bài giảng định giá tài sản hoàn chỉnh học viện tài chính

05/25/14 TS. NMH - HVTC 1
§Þnh Gi¸
Tµi
S¶n
05/25/14 TS. NMH - HVTC 2


Định Giá Tài Sản
Định Giá Tài Sản
7 chơng
Chơng 1: địnhgiá tài sản một nghề trong nền KTTT: 1 44.
Chơng 2: khái niệm cơ bản và nguyên tắc TĐG: 45 109.
Chơng 3: định giá bất động sản: 110 159.
Chơng 4: định giá máy móc thiết bị.
Chơng 5: định giá tài sản vô hình.
Chơng 6: định giá doanh nghiệp: 160 202.
Chơng 7: tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế và Việt Nam.

05/25/14 TS. NMH - HVTC 3
Chơng 1
Chơng 1
Định giá tài sản - một nghề
Định giá tài sản - một nghề
trong nền kinh tế thị trờng
trong nền kinh tế thị trờng




Kết cấu chơng I
Phần 1

Thẩm định giá trên thế giới.
Phần 2
Thẩm định giá ở Việt Nam.
Phần 3
Yêu cầu của nghề nghiệp.
Phần 4
Phơng pháp nghiên cứu.
Phần 5
Thảo luận.

05/25/14 TS. NMH - HVTC 4
Chơng 1
Chơng 1
Định giá tài sản - một nghề
Định giá tài sản - một nghề
trong nền kinh tế thị trờng
trong nền kinh tế thị trờng




Phần I: khái quát sự phát triển dịch vụ TĐG trên thế giới.
1. Số thẻ hành nghề đã cấp: Thẩm định viên.
2. Quy mô giao dịch: số lợng và giá trị tài sản đã thẩm định.
3. Các Hiệp hội thẩm định giá: quốc gia, khu vực và thế giới.

05/25/14 TS. NMH - HVTC 5
Phần I: sự phát triển dịch vụ TĐG trên thế giới.
Phần I: sự phát triển dịch vụ TĐG trên thế giới.
1. Số ngời đợc cấp thẻ hành nghề: Thẩm định viên

1. Số ngời đợc cấp thẻ hành nghề: Thẩm định viên
.
.
Nớc Dân số TĐV TĐV /1 trdân
Anh 59.738.941 20.000 334,79
Mỹ 281.551.348 80.000 284,14
Hồng công 6.797.943 1.084 159,46
Singapore 4.017.961 519 129,17
Đức 82.152.393 8.000 97,38
Nhật 126.779.359 5.700 44,96
Hàn Quốc 47.271.730 1.724 36,47
Pháp 58.843.309 1.750 29,74
Malaysia 23.255.814 500 21,50
Trung Quốc 1.261.278.195 13.420 10,64
Indonesia 210.210.210 1.400 6,66
Việt Nam 82. 000.000 140 1,71
05/25/14 TS. NMH - HVTC 6
Theo b¹n hiÖn nay ViÖt Nam
Theo b¹n hiÖn nay ViÖt Nam
cÇn bao nhiªu ThÈm ®Þnh viªn ?
cÇn bao nhiªu ThÈm ®Þnh viªn ?
1.000 ?
1.000 ?


5.000 ?
5.000 ?

Hay 20.000 ?
Hay 20.000 ?
05/25/14 TS. NMH - HVTC 7
Phần I: khái quát sự phát triển dịch vụ TĐG trên thế giới.
Phần I: khái quát sự phát triển dịch vụ TĐG trên thế giới.
1. Số thẻ đ cấp :ã
1. Số thẻ đ cấp :ã
Thẩm định viên (1999)
Thẩm định viên (1999)
.
.
Nớc Dân số TĐV TĐV /1 trdân ớc tính
Anh 59.738.941 20.000 334,79 27.000
Mỹ 281.551.348 80.000 284,14 23.000
Hồng công 6.797.943 1.084 159,46 13.000
Singapore 4.017.961 519 129,17 10.500
Đức 82.152.393 8.000 97,38 7.900
Nhật 126.779.359 5.700 44,96 3.650
Hàn Quốc 47.271.730 1.724 36,47 3.000
Pháp 58.843.309 1.750 29,74 2.400
Malaysia 23.255.814 500 21,50 1.750
Trung Quốc 1.261.278.195 13.420 10,64 862
Indonesia 210.210.210 1.400 6,66 540
Việt Nam 81. 000.000 140 1,71 ?
05/25/14 TS. NMH - HVTC 8
2. Quy m« giao dÞch
2. Quy m« giao dÞch
:
:

T¨ng trëng nhµ ë t¹i mét sè níc ch©u
T¨ng trëng nhµ ë t¹i mét sè níc ch©u
©
©
u
u
05/25/14 TS. NMH - HVTC 9
2. Quy m« giao dÞch:
2. Quy m« giao dÞch:
Cung cÇu vÒ cao èc v¨n phßng t¹i Malaysia
Cung cÇu vÒ cao èc v¨n phßng t¹i Malaysia
05/25/14 TS. NMH - HVTC 10
2. Quy m« giao dÞch:
2. Quy m« giao dÞch:
Gi¸ trÞ tµi s¶n thÈm ®Þnh t¹i Th¸i lan: 1991 - 2002.
Gi¸ trÞ tµi s¶n thÈm ®Þnh t¹i Th¸i lan: 1991 - 2002.
05/25/14 TS. NMH - HVTC 11
2. Quy m« giao dÞch:
GTTS ®îc thÈm ®Þnh trªn TTCK Trung Quèc.
Sè CT niªm yÕt Vèn trªn thÞ trêng (%)
1992 53 104,8
1993 183 353,1
1994 291 369,1
1995 323 347,4
1996 530 984,2
1997 745 1752,9
1998 851 1950,5
(Nguån: Uû ban chøng kho¸n Trung Quèc)
05/25/14 TS. NMH - HVTC 12
2. Quy m« giao dÞch:

BiÓu ®å: t¨ng trëng cña TTCK Trung Quèc.
05/25/14 TS. NMH - HVTC 13
3. Các Hiệp hội thẩm định giá:
3. Các Hiệp hội thẩm định giá:




Hiệp hội
Hiệp hội


Năm thành lập
Năm thành lập


Số tuổi
Số tuổi


Austraylia
Austraylia
1910
1910
96
96
New Zealand
New Zealand
1939
1939

67
67
TEGOVA
TEGOVA
1977
1977
29
29
AVA
AVA
1981
1981
25
25
IVSC
IVSC
1981
1981
25
25
Malaysia
Malaysia
1981
1981
25
25
Indonesia
Indonesia
1986
1986

20
20
Singapore
Singapore
1992
1992
14
14
Trung quốc
Trung quốc
1993
1993
13
13
Việt Nam ? ?
Việt Nam ? ?
05/25/14 TS. NMH - HVTC 14
Một số kết luận phần I
Một số kết luận phần I




1. Các nớc công nghiệp:
+ Nhu cầu thẩm định không tăng, nhng thay đổi về cơ cấu thẩm định.
+ % định giá BĐS giảm, % định giá TSVH và GTDN tăng.
2. Các nớc đang phát triển:
Nhu cầu tăng nhanh, chủ yếu về thẩm định giá BĐS.
3. TĐV ngày càng đông theo sự phát triển KTTT.
4. Hình thành các Công ty định giá.

5. Ra đời Hiệp hội ngành nghề: thẩm định giá khu vực và thế giới.
6. Có xu hớng nhất thể hoá: Tiêu chuẩn thẩm định.

05/25/14 TS. NMH - HVTC 15
Phần II: sự phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam.
Phần II: sự phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam.




1.Trớc năm 1986.
- Xuất hiện khá sớm: 400 năm, nhng cha thành 1 nghề.
-
Từ 1945 1986:
+ Chức năng đánh giá : Bộ Vật t.
+ Hầu nh không có thị trờng đất đai, LĐ và TLSX chủ yếu.
+ Khái niệm giá cả: danh nghĩa.
+ Việc thẩm định giá trị tài sản theo giá thị trờng không xuất
hiện và không có ý nghĩa.

05/25/14 TS. NMH - HVTC 16
Phần II: sự phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam.
Phần II: sự phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam.
2. Giai đoạn 1986 đến nay:
- Nhu cầu định giá theo giá thị trờng đã xuất hiện và ngày càng tăng:
+ Định giá để mua bán, thế chấp, bồi thờng, tính thuế
+ Định giá để phát mãi và báo cáo tài chính.
+ Định giá DN để CPH, sáp nhập, giao, khoán và cho thuê.
+ Định giá TSVH, thơng hiệu và uy tín kinh doanh.
- Nhà nớc tổ chức các đoàn đi tham quan và học tập ở nớc ngoài.

- Mở nhiều lớp học ngắn ngày trong nớc.
- Mời các chuyên gia nớc ngoài giảng dạy tại Việt Nam.
- Ngày 08/06/1997: Việt Nam là thành viên chính thức của AVA.
- Ngày 01/06/1998: tham gia IVSC với t cách là Thông tấn viên .
05/25/14 TS. NMH - HVTC 17
Phần II: sự phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam.
Phần II: sự phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam.




2. Giai đoạn 1986 đến nay:
- Văn bản pháp lý hiện hành liên quan trực tiếp đến TĐG:
+ Dự án về Pháp lệnh giá bắt đầu xây dựng từ 1992. Sau 10 năm:
+ Ngày: 08/05/2002 Công bố Pháp lệnh giá. Hiệu lực: 01/07/2002.
+ Luật đất đai: 26/11/2003.
+ Luật xây dựng: 26/11/2003.
+ Nghị định 187: 16/11/2004. Thông t 126: 24/12/2004: ĐGDN
+ Nghị định 188: 16/11/2004. Thông t 114: 26/11/2004: Giá đất.
+ Nghị định 101: 03/08/2005. Thông t: đang soạn thảo: TĐG.
+ QĐ số 24 ngày 18/04/2005: 3 tiêu chuẩn TĐG.
+ QĐ số 77 ngày 01/11/2005: thêm 3 tiêu chuẩn TĐG + nguyên tắc.

05/25/14 TS. NMH - HVTC 18
Phần II: sự phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam.
Phần II: sự phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam.
2. Giai đoạn 1986 đến nay:
- Chức năng định giá:
+ Hai Trung tâm TĐG của TW trực thuộc Bộ tài chính.
+ Các Trung tâm của địa phơng trực thuộc Sở tài chính.

+ Các công ty định giá trong nớc và nớc ngoài.
- Phơng pháp: áp dụng nhiều phơng pháp.
+ So sánh.
+ Đầu t.
+ Chi phí.
+ Thặng d.
+ Lợi nhuận.
- Giá trị thẩm định năm 2000: 1.000 tỷ đ. Năm 2001: 1.500 tỷ đ.

05/25/14 TS. NMH - HVTC 19
Một số kết luận phần II
Một số kết luận phần II
1. Nhận thức về thẩm định giá: còn rất hạn chế.
2. Nhu cầu thẩm định giá:
+ Ngày càng tăng và có xu hớng tăng nhanh.
+ Không đều giữa các vùng miền.
+ Tập trung vào đất chyên dùng, đất đô thị và DNNN để CPH.
3. Thẩm định viên:
+ Thiếu về số lợng, yếu về chất lợng.
+ Đang tiếp cận với thông lệ quốc tế.
4. Công ty định giá độc lập còn quá ít và non trẻ.
5. Cha có Hiệp hội thẩm định giá.
6. Cơ sở pháp lý cho nghề TĐG còn bất cập, đang dần hoàn thiện.
7. Rủi ro cho khách hàng và Thẩm định viên là rất lớn.

05/25/14 TS. NMH - HVTC 20
Phần III: yêu cầu của nghề nghiệp
Phần III: yêu cầu của nghề nghiệp
.
.

1. Nhận xét chung:
Khác với nghề nghiệp thông thờng, luật
pháp nhiều nớc quy định: thẩm định giá trị tài
sản là một nghề, hoạt động kinh doanh độc lập,
do những ngời có đủ năng lực chuyên môn,
kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp thực hiện,
đợc Nhà nớc hoặc các Hiệp hội Thẩm định giá
có uy tín cấp giấy phép hoạt động.

05/25/14 TS. NMH - HVTC 21
Phần III: yêu cầu của nghề nghiệp
Phần III: yêu cầu của nghề nghiệp
.
.




2. Lý do đa ra các yêu cầu:
-Thẩm định giá về bản chất là một loại công việcnhng
nhngđó là công việc ớc tính.
- Số tiền mà TĐV đa ra nói lên điều gì ?
+ Không phải là số tiền đ biết trớc.ã
+ Không phải là số tiền đợc dàn xếp hay
quyết định từ trớc.
+ Không phải là giá bán thực tế.

+ Không phải là một thực tế đ đợc chứng minh.ã
05/25/14 TS. NMH - HVTC 22
Phần III: yêu cầu của nghề nghiệp
Phần III: yêu cầu của nghề nghiệp
.
.




Số tiền mà TĐV đa ra nói lên điều gì ?
- Đó là số tiền ớc tính.
dự báo có khả năng nhất sẽ xảy ra
trong một cuộc giao dịch thực sự.
05/25/14 TS. NMH - HVTC 23
PhÇn III: yªu cÇu cña nghÒ nghiÖp
PhÇn III: yªu cÇu cña nghÒ nghiÖp
.
.




Sè tiÒn mµ T§V ®a ra nãi lªn ®iÒu g× ?
- §ã lµ mét con sè…
… nhng lµ con sè ®a ra mang tÝnh
chñ quan.
05/25/14 TS. NMH - HVTC 24
Phần III: yêu cầu của nghề nghiệp
Phần III: yêu cầu của nghề nghiệp

.
.




Số tiền mà TĐV đa ra nói lên điều gì ?
- Đó chính là một lời t vấn
cho khách hàng: nhà nớc, nhà
đầu t, nhà quản trị kinh doanh
05/25/14 TS. NMH - HVTC 25
Phần III: yêu cầu của nghề nghiệp
Phần III: yêu cầu của nghề nghiệp
.
.




Số tiền mà TĐV đa ra nói lên điều gì ?
- Đó là cơ sở để các chủ thể ra các
quyết định quan trọng về đầu t, kinh
doanh và tài chính.