Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Định giá bất động sản.pdf

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai

78/9 Đường Giải Phóng - Phương Mai —- Đống Đa - Hà Nội

Đề tài cấp nhà nước:

NGHIEN CUU BOI MOI HE THONG QUAN LY
DAT DAI DE HINH THANH VA PHAT TRIEN
TH] TRUONG BAT DONG SAN Ở VIET NAM

DE AN

DINH GIA BAT DONG SAN
KS. Phùng Văn Nghệ

Hà Nội, 06-2005

23-†

2/0706


MUC LUC
i67

0n .....................ƠƠỎ

3

(t12)7.) 777 ................

5

3:79 060)

2+L2r 5
re 2118x2xcErrrrrerre
1- TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU NƯỚC NGỒII......................-.-¿-©
II- TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TRONG NƯỚC.....................--22-22 5c22xSx2Esrxrrrxererrrrrs §
II- MỤC ĐÍCH, U CẬU, NỘI DỰNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............... 10
-2.. s "1
5° 2< +e£EEse+xxoreS222E32E23sPHAN II- KÉT QUÁ NGHIÊN CỬU ..............se..............
Sàn TS TH. ETH2112212 11112121111 110111 201221111211 11g cờ 11

1- CƠ SỞ KHOA HỌC. . . . . . . . . . . s-.

1. Bất động sản và định giá bat h8...

"

1.1. Định giá tài sản

1111 1e
1.2. Định giá đẤT,. . . . . . . . c2

1.3. Định giả bất động Sản. . . . . . . . . .
Vy 0u si.

cuc

HH

11

.........

“

21111211

15

. .....e........................

VN 2)..gmaÝỀẲÝẲÝẲÝẲẼÃẼÃÝỶẲÝẲẢẲỶÝẢÝẢÝ.........

2.2. Lãi suất ngân hàng.............................. ...............
......-.
...........
cu
211 HH1
c1
2.3. Quan hệ cung cẩM........

3. Nguyên tắc định giá bất động sản
3.1.
3.2.
3.3.
bắt

3.4.

Nguyên tắc
Nguyên tẮc
Nguyên tắc
động sản. . . . . . . . . . . .à
Nguyên tắc

sử dụng cao nhất và tối nhất
cuHg - cẩu..............................sc
HH1
tre
đánh giá các yếu tổ tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ
ccS S222
121kg
aHeeegguyn 29
thay đổi..

3.5. Nguyên tắc cân đối. . . . . . . . . . .
ác H221 0e
3.6. Nguyên tắc phù hợp. . . . . . . . H211 rerrerue
3.7. Nguyên tắc cạnh tranh...............
cá cu Hye

3.8. Ngun tắc đóng SĨ. . . . . . . . . .

SH

HH2
eere

3.9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
3.10. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bắt động sản do tác động bởi những bất động

3.11. Nguyên tắc thay thể
3.12. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đÁ......................
SH
reaexee 34


Il- PHUGNG PHAP DINH GIA BAT DONG SAN... cccseescsssssesscescsereetstssessesteateeseesees 34

84

1a...

...............

34

2. Các phương pháp phổ biến........................--5 c2 2t 22117111...
eerreree 35
2.1. Phương pháp so sánh...
.. 39
2.2. Phương pháp Chỉ pHÍ,......... ch
nh
HH HH nhà HH Hi HH H1 gà 39
2.3. Phương pháp thu HÌẬD. . . . . . . . . . cành.
HH
re, 43

Ill. QUAN LY BAT DONG SAN VA TO CHUC ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN.............. 54
1. Quản lý nhà nước về giá bất Ong SAN... ccsccscsssessssscssescssesssseessssessssessssesssecssnecssees 54
2. Tổ chức định giá bất động sản..........................2255-2222 22222112221.211211 2121112. ee 54
3. Mơ hình tô chức định giá bất động sản các nưỚc.....................----.--ccsc+czccrrersrreerkes 55

IV- THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM................................. 57
1. Chủ trương chính sách...........................
.-- sa Là Là .xh HT HH TH HH TH
Hcưy 57

2. Phap Wat

mẽ ẽaaă 3...

61

Bo TO UGC nh .---:44..................... 65
4. Danh gid thure tramg

na...

---3A3..........

66

V- TO CHUC BINH GIA BAT DONG SAN wiuesscescssssssssessssssessssueesessssssseueessseeessseeensees
1. Xác định vị trí định giá bất động sản trong thị trường bất động sản....

2. Xây dựng khung pháp lý. . . . . .

cà HH

22011111

1

111 0 ke

3. Xây dựng quy trình định giá bất động sản................................
22s x2.
72
3.1 Quy trình ÄnH gi -. .
ào
HH
H1
72
3.2. Các bước tiễn hanh trong quad trinh dinh gid. oo.cccccccccccseeccscesssssssssesssseeseseeene 73
4. Tổ chức cơ quan định giá bất động sản
892.4...
4.2. Tổ chức định giá trung HƠNB. ................... co
80
4.3. Dé xuất về tổ chức cơ quan định giá đất trung trong ở Việt Nam................ él

PHAN III. KET LUAN VA DE NGHI vcscsscsssssssssscsssssesssssssssssssesssssesesssesssesstossnseeereveseee 85

1. Kết luận. . . . . . . . .
P9)

HH1... 1 ri

¡nh .......e.............

85
85


Đề án định giá bắt động sản

MO DAU
Đất đai là sản vật của tự nhiên, có giới hạn về khơng gian, khơng thể dị đời
được.

Đất đại có vai trị quyết định cho sự tồn tại, phát triển của xã hội lồi người; là

tài ngun vơ cùng q giá, là nơi cư trú của động thực vật và con người trên trái đất;
là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt khơng gì thay thế được. Đắt đai tham gia vào tất
cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, là thành phần quan trọng hàng đầu của

môi trường sống, là địa bàn của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá,
xã hội, an ninh, quốc phòng. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc,
các cơng trình cơng nghiệp, giao thơng. Ngồi ra, đất đai cịn là nơi cung cấp nguyên
liệu cho các ngành công nghiệp xây dựng như gạch, ngói, xi măng, gốm, sứ...
Trong sự phát triển của xã hội, đất đai đóng vai trị quan trọng. Cùng với các
điều kiện tự nhiên khác, đất đai là một trong những cơ sở để hình thành

nên các vùng

kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả nhất, đáp ứng nhu cầu đời
sống kinh tế xã hội của đất nước trong sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa. Do

vậy, u cầu quan lý nhà nước về đất đai là một vấn đề trở nên cấp thiết.
Định giá bất động sản(BĐ$) là một yêu cầu quan trọng trong việc thiết lập thị
thị trường BĐS thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, đáp ứng các nhu cầu
chuyển

nhượng

quyền

sử dụng

đất (SDĐ), người

sử dụng

đất có quyển

chuyển

nhượng lại, thế chấp, thừa kể, cho thuê ...; nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu,
lợi ích của tồn xã hội, tổ chức thống nhất các cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng và

phát triển đất đai. Từ đó, theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử
dụng đất, hoặc cho thuê đất cho các nhà sử dụng đáp ứng được nhu cầu địi hơi nảy
sinh từ sự phát triển kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa. Dinh gid bất động sản sẽ tiết
thị trường bất động sản (BĐS)

không cho tăng hoặc giảm giá một cách đột ngột; đảm

bảo công khai và sát giá thị trường thuế, liên quan tới giá đất sẽ có tác dụng cân bằng
lại các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tỉnh trạng đầu cơ tích luỹ.

Bằng cơ chế đấu giá , đấu thầu và hợp đồng nhà nước sẽ cân bằng lại các mối quan hệ,
không cho thị trường BĐS rối loạn nền kinh tế quốc dân.
Thị trường bắt động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định
3


Dé án định giá bất động sản
hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước
ta đã và đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.
Tuy hệ thống, cơ chế chính sách liên quan đến thị trường BĐS

ở nước ta đã

được ban hành nhưng đang ở giai đoạn ban đầu; cơ cấu thị trường BĐS

chưa hoàn

chỉnh, nhiều yếu tố thị trường hình thành tự phát chưa có quy định của nhà nước.
Việc xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá bất
động sản là một nội dung quan trọng trong quan lý nhà nước về thị trường bất động
sản. Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống

định giá bất động sản để vận hành và kiểm soát giao địch bất động sản thu thuế.
Định giá bất động sản ở nước ta vẫn còn là những vấn

đề mới cả về lý luận và

thực tiễn. Nghiên cứu vấn đề này góp phần tạo điều kiện để làm rõ những yếu tố, cơ
chế và các nghĩa vụ tài chính thực hiện liên quan tới đất đai giữa người quân lý và
người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau.


Đề án định giá bắt động sản

PHAN I: TONG QUAN

I- TINH HINH NGHIEN CUU NUGC NGOAI
Định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được

nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển
quan tâm đâu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Thuy Điển, Mỹ,
Anh, Pháp, Hà Lan, Úc, Nhật, Malaysia, Singapore, Thái Lan, định giá bất động sản

đã trở thành một ngảnh quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất,

các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng
rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao địch dân sự trên thị trường bất

động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thé chap bất động sản điễn
ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá bất động sản tại nhiều nước trên thé giới vừa

là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của nhà nước đối với thị trường bất
động sản vừa là một loại dịch vụ phô biến trong nên kinh tế thị trường nằm

trong sự

kiểm soát của nhà nước.
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Thị trường bất động sản giúp cho
người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo
cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi do do đó việc giao địch,

thoả thuận mua bán bất động sản điễn ra thuận lợi. Mặt khác, việc định giá bất động
sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bắt động sản đảm bảo công bằng, hợp lý.
Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, Các khái niệm
kinh tế cơ bản được áp dụng trong định giá bat động sản là: giá trị, giá cả, cung, cầu

thị trường, dự tính, thay thế, xác định mơ hình và điều chỉnh mơ hình. Định giá bắt
động sản dựa trên sự phân tích kinh tế theo hai bước: Bước I- Nghiên cứu kinh tế khu
vực và địa phương, kết quả nghiên cứu là sự nhận biết về sử dụng cao nhất và tốt nhất

đất đai nói cách khác là có lợi nhất ở một thời điểm xác định với những giới hạn về
pháp lý, vật chất và tài chính; Bước 2- Nghiên cứu cung và cầu trên thị trường để nhận

biết sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Ba phương pháp chủ yếu áp dụng để xác định giá của bất động sản là: phương
pháp giá thành, phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh giá bản.
Quy mô định giá: Định giá hàng loạt nhằm điều chỉnh giá thị trường cho một

5


Đề án định giá bắt động sản
hoặc nhiều khu đất trong một khu vực địa lý; Định giá cá biệt nhằm xác định giá thị

trường đối với một loại hình sử đụng đất trong một khu vực có giới hạn.

Trong

thị trường kinh tế, thị trường bất động sản là được coi là một thị tường

khơng hồn hảo, có tính khu vực và phân hóa cao theo loại tài sản.Ví dụ ở Đài Loan

theo định kỳ 3 năm một lần Chính quyền trung ương tiến hành định giá bất động sản
hàng loạt ( Khoảng 300.000 điểm ) trên phạm vi toàn lãnh thổ làm căn cứ xác định và

điều chỉnh giá cho các địa phương: Căn cứ vào giá trên hàng năm vào ngày đầu của

năm tài chính (01tháng7) Chính quyền các thành phố Đài Bắc, Đài Trung, Cao Hùng
công bố giá bất động sản làm căn cứ thu thuế bất động sản. Giá mua bán bất động sản
theo giá thị trường trên cơ sở thoả thuận giữa người bán và người mua, nhưng không
được thấp hơn giá quy định của thành phố. Trường hợp giá thấp hơn , Nhà nước mua
theo

quyền

"Tiên

Mại".

Tương

tự ở các

nước

Austraylia,

Singapore,

Malaisia,

Thailand việc định giá hàng loạt thực hiện theo định kỳ 4-5 năm/lần. Nhờ có hệ thống
định giá bat động sản hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị tài sản quốc

gia, như ở Thuy Điền tổng giá trị thị trường của Bất động sản là 540 tỷ USD ( trong đó
350.000 BĐS nơng lâm nghiệp giá trị 50 tỷ; 2.285.000 BĐS là nhà ở riêng giá trị 200
ty USD ; 115.000 nha chung cư giá trị 130 tỷ USD ; 166.000 BĐS Công nghiệp giá trị
70 ty USD va 94.580 BDS được miễn thuế gid tri 130 ty USD.

Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hố, ví dụ:.BĐS là các cơng
trình cơng cộng như: các di tích lịch sử văn hố, danh lam thắng cảnh, cơng viên quốc
gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng...Đất đai là BĐS

nhưng pháp luật mỗi

nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đắt đai trên thị trường
BĐS.

Các nước theo nền kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU,Nhật,

một số nước ASEAN

-Thailand, Malaysia , Singapore quy định BBS

Austraylia

(Đất đai) hoặc

BĐS (Đất đai+Tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS ;
Trung quốc BĐS (Đất dai +Tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS,
nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhả nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền
sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng
cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất.
Các hoạt động giao dịch bất động sản tạo nên thị trường bất dộng sản (TTBĐS),

là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Các hoạt động có liên
6


Dé án định giá bất động sản
quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.

TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao
dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
TTBĐS chịu chỉ phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật gid tri ,quy
luật cung cầu và theo mơ hình chung của thị trường hàng hố với 3 yếu tố xác định:
Sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của TTBĐS

do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng

khơng đồng nhất. Ví đụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền được mua,

bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thé
chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao địch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS,

thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của TTBĐS:

Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác

định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển
BĐS

trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.

Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS

tuỳ

từng nước khác nhau mà chính sách khác nhau.
TTBĐS Australia: Pháp luật không giới hạn quyền mua, bán

thế chấp BĐS

Không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất Nông nghiệp, Công
nghiệp, Thương mại, đất ở; Các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng
thơng tin , quảng cáo việc bán đất, Hệ thống Thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp
thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá
mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết định:
Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS.

TTBDS

Trung Quốc: Người được

Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền

sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; Khi chuyển nhượng thế chấp
BĐS thì đồng thời chuyển nhượng và thé chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng

đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ
Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ
môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh

doanh nhà đất.

;


Đề án định giá bat động sản

II- TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TRƠNG NƯỚC
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị
trường bất động sản. Có thể chia q trình hình thành và phát triển thị trường bất động
sản ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:
- Giai đoạn trước 1946

Các cuộc mua bán, chuyến nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu
giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp

bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó khơng thể gọi là
quan hệ bình đẳng; kết quả các cuộc mua bán nói trên khơng thể nói là kết quả của sự
thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Vi vậy, giai đoạn này chưa thể được coi là có thị trường bắt động sản.

- Giai đoạn 1946-1980

Đây là giai đoạn thị trường bất động sản ở nước ta bắt đầu được hình thành. Cái
mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường bất động sản ở nước ta chính là bản Hiến

pháp năm 1946 của Nhà nước Việt nam dân chủ cộng hoà, với Điều 12 Hiến pháp năm
1946 và sau này là Điều I1 Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự
tồn tại của các hình thức sở hữu tài sân nói chung và đối với đất đai nói riêng. Tuy

nhiên, thị trường BĐS trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình
chiến tranh (1946-1954), sau này (1960-1980) do hình thức sở hữu nhà nước và sở hữu
tập thể về đất đai chiếm ưu thế tuyệt đối. Trên thị trường, việc mua bán đất đai về
ruộng đất rất ít mà chủ yếu diễn ra đối với đất thổ cư trong khu dân cư.
- Giai đoạn 1980-1992

Đáng chú ý liên quan tới sự phát triển thị trường bắt động sản trong giai đoạn
này là các chế định về quyền sở hữu đất đai ghi trong bản Hiến pháp 1980.

Tại Điều 19 Hiến pháp 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước thống nhất quản lý. Sau đó, để cụ thể hố Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và

Điều 17 Luật Đất đai 1988 qui định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển
nhượng quyên sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử

dụng đất ở đối với ngơi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước VN
ue

8

Đê án định giá bất động sản
không thừa nhận ở VN có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà

để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đang tổn tại và diễn ra sôi động ở hầu
hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt; Thị

trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp,
thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bat hợp pháp.
- Giai đoạn từ 1992 đến nay

Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định lại vị trí độc tơn của nhà nước về quyền sở

hữu đối với đất đai. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh
tế thị trường theo định hướng XHCN, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại;
Điều 12 Luật Đất đai 1993 qui định: “ Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản

khi giao đất, bồi thường thiệt bại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và
việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa
thành một nội dung quản lý nhà nước về đất đai (qui định tại Khoản I Điều 13 Luật

Dat dai 1993).
Trên cơ sở các qui định của Luật Đất đai, ngày 06/11/1993 Chính phủ ban hành
Nghị định 80/CP Qui định khung giá các loại đất. Sau này, ngày 17/8/1994 Chính phủ
ban hành Nghị định 87/CP thay thế Nghị định 80/CP. Hiện nay, các địa phương trong
cả nước đang sử dụng khung giá các loại đất qui định trong Nghị định 87/CP ngày

17/8/1994 làm cơ sở để xây dựng biểu giá các loại đất áp dụng cho địa phương mình.
Chính do sự hình thành và phát triển chậm chạp của thị trường bất động sản,

nên ở nước ta, hoạt động định giá bắt động sản nói chung và hoạt động định giá đất nói
riêng- xét trên phương điện là một chuyên ngành trong nền kinh tế, cịn đang trong
thời kỳ phơi thai, chưa định hình rõ rệt.

Trên thực tế vẫn có những giao dịch nhà, đất nhưng quy mô nhỏ bé, chủ yếu là
chuyển nhượng khu vực tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhượng nhà ở
thuộc sở hữu nha nước theo phương thực hỏa hồng (chuyển nhượng cho th) nhưng
khơng có khung khổ pháp lý thích hợp.
Cùng với những thành tựu đổi mới, dan cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và

thu nhập. Quá trình đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng, đầu tư tăng nhanh. Tốc độ đô thị


Dé an dinh giá bất động sản

hoá cao, tỷ lệ đân số cơ học tăng nhanh tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp. Hỗ Chí
Minh. Cùng với việc nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương
"nhà nước và nhân dân cùng làm”, các giao dịch về bất động sản bắt đầu sôi động.

Trong điều kiện hệ thống pháp lý đất đai chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai,
kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu đất đai càng bức xúc, những vướng mắc
trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong

thì nảy sinh thêm những khó khăn rắc rối

mới địi hỏi phải có một hành lang pháp lý, cơ chế vận hành định giá bất động sản
trong thị trường bất động sản.

III- MỤC ĐÍCH, YEU CAU, NỘI DỤNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Mục tiêu của đề án: Từ cơ sở khoa học và thực tiễn của định giá bất động sản

ở Việt Nam, nghiên cứu, vận dụng để xuất khung pháp lý định giá bat động sản, tạo
điều kiện hướng cho sự phát triển của thị trường bất động sản lành mạnh.

- Phạm vi nghiên cứu: Trong khuôn khổ những vấn đề chủ yếu về giá bất động sản.
- Nội dung nghiên cứu:

+ Những khái niệm cơ bản về giá đất, giá bất động sản.
+ Cơ sở khoa học về định giá bất động sản; các phương pháp định giá bất động sản.
+ Quan lý bat động sản và tô chức định giá bất động sản; thực trạng định giá bất
động sản ở Việt Nam.

+ Để xuất đẻ án tổ chức định giá bất động sản.
- Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp duy vật biện chứng và lịch sử; phương
pháp tiếp cận hệ thống: phương pháp kế thừa; phương pháp điều tra khảo sát; phương
pháp chuyên gia.

10


Đề án định giá bắt động sản

PHAN II- KẾT QUÁ NGHIÊN CỨU
I- CƠ SỞ KHOA HOC
1. BẤt động sẵn và định giá bất động san
Định giá bất động sản được nghiên cứu một cách hệ thống từ khái niệm, nguyên

tắc và phương pháp định giá.
1.1. Định giả tài sản
1.1.1. Khai niém
Dinh giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế- kỹ thuật, tính

pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, ton tại

và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá
tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử đụng trong lý
thuyết định giá là những khái niệm kinh tế mang tính đặc thù. Ngày nay, theo đà phát
triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành
một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế, đặc biệt ở các nước tư bản phát triển, hoạt

động định giá trở thành một nghề .
Hai khái niệm được giới học giả và các nhà định giá trên thế giới thường sử

dụng khi nghiên cứu về định giá tài sản:
- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.Ì
~ Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích

cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc
điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tế kinh tế căn bản của thị trường, bao

gồm các loại đầu tư lựa chọn.2

1.1.2. Định giá tài sản (đất dai) va tinh giá thành sản phẩm là hàng hoá
1.1.2.1. Giống nhau: Đều là những phương pháp kinh tế nhằm tính tốn lượng giá

trị của chúng bằng hình thái tiền tệ, tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong
một thị trường xác định.

' GS. W. Sealrooke- Vién Dai hoc Portsmouth, Vương quốc Anh.

-

? GS. Lim Lan Yuan- Khoa xéy dung vA bat déng san, Dai hoc quéc gia Singapore

11


Đề án định giá bắt động sản
1.1.2.2. Khác nhau: Để thấy được sự khác nhau giữa định giá một tài sản với

tính giá thành một sản phẩm là hàng hố, trước hết cần có sự phân biệt khái niệm tài
sản trong định giá với khái niệm hàng hoá trong khoa học chính trị - kinh tế học.
- Hàng hố nói trong khoa học chính trị - kinh tế học là sản phẩm do con người
tạo ra, nó có giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị của hàng hoá được xác định bang lao
động xã hội (lao động vật hoá và lao động sống) của người sản xuất hàng hố kết tỉnh
trong hàng hố. Chúng được tính theo cơng thức tổng quát sau đây:
G(Œ)=C+K
Trong đó:
* G(h) là Giá trị hàng hoá;
* C là giá trị lao động vật hoá;
* K là giá trị do lao động sống- sức lao động tạo ra;
K=V+m.

Trong đó:
* V là giá trị sức lao động
* m là chênh lệch giữa giá trị mới do sức lao động tạo ra và giá trị sức lao động.

Trong kinh tế chính trị học Mác gọi là giá trị thặng đư.
G(h)=C+V+m

Có thể xác định được lượng giá trị của hàng hố thơng qua nhiều phương pháp,
trong đó có phương pháp tính chỉ phí (giá thành).
- Tài sản đất dai và các tài nguyên thiên nhiên khác (tài sân) khơng phải là hàng
hố (khái niệm tài sản có ngoại diên rộng hơn khái niệm hàng hoá - hàng hoá là một

tài sản nhưng một tài sản chưa chắc là một hàng hóa). Sự hiện diện của đất đai trong tự
nhiên không gắn

với lao động xã hội, lao động xã hội chỉ có thể tác động, khai thác dé

đất dai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào các mục đích xác dịnh; từ
vật có đặc tính khơng có giá trị thành vật mang đặc tính chun tải giá trị. Giá trị mà
đất đai chuyên tải, trên thị trường bất động sản người ta vẫn quen gọi đó là “giá đất”.

Như vậy, bản chất của giá đất chính là kết tỉnh của lao động xã hội (lao động vật hoá
và lao động sống). Lao động xã hội đã chuyển hố đất đai từ trạng thái hoang hóa
thành đất đai sử dụng: từ trạng thái “đất sống” sang trạng thái “đất đai thương phẩm”.

Nhưng khác với những hàng hố thơng thường, khí tham gia vào q trình chuyển tải
12


Đề án định giá bắt động sản
giá trị, do các đặc tính tự nhiên của đất đai như vị trí, độ mẫu mỡ vw... khác nhau, nên

chúng có khả năng sinh lời khác nhau (Mác gọi lượng chênh lệch về khả năng sinh lợi
đó là địa tơ chênh lệch 1). Khả năng sinh lời của đất tuỳ thuộc vào từng loại đất, từng
vị trí, từng mục đích sử dụng đất. Nếu sử dụng phương pháp tính giá thành để xác định

đầy đủ lượng giá trị do đất đai chuyển tải, thì cũng khơng thể xác định được đầy đủ

lượng giá trị mới mà một phần trong đó là do khả năng sinh lời của đất tạo ra. Vì vậy,
người ta cho rằng, định giá đất chỉ là một sự ước tính giá trị, sự ước tính đó phụ thuộc
nhiều bởi yếu tổ chủ quan của người định giá. Đó chính là sự khác nhau cơ bản của
việc định giá đất với việc tính giá thành sản phẩm hàng hố.
- Sự khác nhau giữa định giá đất với tính giá thành sản phẩm hàng hố cịn thể
hiện ở chỗ: Các sân phẩm hàng hoá cùng loại (cùng kiểu dáng, mẫu mã, nhãn hiệu ) có
thể so sánh được với nhau về hình thức, chất lượng thơng qua sản phẩm mẫu. Đối với

đất đai, khơng thể lấy một thửa đất nào đó làm mẫu cho tất cả các thửa đất khác, bởi
đặc tính “độc nhất vơ nhị” của nó mà chúng ta sẽ nghiên cứu ở phần sau. Vì vậy, trong

thực tế khi định giá một thứa đất, người ta chỉ có thể ước tính giá của thửa đất đó trên
cơ sở so sánh với giá bán một thửa đất có vị trí, hình thể, kích thước, diện tích và các
yếu tố khác về tự nhiên, kinh tế, xã hội tương tự.
1.1.3. Vai trò của định giá tài sản

- Định giá bao giờ cũng gắn với một tài sản cụ thể và tại một thời điểm xác định.
Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như không thể định
giá một tài sản mà

kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản xác định tại một thời

điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá. Tuy mọi cuộc định
giá tài sản đều có chung một mục tiêu, đó là xác định giá của tài sản có trên thị trường,
nhưng diều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là giá tài
sản cần được xác định là loại giá trị nào: giá trị thị trường, giá trị thế chấp, giá trị bảo

hiểm hay giá trị tiềm năng và nhằm phục vụ cho mục đích gì: để Nhà nước làm căn cứ
tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đắt, lệ phí trước bạ, hoặc để tính tiền

khi Nhà nước giao đất, cho th đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng

đất, đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất, vv... hay dịch vụ cho người sử
dụng đất có cơ sở trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển

nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất vv...
13

đỗi, chuyên


Để án định giá bắt động sản
Như vậy, định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng đóng vai
trị rất quan trọng trong nền kinh tế, thơng qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước
và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và
trong các giao dịch dân sự khác.

1.2. Định giá đất
1.2.1. Khái niệm
Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt. Là một tài sản vì đất đai có
đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: Là vật có thực có thể dap ứng được một nhu cầu

nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và
là đối tượng của giao lưu đân sự.

Đất đai là một tài sản đặc biệt vì:
- Đất đai khơng do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái
hoang hố trở thành sử dụng vào đa mục đích;

- Đất đai có định về vị trí, có giới hạn về khơng gian (diện tích) và vơ hạn về

thời gian sử dụng;

- Có khả năng sinh lợi. Trong q trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng
một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) khơng những khơng

mắt đi mà có xu hướng tăng lên.
Đất đai là một tài sản. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giếng như

việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất
ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chỉ phối nó cịn bị tác động

bởi các yếu tế về tâm lý, xã hội. Vì vậy, như trên đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự
ước tính về mặt giá trị không như định giá các tài sản thông thường.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dai theo qui hoạch và kế hoạch: nhà nước còn cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục

đích xác định.

Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Với các đặc

điểm nêu trên, khái niệm định giá đất có thể hiểu như sau:

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình

14


Đề án định giá bắt động sản

thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
1.22. Định giá đất trong mỗi quan hệ với mục đích sử dụng đất

Khi nghiên cứu khái niệm định giá đất, một điều rất hiển nhiên là phải gắn
chúng với các mục đích sử dụng cụ thể, hay nói cách khác, định giá đất phải theo mục

đích sử dụng đất. Luật Đất đai 1993 chia đất đai thành 6 loại đó là đất nơng nghiệp, đất
lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử
dụng. Trong mỗi loại đất, khi nhà nước giao cho người sử dụng đều gắn với một mục
đích sử dụng cụ thể tuỳ theo từng trường hợp. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo
thời gian khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc định giá
đất phải trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tại một thời điểm xác định. Mặt
khác, do đặc thù của đất đai là một tài nguyên vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là
địa bàn phân bế các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tẾ, văn hố, xã hội, an ninh

và quốc phịng, và theo Bộ Luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì, đất đai và

các tai san gan liền với đất đều thuộc chung một phạm trù bất động sản. Vì vậy, việc
định giá đất khơng thê tách rời với việc định giá các tài sản gắn liền với đất. Đây chính
là 2 nội dung của một hoạt động thống nhất đó là định giá bất động sản.

1.3. Định giá bất động sẵn
1.3.1. Khái niệm

Như các phần trên đã trình bay, bất động sản có thể là đất đai, cũng có thể là đất
đai và các tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định
giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nêu có). Trong trường hợp bao gồm cả
việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng khơng thể vì thế mà tách chúng hồn
tồn độc lập nhau, vì bất động sản được hiểu là một đơn vị tương đối thống nhất về

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là
một tài sản không di, đời được nên giá trị bat động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi

nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tế đến giá trị của
bất động sản là không giống nhau, chúng tuỳ thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị
trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bắt động sản; những yếu
tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của bất động sản là rất khó
khăn, phức tạp và đó cũng chính là cơng việc của người định giá.

*

15


Dé án định giá bắt động sản

1.3.2. Đặc trưng của định gid bất động sản
Do bất động sản có những đặc trưng mà khơng có một loại tài sản nào giống nó,

nên việc định giá bất động sản cũng có những đặc điểm khác định giá tài sản thông
thường. Định giá bất động sản có những đặc trưng sau đây:

1.3.2.1. Đất đai - thành phần cơ bản của bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước
Khác với định giá những tài sản thông thường, đất đai là tài sản thuộc sở hữu

Nhà nước, việc định giá đất phải gắn liền với các qui định của Nhà nước về chế độ
quản lý, chế độ sử đụng đối với từng loại đất, đồng thời nội dung định giá đất phải gắn
với các quyền, nghĩa vụ đặc biệt nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất sử đụng. Thoát ly đặc điểm này, các cuộc định giá sẽ trở nên vơ nghĩa và
khơng có giá trị.

1.3.2.2. Bất động sản là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình
định giá buộc phải có giai đoạn điều tra khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản - đối
tượng của định giá.

1.3.2.3. Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất vơ nhị (ít nhất là về mặt địa
điểm) phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng. Trong thực tế khó có thể có
một phương pháp nào có thể xác định giá đất được chính xác. Định giá đất chỉ là sự
ước tính giá trị mà khơng thể xác định giá chính xác.
2. Cơ sở khoa học

2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Chế độ sở
hữu về ruộng đất có các hình thức cơ bản sau: sở hữu nhỏ của nông dân tự do, sở hữu
lớn của địa chủ, sở hữu của Nhà nước qua các thời đại.

Xã hội tư bản, nông nghiệp tổn tại ba giai cấp đối lập nhau, nhưng có quan hệ
chặt chẽ với nhau đó là địa chủ, chủ tư bản kinh doanh nông nghiệp và lao động làm
thuê trong nông nghiệp. Người sở hữu ruộng đất-địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng
ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác thuê.
Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dung ruộng đất tách
rời nhau. Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh đoanh sản xuất, nhà tư bản phải trả

cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền trả được tính theo từng

16


Dé án định giá bất động sản
năm, và đương nhiên sề tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc

vào chủ ruộng đất hay nhà tư bản, mả theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong tồn
nên kinh tế. Số tiền trả đó đù trả về ruộng đất canh tác hay là đất xây đựng, hằm mỏ, ngư

trường, rừng gỗ... đều được gọi là địa tô. Đó chính là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất
đai của địa chủ. Quyền đó đã đem lại cho chủ ruộng đất một lợi ích cụ thé.
Như vậy địa tơ là hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về

mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Khoản tiền mà nhà
tư bản phải trả cho chủ ruộng, trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa tô.

Nhưng xét về bản chất kinh tế, chỉ có thể nói: địa tơ là một khoản tiền mà chủ tư bản
phải trả cho chủ ruộng đất.
Chủ tư bản phải trả địa tơ cho chủ đất là vì:
Thứ nhất, địa chủ có quyền cho phép hay khơng cho phép ai đó sử dụng hoặc

khai thác trên đất đai của ông ta, nghĩa là người sử dụng đất phải trả tiền th cho chủ

đất dưới hình thức địa tơ;
Thứ hai. Chủ tư bản phải trả địa tô cho chủ đất bằng kết quá của việc sử dụng tư
bản ở điều kiện thuận lợi (lợi nhuận siêu ngạch).

Như chúng ta đã biết, sự chênh lệch giữa giá cá sản xuất cá biệt và giá cả sản
xuất chung của một ngành sẽ tạo nên lợi nhuận siêu ngạch. Trong nông nghiệp, lợi
nhuận siêu ngạch của các chủ tư bản kinh đoanh trên các thửa đất khác nhau là điều

kiện cần thiết để làm xuất hiện địa tơ. Có nhiều nhân tố làm xuất hiện lợi nhuận siêu
ngạch, do đó sẽ làm xuất hiện địa tô trong điều kiện chế độ tư hữu đất đai của địa chủ.
Địa tơ chênh

lệch được hình thành bởi các nhân tổ thuộc điều kiện tự nhiên

như: độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai... được gọi là địa tô chênh lệch I. Địa tô chênh

lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có
được khơng phải do công lao động của nhà tư bản tạo ra mà do điều

kiện tự nhiên

khách quan đưa lại. Chủ tư bản thu được lợi nhuận này bằng phương thức quảng canh

vào thời kì bat dau khai thác nơng nghiệp. Mặt khác chủ tư bản sau khi nộp cho chủ
đất vẫn cịn nhận được lợi nhuận bình qn.
Khác với địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch HH là một hình thái địa tơ có được
trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp, tức là do những

17


Dé án định giá bắt động sản
khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có, và chủ nghĩa tư bản khai
thác bằng phương thức thâm canh vào thời kì đã hồn tồn làm chủ trong sản xuất
nơng nghiệp. Địa tơ chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng loại đất,

tức là do trình độ thâm canh quyết định.
Tóm lại: địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất
có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng đất phải
trả cho chủ đất. Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch H là hình thái biểu hiện của
của địa tơ chênh lệch.

Khi xem xét về địa tô chênh lệch, xuất phát từ giả thiết giá cả sản xuất chung

ngang bằng với giá cả sản xuất cá biệt trên loại đất xấu nhất xã hội cần thiết. Khi đó,
chỉ có những mảnh đất nào có giá cả sản xuất cá biệt thấp hơn giá cả sản xuất cá biệt
xã hội cần thiết thì mới có lợi nhuận siêu ngạch - cái sẽ chun hố thành địa tơ chênh

lệch. Địa tơ chênh lệch được hình thành theo công thức:

Địa tô chênh lệch = giá cả sản xuất chung - giá cả sản xuất cá biệt.
Tuy nhiên, theo giả thuyết trên thì các chủ tư bản kinh doanh trên đất xấu nhất,
sẽ không phải nộp địa tơ cho địa chủ, vì giá cả sản phẩm trên thị trường đo giá cả sản
xuất trên loại đất đó quyết định. Chủ ruộng đất đó cũng sẽ khơng thu được địa tơ, như

vậy có nghĩa là quyền sở hữu đất của chủ sử dụng đất coi như khơng cịn tổn tại. Thực

tế không phải như vậy, mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất một khoản tiền không phải
dưới hình thái địa tơ chênh lệch đó được gọi là địa tô tuyệt đối. Địa tô này bất kế đất
có lợi nhuận siêu ngạch chênh lệch giữa các thửa đất, hoặc giữa các mức đầu tư hay

không đều phải nộp cho chủ ruộng đất.
Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng đất đai
ứng với tỷ suất giá trị thăng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau do có cấu tạo
hữu cơ tư bản khác nhau.
Tém lại, địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, nguồn gốc và bản chất của địa tô

cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư, do lao động không công của công nhân nơng
nghiệp làm th tạo ra. Nói cách khác, địa tơ chỉ là hình thức đặc biệt của giá trị thặng
dư. Địa tô cùng với lợi nhuận của nhà tư bản nói lên tư bản nơng nghiệp có quan hệ
bóc lột với địa chủ do quyền tư hữu về ruộng đất sinh ra.

18

Đề án định giá bắt động sản
Giá cả ruộng đất lại là "địa tơ tư bản hố" theo cơng thức:

Giá cả ruộng đất = Địa tô / Tỷ suất lợi nhuận
Từ đó thấy rằng, địa tơ giảm sẽ làm cho giá cả ruộng đất giảm, chỉ phí sản xuất
giảm làm cho giá cả nông phẩm giảm mà lợi nhuận vẫn tăng - đó là lí do chủ nghĩa tư
bản ủng hộ việc xoá bỏ chế độ tư hữu ruộng đất (nhưng do mâu thuẫn về bản chất của

chế độ tư hữu ruộng đất nên sự ủng hộ này là không thể triệt để) - góp phần làm giảm
giá cả nơng sản.
Khi xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, việc đánh giá lợi nhuận thu

được từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận đó trở thành trọng tâm. Mác đã có kết luận
sâu sắc về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai trong quá trình sản xuất tư bản
chủ nghĩa. Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm ba loại địa tô: địa tô chênh lệch 1
tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên

giữa hai mảnh đất cùng diện

tích, lợi nhuận của địa tơ này thuộc về người sở hữu đất; địa tô chênh lệch 2 do kết quả
của cường độ đầu tư của người sử dụng đất tạo nên, và lợi nhuận từ loại địa tô này

phải thuộc vào người đầu tư vào đất; địa tô tuyệt đối tạo thành do sự chênh lệch giữa
giá cả sản xuất cá biệt các sản phẩm có liên quan đến đất và giá cả thị trường.

Ở nước ta do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tơ chênh lệch 1 sẽ được thu
tồn bộ vào ngân sách Nhà nước. Nhà nước cho phép người sử dụng đất (nếu họ đồng

thời là người đầu tư vào đất) được hưởng tồn bộ địa tơ chênh lệch 2 để khuyến khích

việc đầu tư, sử dụng đất có hiệu quả. Địa tơ tuyệt đối được hình thành do quan hệ cung
cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng đất khác nhau trong q

trình sản xuất xã hội. Khơng có chế độ độc quyển tư hữu đất đai thì địa tơ tuyệt đối
được xố bỏ, cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ do quy hoạch
sử dụng đất của Nhà nước quyết định. Như vậy, phải dựa trên cơ sở lợi nhuận từ việc

sử dụng đất trong cơ chế thị trường để xác định đúng địa tô chênh lệch 1 thuộc nhà
nước và địa tô chênh lệch 2 thuộc nhà đầu tư. Đây là một động lực thị trường để tạo

nguồn thu đúng và đủ cho ngân sách và khuyến khích người sử dụng đất đầu tư vào

đất, đồng thời khuyến khích tận dụng đất hoang hóa đưa vào sử dụng.
Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nơng nghiệp có thể căn
cử vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu

19