Cơ sở dữ liệu và hệ thống theo dõi quản lý đất đai và bất động sản

Tài liệu của Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị - PADDI
Les Livrets du Centre de prospective et d’études urbaines - PADDI
SAØI GOØN TP HOÀ CHÍ MINH
Region
CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
(Từ 17 - 21/5/2010)
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS
(17 - 21 mai 2010)
LỜI NÓI ĐẦU AVANT-PROPOS
Biên soạn / Rédaction : Muireann Legoux
Biên dịch / Traduction : Huỳnh Hồng Đức
Chỉnh sửa / Correction : Huỳnh Hồng Đức, Fanny Quertamp
Xin chân thành cám ơn / Avec nos remerciements à Mary Senkeomanivane et Le Thi Huyen Trang
pour leur relecture
ục tiêu tổng quát của các khóa học là
chuyển giao tri thức: các khóa học của
’objectif général des ateliers de formation est
le transfert de savoirs : les sessions du PADDI
PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo
công chức của Thành phố bằng cách hướng
đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp
mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị,
trong bối cảnh đặc thù của Thành phố Hồ Chí
Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình
thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam
và được các đối tác phê duyệt.
Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử
dụng phương pháp nào và giải quyết như thế
nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn
Việt Nam đang gặp phải. Để thực hiện được

ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay
quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của
Việt Nam.
Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp
hình thành những cách làm mới, chính sách mới
và được phổ biến rộng rãi đến mọi người.
Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ
biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ
khóa học.
doivent permettre de compléter la formation des
fonctionnaires de la ville en les sensibilisant à
des concepts, des techniques et des méthodes
nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en
matière de gestion urbaine, dans le contexte
propre à Hô Chi Minh Ville. La méthode
proposée a été imaginée en collaboration avec
les partenaires vietnamiens, puis validée par ces
derniers.
Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées
et quelles réponses sont apportées en France
pour répondre à des problèmes similaires à ceux
rencontrés par les professionnels vietnamiens au
cours de leur activité. Pour ce faire, l’atelier sera
organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très
concret.
Une fois établies, ces connaissances devront
pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques
et de nouvelles politiques, et sensibiliser un
public plus large grâce à une diffusion étendue.
C’est dans cet objectif de large diffusion et de

sensibilisation que les Livrets ont été créés.
M
L
03
04 05
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
PHẦN 1 – TÌNH HÌNH Ở VIỆT NAM
I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM
1. Tình hình hiện nay
2. Triển vọng tăng trưởng đến năm 2050
II. DỮ LIỆU SẴN CÓ ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU
III. LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU
1. Mục đích của cơ sở dữ liệu
2. Yêu cầu đối với dữ liệu
3. Các bước của quá trình lập cơ sở dữ liệu
IV. VÍ DỤ TRƯỜNG HỢP Ở QUẬN 6
MỤC LỤC SOMMAIRE
LỜI NÓI ĐẦU
DANH SÁCH THAM GIA KHÓA HỌC
03
10
16
26
PHẦN 2 – HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Ở PHÁP
I. PHÂN CHIA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
II. THU THẬP DỮ LIỆU, HỢP ĐỒNG MUA BÁN, VAI TRÒ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
17
PARTIE 1 – ÉTAT DES LIEUX DE LA SITUATION VIETNAMIENNE
I. LE MARCHÉ IMMOBILIER À HO CHI MINH-VILLE
1. État des lieux

2. Perspectives de croissance d’ici 2050
II. LES DONNÉES DISPONIBLES POUR LA CONSTITUTION D’UNE BASE DE DONNÉES
III. LE TRAVAIL SUR LA CONSTITUTION DE LA BASE DE DONNÉES
1. Les buts de la base de données
2. Les exigences par rapport à ces données
3. Les étapes du processus de construction de la base de données
IV. L’EXEMPLE DU CAS PILOTE DU DISTRICT 6
27
PARTIE 2 – LE SYSTÈME D’INFORMATION FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE EN FRANCE
I. LA SEGMENTATION DU FONCIER ET DE L’IMMOBILIER
II. LA COLLECTE DE DONNÉES, L’ACTE DE VENTE, LE RÔLE DU NOTAIRE
AVANT-PROPOS
03
LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER
11
06 07
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
PHẦN 4 – TRÌNH BÀY DỮ LIỆU CHO HỆ THỐNG THÔNG TIN
II. CHU KỲ KINH TẾ
II. HIỆU ỨNG ĐÒN BẨY VÀ CÁCH TÍNH LỢI NHUẬN
III. VÍ DỤ BẢNG NHẬP DỮ LIỆU DƯỚI DẠNG EXCEL
IV. PHƯƠNG TIỆN CẦN THIẾT ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU
V. SỬ DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
PHẦN 5 – TỔNG HỢP KHUYẾN NGHỊ CỦA ÔNG ROBERT WACHEUX
PHỤ LỤC
PHỤ LỤC 1: THỦ TỤC Ở PHÁP: CÁC GIAI ĐOẠN CHÍNH KHI TRIỂN KHAI THỰC HIỆN MỘT
DỰ ÁN
PHỤ LỤC 2: TỔNG DIỆN TÍCH, SHON VÀ SHOB
40
PARTIE 4 – PRÉSENTATION DES DONNÉES POUR LE SYSTÈME D’INFORMATION

I. LE CYCLE ÉCONOMIQUE
II. L’EFFET DE LEVIER ET LE CALCUL DE LA MARGE
III. L’EXEMPLE D’UN TABLEAU DE SAISIE DE DONNÉES SOUS EXCEL
IV. LES MOYENS NÉCESSAIRES POUR CRÉER UN OBSERVATOIRE
V. LES UTILISATIONS CONNEXES DE L’OBSERVATOIRE
41
50
PARTIE 5 – SYNTHÈSE DES PRÉCONISATIONS DE ROBERT WACHEUX
51
54
ANNEXES
ANNEXE 1 : PROCÉDURE DE MISE EN ŒUVRE D’UN PROJET EN FRANCE
ANNEXE 2 : SURFACES GLOBALES, SHON ET SHOB
55
32
PHẦN 3 – THỦ TỤC MUA ĐẤT
I. Ở VIỆT NAM
II. Ở PHÁP
33
PARTIE 3 – LES PROCÉDURES D’ACCESSION À UN TERRAIN
I. LE CAS VIETNAMIEN
II. LE CAS FRANÇAIS
08 09
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
CECIM: Trung tâm Nghiên cứu Bất động sản trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon là hội được thành lập
theo luật năm 1901 theo sáng kiến của giới chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản, mong muốn có
được các dữ liệu đáng tin cậy về thị trường và về các chủ thể tham gia thị trường. Mục tiêu: tập hợp
các chủ thể trong lĩnh vực bất động sản và xuất bản các nghiên cứu thống kê và phân tích triển vọng
của thị trường nhà ở mới và bất động sản dành cho doanh nghiệp.
DIA: Thông báo ý định chuyển nhượng tài sản

DOC: Sở Xây dựng TPHCM
DOM-TOM: Lãnh thổ hải ngoại của Pháp
DoNRE: Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM
DPI: Sở Kế hoạch - Đầu tư TPHCM
DUPA: Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM
HT: Chưa tính thuế
PLU: Bản đồ quy hoạch đô thị địa phương
SAFER: Công ty quy hoạch, đất đai và công trình nông thôn
SDPHO: Tổng diện tích sàn thực có điều chỉnh
SHON: Tổng diện tích sàn thực sử dụng
SIG: Hệ thống thông tin địa lý
SQL: Structured Query Language. Ngôn ngữ truy vấn dữ liệu, được sử dụng trong lập trình cơ sở dữ
liệu.
TLE: Thuế cơ sở hạ tầng ở địa phương
TVA: Thuế giá trị gia tăng (VAT)
TTC: Đã bao gồm thuế
VRD: Đường giao thông và mạng lưới hạ tầng
ZAC: Khu quy hoạch có sự phối hợp
TỪ VIẾT TẮT
CECIM : le Centre d’Études de la Conjoncture Immobilière de l’agglomération lyonnaise est une Asso-
ciation loi 1901 créée à l’initiative des professionnels de l’immobilier de la région de Lyon désireux de
connaître de façon able le marché et ses acteurs. Ses objectifs sont de fédérer les acteurs participant
à l’activité immobilière et de réaliser et publier des études statistiques et prospectives sur le marché
des logements neufs et de l’immobilier d’entreprise.
DIA : Déclaration d’Intention d’Aliéner
DOC : Département de la construction de Hô Chi Minh-Ville
DOM-TOM : Départements d’Outre Mer – Territoires d’Outre Mer
DoNRE : Département des Ressources Naturelles et de l’Environnement de Hô Chi Minh-Ville
DPI : Département du Plan et de l’Investissement de Hô Chi Minh-Ville
DUPA : Département de la Planication et de l’Architecture de Hô Chi Minh-Ville

HT : Hors Taxes
PLU : Plan Local d’Urbanisme
SAFER : Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural
SDPHO : Surface Développée Pondérée Hors Œuvre
SHON : Surface Hors Œuvre Nette
SIG : Système d’Information Géographique
SQL : Structured Query Language, langage informatique normalisé qui sert à effectuer des opérations
sur des bases de données.
TLE : Taxe Locale d’Équipement
TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée
TTC : Toutes Taxes Comprises
VRD : Voirie et Réseaux Divers
ZAC : Zone d’Aménagement Concerté
LEXIQUE
10 11
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
L’expert français : M. Robert Wacheux, Direction du Foncier et de l’Immobilier, Grand Lyon
L’expert vietnamien : Mme Nguyen Thi Cam Van, Chef du bureau du plan, Département des Ressources
naturelles et de l’Environnement de HCMV
Traducteur : M. Huynh Hong Duc
Chuyên gia Pháp: Ông Robert Wacheux, Ban đất đai và bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon
Chuyên gia Việt Nam: Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Trưởng phòng kế hoạch, Sở Tài nguyên - Môi trường
TPHCM
Phiên dịch: Ông Huỳnh Hồng Đức
DANH SÁCH THAM DỰ KHÓA TẬP HUẤN LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER
Sở Tài nguyên - Môi trường
Nguyễn Thị Cẩm Vân
Lê Minh Chương
Nguyễn Xuân Đức
Trần Duy Việt

Sở Nội vụ
Hồ Dũng Mân
Trương Lợi Phước
Sở Kế hoạch - Đầu tư
Huỳnh Vĩnh Thanh
Nguyễn Thành Nam
Trung tâm Phát triển quỹ đất
Hồ Kiến Quốc
Võ Thế Linh
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP
Lương Thị Hồng Nga
Vũ Quốc Minh
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 6
Đồng Thị Uyên Chuyên
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 9
Phạm Minh Tâm
Huỳnh Thị Ngọc Hương
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 10
Di Hoàng Minh
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Bình Chánh
Đinh Công Tú
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Hóc Môn
Trần Quang Duy
Vũ Đại Thanh Hải
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 1
Nguyễn Thị Đức Dịp
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 2
Huỳnh Thị Thanh Thảo

Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 4
Nguyễn Minh Tuấn
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 5
Vũ Văn Tuân
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 10
Nguyễn Lam Hương
Département des Ressources naturelles et de
l’Environnement
Nguyen Thi Cam Van
Le Minh Chuong
Nguyen Xuan Đuc
Tran Duy Viet
Département des Affaires Intérieures
Ho Dung Man
Truong Loi Phuoc
Département du Plan et de l’Investissment
Huynh Vinh Thanh
Nguyen Thanh Nam
Centre de développement du foncier
Ho Kien Quoc
Vo The Linh
Bureau municipal d’enregistrement des droits
d’usage du foncier
Luong Thi Hong Nga
Vu Quoc Minh
Bureau d’enregistrement des droits d’usage du
foncier du district 6
Đong Thi Uyen Chuyen
Bureau d’enregistrement des droits d’usage du
foncier du district 9

Pham Minh Tam
Huynh Thi Ngoc Huong
Bureau d’enregistrement des droits d’usage du
foncier du district 10
Di Hoang Minh
Bureau d’enregistrement des droits d’usage du
foncier du district rural Binh Chanh
Đinh Cong Tu
Bureau d’enregistrement des droits d’usage du
foncier du district rural Hoc Mon
Tran Quang Duy
Vu Đai Thanh Hai
Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district 1
Nguyen Thi Duc Dip
Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district 2
Huynh Thi Thanh Thao
Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district 4
Nguyen Minh Tuan
Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district 5
Vu Van Tuan
Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district 10
Nguyen Lam Huong
12 13
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 11

Quang Minh Tâm
Phòng Tài nguyên Môi - trường quận Gò Vấp
Trần Quốc Hưng
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Tân Bình
Trần Quang Tuấn
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Thủ Đức
Trần Thanh Ca
Quan Minh Quốc Cường
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Phú Nhuận
Trần Quốc Bảo
Tô Thị Hồng Loan
Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Bình Chánh
Phan Thanh Hùng
Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Củ Chi
Võ Thành Nhân
Nguyễn Trí Việt Đam
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Bình Thạnh
Nguyễn Dương Anh Lâm
Phòng Quản lý Đô thị quận 2
Nguyễn Thanh Tài
Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district 11
Quang Minh Tam
Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district Go Vap
Tran Quoc Hung
Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district Tan Binh
Tran Quang Tuan
Bureau des Ressources naturelles et de

l’Environnement du district Thu Đuc
Tran Thanh Ca
Quan Minh Quoc Cuong
Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district Phu Nhuan
Tran Quoc Bao
To Thi Hong Loan
Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district rural Binh Chanh
Phan Thanh Hung
Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district rural Cu Chi
Vo Thanh Nhan
Nguyen Tri Viet Đam
Bureau des Ressources naturelles et de
l’Environnement du district Binh Thanh
Nguyen Duong Anh Lam
Phòng Quản lý Đô thị quận 5
Trần Ngọc Lộc
Phòng Quản lý Đô thị quận 6
Nguyễn Thị Mai Anh
Phòng Tài chính Kế hoạch quận 8
Nguyễn Thị Ri
Đoàn Kim Long
Phòng công thương huyện Bình Chánh
Võ Thị Thúy Hà
Hiệp hội bất động sản TPHCM
Trương Việt Toàn
Trần Trọng Hiếu
Trường ĐHKHXH-NV

Nguyễn Chí Tâm
UBND phường 8, quận 6
Nguyễn Thanh Hải
Nguyễn Đại Quang
PADDI
Fanny Quertamp
Nguyễn Hồng Vân
Huỳnh Hồng Đức
Jessie Joseph
Trần Thị Thu Hiền
Bureau de gestion urbaine du district 2
Nguyen Thanh Tai
Bureau de gestion urbaine du district 5
Tran Ngoc Loc
Bureau de gestion urbaine du district 6
Nguyen Thi Mai Anh
Bureau des Finances et du Plan district 8
Nguyen Thi Ri
Đoan Kim Long
Bureau de l’industrie et du commerce
Vo Thi Thuy Ha
Association de l’immobilier de HCMV
Truong Vet Toan
Tran Trong Hieu
Université des sciences sociales et humaines
Nguyen Chi Tam
Comité populaire du district 6, quartier 8
Nguyen Thanh Hai
Nguyen Đai Quang
PADDI

Fanny Quertamp
Nguyen Hong Van
Huynh Hong Đuc
Jessie Joseph
Tran Thi Thu Hien
14 15
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
nhà nước phù hợp, cần theo dõi, phân tích, đánh
giá và dự báo thị trường bất động sản.
Cho đến nay, các cơ quan nhà nước vẫn chưa
thực hiện công việc này, còn dữ liệu của đơn vị
tư nhân thì không chính xác.
Mặt khác, thông tin về thị trường bất động sản ở
Việt Nam vẫn còn thiếu.
Tại TPHCM, nhiều sở, ban ngành liên quan đến
thị trường bất động sản:
Sở Tài nguyên-Môi trường (Sở TNMT) quản
lý sổ bộ địa chính và bản đồ địa chính; quản
lý việc thực hiện các giao dịch chính thức đối
với các pháp nhân; quản lý việc giao đất hoặc
cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư;
lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Sở Quy hoạch-Kiến trúc (Sở QHKT) quản
lý việc thực hiện Quy hoạch xây dựng đô thị.
Sở Xây dựng quản lý nhà nước về xây dựng,
đặc biệt là các công trình lớn.
Sở Tài chính quản lý giá bất động sản.Tuy
nhiên, trên thực tế, rất khó biết giá thật của
các giao dịch vì giá ghi trên hợp đồng mua
bán thường không đúng với giá giao dịch

thực tế.
Ủy ban Nhân dân các quận/huyện quản
lý tất cả các công việc như các Sở nêu trên
nhưng với quy mô nhỏ hơn. Ngoài ra, Quận/
huyện còn quản lý việc thực hiện quy hoạch
chi tiết, tổ chức thực hiện bồi thường giải
phóng mặt bằng và tái định cư các dự án.
Cục Thuế Thành phố và Chi cục Thuế
Quận/huyện theo dõi việc đóng thuế của cá
nhân và tổ chức.
Sở Kế hoạch và đầu tư cấp giấy phép đầu
tư và quản lý dự án đầu tư (chủ yếu là dự án
sử dụng vốn ngân sách nhà nước và dự án có
vốn đầu tư nước ngoài).
de promulguer des politiques de gestion publique
adéquates, il est nécessaire d’effectuer le suivi,
l’analyse, l’évaluation et la prévision du marché de
l’immobilier.
Jusqu’à maintenant, ce travail n’a pas été mis en
œuvre au sein des organismes publics et les données
sont imprécises dans le travail fourni par les sociétés
privées.
D’autre part, les informations sur le marché de
l’immobilier au Vietnam restent encore insufsantes.
À HCMV, plusieurs services interviennent dans le
marché de l’immobilier :
Le DoNRE gère les hypothèques et le plan
cadastral. Il s’occupe aussi des transactions
ofcielles réalisées par les personnes morales
ainsi que l’attribution ou la location du terrain aux

projets d’investissement, la réalisation du plan
foncier et le planning de l’usage du terrain.
Le DUPA gère la réalisation de la planication des
constructions urbaines.
Le DOC assume la gestion publique au niveau de
la construction notamment de grands projets de
construction.
Le Département des Finances gère le prix de
l’immobilier. Néanmoins, il est difcile de connaître
le prix exact des transactions, le prix indiqué dans
le contrat de vente étant souvent différent du prix
réellement payé.
Les Comités Populaires des districts assument
toutes les activités ci-dessus, mais à une échelle
plus petite. De plus, ils gèrent la réalisation du
plan d’aménagement détaillé et les procédures
d’expropriation, d’indemnisation et de relogement
des ménages expropriés dans le cadre de grands
projets.
L’hôtel des impôts et les bureaux des impôts
des districts suivent le paiement des impôts par
les professionnels et les particuliers.
Le DPI délivre les certicats d’investissement et
gère les projets d’investissement (notamment des
projets publics et des projets d’investissement
étrangers).
À cela s’ajoutent des organismes impliqués dans
le domaine de l’immobilier tels que les bureaux de
notariat, les centres des transactions immobilières, les
banques, les Fonds d’investissement, l’Association

des promoteurs immobiliers…
Cet atelier a été mis en place en complément à une
première formation sur le foncier co-animée en mars
2009 par M. Robert Wacheux et intitulée « Outils de
dispositifs d’une politique foncière et immobilière ».
Il cherche à exposer les méthodes d’analyse,
d’évaluation et de prévision du marché d’une part ; et
les dispositifs de collecte et d’échange d’informations
d’autre part.
Selon M. Wacheux, créer un système d’information
sur les prix est un outil d’appui à la mise en place d’une
politique foncière et d’une politique d’aménagement,
permettant une action foncière innovante et efcace.
En effet, an de résoudre les problèmes fonciers
et réaliser des diagnostics, il est indispensable
de connaître les prix pratiqués et les volumes de
transaction et de surface échangés, ainsi que la
typologie caractéristique des biens. Une approche à
l’échelle de l’agglomération (au delà de l’échelle de
l’îlot ou du quartier) et sur une durée assez longue est
déterminante pour la pérennité d’un observatoire. Elle
permet l’observation des évolutions des territoires.
Le système d’observation est un outil d’aide à la
décision permettant :
de poser des diagnostics sur les phénomènes
passés en vue de réaliser des aménagements,
d’observer l’évolution du foncier au plus proche du
réel.
Ceci, en vue de pouvoir émettre des hypothèses
sur son évolution à venir, et dans le but de gérer et

réaliser au mieux les aménagements publics.
INTRODUCTION
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Ngoài ra, còn có một số cơ quan khác có liên
quan đến lĩnh vực bất động sản như phòng công
chứng, sàn giao dịch bất động sản, ngân hàng,
quỹ đầu tư, hiệp hội bất động sản …
Khóa học này được tổ chức tiếp theo khóa đầu
tiên về lĩnh vực đất đai với chủ đề "Các công cụ
phục vụ chính sách đất đai và bất động sản" do
Ông Robert Wacheux hướng dẫn vào tháng 3
năm 2009.
Khóa học này nhằm giới thiệu các phương pháp
phân tích, đánh giá và dự báo thị trường cũng
như các cơ chế thu thập và trao đổi dữ liệu.
Theo Ông Wacheux, xây dựng hệ thống thông
tin về giá là một công cụ hỗ trợ thực hiện chính
sách đất đai và quy hoạch, giúp có được hành
động sáng tạo và hiệu quả trong lĩnh vực đất đai.
Thật vậy, để giải quyết các vấn đề về đất đai và
đưa ra các nhận xét, đánh giá, thì điều tối cần
thiết là phải biết giá giao dịch, số lượng, diện

tích giao dịch và đặc điểm của tài sản giao dịch.
Tiếp cận trên quy mô toàn thành phố và trong
một thời gian dài là yếu tố quyết định tính bền
vững của cơ sở dữ liệu. Điều này giúp quan sát
được những biến động trên địa bàn.
Hệ thống theo dõi là công cụ hỗ trợ ra quyết
định. Nó giúp:
nhận xét, đánh giá các hiện tượng đã xảy ra
để thực hiện quy hoạch,
theo dõi biến động đất đai sát với thực tế.
Từ đó, đưa ra các dự báo về sự phát triển trong
tương lai nhằm quản lý và thực hiện một cách tốt
nhất các dự án quy hoạch công.
GIỚI THIỆU
-
-
-
-
-
-
-
-
-
hị trường bất động sản ở TPHCM có nhiều
biến động. Để ban hành chính sách quản lý
T
e marché immobilier à Hô Chi Minh-Ville
(HCMV) connait d’importantes uctuations. An
L
16 17

OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
PHẦN 1 – TÌNH HÌNH Ở VIỆT NAM
PARTIE 1 – ÉTAT DES LIEUX DE LA SITUATION
VIETNAMIENNE
I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TPHCM
Trình bày: Bà Đỗ Thị Loan
Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TPHCM
1. Hiện trạng
Thị trường bất động sản ở TPHCM đang biến động
mạnh.
Theo số liệu năm 2009, diện tích của TPHCM là
2095 km².
Dân số TPHCM là 7 123 340 người (không tính số
người tạm trú). Theo ước tính dân số TPHCM khoảng
10 triệu người (bao gồm cả thường trú và tạm trú).
Mật độ dân số bình quân là 3 401 người/km².
Mỗi ngày có khoảng 300 000 người vào Thành phố.
Ở khu trung tâm, nhiều khu vực có mật độ dân số
rất cao. Thành phố mong muốn có 3 triệu dân ở khu
trung tâm, nhưng hiện nay, điều này là không thực
hiện được vì nó sẽ đặt ra nhiều vấn đề về quy hoạch,
giao thông…
Vấn đề quy hoạch cho các quận ven (ví dụ Thủ Đức)
đang được đặt ra. Làm thế nào để các quận này có
được cơ sở hạ tầng tốt như ở các quận trung tâm?
Ở các tỉnh, nhiều trung tâm thương mại và siêu thị
cũng được xây dựng góp phần làm giảm khoảng cách
di chuyển khi mua sắm.
Ở TPHCM, khoảng 35 - 40% dân số là người từ các
tỉnh đến. Trong khi người nghèo cố gắng mua đất ở

vùng ven, thì người giàu đầu tư ở khu trung tâm và
các khu đô thị mới (ví dụ: Phú Mỹ Hưng).
Cần quan tâm đến tình hình kinh tế - xã hội của Thành
phố trong các dự án quy hoạch:
Người nghèo thường là người ở thuê: do đó cần
phát triển mô hình nhà ở xã hội cho họ.
Hôn nhân có xu hướng tăng, dẫn đến tăng nhu
cầu về nhà ở. Ngoài ra, tỉ lệ ly hôn cũng tăng, nên
cũng cần thêm nhà ở.
Các hiện tượng này cần được chú ý khi làm quy
hoạch. Ngoài ra, cũng có thị trường căn hộ cho người
độc thân.
Các dự án lớn như Thủ Thiêm, Đại lộ Đông - Tây
cũng làm tăng việc di dời và tái định cư người dân.
2. Triển vọng tăng trưởng đến năm 2050
Dân số
Chính phủ mong muốn dân số ổn định vào khoảng 10
triệu dân và 2,5 triệu khách vãng lai. Như vậy, số dân
có mặt khoảng 12,5 triệu người vào năm 2025 và lâu
dài ở TPHCM.
Hiện nay, tỉ lệ gia tăng dân số khoảng 3,5%/năm. Nếu
vẫn duy trì tốc độ này, thì số dân thường trú sẽ đạt
khoảng 13 – 14 triệu người vào năm 2025 và khoảng
25 – 27 triệu vào năm 2050, chưa kể số khách vãng
lai.
Phải chú ý đến hậu quả của biến đổi khí hậu làm điều
kiện sống của người dân có thể thay đổi và tăng luồng
di dân vào TPHCM, đặc biệt là từ các tỉnh ĐBSCL.
Cơ sở hạ tầng sẽ không đáp ứng nổi nếu tốc độ tăng
dân số quá cao như trên. Và trên thực tế, không thể

giữ ổn định số dân có mặt khoảng 12,5 triệu dân. Sức
hấp dẫn của TPHCM ngày càng lớn và sự phát triển
cơ sở hạ tầng giao thông ngày càng mạnh. Do đó,
dân số sẽ tiếp tục tăng lên.
I. LE MARCHÉ IMMOBILIER À HÔ CHI MINH-
VILLE
Présentation de Mme Do Thi Loan,
Secrétaire Générale de l’Association de l’immobilier
de Hô Chi Minh Ville
1. État des lieux
À HCMV, le marché immobilier est en pleine évolution.
Selon les chiffres de 2009, HCMV couvre une
supercie de 2095 km².
Sa population résidentielle compte 7 123 340
de personnes (la population ottante n’est pas
comptabilisée dans ce recensement). On estime
la population totale (population résidentielle et
population ottante) à environ 10 millions de
personnes.
La densité moyenne est de 3 401 pers/km².
Environ 300 000 personnes entrent dans la province
de HCMV chaque jour.
Il existe des zones de forte densité dans les quartiers
centraux. La ville voulait atteindre les 3 millions
d’habitants dans les quartiers centraux, mais on
pense aujourd’hui que c’est irréaliste, car cela pose
de nombreux problèmes en termes de planication,
de transports, …
La question de l’aménagement des districts
périphériques (comme Thu Duc) se pose alors.

Comment peuvent-ils avoir des équipements aussi
performants que dans le centre ?
On note le développement de centres commerciaux
et de supermarchés dans la province ce qui réduit la
distance aux activités commerciales.
35% à 40% de la population est originaire d’autres
provinces. Alors que les populations moins aisées
tendent à acheter des terrains en périphérie, les
riches ont les moyens d’investir dans le centre et dans
les nouveaux quartiers haut de gamme (comme Phu
My Hung).
Il faut prendre en compte la structure socio-
économique de HCMV dans les projets de
planication :
les pauvres sont souvent locataires : il faut donc
travailler sur un modèle d’habitat social pour cette
population.
la tendance est à la hausse des mariages, ce
qui implique une demande résidentielle plus
importante. On assiste aussi à une hausse des
divorces, qui implique une décohabitation.
Ces phénomènes sont à prendre en compte dans
la planication, d’autant plus qu’il y a également un
marché du logement pour les célibataires.
D’autre part, les grandes infrastructures (Thu Thiem,
boulevard Est-Ouest) génèrent des besoins en
déplacements de population, qu’il faut reloger.
2. Les perspectives de croissance d’ici 2050
La population
Le gouvernement voudrait stabiliser la population à

10 millions d’habitants et 2,5 millions de visiteurs.
Donc, la population présente à HCMV serait de l'ordre
de 12,5 millions d'habitants en 2025 et à long terme.
Actuellement, le taux de croissance atteint environ
3,5% par an. Si la tendance se conrme, la population
résidente serait entre 13 et 14 millions d’habitants en
2025 et entre 25 et 27 millions en 2050, sans que la
population ottante soit prise en compte.
Il faut aussi penser aux éventuelles conséquences
du changement climatique qui pourraient modier les
conditions de vie et conduire à l’augmentation des
migrations de personnes vers HCMV, en particulier
en provenance du delta du Mékong,
Maintenir un tel taux de croissance de la population
ne permet pas aux infrastructures de suivre. En
réalité, il est impossible de stabiliser la population à
12,5 millions d’habitants : avec le développement des
voies de communications et l'attractivité de HCMV, la
population aura tendance à augmenter.
-
-
-
-
18 19
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Không gian phát triển
Xét về giá đất, khu trung tâm Thành phố (930 ha) là
khu đất vàng. Khu CBD và khu đô thị mới Thủ Thiêm
(rộng hơn 600 ha) là hai khu quy hoạch lớn. Việc dời
trung tâm kinh tế và chức năng sang Thủ Thiêm cũng

là một vấn đề đặt ra.
Nhưng trên thực tế hiện nay, Khu đô thị mới Phú Mỹ
Hưng (quận 7) ngày càng có vai trò là khu CBD thứ
hai của TPHCM.
Các khu vực phát triển của Thành phố là: khu trung
tâm hiện hữu (14 000 ha) và khu nội thành phát triển
(30 000 đến 40 000 ha), ngoài ra còn có các khu đô
thị mới: thành phố vệ tinh.
Trái với Singapour, quy hoạch xây dựng ở TPHCM
chưa phủ kín toàn địa bàn.
Cách kết nối các khu vực khác nhau (đường giao
thông, mạng lưới hạ tầng…) như thế nào và khi nào
Thủ Thiêm sẽ trở thành một đô thị thật sự cũng đang
là một câu hỏi lớn.
Trước kia, giá đất ở khu trung tâm và vùng ven chênh
lệch nhiều, nay thì khoảng cách này đã rút ngắn lại
do: cơ sở hạ tầng phát triển và hiện tượng đầu cơ.
Quy hoạch đô thị theo phạm vi địa giới hành chính có
thể gây khó khăn cho việc điều phối các chính sách.
Ví dụ, ở Củ Chi, việc xây dựng đô thị xanh sẽ vô ích
nếu xung quanh đó nhiều nhà máy gây ô nhiễm mọc
lên. Việc phân tích không gian cần được thực hiện ở
quy mô cấp vùng.
Mặc dù có quy hoạch vùng, nhưng bản đồ quy hoạch
vùng rất đơn giản. Để đào sâu cách tiếp cận này, cần
thu thập thông tin từ nhiều sở, ban ngành, quận/huyện
của TPHCM và các tỉnh tiếp giáp với Thành phố.
Ngay khi công bố một dự án, lập tức giá đất bị ảnh
hưởng. Việc công bố dự án mở đường giao thông,
xây dựng tuyến metro, mở rộng đường nhằm cải

thiện giao thông làm tăng giá đất. Giá tăng dần theo
tiến độ của các công trình.
Thị trường bất động sản
Chính phủ nổ lực giảm lãi suất cho vay của các ngân
hàng.
Les espaces de développement
Le centre-ville (930 ha) est le « quartier d’or » de la
ville au regard du prix du foncier. Le quartier CBD et
Thu Thiem (plus de 600 ha) sont les deux grandes
zones de planication. Il est question d’étirer le centre
économique et fonctionnel vers Thu Thiem.
Mais le phénomène actuel montre que le quartier
Phu My Hung (district 7) devient progressivement le
deuxième quartier CBD de HCMV.
Les secteurs de développement de la ville sont le
centre-ville ancien (14 000 ha) et extension (30-40 000
ha), sans oublier le développement des nouveaux
centres urbains : les villes satellites.
À l’inverse de Singapour, à HCMV tout n’est pas
planié.
On peut s’interroger sur la façon de relier les différents
lieux (voirie, réseaux, …) et se demander quand Thu
Thiem deviendra une vraie ville.
Auparavant les prix fonciers du centre et ceux de
la périphérie étaient différents, alors qu’aujourd’hui
les prix se calent les uns sur les autres, dû au
développement des infrastructures et au phénomène
de spéculation.
La planication de la ville au sein de ses limites
administratives peut devenir problématique en termes

de coordination des politiques. Par exemple à Cu
Chi, il est inutile de faire une ville verte, si tout autour
se développent des industries polluantes. L’analyse
spatiale doit se faire dans à une échelle régionale.
Une carte d’aménagement régional existe, mais elle
est très simpliée. Pour approfondir la démarche, il
faudrait collecter les informations auprès des différents
services, des districts et des provinces limitrophes de
HCMV.
Dès qu’un projet est annoncé, cela a une inuence
sur le prix du foncier. Les annonces concernant les
nouveaux axes, le tracé du métro ou les élargissements
de voirie font augmenter les prix ; tout en permettant
une meilleure desserte. Les prix montent également
au fur et à mesure de l’avancée des travaux.
Le marché de l’immobilier
Le gouvernement s’efforce de réduire le taux d’intérêt
Cần điều tiết giữa ngân hàng, thị trường chứng khoán
và bất động sản để đạt được sự cân đối và ở đó mọi
người đều có lợi.
Hiện nay, nguồn cung bất động sản khá dồi dào, với
giá hợp lý (các khu phức hợp khách sạn, thương mại,
căn hộ).
Hiện nay, chưa có nghiên cứu ở quy mô toàn thành
phố về nhu cầu thật sự (liên quan đến tỉ lệ diện tích
còn bỏ trống). Tuy nhiên, cũng cần phân biệt nhu cầu
nói chung với nhu cầu có khả năng thực hiện được.
Hiện nay, mặc dù gặp khó khăn về kinh tế, nhưng các
nhà đầu tư vẫn tiếp tục phát triển nhiều dự án. Các
căn hộ có giá từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng bán rất chạy.

Tỉ lệ đô thị hóa ở Việt Nam là 27.8%. Năm 2008, Việt
Nam là một trong những nước có tốc độ tăng dân số
đô thị mạnh nhất.
Nhận xét và thảo luận
Ông Robert Wacheux: Giá một m² căn hộ ở TPHCM
là bao nhiêu?
Khoảng 12 000 000 VND/m² đối với căn hộ;
3 000 000 VND/m² đối với phần thô;
5 000 000 VND/m² cho phần thô và phần hoàn thiện.
Ông Robert Wacheux: Có cơ sở dữ liệu thống kê
các thông tin này không? Có phương tiện để thu thập
không?
Công ty Sacom Real có cơ sở dữ liệu giúp thấy được
sự chênh lệch giữa giá thị trường và khung giá chính
thức của nhà nước. Cần xem xét xem nhà nước tính
đến giá thị trường như thế nào.
Một số đơn vị nhà nước cũng đã thu thập giá thị
trường, nhưng vẫn còn tản mạn.
F. Quertamp, PADDI: Phân tích giá thị trường của
Sacom Real dựa trên các tiêu chí nào?
Sacom Real thu thập giá rao bán của người bán để
làm số liệu thống kê. Giá ghi trên hợp đồng không
phải là giá giao dịch thật vì giá này phải chịu thuế
(25% trên lợi nhuận hoặc 2% trên tổng giá trị giao
dịch).
bancaire pour les prêts. On constate une insufsance
de régulation entre les banques, la bourse et
l’immobilier, pour que les rendements du crédit et des
marchés de valeurs mobilières et immobilières soient
mieux équilibrés.

Actuellement l’offre immobilière est abondante. Elle
doit offrir le meilleur produit au meilleur prix (grands
complexes hôteliers, commerciaux ou résidentiels).
Pour le moment, il n’existe pas vraiment d’étude à
l’échelle de la ville concernant la demande exprimée
ou la demande réelle (liée au taux de vacance). Il
faut toutefois différencier les demandes simples des
demandes solvables.
Aujourd’hui, malgré les difcultés économiques, les
investisseurs continuent à développer leurs projets.
Les appartements entre 17 000 et 34 0000 euros se
vendent très bien.
En 2008, le Vietnam était l’un des pays qui avait la
plus grande marge de croissance de la population
urbaine.
Remarques et échanges
R. Wacheux : Quel est le prix du m² pour un logement
(appartement) à HCMV ?
Environ 12 000 000 VND/m² pour un appartement ;
3 000 000 VND/m² pour le gros œuvre ;
5 000 000 VND/m² pour le gros œuvre et la nition.
R. Wacheux : Y a-t-il une base de données qui
recense ces informations. ? Y a-t-il une moyenne ?
Il y a une base de données de Sacom Real. Elle
permet de voir le décalage entre le prix du marché et
le prix de la grille ofcielle. Il faut voir comment la ville
intègre les prix du marché.
Certaines institutions publiques ont recensé les prix
du marché, mais c’est fragmentaire.
F. Quertamp, PADDI : Sur quels éléments les

analyses du prix du marché de l’agence immobilière
Sacom-Real se basent-elles ?
L’agence prend en compte le prix annoncé/demandé
par le vendeur pour faire ses statistiques. Le prix
inscrit sur l’acte de vente n’est pas le prix réel, car ce
prix est soumis aux taxes (25% de la plus-value ou
2% de la transaction).
20 21
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
R. Wacheux : Quel est le prix du m² d’un appartement
de standing moyen ?
Le prix est d’environ 5000-6000 USD dans le centre.
Mais il faut se renseigner auprès des organismes
spécialisés, qui ont les chiffres exacts.
R. Wacheux : Est- il possible d’envisager un lieu
d’échange et d’information à HCMV ?
Un lieu d’échange et d’information existe sous forme
d’association (environ 600 membres), mais dès qu’il
y a des intérêts commerciaux et nanciers chaque
groupe réalise ses propres études.
R. Wacheux : À Lyon, le Grand Lyon co-nance des
études avec des partenaires privés internationaux
et met à disposition des moyens pour ces études
(SIG,…). Cela permet d’établir une base de données
intéressante.
II. LES DONNÉES DISPONIBLES POUR LA
CONSTITUTION D’UNE BASE DE DONNÉES
R. Wacheux : Parmi les informations qui pourraient
servir pour constituer une base de données, quelles
sont les informations que vous possédez ?

(Réponse collective de l’assemblée) Il est possible
d’accéder aux informations concernant :
les caractéristiques du vendeur et de l’acquéreur.
Quand le vendeur est un particulier, son activité
n’est pas mentionnée. Pour une personne morale,
on indique le domaine d’activité. Sont renseignés : le
nom du particulier, l’activité de la personne morale
et sa date de naissance.
les références de la commune et les références
cadastrales
le statut de l’immeuble : un certicat précise si le
propriétaire de l’immobilier est aussi propriétaire
du foncier ou pas.
la destination du bien : l’information ne gure pas
sur l’acte, mais on peut le trouver dans le PLU ou
dans le permis de construire. En général, on ne
demande pas à l’acquéreur ce qu’il va faire de son
terrain, néanmoins le service qui gère les permis
de construire pourrait donner ces informations au
service qui gère l’observatoire.
la surface du bien : elle est exprimée en m² de
terrain pour les ventes de terres agricoles, en m²
de SHON dans le permis de construire et en m²
utiles pour les appartements, commerces, …
Ông Robert Wacheux: Giá một m² căn hộ hạng trung
là bao nhiêu?
Ở khu trung tâm, giá khoảng 5000-6000 USD. Nhưng
cần tham khảo thêm ở các đơn vị chuyên môn vì họ
có số liệu chính xác.
Ông R. Wacheux: Có thể lập một trung tâm trao đổi

thông tin ở TPHCM được không?
Hiệp hội bất động sản cũng là một hình thức trung tâm
trao đổi thông tin (hiệp hội có 600 thành viên), nhưng
khi có liên quan đến lợi ích thương mại và tài chính,
thì mỗi nhóm tự làm nghiên cứu riêng của mình.
Ông R. Wacheux: Ở Lyon, Cộng đồng đô thị Lyon
đồng tài trợ cùng với các đối tác tư nhân và cung cấp
các phương tiện (SIG) để thực hiện nghiên cứu. Điều
này giúp lập được cơ sở dữ liệu thú vị.
II. CÁC DỮ LIỆU SẴN CÓ ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ
LIỆU

Ông R. Wacheux: Trong số các thông tin cần có để
lập cơ sở dữ liệu, các bạn hiện có được những thông
tin gì?
(Trả lời chung của học viên) Có thể tiếp cận được
các thông tin liên quan đến:
Bên bán và bên mua. Nếu bên bán là cá nhân, thì
không có thông tin về nghề nghiệp. Nếu bên bán là
tổ chức, thì sẽ có thông tin về lĩnh vực hoạt động.
Các thông tin có được: tên người bán, ngày sinh
và lĩnh vực hoạt động (nếu người bán là tổ chức)
Địa điểm và địa chính
Tính pháp lý: giấy chứng nhận để xác định xem
chủ sở hữu nhà đó có phải là chủ sở hữu đất hay
không.
Mục đích sử dụng tài sản: thông tin này không
được đề cập trong Hợp đồng mua bán, nhưng ta
có thể tìm được trong bản đồ quy hoạch hoặc trên
giấy phép xây dựng. Thông thường, ta không hỏi

người mua dự định làm gì với lô đất mua được.
Tuy nhiên, cơ quan cấp giấy phép xây dựng có
thể cung cấp thông tin này cho cơ quan quản lý
cơ sở dữ liệu.
Diện tích tài sản: nếu là đất nông nghiệp, thì diện
tích là m
2
đất. Nếu là đất xây dựng, thì là tổng diện
tích sàn thực sử dụng được ghi trong giấy phép
xây dựng. Nếu là căn hộ hoặc diện tích dành cho
thương mại, thì ghi tổng diện tích sử dụng.
Giá bán, nếu đó là giao dịch giữa hai pháp nhân.
Đối với thể nhân, ta có thể biết được giá trị giao
dịch thông qua tờ khai thuế thu nhập (giá ghi trên
hợp đồng không phải là giá trị thật của giao dịch).
Chế độ thuế: Không có thuế giá trị gia tăng đối với
các giao dịch đất đai và bất động sản. Nhưng có
hai loại thuế sau:
Thuế chuyển quyền sử dụng đất: có 2 cách tính
hoặc bên bán đóng 25% trên tổng lợi nhuận (giá
trị tăng thêm)
hoặc bên bán đóng 2% trên tổng giá trị giao
dịch, nếu không xác định được giá trị tăng thêm
Thuế trước bạ: 0,5% giá trị tài sản giao dịch. Giá
trị này được tính dựa vào khung giá quy định của
nhà nước và bên mua đóng thuế này.
Ngược lại, tính chất của tài sản (đất trống hoặc đất có
công trình xây dựng) không phải lúc nào cũng có ghi.
Tương tự, không phải ai cũng khai báo việc tài sản
được cho thuê (mặc dù theo quy định, nếu cho thuê

hơn 6 tháng, thì phải khai báo).
Thông tin về quy hoạch sẽ được áp dụng khi có bản
đồ quy hoạch.
Ông R. Wacheux: Các bạn có gần như tất cả các dữ
liệu để lập cơ sở dữ liệu, mặc dù một số dữ liệu cần
được đào sâu thêm, đặc biệt là về giá thực và giá
thỏa thuận trên hợp đồng. Điều này cho phép biết
được giá đất và mục đích của việc mua đất.
Để xây dựng cơ sở dữ liệu. không cần phải có phần
mềm tin học quá phức tạp. Có thể làm một bảng mẫu
trong Excel để giúp xác định tính khả thi, tính chính
xác và khả năng có được dữ liệu.
III. CÔNG VIỆC LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU
Phần trình bày của Bà Nguyễn Thị Thanh Nhàn
Phó phòng bản đồ, Sở TNMT
Cơ sở dữ liệu đất đai gồm 2 phần: bản đồ địa chính
và hồ sơ đất đai. Mục tiêu trong tương lai là nhập hai
phần dữ liệu này lại thành một để dễ sử dụng trong
công tác quản lý đất đai.
le montant de la vente si c’est une transaction
entre les personnes morales. Pour les personnes
physiques, on peut connaître le prix de la
transaction via la déclaration faite pour les impôts
sur le revenu (le prix indiqué sur l’acte n’est pas le
prix réel).
Le régime scal : il n’y a pas de TVA sur les
mutations immobilières et foncières mais il y a des
taxes sur les transactions :
1
ère

taxe : deux possibilités de calcul :
soit le vendeur paye 25% de la valeur ajoutée
(la plus-value)
si l'on n’arrive pas à estimer la plus-value, le
vendeur doit payer 2% sur la vente totale
2
ème
taxe : Droit de mutation/publicité : 0,5% de
la valeur du bien estimée en fonction de la valeur
de la grille ofcielle payée par l’acquéreur
En revanche, la nature du bien (spécication terrain
nu ou terrain avec une construction) n’est pas toujours
indiquée. De même, tous ne déclarent pas la situation
locative du bien (même s’ils devraient le faire pour les
locataires de plus de six mois).
L’information concernant les règles d’urbanisme sera
applicable à terme, lorsqu’il y aura un PLU.
R. Wacheux : Il semble que toutes les données soient
présentes pour monter un observatoire, même si
certaines données sont à approfondir, notamment en
ce qui concerne le prix réel et le prix de convenance.
Cela va permettre de connaître le prix des terrains et
savoir dans quel but ils ont été vendus.
Pour monter un observatoire, il ne sert à rien
d’envisager un développement informatique trop
ambitieux. Il est possible de faire un prototype
sur un tableur Excel, ce qui va permettre de tester
la faisabilité, la pertinence et la disponibilité des
données.
III. LE TRAVAIL SUR LA CONSTITUTION DE

LA BASE DE DONNÉES
Présentation de Mme Nguyen Thi Thanh Nhan,
Chef adjointe du bureau de cartographie du DONRE
La base de données foncière comprend deux parties :
les cartes cadastrales et les dossiers fonciers. Le but
à terme est de fondre ces deux types de données en
un seul bloc an de les utiliser dans la gestion foncière
notamment.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-


•
•
-
-


•
•

22 23
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ sở dữ liệu này sẽ được lưu trữ theo trình tự thời
gian để có thể quản lý ở cả hiện tại và quá khứ.
Cần thu thập số liệu, bản đồ, sau đó nhập và lưu trữ
dữ liệu để quản lý.
Các dữ liệu này sẽ được sáp nhập lại (bản đồ và hồ
sơ).
Cơ sở dữ liệu được cập nhật thường xuyên, nên cần
biết khai thác, sử dụng và lưu giữ.
Trên bản đồ có thông tin về các lô đất, quy hoạch và
tổ chức không gian.
Dữ liệu địa chính được hình thành từ các tờ khai, tờ
theo dõi biến động đất đai và bản sao các loại giấy
chứng nhận đã cấp.
Yêu cầu đối với các dữ liệu địa chính là phải phù hợp
với các quy định hiện hành (theo Luật Đất đai 2003,
Nghị định 181 và Thông tư 09). Việc triển khai cơ sở
dữ liệu này đang được thực hiện thí điểm tại quận 6
và quận 8. Sắp tới, Sở TNMT sẽ phát triển rộng rãi cơ
sở dữ liệu này.
Sau đó, cơ sở dữ liệu sẽ được bổ sung và hoàn chỉnh.
Cơ sở dữ liệu phải toàn diện và có tính liên ngành để
có thể phục vụ cho các mục đích khác ngoài công tác
quản lý đất đai.
Sở TNMT sẽ ban hành quy định về cấu trúc cơ sở dữ
liệu địa chính. Cấu trúc này sẽ phải độc lập với công
nghệ xử lý dữ liệu. Cơ sở dữ liệu này có thể được
khai thác bằng nhiều phần mềm khác nhau - (UML,
mô hình cấu trúc cơ sở dữ liệu, mô hình TES).

Các dữ liệu này sẽ được mô hình hóa tùy theo lô đất.
Các dữ liệu lịch sử cũng sẽ được mô hình hóa để thiết
lập lại quá khứ.
Bản đồ địa chính là bản đồ nền để lập quy hoạch xây
dựng và quy hoạch sử dụng đất.
Các thông tin có trên giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất: mã số quyền sở hữu, số địa chính, số lô đất,
Cette base de données sera conservée dans un ordre
chronologique pour pouvoir à la fois gérer le présent
et le passé.
Il faut réaliser des relevés, des cartes, puis
enregistrer et conserver les données pour la gestion.
Ces informations seront fusionnées dans la base de
données (cartes et dossiers).
Cette base de données est vivante, elle change
constamment, il faut savoir l’exploiter, l’actualiser et
la conserver.
Les données cartographiques (spatiales) comportent
des données sur les parcelles, sur la planication et
sur l’espace géographique.
Les données cadastrales sont formées à partir des
registres, des déclarations, du suivi des changements
fonciers et des copies des certicats délivrés.
Il y a des exigences au sujet de ces données
cadastrales étant donné que l’information doit être
conforme aux règlementations en vigueur (loi foncière
de 2003, circulaire 09 et arrêté 181). La mise en place
de ces données est actuellement expérimentale dans
les districts 6 et 8, et seront bientôt mises en vigueur
par le DoNRE.

Ces données pourront être complétées par la suite.
Elles doivent avoir un caractère intégrable an de
pouvoir servir pour des usages complémentaires
autres que la gestion foncière.
Les documents du DoNRE spécient la structure
des données cadastrales. Cette structure se doit
d’être indépendante de la technologie qui produit
ces données. Il faut que les données puissent être
utilisables par différents logiciels – (UML, le modèle
de base de données selon lequel les données seront
structurées, le modèle TES).
Ces données seront modélisées selon les parcelles.
Les données historiques doivent également être
modélisées an de pouvoir reconstituer le passé.
Le cadastre fait apparaître le fond géographique, la
planication et le sol (le terrain).
Les éléments qui doivent apparaître sur les certicats
người sở hữu, tài sản gắn liền với đất (công trình xây
dựng, vườn, cây ăn trái, rừng…). Có 256 trường dữ
liệu.
Bản đồ nền địa lý có các dữ liệu về cao độ, kích thước
lô đất, ranh giới hành chính, tên đơn vị hành chính,
mạng lưới đường giao thông và mạng lưới sông ngòi.

Tóm lại, các loại dữ liệu này cần phải phù hợp với quy
định và phải được thể hiện dưới dạng UML. Các ứng
dụng khác có thể sử dụng cơ sở dữ liệu này.
1. Mục đích lập cơ sở dữ liệu
Mục đích chính của việc lập cơ sở dữ liệu là xác
định tính hợp pháp của các lô đất và chủ sở hữu

để các dự án có thể được thực hiện một cách
đơn giản, nhanh chóng và minh bạch phù hợp với
Thông tư 09 về xây dựng cơ sở dữ liệu và quản
lý đất đai.
Cơ sở dữ liệu sẽ phục vụ việc xây dựng và theo
dõi thực hiện các chính sách về đất đai. Nó cũng
giúp ích cho công cuộc cải cách hành chính trong
quản lý đất đai và chuẩn hóa việc xử lý hồ sơ đất
đai.
Các thông tin này sẽ làm nền tảng cho công tác
quản lý nhà nước về đất đai và cho hệ thống SIG.
Nó cũng sẽ được sử dụng để phục vụ cho mô hình
chính phủ điện tử sẽ được triển khai tại TPHCM.
2. Các yêu cầu đối với dữ liệu
Các dữ liệu phải được thiết lập so với dữ liệu chuẩn
của bản đồ địa chính chính thức, được phê duyệt và
đang được sử dụng trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai. Hiện nay, dữ liệu này đang được sử dụng
ở Thành phố và các quận/huyện.
Dữ liệu phải phù hợp với quy định của Luật Đất đai
2003, Nghị định 181 (năm 2004, hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai) và Thông tư 09 (năm 2007, hướng dẫn
lập và điều chỉnh dữ liệu địa chính).
Cần xem xét lại tất cả các dữ liệu hiện có, tích hợp và
cập nhật lại.
à délivrer sont : le code de la propriété, le numéro
de cadastre, le numéro de parcelle, la propriété, les
biens attachés au sol (constructions, jardin, arbres
fruitiers, forêt…). Il y a 256 champs de données
Le fond géographique transcrit les données sur les

relevés de terrain, les mesures sur le terrain, les
limites administratives, le nom des localités, le réseau
de voirie avoisinant et le réseau uvial.
En résumé, ces deux types de données doivent se
conformer aux règlementations, puis doivent être
présentées sous le modèle UML. Elles doivent être
utilisables pour d’autres applications.
1. Les buts de la base de données
Le but principal de la constitution de cette base
de données est l’établissement de la légalité
des parcelles et des propriétaires, pour que les
opérations puissent se faire de façon simple,
rapide, transparente, conformément à la circulaire
09 qui traite de la constitution de la base de
données et de la gestion foncière
La base de données doit également servir à
élaborer les politiques foncières et le suivi. Elle
doit soutenir la réforme administrative de la gestion
foncière et normaliser le traitement des dossiers
fonciers.
Ces informations serviront de base pour la gestion
foncière étatique et le système SIG. Elles devront
également servir au système de gouvernement
électronique, qui doit être mis en place à HCMV.
2. Les exigences par rapport à ces données
Les données doivent être établies par rapport aux
données de cartes cadastrales ofcielles, validées
légalement et en vigueur dans la gestion foncière
étatique. Elles sont aujourd’hui utilisées aux niveaux
de la ville et du district.

Les données doivent se conformer aux stipulations de
la loi foncière de 2003, à l’arrêté 181 (de 2004, qui
donne les précisions sur la loi) et à la circulaire 09 (de
2007, qui donne des indications sur la constitution, le
réajustement des données cadastrales).
Il faut passer en revue toutes les données en
présence, les intégrer et les actualiser.
1.
2.
3.
1.
2.
3.
24 25
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
3. Các bước của quá trình lập cơ sở dữ liệu
1. Lập
Thu thập dữ liệu địa chính,
Cập nhật các thay đổi về đất đai thông qua hồ sơ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Cấp giấy chứng nhận ở cấp Thành phố và quận/
huyện (thành phố chỉ cấp giấy chứng nhận cho
các dự án đầu tư lớn). Mỗi nơi lưu giữ dữ liệu
riêng của mình,
Thống nhất và tập trung dữ liệu để sử dụng chung.
Thống nhất dữ liệu ở ba cấp (thành phố, quận/
huyện, phường/xã) bằng cách kiểm tra và lựa
chọn tài liệu để lấy dữ liệu. Các thay đổi cần phải
thể hiện trong tài liệu giấy. Thông tin được cập
nhật hàng ngày.

Việc thu thập thông tin từ những tài liệu đã lựa
chọn cho phép có được cơ sở dữ liệu thứ 4 có thể
sử dụng được.
Đưa vào sử dụng,
In giấy chứng nhận.
2. Kiểm tra và nghiệm thu
3. Bàn giao sản phẩm
IV. VÍ DỤ DỰ ÁN THÍ ĐIỂM Ở QUẬN 6
Phần trình bày của Bà Bành Thị Thu Thủy,
Trưởng phòng TNMT quận 6
Quận 6 đang thực hiện:
quy trình chuẩn hóa bản đồ địa chính để lập bản
đồ địa chính chính thức
lập cơ sở dữ liệu địa chính,
cập nhật hồ sơ đất đai
Nghị định 88 và Thông tư 17 thay đổi quy trình cấp
giấy chứng nhận.
Quá trình này đã được thực hiện mà không có nguồn
tài chính dành riêng cho đến cuối năm 2009. Năm đó,
Thành phố cấp 78 tỉ đồng để mở rộng chương trình
ra toàn quận.
Hiện nay, quận 6 đang tổ chức lập cơ sở dữ liệu.
3. Les étapes du processus de constitution de
la base de données
1. L’élaboration
Collecte des données cadastrales,
Mise à jour des changements fonciers, à travers
les dossiers de délivrance des certicats de droit
d’utilisation du sol,
Livraison des certicats au niveau de la ville et

du district (la ville ne les délivre que pour les gros
investissements). Chaque service conserve ses
données dans des endroits différents,
Homogénéisation et mise en commun des
données. L’homogénéisation des trois niveaux de
données (ville, district, quartier/commune) passe
par la vérication et le choix des documents sur
lesquels on se base pour saisir les informations.
Les changements doivent ressortir dans les
documents. Les informations sont actualisées au
quotidien et de façon « historique »,
La saisie des informations à partir des documents
sélectionnés permettra d’avoir une 4
e
base de
données utilisable.
Mise en service,
Impression des registres.
2. Vérication et acceptation
3. Remise du produit
IV. L’EXEMPLE DU CAS PILOTE DU DISTRICT 6
Présentation par Mme Banh Thi Thu Thuy,
Chef du bureau des ressources naturelles et de
l’environnement du district 6
Dans le district 6, se met en place :
un processus de standardisation des cartes
cadastrales pour élaborer une carte cadastrale
ofcielle,
la constitution de la base de données cadastrale,
et une mise à jour des changements de dossiers.

L’arrêté 88, circulaire 17 a légèrement changé la
procédure de certicat.
Cette expérience a été réalisée sans nancements
dédiés jusque n 2009, date à laquelle la ville a
octroyé un budget de 78 milliards VND pour l’étendre
à l’ensemble du district.
Có nhiều quy trình cấp giấy chứng nhận
Phần mềm Vilis được dùng để:
kiểm tra thực tế: cập nhật các thay đổi về đất đai,
số hóa bản đồ của 674 phường - 34000 giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã được phần mềm xác
định. Từ đó, giúp cấp thêm được 7800 giấy chứng
nhận mới,
đánh giá: phần mềm giúp công tác quản lý đất đai
hiệu quả hơn: thủ tục hành chính được thực hiện
dễ dàng và nhanh chóng hơn,
giúp có được các biểu mẫu, văn bản pháp luật
trực tiếp,
theo dõi quản lý dễ dàng hơn,
kiểm tra để tránh việc cấp hai giấy chứng nhận
cho cùng một lô đất.
Trong tương lai, có thể tiến hành theo dõi việc thụ lý
hồ sơ và quản lý quy trình bằng các công cụ tin học.
Đối với việc đăng ký giao dịch, cấp giấy chứng nhận,
việc lập cơ sở dữ liệu cũng được hỗ trợ.
Một trong các chức năng của phần mềm là xác định
các thay đổi về đất đai: thay đổi chủ sở hữu, hợp
thửa, thay đổi mục đích sử dụng,…nằm trong một thư
mục con. Điều này được thể hiện trên bản đồ với hệ
thống màu tương ứng với mục đích sử dụng đất.

Cơ sở dữ liệu thống nhất sẽ đáp ứng được các yêu
cầu về thông tin đất đai và có thể chia sẻ với các
phòng ban khác. Cơ sở dữ liệu cũng có thể được đưa
vào hệ thống GIS và mô hình chính phủ điện tử.
Khi thu thập dữ liệu, thì thiếu dữ liệu của phòng quản
lý đô thị
Thông tin về quy hoạch được đưa vào cơ sở dữ liệu
ngay sau khi quy hoạch được phê duyệt. Quy hoạch
chi tiết của quận 6 đã được phê duyệt và đang có
hiệu lực.
Một trong những thành phần của phần mềm là xác
định giá đất. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu sẽ giúp ích
cho công tác này. Cơ sở dữ liệu Vilis tương thích với
Access và Excel. Có thể cài Vilis ở nhiều cấp khác
nhau. Bản đồ địa chính được mã hóa bằng SQL.
Le district travaille actuellement à la constitution de la
base de données.
Il y a différentes procédures de certicats.
Le logiciel Vilis est utilisé pour :
vérier les relevés de terrain : actualisation des
changements fonciers, mises à jour,
numériser les cartes sur les 674 quartiers – les
34 000 certicats de droit d’usage du sol dénis
à partir des résultats du logiciel ont permis de
délivrer 7800 nouveaux certicats,
rendre la gestion nancière plus efcace : les
opérations administratives sont plus faciles et plus
rapides,
obtenir des références directes aux textes légaux,
permettre un suivi facilité de la gestion,

permettre de vérier qu’il n’y a pas eu attribution
de deux certicats sur la même parcelle.
À terme, il sera possible d’effectuer un suivi
électronique de la saisie de dossier, et de la gestion
des procédures. Pour ce qui est des enregistrements,
transactions et différents certicats, une aide a été
déployée pour constituer les registres.
Une des fonctions du logiciel est d’indiquer
les changements fonciers : changement de
propriétaires remembrement, changement d'usage.
Ces modications sont représentées sous forme
cartographique avec un système de couleurs
correspondant à l’utilisation du sol.
La base de données uniformisée devra répondre
aux exigences de l’information foncière pourra être
utilisée par tous les services. Ce système pourra être
utilisé pour le SIG et le gouvernement électronique.
Quand la saisie de données a été effectuée, il
manquait des données comme celles de la division
de gestion urbaine.
Les données du PLU sont intégrées dans la base de
données dès qu’il est approuvé – le PLU du District 6
a été approuvé et appliqué.
Une des composantes du logiciel est de déterminer
le prix du foncier. La création de l’observatoire peut y
aider. La base de données Vilis est compatible avec
Access et Excel. Il est possible d’implanter Vilis à
différents niveaux. Le cadastre est encodé en SQL.
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
26 27
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Phần trình bày của Ông Robert Wacheux
Ban đất đai và bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon
I. PHÂN CHIA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ BẤT
ĐỘNG SẢN
Mỗi bất động sản đều thuộc một thị trường nhất định
và mỗi thị trường đều có đặc điểm riêng. Ví dụ, thị
trường đất nông nghiệp ở nông thôn khác với thị
trường đất được phép xây dựng ở đô thị.
Do đó, trước hết cần phân định rõ các thị trường và
nghiên cứu từng thị trường một.
Trình bày phân chia thị trường đất đai ở Pháp:
Thị trường đất nông nghiệp (nông nghiệp, cây ăn
trái, rừng, chăn nuôi…)
Thị trường đất phục vụ vui chơi giải trí: ở Pháp,
nhiều khu đất nông nghiệp trở thành đất phục vụ
vui chơi, giải trí. Hiện tượng này là do sự suy giảm
của nông nghiệp để dành đất cho săn bắn, sân
golf, chăn nuôi giải trí.
Thị trường đất phục vụ cho quy hoạch trong tương
lai: Đây là quỹ đất dành cho đô thị hóa dài hạn.
Thị trường đất xây dựng: (được quy hoạch từ đất
dành cho đô thị hóa trong tương lai): đây là những
khu đất sạch và đầy đủ cơ sở hạ tầng, ví dụ: các lô
đất dành cho nhà ở riêng lẻ tại vùng ven.
Thị trường đất đô thị: Thường là đất đang có công
trình xây dựng, có thể tiến hành dự án phá bỏ, xây
dựng lại hoặc phá bỏ, xây dựng lại theo hướng
giảm mật độ. Nếu đất nằm ở khu vực đã đô thị
hóa, thì giá đất sẽ cao. Thường gặp là các khu
đất có công trình cũ, xuống cấp, phải xây dựng lại

theo hướng tăng diện tích sàn để dự án hòa vốn
hoặc có lãi.
Thị trường diện tích sàn xây dựng: Đây là đất
sạch ở đô thị (đã được giải phóng mặt bằng, khử
ô nhiễm và lập quy hoạch). Các khu đất này cần
phải có quy hoạch (ví dụ: Khu quy hoạch có sự
phối hợp).
Bất động sản là tất cả các công trình xây dựng có trên
một khu đất.
Présentation de M. Robert Wacheux
Direction du foncier et de l’immobilier du Grand Lyon
I. LA SEGMENTATION DU FONCIER ET DE
L’IMMOBILIER
Chaque bien immobilier ou foncier fait partie d’un
marché propre. En cela, le marché des terres
agricoles en milieu rural est différent du marché des
terres bâties en milieu urbain.
Il est nécessaire de segmenter les différents marchés
et de les étudier séparément les uns des autres.
Présentation de la segmentation du foncier telle
qu’elle s’opère en France :
Marché des terres acquises dans le but d’en faire
des terres agricoles (agriculture, vergers, forêts,
élevage…)
Marché des terres de loisirs et d’agrément :
en France, de nombreuses terres agricoles
deviennent des terres de loisirs. Ce phénomène
est lié à la déprise de l’agriculture au prot de
terrains de chasse, de golf, ou encore d’espaces
de loisirs

Marché des terres acquises en vue d’aménagement
futur : il s’agit du gisement foncier voué à
l’urbanisation à plus ou moins long terme.
Marché des nouveaux terrains à bâtir (aménagés
à partir du marché des terres acquises en vue
d’aménagement futur) : ce sont des terres
prêtes à la construction (équipées en voiries et
réseaux) telles que celles du marché des zones
pavillonnaires périurbaines
Marché des terrains urbains : ce sont souvent des
terrains déjà encombrés, où il est possible de faire
une opération de démolition, de reconstruction ou
de densication. Si les terres sont déjà urbanisées,
le prix est élevé. Ce sont souvent des friches, qu’il
faut densier (plus de m² plancher) pour aménager
en étant à l’équilibre ou en étant bénéciaire.
Marché des droits à bâtir : ce sont des terrains
urbains remis à neuf après libération, démolition,
souvent dépollution et aménagement. Ces terrains
nécessitent un réel aménagement (cf. ZAC).
L’immobilier dénit l’ensemble des constructions que
l’on peut trouver sur un terrain.
Bất động sản được chia thành 3 nhóm:
Nhà ở bao gồm:
nhà ở riêng lẻ (cho một gia đình)
chung cư: hình thức đồng sở hữu hoặc cho thuê
Mặt bằng cho hoạt động kinh tế: văn phòng, mặt
bằng cho hoạt động công nghiệp, nhà kho, cửa
hàng thương mại
Văn phòng có thể là một tòa nhà trọn vẹn hoặc một

phần của tòa nhà theo hình thức đồng sở hữu; mặt
bằng cho hoạt động công nghiệp gồm nhà máy hoặc
xưởng; nhà kho gồm các công trình dùng để trữ hàng
và phục vụ cho logistic; cửa hàng thương mại có thể
là cửa hàng ở tầng trệt, cửa hàng riêng lẻ hoặc trung
tâm thương mại (siêu thị).
Tòa nhà đặc biệt là các công trình có nét đặc thù
riêng và hiếm, không thuộc về thị trường nào cả,
ví dụ: lâu đài, nơi thờ cúng…Thị trường này ít phát
triển.
Cần phân chia thị trường bất động sản vì ta không
thể so sánh giá một nhà máy với giá một căn hộ. Hơn
nữa, chủ thể cũng khác nhau.
Nhận xét và thảo luận

Ở Việt Nam, luật phân biệt 3 loại đất: đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp và đất tự nhiên (chưa sử dụng).
Ở Pháp, có khung giá cho từng loại đất hay không?
Khung giá đất do chính quyền hay thị trường quyết
định?
Ông R. Wacheux: Ở Pháp, thị trường quyết định giá
đất. Hiện tại, giá đất nông nghiệp không quá đắt, vì
thế một số khu đất nông nghiệp được chuyển mục
đích thành đất vui chơi giải trí. Khó khăn nằm ở chỗ
phải giữ gìn đất tự nhiên để nó không bị đô thị hóa
hoặc bị chuyển thành đất ở.
Có nhiều công cụ để giữ đất tự nhiên: bản đồ quy
hoạch đô thị (có thể cấm xây dựng), quyền ưu tiên
mua đất ở đô thị hoặc quyền ưu tiên mua đất do
SAFER (Công ty quy hoạch đất đai và phát triển nông

thôn) thực hiện nhằm giữ đất tự nhiên.
Il se divise en trois catégories :
Le marché du logement qui recouvre
le logement individuel (construction qui
n’héberge qu’une famille)
le logement collectif, qui peut être placé sous le
régime de la copropriété ou celui de la location
(immeuble de rapport)
Les locaux qui abritent des activités économiques :
bureaux, locaux industriels, entrepôts, commerces.
Les bureaux sont des immeubles entiers ou
partagés sous le régime de la copropriété ; les
locaux industriels sont des usines et ateliers ; les
entrepôts servent au stockage et à la logistique ;
et les commerces peuvent être des locaux en rez-
de-chaussée, des locaux isolés ou des grandes
surfaces.
Les immeubles exceptionnels sont des immeubles
particuliers et rares qui ne font pas l’objet d’un
marché traditionnel, comme les châteaux, les lieux
de culte… C’est un marché peu développé.
Il y a une segmentation du marché de l’immobilier,
car on ne peut pas comparer le prix d’une usine au
prix d’un appartement. De plus, on n’a pas affaire aux
mêmes logiques d’acteurs.
Remarques et échanges
Au Vietnam, la loi différencie trois catégories de foncier :
les terrains agricoles, les terrains non agricoles, et les
terrains naturels (non usités). En France est-ce qu’il
y a une grille de prix en fonction du terrain? Est-elle

déterminée par les autorités ou par le marché?
R. Wacheux : en France, le prix est xé par le marché.
Actuellement le prix des terres agricoles ne vaut pas
très cher, c’est pour cela que certaines d’entre elles
deviennent des terrains de loisirs. La difculté en
France est de préserver les espaces naturels an
qu’ils ne soient pas envahis par l’urbanisation ou
transformés en espaces résidentiels.
Il y a plusieurs dispositifs pour préserver ces espaces : le
PLU (qui peut interdire la construction), le droit de
préemption urbain ou celui de la SAFER (Sociétés
PHẦN 2 – HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG
SẢN Ở PHÁP
PARTIE 2 – LE SYSTÈME D’INFORMATION FONCIÈRE ET
IMMOBILIÈRE EN FRANCE
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
•

•
-
-
-
•
•
28 29
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Giao dịch đất đai phải chịu những loại thuế nào? Làm
thế nào để bên bán và bên mua đóng thuế này? Mức
thuế suất là bao nhiêu?
Ông R. Wacheux: Thuế đánh trên giá trị giao dịch.
Nếu giao dịch bất động sản mới xây dựng hoặc đất
được phép xây dựng, thì phải đóng thuế giá trị gia
tăng (VAT) ở mức 19,6%. Nếu giao dịch bất động sản
cổ hoặc đất không xây dựng, thì phải đóng phí đăng
ký khoảng 15%.
Ở Pháp, thuế thuộc thẩm quyền của chính phủ. Thuế
VAT nộp vào ngân sách của chính phủ, sau đó chính
phủ phân bổ cho Cộng đồng đô thị/xã. Ngược lại, phí
đăng ký thì nộp vào ngân sách của tỉnh.
Ở Việt Nam, Chính phủ và chính quyền địa phương
không mua đất vì đất là tài sản của nhân dân. Đối với
dự án công ích, nhà nước thu hồi đất và có đền bù. Ở
Pháp, đất đai là công hữu hay tư hữu? Người dân có
quyền sử dụng đất hay không?
Ông R. Wacheux: Ở Pháp, đất đai là tài sản tư hữu.
Mỗi người dân đều có thể trở thành chủ sở hữu đất.
Nhà nước cũng là một chủ sở hữu đối với một số khu
đất và sử dụng những khu đất đó theo nhu cầu của

mình.
Quyền sử dụng đất có ở một số tỉnh thuộc lãnh thổ
hải ngoại vì hệ thống luật ở đó là luật theo tập quán,
nhưng điều này chỉ là thứ yếu.
Dựa trên tài liệu nào để một người có thể chứng minh
mình là chủ sở hữu một lô đất? Trước khi bán đất,
người bán có giấy tờ nào để chứng minh mình là chủ
sở hữu của lô đất đó?
Ông R. Wacheux: Hợp đồng mua bán đã được công
chứng và đã đăng ký chính là văn bản chứng nhận
người mua là chủ sở hữu. (Quy định này có từ thế kỷ
thứ 19).
Quyền sở hữu là một quyền đã có từ lâu ở Pháp,
nhưng không có nghĩa là bất khả xâm phạm. Nhà
nước có thể trưng mua với điều kiện phải đền bù thỏa
đáng và vì lợi ích công.
Nếu chủ sở hữu chỉ muốn bán một phần lô đất của
mình, thì diện tích tối thiểu của một lô đất là bao
nhiêu?
Ông R. Wacheux: Diện tích tối thiểu được quy định
trong bản đồ quy hoạch. Nếu chủ sở hữu muốn tách
thửa, thì phải mời một chuyên viên đo đạc đến để lập
bản vẽ tách thửa và tính diện tích được xây dựng.
Sau đó, chủ sở hữu phải đi gặp công chứng viên để
tiến hành thủ tục sang nhượng đất. Tên của các chủ
sở hữu mới sẽ được đưa vào sổ bộ địa chính. Ta có
thể truy ra lịch sử thay đổi chủ sở hữu của một lô đất
từ sổ bộ địa chính.
II. THU THẬP DỮ LIỆU, HỢP ĐỒNG MUA BÁN,
VAI TRÒ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Thông tin là một phần quan trọng trong cơ sở dữ liệu.
Ở Pháp, các thông tin này có thể được trích từ hợp
đồng mua bán.
Hợp đồng mua bán là một tài liệu bắt buộc để chứng
minh một người là chủ sở hữu của một lô đất hoặc
một bất động sản. Thông thường, hợp đồng mua bán
do công chứng viên lập.
Nếu muốn, thì chính quyền có thể soạn một văn bản
hành chính để mua hoặc bán tài sản của mình. Văn
bản này phải có hình thức giống hợp đồng mua bán.
Tuy nhiên, trên thực tế, chính quyền ít khi lập văn bản
này, mà thường nhờ công chứng viên lập hợp đồng
mua bán vì khi lập hợp đồng, công chứng viên cam
kết chịu trách nhiệm.
Ở Việt Nam, hợp đồng mua bán chỉ có bốn trang,
trong khi ở Pháp, hợp đồng này có thể lên đến vài
chục trang. Ngoài ra, còn có các phụ lục đính kèm,
tùy theo giao dịch. Trên thực tế, khi chính quyền bán
một khu đất và nếu muốn việc xây dựng trên lô đất đó
tuân thủ các quy định, thì tất cả phải được đưa vào
hợp đồng mua bán, đặc biệt là các điều khoản phạt
nếu vi phạm.
Công chứng viên soạn thảo hợp đồng mua bán.
Nghề công chứng là một nghề tự do, do tư nhân thực
hiện, nhưng mang tính chất dịch vụ công. Để trở thành
d'aménagement foncier et d'établissement rural)
qui permet de conserver la fonction naturelle du
lieu en donnant le droit de priorité à la puissance
publique pour acheter ces terrains chaque fois que le
propriétaire veut vendre.

Quel genre de taxes peut-on imposer sur les
transactions foncières. Comment fait-on payer les
taxes auprès du vendeur et de l’acheteur. Quels sont
les taux ?
R. Wacheux : La taxe porte sur le montant de la
transaction de la vente.
S‘il s’agit d’immobilier neuf ou de terrain à bâtir, la TVA
est à 19,6%. Si c’est un bien ancien ou non destiné à
la construction, le droit d’enregistrement est d’environ
15%.
En France la scalité est très centralisée. La TVA
alimente les caisses de l’Etat, qui reverse des
compensations aux intercommunalités par la suite.
En revanche, les droits d’enregistrement vont aux
départements. Il existe en outre un impôt sur la plus-
value, pour limiter la spéculation.
Au Vietnam, l’Etat ou les autorités locales n’achètent
pas le foncier, car c’est un bien du peuple. S’il s’agit
d’un projet public, le terrain est récupéré et il y a des
mesures d’indemnisation. En France, le terrain est-il
un bien du peuple ou un bien privé ? Y a t-il un droit
d’usage du sol ?
R. Wacheux : En France, la terre appartient au privé.
Chaque citoyen peut être propriétaire de son terrain.
L’Etat est propriétaires de certains terrains, qu’il utilise
pour son usage propre.
On retrouve des droits d’usage dans certains DOM
(Départements d’Outre Mer), car les terrains sont
issus du droit coutumier, mais ceci est anecdotique.

Sur quel document se base une personne pour prouver
sa propriété ? Avant de vendre son terrain, le vendeur
a-t-il un papier qui justie qu’il est propriétaire ?
R. Wacheux : Le propriétaire possède un titre de
propriété, qui est un acte de vente notarié, publié à la
publication des hypothèques (c’est une institution qui
remonte au 19
e
siècle).
La propriété est un droit très ancien en France, mais
elle n’est pas intouchable. On peut exproprier pour
cause d’utilité publique et contre une indemnité juste
et rapide.
Si le propriétaire ne veut vendre qu’une partie de la
parcelle, quelle est la surface minimale ?
R. Wacheux : On peut vendre n’importe quelle surface.
En revanche la surface minimale nécessaire pour
construire peut être réglée par le PLU. Pour diviser la
parcelle, il faut faire intervenir un géomètre, qui fait un
plan de division et calcule les droits à construire. Puis
il faut aller voir un notaire pour céder les terrains. Les
nouveaux propriétaires seront inscrits au cadastre. A
partir du cadastre, on peut retrouver l’évolution des
propriétaires.
II. LA COLLECTE DE DONNÉES, L’ACTE DE
VENTE, LE RÔLE DU NOTAIRE
Les données sont très importantes pour monter un
observatoire. En France, ces données peuvent être
extraites d’un acte de vente.
En théorie, un simple accord oral suft pour réaliser

une vente. Mais en pratique l’acte de vente est
indispensable pour obtenir la preuve que l’on devient
propriétaire d’un bien foncier ou immobilier. En général
la vente se fait en deux temps. Un acte de vente
provisoire appelé compromis de vente est signé, le
temps de faire un certain nombre de vérications
juridiques. Cet acte est souvent rédigé par l’agent
immobilier qui a mis en contact les deux parties. Puis
quand les vérications sont achevées, l’acte de vente
dénitif est rédigé par un notaire.
L’administration peut, si elle le souhaite, rédiger
des actes administratifs pour acheter ou vendre ses
biens. Ceux-ci doivent revêtir la même forme que les
actes de vente notariés. Néanmoins, c’est rarement le
cas, car quand un notaire rédige un acte de vente, il
engage sa responsabilité.
Alors qu’au Vietnam, l’acte de vente ne représente
que quatre pages, en France il peut y avoir plusieurs
dizaines de pages.
Selon la transaction, il peut être intéressant d’associer
des pièces annexes. En effet, quand une collectivité
vend un terrain et qu’elle veut que la construction
respecte certaines règles, tout doit être inscrit dans
l’acte, notamment les sanctions en cas de non
respect.
La rédaction des actes est effectuée par un notaire.
Le notariat est une profession libérale, privée, mais
qui a un rôle de service public. Pour être notaire il
30 31
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

công chứng viên, phải học nhiều năm về luật, phải
học ở một trường chuyên đào tạo về công chứng và
phải có giấy chứng nhận của nhà nước trung ương.
Công chứng viên soạn hợp đồng mua bán, sau đó
bên mua và bên bán sẽ ký. Mỗi bên có thể nhờ một
công chứng viên làm đại diện.
Sau khi được ký kết, hợp đồng mua bán sẽ được gửi
đến trung tâm đăng ký, sau đó đến cơ quan địa chính
và cơ quan thuế của bên mua và bên bán để bảo đảm
rằng không bên nào còn nợ thuế đối với nhà nước
(các bước này do công chứng viên thực hiện).
Vai trò của công chứng viên là đảm bảo an toàn cho
các giao dịch và đảm bảo bên bán đúng là có quyền
bán.
Nhận xét và thảo luận
Chuyện gì sẽ xảy ra, nếu sau khi hợp đồng mua bán
đã đăng ký, thì người ta phát hiện bên bán không phải
là chủ sở hữu của tài sản đã bán?
Ông R. Wacheux: Trước khi đăng ký trước bạ, mọi
thông tin đều được kiểm tra. Công chứng viên kiểm
tra mọi thông tin và nếu thiếu, sẽ kiểm tra lần 2 khi
đăng ký trước bạ. Nếu không phù hợp, hợp đồng mua
bán sẽ bị bác bỏ.
Cộng đồng đô thị Lyon có năm công chứng viên hoạt
động ở năm khu vực. Mỗi năm, Cộng đồng đô thị Lyon
thực hiện 500 giao dịch (tương ứng với 500 hợp đồng
mua bán). Hợp đồng được phân bổ cho các công
chứng viên tùy theo địa bàn. Trên toàn Cộng đồng đô
thị Lyon, mỗi năm có khoảng 20 000 giao dịch đất đai
và bất động sản (cả nhà nước lẫn tư nhân).

Ông R. Wacheux: Ở TPHCM, có bao nhiêu giao dịch
mua bán quyền sử dụng đất mỗi năm?
Khoảng 100 000 giao dịch mua bán mỗi năm liên
quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản. Nếu
tính hết tất cả các giao dịch, thì có khoảng 400 000
giao dịch mỗi năm bao gồm chuyển nhượng, mua
bán, thế chấp,…
Ở Pháp, khi nào thì bên mua trở thành chủ sở hữu
của tài sản?
Ông R. Wacheux: Bên mua trở thành chủ sở hữu sau
khi trả tiền mua tài sản đó cho công chứng viên và lấy
chìa khóa. Tiền chỉ được giao cho bên bán sau khi tất
cả các thông tin được kiểm tra.
Nếu sau khi trước bạ, bên bán thế chấp tài sản ở ngân
hàng, thì chuyện gì sẽ xảy ra?
Ông R. Wacheux: Tài sản thế chấp cũng sẽ được
đăng ký ở Trung tâm đăng ký. Để bán được tài sản,
trước tiên bên bán phải trả khoản vay ở ngân hàng.
Ở Việt Nam, chủ sở hữu không nhất thiết phải vay
tiền ở ngân hàng; Ở Pháp, nếu tài sản không được
đăng ký, thì không thể thế chấp ở ngân hàng. Các
khoản vay bằng giấy tay không thể gắn với một tài
sản thế chấp. muốn thế chấp, phải qua ngân hàng và
có hợp đồng công chứng.
Ở Pháp, không có giao dịch không đăng ký vì nhà
đầu tư sẽ không giải ngân nếu không biết chắc chắn
là mình sẽ được sở hữu tài sản.
Mức bảo hiểm nghề nghiệp cho công chứng viên là
bao nhiêu? Có ngưỡng bảo hiểm không?
Ông R. Wacheux: Trách nhiệm tài chính của công

chứng viên không có giới hạn. Có hệ thống bảo hiểm
và sự hỗ trợ tài chính của Phòng công chứng, nếu cần
thiết. Một số công chứng viên phạm sai sót, không có
khả năng đền bù nên phải chịu án tù. Ở Pháp, công
chứng viên rất cẩn thận vì họ phải chịu trách nhiệm.
Họ có thể bị phạt: ở tù, tước quyền công dân…
Phí công chứng tăng dần và có thể lên đến 100 000€.
10% tiền phí công chứng dùng để trả thù lao cho công
chứng viên; phần còn lại là thuế do công chứng viên
thu hộ, sau đó sẽ nộp cho nhà nước. Bên mua phải
trả các chi phí này.
Nhà nước Pháp yêu cầu công chứng viên soạn thảo
chính xác các hợp đồng và thu hộ thuế cho nhà nước
(kể cả thuế đánh trên giá trị gia tăng của tài sản). Ở
Pháp, công chứng viên phải đảm bảo tính an toàn về
mặt pháp lý của giao dịch.
Ở Việt Nam, công chứng viên chỉ đóng dấu và chịu
trách nhiệm về hình thức của hợp đồng, chứ không
chịu trách nhiệm về nội dung. Công chứng viên không
có trách nhiệm phải kiểm tra tính xác thực của hợp
đồng.
faut avoir fait plusieurs années d’études de droit, ainsi
qu’avoir fait une école spéciale et recevoir l’agrément
de l’Etat.
Les actes sont rédigés par les notaires, puis signés
par les parties vendeur et acquéreur. Chacun peut
être présenté par son propre notaire.
Quand l’acte dénitif est signé, il est envoyé à la
conservation des hypothèques pour publication, puis
au Cadastre et enn au centre des impôts fonciers de

chaque partie pour s’assurer qu’ils n’ont pas de dettes
vis-à-vis de l’Etat en matière de scalité (ces étapes
sont réalisées par le notaire)
Le rôle du notaire est de sécuriser la transaction. Il
doit s’assurer que le vendeur est en droit de vendre.
Remarques et échanges
Que se passe-t-il si quelqu’un découvre que le vendeur
n’est pas le propriétaire après avoir été enregistré ?
R. Wacheux : Il se passe au moins deux mois entre
l’acte provisoire et l’acte dénitif, délai pendant lequel
tout est vérié. Le notaire effectue les vérications
et s’il lui manque des informations, une deuxième
vérication est effectuée lors de l’enregistrement. Si
tout n’est pas conforme, l’acte est rejeté.
La communauté urbaine de Lyon fait appel pour son
propre compte à cinq notaires qui interviennent sur
cinq secteurs. Chaque année environ 500 actes de
vente sont rédigés par la communauté urbaine (ce
ne sont pas des transactions privées). Les actes sont
répartis entre les notaires en fonction du territoire. Il
y a environ 20 000 transactions publiques et privées
par an sur le territoire.
R. Wacheux : Combien y a-t-il de transactions de
droit d’usage à HCMV ?
Il y a environ 100 000 actes de vente par an, concernant
le droit d’usage pour le terrain et l’immobilier. Si on
prend en compte toutes les transactions, le nombre
s’élève à 400 000 par an comprenant les transactions,
les ventes, les hypothèques, ….
En France, à quel moment l’acquéreur devient-il

propriétaire ?
R. Wacheux : Le contrat xe librement à quel moment
l’acquéreur devient propriétaire. Généralement cela
se produit au moment de la signature de l’acte
dénitif en même temps que l’acquéreur paie le prix
de la vente auprès du notaire et récupère les clés.
Les fonds ne sont débloqués auprès du vendeur que
quand toutes les vérications ont été faites.
Si le vendeur a mis son bien en hypothèque à la
banque après que le bien a été enregistré, comment
cela se passe-t-il ?
R. Wacheux : Les hypothèques sont publiées auprès
de la Conservation des hypothèques. Pour que la
vente ait lieu, le vendeur doit d’abord rembourser son
emprunt à la banque sous son nom.
Alors qu’au Vietnam, le propriétaire ne passe pas
forcément par la banque pour emprunter de l’argent ; en
France, on ne peut pas hypothéquer un bien immobilier
s’il n’est pas publié aux Hypothèques. Les emprunts
non enregistrés (de la main à la main) ne peuvent pas
impliquer une hypothèque. En général de tels emprunts
ne portent que sur de petites sommes. Les emprunts
immobiliers sont généralement des emprunts bancaires.
Il n’y a pas de transaction non enregistrée en France,
car les investisseurs n’engagent pas d’argent sans la
certitude de disposer des biens librement.
Quel est le montant de l’assurance professionnelle
d’un notaire ? Y-a-t-il un seuil ?
R. Wacheux: Les notaires n’ont pas de limites
nancières à leur responsabilité. Il y a un système

d’assurances, ainsi qu’un système de nancement
collectif par la chambre des notaires si besoin.
Certains notaires qui ont fait des erreurs, n’ont pas pu
rembourser et se sont retrouvés en prison. En France,
les notaires sont très prudents, car ils engagent leur
responsabilité. Ils peuvent donc être sanctionnés :
prison, privation des droits civiques, …
Les frais de notaires sont progressifs et vont jusqu’à
100 000€. 10% de cette somme correspond à la
rétribution de leur travail. Le reste correspond aux
taxes qu’ils perçoivent puis reversent à l’Etat. C’est
l’acquéreur qui paie les frais de la vente.
L’Etat français attend d’un notaire de la rigueur dans
les actes et la perception des taxes même dans les
plus-values. En France, le notaire doit garantir la
sécurité juridique.
Au Vietnam, le notaire ne fait que mettre le tampon.
Il engage aussi sa responsabilité sur la forme du
contrat, mais pas sur le contenu. Le notaire n’a pas la
responsabilité de vérier la véracité du contrat.
32 33
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
PHẦN 3 – THỦ TỤC TIẾN HÀNH MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG
SẢN
PARTIE 3 – LES PROCÉDURES D’ACCESSION À UN
TERRAIN
I. Ở VIỆT NAM
Trình bày của Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân - Trưởng
phòng Kế hoạch
Khi nhà đầu tư quan tâm đến một khu đất, thì nhà đầu

tư sẽ tìm hiểu thông tin về quy hoạch trên bản đồ quy
hoạch và các chỉ tiêu xây dựng đối với khu đất đó.
Sau đó, nhà đầu tư lập hồ sơ dự án trình Thành phố
để xin giao đất. Trong hồ sơ này, có quy hoạch chi tiết
xây dựng (1/500) và giấy xác nhận đủ khả năng tài
chính để thực hiện dự án. Thông thường, khu đất nhà
đầu tư quan tâm không phải là khu đất sạch, có thể
giao ngay mà thường là đất đang có người ở hoặc có
hoạt động kinh tế.
Sau khi nghiên cứu, Thành phố có thể ra quyết định
thu hồi đất. Khi đó, nhà đầu tư sẽ thương lượng giá
và mức đền bù cho các chủ sở hữu tại khu đất đó.
Sau đó, nhà đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất cho
Thành phố và Thành phố sẽ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư.
Thành phố chỉ ra quyết định thu hồi đất đối với dự án
công ích. Nếu dự án thuần túy là thương mại, thì nhà
đầu tư tự thương lượng với các chủ sở hữu để mua
lại đất. Sau khi mua xong, nhà đầu tư lập hồ sơ dự án.
Nhận xét và thảo luận
R. Wacheux: Có thủ tục cấp giấy phép xây dựng
không?
Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà
đầu tư nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng và phải có
giấy phép trước khi khởi công.
Nhà đầu tư và các chủ sở hữu có thể thương lượng
về giá đất hoặc nhà đầu tư sẽ nhờ một đơn vị tư vấn
xác định giá đất.
R. Wacheux: Thành phố tính tiền sử dụng đất như
thế nào?

I. LE CAS VIETNAMIEN
Présentation de Mme Nguyen Thi Cam Van - Chef du
Bureau du Plan
Quand un investisseur s’intéresse à un terrain,
il doit chercher des informations sur le PLU et la
constructibilité. Ensuite il constitue un dossier pour la
ville, demandant de lui coner un terrain moyennant
nances. Dans ce dossier gurent le document de
planication du lieu (plan d’aménagement au 1/500
e
)
et l’attestation des capacités nancières sufsantes
pour ce faire. Souvent le terrain n’est pas disponible
tout de suite car il est occupé par des habitants ou
des activités.
Après étude, la ville peut prendre la décision de
récupérer le terrain. L’investisseur négocie alors le
prix et l’indemnisation avec tous les propriétaires.
Après cela, l’investisseur doit payer une certaine
somme à la ville, qui lui accorde le certicat de droit
d’usage du terrain.
La ville ne prend la décision de récupérer les terrains
que pour les projets d’utilité publique.
S’il s’agit d’un projet purement commercial,
l’investisseur négocie librement avec le(s)
propriétaire(s) pour acheter le terrain au fur et à
mesure. Il constitue alors un dossier de projet.
Remarques et échanges
R. Wacheux : Est-ce qu’il y a une procédure de
permis de construire ?

Quand il a obtenu le certicat, l’investisseur doit
déposer un permis de construire, qui doit être
approuvé avant de commencer la construction.
L’investisseur et le propriétaire peuvent négocier le
prix ensemble ou l’investisseur peut avoir recours à
un cabinet d’expertise foncière pour évaluer le prix.
Đến cuối năm 2009, tiền sử dụng đất được tính dựa
trên khung giá đất. Nhưng từ tháng 12 năm 2009,
Nghị định mới ban hành cho phép Thành phố tính tiền
sử dụng đất dựa trên giá thị trường. Để xác định giá
thị trường, Thành phố nhờ các đơn vị tư vấn. Thành
phố không thể tự mình xác định giá thị trường vì giá
này rất biến động.
R. Wacheux: Khung giá đất phục vụ cho công việc
gì?
Khung giá đất phục vụ cho 2 việc:
tình tiền chủ sở hữu phải đóng khi chuyển mục
đích sử dụng đất.
xác định giá sàn cho nhà đầu tư và các chủ sở
hữu.
R. Wacheux: Việc duy trì khung giá đất có hữu ích
không?
Tiền sử dụng đất được tính dựa trên giá thị trường và
mục đích sử dụng đất của nhà đầu tư. Khi tính tiền sử
dụng đất, nhà nước trừ đi số tiền mà nhà đầu tư đã
bỏ ra để bồi thường cho các chủ sở hữu.
R. Wacheux: Ai bỏ tiền ra để đầu tư cơ sở hạ tầng
cho khu đất?
Nhà đầu tư bỏ tiền ra đầu tư tất cả cơ sở hạ tầng. Đối
với các công trình công cộng, ví dụ trường học công

lập, thì nhà đầu tư không xây mà sẽ giao đất lại cho
Thành phố xây. Đối với trường tư thục, thì nhà đầu tư
có thể xây dựng.
II. Ở PHÁP
Trình bày của Ông Robert Wacheux
1. Giai đoạn tìm kiếm thông tin
Ở Pháp, khi nhà đầu tư quan tâm đến một tài sản, thì
bước đầu tiên là tìm kiếm thông tin về nó, càng nhiều
R. Wacheux : Comment la ville calcule-t-elle le prix
à verser ?
Jusque n 2009, le calcul était basé sur la grille
ofcielle des prix. Mais depuis décembre 2009, un
nouveau décret stipule que la ville peut déterminer
les prix en se basant sur le prix réel du marché. Pour
cela, la ville va recourir à un cabinet de consultants
d’évaluation des biens. La ville ne peut pas elle-même
estimer ce montant car les prix du marché uctuent.
R. Wacheux : La grille ofcielle sert-elle encore ?
Cette grille a 2 fonctions:
estimer le montant que le propriétaire va payer
lorsqu’il va changer l’affectation du sol.
xer entre l’investisseur et les propriétaires le prix
plancher, sous lequel on ne peut pas descendre.
R. Wacheux : Est-ce utile de maintenir une telle grille ?
La redevance foncière est calculée en fonction du prix
du marché et en fonction de l’usage de l’investisseur.
Dans le calcul de la redevance, on soustrait le montant
que l’investisseur a payé au propriétaire .
R. Wacheux : Qui paie les investissements
nécessaires (aménagement du terrain, VRD) ?

C’est l’investisseur qui paie pour toutes les
infrastructures. Pour les équipements type école
publique, ce n’est pas l’investisseur qui construit
mais il cède le terrain à la ville pour la construction.
Si c’est une école privée, les investisseurs peuvent la
construire.
II. LE CAS FRANCAIS
Présentation de M. Robert Wacheux
1. La phase de recherche d’informations
En France, lorsqu’on s’intéresse à un bien, la première
-
-
-
-
34 35
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
càng tốt. Điều này sẽ giúp nhà đầu tư có nhận định
đầy đủ về tài sản, tình hình và các khó khăn có thể
gặp phải:
Tìm kiếm đất, kiểm tra thông tin trên bản đồ quy
hoạch và chỉ tiêu xây dựng
Tìm kiếm thông tin về chủ sở hữu (thông tin được
công khai trên hồ sơ địa chính)
Tìm kiếm thông tin về quá trình sử dụng khu đất
trong quá khứ để xác định các nguy cơ ô nhiễm,
Xác định những người đang sử dụng khu đất (các
hộ kinh doanh có quyền được bồi thường để dời
đi chổ khác) bằng cách khảo sát thực địa hoặc đặt
câu hỏi với chủ sở hữu về việc sử dụng mặt bằng,
tiền cho thuê…

Nghiên cứu khả thi về kỹ thuật và tài chính
Tính tổng diện tích sàn thực sử dụng được phép
xây trên khu đất,
Xác định sản phẩm của dự án : phần sử dụng
riêng, phần dành cho thương mại…
Lập bảng cân đối tài chính để xác định chi phí đất
đai.
Trình bày dự án cho đại biểu dân cử của Thành
phố/quận
Điều này không mang tính bắt buộc, nhưng nó giúp
biết được ý kiến của thành phố về dự án và xem thành
phố đã có dự án nào trên khu đất đó hay không.
2. Giai đoạn thương thảo
Về giá nhà/giá đất,
Về mức đền bù cho người thuê,
Về kinh phí cho việc phá bỏ công trình,
Về hợp đồng đặt cọc - với các điều kiện có thể
hủy hợp đồng (giấy phép xây dựng, vốn vay ngân
hàng, không có ô nhiễm/ô nhiễm phù hợp),
Về điều kiện bán trước dự án.
Ví dụ: chủ đầu tư chỉ thanh toán cho bên bán khi 40%
số căn hộ dự kiến trong dự án được khách hàng cam
kết mua.
Nhà đầu tư phải trở thành chủ sở hữu khu đất trước
khi khởi công dự án.
Các bước nói trên có thể được thực hiện song song.
étape consiste à effectuer un travail de recherche
an d’obtenir le maximum d’informations sur le bien
convoité. Ceci donne une idée de la situation du bien
et des difcultés qu’il sera possible de rencontrer :

Recherche du terrain, vérication du PLU et de la
constructibilité,
Recherche du propriétaire (information publique
consultable sur le cadastre),
Prise d’informations sur l’usage antérieur de la
parcelle an d’identier les risques de pollution,
Identication des occupants actuels (les occupants
économiques ont droit à une indemnité pour leur
départ) en se déplaçant directement sur le terrain
ou en posant des questions au propriétaire sur
l’usage des locaux, le loyer…,
Etude de faisabilité technique et nancière,
Calcul de la SHON constructible sur le terrain,
Dénition du produit : usage privé, commercial,
mixte…,
Réalisation d’un bilan nancier an de déterminer
le montant des charges foncières,
Présentation du projet aux élus de la ville / de
l’arrondissement.
C’est une démarche non obligatoire, qui permet de
savoir ce qu’en pense la ville, et si elle a des projets
sur ce terrain.
2. La phase de négociation
Concernant la valeur de l’immeuble/terrain ,
Sur l’indemnité d’éviction du locataire,
Sur le montant de la démolition,
Sur le contrat – sous conditions suspensives
(permis de construire, prêts auprès des banques,
absence de pollution/pollution compatible),
Sur les conditions de pré-commercialisation du

programme.
Par exemple, le programme peut n’être nancé par
une banque que si plus de 40% des appartements ont
reçu une promesse d’achat.
Pour commencer les travaux, il faut être propriétaire.
Ces phases peuvent être menées en parallèle (« en
temps masqué »).
3. Giai đoạn thiết kế
Nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng tại tòa thị chính
của nơi dự kiến xây dựng.
Thành phố/Cộng đồng đô thị xem xét hồ sơ và cấp
giấy phép xây dựng.

4. Giai đoạn thực hiện
Ký hợp đồng mua bán để chính thức trở thành chủ
sở hữu khu đất
Trả tiền mua đất
Khởi công
Thi công
Bàn giao
Tuyên bố hoàn thành công trình -
>
xác nhận hoàn
công: dự án phù hợp với giấy phép xây dựng
Song song với giai đoạn thực hiện, có các phần việc
sau:
Ký hợp đồng với nhà thầu thi công
Bán trước sản phẩm (người mua thanh toán theo
tiến độ)
Quảng cáo

Bán

Giai đoạn tìm kiếm thông tin, thương lượng và thiết kế
kéo dài từ tám đến mười tháng. Giai đoạn thực hiện
khoảng 18 tháng.
Đối với trường hợp đất được phép xây dựng và đã
có cơ sở hạ tầng do nhà nước đầu tư, thì chủ sở hữu
phải đóng phí đấu nối hạ tầng. Tiền đầu tư cơ sở hạ
tầng được lấy từ Thuế cơ sở hạ tầng địa phương do
các chủ đầu tư đóng tỉ lệ với tổng diện tích sàn xây
dựng và từ phí đấu nối hạ tầng được tính dựa trên
khoảng cách đến mạng lưới hạ tầng.
Nếu khu đất là đất tự nhiên (chưa có cơ sở hạ tầng),
thì thủ tục lại khác (xem thủ tục lập khu quy hoạch có
sự phối hợp).
Trong trường hợp nhà nước mở rộng đường giao
thông hiện hữu hoặc xây dựng đường giao thông
mới, thì chủ sở hữu phải nhượng lại phần đất nằm
trong phạm vi lộ giới. Theo quy định của luật ở Pháp,
phần diện tích nhượng lại này chiếm tối đa 10% tổng
diện tích lô đất. Nếu hơn 10%, thì chính quyền sẽ đền
bù cho chủ sở hữu theo giá thị trường. Thủ tục này
chỉ được áp dụng một lần.
3. La phase de conception
Dépôt du dossier de permis de construire à la
mairie du lieu de la construction,
Etude du dossier par la mairie / l’intercommunalité
et obtention du permis de construire.
4. La phase de réalisation
Signature des actes pour devenir dénitivement

propriétaire
Paiement du prix du terrain
Ouverture du chantier
Travaux
Livraison
Déclaration d’achèvement : donne lieu à un
certicat de conformité si le projet est conforme au
permis de construire
En parallèle de cette phase de réalisation, il y a :
Passation des marchés avec les entreprises de
construction
Pré-commercialisation (l’acquéreur nal de
chaque logement paie par tranches)
Commercialisation
Ventes

Il faut compter environ huit à dix mois pour les phases
d’information, de négociation et de conception, puis
environ 18 mois pour la réalisation.
Dans le cas d’un terrain constructible (équipé
d’un réseau public), c’est le propriétaire qui paye
le raccordement aux réseaux. Les réseaux sont
nancés par la TLE (taxe locale d’équipement) payée
par l’investisseur en fonction de la SHON construite
et la taxe de raccordement calculée en fonction de la
distance au réseau.
Si c’est un terrain naturel, non encore aménagé, la
procédure est différente (cf procédure de ZAC).
S’il s’agit d’un élargissement de la rue ou d’une
création de voie, le propriétaire doit céder la partie

de sa propriété qui doit être élargie, dans la limite
de 10% de la surface totale de la propriété (prévu
par la loi). Au delà, la collectivité doit indemniser au
prix du terrain sur le marché. Cette procédure n’est
applicable qu’une fois.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-

-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
36 37
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Nhận xét và thảo luận

Nếu các chủ sở hữu không ký cam kết bán đất cho
cùng một nhà đầu tư, thì sao?
Ông R. Wacheux: Các nhà đầu tư có thể liên kết với
nhau.
Ở Pháp, chính quyền không can thiệp vào giao dịch
đất đai và bất động sản của tư nhân. Chính quyền có
trách nhiệm lập quy hoạch và tư nhân phải tuân thủ
theo quy hoạch.
Nếu một người muốn xây công trình cao hơn chiều
cao cho phép theo quy hoạch, thì sao?
Ông R. Wacheux: Muốn vậy, anh ta phải thương
lượng với chính quyền để điều chỉnh quy hoạch. Thủ
tục điều chỉnh khá phức tạp, nhưng có thể điều chỉnh
được.
Nếu chính quyền đã bán đất công cho nhà đầu tư với
một số điều kiện, nhưng sau đó lại thay đổi điều kiện,
thì sao?
Ông R. Wacheux: Điều này được quy định tại một
điều khoản trong hợp đồng (xem "trở lại với giá tốt
nhất") theo đó giá được tính trên mỗi m² và có thể
thay đổi tùy theo số m² được phép xây dựng.
Nếu việc tăng diện tích sàn xây dựng là do điều chỉnh
quy hoạch, thì nhà đầu tư không phải trả thêm tiền
vì việc điều chỉnh là do dự án mang lại nhiều lợi ích
cho địa phương (dự án có nhiều điểm sáng tạo, dự
án dành một phần đất để xây dựng nhà ở xã hội…).
Các quy định về quy hoạch, xây dựng mang tính bắt
buộc đối với bên thứ ba, do đó nếu việc điều chỉnh
quy hoạch làm ảnh hưởng tiêu cực đến các chủ sở
hữu khác ở xung quanh, thì những thiệt hại đó sẽ

không được bồi thường.
Chủ sở hữu lô đất có thể được phép xây ngầm bao
nhiêu mét trong lòng đất? Phần diện tích dưới mặt đất
có thuộc quyền sở hữu của anh ta không?
Ông R. Wacheux: Ở Pháp, nếu sở hữu mặt đất, thì
sở hữu luôn phần dưới mặt đất. Việc xây dựng xuống
sâu bao nhiêu mét phụ thuộc vào kỹ thuật. Nếu Thành
Remarques et échanges
Si les propriétaires ne signent pas les compromis avec
les mêmes promoteurs, comment cela se passe-t-il ?
R. Wacheux : Les promoteurs peuvent s’associer.
Les autorités françaises n’interviennent pas dans
les transactions foncières et immobilières privées.
Ils interviennent au niveau du PLU. Ensuite les
personnes privées doivent respecter les textes.
Si quelqu’un cherche à construire plus haut que la
limite prévue dans le PLU, comment cela se passe-
t-il ?
R. Wacheux : Il doit s’entretenir avec les autorités pour
faire changer le PLU. La procédure est compliquée
mais possible, dans la mesure où elle est motivée par
l’intérêt général.
Si les autorités ont vendu des terrains publics à des
investisseurs, selon certaines conditions et que ces
conditions changent, comment cela se passe-t-il ?
R. Wacheux : Ça renvoie à la clause qui est dans
l’acte de vente (cf. « retour à meilleur fortune ») où le
prix est xé au m², et peut varier en fonction des m²
construits.
S’il s’agit de modier le PLU, ce n’est pas payant.

La collectivité ne modie pas le PLU pour vendre les
terrains plus cher, mais parce que le projet le justie
et présente un intérêt pour la collectivité (projet
innovant, réserve d’une partie du projet pour du
logement social…)
Les servitudes d’urbanisme sont opposables au tiers,
si un changement de PLU affecte les propriétaires
et les riverains, le dommage causé ne sera pas
remboursé. Toutefois le permis de construire accordé
garantit les droits pendant la durée de validité de ce
permis. La modication du PLU ne peut pas diminuer
les droits d’un permis de construire déjà accordé.
En sous-sol, jusqu’où un propriétaire peut-il construire
en profondeur ? Est-il propriétaire du sous-sol ?
R. Wacheux : En France, la propriété concerne le
sol et le sous-sol. Les limites de construction sont
techniques.
phố muốn xây dựng tuyến metro ngầm đi dưới một
lô đất, thì Thành phố phải mua phần thể tích tương
ứng với đường hầm của metro. Giá tùy thuộc vào độ
sâu: độ sâu càng thấp thì giá càng cao (tỉ lệ càng có
độ tin cậy).
Có trường hợp ngoại lệ đối với quyền ưu tiên mua hay
không? ví dụ trao tặng tài sản giữa các thành viên
trong gia đình?
Ông R. Wacheux: Ở Pháp, có nhiều quyền ưu tiên
mua. Quyền ưu tiên mua đất và bất động sản ở đô thị
áp dụng cho hầu hết các loại giao dịch.
Tài sản được mua bằng quyền ưu tiên mua sẽ được
sử dụng để xây dựng nhà ở, nhà ở xã hội hoặc công

trình công cộng. Có thể giao việc thực hiện cho một
đơn vị tư nhân miễn là theo đúng mục tiêu đề ra khi
thực hiện quyền ưu tiên mua.
Nếu có các thay đổi (ví dụ: tách thửa), thì có phải
đăng ký ngay hay không? Trong trường hợp thừa kế
thì sao?
R. Wacheux: Mỗi lô đất đều được đánh mã số trên
bản đồ địa chính. Nếu có thay đổi về chủ sở hữu, hình
dáng lô đất…thì chủ sở hữu phải mời một chuyên
viên đo đạt đến đo lại, cắm mốc và tạo ra một lô đất
mới. Hồ sơ đo đạc (gồm có số lô mới và các thông tin
liên quan như tên chủ sở hữu, diện tích…) sẽ được
gửi đến cơ quan địa chính.
Việc thừa kế phải thông qua công chứng viên để phân
chia tài sản. Hợp đồng thừa kế phải được lập trong
vòng sáu tháng sau đó. Hợp đồng này xác định quyền
sở hữu, quyền bán hoặc xây dựng trên lô đất đã thừa
kế.
Nếu một chủ sở hữu muốn xây nhà, thì sẽ phải gặp
ai?
R. Wacheux: Nếu một người muốn mở rộng hoặc xây
mới nhà của mình, thì anh ta phải nộp hồ sơ xin phép
xây dựng tại tòa thị chính. Thị trưởng là người ký cấp
giấy phép xây dựng.
Sau khi xây xong nhà, chủ sở hữu có phải khai báo
không?
Dans le cas de la construction d’une ligne de métro,
la collectivité achète le volume dans lequel elle va
faire passer le tunnel. Le prix varie en fonction de
la profondeur : en général, plus c’est profond moins

c’est cher.
Concernant le droit de préemption, y a-t-il des
exceptions, par exemple si le bien reste dans la
famille ?
R. Wacheux : il y a plusieurs droits de préemption
en France. Le droit de préemption urbain s’applique
à tous les immeubles ou presque : selon l’époque de
la copropriété, s'il s'agit d'une donation. Si le bien est
vendu, il est soumis au droit de préemption
Les achats sont utilisés pour le développement de
l’habitat, du logement social, des biens publics. Il est
possible de coner leur aménagement à un opérateur.
L’important est de conserver le but dans lequel on a
préempté.
Sur l’enregistrement ou la publicité des terrains, s’il y a
des changements (comme une division par exemple)
faut-il tout de suite enregistrer les modications ?
Comment cela se passe-t-il en cas d’héritage ?
R. Wacheux : Dans le cadastre, chaque parcelle porte
un numéro. S’il y a des modications (propriétaire,
forme de la parcelle…), le géomètre intervient à la
demande du propriétaire, il effectue un document
d’arpentage et crée des nouvelles parcelles. Le
document d’arpentage (qui contient le nouveau
numéro de parcelle et les informations associées : nom
du propriétaire, surface…) est envoyé au cadastre.
Les héritages sont gérés par un notaire, qui établit le
partage du patrimoine. L’acte de succession doit être
fait sous six mois. Il fait ofce d’attestation de propriété
et donne le pouvoir de vendre ou de construire sur le

terrain.
Si un propriétaire veut construire sa maison, qui va-t-il
voir ?
R. Wacheux : Si quelqu’un veut construire ou
agrandir sa maison / son local, il doit poser un permis
de construire auprès de la commune. C’est le maire
qui signe le permis de construire.
Après avoir construit sa maison, comment faut-il la
déclarer ?
38 39
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
R. Wacheux: Sau khi xây xong, phải thông báo hoàn
thành công trình cho tòa thị chính. Tòa thị chính sẽ
báo cho cơ quan địa chính và xác định đặc điểm của
công trình để tính thuế. Công trình chung cư cũng
tương tự như vậy: phải có thông báo khởi công và
hoàn thành công trình.
Quyền sở hữu trong chung cư như thế nào?

R. Wacheux: Theo chế độ đồng sở hữu, mỗi căn hộ
thuộc về một chủ sở hữu và toàn thể các chủ đồng sở
hữu là chủ sở hữu đất và phần chung của chung cư.
Nếu chủ sở hữu lô đất muốn xây dựng chung cư,
thì phải xin phép xây dựng và nếu phù hợp với quy
hoạch, thì anh ta có thể thông báo khởi công và khi
hoàn thành thì thông báo hoàn thành công trình.
Anh ta sẽ bán các căn hộ trước hoặc sau khi xây
dựng xong và sẽ lập quy định đồng sở hữu chung cư
đó. Mỗi người sở hữu căn hộ cũng đồng thời sở hữu
một phần không xác định đất của chung cư. Mỗi chủ

sở hữu sẽ sở hữu một phần đất và một ít phần chung
(tính bằng tỉ lệ %) và phải đóng phí bảo trì, sửa chữa
chung cư theo tỉ lệ đó.
Nếu sau này chung cư xuống cấp và phải phá bỏ, thì
vấn đề sở hữu đất được giải quyết như thế nào?
R. Wacheux: Trước khi phá bỏ, phải có người mua lại
toàn bộ chung cư. Sau khi các căn hộ đã được bán
hết, thì thành phố (hoặc người mua) sẽ trở thành chủ
sở hữu khu đất. Cộng đồng đô thị Lyon thường mua
lại các chung cư cũ sau đó phá bỏ và xây dựng lại
theo hướng bền vững hơn.
Khi mua lại chung cư, có thương lượng giá không?
R. Wacheux: Trong dự án cải tạo đô thị, chung cư
được mua lại thường là chung cư xuống cấp và
giá của nó được xác định theo hiện trạng. Nếu chủ
sở hữu không đồng ý với giá đó, thì các bên có thể
thương lượng với nhau. Thông thường, các chủ sở
hữu không thể trả nổi tiền bảo trì chung cư nữa, nên
bán đi là có lợi cho họ. Hơn nữa, họ cũng không tìm
được người mua ở khu vực tư nhân vì chung cư quá
xuống cấp. Những dự án như thế này thường kéo dài
vì phải giải quyết các vấn đề xã hội. Cộng đồng đô
thị Lyon dần dần mua lại các căn hộ khi chủ sở hữu
quyết định bán. Quá trình thương lượng diễn ra với
từng chủ sở hữu.
Có thủ tục nào để đẩy nhanh việc mua lại các căn hộ
này không?
R. Wacheux: Ngoài quyền ưu tiên mua, không có thủ
tục nào khác để đẩy nhanh tiến độ. Vì sau khi mua
căn hộ nào, thì chính quyền sẽ xây bít căn hộ đó lại,

nên các hộ khác dần dần bán theo. Có thể áp dụng
biện pháp trưng mua, nếu cuối cùng còn lại vài căn
hộ không chịu bán.

Luật có quy định thời điểm nào được áp dụng quyền
trưng mua hay không?
Ông Robert Wacheux: Không, không có quy định
tuyệt đối về điểm này. Vì đây là thủ tục liên quan
trực tiếp đến con người, nên có chính sách hỗ trợ xã
hội dành cho các gia đình bị trưng mua tài sản. Nếu
chung cư có nguy cơ bị sập, thì sẽ tiến hành thủ tục
pháp lý để di dời người dân trong thời gian nhanh
nhất vì có nguy cơ ảnh hưởng đến tính mạng người
dân sống trong chung cư
Ở Pháp, làm thế nào để bên bán khai giá thật trên hợp
đồng và kiểm tra bằng cách nào? Ở Việt Nam, chúng
tôi chưa có cách để kiểm tra giá trị thật của giao dịch.
Ông Robert Wacheux: Chính quyền địa phương
không có thẩm quyền về thuế (thẩm quyền này thuộc
về chính phủ). Nếu có gian lận, thì bên bán/bên mua
sẽ bị truy tố. Giá khai trong hợp đồng là giá trị thật
vì nếu khai thấp, chính quyền sẽ thực hiện quyền
ưu tiên mua. Khi đó, bên bán sẽ phải bán cho chính
quyền với giá thấp vì ở Pháp, không có chuyện hối lộ.
Ở Pháp, nếu người cha muốn tặng lô đất cho con, thì
sẽ phải thực hiện như thế nào?
Ông Robert Wacheux: Phải làm hợp đồng và đăng
ký với cơ quan nhà nước theo trường hợp tặng cho.
Phải đóng thuế chuyển sở hữu.
R. Wacheux : Après avoir construit sa maison, il faut

faire une déclaration d’achèvement de travaux à la
mairie. La mairie le déclare au cadastre et dénit les
caractéristiques du bâti pour le régime scal. Idem
pour un immeuble collectif : il faut faire une déclaration
d’ouverture de chantier au début de la construction et
une déclaration d’achèvement à la n.
Comment le droit de propriété est-il géré dans les
immeubles ?
R. Wacheux : Dans un régime de copropriété,
chaque appartement appartient à un propriétaire,
et l’association des copropriétaires est propriétaire
du sol ainsi que des parties communes. C’est une
association syndicale.
Si le propriétaire du terrain veut construire une tour, il
dépose un permis de construire, et si c’est compatible
avec le PLU, il peut fait une déclaration d’ouverture de
chantier et une déclaration d’achèvement des travaux
quand la construction est réalisée. Il va vendre ses
appartements avant ou après la n de la construction,
qu’il va diviser selon un règlement de copropriété.
Chaque propriétaire sera propriétaire d’une partie
du terrain non délimitée. Chaque propriétaire aura
la propriété d’une partie du terrain et des parties
communes (un pourcentage). Il paiera les charges au
prorata de son pourcentage.
Si un jour cet immeuble se dégrade et qu’il faut le
détruire, comment régler la question de la propriété
du terrain ?
R. Wacheux : Avant d’être détruit, l’immeuble doit
d’abord être acheté. Une fois que tous les appartements

sont achetés, la ville (ou l’acheteur) devient propriétaire
du terrain. Dans les projets d’acquisition/démolition/
reconstruction, la Communauté Urbaine de Lyon est
amenée à racheter des immeubles pour les détruire
et reconstruire de façon plus durable.
Quand on rachète, est ce que le prix est négociable ?
R. Wacheux : Dans les opérations de renouvellement
urbain, les immeubles sont souvent en mauvais état
et les prix sont évalués en fonction de leur état. Si
ce n’est pas le prix qu’en veut le propriétaire, il
y a la négociation entre les parties. Souvent, les
propriétaires n’arrivent plus à payer l’entretien de leur
immeuble, c’est donc dans leur intérêt de les vendre
De plus, ils ne trouvent pas d’acquéreur à cause de la
vétusté. Ce sont des opérations longues à mener car
il faut prendre en compte les problèmes sociaux. Au
fur et à mesure que les personnes veulent vendre leur
bien, la Communauté Urbaine de Lyon les rachète. La
négociation se fait au cas par cas.
Y a-t-il des procédures pour accélérer l’acquisition ?
R. Wacheux : A part la préemption, il n’y a pas
d’autres procédures pour accélérer l’acquisition.
Mais comme au fur et à mesure que les logements
sont achetés, ils sont murés, les ménages vendent
d’eux même. A la n de l’opération, il peut y avoir des
mesures d’expropriation mises en place.
Est-ce qu’il y a un règlement qui dénit le moment où
on peut procéder à l’expropriation ?
R. Wacheux : Non, il n’y a pas de règles absolues. Ce
sont des procédures qui concernent des personnes,

il y a donc un accompagnement social de chaque
famille. Si l’immeuble menace de s’écrouler, des
procédures juridiques sont mises en place pour
évacuer les gens plus rapidement, car il existe un
risque pour la population qui habite l’immeuble.
Comment faites-vous en France pour disposer du
montant réel payé par l’acquéreur et comment faire
pour vérier ? Au Vietnam, nous n’arrivons pas à avoir
l’information exacte.
R. Wacheux : Les collectivités territoriales n’ont
pas la compétence du redressement scal (cette
compétence appartient à l’Etat). S’il y a des fraudes,
le vendeur/acquéreur peut faire l’objet de poursuites.
Les prix déclarés dans l’acte sont exacts car le droit
de préemption s’appuie sur la déclaration d’intention
d’aliéner (DIA) dans laquelle gure le prix ofciel
déclaré par le notaire. S’il y a une sous-évaluation
du prix, le vendeur prend le risque que la puissance
publique préempte le bien au prix ofciel indiqué dans
la DIA. Il n’aura pas un prix correspondant à son bien.
Par conséquent, en France, les vendeurs ne prennent
pas le risque de se faire payer en dessous de table.
En France, si le père veut donner une terre à son ls,
comment cela se passe-t-il ?
R. Wacheux : Un acte de mutation légal doit être
publié, mais cela entre dans le cadre d’une donation.
Les frais payés sont donc des droits de mutation, qui
sont à des taux différents des droits de vente et qui
dépendent du lien de parenté entre les parties.
40 41

OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Trình bày của Ông Robert Wacheux
I. CHU KỲ KINH TẾ
Chu kỳ kinh tế và chu kỳ bất động sản doanh nghiệp (sơ đồ hình chuỗi của Công ty UFG PM, tại TPHCM)
Présentation de M. Robert Wacheux
I. LE CYCLE ECONOMIQUE
Cycle économique et cycle de l’immobilier d’entreprise (schéma de colliers de la compagnie , qui travaillent à
HCMV)
PHẦN 4 – GIỚI THIỆU CÁC LOẠI DỮ LIỆU TRONG HỆ
THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
PARTIE 4 – PRÉSENTATION DES DONNÉES POUR LE
SYSTÈME D’INFORMATION
Kinh tế phát triển mạnh
Cung không đủ
Tiền thuê tăng
Bùng nổ tín dụng
Xây dựng tăng mạnh
Nối lại tín dụng
Kinh tế phục hồi
Nhu cầu gia tăng
Tăng giá
Nhà nước kích cầu để chống suy
giảm kinh tế
Nối lại tín dụng
Nhu cầu gia tăng
Không còn nguồn tài chính sẵn có
trên thị trường
Suy giảm kinh tế
Giảm xây dựng
Suy giảm nguồn cung bất động sản

Giảm tín dụng
(nhưng do dự án đã khởi công trong
giai đoạn tăng trưởng, nên hoàn
thành vào giai đoạn này)
Thừa nguồn cung
Giảm xây dựng
Suy giảm kinh tế
Giảm nhu cầu và giảm giá cho thuê
(Thu nhập của nhà đầu tư chủ yếu
là từ tiền cho thuê)
Chi phí vay vốn tăng
Cầu giảm
Giảm giá
Boom économique
Insuffisance de l’offre
Loyers en hausse
Boom du crédit
Boom de la construction
Reprise du crédit
Reprise économique
Accroissement
de la demande
Hausse des prix
L’Etat encourage à la consommation
pour faire face à la récession
Reprise du crédit
Accroissement de la demande
Disparition des disponibilités
financières sur le marché
Récession économique

Baisse de la construction
Récession immobilière
Récession du crédit
(Par contre les programmes lancés
dans la période faste arrivent sur
le marché)
Sur-offre
Baisse de la construction
Ralentissement de la conjoncture
Ralentissement de la demande et
loyers en baisse
(Les revenus perçus par les
investisseurs sont essentiellement
issus des locations)
Hausse du coût des crédits
Demande moins importante
Baisse des prix
42 43
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Không bao giờ có sự sụp đổ thật sự, thị trường chỉ
dao động (tăng mạnh - trầm lắng - tăng mạnh - trầm
lắng). Tăng càng mạnh, thì suy giảm càng mạnh.
Cần theo dõi tình hình kinh tế trong nước và quốc tế
khi theo dõi thị trường bất động sản. Kinh tế thế giới
ảnh hưởng đến thị trường trong nước.
Hiện nay, thị trường ở Việt Nam đang nằm ở giữa
trong sơ đồ nói trên vì ở giai đoạn này, chưa cần tăng
trưởng tín dụng mạnh, cũng chưa cần vực dậy thị
trường bất động sản. Có vẻ như, Việt Nam đang ở
giai đoạn "nối lại tín dụng".

Hiệu ứng đòn bẩy trên thị trường đất đai và bất động
sản: giá bán, giá xây dựng và giá đất.
Phương pháp trừ ngược giúp lập được bảng cân đối
tài chính của dự án.
Trước hết, nhà đầu tư sẽ đánh giá xem sản phẩm sau
Sự biến động của giá bán căn hộ sau cùng sẽ dẫn
đến sự biến động trong chi phí đất. Khi giá bán căn hộ
tăng 5%, thì chi phí cho đất có thể tăng 42%. Như vậy,
khi đó nếu nhà đầu tư không tăng lợi nhuận và chi phí
xây dựng công trình không tăng, thì nhà đầu tư có thể
mua đất với giá cao hơn.
Ở Pháp, chi phí xây dựng hầu như không biến động.
Do đó, nó không làm ảnh hưởng đến chi phí đất.
Nhận xét và thảo luận
Làm thế nào để tính lợi nhuận?
Ông Robert Wacheux: Ở Pháp, lợi nhuận của nhà
La variation du prix de l’appartement fait varier la
charge foncière. Lorsqu’on augmente le prix d’un
appartement de 5%, la charge foncière augmente de
42%. Cela permet d’acquérir un terrain plus cher s’il
n’augmente ni sa marge, ni les coûts de construction.
En France, le coût de la construction est quasiment
constant, il ne fait donc pas varier la charge foncière.
Remarques et échanges
Comment calculer la marge ?
R. Wacheux : En France, un investisseur prend 8%
du coût total pour la marge.
Au Vietnam, la marge minimum est 10% et le taux de
cùng của mình sẽ bán được ở mức giá nào. Nhà đầu
tư tiến hành nghiên cứu thị trường, thu thập thông

tin từ giới chuyên môn (ví dụ công chứng viên) để
đánh giá khả năng vay vốn của khách hàng. Sau đó,
nhà đầu tư lập bảng tổng kết tài chính với chi phí xây
dựng dự kiến (theo số m
2
sàn xây dựng).
đầu tư khoảng 8% trên tổng kinh phí của dự án. Ở
Việt Nam, lợi nhuận tối thiểu là 10%. Lãi suất ngân
hàng là 10.5%/năm.
Khi giá bán sản phẩm giảm, thì lợi nhuận là hạng mục
đầu tiên phải cắt giảm vì nhà đầu tư không thể đàm
phán lại với đơn vị thi công và giảm lương nhân viên.
Nếu giá đất bị đánh giá sai và chi phí cho đất tăng
nhiều hơn so với dự kiến (đất xấu, bị ô nhiễm…), thì
tổng chi phí sẽ tăng lên và lợi nhuận sẽ giảm.
Phương pháp nói trên dùng để xác định giá đất xây
dựng và được giới chuyên môn trong lĩnh vực bất
động sản thường xuyên sử dụng. Do đó, cần theo dõi
giá cho thuê bất động sản và chi phí xây dựng.
rémunération bancaire s’élève à 10.5% par an.
Lorsque le prix de vente baisse, la marge est le
premier poste à baisser, car l’investisseur ne peut pas
renégocier les frais étant donné qu’il s’est engagé
auprès des entreprises et des salariés.
Si le prix du terrain est mal évalué et qu’il est plus cher
à viabiliser que prévu (terrain de mauvaise qualité,
pollué, …), les frais vont augmenter et les marges
vont baisser.
C’est une méthode d’évaluation des terrains à bâtir,
qui est utilisée quotidiennement et qui n’est pas

contestée, d’où l’intérêt d’avoir un observatoire sur le
coût des loyers et sur le coût de la construction.
II. HIỆU ỨNG ĐÒN BẨY VÀ CÁCH TÍNH LỢI NHUẬN
Il n’y a jamais de véritable effondrement, mais le
marché est uctuant (hausse-calme-hausse-calme).
Plus le boom est important (aidé ou non cf. subprimes),
plus la récession est importante.
Il faut avoir un œil sur la situation économique locale
et mondiale lorsque l’on observe l’immobilier. En effet,
l’économie mondiale inue sur le marché local.
Le marché au Vietnam est actuellement au milieu de
ce cycle, car nous sommes dans une période où l'on
n’a pas besoin de hausser les crédits ou de relancer
l’immobilier. Il semble qu’on est en phase de « reprise
du crédit ».
II. L’EFFET DE LEVIER ET LE CALCUL DE LA MARGE
L’effet de levier sur l’immobilier et le foncier : prix de
vente, prix de construction, prix du terrain.
La méthode du compte à rebours promoteur permet
de faire le bilan à l’envers.
Un promoteur, constructeur ou investisseur va d’abord
se demander à quel prix il peut vendre son produit. Il
fait une étude de marché et se renseigne auprès de
professionnels tels que des notaires sur la capacité
d’endettement de ses futurs acheteurs. Il fait ainsi un
bilan par rapport au prix de construction qu’il envisage
(en m² constructibles).
Thị trường ở Việt Nam có vẻ như đang phục hồi. Tín
dụng không quá cao và ngân hàng cho vay một cách
dễ dàng.

Pháp hiện nằm trong khoảng giữa phục hồi tín dụng
và bùng nổ tín dụng. Tôi nghĩ ở Pháp, sắp tới sẽ có
giai đoạn tăng giá. Chính phủ sẽ kích thích phục hồi
kinh tế bằng cách ổn định lãi suất tín dụng.
Thị trường bất động sản khác thị trường tài chính
(chứng khoán) vốn có nhiều biến động nhanh và
mạnh. Thị trường bất động sản biến động chậm hơn.
Le marché au Vietnam semble sur le point de
reprendre. Les crédits ne sont pas trop élevés et les
banques prêtent plus facilement.
La France se situe entre la reprise du crédit et le boom
du crédit. Je pense qu’on va connaître à nouveau une
hausse des prix. Le gouvernement va encourager la
reprise économique par une stabilisation des taux de
crédit.
L’économie du marché immobilier est très différente
de celle des marchés nanciers (bourse), qui
connaissent de grands changements. Le marché
immobilier connaît une plus grande inertie.
Doanh thu dự kiến (từ việc bán sản phẩm)
-
Lợi nhuận, lương nhân viên, chi phí xây dựng công trình, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí khác,…
=
Chi phí đất : tiền mua đất + tiền giải phóng mặt bằng + tiền xây dựng cơ sở hạ tầng
Chiffre d’affaires/m² SHON
-
Marge (salaires et profits), frais divers, coût de la construction, honoraires techniques,…
=
Charge foncière : préparation du terrain + mise à nu (expropriation, indemnisations, démolition) + viabilisation
44 45

OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
III. L’EXEMPLE D’UN TABLEAU DE SAISIE DE
DONNÉES SOUS EXCEL
Il est possible de mettre en place un tel tableau pour
faire le prototype. Pour cela, on utilise les données
suivantes :
- Date :
Année
Mois
- Vendeur :
Typologie du vendeur (pas de chiers nominatifs) :
type d’acteur qu’il représente : promoteur, particulier,
investisseur, marchand de biens, collectivité
territoriale, Etat…
Origine (lieu de résidence, nationalité,
provenance) : français, CEE, autre
Année de naissance (pour les particuliers, ou date
de la création de la société si c’est une personne
morale)
- Acquéreur :
Typologie du vendeur (pas de chiers nominatifs) :
type d’acteur qu’il représente : promoteur, particulier,
investisseur, marchand de biens, collectivité
territoriale, Etat…
Origine (lieu de résidence, nationalité,
provenance) : français, CEE, autre
Année de naissance (pour les particuliers, ou date
de la création de la société si c’est une personne
morale)
- Commune et cadastre :

Code de la commune (code postal)
Section du cadastre
Numéro de la parcelle
- Caractéristiques du bien vendu :
Nature : terrain nu/encombré
Usage : terrain à bâtir, terrain urbain remis à neuf,
changements d’usage
Surface en m²
Destination (prévue par l’acquéreur) : à bâtir, à
urbaniser
Capacité SHON en m²
Code du zonage d’urbanisme du PLU
Occupation du terrain : libre, occupé avec titre,
occupé sans titre
Si le terrain est occupé il faut engager des
procédures pour libérer le terrain.
Projet : logement, industrie, commerce, …
Nombre d’étages
Nombre de logements
Confort
Capacité de m² SDPHO (Surface
Développée Pondérée Hors
Œuvre) : surface plancher
- Montant de la vente :
Fiscalité : TVA, droits de mutation
Prix TTC
Prix HT
Prix / m² terrain (TTC)
Prix / m² SHON (TTC)
Prix / m² SDPHO

Ces informations peuvent être tirées de l’acte de
vente, du PLU, voire de recherches complémentaires
Précisions techniques :
Il faut mettre en place une liste déroulante pour les
saisies, pour qu’il n’y ait pas de changements dans
l’orthographe et éviter d’utiliser une case « divers »
qui ne dit pas ce qu’elle regroupe.
Concernant le prix ofciel/prix du marché, il doit
être possible de mettre les deux informations.
Excel et Access peuvent être utilisés comme
gestionnaires des données.
Lorsque l’observatoire du grand Lyon a été crée
en 1990, le tableau était simple. Aujourd’hui les
informaticiens ont développé une interface pour
localiser géographiquement les ventes, les zones
de construction, etc.
Remarques et échanges
Les habitants peuvent-ils avoir accès à cette base de
données ?
R. Wacheux : Ces données proviennent des actes
de vente disponibles auprès des notaires, qui ont
leurs propres bases de données. Le Grand Lyon ne
met pas à disposition ces données, mais elles sont
disponibles auprès des notaires et des professionnels
de l’immobilier, qui font payer pour ce service.
En France, les prix sont faits par le marché. Il y
a un échange constant entre la collectivité et les
professionnels de l’immobilier. Néanmoins, la France
a des progrès à faire en matière de la transparence.
III. VÍ DỤ BẢNG THU THẬP DỮ LIỆU BẰNG

EXCEL
Có thể lập một bảng mẫu bằng le Exel. Trong bảng
này, có các dữ liệu sau:
- Ngày:
Năm
Tháng

- Bên bán:
Thuộc nhóm: công ty bất động sản, nhà đầu tư,
cá nhân, người kinh doanh bất động sản, chính
quyền địa phương, chính phủ trung ương…
Nguồn gốc (nơi ở, quốc tịch, quê quán): Pháp,
Cộng đồng Châu Âu,…
Năm sinh (đối với cá nhân), năm thành lập (đối
với pháp nhân)
- Bên mua:
Thuộc nhóm: công ty bất động sản, nhà đầu tư,
cá nhân, người kinh doanh bất động sản, chính
quyền địa phương, chính phủ trung ương…
Nguồn gốc (nơi ở, quốc tịch, quê quán): Pháp,
Cộng đồng Châu Âu,…
Năm sinh (đối với cá nhân), năm thành lập (đối
với pháp nhân)
- Thành phố/xã và thông tin địa chính
Mã số thành phố/xã
Tờ bản đồ địa chính
Số lô
- Đặc điểm tài sản bán:
Tính chất: đất trống/đất có công trình xây dựng
Mục đích sử dụng: đất xây dựng,… -

>
ghi chú việc
chuyển đổi mục đích sử dụng
Diện tích: m²
Mục đích sử dụng sau khi mua (theo dự kiến của
bên mua): xây dựng, kinh doanh…
Diện tích sàn xây dựng: m²
Mã vùng trên bản đồ quy hoạch đô thị
Hiện trạng sử dụng đất: đất trống, đất đang sử
dụng có giấy tờ, đất đang sử dụng không có giấy
tờ.
Nếu đất đang sử dụng, phải tiến hành thủ tục giải
phóng mặt bằng
Dự án: nhà ở, sản xuất, kinh doanh…
Số tầng
Số căn hộ
Mức độ tiện nghi
Diện tích sàn
- Giá bán:
Thuế: VAT, phí đăng ký biến động
Giá đã bao gồm thuế
Giá chưa có thuế
Giá mỗi m² đất (đã bao gồm thuế)
Giá mỗi m² diện tích sàn (đã bao gồm thuế)
Giá mỗi m² diện tích sàn
sử dụng đã điều chỉnh
Các thông tin trên có thể lấy từ hợp đồng mua bán,
bản đồ quy hoạch…
Ghi chú:
Nên lập danh sách cuộn đối với các trường thông

tin để tránh nhập tên dữ liệu sai chính tả và tránh
sử dụng mục "khác" vì không nói rõ nhóm dữ liệu
gì.
Có thể ghi cả hai giá: giá chính thức và giá thị
trường.
Có thể sử dụng Excel hoặc Access để quản lý cơ
sở dữ liệu.
Khi Cộng đồng đô thị Lyon xây dựng cơ sở dữ liệu
vào năm 1990, bảng dữ liệu rất đơn giản. Hiện
nay, có thể sử dụng các công cụ tin học để xác
định vị trí khu đất bán, khu xây dựng…
Nhận xét và thảo luận
Người dân có thể tiếp cận được cơ sở dữ liệu này
không?
Ông R. Wacheux: Dữ liệu này được trích từ hợp đồng
mua bán có tại các văn phòng công chứng viên. Các
phòng công chứng cũng có dữ liệu riêng của mình.
Cộng đồng đô thị Lyon không cung cấp hệ thống dữ
liệu này cho người dân. Nếu cần, người dân có thể
mua dữ liệu tại các phòng công chứng và các đơn vị
chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản.
Ở Pháp, giá do thị trường quyết định. Chính quyền
thiết lập kênh trao đổi thông tin thường xuyên với các
đơn vị trong ngành bất động sản. Tuy nhiên, Pháp
vẫn còn phải cố gắng nhiều trong việc minh bạch
thông tin.
•
•
•
•

•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•

•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Đối với nhà ở
S’il s’agit
d’un
logement
Đối với nhà ở
S’il s’agit d’un logement

-
-
-
-
-
-
46 47
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Ở Pháp, cơ quan nào cập nhật cơ sở dữ liệu?
Ông R. Wacheux: Sở đất đai và bất động sản là cơ
quan nhập và quản lý cơ sở dữ liệu. Dữ liệu do các
phòng công chứng cung cấp. Khi mới bắt đầu xây
dựng cơ sở dữ liệu, việc nhập dữ liệu được thực hiện
bằng tay. Hiện nay, các phòng công chứng cung cấp
dữ liệu trong đĩa CD mỗi năm 1 lần. Điều này tạo
thuận lợi cho công việc nhập dữ liệu. Hệ thống ghi dữ
liệu trên đĩa CD được thực hiện trên toàn quốc.
Giao dịch giữa bên mua và bên bán được thực hiện
với sự hỗ trợ của công chứng viên, có thu phí. Công
chứng viên đăng ký hợp đồng mua bán, gửi hợp đồng
cho cơ quan địa chính và cơ quan quản lý thông tin
PERVAL.
Cộng đồng đô thị Lyon trích những dữ liệu cần thiết
từ hệ thống dữ liệu của PERVAL để bổ sung cho cơ
sở dữ liệu của mình (quy hoạch, địa chính, thông báo
ý định chuyển nhượng tài sản). Các dữ liệu này giúp
tiến hành các phân tích.
Ở Việt Nam, chính quyền muốn có giá trị thực của các
giao dịch trên thị trường, nhưng các bước đi khá phức
tạp vì có khung giá của nhà nước. Nếu khung giá áp

sát gíá thị trường, thì giá sẽ rất cao.
Ông R.Wacheux: Khung giá không linh hoạt; nó
không nhanh chóng thích nghi với những biến động
của thị trường. Nếu gặp khủng hoảng kinh tế, thì có
thể khung giá sẽ cao hơn giá thị trường. Thay vì đi
ngược lại với thị trường, ta nên suy nghĩ cách thực
hiện hiệu quả đầu tư công và cơ chế thuế.
Ví dụ: cơ chế để nhà đầu tư, công ty xây dựng tham
gia đóng góp. Cần tìm kinh phí đầu tư cho cơ sở hạ
tầng mà không cần khung giá.
F.Quertamp, PADDI: Hiện nay, các bạn đã có cơ sở
dữ liệu chưa?
Hiện nay, mỗi quận/huyện có hệ thống dữ liệu và
phần mềm riêng. Nhưng sắp tới, các quận/huyện sẽ
chia sẻ cơ sở dữ liệu với tất cả các sở, ban ngành.
Ông R. Wacheux: Liên hệ giữa quận/huyện với công
chứng viên như thế nào?
Ở TPHCM có công chứng nhà nước và tư nhân.
Nhưng chưa có mối liên hệ giữa các phòng công
chứng với quận/huyện.
IV. PHƯƠNG TIỆN CẦN THIẾT ĐỂ XÂY DỰNG
CƠ SỞ DỮ LIỆU
Lúc khởi đầu, ở Cộng đồng đô thị Lyon, hợp đồng
mua bán được cơ quan thuế cung cấp, khoảng từ 15
000 đến 20 000 giao dịch mỗi năm. Có ba người của
Cộng đồng đô thị Lyon đảm trách việc nhập và kiểm
tra dữ liệu.
Đầu những năm 2000, các hợp đồng mua bán đã
được tin học hóa: dữ liệu được mua từ công chứng
viên (mỗi hợp đồng ghi vào đĩa CD giá 1 €, tổng cộng

20 000 €/năm).
Một chuyên viên trung cấp (tú tài + 2) sẽ xử lý và phân
tích dữ liệu. Chuyên viên này phải có kiến thức về cơ
sở dữ liệu, bản đồ và cơ chế vận hành của thị trường
bất động sản ở Pháp. Trang thiết bị gồm một máy tính
có cài một số phần mềm (Excel, Access, Arcview), có
thể truy cập vào dữ liệu của cơ quan địa chính, dữ
liệu từ bản đồ quy hoạch, dữ liệu về giấp phép quy
hoạch và xây dựng (do Cộng đồng đô thị Lyon cung
cấp).
Để có kết quả phân tích tốt, ngoài phương tiện về
nhân lực và kỹ thuật, cần phải có:
Kiến thức về thị trường bất động sản, tình hình
kinh tế trong nước và thế giới.
Mối quan hệ tốt với giới chuyên môn trong lĩnh vực
đất đai và bất động sản. Ở Cộng đồng đô thị Lyon,
CECIM là một tổ chức tập hợp các đơn vị chuyên
môn trong lĩnh vực đất đai và bất động sản.
Nhận xét và thảo luận
Ở Pháp, tại sao phải mua dữ liệu từ công chứng viên.
Vì sao họ không cung cấp miễn phí?
Thu thập dữ liệu là một công việc. Việc mua dữ liệu
còn rẻ hơn việc tự thu thập dữ liệu (Cộng đồng đô thị
Lyon chi khoảng 20 000 euro/năm) vì lương của các
nhân viên thu thập dữ liệu là khoảng 80 000 euro/
năm) và hơn nữa còn ít bị lỗi hơn.
Làm thế nào biết được một người mua đất/bất động
sản là cá nhân mua để ở hay là người mua để kinh
doanh?
Ông R.Wacheux: Thuế đối với các bên mua sẽ khác

Quel est l’organisme en France qui met à jour ces
bases de données ?
R. Wacheux : La saisie des données et la gestion de
la base des données se fait par le service du foncier
et les données proviennent des notaires. Au début de
l’expérience, la saisie des données était manuelle ;
aujourd’hui, la chambre des notaires de la région
fournit un CD par an, sur lequel il y a les données
recherchées. Cela facilite le travail. Le système
d’enregistrement des informations (sur le CD) se fait
au niveau national.
Les notaires publient les actes de vente et procèdent
à l’enregistrement aux hypothèques, au cadastre, à
la transmission à un gestionnaire informatique appelé
PERVAL géré par les notaires au niveau national.
Le Grand Lyon extrait ensuite les informations qui
l’intéressent de PERVAL, ce qui enrichit la base de
données du Grand Lyon (PLU, cadastre, DIA). Ces
données permettent d’effectuer les analyses.
Les autorités veulent obtenir les prix réels du marché,
mais la démarche est complexe car il y a la grille
ofcielle. Et si la grille ofcielle s’approche des prix du
marché, ce sera très cher pour les autorités.
R. Wacheux : Une grille n’est pas exible ; elle ne
permet pas d’appréhender les uctuations du marché.
En cas de crise économique, on peut imaginer que la
grille soit plus chère que les prix du marché.
Plutôt que de s’opposer à un phénomène mondial de
marché, il faut se demander comment nancer les
investissements publics, quelle taxation mettre en

place ?
Les constructeurs peuvent-ils participer à la taxation
par exemple ? Il faut trouver de l’argent pour nancer
les équipements publics, sans avoir besoin de grille.
F. Quertamp, PADDI : Avez-vous initié un système de
bases de données dans votre département ?
Pour l’instant, chaque district a son propre logiciel.
Mais prochainement, les districts vont étendre un
système de bases de données à tous les services.
R. Wacheux : Quels sont les liens entre les districts
et les notaires ?
A HCMV, il y a un notariat public et privé. Mais il n’y a
pas de relations entre les notaires et les districts.
IV. LES MOYENS NÉCESSAIRES POUR CRÉER
UN OBSERVATOIRE
A l’origine, au Grand Lyon, l’ensemble des actes
étaient récupérés auprès des services scaux,
soit environ 15 000 à 20 000 transactions par an.
Ces actes étaient saisis par trois opératrices, qui
effectuaient également des contrôles croisés.
Au début des années 2000, a été mise en place une
informatisation des actes : les données sont achetées
au notaire (chaque transaction gravée sur le CD coûte
1 €, soit environ 20 000 €/an).
Pour traiter ces données et les analyser, une
personne (catégorie B : cadre moyen, niveau bac+2)
est mobilisée. On demande à cet agent d’avoir des
connaissances en matière de base de données
et en cartographie, ainsi qu’une connaissance du
fonctionnement des marchés immobiliers français.

Les moyens matériels mis à disposition sont un
ordinateur avec certains logiciels (Excel, Access,
Arcview) et un accès au cadastre, aux PLU, ainsi
qu’aux permis d’aménager et de construire (fournis
par le Grand Lyon).
Pour produire des bonnes analyses, ces moyens
humains et techniques ne sont pas sufsants:
il est également important de connaître le contexte
immobilier et économique international et local.
il faut aussi entretenir de bonnes relations entre
les différents professionnels du foncier et de
l’immobilier. Au Grand Lyon, une organisation,
le CECIM regroupe ces professionnels de
l’immobilier et du foncier.
Remarques et échanges
Pourquoi en France, faut-il acheter les données
auprès du notaire. N’est-il pas possible de les avoir
gratuitement ?
Saisir ces données demande du travail. Il coûte moins
cher à la collectivité de payer pour ces données
déjà saisies (environ 20 000 €/an) que de payer des
opératrices de saisies (environ 80 000 €/an) et il y a
moins de possibilités d’erreurs.
Comment savoir si un acheteur est un particulier ou
un marchand de biens ?
R. Wacheux : Les différentes catégories ne sont pas
-
-
-
-

48 49
OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
nhau. Từ đó, ta sẽ biết được bên mua thuộc nhóm
nào. Ngoài ra, việc bên mua thuộc nhóm nào cũng sẽ
được ghi vào hợp đồng mua bán.
Chuyện gì sẽ xảy ra nếu lúc mua, bên mua khai là
mua để ở, nhưng sau đó là nhanh chóng bán tài sản
đã mua?
Ông R. Wacheux: Ở Pháp, nếu bên mua bán lại tài
sản trong vòng 5 năm sau khi mua và có lợi nhuận
cao, thì sẽ bị đánh thuế rất cao trên phần lợi nhuận có
được. Như vậy, chính quyền có thể thu hồi lại giá trị
gia tăng và tái đầu tư vào công trình công cộng, ví dụ:
giao thông công cộng
Ở Việt Nam, hiện nay, thuế đánh trên giá trị gia tăng
khi chuyển nhượng đất đai và bất động sản là 25%.
Nhưng rất khó biết được mục đích của bên mua là
mua để ở hay mua để kinh doanh.
VI. CÁC ỨNG DỤNG PHỤ CỦA CƠ SỞ DỮ LIỆU
Cơ sở dữ liệu là công cụ giúp ước tính được phạm
vi ảnh hưởng của một trạm trung chuyển giao thông.
Ở Pháp, theo ước tính, phạm vi ảnh hưởng của một
trạm trung chuyển là 400m. Nhờ công cụ GIS, ta có
thể so sánh các giao dịch nằm trong phạm vi ảnh
hưởng với các giao dịch nằm ngoài phạm vi này để
thấy được tác động của giao thông đến giá bất động
sản. Ta thống kê tất cả các giao dịch trong và ngoài
phạm vi ảnh hưởng vì ngoài việc quan tâm đến giá, ta
còn quan tâm đến số lượng giao dịch.
Tương tự, ta cũng có thể tiến hành nghiên cứu về tầm

ảnh hưởng của bất kỳ công trình công cộng nào.
Ở Lyon, Hội CECIM (Cộng đồng đô thị Lyon cũng là
thành viên của hội này) có một trang web phục vụ cho
giới chuyên môn trong lĩnh vực đất đai và bất động
sản.
Trang web này có một số trang dành cho công chúng
và một số trang dành cho giới chuyên môn với tin và
bài phân tích một số hoạt động trên địa bàn Cộng
đồng đô thị Lyon vào quý 1 năm 2010.
Giới chuyên môn cập nhật cơ sở dữ liệu gần như
hàng ngày. Họ cũng chia sẽ thông tin về tiến độ dự
án, tình hình bán sản phẩm….
placées sous le même régime scal : c’est à travers
cela, qu’on peut en déduire le type d’acteur. De plus
la typologie d'acteur est inscrite dans l’acte de vente.
Comment cela se passe-t-il si on déclare être un
particulier et qu’on revend rapidement le bien ?
R. Wacheux : En France, si la personne fait une forte
plus-value sur la revente moins de 5 ans après l’achat,
elle est fortement taxée sur la plus-value. Le montant
de la taxe sur la plus-value décourage la spéculation.
La taxe décroît avec la durée de détention. Un
particulier doit attendre quinze ans pour revendre un
bien sans être soumis à la taxe.
Ainsi, la collectivité peut récupérer de l’argent et le
réinvestir dans les équipements publics, comme les
transports.
Au Vietnam, actuellement la taxe sur la valeur ajoutée
est d’environ 25%. Mais il est difcile de savoir si
l’acheteur est un particulier ou un marchand de bien.

VI. LES UTILISATIONS CONNEXES DE
L’OBSERVATOIRE
L’observatoire peut être un outil pour estimer
l’inuence d’une zone de transports. En France, on
estime à 400 mètres de rayon la zone d’inuence d’un
nœud de transport. À l’aide du SIG, on peut comparer
les achats qui se situent dans la zone d’inuence et
ceux qui ne s’y situent pas en fonction de l’inuence
d’un réseau de transports sur les transactions. On
étudie toutes les transactions dans les zones et en
dehors, car l’intérêt se porte à la fois sur les prix mais
aussi sur le volume des transactions.
On peut faire la même étude à partir de n’importe quel
équipement public.
A Lyon, un site internet à destination des
professionnels a été mis en place par le CECIM, qui
est l'association de professionnels auquel le Grand
Lyon participe.
Ce site contient une page publique ainsi qu’une
page réservée aux professionnels sur laquelle on
peut trouver des informations telles que l’analyse
sectorielle de l’activité concernant le collectif de l’aire
urbaine de Lyon, au 1er trimestre 2010.
La base de données est mise à jour par les
professionnels (promoteurs) quasi-quotidiennement.
Ils font part de l’avancement des projets, des ventes…
Cộng đồng đô thị Lyon tham gia vào mạng lưới này
bằng cách cung cấp trang thiết bị và công cụ để xác
định vị trí trên bản đồ.
Nhận xét và thảo luận

Tại sao người dân không thể tiếp cận các thông tin
này? Những thông tin này có giống với thông tin trong
CD dữ liệu không?
Ông R. Wacheux: Giới chuyên môn sẽ bán các thông
tin này cho người dân. Dữ liệu trong CD là dữ liệu của
năm trước, trong khi đó những thông tin trên trang
web nói trên là thông tin hiện tại.
Giới chuyên môn có lợi ích gì khi cập nhật những
thông tin này?
Ông R. Wacheux: Các đơn vị trong ngành có thể
chia sẻ với chính quyền địa phương về tình hình thị
trường, nhu cầu và mong muốn của mình. Điều này
sẽ góp phần vào nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch để
đưa ra quy định phù hợp với nhu cầu. Các dữ liệu này
liên quan đến nhà ở, văn phòng, logistic (không có đất
đai). Thông tin về giá nhà ở giúp đánh giá giá trị của
bất động sản ở các khu vực trên địa bàn và phục vụ
cho công tác thực hiện quyền ưu tiên mua. .
Ở Việt Nam, bên mua không bị bắt buộc phải khai báo
mình sẽ làm gì với khu đất mua được. Ở Pháp, điều
này có bắt buộc không?
Ông R. Wacheux: Không bắt buộc, nhưng bên bán
có thể yêu cầu. Nếu bên mua không đồng ý, thì bên
bán sẽ không ký hợp đồng đặt cọc. Những gì không
vi phạm pháp luật đều có thể đưa vào hợp đồng (nhất
là khi luật không có quy định về việc này).
Cần tiến hành khảo sát địa chất và kiểm tra chất
lượng khu đất trước khi ký hợp đồng mua bán. Bên
bán bắt buộc phải có thông tin về chất lượng khu đất
(nhưng nếu bên mua là giới chuyên môn, thì họ luôn

luôn kiểm tra thông tin này).
Điều này tác động đến các mặt kinh tế, pháp lý (nếu là
chủ sở hữu của một khu đất bị ô nhiễm, thì phải chịu
trách nhiệm khử ô nhiễm) và tài chính (xử lý đất có
chất lượng thấp rất tốn kém).
Le Grand Lyon participe à ce réseau en fournissant
le matériel et les outils utiles pour la localisation
cartographique.
Remarques et échanges
Pourquoi le grand public ne peut-il pas avoir accès
à cette information ? Est-ce que ce sont les mêmes
informations que celles présentes sur le CD de
données ?
R. Wacheux : Cela permet aux professionnels de
valoriser cette information en la faisant payer. Le CD
de données comptabilise ce qui a été fait dans l’année
passée alors que ce document montre ce qui est en
train de se passer.
Quel intérêt les promoteurs ont-ils dans la mise à jour
de ces informations ?
R. Wacheux : Les promoteurs peuvent faire part à la
collectivité locale de l’état du marché, de leurs attentes
et de la demande. Cela participe à la réexion sur
l’évolution du PLU pour mieux adapter la législation
à la demande. Cet observatoire concerne l’immobilier
(mais pas le foncier) : logements, bureaux, logistique.
L’information concernant le prix du m² de logement
permet d’évaluer la valeur de l’immobilier dans les
différents secteurs de l’agglomération et peut servir
dans les cas de préemption par exemple.

Au Vietnam, l’acheteur n’est pas obligé de déclarer
ce qu’il va faire du terrain. En France, est-ce que c’est
obligatoire ?
R. Wacheux : Ce n’est pas obligatoire, mais le
vendeur peut l’exiger, sans quoi il ne signera pas le
compromis de vente. Tant que ce n’est pas contraire à
la loi, ça peut être stipulé dans le contrat (notamment
quand la loi ne se prononce pas sur ce sujet).
Il est important de faire des sondages de sols au
préalable et une vérication de la qualité du sol avant
la signature. Le vendeur a une obligation d’information
sur la qualité du sol (mais le plus professionnel est
souvent celui qui fait les vérications).
Cela induit des conditions économiques, juridiques
(si on devient propriétaire d’un sol pollué, on est
propriétaire de la pollution et on a le devoir d’évacuer
les déchets) et nancières (un sol de mauvaise qualité
coûte cher à traiter).