập trên. Nhìn chung, luận văn đã phân tích được bản chất của việc thế chấp
quyền sử dụng đất, bất cập xoay quanh những quy định của pháp luật về vấn
đề này nhưng do vấn đề mà luận văn giải quyết là khá rộng nên việc phân tích
cụ thể khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và quá
trình hình thành, quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng này cũng
như phân tích các số liệu, bản án thực tế để thấy rõ đường lối áp dụng pháp
luật không được tác giả đề cập.
Về sách chuyên khảo:
- Nổi bật phải kể đến là sách Luật nghĩa vụ dân sự và đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình luận án, tập 1 của tác giả Đỗ Văn Đại, xuất
bản năm 2012. Ở cơng trình nghiên cứu này, tác giả đã tuyển chọn, trích dẫn
những bản án của Tịa án ở các cấp có tính điển hình, sau đó tập trung phân
tích, bình luận các vấn đề pháp lý liên quan đến quy định pháp luật về nghĩa
vụ dân sự và việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định pháp luật

Việt Nam, đồng thời so sánh với pháp luật nước ngoài, để từ đó đưa ra một số
đánh giá, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam. Đây là một cơng
trình nghiên cứu nổi bật, cho người đọc cái nhìn từ lý luận, đi đến áp dụng


4
thực tiễn thơng qua quan điểm của Tịa án các cấp, sau đó đối chiếu với pháp
luật nước ngồi cho thấy rõ những bất cập tồn đọng và đưa ra những giải
pháp, kiến nghị nhằm khắc phục bất cập đó. Liên quan đến lĩnh vực hợp đồng
thế chấp tài sản và quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm, điều kiện
có hiệu lực của thế chấp tài sản tác giả đã tuyển chọn nhiều bản án để bình
luận như: Bản án số 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 (từ trang 471 đến 581). Các
bản án trên hầu như đã làm rõ các vấn đề pháp lý quan trọng như: điều kiện
có hiệu lực của thế chấp tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm, quyền và nghĩa
vụ của các bên trong thế chấp tài sản…Tuy nhiên, do phần bình luận, phân
tích của tác giả là tồn bộ các quy định về nghĩa vụ dân sự và đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ dân sự nên phần đề cập đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất khá ít và chỉ đi sâu vào phân tích những bất cập thường gặp.
- Sách Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và bình luận án của tác giả Đỗ
Văn Đại, xuất bản năm 2013. Trong cơng trình nghiên cứu này, tác giả đi sâu
vào phân tích cụ thể các khía cạnh của hợp đồng dân sự như: các nguyên tắc
trong việc giao kết hợp đồng, các trường hợp hợp đồng vô hiệu, nhầm lẫn, đe
dọa, lừa dối trong giao kết hợp đồng, hợp đồng chính/phụ vơ hiệu... Với các
bản án của các Tòa án các cấp, tác giả đã đi từ quy định của pháp luật đến
thực tiễn, từ đó so sánh đối chiếu với quy định pháp luật nước ngoài và quan
điểm của các tác giả khác nhau để tơ đậm, cho người đọc cái nhìn tồn diện
về những nguyên tắc của hợp đồng và hậu quả vi phạm. Tuy nhiên, cơng trình
nghiên cứu chỉ đi chung chung về lĩnh vực hợp đồng, có đan xen một vài bản
án về hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất nhưng chưa thật sự đầy
đủ, cụ thể nên cơng trình xem như một đóng góp cho hầu hết các tác giả

nghiên cứu về lĩnh vực hợp đồng nói chung cũng như hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất nói riêng.
- Sách Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí
Minh. Tại Chương 5 quy định về các quyền của người sử dụng đất (từ trang
215 đến 279), các tác giả đã có phần phân tích về các điều kiện để thực hiện
giao dịch quyền sử dụng đất và khái niệm, đặc điểm, chủ thể có quyền thế
chấp bằng quyền sử dụng đất. Nhìn chung, với cơng trình này người đọc đã


5
tiếp cận vấn đề cũng như hiểu bản chất, quy định về việc thế chấp quyền sử
dụng đất. Tuy nhiên, phần hiệu lực và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
cũng như việc hợp đồng này vô hiệu và hậu quả của nó chưa được các tác giả
đề cập tồn diện.
- Sách Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập 2, NXB Chính trị
Quốc gia, Hà Nội và Bình luận Bộ luật dân sự Việt Nam, NXB Chính trị Quốc
gia, Hà Nội của tác giả Hồng Thế Liên. Ở hai cơng trình nghiên cứu này, tác
giả đã phân tích, giải thích quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
theo quy định của Bộ luật dân sự. Việc giải thích, phân tích luật đã làm sáng
tỏ những nội hàm quy định của pháp luật, giúp cho việc áp dụng trở nên rõ
ràng hơn, tuy nhiên do quá đi sâu vào quy định của pháp luật tác giả đã không
nêu những khái niệm, đặc điểm, hiệu lực cũng như thực trạng áp dụng các
quy định của pháp luật liên quan đến loại hợp đồng này.
Về bài viết có:
- Bài viết của tác giả Trương Thanh Đức “10 vấn đề pháp lý trong việc
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” đăng trên Tạp chí Ngân hàng số 4
năm 2005. Nhìn chung, bài viết này đã nêu được cụ thể mười điểm bất cập
trong cả việc thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như: về thời điểm
thiết lập, mục đích hợp đồng; cơng chứng, chứng thực, đăng ký hợp đồng;
phân tích sự khác nhau giữa thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và thế

chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất… Tuy nhiên, những nhận xét này
còn mang tính chung chung, ý kiến chủ quan, chưa có tính thuyết phục do
thiếu đi phần thực tế áp dụng pháp luật.
- Bài viết “Rủi ro pháp lý từ hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba” của
tác giả Nguyễn Phương Linh và Nguyễn Văn Phương đăng trên Tạp chí Ngân
hàng số 23 tháng 12/2012 và “Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa
hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của
tổ chức tín dụng” của tác giả Nguyễn Văn Tuyến trên Tạp chí Ngân hàng số
17 năm 2010. Ở hai bài viết này, nhìn chung tác giả đã nêu rõ mối quan hệ
giữa hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng. Đồng thời nêu lên hệ quả pháp
lý khi hợp đồng thế chấp vô hiệu và những bất cập còn tồn tại của quy định


6
pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trong bài “Rủi ro pháp lý
từ hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba”, tác giả đã đưa các bản án có tính
điển hình vào phân tích. Tuy nhiên, do ở góc độ là một bài viết ngắn nên tác
giả chưa đi sâu vào phân tích mảng đều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất, chưa thể tạo cho người đọc một cái nhìn tịan diện,
đa chiều về lĩnh vực này.
Những nội dung trong những cơng trình trên chứa đựng rất nhiều thông
tin, quan điểm của các nhà nghiên cứu đã giúp cho tác giả cái nhìn tồn diện,
tổng qt về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng như điều kiện có hiệu
lực của loại hợp đồng này phục vụ thiết thực cho việc nghiên cứu đề tài luận
văn. Tuy nhiên những cơng trình trên chỉ tiếp cận hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất về khía cạnh quy định pháp luật, là biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ, quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm mà khơng nghiên cứu sâu,
đồng thời đưa ra kiến nghị riêng hoàn thiện về mảng điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy, nội dung cụ thể cũng chỉ nêu
khái quát, chưa đề cập đến điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất. Hơn nữa, thời điểm nghiên cứu công trình đã khá lâu, các quy
định của pháp luật và điều kiện thực tế đã ít nhiều thay đổi. Hiện nay, tuy
chưa chính thức có hiệu lực pháp luật nhưng Bộ luật dân sự năm 2015 đã
được Quốc hội thông qua đã có nhiều đổi mới so với Bộ luật dân sự 2005. Do
đó, việc nghiên cứu chế định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất với nội dung chuyên sâu về điều kiện có hiệu lực như: đối
tượng, chủ thể, nội dung và mục đích, sự tự nguyện, hình thức của hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất, việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô
hiệu do vi phạm các nội dung về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như đã
nêu và nêu ra các tình huống, cách giải quyết thực tế qua từng bản án của cơ
quan xét xử các cấp để từ đó phần nào đưa ra một số giải pháp hồn thiện thật
sự có ích, phù hợp với nhu cầu thực tế hiện nay một cách tồn diện, có hệ
thống là thật sự cần thiết, hữu ích và khơng trùng lặp với bất kỳ cơng trình
khoa học nào đã được cơng bố.


7
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu là dựa trên những quy định của pháp luật, thực tiễn xét
xử, từ đó phân tích, đánh giá vấn đề nhằm làm sáng tỏ những quy định trên và
đưa ra những đề xuất nhằm hồn thiện các quy định cịn bất cập về điều kiện
có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Để đạt được mục đích trên, đề tài có phần những vấn đề cơ bản về hợp
đồng và hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, sau đó tập trung
nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật Việt Nam về điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng này, lồng ghép so sánh với pháp luật nước ngồi, nhìn nhận điểm
mạnh, yếu của pháp luật Việt Nam và kết hợp với thực tiễn xét xử làm tô đậm
những bất cập tồn đọng, từ đó có cơ sở để đề xuất hồn thiện pháp luật.

- Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu trong đề tài là các quy định của pháp luật về điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đầu tiên, tác giả sẽ
nêu và phân tích cơ bản các quy định của pháp luật, tiếp theo là đối chiếu với
các số liệu thu thập được và những tình huống phát sinh. Từ đó, trên cơ sở lý
luận kết hợp củng thực tiễn tác giả sẽ làm rõ những vấn đề về những điều kiện
để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được công nhận hợp pháp và phát sinh
hiệu lực trên thực tế như: điều kiện về chủ thể, đối tượng, sự tự nguyện, mục
đích và nội dung. Đồng thời, việc phân tích quan điểm của các cơ quan áp dụng
pháp luật sẽ cho thấy được quan điểm cụ thể về vấn đề đang được phân tích,
hậu quả nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu.
- Phạm vi nghiên cứu
Với mục đích nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ những quy định của pháp
luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và
đưa ra những đề xuất nhằm hồn thiện các quy định cịn bất cập về điều kiện
có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nên phạm vi nghiên
cứu của đề tài như sau:


8
Tập trung nghiên cứu trong pháp luật Việt Nam hiện hành về điều kiện
có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong Luật dân sự, Luật
đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan. Điều kiện được chia nhỏ thành
năm nội dung gồm: điều kiện về đối tượng, chủ thể, mục đích và nội dung, sự
tự nguyện, hình thức của hợp đồng và đi xuyên suốt phân tích. Đến phần thực
tiễn, tác giả sử dụng những bản án đã được ban hành của Tòa án các cấp kết
hợp giữa việc tóm tắt nội dung và đưa vào phân tích cốt lõi, từ đó phát hiện
bất cập và nêu cụ thể định hướng, giải pháp theo quan điểm tác giả.
4. Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học phù hợp với mục
đích, tính chất của đề tài. Phương pháp: phân tích, đánh giá, thống kê, so
sánh, chứng minh, tổng hợp, nhận xét các quan điểm của các nhà khoa học
trước nghiên cứu về lĩnh vực thế chấp quyền sử dụng đất… được kết hợp để
triển khai thực hiện đề tài. Từ đó, kết hợp với thực tiễn xét xử của ngành Tòa
án nhân dân tác giả đưa ra nhận xét, đánh giá theo quan điểm cá nhân và ý
kiến về hoàn thiện chế định pháp luật.
Cụ thể, trong Chương 1 tác giả sử dụng phương pháp phân tích và tổng
hợp, có kết hợp phương pháp lịch sử và đánh giá để đi vào nghiên cứu, làm rõ
nội dung các khái niệm, đặc điểm, quy định về hiệu lực cũng như điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Chương 2, tác giả dùng
phương pháp thống kê, phân tích, đánh giá các số liệu, bản án đã ban hành
của các cấp Tòa án ở Việt Nam, sau đó so sánh, đối chiếu với các quy định
pháp luật một số quốc gia trên thế giới để từ đó thấy rõ được những bất cập
cịn tồn đọng, nêu ra kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật phù hợp với
tình hình thực tế.
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Đề tài tập trung nghiên cứu một cách hệ thống quy định của pháp luật về
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tìm hiểu qua
những tranh chấp có thật trong thực tế đã được Tịa án xét xử cơng khai hoặc
báo chí đề cập và những ý kiến của các chuyên gia pháp lý về vấn đề có liên


9
quan. Từ đó, phân tích đưa ra những kiến nghị hồn thiện cho quy định về
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Nội dung
nghiên cứu của đề tài góp phần đảm bảo an toàn pháp lý và đảm bảo quyền
lợi của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất.
Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng có hể được sử dụng làm tài liệu tham

khảo hữu ích cho việc nghiên cứu của sinh viên trong các trường đào tạo luật.
Cũng như giúp cho các đọc giả quan tâm tham khảo, áp dụng hoặc để nhà làm
luật sửa đổi, bổ sung pháp luật hiện hành.
6. Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận,danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ
lúc thì luận văn được chia thành 2 Chương, với nội dung cụ thể như sau:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản của pháp luật Việt Nam về điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong Chương 1 luận văn đi vào làm rõ các khái niệm và đặc điểm của
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; khái niệm hiệu lực, điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; ý nghĩa của hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất, phân tích sơ lược quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất của Việt Nam và các nước phát triển trên thế giới. Đồng thời đi sâu
vào phân tích, nghiên cứu các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các trường hợp hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất bị vô hiệu và hậu quả pháp lý. Tác giả chia thành năm vấn
đề chính để phân tích gồm: (i) Điều kiện về đối tượng của hợp đồng; (ii) Điều
kiện về chủ thể của hợp đồng; (iii) Điều kiện về mục đích và nội dung của
hợp đồng; (iv) Điều kiện về sự tự nguyện của hợp đồng; (v) Điều kiện về hình
thức của hợp đồng. Tại mỗi vấn đề đi vào phân tích thực trạng các quy định
pháp luật, đồng thời so sánh với pháp luật nước ngồi. Đánh giá bình luận
từng vấn đề cụ thể, tìm ra điểm mạnh, yếu để có cái nhìn tổng quan hơn.
Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật và giải pháp kiến nghị hoàn
thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất Trong chương này, tác giả phân tích các bản án của Tòa án đã xét


10
xử, trong những trường hợp trên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của

các bên đều có vi phạm về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như đã
phân tích ở trên và Tịa án cũng tùy theo từng trường hợp cụ thể để có thể
tun vơ hiệu hay khơng.
Sau đó từ những phân tích thực tiễn áp dụng và bình luận bất cập ở trên
rút ra nguyên nhân của những bất cập và đưa ra giải pháp, kiến nghị hoàn
thiện pháp luật đối với từng bất cập ấy.


11
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ
ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm cơ bản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Trong đời sống hiện nay, để tồn tại và phát triển con người bắt buộc phải
thực hiện những giao dịch dân sự để đáp ứng nhu cầu của mình. Một trong
những hình thức thể hiện quan trọng của giao dịch dân sự được con người áp
dụng rộng rãi trong cuộc sống đó là hợp đồng dân sự. Lý do để nhận định
rằng hợp đồng là hình thức quan trọng của giao dịch dân sự vì nó chính là căn
cứ pháp lý quan trọng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ
dân sự của các bên tham gia trong hợp đồng.
Hệ thống pháp luật của nhiều quốc gia đã quy định cụ thể khái niệm của
hợp đồng một cách rõ ràng và cụ thể. Ở Pháp, khái niệm hợp đồng được quy
định tại Điều 1101 Bộ luật dân sự (BLDS) Cộng hịa Pháp, theo đó hợp đồng
là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, một hay nhiều người cam kết với một
hay nhiều người khác về việc chuyển giao một vật, làm hoặc không làm một
công việc nào đó.
Tại Việt Nam, khái niệm hợp đồng cũng được pháp điển hóa trong

BLDS năm 2015 tại Điều 385 với nội dung: hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận
giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Xuất phát từ định nghĩa hợp đồng trên ta có thể nhận định hợp đồng là sự
thể hiện ý chí của các bên thơng qua việc thỏa thuận với nhau về quyền và
nghĩa vụ của của các bên, nhưng suy luận theo hướng ngược lại thì không
phải tất cả mọi sự thỏa thuận đều là hợp đồng. Thỏa thuận chỉ trở thành hợp
đồng khi được hình thành hồn tồn dựa trên ý chí tự nguyện của chủ thể có
đầy đủ năng lực hành vi dân sự xác lập. Tuy nhiên, hợp đồng chỉ được pháp
luật thừa nhận khi là giao dịch hợp pháp nên ý chí tự nguyện của các bên
cũng phải hợp pháp, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với


12
đạo đức xã hội đồng thời nếu ý chí của các bên bị lừa đối, đe dọa hoặc giả tạo
nhằm mục đích khác cũng bị xem là vơ hiệu. Yếu tố quan trọng kế tiếp trong
hợp đồng chính là đối tượng, tất cả các hợp đồng đều phải có đối tượng xác
định và không bị cấm đưa vào các giao dịch dân sự - kinh tế. Trường hợp hợp
đồng có đối tượng bất hợp pháp thì cũng sẽ bị vơ hiệu theo quy định của
BLDS năm 2015.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng là một loại hợp
đồng dân sự thông dụng. Bắt nguồn từ quan hệ thế chấp, các bên sẽ dựa trên
sự thỏa thuận của mình và lập một hợp đồng để ghi nhận cụ thể quyền và
nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp, việc thế chấp QSDĐ có ý
nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự tương ứng với giá
trị của hợp đồng vay tài sản. Như vậy, các bên tham gia trong hợp đồng thế
chấp QSDĐ phải có sự tự nguyện, thống nhất về ý chí, đối tượng thế chấp,
quyền và nghĩa vụ của các bên. Khi ký kết hợp đồng, các bên thực hiện một
giao dịch về QSDĐ sẽ phát sinh trách nhiệm ưu tiên dùng tài sản thế chấp trên
để thanh toán nợ khi quá hạn. Bên thế chấp QSDĐ có quyền được tiếp tục sử
dụng đất cũng như hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi

tức cũng thuộc tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp, ngoài ra trong trường
hợp bên nhận thế chấp đồng ý thì bên thế chấp cịn có thể chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã thế chấp. Song song đó, bên nhận
thế chấp cũng có các quyền như: kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp QSDĐ bảo
vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; được ưu tiên thanh toán nợ
bằng tài sản thế chấp trong trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ.
Trước đây, trong BLDS năm 2005 có đề cập đến khái niệm hợp đồng thế
chấp QSDĐ, theo quy định tại Điều 715 “Hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự
thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế
chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với
bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử
dụng đất trong thời hạn thế chấp”. Nhưng trong BLDS năm 2015 khái niệm
này không được đề cập tới mà chỉ có quy định chung về khái niệm thế chấp
tài sản tại Điều 317. Theo đó, thế chấp tài sản là việc mà bên thế chấp dùng


13
tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao
tài sản cho bên nhận thế chấp, tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các
bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Từ những phân tích và quy định trên, tác giả có thể đưa ra khái niệm về
hợp đồng thế chấp QSDĐ như sau:

Hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thoả thuận giữa bên thế chấp và bên
nhận thế chấp, theo đó bên bên thế chấp dùng QSDĐ của mình để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Trong thời hạn
thế chấp thì bên thế chấp có quyền tiếp tục quản lý, khai thác, sử dụng.
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp QSDĐ là một loại cụ thể trong những hợp đồng dân

sự nên ngồi có các đặc điểm chung của hợp đồng dân sự thì hợp đồng thế
chấp QSDĐ cịn có các đặc điểm riêng của giao dịch thế chấp. Qua tìm hiểu,
tác giả xin phân tích một số đặc điểm nổi bật của hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Thứ nhất, đối tượng trong hợp đồng thế chấp QSDĐ chính là QSDĐ đầy
đủ của bên thế chấp. Nội hàm của từ “đầy đủ” mang ý nghĩa nếu QSDĐ thế
chấp là tài sản chung của vợ chồng, hộ gia đình thì việc tham gia, quyết định
thế chấp phải do tất cả các đồng sở hữu quyết định. Hay nói khác hơn, các
đồng sở hữu phải tự nguyện tham gia ký kết hợp đồng thế chấp. Theo đó, hợp
đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp
gắn với QSDĐ của bên thế chấp. Thỏa thuận giữa các bên phải thật sự tự
nguyện hay cụ thể là phải có sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí, đồng thời ý
chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước. Thỏa thuận cũng có nghĩa là sự
nhất trí chung, chứ khơng hẳn là nhất trí hồn tồn, việc này được thể hiện ở
chỗ khơng có ý kiến phản đối của bất kỳ chủ thể nào tham gia về toàn bộ nội
dung trong hợp đồng. Đối với nội dung, các bên được tự do thỏa thuận nhưng
sự tự do này phải nằm trong quy định của pháp luật. Nội dung thỏa thuận
được thể hiện cụ thể trong nội dung của hợp đồng như: đối tượng thế chấp,
thời hạn thế chấp, việc tiến hành thủ tục… Từ việc thỏa thuận thì các bên đã
làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của mình. Thơng thường, bên thế chấp trong


14
hợp đồng thế chấp QSDĐ phải là bên có nghĩa vụ hoặc họ trực tiếp bảo lãnh
cho bên có nghĩa vụ bằng chính tài sản thế chấp là QSDĐ của mình.
Thứ hai, hợp đồng thế chấp QSDĐ là một loại hợp đồng phụ đi kèm với
một loại hợp đồng chính cụ thể như: hợp đồng vay, hợp đồng tín dụng… nhằm
bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự của hợp đồng chính. Xuất từ bản chất của thế
chấp QSDĐ là một biện pháp cụ thể trong chín biện pháp đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự được quy định tại Điều 292 BLDS năm 2015 (cầm cố tài sản,
thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín

chấp, cầm giữ tài sản). Vậy nên, hợp đồng thế chấp QSDĐ khơng xuất hiện
một mình mà nó là hợp đồng phụ đi kèm với một hợp đồng chính khác.
Xung quanh việc xác định hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ, có những
ý kiến khác nhau về việc này. Quan điểm khơng đồng tình cho rằng, bản thân
hợp đồng thế chấp là một hợp đồng thực thụ. Vì thế, tự nó sẽ phát sinh hiệu
lực nếu thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (theo quy
định tại Điều 122 BLDS năm 2005 nay là Điều 117 BLDS năm 2015), chứ
không cần phải phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng khác. Hợp đồng tín dụng
và hợp đồng thế chấp tài sản đều là những hợp đồng độc lập, không hề ảnh
hưởng và chi phối đến hiệu lực của nhau, cho dù mục đích của việc thiết lập
hợp đồng thế chấp là nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng
tín dụng. Mặt khác, trước đây tại khoản 2 Điều 410 BLDS năm 2005 cũng có
quy định cụ thể “Sự vơ hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ,
trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng
chính”, “quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự”1.
Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả thì hợp đồng thế chấp tài sản nói
chung và thế chấp QSDĐ nói riêng, về bản chất cần được xem là một loại hợp

Xem thêm Nguyễn Văn Tuyến (2010), “Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài
sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng”, Tạp chí Ngân hàng (17), nguồn:
(truy cập lúc 08:09
ngày 10/10/2015).
1


15
đồng phụ của hợp đồng tín dụng hoặc vay tài sản2. Bởi lẽ, hiệu lực của hợp
đồng thế chấp phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính, khi nghĩa vụ đảm
bảo đã được hồn thành xong thì hợp đồng thế chấp cũng khơng cịn hiệu lực,

“hợp đồng thế chấp QSDĐ chỉ có giá trị pháp lý khi hợp đồng chính là hợp
đồng tín dụng có hiệu lực mà thơi”3. Điều 15 của Nghị định số 163/2006 NĐCP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm (Nghị định
số 163/2006 NĐ-CP ngày 29/12/2006) “Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm
bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm
chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ
được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm khơng chấm dứt, trừ trường hợp có thoả
thuận khác”, nên được hiểu là một trường hợp đặc biệt của hợp đồng phụ.
Theo đó, trong trường hợp hợp đồng vay (hợp đồng chính) bị vơ hiệu nhưng
các bên đã thực hiện một phần hoặc tồn bộ nghĩa vụ thì hợp đồng thế chấp
(hợp đồng phụ) cũng không bị vô hiệu. Với cách phân tích như vậy, áp dụng
vào Điều 407 BLDS năm 2015 (trước đây là Điều 410 BLDS năm 2005) như
một trường hợp loại trừ đặc biệt, tuy là hợp đồng phụ nhưng hợp đồng thế
chấp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự không bị vơ hiệu là hồn
tồn hợp lý.
Thứ ba, hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản, có cơng
chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, đồng thời được đăng ký giao
dịch bảo đảm đúng theo quy định của pháp luật theo quy định tại khoản 3
Điều 188 Luật đất đai (LĐĐ) năm 2013. Nếu hợp đồng thế chấp QSDĐ được
lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền,
nhưng khơng đăng ký giao dịch bảo đảm đúng theo quy định của pháp luật
khơng phát sinh hiệu lực. Do đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ khác hợp đồng thế
chấp nhà chỉ lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực của cơ quan có
Xem thêm Trương Thanh Đức (2005), “10 vấn đề pháp lý trong việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất”, Tạp chí Ngân hàng (04), tr.4. Trong bài viết này, tác giả đã khẳng định “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh chỉ
là một biện pháp để bảo đảm để thực hiện hợp đồng tín dụng (hay hợp đồng kinh tế, dân sự khác)”, nguồn:
(truy cập lúc 9:09 ngày 10/11/2015).
3
Trần Phú Nhuận (2002), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP.
Hồ Chí Minh, tr.59.
2

16
thẩm quyền, nhưng không đăng ký giao dịch bảo đảm đúng theo quy định của
pháp luật vẫn phát sinh hiệu lực.
Thứ tư, hợp đồng thế chấp QSDĐ là loại hợp đồng khơng có đền bù. Xác
định cụ thể như vậy bởi xuất phát từ bản chất của việc thế chấp QSDĐ là bên
thế chấp chỉ dùng tài sản của mình để đảm bảo cho việc thực hiện một nghĩa
vụ dân sự cụ thể. Trong thời hạn, thế chấp thì bên thế chấp vẫn có quyền quản
lý, sử dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản thế chấp. Việc thế chấp hầu như khơng
ảnh hưởng gì đến tài sản này, nên việc thiệt hại phải đền bù trên thực tế là
hoàn toàn không xảy ra. Cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp đều khơng có
bất cứ thiệt hại thực tế ảnh hưởng đến tài sản thế chấp.
1.2. Khái niệm, đặc thù và quá trình hình thành quy định pháp luật về
hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của pháp luật Việt Nam.
1.2.1. Khái niệm, đặc thù hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.2.1.1. Khái niệm hiệu lực của hợp đồng

Hiệu lực của hợp đồng chính là sự tạo lập, thay đổi, chấm dứt quyền và
nghĩa vụ giữa chủ thể trong hợp đồng và là hiệu lực ràng buộc có giá trị như
pháp luật đối với các bên chủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng. Đây
là vấn đề pháp lý khá phức tạp và dù đã có nhiều cơng trình nghiên cứu về
phần hiệu lực của hợp đồng tuy nhiên, khái niệm hay quy định cụ thể về hiệu
lực của hợp đồng vẫn chưa được pháp điển hóa trong bất kỳ văn bản pháp luật
cũng như văn bản quy phạm pháp luật nào ở Việt Nam.
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học có giải thích khái niệm “hiệu
lực của hợp đồng” là giá trị bắt buộc thi hành đối với các chủ thể tham gia
giao kết hợp đồng4. Việc giải thích khái niệm này, theo tác giả tuy đúng với
bản chất hiệu lực của hợp đồng nhưng vẫn còn thiếu về mặt nội dung, bởi lẽ
hiệu lực của hợp đồng còn bao gồm cả quyền và nghĩa vụ của các bên tham

gia trong hợp đồng.

Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Công an nhân dân, Hà
Nội, tr.65.

4


17
Ở Pháp, khái niệm hiệu lực hợp đồng được quy định tại Điều 1134 của
BLDS với nội dung “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối
với các bên giao kết”. Từ “giá trị là luật” được đề cập đã cho thấy giá trị của
hợp đồng đã được nâng ngang tầm với pháp luật nếu được giao kết hợp pháp.
Pháp luật sẽ tôn trọng, bảo vệ để các bên phải có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng
đó một các nghiêm túc trên cơ sở thiện chí. Hợp đồng trên chỉ có thể bị hủy
bỏ nếu có sự đồng thuận từ các bên trong hợp đồng hoặc theo những căn cứ
do quy định của pháp luật.
Tại Việt Nam, trải qua nhiều thời kỳ thì quy định về hiệu lực cũng có
nhiều thay đổi. Giai đoạn Việt Nam chính thức bị Pháp thuộc từ năm 1884
đến năm 1945, nước ta bị chia cắt ra thành ba xứ riêng biệt với ba cơ cấu hành
chính riêng là: Bắc Kỳ, Trung Kỳ và Nam Kỳ. Tương ứng với ba miền thì từ
đó cũng hình thành nên hệ thống luật pháp khác nhau, cụ thể: BLDS Bắc Kỳ
năm 1931, BLDS Trung Kỳ năm 1936 và BLDS Nam Kỳ năm 1883. Trong
ba Bộ luật trên thì các nhà làm luật khơng dùng từ “hợp đồng” mà thay vào đó
là từ “hiệp ước” với quy định “Hiệp ước lập theo pháp luật thì đối với người
lập ước, hiệu lực cũng như pháp luật” (Điều 673 BLDS Bắc Kỳ, Điều 713
BLDS Trung Kỳ, Điều 687 BLDS Nam Kỳ). Nhìn chung, quy định trên là
khá tương đồng với quy định trong BLDS Cộng hòa Pháp, đó cũng là điều
khá dễ hiểu bởi trong giai đoạn này, chúng ta đang chịu sự đô hộ của Pháp,
nên việc tinh thần của BLDS Cộng hòa Pháp được áp dụng vào Việt Nam để

cai trị là điều tất yếu. Thời gian sau này, khi Việt Nam chính thức độc lập thì
nhà nước đã ban hành những BLDS khác như BLDS năm 1995, BLDS năm
2005 hay mới nhất là BLDS năm 2015 sẽ có hiệu lực vào ngày 01/01/2017
tới, thì khái niệm quy định hiệu lực của hợp đồng có phần chặt chẽ hơn:
“Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các
bên”, “Hợp đồng chỉ có thể sửa đổi hoặc hủy bỏ, nếu có thỏa thuận hoặc
pháp luật có quy định” quy định tại Điều 404 BLDS năm 1995.


18
Điều 405 BLDS năm 2005 “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu
lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật
có quy định khác”.
Trên cơ sở thực tế và xuất phát từ việc giải quyết vướng mắc của hai
BLDS trước thì BLDS năm 2015 đề cập về hiệu lực của hợp đồng tương đối
đầy đủ hơn “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao
kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật khác có quy định
khác”, “Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và
nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy
bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.”
Trên cơ sở phân tích quy định của pháp luật, tìm hiểu quan điểm của các
nhà nghiên cứu trước, chúng ta có thể hiểu khái niệm “hiệu lực của hợp
đồng” như sau:
“Hiệu lực của hợp đồng là giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, và giá trị pháp lý ràng buộc các
bên tham gia hợp đồng phải tôn trọng và phải thi hành nghiêm túc quyền
và nghĩa vụ đó”5.
1.2.1.2. Khái niệm hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Khi hợp đồng thế chấp được lập một cách hợp pháp thì sẽ phát sinh hiệu

lực. Do đây là một loại cụ thể của hợp đồng dân sự nên hiệu lực của hợp đồng
thế chấp QSDĐ sẽ được tìm hiểu chung dựa vào quy định về hiệu lực của hợp
đồng dân sự.
Từ những phân tích về hiệu lực của hợp đồng ở phần trên, ta có thể nhận
thấy rõ hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ chính là giá trị pháp lý của hợp
đồng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp và bên nhận
thế chấp QSDĐ. Theo đó, bên thế chấp có nghĩa vụ dùng tài sản của mình để
đảm bảo cho việc thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự (nghĩa vụ có thể

Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ,
Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tr.18.
5


19
của mình hoặc của người khác), trong thời gian thế chấp bên thế chấp khơng
có quyền chuyển nhượng QSDĐ này nếu chưa được sự đồng ý của bên nhận
thế chấp. Hiệu lực tạo nên sự ràng buộc và các bên phải thực hiện một cách
thiện chí, hợp đồng chỉ bị hủy bỏ nếu nghĩa vụ dân sự được bảo đảm đã được
thực hiện xong (bên có nghĩa vụ đã hồn tồn thốt khỏi nghĩa vụ).
Đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ thì vấn đề pháp lý quan trọng được
sắp xếp theo trình tự tạo lập bao gồm: đề nghị giao kết hợp đồng, chấp nhận
hợp đồng, thực hiện các nội dung trong hợp đồng và hiệu lực của hợp đồng.
Như vậy, hiệu lực của hợp đồng chính là vấn đề pháp lý cuối cùng trong
chuỗi các vấn đề pháp lý quan trọng phát sinh, hay nói cách khác hơn, việc
hợp đồng thế chấp QSDĐ phát sinh hiệu lực chính là kết quả cuối cùng mà
các bên tham gia trong hợp đồng mong muốn đạt được. Việc này khơng chỉ
có ý nghĩa về mặt thực tiễn là ghi nhận ý kiến của các bên, mà nó cịn ràng
buộc các bên thực hiện nghĩa vụ của mình do hợp đồng đã được pháp luật
công nhận và bảo vệ.

1.2.1.3. Đặc thù hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Đặc thù hiệu lực của hợp đồng được cấu thành từ các yếu tố sau: điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, hiệu lực
ràng buộc của hợp đồng và hiệu lực tương đối của hợp đồng. Trong bốn yếu
tố trên thì điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là yếu tố đầu tiên để hợp đồng
phát sinh hiệu lực, là tiền đề cho các yếu tố còn lại. Nếu vi phạm một trong
các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì hợp đồng đương nhiên vơ hiệu
(một phần hoặc tồn bộ tùy vào trường hợp cụ thể). Đây cũng là vấn đề chính
mà tác giả tập trung phân tích, làm rõ trong luận văn.
- Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
Như đã phân tích ở trên, hợp đồng thế chấp QSDĐ vốn dĩ là hợp đồng
dân sự nên điều kiện có hiệu lực phải đáp ứng được các quy định chung của
hợp đồng dân sự (Điều 117 BLDS năm 2015) như: chủ thể tham gia phải có
năng lực pháp luật, năng lực hành vi phù hợp và việc tham gia giao dịch dân
sự hồn tồn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi
phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Trong trường hợp pháp