chuyên đề định giá bất động sản

1
Học viện tài chính
Chuyên đề
Chuyên đề
Định giá bất động sản
Định giá bất động sản
Ths. Phạm Văn Bình- Phó Trởng Bộ môn Định giá Tài sản
Ths. Phạm Văn Bình- Phó Trởng Bộ môn Định giá Tài sản
2
Chuyên đề: định giá Bất Động Sản
II. Định giá BĐS và
các nhân tố ảnh hởng
đễn giá trị BĐS
III. Các phơng pháp
định giá BĐS
I. Tổng quan về BĐS
và thị trờng BĐS
Nội dung
Chuyên đề
3
I. Tæng quan vÒ b§S vµ ThÞ tr'êng b®s
Tæng quan
Tæng quan
1.
BÊt ®éng s¶n
1.
BÊt ®éng s¶n
2.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n
2.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n

4
I. Tổng quan về bĐS và Thị tr'ờng bđs
1. Bất động sản
1. Bất động sản
1.1
Khái niệm
1.1
Khái niệm
1.2
Đặc điểm
1.2
Đặc điểm
1.3
Phân loại
1.3
Phân loại
5
1.1 Khái niệm BĐS
BĐS là các tài sản không di dời đợc bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật qui định.
6
1.2 Đặc điểm của BĐS
Tính ảnh hởng
lẫn nhau
Tính có
giá trị lớn

Tính khan hiếm Tính khác biệt
Tính bền vững
Tính cố định
về vị trí
Đặc điểm của
bất động sản
7
1.2 Đặc điểm của BĐS
Tính ảnh hởng
lẫn nhau
Tính có
giá trị lớn
Tính khan hiếm Tính khác biệt
Tính bền vững
Đặc điểm của
bất động sản
Tính cố định
về vị trí
+ Giá trị & khả năng sinh lời của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể.
+ Giá trị & khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố MT.
8
1.2 Đặc điểm của BĐS
Tính ảnh hởng
lẫn nhau
Tính có
giá trị lớn
Tính khan hiếm Tính khác biệt
Tính bền vững
Tính cố định
về vị trí

Đặc điểm của
bất động sản
Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và
vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của
BĐS đó
9
1.2 Đặc điểm của BĐS
Tính ảnh hởng
lẫn nhau
Tính có
giá trị lớn
Tính khan hiếm Tính khác biệt
Tính bền vững
Tính cố định
về vị trí
Đặc điểm của
bất động sản
+ Trong đầu t phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt của BĐS;
+ Khi định giá, không so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau;
10
1.2 Đặc điểm của BĐS
Tính ảnh hởng
lẫn nhau
Tính có
giá trị lớn
Tính khan hiếm Tính khác biệt
Tính bền vững
Tính cố định
về vị trí
Đặc điểm của

bất động sản
+ Định giá BĐS phải xét đến quan hệ cung cầu;
+ Cần có chính sách chống đầu cơ BĐS.
11
1.2 Đặc điểm của BĐS
Tính ảnh hởng
lẫn nhau
Tính có
giá trị lớn
Tính khan hiếm Tính khác biệt
Tính bền vững
Tính cố định
về vị trí
Đặc điểm của
bất động sản
Khi định giá tăng, giảm 1% kéo theo số tuyệt đối lớn
12
1.2 Đặc điểm của BĐS
Tính ảnh hởng
lẫn nhau
Tính có
giá trị lớn
Tính khan hiếm Tính khác biệt
Tính bền vững
Tính cố định
về vị trí
Đặc điểm của
bất động sản
Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hởng
nếu nh có các công trình BĐS khác ra đời

13
1.3 Phân loại BĐS
Theo khả năng
phát triển
Theo đặc tính vc
và mục đích sử dụng
Theo đặc tính
vật chất
Phân loại
- Đất đai
- Các công trình xây dựng và các
tài sản gắn liền với công trình:
- Các tài sản khác gắn liền với
đất đai
- BĐS có khả năng
phát triển.
- BĐS không có khả
năng phát triển
- Công trình kiến trúc
- Đất đai
14
I. Tổng quan về bĐS và Thị tr'ờng bđs (tiếp)
2. thị tr'ờng Bất động sản
2. thị tr'ờng Bất động sản
2.1
Khái niệm
2.1
Khái niệm
2.2
Đặc điểm

2.2
Đặc điểm
15
2.1. Khái niệm thị tr'ờng BĐS

Thứ nhất, đồng nhất thị trờng BĐS với thị trờng nhà, đất.

Thứ hai, thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyền sử dụng BĐS theo
qui luật của thị trờng, có sự quản lý của nhà nớc.

Thứ ba, thị trờng BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.

Thứ t, Thị trờng BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS đ
ợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.
16
2.2. Đặc điểm của thị tr'ờng BĐS
Phụ thuộc vào
sự kiểm soát
của Nhà nớc
Cung và cầu về
BĐS ít co d nã
Dạng điển hình
của TT
không hoàn hảo
Thị trờng mang
tính khu vực
Tách biệt giữa
hàng hoá và

địa điểm giao dịch
Đặc điểm của
thị trờng BĐS
17
Định giá BĐS và các yếu tố
ảnh h'ởng đến giá trị BĐS
Định giá BĐS và các yếu tố
ảnh h'ởng đến giá trị BĐS
1
Định giá BĐS
1
Định giá BĐS
2
Các nhân tố
ảnh h6ởng đến giá trị
2
Các nhân tố
ảnh h6ởng đến giá trị
II. Định giá BĐS và các yếu tố
ảnh h'ởng đến giá trị BĐS
18
1. ®Þnh gi¸ BÊt §éng S¶n
§Þnh gi¸ B§S lµ viÖc íc tÝnh b»ng tiÒn vÒ lîi Ých mµ B§S
mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh.
19
C¸c yÕu tè
¶nh h'ëng ®Õn gi¸ trÞ B§S
C¸c yÕu tè
¶nh h'ëng ®Õn gi¸ trÞ B§S
2.1

Môc ®Ých ®Þnh gi¸
(nh©n tè chñ quan)
2.1
Môc ®Ých ®Þnh gi¸
(nh©n tè chñ quan)
2.2
C¸c nh©n tè ¶nh h6ëng
(nh©n tè kh¸ch quan)
2.2
C¸c nh©n tè ¶nh h6ëng
(nh©n tè kh¸ch quan)
2. C¸c yÕu tè ¶nh h'ëng ®Õn gi¸ trÞ b§S
20
2.1 Mục đích của định giá Bất động sản
Các định giá
theo luật pháp
Định giá
tài sản công ty
Phát triển BĐS
và đầu t
Cho thuê
theo hợp đồng
Tài chính
và tín dụng
Chuyển giao
quyền sở hữu
Mục đích định giá
bất động sản
21
2.2 Các yếu tố ảnh h'ởng đến giá trị bĐS

Yếu tố thuộc
về BĐS
Yếu tố kinh tế
Yếu tố môi trờng
tự nhiên
Yếu tố x hộiã
Yếu tố chính trị
Các yếu tố
ảnh hởng
đến giá trị
22
III các ph'ơng pháp định giá BĐS cơ bản
So sánh
Thặng d
Lợi nhuận
Thu nhập
Chi phí
Phơng
pháp
23
Căn cứ để xác định ph'ơng pháp thích hợp nhất

Thuộc tính của BĐS;

Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị tr
ờng;

Mục tiêu của công việc định giá
24
1. Ph'ơng pháp so sánh trực tiếp

1.1. Cơ sở lý luận

Dựa chủ yếu
vào nguyên tắc
thay thế.

Dựa trên giả
định giữa giá trị thị
trờng của những
BĐS tơng tự đ đã
ợc giao dịch với giá
trị của BĐS cần định
giá có mối liên hệ
với nhau.
Giá: 5 tỷ đồng
?
?
25
1. Ph'ơng pháp so sánh trực tiếp (tiếp)
1.2 Các trờng hợp áp dụng

Để định giá các BĐS có
tính đồng nhất nh: các căn
hộ, các chung c, các d y ã
nhà đợc xây dựng cùng
một kiểu; định giá các mảnh
đất trống;

Là phơng pháp chung
đợc áp dụng cho mục đích

mua bán, định giá cấm cố,
thế chấp, để đánh thuế
BĐS