HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG.doc

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN
~~~~~~*~~~~~~
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG
CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA
Sinh viên thực hiện : NGUYỄN THỊ THANH NGA
Giáo viên hướng dẫn TS. NGUYỄN THẾ PHÁN
HÀ NỘI - 2009
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
..............................................................................8
LỜI MỞ ĐẦU.........................................................................................1
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG.................................................................................4
1.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT............................4
1.1.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất...........................4
1.1.2. Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất..............................5
1.2. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT.................................................................................................8
1.2.1. Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất.......................................8
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá QSD đất....................9
1.2.3. Các căn cứ trong định giá quyền sử dụng đất................................12
1.2.4. Các nguyên tắc xác định giá quyền sử dụng đất............................13
1.2.5. Quy trình định giá quyền sử dụng đất............................................14
1.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.......16
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp........................................................17
1.3.2. Phương pháp vốn hoá......................................................................23
1.3.3. Phương pháp lợi nhuận...................................................................26
1.3.4. Phương pháp thặng dư (Phương pháp giá trị còn lại, phương pháp
phát triển lý thuyết)....................................................................................27
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
LÀM TÀI SẢM BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG
CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA..............................................................28
....................................................................................................................28
2.1. VÀI NÉT VỀ HOẠT ĐỘNG TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG
CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA..................................................................28
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Ngân hàng Công
thương Đống Đa........................................................................................28
2.1.2. Cơ cấu tổ chức.................................................................................29
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công
Thương Đống Đa.......................................................................................33
2.2. TÌNH HÌNH CHO VAY LẤY QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI
SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA........................38

2.2.1. Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất”...........38
2.2.2. Hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất”.....40
2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA........41
2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động ...........................................................41
2.3.2 Quy trình định giá quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại
chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa...........................................42
2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo
đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh NHCT Đống Đa.................46
2.3.4. Công tác định giá lại quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm tại
Chi nhánh NHCT Đống Đa.......................................................................52
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp
2.4. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO
ĐẢM TRONG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA.......52
2.4.1. Kết quả đạt được và nguyên nhân..................................................52
2.4.2. Các hạn chế và nguyên nhân...........................................................54
CHƯƠNG 3
CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN
BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH
NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA.....................................59
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ
BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CHI NHÁNH NGÂN
HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA.....................................................59
3.1.1. Định hướng phát triển chung của Chi nhánh ................................59
3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói
chung và định giá quyền sử dụng đất nói riêng tại Chi nhánh................61

3.2. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI
NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA........................61
3.2.1. Về quy trình và phương pháp định giá quyền sử dụng đất............61
3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ
định giá bất động sản.................................................................................65
3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay.............................66
3.2.4. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân
hàng............................................................................................................67
3.2.5. Cần xác định mức cho vay theo từng đối tượng và thời hạn cho
vay..............................................................................................................68
3.2.6. Hạn chế rủi ro, sai sót trong hoạt động định giá............................69
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp
3.2.7. Đẩy mạnh công tác cải cách hành chính trong hoạt động định giá
quyền sử dụng đất......................................................................................69
3.2.8. Một số giải pháp khác.....................................................................70
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ......................................................................71
3.3.1. Kiến nghị với Ngân hàng Công thương Việt Nam........................71
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước.........................................73
3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài chính.............................................................73
3.3.4. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền.....74
3.3.5. Kiến nghị về việc xử lý nợ quá hạn của Chi nhánh Ngân hàng....77
3.3.6. Kiến nghị với các cơ quan khác......................................................77
3.3.7. Kiến nghị với khách hàng vay........................................................78
KẾT LUẬN...........................................................................................79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................80
PHỤ LỤC
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt Giải thích
1 QSD đất Quyền sử dụng đất
2 QSDĐ Quyền sử dụng đất
3 BĐS Bất động sản
4 NHTM Ngân hàng thương mại
5 NHNN Ngân hàng Nhà nước
6 NHCT Ngân hàng Công thương
7 ĐGV Định giá viên
8 CBTD Cán bộ tín dụng
9 SXKD Sản xuất kinh doanh
10 TNHH Trách nhiệm hữu hạn
11 BTC Bộ Tài Chính
12 CNNHCT Đống Đa Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa
13 NH Ngân hàng
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy
Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa....................................31
Biều đồ 1: Tình hình dư nợ của các khoản vay có tài sản bảo đảm
.................................. Error: Reference source not found
Bảng 1. Kết quả kinh doanh của Chi nhánh tính đến ngày 31/12/2008
...............................................................................................................34
Bảng 2. Báo cáo kết quả định giá bất động sản bảo đảm 2006 - 200839
Bảng 3. Bảng giá đất tại thị trấn thuộc huyện Thanh Trì năm 2008. 48

Bảng 4: Dự kiến các chỉ tiêu kinh doanh đến 31/12/2009...................60
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả
trong chuyên đề là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực
tập. Nếu sai xót, tôi xin chịu mọi trách nhiệm về mình.
Tác giả chuyên đề
Nguyễn Thị Thanh Nga
Lớp: KD Bất động sản 47
Chuyên ngành: Kinh doanh Bất động sản
Đại học: Kinh tế quốc dân – Hà Nội

SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Khóa luận tốt nghiệp
LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc, chân thành nhất đến thầy giáo,
TS. Nguyễn Thế Phán. Những lời nhận xét, đánh giá của thầy giúp bài viết
của em sâu sắc về mặt nội dung, logic, mạch lạc hơn về cách diễn đạt. Hơn
nữa, sự chỉ bảo, hướng dẫn tận tình của thầy đã giúp em có thêm sự cố gắng
nỗ lực hơn trong việc nghiên cứu và hoàn thiện tốt hơn khóa luận tốt nghiệp
của mình
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc Chi nhánh Ngân hàng Công
thương Đống Đa đã tạo điều kiện cho em có cơ hội thực tập, tham gia vào
công việc cũng như các hoạt động trong công ty. Xin cảm ơn anh Vượng, chị
Phương và các anh chị trong phòng Khách hàng số 1 đã hỗ trợ và giúp đỡ em
rất nhiều trong quá trình thực tập, đồng thời cung cấp những tài liệu cần thiết
để em có thể hoàn thành khóa luận này.

Em muốn gửi lời cảm ơn đến những người bạn thân thiết trong nhóm
làm luận, các bạn đã luôn chia sẻ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình
viết và hoàn thiện luận văn, chia sẻ động viên giúp em hoàn thành tốt bài viết
của mình.
Cuối cùng, em chân thành muốn bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới Bố mẹ
người đã sinh thành, nuôi nấng dạy dỗ để em có được thành quả như ngày
hôm nay. Bố mẹ ở quê nhưng luôn gọi điện quan tâm, chia sẻ, động viên em
để em có thể yên tâm học tập, hoàn thành tốt luận văn của mình. Sự hy sinh to
lớn, tình yêu thương của Bố mẹ đã giúp em có thêm nghị lực, lòng quyết tâm
đạt được trong học hành cũng như trong cuộc sống!
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của
nền kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh
của các ngành kinh tế khác. Bất kể một dự án kinh doanh nào có thực hiện
được hay không thì trước tiên là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong
những địa chỉ tin cậy để các nhà đầu tư kinh doanh tìm đến. Nhưng không
phải khách hàng nào có tài sản thế chấp cũng được các ngân hàng chấp nhận
cho vay mà bất kỳ một ngân hàng nào cũng vậy, hai mục tiêu song hành, đó là
an toàn và sinh lời của nguồn vốn phải được đặt lên hàng đầu. Để một khoản
cho vay có hiệu quả, ngoài việc nó sẽ sinh lời bao nhiêu thì việc nó có thu lại
vốn được không cũng là những vấn đề phải suy tính của các ngân hàng
thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để bảo đảm cho
việc thu lại khoản cho vay là việc cầm cố quyền sử dụng đất của khách hàng
làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay, nói cách khác đây chính là
nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể trả nợ cho ngân hàng. Để
có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá quyền sử dụng
đất. Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ tính

dụng (hay cán bộ định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách
hàng nằm ở khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính
hiệu quả của các khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân
hàng.
Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, em nhận thấy
có một còn nhiều bất cập trong công tác định giá quyền sử dụng đất làm tài
sản bảo đảm trong hoạt động cho vay, với mục đích nghiên cứu kỹ hơn, sâu
hơn và với mong muốn đóng góp một phần kiến thức tích lũy trong 4 năm học
về ngành Kinh doanh Bất động sản để tìm những giải pháp nhằm hoàn thiện
hơn công tác định giá nói chung và công tác định giá quyền sử dụng đất làm
tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay nói riêng tại Chi nhánh, em đã chọn
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 2
đề tài “Hoàn thiện công tác định giá quyền sử đất làm tài sản bảo đảm
trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống
Đa” làm khóa luận tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở khoa học của giá quyền sử dụng đất và việc định giá
quyền sử dụng đất.
- Tìm hiểu các phương pháp định giá quyền sử dụng đất trong hoạt
động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống
Đa.
- Những nguyên nhân, hạn chế của công tác định giá quyền sử dụng
đất, từ đó rút ra kinh nghiệm và đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện
công tác định giá quyền sử dụng đất tại bộ phận này.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, các quyền
năng của người sở hữu và sử dụng đt, cơ sở của việc định giá QSD đất, tìm
hiểu thực trạng công tác tổ chức định giá QSD đất tại bộ phận thẩm định tài

sản, từ đó rút ra những hạn chế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá QSD
đất. Xem xét những vấn đề tác động trực tiếp đến quá trình định giá như: hệ
thống pháp luật, các công văn, quyết định… mà hội đồng thẩm định của ngân
hàng ban hành, những yêu cầu bảo đảm an toàn các khoản vay tín dụng thế
chấp của ngân hàng.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Công tác tổ chức định giá được nghiên cứu tại bộ phận thẩm định tài sản
thuộc Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa.
Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 3
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề có sử dụng phương pháp duy
vật biện chứng, duy vật lịch sử làm cơ sở cho phương pháp luận.
Ngoài ra chuyên đề còn sử dụng các phương pháp sau:
- Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh;
- Phương pháp trừu tượng hóa khoa học;
- Phương pháp chuyên gia;
- Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận
nghiên cứu.
5. Kết cấu, nội dung đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu
của Khóa luận gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá quyền sử dụng đất làm tài sản
đảm bảo trong cho vay tại ngân hàng
Chương 2: Thực trạng về phương pháp định giá quyền sử dụng đất làm
tài sản đảm bảo trong cho vay tại chi nhánh Ngân hàng
Công thương Đống Đa
Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá quyền sử
dụng đất làm tài sản đảm bảo trong cho vay tại chi nhánh

Ngân hàng Công thương Đống Đa
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 4
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG
1.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc
phòng.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người
tạo ra nên bản thân nó không có giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất
đai là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng
có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá quyền sử dụng đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền
sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu
đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định.
Ở Việt nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữa toàn dân do Nhà nước đại
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 5
diện là người sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân. Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử

dụng đất mà không có quyền định đoạt với đất đai. Như vậy nói giá đất thực
chất là nói đến giá quyền sử dụng đất, có thể phát biểu như sau:
Giá quyền sử dụng đất (giá QSD đất): Là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dich về quyền
sử dụng đất
1.1.2. Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất
Giá quyền sử dụng đất là sự phản ánh trực tiếp lợi ích mà mảnh đất
mang lại cho người chủ sở hữu, người ta khai thác lợi ích của mảnh đất đó
càng nhiều thì giá quyền sử dụng đất của mảnh đất càng cao và ngược lại.
Trong đó, các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất bao gồm:
1.1.2.1. Địa tô
Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt
đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền. Tuỳ thuộc vào mỗi chế độ xã hội
khác nhau mà tồn lại mỗi loại địa tô khác nhau, có bản chất khác nhau.
Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng
đất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên chỉ có địa tô chênh lệch.
- Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn ( VD như ruộng đất có
độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư
thêm có hiệu suất cao hơn…). Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và
giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên loại đất tốt và vừa có thể
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 6
thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ
nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô
chênh lệch. Có hai loại địa tô là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
+ Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một

mảnh đất gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những mảnh đất có
điều kiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu
trung tâm...bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những mảnh
đất có độ phì thấp hơn, xa đường giao thông...Vì thế mà địa tô chênh lệch I
chính là khoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất
đai mang lại Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của mảnh đất mà người sử
dụng không mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về
ngưòi có quyền sở hữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
Nhà nước là người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển
vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.)
Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi
xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng
mảnh đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra
mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với
đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô
khác nhau giữa các mảnh đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước;
điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của mảnh đất.
+ Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một mảnh đất mà người chủ sử
dụng biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không
đầu tư một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào mảnh đất đó. Ðịa tô
chênh lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 7
mảnh đất đó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư
hay thâm canh trên mảnh đất đó.
Sự khác nhau về giá QSD đất đô thị với giá QSD đất nông nghiệp chỉ
có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều
khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí
và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả
năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả

năng sinh lợi của mảnh đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu
tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở
đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh.
- Đơn giá trên một m
2
đất
Là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một đơn vị m2 đất. Đơn giá
này cho phép ta so sánh lợi ích của các mảnh đất đối với các chủ sở hữu khác
nhau (hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô mang lại của mỗi mảnh đất).
Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu mảnh đất đó thu được càng nhiều lợi ích.
Mỗi một loại đất đều có một mức giá QSD đất cụ thể và mức giá này đã được
UBND tỉnh, Thành phố quy định và được ban hành vào 01/01 hàng năm. Việc
xác định đơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đến mảnh đất
đó.VD như đơn giá/m2 đất đối với đất ở đô thị được xác định dựa trên: loại
đô thị I, II..., loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ...
- Diện tích đất sử dụng
Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của mảnh đất cần xác định
giá trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của mảnh đất.
Mỗi một mảnh đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 8
Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua
công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đất đai của NSDĐ. Nhà nước
và NSDĐ căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện quyền và nghĩa vụ
của mình.
Quá trình xác định giá trị của một mảnh đất có thể biểu diễn qua sơ đồ
sau:
Yếu tố cấu
thành địa tô

==>
Đơn giá
của một m
2
đất
==>
Diện tích
sử dụng
==>
Giá trị của
mảnh đất
cần định giá
Trong đó:
Giá của một
mảnh đất cần
định giá
=
Diện tích đất
sử dụng (m
2
)
x
Đơn giá trên một
m
2
đất (đồng/m
2
)
1.2. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1. Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất
Định giá quyền sử dụng đất là một nghệ thuật, một khoa học xác định
giá trị của đất đai cho một mục đích cụ thể, ở một thời điểm cụ thể, có tính
đến các đặc điểm của đất và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường
quyền sử dụng đất.
Tính khoa học của định giá quyền sử dụng đất được thể hiện qua kiến
thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc
phân tích các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra
giá trị của đất đai.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 9
Định giá QSD đất cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ người
định giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, trợ giúp cho quá trình
định giá và hình thành những quan điểm riêng của từng người.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá QSD đất
Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền sử dụng đất
nói riêng, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể
như sau:
1.2.4.1.Các yếu tố về đặc điểm của bản thân đất đai
* Tình trạng pháp lý
Trước tiên, định giá viên cần xem xét tìm hiểu tình trạng pháp lý của
đất đai, biểu hiện ở các quyền, lợi ích cũng như nghĩa vụ gắn liền với đất đai,
từ đó quyết định tới giá trị của đất.
Công việc đầu tiên người định giá cần làm là xác định về mặt sở hữu:
kiểm tra đất đai thuộc sở hữu chính chủ hay đi thuê, thời gian sử dụng mảnh
đất là là bao lâu, còn bao lâu.
Nghiên cứu vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà Nước
trong khu vực đó ở hiện tại cũng như trong tương lai.
Xác định các quyền năng gắn liền với đất theo quy định trong chính
sách và pháp luậtvề đất đai...

* Đặc điểm vật lý
Đặc điểm vật lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của đất đai, bởi nó tác
động trực tiếp đến khả năng sinh lời của đất. Bao gồm các yếu tố:
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 10
- Vị trí của mảnh đất: Vị trí địa lý cũng như vị trí tương đối của mảnh
đất đó so với các khu vực xung quanh. Mảnh đất nào tọa lạc ở vị trí càng
thuận tiện thì càng khả năng sinh lời cao, càng có giá trị cao hơn.
- Hình dạng, quy mô, địa hình, địa chất của mảnh đất.
- Cảnh quan, môi trường xung quanh mảnh đất.
- Các yếu tố khác
Định giá viên cần quan tâm đến các yếu tố khác cũng tác động đến giá
trị của đất đai như: Nguồn gốc của mảnh đất, quan hệ lịch sử của đất.v.v…
Các yếu tố tâm lý, xã hội, phong thủy.v.v. cũng ảnh hưởng không nhỏ đến
giá trị quyền sử dụng đất.
1.2.4.2. Các yếu tố kinh tế
Sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế tác động trực tiếp đến sự
phát triển của thị trường đất đai, bất động sản
- Tăng trưởng kinh tế thể hiện qua chỉ tiêu “Tổng sản phẩm quốc dân”
(GNP), cho thấy một nền kinh tế đang tăng trưởng sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu
cầu sử dụng đất đai cho các hoạt động kinh tế, dẫn đến giá trị quyền sử dụng
đất đai tăng lên.
- Thu nhập bình quân trên đầu người tăng lên,như vậy năng suất lao
động tăng, tiền lương tăng, dẫn đến nhu cầu mua nhà tăng, làm tăng giá trị
quyền sử dụng đất.
- Tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá trị đất đai. Nếu
tỷ lệ thất nghiệp tăng, người dân sẽ tiêu tiền cho những nhu cầu thiết yếu như
ăn, mặc.. mà không nghĩ đến mua đất đai tích lũy, dẫn đến giá trị của đất đai
giảm rõ rệt…
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47

Khóa luận tốt nghiệp 11
Như vậy, người định giá phải luôn nghiên cứu kỹ thị trường, xác định
được xu hướng sự phát triển cuả nền kinh tế để có những nhận định chính xác
về xu hướng thay đổi trong giá trị đất đai để có thể định giá QSD đất một
cách chính xác.
1.2.4.3. Các yếu tố xã hội
Yếu tố xã hội đầu tiên ảnh hưởng đến giá trị đất đai là vấn đề dân số,
sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai làm nhà ở và kinh doanh tăng,
từ đó giá trị đất đai tăng.
Về cơ cấu dân số, vấn đề di dân từ nông thôn ra thành thị tìm việc làm
tăng nhu cầu đất đai cho phát triển nhà ở, cơ sở hạ tầng ở thành thị, dẫn đến
giá trị của đất đai ở những khu vực này tăng đáng kể (VD: Hà Nội, Hồ Chí
Minh, Đà Nẵng…)
Giới trẻ ngày càng có xu hướng ở riêng, sống tự lập, các gia đình trẻ
muốn tách ra khỏi đại gia đình để mua nhà riêng…tất cả đã làm tăng cầu đất
đai, tăng giá trị quyền sử dụng đất.
Tóm lại, có rất nhiều yếu tố xã hội ảnh hưỏng trực tiếp đến giá trị của
đất đai, do đó định giá viên cần phải xem xét kỹ lưỡng, thu thập đủ thông tin,
để có thể đánh giá đúng sự tác động của các yếu trên đối với thị trường đất đai
và giá trị quyền sử dụng đất đai.
1.2.4.4. Các yếu tố về chính trị và phápluật
Các quyền của đất đai quyết định giá trị của đất. Các quyền này được
quy định rõ trong hiến pháp, pháp luật và các chính sách về đất đai.
Nhà Nước ban hàng pháp luật về đất đai, chi phối hoàn toàn đến hoạt
động của thị trường đất đai, bất động sản và xu hướng đầu tư của các tổ chức
và cá nhân vào lĩnh vực có liên quan đến đất đai. Do đó sẽ ảnh hưởng trực
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 12
tiếp đến giá trị đất đai. Khi thị trường phát triển thì giá QSD đất sẽ tăng lên và
ngược lại.

Đất đai có tính chất cố định và lâu dài, chỉ cần có một sự thay đổi trong
quy định của Nhà Nước liên quan đến đất đai cũng có thể làm thay đổi giá trị
của đất. Người định giá không những cần quan tâm đến tính pháp lý của đất
đai ở thời điểm hiện tại mà còn phải xem xu hướng thay đổi của nó trong
tương lai ảnh hưởng đến giá trị của đất đai như thế nào…
1.2.3. Các căn cứ trong định giá quyền sử dụng đất
Khi định giá quyền sử dụng đất, ta phải căn cứ vào 7 yếu tố sau:
1.2.3.1. Căn cứ vào quy mô và vị trí tọa lạc của mảnh đất
Căn cứ vào các nguyên vật liệu phục vụ cho quá trình tạo ra công trình
trên mảnh đất đó.
Căn cứ vào số lượng, chất lượng lao động. Chủ yếu là lao động trong
ngành xây dựng…
1.2.3.2. Căn cứ vào chi phí cơ hội của quyền sử dụng đất
Phải đảm bảo việc sử dụng mảnh đất đó là tốt nhất, hiệu quả nhất, phù
hợp với yêu cầu pháp lý, đồng thời đảm bảo yếu tố kỹ thuật cũng như yếu tố
kinh tế.
1.2.3.3. Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân
Các yếu tố xã hội, kinh tế, sự can thiệp của chính phủ, môi trường… có
ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá quyền sử dụng đất, từ đó thấy được
xu hướng của thị trường ảnh hưởng tới giá QSD đất.
1.2.3.4. Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của mảnh đất
Sự phù hợp thể hiện ở chỗ phải dung hòa được mục đích đầu tư, mục
đính sử dụng mảnh đất với quần thể đất đai, bất động sản xung quanh. Sự
đóng góp của từng bộ phận của đất đai đến giá trị bất động sản thông qua
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 13
thông tin trên thị trường và sự chấp nhận của thị trường về đất đai và bất động
sản đó. Sự đóng góp của đất đai làm tăng giá trị của quần thể đất đai, bất động
sản xung quanh và ngược lại.
1.2.3.5. Căn cứ vào yếu tố cấu thành của bất động sản

Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản. Đảm bảo sự cân bằng
giữa các bộ phận đó.
1.2.3.6. Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của đất đai
Cạnh tranh trong cung, cầu, cạnh tranh giữa cung - cầu đất đai trên thị
trường, cạnh tranh trong sử dụng cao nhất tốt nhất, cạnh tranh về giá quyền sử
dụng đất.
1.2.3.7. Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất đai mang lại
Giá QSD đất là giá trị hiện tại của các lợi ích tương lai mà mảnh đất
mang lại. Giá trị này tùy thuộc vào từng loại đất đai.
1.2.4. Các nguyên tắc xác định giá quyền sử dụng đất
Việc xác định giá QSD đất có vai trò vô cùng quan trọng, ảnh hưởng
không nhỏ đến thị trường bất động sản. Vì vậy việc tiến hành xác định giá trị
quyền sử dụng đất cần tuân theo các nguyên tắc được quy định tại Khoản 1,
Điều 56, Luật đất đai 2003 như sau:
- Giá quyền sử dụng đất phải sát với giá chuyển nhượng trên thị trường
trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
trên QSD đất thực tế trên thị trường thì phải có sự điều chỉnh cho phù hợp
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết
cấu hạ tầng tương tự nhau nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục
đích sử dụng theo quy hoạch thì xác định mức giá QSD đất là ngang nhau
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 14
ưong, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau
Ngoài các nguyên tắc trên thì việc tiến hành xác định giá QSD đất phải
tuân thủ thêm một số nguyên tắc sau: nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất,
nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc thời điểm, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc
nhất quán…
1.2.5. Quy trình định giá quyền sử dụng đất

Quá trình định giá QSD đất bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề
định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Một mảnh
đất là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau. Nhiệm vụ chung của
việc định giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của đất đai. Quá trình
định giá bao gồm tất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụ này.
1.2.5.1. Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá
Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại hình giá trị
làm cơ sở định giá
- Đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của mảnh đất: Xác định
được địa chỉ mảnh đất, tính pháp lý của mảnh đất, diện tích đất, diện tích công
trình xây dựng…
- Xác định đối tượng khách hàng, yêu cầu, mong muốn của khách hàng
- Xác định thời điểm định giá, điều này là quan trọng bởi vì giá trị của
QSD đất chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể
Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá: thông tin tự có,
từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước…
Căn cứ vào quy mô, phạm vi của nghiệp vụ định giá, từ đó lập kế hoạch
định giá, bao gồm: thời gian cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ, những công
việc cần làm, nguồn lực cần thiết để thực hiện công việc
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 15
Thu thập thông tin về cung - cầu đất đai, có thể so sánh dược, xây dựng
đề cương của báo cáo định giá
1.2.5.2. Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về thị trường
đất đai
Khảo sát hiện trường: Quan sát vị trí thực tế của mảnh đất, thu thập
thông tin chi tiết bên trong và bên ngoài bất động sản: Diện tích đất, công
trình kiến trúc…, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng bên ngoài toà nhà:
Điện, nước, giao thông,…tuổi đời của công trình, trang thiết bị, …
Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất ,

thu nhập của các mảnh đất có thể so sánh được
1.2.5.3. Bước 3: Phân tích các thông tin về mảnh đất
Quá trình tác động của các yếu tố đến mức giá quyền sử dụng đất cần
định giá
Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường nơi có mảnh đất tọa
lạc
Phân tích những đặc trưng của thị trường đất đai cần định giá: Bản
chất, hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung -
cầu trên thị trường đất đai
Phân tích về khách hàng
Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai
1.2.5.4. Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá quyền sử dụng đất
Dựa vào từng loại đất và hệ thống các thông tin đã thu thập được, định
giá viên (ĐGV) chọn phương pháp định giá QSD đất phù hợp để áp dụng, rút
ra chỉ số giá trị QSD mảnh đất. Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc
nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Khóa luận tốt nghiệp 16
ĐGV cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được
sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra
chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá
1.2.5.5. Bước 5: Xác định giá quyền sử dụng đất
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, ở bước này ĐGV cần
thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị QSD mảnh đất cần định
giá.
ĐGV có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định
giá QSD đất cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương
pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì pải ghi rõ phương pháp nào được sử
dụng chính, phương pháp nào mang tính chất tham khảo.
Giá trị cuối cùng của QSD mảnh đất có thể được xác định có thể là con

số cụ thể, có thể nằm trong khoảng giá trị.
1.2.5.6. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được phát biểu trong
báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình
công việc của người định giá. Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định
giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức, trình bày và hình thức chung của
báo cáo. Các báo cáo có thể là báo cáo đầy đủ, tóm tắt hoặc có giới hạn.
Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá,
những điều kiện rằng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị quyền sử
dụng mảnh đất và sử dụng kết quả định giá.
1.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khi tiến hành định giá QSD đất, người định giá có thể tiếp hành một
hoặc kết hợp nhiều phương pháp sau:
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47