giá trị quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp

1
Mục lục
Mục lục
T
T
rang
rang
LỜI NÓI ĐẦU
LỜI NÓI ĐẦU
1
1


Chương I- Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thế chấp
Chương I- Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thế chấp
3
3
I- Đất đai là một tài sản
I- Đất đai là một tài sản
3
3


1- Vai trò của tài sản đất đai
1- Vai trò của tài sản đất đai
3
3
2- Đặc điểm của tài sản đất đai
2- Đặc điểm của tài sản đất đai
5
5

3- Đất đai là một tài sản
3- Đất đai là một tài sản
8
8
II- Giá trị quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp
II- Giá trị quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp
9
9
1- Vai trò là tài sản thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
1- Vai trò là tài sản thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
9
9
2- Phân loại các mục đích sử dụng đất đem thế chấp
2- Phân loại các mục đích sử dụng đất đem thế chấp
13
13
3- Cơ sở xác định giá thế chấp
3- Cơ sở xác định giá thế chấp
15
15
4- Hình thức thế chấp tài sản đất đai
4- Hình thức thế chấp tài sản đất đai
20
20
Chương II – Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện
Chương II – Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện
thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
21
21

I- Quyền thế chấp là một quyền lợi của người sử dụng
I- Quyền thế chấp là một quyền lợi của người sử dụng
21
21
1- Trong Luật Đất đai
1- Trong Luật Đất đai
21
21
2- Trong Luật Dân sự
2- Trong Luật Dân sự
23
23
3- Các loại văn bản liên quan
3- Các loại văn bản liên quan
23
23
II- Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở nước ta
II- Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở nước ta
26
26
III- Một số giải pháp
III- Một số giải pháp
31
31


2
KẾT LUẬN
KẾT LUẬN
34

34
TÀI LIỆU THAM KHẢO
TÀI LIỆU THAM KHẢO
35
35
Lời nói đầu
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố cấu
thành nên giang sơn, đất nước, đồng thời cũng là điều kiện tồn tại và phát triển của
con người và các sinh vật khác trên trái đất.
Với Hiến pháp 1992, Luật Dân sự, Luật đất đai 1993 đã ra đời một hướng đi mới
cho sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội đất nước, đó là việc cho phép thế chấp
quyền sử dụng đất để vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh. Hướng đi mới này đã
tạo một tiền đề vững chắc cho sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước.
Xuất phát từ thực tế đó, kết hợp với những kiến thức cơ bản được học em đã
chọn đề tài nghiên cứu: “Giá trị quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp”.
Với mục đích nhằm vận dụng, củng cố, bổ sung, mở rộng những kiến thức về lý
thuyết và kiến thức thực tế đã được học để nghiên cứu giá trị quyền sử dụng đất và
hoạt động thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.
Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử được xuyên suốt trong việc
nghiên cứu đề tài. Ngoài ra, đề tài còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác
để làm sáng tỏ, phong phú thêm những vấn đề về lý luận.
Nội dung, kết cấu của đề tài nghiên cứu ngoài phần mục lục, lời nói đầu, tài liệu
tham khảo… được thể hiện trong các vấn đề và được bố trí thành các phần chính
sau đây:
- Chương I: Giá trị quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp.
3
- Chương II: Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện hoạt động thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất.
Do những kiến thức và sự hiểu biết về hoạt động thế chấp tài sản đất đai còn rất
hạn chế đối với em. Bên cạnh đó, với thời gian nghiên cứu gấp rút nên trong bài

viết khó có thể hoàn hảo và có những thiếu sót nhất định. Là một sinh viên còn
đang
trong thời gian học tập và nghiên cứu, khả năng và trình độ có hạn, nên em rất
mong nhận được ý kiến đóng góp và phê bình của các thầy, cô và những người
quan tâm đến đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Ngô Đức Cát đã nhiệt tình giúp đỡ em hoàn
thành đề tài này một cách tốt nhất.
Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2002
Đỗ Thị Hồng Điệp
Sinh viên lớp Địa chính 41- TT Đào tạo ĐC& KD BĐS
4
Chương I
Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thế chấp
I- ĐẤT ĐAI LÀ MỘT TÀI SẢN
1- Vai trò của tài sản đất đai
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử
phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng vai
trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là
địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao
thông… Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp xây dựng như gạch
ngói, xi măng, gốm sứ.
Đất đai và cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan
trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng
có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nước. Nhu cầu
về đời sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa dạng. Khai thác lợi thế của mỗi
vùng đất là tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu đó.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy vậy đối
với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai có vị trí khác nhau. Đối với
ngành nông nghiệp (theo nghĩa rộng) đất đai có vị trí đặc biệt. Nó không những là

5
chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và
thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc; là
nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng. Vì vậy, đất đai được
đưa vào sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh nông nghiệp được gọi là
ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu, không thể thay thế được. Không có ruộng đất,
không thể tiến hành sản xuất kinh doanh nông nghiệp. Ruộng đất là tư liệu sản xuất
chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
Ruộng đất là đối tượng lao động. Trong quá trình phát triển sản xuất xã hội, đất
đai vẫn luôn là đối tượng lao động. Để thu được nhiều nông sản phẩm, con người
cùng với những kinh nghiệm và khả năng lao động với những phương pháp khác
nhau tác động tích cực vào ruộng đất bằng hàng loạt các quá trình lao động như:
cày bừa, làm cỏ, chăm sóc… Mục đích của hoạt động đó là nhằm thay đổi chất
lượng ruộng đất, tạo ra những điều kiện thuận lợi để sản xuất và tăng nông sản
phẩm.
Trong nông nghiệp, ruộng đất cũng là tư liệu lao động. Con người lợi dụng một
cách có ý thức các tính chất tự nhiên của đất đai như lý học, hoá học, sinh học và
các tính chất khác để tác động lên cây trồng.
Như vậy, quá trình lao động của con người trong lĩnh vực nông nghiệp gồm 2
giai đoạn: giai đoạn đầu là hoạt động của người lao động biến đất đai có độ màu
mỡ thấp thành đất đai có độ màu mỡ cao hơn, giai đoạn kế tiếp là giai đoạn mà con
người sử dụng chất dinh của đất để tác động lên cây trồng. Quá trình sản xuất nông
nghiệp (trong ngành trồng trọt) là quá trình khai thác, sử dụng đất. Bởi vậy không
có ruộng đất thì không thể có hoạt động sản xuất nông nghiệp.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm địa
điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai
nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi,
6
nhà làm việc, đường sá đi lại trong nội bộ… Tất cả những cái đó là cần thiết trước

tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh.
Sự phát triển nhanh chóng của các nganh công nghiệp đòi hỏi mở rộng quy mô
xây dựng, các nhà máy mới tăng lên làm tăng số lượng diện tích đất đai dành cho
yêu cầu này.
Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sự phát triển
của các ngành xây dựng, các công trình dân cư đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình
thành đô thị, các khu dân cư mới. Những yêu cầu này ngày càng tăng lên làm cho
nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên.
Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi một quốc gia. Nói đến chủ
quyền của mỗi một quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ, trong đó có
đất đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia trước hết phải tôn trọng lãnh thổ của
quốc gia đó.
2. Đặc điểm của tài sản đất đai
2.1. Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai
Đất đai có vị trí cố định không di chuyển được, với một số lượng có hạn trên
phạm vi toàn cầu và phạm vi từng quốc gia. Tính cố định không thể di chuyển từ vị
trí này sang vị trí khác của đất đai đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô theo
không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối. Vị trí của đất đai có ý
nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Đất đai ở gần các
đô thị, các đường giao thông, các khu dân cư được sử dụng triệt để hơn đất đai ở
các vùng xa xôi, hẻo lánh, và do đó có giá trị sử dụng và giá trị kinh tế lớn hơn. Đất
đai không thể sản sinh thông qua sản xuất.
Độ phì là một thuộc tính tự nhiên của đất và là yếu tố quyết định chất lượng đất.
Độ phì là một đặc trưng về chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức
ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng phục hồi
và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên
hoặc do tác động của con người. Tuỳ theo mục đích sử dụng mà độ phì của đất có
7
vai trò khác nhau. Chẳng hạn, trong nông nghiệp độ phì hay độ màu mỡ của đất có
vai trò cực kỳ quan trọng, quyết định việc tăng năng suất và sản lượng cây trồng.

Việc sử dụng và khai thác đất nông nghiệp phải bảo đảm nguyên tắc là không
ngừng cải tạo, nâng cao độ phì đất.
Tính hai mặt của đất đai (không thể sản sinh nhưng có khả năng tái tạo) có ý
nghĩa cực kỳ quan trọng trong quá trình sử dụng đất. Một mặt phải hết sức tiết kiệm
đất đai, xem xét kỹ lưỡng khi bố trí sử dụng các loại đất. Mặt khác, phải chú ý ứng
dụng tiến bộ kỹ thuật để tăng khả năng phục hồi và tái tạo của đất đai.
2.2. Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người
Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được.
Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động sản xuất đa dạng và
phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai thác triệt để
nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi Ých của mình. Những tác động đó có thể
làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ đất đai hoang sơ thành đất đai canh
tác được, hoặc đất đai từ sử dụng mục đích này sang mục đích khác, hoặc những
tác động để cải tạo chất đất, làm tăng độ màu mỡ của đất đai. Tất cả những tác
động Êy của con người làm cho đất đai vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên trở
thành một sản phẩm của lao động.
“Tuy có những thuộc tính tự nhiên khác nhau nhưng một đám đất được canh tác
có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác- Angghen- Tập 25 phần II- trang
248. NXB chính trị Quốc gia,1994).
Con người không tạo ra được đất đai, nhưng bằng lao động của mình cải thiện
đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lượng ruộng đất.
Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến
ruộng đất thành tư bản và ruộng đất đã trở thành một quan hệ kinh tế xã hội. Trong
xã hội có giai cấp, các quan hệ này ngày càng phát triển và càng làm sâu sắc thêm
những mâu thuẫn trong xã hội.
8
Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự trao đổi,
mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai.
2.3- Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai
Từ xa xưa, khi loài người còn sống thành bầy đàn, con người chuyển từ săn bắt

sang trồng cây trên những đất đai chiếm được và trở thành sở hữu chung của cộng
đồng.
Cùng với tiến trình phát triển của xã hội loài người, chế độ sở hữu và chiếm hữu
đất đai cũng phát triển theo nhiều kiểu khác nhau. Tuy nhiên “Sở hữu ruộng đất
khác với các hình thức sở hữu khác ở chỗ là, đến một trình độ phát triển kinh tế
nhất định, nó trở nên thừa và có hại, ngay cả khi xét trên quan điểm của phương
thức tư bản chủ nghĩa (Mác-Angghen toàn tập, tập 25 phần II- Tr 252.NXB Chính
trị Quốc gia, 1994).
Chế độ chiếm hữu ruộng đất và biến quyền sở hữu đất đai thành sở hữu tư nhân
là một quá trình phát triển lâu dài, gắn liền với lịch sử của từng vùng trên trái đất
hay mỗi quốc gia.
Đất đai trước hết là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu
thành tài sản chung của cộng đồng, bộ lạc. Những nhu cầu sản phẩm nuôi sống con
người ngày càng tăng lên do dân số phát triển, những đất đai màu mỡ, dễ khai phá
đã được chiếm hữu và được canh tác. Nhà nước ra đời và chế độ sở hữu tư nhân về
ruộng đất cũng xuất hiện.
Quyền sở hữu đất đai không phải chỉ đem lại lợi Ých kinh tế mà quan trọng hơn
còn đem lại địa vị xã hội và quyền lực chính trị. Trong chế độ sở hữu tư nhân về
ruộng đất, ai nắm nhiều ruộng đất thì không những kẻ đó là người giàu có, mà còn
là người có uy lực chính trị. Những người không có đất trở thành kẻ làm thuê, cuộc
sống bấp bênh, phụ thuộc. Duy trì chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất sẽ đến ruộng
đất tập trung trong tay một số Ýt người, nhóm người hay một tầng lớp nào đó trong
xã hội, còn đại bộ phận người làm ruộng trực tiếp sẽ không có ruộng, trở thành
người làm thuê. Đồng thời chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất cũng sẽ dẫn đến việc
9
tách người làm ruộng khỏi điều kiện sống và làm việc của họ, tức là tách người lao
động với đối tượng lao động và tư liệu sản xuất.
Ở nước ta, cùng với sự phát triển của lịch sử, chế độ phong kiến hình thành và
dần dần chế độ sở hữu tư nhân cũng bắt đầu xuất hiện. Tuỳ theo từng thời kì lịch sử
khác nhau mà sự biểu hiện của quyền sở hữu đó cũng khác nhau và diễn ra dưới

nhiều hình thức khác nhau.
Ngày nay Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định “Đất đai
thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”. Nhà nước giao đất
cho các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, các tổ
chức chính trị xã hội, hộ gia đình , cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất … (Điều 1, Luật đất đai năm 1993).
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao cho
các tổ chức, các cá nhân sử dụng đất đai theo mục đích quy định. Người sử dụng
đất đai phải đóng thuế cho Nhà nước. Nhà nước có thể cho thuê đất và người thuê
đất phải trả tiền trong thời hạn thuê.
2.4. Tính đa dạng và phong phú của đất đai
Tính đa dạng và phong phú của đất đai trước hết do đặc tính tự nhiên của đất đai
và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình
thành đất quyết định, mặt khác nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng
theo nhiều mục đích khác nhau. Với đặc điểm này đòi hỏi con người khi sử dụng
đất đai phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có
hiệu quả nhất trên mỗi vùng lãnh thổ.
3. Đất đai là một tài sản
Thật vậy, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên Trái đất.
C.Mác viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh
tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong
nông lâm nghiệp.
10
Mặt đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để nuôi
sống loài người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời
gian và không gian nhất định. Chất lượng của đất phụ thuộc vào độ phì nhiêu của
nó.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng
gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người,

con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì không
có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và
cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công
nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con
người trồng trọt, chăn nuôi…
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo
sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm
về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn
lực cho các mục đích tiêu dùng.
Luật Đất đai 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất
đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế
hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất
đai như ngày nay”.
Con người khai thác bề mặt đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, tạo nên sản phẩm
nuôi sống cả xã hội loài người. Khai thác bề mặt đất đai và cải tiến chất lượng đất
đai để tạo ra khối lượng sản phẩm ngày càng nhiều hơn, thoả mãn nhu cầu lương
thực, thực phẩm ngày càng tăng. Trình độ khai thác đất đai gắn liền với sự tiến hoá
11
của xã hội. Mặt khác con người ngày càng hiểu biết hơn về khoa học kỹ thuật,
khám phá và khai thác “kho báu” trong lòng đất phục vụ cho mục đích của mình.
Đất đai gắn liền với khí hậu, môi trường trên phạm vi toàn cầu cũng như từng
vùng, từng miền lãnh thổ. Trải qua lịch sử hàng triệu năm của Trái đất, khí hậu
cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do tác động của
con người. Trong quá trình chinh phục và cải tạo thiên nhiên, con người ngày càng
can thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên. Biến đổi khí hậu có tác động mạnh
mẽ đến các hệ sinh thái trên đất liền, nhất là đối với cây trồng.

Như vậy, việc sử dụng hợp lí đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý nghĩa về
bảo vệ, cải tạo và biến đổi môi trường. Ngày nay với sự phát triển của khoa học kỹ
thuật, người ta rất chú ý đến tác động của môi trường trong quá trình hoạt động sản
xuất của con người, trong đó sử dụng khai thác đất đai là yếu tố vô cùng quan
trọng.
II- GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN THẾ CHẤP
1. Vai trò là tài sản thế chấp của giá trị quyền sử dụng đất
1.1. Nhu cầu vốn của nông dân, cá nhân, tổ chức sản xuất kinh doanh
Theo quy định của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật đất đai thì đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý, như vậy toàn bộ đất đai của nước ta chỉ có một chủ sở
hữu duy nhất đó là Nhà nước. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ
quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Tuy nhiên, trong thực tiễn quản lý sử dụng đất đai, Nhà nước không phải trực
tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Nhà nước vừa
giao quyền sử dụng, vừa giao cho người sử dụng các quyền năng trong đó có quyền
thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.
Việc ghi nhận trong Hiến pháp 1992 và sau đó là Luật đất đai quyền được thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng, các tổ chức tín dụng là
một tiến bộ quan trọng trong việc quản lý đất đai, phát triển kinh tế nông nghiệp
12
nông thôn. Việc cho phép thế chấp đã mở ra mét ý nghĩa kinh tế mới của đất đai;
vừa bảo đảm cho sản xuất phát triển, vừa tạo điều kiện kinh doanh phát triển kinh
tế nông nghiệp nông thôn, tiểu thủ công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ trong
nông thôn. Nó mở rộng một khả năng mới để người sử dụng có thêm nguồn vốn
đầu tư cho sản xuất, đầu tư vào đất làm tăng giá trị của đất đai, làm tăng khả năng
sinh lời của đất, tăng thu nhập cho người sử dụng; trong khi đó đất đai được đem
thế chấp để vay vốn vẫn được tiếp tục khai thác, sử dụng để trả nợ vay. Đồng thời
nó cũng mở rộng hơn thị trường vốn hiện có, vì khi sử dụng quyền sử dụng đất có
giá trị như một tài sản mà khi đem thế chấp sẽ vay được một khoản tiền vốn có giá

trị bằng 70%- 80% giá trị của tài sản thế chấp; nhiều người sử dụng đất sẽ dùng
quyền sử dụng đất để vay vốn để sản xuất kinh doanh và trang trải những nhu cầu
khác.
Nếu như trong nền kinh tế tự cung tự cấp đất đai chỉ là tư liệu sản xuất, thì nay
đất đai ngoài là tư liệu sản xuất còn là vốn của nền sản xuất hàng hoá. Các cá nhân,
hộ gia đình, tổ chức sản xuất kinh doanh thường thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
để vay vốn nhằm đáp ứng nhu cầu về mua máy móc, thiết bị, nguyên, nhiên, vật
liệu…, các yếu tố đầu vào của sản xuất phục vụ cho đầu tư phát triển sản xuất.
Ngoài ra, việc còn làm tăng nguồn vốn lưu động giúp cho các cá nhân, hộ gia đình,
tổ chức sản xuất kinh doanh tăng được nguồn vốn trong lưu thông, giao dịch, mua
bán trong quá trình sản xuất, trong các hoạt kinh doanh, thương mại, dịch vụ,…;
vừa dùng cho các nhu cầu về thanh toán, tiêu dùng…
Đối với người nông dân – những người có mức tích luỹ thấp nhất trong nền kinh
tế, thì nhu cầu về vốn để đầu tư cho sản xuất kinh doanh nông nghiệp trong điều
kiện nền kinh tế hàng hoá càng trở nên cấp thiết.
Xu hướng chuyển dịch của nền kinh tế theo hướng sản xuất nông nghiệp đi lên
sản xuất, do vậy để đầu tư vào giống, phân bón, thuốc trừ sâu… phục vụ cho sản
nông nghiệp và mở rộng sản xuất (tái sản xuất mở rộng theo chiều sâu) càng cần
phải được đáp ứng. Nhưng trong điều kiện đa phần là nông dân với tích luỹ thấp thì
13
quyền được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn đã mở ra một cánh cửa
lớn để đáp ứng nhu cầu về vốn cho nông dân. Người nông dân làm nông nghiệp đã
có thể đầu tư mua giống mới, phân bón, vật nuôi, máy móc, thiết bị nông nghiệp…
phát triển kinh tế gia đình, mở rộng sản xuất với nhiều phương hướng, giải pháp,
cách thức làm giàu, giúp người dân tăng thu nhập, làm cho “dân giầu, nước mạnh,
xã hội công bằng, văn minh” theo tinh thần của Nghị quyết Hội nghị Ban chấp
hành TW Đảng khoá VIII đã đề ra.
1.2. Nhu cầu bảo toàn vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại
Hệ thống các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại được thành lập với vai trò
hoạt động là ngành kinh doanh tiền tệ có hai chức năng chủ yếu là nhận tiền gửi và

cho vay, tạo ra một luồng vận động mới cho đồng vốn.
Đồng vốn được tập trung ở các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại rồi được
cho vay tới những người có nhu cầu về vốn trong nền kinh tế, hoạt động này vừa
đảm bảo cho người gửi- người cho vay; vừa đáp ứng được đúng với những người
đang cần vốn trong khi nếu không bình thường họ khó có thể gặp nhau hoặc nếu
gặp nhau cũng chưa chắc đáp ứng đòi hỏi của cả hai bên về lượng vốn cần thiết
hoặc về đảm bảo lượng tiền cho vay…Còn đối với ngân hàng và các tổ chức tín
dụng, nguồn nuôi sống hoạt động của nó là khoản chênh lệch giữa lãi suất đi vay và
lãi suất cho vay. Tuy nhiên để tránh rủi ro nhằm bảo toàn vốn cho ngân hàng và các
tổ chức tín dụng, các khoản cho vay cần phải được đảm bảo để trong trường hợp
người đi vay không còn khả năng thanh toán thì ngân hàng có thể phát mãi tài sản
thế chấp thu hồi vốn vay.
Đối với ngân hàng, thế chấp là điều kiện cần để cho vay vốn, khi có tài sản thế
chấp, ngân hàng có được bảo đảm nhiều hơn, việc cho vay, kinh doanh tiền tệ được
tiến hành thuận lợi hơn.
Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn tạo điều kiện mở rộng hơn thị trường
vốn và hệ thống ngân hàng. Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất dùng để vay vốn
sản xuất kinh doanh và trang trải những nhu cầu khác. Và như thế các ngân hàng và
14
tổ chức tín dụng do Nhà nước cho phép thành lập sẽ có thêm đối tượng cho vay,
mở rộng địa bàn hoạt động. Bằng cách đó, các ngân hàng và tổ chức tín dụng có thể
đầu tư trực tiếp với hộ nông dân, các cá nhân, tổ chức sản xuất kinh doanh, tạo điều
kiện để phát triển sản xuất, thay đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, ngành nghề từng
bước xây dựng một cơ cấu kinh tế phù hợp với cơ chế thị trường.
Đối với một nền kinh tế nhỏ như nước ta, một số thị trường vốn khác phát triển
chưa mạnh, do vậy vai trò của hệ thống ngân hàng càng đặc biệt trở nên quan trọng
đối với nền kinh tế, như là huyết mạch lưu thông của toàn bộ nền kinh tế. Các hoạt
động chu chuyển của tiền tệ qua hệ thống ngân hàng: nhận gửi- cho vay, là các thực
thể nuôi dưỡng cho dòng huyết mạch. Nếu như dòng huyết mạch được thông suốt
thì nền kinh tế sẽ có điều kiện phát triển, còn nếu như nó gặp vấn đề bất trắc, rủi ro

thì nền kinh tế sẽ bị đình trệ, tụt hậu. Trong vấn đề cho vay bằng thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất vừa bảo đảm an toàn cho ngân hàng, vừa mở rộng đối tượng cho
vay của ngân hàng; đồng thời , đồng vốn được huy động từ tiền gửi, trái phiếu có
cơ hội đi vào sản xuất và chức năng tạo tiền của ngân hàng thương mại được thực
hiện.
Đồng vốn được đưa vào nền kinh tế ngoài nhiệm vụ tăng vốn đầu tư cho người
dân, tổ chức sản xuất kinh doanh và bảo toàn vốn của ngân hàng thương, các tổ
chức tín dụng; nó còn có tác động tới chuyển dịch cơ cấu đầu tư làm động lực cho
chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sản xuất kinh doanh
có điều kiện mở rộng sản xuất kinh doanh nhờ được thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất, sẽ tăng thu nhập, hoạt động của các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng
được vận động trơn tru, đầu tư cho nền kinh tế tăng, sản phẩm sản xuất ra được tiêu
thụ và nền kinh tế phát triển đi lên.
2. Phân loại các mục đích sử dụng đất đem thế chấp
Qua việc phân loại các mục đích sử dụng đất đem thế chấp, chúng ta quy hoạch
dược khung các loại đất đem thế chấp để phục vụ cho hoạt động thế chấp giá trị
15
quyền sử dụng đất, đồng thời giúp cho việc quản lý, sử dụng các loại đất của các cơ
quan quản lý đất đai và việc lập kế hoạch sử dụng đất nói chung.
Theo đó, ta có các nhóm loại mục đích sử dụng đất đem thế chấp sau:
2.1. Đất dùng cho sản xuất kinh doanh nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối…
Phát triển kinh tế nông nghiệp – nông thôn nước ta lên sản xuất hàng hoá là một
định hướng lớn trong phát triển nền kinh tế nói chung.
Nông dân làm nông nghiệp ở nông thôn nước ta có đặc trưng chủ yếu là sản xuất
nhỏ, manh mún, tích luỹ thấp, đời sống khó khăn. Từ khi Đảng và Nhà nước ta có
định hướng phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta thì cơ chế thị trường với mục
tiêu phát triển sản xuất hàng hoá cũng đi vào trong lĩnh vực nông nghiệp, nó đòi
hỏi phải có một sự đầu tư thích đáng để đi vào sản xuất hàng hoá.
Với quy định cho phép người nông dân được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất thì phần đất được giao, nhận thuê để vay vốn đã tháo gỡ cho khó khăn trên;

người dân đã có thể vừa được vay vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh nông nghiệp
mà vẫn được sản xuất kinh doanh trên mảnh đất đó. Điều này đã khai thông một
hướng đi mới cho ngành nông nghiệp làm tăng gấp đôi giá trị của đất đai nông
nghiệp cũng như đất đai lâm nghiệp và làm muối. Đất đai nông-lâm nghiệp, làm
muối ngoài chức năng là tư liệu sản xuất, giờ đây lại có một chức năng kinh tế mới
nữa là bản thân đất đai đem thế chấp đem lại một khoản vay gần bằng với giá trị
mảnh đất đó để phục vụ cho đầu tư sản xuất kinh doanh.
2.2. Đất để ở
Trong cơ chế thị trường, mọi người đều bung ra để làm ăn kinh tế, với quy định
cho phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất ở để vay vốn, dân cư đô thị đã giải
quyết được vấn đề vốn.
Việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất ở vay vốn đã mở ra cơ hội sản xuất
kinh doanh cho hàng triệu hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn cũng như ở thành thị.
Mọi người đều có thể đem thế chấp giá trị quyền sử dụng đất cùng với những tài
sản gắn liền với đất, với ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
16
Đối với một số nước phát triển thì việc thế chấp tài sản để vay vốn còn nhằm vào
việc thanh toán các nhu cầu của gia đình, bản thân.
Đồng vốn được cho vay, ngườicó đất có quyền sử dụng vốn vay vào mục đích
thu lợi; ngân hàng thu được lợi nhuận khi cho vay. Đôi khi đất ở được đem thế
chấp không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà là đáp ứng một yêu cầu nào đó
của gia đình, cá nhân người chủ của mảnh đất.
2.3. Đất của các tổ chức sản xuất kinh doanh
Trong nền kinh tế nước ta, các doanh nghiệp, các tổ chức sản xuất kinh doanh hoạt động với
hiệu quả rất kém, vấn đề chủ yếu ở đây là do thiếu vốn, thiếu trình độ, kinh nghiệm quản lý…
Để tháo gỡ khó khăn về vốn, các doanh nghiệp đã thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất để vay vốn. Đây là khâu đột phá đi vào phát triển các doanh nghiệp có máy
móc, thiết bị cũ kỹ, lạc hậu-nguyên nhân của trình độ sản xuất yếu kém.
Đối với các doanh nghiệp sản xuất thì vấn đề vốn để trang bị máy móc, thiết bị là
một đòi hỏi bức xúc, đáp ứng được yêu cầu này, doanh nghiệp mới có thể vươn ra

cạnh tranh để phát triển. Trước kia, đối với các doanh nghiệp thì đất đai chỉ là vị trí,
chỗ đứng sản xuất của doanh nghiệp theo đúng nghĩa của nó. Nhưng ngày nay, đất
đai lại là một nhân tố mới cho quá trình sản xuất, nó tạo cho doanh nghiệp một
hướng đi, một con đường phát triển với việc cho phép thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất, đồng thời nó còn làm tăng thêm nguồn vốn Ýt ỏi của các doanh nghiệp
khi bung ra hoạt động trong cơ chế thị trường đầy rẫy khó khăn, phức tạp.
Còn đối với các doanh nghiệp kinh doanh thương mại, dịch vụ…thì nhu cầu về
vốn là một nhu cầu sống còn đối với mỗi doanh nghiệp ; có vốn thì mới có thể chớp
thời cơ-đặc điểm hoạt động của các doanh nghiệp loại này, và chỉ có chớp thời cơ
kiếm lấy cơ hội làm ăn thì mới có thể tồn tại và phát triển trong cơ chế thị trường.
3. Cơ sở để xác định giá thế chấp
3.1.Giá thế chấp đất nông nghiệp
Về mặt bản chất của giá đất nông nghiệp, theo như lý luận của Mác là thừa nhận
sự ra đời và tồn tại của nền sản xuất nông nghiệp kiểu TBCN, thì địa tô được hình
17
thành rõ ràng trong nông nghiệp. Theo như lý luận này, giá cả đất đai chính là địa
tô tư bản hoá, nó được hình thành trên cơ sở có sự tách rời giữa quyền sở hữu và
quyền sử dụng; trong mối quan hệ đó nảy sinh giao dịch mua bán, giá đất được
hình thành. Tuy nhiên giá đất này chỉ có thể coi là giá mua địa tô do ruộng đất đem
lại và được tính theo tỉ suất lợi tức hiện hành chứ không phải là giá mua ruộng đất.
Vì vậy, giá mua ruộng đất đó phải căn cứ vào mức địa tô và lợi tức cho vay hiện
hành
Số lượng địa tô
Giá cả ruộng đất=
Tỷ suất lợi tức ngân hàng
Ở nước ta hiện nay, mức địa tô ruộng đất thường được xác định bằng cách lấy
mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cộng vơí tiền cho thuê đất ở một số vùng làm
mức địa tô chung. Để xác định địa tô cho từng thửa đất, có thể căn cứ vào mức độ
của 5 yếu tố cơ bản cấu thành địa tô là: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu
nước, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Trên cơ

sở đó ta có thể xác định được giá đất trong nông nghiệp.
Đối với thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn phát triển nông nghiệp,
trên cơ sở đã xác định các yếu tố chi phí tính toán định ra giá cả đất đai nông
nghiệp hình thành bảng khung giá đất theo nghị định 87CP ngày 17/8/1994 (được
sửa đổi bằng nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998). Từ đó, các cơ quan quản
lý đất đai địa phương xác định được giá đất cụ thể cho địa phương mình; đồng thời
ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng xác định được giá cả tài sản đem thế chấp
để cho vay phù hợp với giá trị đảm bảo bảo toàn vốn cho ngân hàng và các tổ chức
tín dụng.
3.2. Giá thế chấp đất đô thị, đất ở, đất phục vụ cho sản xuất kinh doanh công
nghiệp, dịch vụ, thương mại, du lịch…
Xét về mặt bản chất thì giá cả những loại đất trên cũng chính là địa tô tư bản hoá.
Tuy nhiên, những loại đất trên lại có những đặc điểm riêng khiến nó chịu ảnh
18
hưởng của các nhân tố khác với đất nông nghiệp. Do vậy, có sự hình thành giá cả
các loại đất trên cũng khác với cơ sở hình thành giá cả đất nông nghiệp. Căn cứ vào
điều 12 Luật Đất đai, Chính phủ đã ra nghị định 80/CP ban hành khung giá đất, tiếp
đến ngày 17/8/1994, Chính phủ đã ban hành nghị định 87/CP thay thế cho nghị
định 80/CP. Gần đây, hơn nữa vào ngày 13/5/1996 Chính phủ đã ra quyết định số
302/TTg bổ sung hệ số K nhằm để mở rộng khung giá đất đã quy định tại nghị định
87/CP. Cụ thể:
- Đối với đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông và trục
đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp giá đất
được xác định cho từng hạng đất và chia theo 3 loại.
Hạng đất để xác định giá đất khu dân cư ở nông thôn, đất khu dân cư ở ven đô
thị, ven đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu
du lịch, khu công nghiệp được xác định được căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị
sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phương.
- Đối với đất đô thị giá đất được xác định cho 5 loại đô thị theo quy định hiện hành
của Nhà nước. Trong mỗi loại đô thị chia ra 3 đến 4 loại đường phố: trong mỗi loại

đô thị chia ra 4 đến 5 loại vị trí khác nhau.
Loại đường phố trong đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào vị trí, khả năng
sinh lợi, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và tham khảo giá đất thực tế của từng
đô thị.
Vị trí đất trong từng đô thị được xác định căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất
của từng vùng đất trong đô thị.
Khoản 1, điều 4, nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định: căn
cứ bảng khung giá của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quy định giá các loại đất để làm
cơ sở tính thuế quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Riêng việc đền bù thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých
quốc gia, lợi Ých công cộng, có nghị định riêng của Chính phủ.
19
Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau,
mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được vận dụng hệ số
điều chỉnh khung giá (K) từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại
đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị.
Điều 1 Quyết định số 302/TTg ngày 13.5.1996 của Thủ tướng Chính phủ đã điều
chỉnh hệ số K quy định tại khoản 1 điều 4 Nghị định số 87/CP ngày 17.8.1994 của
Chính phủ quy định khung giá các loại đất như sau:
Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau,
mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ
số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng
loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị.
Tại khoản 2 điều 4 Nghị định 87/CP ngày 17.8.1994 của Chính phủ quy định giá
các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và không
được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh ban hành kèm theo Nghị
định này. Và được sửa đổi, bổ sung ở Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày
21.3.1998 của Chính phủ như sau:
Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao

hơn giá tối đa của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP
ngày 17.8.1994 của Chính phủ và hệ số K đã được điều chỉnh tại Quyết định
302/TTg ngày 13.5.1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng mức giảm hoặc tăng giá
không vượt quá 50%.
Bảng khung giá các loại đất
(Ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17.8.1994 của Chính phủ)
1.Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp
a) Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản
Đơn vị tính: đồng/m
2
20
Hạng
đất
Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
Hạng 1
Hạng 2
Hạng 3
Hạng 4
Hạng 5
Hạng 6
1.100
920
740
560
360
100
19.300
16.100
13.000

9.800
6.300
1.750
-
690
555
420
270
75
-
12.100
9.700
7.400
4.700
1.300
-
560
370
280
180
50
-
9.800
6.500
4.900
3.150
870
b) Đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp
Đơn vị tính: đồng/m
2

Hạng
đất
Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
Hạng 1
Hạng 2
Hạng 3
Hạng 4
Hạng 5
800
680
490
250
70
14.000
11.900
8.550
4.350
1.250
600
510
370
190
55
10.500
8.920
6.450
3.300
920
400

340
245
125
35
7.000
5.950
4.280
2.180
610
2. Đất khu dân cư ở nông thôn
Đơn vị tính: đồng/m
2
Hạng
đất
Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
Hạng 1
Hạng 2
Hạng 3
Hạng 4
Hạng 5
Hạng 6
2.200
1.840
1.480
1.120
720
200
38.600
32.200

26.000
19.600
12.600
3.500
-
1.380
1.110
840
540
150
-
24.200
19.400
14.800
9.400
2.600
-
920
740
560
360
100
-
16.100
13.000
9.800
6.300
1.740
3. Đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông
chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp.

Đơn vị tính: 1000 đồng/m
2
21
Hạng
đất
Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
Hạng 1
Hạng 2
Hạng 3
Hạng 4
Hạng 5
Hạng 6
600
380
230
140
85
42
1500
950
570
350
210
100
420
266
160
98
60

30
1050
665
400
245
150
75
250
150
72
55
32
12
625
375
180
138
80
30
4. Đất đô thị
Đơn vị tính: 1000 đồng/m
2
Nh vậy, sau khi xác định được giá đất thì việc sử dụng quyền sử dụng đất nh
một tài sản để thế chấp sẽ vay được khoản tiền có giá trị bằng 70%- 80% giá trị tài
Loại
đô
thị
Loại
đường
phố

Mức giá chuẩn theo vị trí của đất
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Loại
I
1
2
3
4
4600
2700
1800
900
11500
6750

4500
2250
2760
1620
1080
540
6900
4050
2700
1350
1380
810
540
270
3450
2025
1350
675
460
270
180
90
1150
675
450
225
Loại
II
1
2

3
4
2600
1950
1800
710
6500
4875
4500
1775
1560
1170
780
420
3900
2925
1950
1050
780
580
390
210
1950
1450
975
525
260
190
130
70

650
475
325
175
Loại
III
1
2
3
4
1600
1200
800
400
4000
3000
2000
1000
960
720
480
240
2400
1800
1200
600
400
300
200
100

1750
750
500
250
130
100
70
30
325
250
175
75
Loại
IV
1
2
3
4
800
600
400
200
2000
1500
1000
500
480
360
240
120

1200
900
600
300
200
150
100
50
500
375
250
125
70
50
30
16
175
125
75
40
Loại
V
1
2
3
600
400
200
1500
1000

500
330
220
110
825
550
275
150
100
50
375
250
125
50
30
16
125
75
40
22
sản đem thế chấp. Những người sử dụng quyền sử dụng đất để vay vốn không
những phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh mà còn trang trải những nhu cầu
khác trong cuộc sống của mình.
4. Hình thức thế chấp tài sản đất đai
Thế chấp tài sản đất đai để vay vốn ngân hàng là vấn đề khách quan tồn tại trong
cơ chế thị trường. Tài sản thế chấp thường là các bất động sản như đất đai, nhà cửa,
nhà xưởng… mà hình thức chủ yếu của loại thế chấp này là thế chấp bằng giá trị
quyền sử dụng đất.
- Thế chấp bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, xưởng, khách sạn, kho tàng…
Thế chấp tài sản loại này bên vay hoàn toàn được quyền sử dụng trong suốt thời

gian vay vốn. Thủ tục là hợp đồng giữa ngân hàng và bên vay được thông qua công
chứng Nhà nước.
- Thế chấp bằng hình thức chuyển quyền sở hữu tài sản: toàn bộ hồ sơ gốc chứng
nhận sở hữu chủ, bên vay không được quyền sử dụng trong suốt quá trình vay,
đồng thời khi vay phải thực hiện chứng thư chuyển quyền sử dụng cho ngân hàng.
Trong quá trình chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế, đất đai ngày càng có ý nghĩa
quan trọng trong việc hoạch định chính sách phát triển kinh tế xã hội. Việc định ra
một hành lang pháp lý đầy đủ để thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhất là
quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.Nó không chỉ đơn thuần là khai thác đất
đai có hiệu quả mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có cơ hội mới trong việc
sử dụng một cách tốt nhất vốn đầu tư của mình và mở ra thị trường vốn cho Nhà
nước phục vụ việc phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Thế chấp đất đai ở nước ta chủ yếu là thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và
đựơc Nhà nước quy định bằng pháp luật.
23
Chương II
Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
I. QUYỀN THẾ CHẤP LÀ MỘT QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Thế chấp đất đai là phương thức hoạt động kinh tế khá phổ biến trên thị trường
nhà đất nói chung và trên thị ruộng đất nói riêng ở các nước công nghiệp hoá cao
cũng như ở các nước đang phát triển.
Nội dung và thủ tục thế chấp đất đai được chính quyền mỗi nước quy định chặt
chẽ về quyền lợi và nghĩa vụ của người đem đất đi thế chấp để vay nợ và quyền
hạn, nghĩa vụ của người ( cơ quan) cho vay tiền thông qua thế chấp.
Nhà nước ta cũng đã mở rộng các quyền cụ thể của người sử dụng đất trong đó
có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Các vấn đề này đã được ghi nhận
trong các văn bản pháp luật và các văn bản dưới luật, chính vì vậy đã tạo ra cơ sở
pháp lý cho người sử dụng đất mà đặc biệt là hộ nông dân và các đối tượng khác:
các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế trở thành đối tượng vay vốn của ngân hàng
và các tổ chức tín dụng để phát triển sản xuất kinh doanh; giải phóng cho hàng triệu

hộ nông dân, gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thoát khỏi cảnh vay nặng lãi.
1. Trong Luật đất đai
1.1. Luật đất đai năm 1993
- Khoản 2 điều 3 quy định: hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích
sử dụng của đất được giao theo quy định của Luật này và các quy định khác của
pháp luật.
- Điều 77 quy định:
+ Hé gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế
chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.
24
+ Hé gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được
thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của nhà nước, các tổ chức tín dụng
Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất.
1.2. Luật sửa đổi bổ sung của Luật đất đai 1993
- Khoản 3 điều 3 được sửa đổi, bổ sung như sau: Hé gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất.
- Điều 78a được bổ sung như sau:
+ Hé gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền đất hàng năm có
quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín
dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
+ Hé gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả
thời gian thuê có quyền thế chấp gía trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt
Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Điều 78b được bổ sung như sau:
+ Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền
sử dụng đất theo mục đích được giao, không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ các
trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối
được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại
tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; được góp vốn bằng gía
trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong
nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế biến,
dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ.
25
- Điều 78c được bổ sung như sau:
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền: thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất,
kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Điều 78d được bổ sung như sau:
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có
quyền: thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín
dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật.
+Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời
gian thuê có quyền: thế chấp gía trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê thuộc tổ chức tín dụng Việt Nam để
vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
2. Trong Luật dân sự
- Theo điều 728: Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử
dụng đất theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai .
- Theo điều 729: Thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để
trồng rừng: Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng

được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Việt nam, tại các tổ chức tín dụng
Việt nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất.
- Theo điều 730: Thế chấp quyền sử dụng đất ở: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức
kinh tế, cá nhân Việt nam ở trong nước.
3. Các loại văn bản liên quan
* Nghị định của Chính phủ số 66/2001/NĐ- CP ngày 28.9.2001 sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11.2.2000 về thi hành Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai: