Quản Lý Nhà Nước Về Đô Thị Và Nhà Ở - Các Vấn Đề Liên Quan Đến Việc Phát Triển Các Loại Nhà Ở Nhà Ở Thương Mại, Nhà Ở Xã Hội, Nhà Ở Công Vụ.pdf

Giảng viên hướng dẫn: Xuân Thị Thu Thảo
Nhóm thực hiện: Nhóm 5


I. Nhà ở Thương Mại

II. Nhà ở Xã hội

III. Nhà ở Công vụ


I. Nhà ở thương mại (NOTM)
1. Khái niệm
• Theo khoản 4 điều 3 luật
nhà ở năm 2014: Nhà ở
thương mại là nhà ở được
đầu tư xây dựng để bán,
cho thuê, cho th mua
theo cơ chế thị trường.
• Ví dụ: Nhà ở chung cư,
căn hộ, biệt thự liền kề,
kiot…


2. Văn bản pháp luật liên quan
-Luật nhà ở 2014 số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 (Mục 2
về phát triển nhà ở thương mại)
• Điều 21. Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
• Điều 23. Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại
• Điều 22. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ

đầu tư dự án
• Điều 24. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại
• Điều 25. Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
• Điều 26. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương
mại

-Nghị định “quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của luật nhà ở 2014” số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015


Loại văn
bản

Hết hiệu lực

Còn hiệu lực

Luật

Luật Đất đai 2003

Luật Đất đai 2013

Luật Nhà ở 2005

Luật Nhà ở 2014

Nghị định số 90/2006/NĐ-CP

Nghị định 99/2015/NĐ-CP : quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều của luật
nhà ở 2014

Nghị quyết,
nghị định

Tình trạng văn bản

Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
Nghị định 188/2013/NĐ-CP

Chiến lược
phát triển
nhà ở

Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg

Quyết định số 2127/2011/QĐ-TTg

Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg

Quyết định

Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg
Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg
Thông tư số 10/2009/TT-BXD
Thông tư số 13/2009/TT-BXD

Thông tư

Thông tư số 15/2009/TT-BXD
Thông tư số 936/2009/TT-BXD

Thông tư số 16/2010/TT-BXD
Thông tư 08/2014/TT-BXD

Thông tư 19/2016/TT-BXD: Hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của luật nhà ở


3. Đặc điểm & Chức năng
Thường tập trung ở các khu đơ thị lớn dân số đơng có điều
kiện kinh tế phù hợp
Tiêu chuẩn xây dựng theo chủ đầu tư quyết định nhưng
phù hợp và tuân theo quy hoạch, quy chuẩn xây dựng,định
hướng và khống chế chính sách nhà ở của Nhà nước.
Thiết kế theo quy mô lớn, phù hợp điều kiện phổ cập, xây
dựng hàng loạt theo một mẫu nhất định.
Phải có một lượng vốn lớn để đầu tư xây dựng

Chủ sở hữu có quyền cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở
thương mại.


4. Vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở thương mại
a. Thị trường
• Hiện nay,thị trường BĐS được đánh giá là khá khả quan, lượng
giao dịch đang tăng dần và trong đó phân khúc nhà ở thương mại
đang dẫn đầu thị trường về lg các giao dịch thành cơng.

• Thị trường nhà ở thương mại hiện nay khá trầm lặng vì nhu cầu
hiện tại khơng cao
• Hiện nay cung nhiều hơn cầu nhà thừa rất nhiều nhưng người
dân không đủ điều kiện để thuê, mua
b. Cung cầu
• Hiện nay về tổng quan, cung nhà ở thương mại nhiều hơn cầu.
• Nhà chung cư thừa rất nhiều nhưng người dân khơng đủ điều
kiện để th , mua vì hầu hết là các căn hộ cao cấp và tầm trung.
Trong khi đó nhà ở thương mại giá rẻ bình dân thì được quan tâm
nhiều hơn nhưng lượng cung loại nhà này lại cịn rất ít.


Sử
dụng

Về chất
lượng
Quản
lý

5. Vấn đề bất cập hiện nay


5. Vấn đề bất cập hiện nay
Về chất lượng:
- Chất lượng một
số khu nhà ở thương
mại còn chưa cao.
Về sử dụng:
- Tranh chấp trong sở hữu chung và riêng giữa chủ đầu tư

và chủ sở hưu, giữa người sử dụng với nhau
- Sử dụng sai mục đích
- Tranh chấp phí bảo trì chủ đầu tư và người sử dụng


• Về quản lý:
- Nhiều dự án quy hoạch treo
- Mở gói cứu trợ 30.000 tỷ nhưng đa số người dân chưa vay được đã
ngừng gây sốc ảnh hưởng đến thị trường nhà ở thương mại
- Phê duyệt đầu tư các dự án phát triển các dự án khu đô thị, nhà thương
mại chưa bám sát chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
- Chưa quan tâm sâu đến sự phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển đô
thị, các cơng trình nhà ở chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã
hội trong khu vực. Nhiều dự án, chủ đầu tư chỉ quan tâm đến nhà ở để bán,
dành phần đất chưa giải phóng mặt bằng cho cơng trình cơng cộng, giáo
dục, y tế…
- Tình trạng đa số các khu đô thị thiếu
trạm xử lý nước thải theo quy hoạch,
nước thải xả trực tiếp ra hệ thống
thốt nước chung; nắng nóng thiếu nước
sinh hoạt, mưa lớn úng ngập cục bộ do
thiếu sự kết nối hạ tầng chung của
khu vực…


6. Biện pháp khắc phục
Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo
đúng quy định
Kiên quyết thu hồi đất với những chủ đầu
tư cố tình vi phạm hoặc khơng thực hiện

nghĩa vụ tài chính
Hướng trọng tâm vào nâng cao diện tích
nhà ở bình qn, cải thiện chỗ ở của công
nhân người thu nhập thấp
Phân khúc nhà ở thương mại phù hợp phục
vụ như cầu cho từng đối tượng tránh hiện
tượng dự án treo nhà xây bỏ hoang dang
dở.
Rà soát điều chỉnh quy hoạch bổ sung hạ
tầng còn yếu


II. Nhà ở Xã hội (NOXH)
2.1. Khái niệm
• Theo Điểm 7 - điều 3 Luật Nhà ở 2014:
• “Nhà ở xã hội” là nhà ở
có sự hỗ trợ của Nhà
nước cho các đối tượng
được hưởng chính sách
hỗ trợ về nhà ở”

• Ví dụ: Trung tâm phục
hồi chức năng, viện
dưỡng lão, nhà tình
thương, kí túc xá…


2.2. Văn bản pháp luật
-Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định hướng dẫn
thực thi pháp luật nhà ở

-Luật nhà ở 2014
-Thông tư 08/2014/TT-BXD văn bản hướng dẫn nghị
định 188 về phát triển nhà ở xã hội
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 188/2013/NĐ-CP về phát triển quản lí
nhà ở xã hội


2.3. Đặc điểm của nhà ở xã hội:
Người sử dụng khơng có bất cứ quyền sở hữu, khơng được chuyển
nhượng, khơng thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng có thời hạn trong
10 – 15 năm.

• Đủ các tiện nghi tối thiểu như điện, nước, gas, nhà vệ sinh, nhà
bếp, nhà tắm…
• Vị trí được đặt ở những mảnh đất mà chủ sở hữu chưa dùng đến.
Thường không đặt ở khu vực trung tâm hay các nút giao thông đông
đúc, có thể đặt ở ngoại thành, các khu vực xa…
• Những người sống trong nhà xã hội phải cam kết pháp lý, hết thời
hạn sử dụng nếu chủ sở hữu cần lấy lại để đưa vào khai thác như
xây các cơng trình mới thì phải chấp hành, khơng kiện cáo. Khi đó
tùy tình hình mà nhà nước sẽ bố trí họ vào sống trong các khu nhà ở
xã hội khác.


2.4. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở XH

Điều 49 Luật nhà ở 2014 Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ
về nhà ở XH
Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của

LNO 2014 thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
1. Người có cơng với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi
người có cơng với cách mạng;
2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
3. Hộ gia đình tại khu vực nơng thơn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh
hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngồi
khu cơng nghiệp;


6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ
thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị
thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật
về cán bộ, công chức, viên chức;
8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại
khoản 5 Điều 81 của Luật này;
9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao
đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử
dụng nhà ở trong thời gian học tập;
10. HGD, CN thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá
dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước
bồi thường bằng nhà ở, đất ở.


2.5. Vấn đề liên quan đến sự phát triển nhà ở xã hội
2.5.1. Hiện trạng, quy hoạch
a. Tại thành phố Hồ Chí Minh
•Năm 2011 có 630 ha đất dùng để xây dựng nhà ở xã hội

(theo Sở xây dựng)
•Cuối tháng 7/2014 có khoảng 37 dự án nhà ở xã hội được
duyệt, có khoảng 35,600 căn hộ, với 2,784,000 m2 sàn.
•2014 đưa vào sử dụng 1,750 căn, năm 2015 quy mô 3,100
căn hộ
b. Thành phố Hà Nội
•Tháng 8/2014 có 66 dự án phát triển nhà ở xã hội
•Khoảng 5,016,000 m2 sàn
•Có khoảng 44 dự án nhà ở thu nhập thấp, 10 dự án nhà công
dân, 12 dự án nhà công dân


c. Quy hoạch
Tại đô thị loại đặc biệt không quy định số tầng, hay không giới hạn
số tầng.
Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà
khơng q sáu tầng.
Diện tích mỗi căn hộ khơng q 60m² sàn và được hồn thiện theo
cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m² sàn.
Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội theo quy định của từng loại đô thị.
d. Vốn
Đầu năm 2014 nhà nước giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ
Nguồn vốn từ nguồn tiền bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu của
nhà nước.
30-50% trích từ tiền sử dụng đất các dự án phát triển nhà ở thương
mại, các dự án khu đô thị mới
Vốn từ ngân sách địa phương hay tiền tự nguyện của các tổ chức,
cá nhân trong và ngoài nước

2.6. Vấn đề bất cập và giải pháp
Vấn đề bất cập

Giá bán của nhà ở xã hội còn cao so
với thu nhập của người dân
Về nhà đầu tư:
+ Các thủ tục hành chính phức tạp, tốn thời
gian
+ Lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng thấp

Vốn đầu tư hạn chế nên việc xây
dựng nhà ở xã hội dẫn đến trì trệ
Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội bị
thiếu hụt, hạn


Giải pháp khắc phục
1
2
3

4
5

• Tạo điều kiện cho bên cầu

• Hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở
• Quỹ phát triển nhà ở và chế độ tín thác đầu tư
bất động sản

• Chế độ dự trữ đất
• Nhà nước trợ cấp phí vận hành nhà ở xã hội


III. Nhà ở Cơng vụ
3.1. Khái niệm:

• Theo khoản 5, Điều 3 Luật
nhà ở 2014: “Nhà công vụ
là nhà ở được dùng để cho
các đối tượng thuộc diện
được ở nhà công vụ theo quy
định của Luật nhà ở trong
thời gian đảm nhận chức vụ,
cơng tác.”

• Ví dụ: Khu tập thể giáo
viên, khu nhà ở công nhân
viên chức..v..v..


3.2. Văn bản pháp luật mới về nhà ở công vụ

Luật nhà ở 2014
Nghị định 99/2015/ NĐ-CP: Hướng dẫn luật nhà ở
Quyết định 27/2015/QĐ-TTg: về tiêu chuẩn nhà ở
công vụ

Thông tư 09/2015/TT-BXD: Hướng dẫn quản lý sử
dụng nhà ở công vụ

3.3. Đối tượng thuê nhà ở công vụ (Điều 32-luật nhà ở 2014)

1. Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ
trong thời gian đảm nhận chức vụ;
2. Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ
chức chính trị - xã được điều động, luân chuyển đến công tác tại cơ
quan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và tương đương trở
lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ
chức vụ từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Giám đốc Sở và
tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại
xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt
khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;


4. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ
trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu
quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định
phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang;
5. Giáo viên, bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu
vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải
đảo;

7. Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và
cơng nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo quy định
của Luật khoa học và công nghệ.

Nhà nước không thu tiền
SDĐ đối với S đất được sử
dụng để XD NOCV

Ở đơn vị
nào thì cơ
quan chức
năng thuộc
đơn vị đó
quản lý

3.4. Đặc
điểm nhà
ở cơng vụ

Giúp tăng cao thể diện của người
có chức vụ cho dù mức thu nhập
thực tế và hồn cảnh gia đình thế
nào cũng bảo đảm một mức bên
ngồi tương xứng với chức vụ.

Có nhiều thuận tiện
trong công tác,
thường gần công
sở, đủ tiện nghi cần
thiết, thông tin liên
lạc, điện nước được
bảo đảm ổn định,
an ninh trật tự tốt.