Trả lời các câu hỏi về đồ án kinh tế đầu tư


I.VỀ TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG 1
II.VỀ TÍNH CHI PHÍ THIẾT BỊ 5
III.VỀ TÍNH CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 6
IV.VỀ TÍNH CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CHI PHÍ KHÁC 10
V.VỀ TIẾN ĐỘ BỎ VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ 11
VI.VỀ TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG 12
VII.VỀ TÍNH CHI PHÍ DỰ PHÒNG 13
VIII.VỀ BẢNG TỔNG HỢP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 15
IX.VỀ TÍNH KHẤU HAO 16
X.VỀ TÍNH CHI PHÍ SẢN XUẤT KINH DOANH VÀ DOANH THU 20
XI.VỀ XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN VÀ LÃI SUẤT TỐI THIỂU CHẤP NHẬN ĐƯỢC 21
XII.VỀ PHÂN TÍCH AN TOÀN TÀI CHÍNH 24
XIII.CÁC VẤN ĐỀ KHÁC 25
XIV.ĐỌC THÊM VỀ CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 25
I. 
 !"#
Cô cho em hỏi về cách tính tính diện tích sàn xây dựng ?
Các bộ phận ban công ( loại có mái che hoặc không có mái che),logia,sân thượng,sân
trước ,sân sau thì tính theo nguyên tắc nào?
Diện tích sàn xây dựng không gồm diện tích của mái nhà đúng không cô? tại sao lại không
tính ạ??
Trả lời:
- Tổng diện tích sàn của toà nhà là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng. Các tầng có thể
bao gồm các tầng nằm hoàn toàn hoặc một phần dưới mặt đất, các tầng phía trên mặt đất,
tầng áp mái, hiên, sân thượng, sàn kỹ thuật hoặc sàn để làm kho chứa.
- Các diện tích sàn được che phủ không được quây kín hoặc chỉ được quây kín một phần và
không có bộ phận quây (ví dụ, ban công kín (lôgia)), được tính theo hình chiếu theo chiều
thẳng đứng của các giới hạn phía ngoài bộ phận che bên trên.
- Diện tích sàn thực không xác định cho các không gian sau
o Khoảng trống giữa mặt đất và mép ngoài của toà nhà, ví dụ bờ hè;

o Khoảng trống bên trong các mái thông gió;
o Diện tích mái không dành cho giao thông đi bộ mà chỉ dùng cho mục đích bảo
trì.
 !$#
Khi tính về giá xây dựng của dự án (G
XD
) thì trong tài liệu thầy đưa công thức là:
G
XD
= G
XDCT1
+ G
XDCT2
+ …+ G
XDCTn
Trong đó :
G
XDCT
= S
XD
*N +G
CT-SXD
(1)
Em không thấy xuất hiện của thuế VAT là sao ạ, vì em thấy có người lại tính theo công thức
∑
=
+=
n
1i
XD

GTGT
i
XD
XDCPT
)1(
T
g
G
(2)
Với T
XD
GTGT
là thuế suất thuế GTGT
Còn G
CT-SXD
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn gía
xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
Cô giáo có thể giải thích rõ hơn cho bọn em đc ko ạ? G
CT-SXD
gồm những loại nào ạ? Bọn em ko hiểu
về sự giải thik này lắm!
Trả lời:
Cả hai công thức đều đúng em ạ.
a) Về phía công thức mà thầy hướng dẫn các em:
G
XD
= G
XDCT1
+ G
XDCT2

+ …+ G
XDCTn
Trong đó : G
XDCT
= S
XD
*N +G
CT-SXD
(1)
- S
XD
là suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc phục vụ theo thiết kế của
công trình thuộc dự án và đã bao gồm VAT rồi em ạ.
- N: chính là năng lực sản xuất hoặc phục vụ theo thiết kế của công trình thuộc dự án (ví dụ: với các
nhà A, B, C, D thì là số m
2
sàn xây dựng)
- G
CT-SXD
: : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn gía xây
dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án (
gia cố đặc biệt về nền móng công trình (nếu có))
 Như vậy công thức (1) là để các em tính chi phí xây dựng cho từng hạng mục công trình
b) Còn theo công thức
∑
=
+=
n
i
XD

GTGT
i
XD
XDCPT
t
g
G
1
)1(
(2)
Thì
- g
i
XD
- Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i
- n – Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
- Đối với những hạng mục thông dụng thì g
i
XD
được tính như sau:
g
i
XD
= S
i
x P
i
- P
i
– Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất của

hạng mục thứ i;
- S
i
- diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)
Đối với những hạng mục theo thiết kê riêng biệt thì g
i
XD
tính như phương pháp lập dự toán chi tiết
hạng mục.
XD
GTGT
t
-Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp.
 như vậy ở công thức số (2) các em tính chi phí xây dựng chưa gồm VAT trước (theo suất chi
phí xây dựng chưa gồm VAT) rồi sau đó tính thêm VAT.
Còn theo công thức (1) thì suất chi phí xây dựng được sử dụng đã bao gồm VAT rồi.
c) Trong phạm vi đồ án này, các em có thể bỏ qua G
CT-SXD
d) Ngoài các hạng mục chính là nhà A, B, C, D đã cho sẵn quy mô theo đề bài. Khi quy
hoạch tổng mặt bằng các em có thể bố trí thêm các hạng mục khác như nhà bảo vệ, nhà
quản lý, sân thể thao, bể bơi, đường giao thông, hệ thống cấp điện ngoài nhà, hệ thống
cấp nước ngoài nhà, hàng rào, cổng chính, cổng phụ, vườn hoa bãi cỏ, cây xanh, cây
cảnh, san lấp mặt bằng Các em có thể tham khảo suất chi phí xây dựng và thiết bị của
một số hạng mục nêu trên trong tập suất vốn đầu tư. Những hạng mục nào không có S
XD

thì các em tham khảo số liệu thực tế.
e) S
XD
các nhà các em lấy theo S

XD
nhà biệt thự.
 !%#
Khi tính suất chi phí xây dựng để xác định chi phí xây dựng các hạng mục, các em cần lưu ý
là lấy suất chi phí xây dựng &'(&)*( (+, /012#
Hiện nay một số địa phương (như TP Hồ Chí Minh) đã có ban hành tập suất vốn đầu tư mới
nhất. Còn nếu địa phương đặt dự án của các em chưa có thì có thể sử dụng Tập suất vốn đầu
tư mới nhất do Bộ xây dựng công bố. Lưu ý khi sử dụng số liệu ở tập suất vốn đầu tư này
các em cần điều chỉnh về mặt bằng giá &'(&)*( (+, /012#
Việc điều chỉnh bằng cách sử dụng chỉ số giá phần xây dựng 3-456-78)9:;<(2/)=>?@
01<8)AB)C</)D(8)9:;<(2>?@01<8C<&EF)G
Các em sử dụng các số liệu để tính ra 8)9:;<(2>?@01<-(H)I7JF)K5? để phục vụ
cho việc tính toán. Tùy theo số liệu sưu tầm được mà tính chỉ số giá xây dựng liên hoàn bình
quân theo quý hay theo tháng, theo năm.
Các em lưu ý B)(&L)8)9:;<(2-(H)I7JF)K5?&)FJF)K5?M ?@-7JF)K5?
)? chứ không phải bình quân cộng.
L0NO
Cho chỉ số giá năm 2011 là 100%, chỉ số giá tháng 1,2,3 /2012 lần lượt là 100,14%;
100,33%; 100,48%
chỉ số giá liên hoàn của tháng 2/2012 so với tháng 1/2012 là 100,33%/100,14% =
100,19%
chỉ số giá liên hoàn của tháng 3/2012 so với tháng 2/2012 là 100,48%/100,33% = 100,15%
 chỉ số giá liên hoàn bình quân tháng là =
%15,100x%19,100
=100,17%
Chỉ số giá liên hoàn bình quân cũng có thể quy đổi sang các thời đoạn khác nhau như sau:
II
I
thángquý
năă

124
==
 !P#
- Bảng chi phí xây dựng không cần thuyết minh dài dòng về việc xác định đơn giá các hạng
mục như thế nào vì đơn giá đã thể hiện rất rõ trong bảng
- . Nhiều bạn lấy Sxd của các hạng mục nhà biệt thự thì có điều chỉnh về mặt bằng giá tại
thời điểm lập dự án nhưng các hạng mục khác thì không điều chỉnh.
- Nhiều bạn nhầm lẫn suất vốn đầu tư với suất chi phí xây dựng.
II. QR
 !S#
Về phần tính chi phí thiết bị của dự án:
a) Về chi phí mua sắm thiết bị
Trong phạm vi đồ án này, các em căn cứ vào số lượng nhà, mặt bằng nhà và tiêu chuẩn về trang bị
thiết bị để tính toán ra số lượng và loại thiết bị yêu cầu.
Sau đó tham khảo giá thực tế trên thị trường để tính được chi phí mua sắm thiết bị
Các em cần phải tìm hiểu giá mua thiết bị đã bao gồm VAT hay chưa để bổ sung VAT (nếu có).
b) Về chi phí lắp đặt thiết bị
Về phần lắp đặt thiết bị: các em có thể tính căn cứ theo đơn giá lắp đặt thiết bị ( hoặc )/ tỷ lệ chi phí
lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt.
Các em lưu ý là giá trị thiết bị các em lấy giá trị trước VAT  để tính ra chi phí lắp đặt thiết bị
trước thuế trước  rồi mới bổ sung VAT của công tác lắp đặt thiết bị sau (vì có thể thuế suất VAT
khi mua sắm thiết bị và lắp đặt thiết bị là khác nhau)
 !T#
Xác định số lượng thiết bị cho dự án như thế nào.
Trả lời:
Khi xác định số lượng thiết bị cho dự án, các em tham khảo Phụ lục số 1: Quy định tối thiểu về cơ
sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch và Phụ lục số 2: Nhu cầu trang thiết bị đối
với biệt thự dùng cho nghỉ cuối tuần quy mô 64 phòng đạt tiêu chuẩn quốc tế 3 sao
Trong bản vẽ được cung cấp có mặt bằng các nhà trong đó chỉ rõ các loại phòng trong nhà (phòng
khách, phòng ngủ, phòng ăn )

 các em có thể thống kê ra số lượng phòng từng loại và lập danh mục số lượng thiết bị cho từng
loại phòng  từ đó tính ra số lượng thiết bị của dự án.
Các em lưu ý là cần bổ sung thêm các thiết bị chung của dự án (ở ngoài mỗi nhà) ví dụ: thiết bị cho
ban quản lý, phòng bảo vệ, thiết bị khác chung cho cả dự án như thiết bị liên quan đến hệ thống
điện, nước, viễn thông của dự án
Ngoài ra các em cần phân biệt giữa thiết bị và vật liệu (vật liệu thì đã tính trong chi phí xây dựng
rồi) (tham khảo thông tư số 17/2000/TT-BXD ngày 29/12/2000 về hướng dẫn phân loại vật liệu tính
vào chi phí trực tiếp trong dự toán xây lắp công trình xây dựng). Rất nhiều em khi tính toán đã coi
chậu rửa, xí bệt, bình nóng lạnh, vòi rửa là thiết bị là không đúng.
III. QUVWUR
 !X#
Khi tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư các em cần dùng các văn bản mới nhất:
- Nghị định 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước
- Ngoài ra các địa phương sẽ có văn bản riêng quy định về giá các loại đất trên địa bàn, về
xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn và về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.  828Y,8=:45&=,828Z[JDE(H<8\] ^]/)4_< `&012
8\]828Y, +/)N8ZN-7, a2#
 !b# Lưu ý khi tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Theo quy định tại thông tư 04/2010/TT-BXD thì chi phí bồi thường, hỗ trợ
- Chi phí bồi thường nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy định
được bồi thường và chi phí bồi thường khác;
- Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư;
- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có);
c( a27@U828Y,<(D&)(d&-7Ja(&)4*<U<(D(/)e<,`&Jf<,D) &E5g<U

B)C<8e&2( ^)84Z78)\ =5&4&)18)(hA<&E4c8&(!Ja(&)4*<U)i&EjU&2(
^)84Z7B()/)L&k8)A8&)18)(hJa(&)4*<U<(D(/)e<,`&Jf<
 Ví dụ, nếu địa phương đặt dự án của các em là Hà Nội thì khi tính chi phí bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư trong đồ án gồm các chi phí sau đây:
Theo điều 4 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Bồi thường, hỗ trợ cho
người bị thu hồi đất bao gồm:
1. Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất bị Nhà nước thu hồi3828Y,-456
Ef<)i&Ej-7B)(B)C< \ (!5B(h 4j8Ja(&)4*<&)F 4j8>Y,>l&)i&EjG
&EI< a27@828Y,&L)-7 4j8Ja(&)4*<Jf<&(!#
Theo điều 8 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND thì “Nhà nước thu hồi đất của người được sử
dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị quyền sử dụng đất tính
theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất”
Và theo điều 12 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND thì “Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ là
giá đất theo mục đích sử dụng đã được UBND thành phố quy định và công bố, B)C<Ja(
&)4*<&)YI<(2 &:m8)5@+,N8 L8):n0N<”
 )4Z.@828Y,&L)Ja(&)4*<Jf<<(2&E^K5@!:n0N< &&L)&)YI<(2 &
C<<)(h/#)*( (+,K5@d& ^)&)5)a( &-@-5C&)YI&)*( (+,828Y, /01
28)I&)5.&(h
2. Bồi thường hoặc hỗ trợ đối về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào
đất bị Nhà nước thu hồi 3&EI< a27@-7-o]G
3. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và các hỗ trợ
khác cho người bị thu hồi đất 3&EI< a27@828Y,&L))i&Ejk ^) *(:;<U
)i&Ej 7I&'I8)5@+ k(<)!UE&)(!5Y,&)(d5)i&Ejk ^) *(:;<G
Theo điều 39 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì được nhà nước hỗ trợ ổn định đời
sống”, “Thu hồi trên 70% diện tích đất đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong
12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ
ở”, “mức hỗ trợ cho 1 nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30kg gạo trong 1 tháng
theo thời giá trung bình ở Hà Nội tại thời điểm hỗ trợ do Sở Tài Chính công bố”

 828Y,<(D&)(d&-7828)g0?J^&)5)a(&I7Jg0(h&L8) & ]<:n0N<UB)C<
/)D(0(8)5@+8)iM)l#p;)?B)q5&)F&1<(D&)(d&-@#
Theo điều 40 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp 4j8)i&EjJf<&(! +8)5@+ k(
<)!<)(h/Z7&'IZ(h8-7,Jf<rS-=<(2 &C<<)(h/K5@ ^) ;(Zc(0(h&L8)
&C<<)(h/&)18&dJ^&)5)a( ”
4. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư 3&EI< a27@B)C<8eG
5. Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư:
Theo điều 51 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND : “Tổng kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư không vượt quá 2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ”, “kinh phí này được
phân bổ như sau: tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư (hoặc chủ đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư) được sử dụng 60% tổng mức dự toán được duyệt”
 )4Z.@d5828Y,&L)/)=8)(/)L7@&)F-@Trs>$s&k<B()/)LJa(
&)4*<U)i&Ej)l#
6. Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có);  a27@<(D&)(d&B)C<8e
7. Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);
Các em lưu ý, dự án này được giả thiết là thuê đất hàng năm. Lưu ý rằng trong tổng mức đầu
tư &)F8)9&L)&(!:n0N< &&EI<&)*(<(]>?@01<&)C(, chứ không phải trong giai
đoạn vận hành.
Tuy nhiên theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước:
"3. Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương
án được cấp có thẩm quyền phê duyệt &)F 4j8&Et:;&(! uA<&E4c8Z7I&(!&)5H &
/)D(g/&)YI/)4_<2 4j805@h&vwA8 4j8&EtB)C<Z4j&K52:;&(!&)5H &
/)D(g/#
p;&(!Ja(&)4*<U)i&EjU&2( ^)84Z7B()/)L&k8)A8&)18)(hJa(&)4*<U<(D(
/)e<,`&Jf<8x-'(8)4] 4j8&EtZ7I&(!&)5H &/)D(g/3d58eG 4j8&L)

Z7IZ; =5&48\]012y#
"1. Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm:
p;&(! uA<&E4c83d58eGZ!Ja(&)4*<U)i&EjU&2( ^)84Z7B()/)L&k8)A8
&)18)(hJa(&)4*<U<(D(/)e<,`&Jf< theo phương án được cấp có thẩm quyền phê
duyệt được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, 4j8K5@ k(E]:;[,U&)2<&4_<A</)D(
g/&(!&)5H &&)YI<(2&)5H &&'(&)*( (+,>28 ^)&(!&)5H &/)D(g/Bz =5
Z7 4j8>28 ^)-7:;[,U&)2< u)I7&)7)Z(h8g/&(!&)5H &)7<[,# Số
thời gian thuê đất còn lại được tiếp tục áp dụng nộp tiền thuê đất hàng năm”
)4Z.@&EI< a27@)\ =5&4:m 4j8B)5&Et&(!Ja(&)4*<U)i&Ej u
A<&E4c8Z7I&(!&)5H &/)D(g/
 các em giả thiết thuê đất trong vòng 25 năm và so sánh với tiền bồi thường, hỗ trợ các em
đã tính ở trên xem có phải nộp tiền thuê đất không. Số tiền chưa khấu trừ hết thì được tính
vào vốn đầu tư hình thành tài sản cố định của dự án 3Z7 4j8B)5)]IG
L0N"O Các em tính tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường hỗ trợ là 20 tỷ.
Các em tính tiền thuê đất mỗi năm là 500 triệu  tổng tiền thuê là 0,5 x 25 = 12,5 tỷ
 nghĩa là em không phải nộp tiền thuê đất nữa (trong cả giai đoạn xây dựng và vận hành)
 phần tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ chưa khấu trừ hết là
20 tỷ – 12,5 tỷ = 7,5 tỷ thì phần này sẽ được tính vào vốn đầu tư của dự án (nghĩa là em sẽ
khấu hao 7,5 tỷ này còn 12,5 tỷ kia thì vẫn có mặt trong tổng mức đầu tư nhưng không khấu
hao vì đã khấu trừ vào phần tiền thuê đất rồi)
L0N$: Các em tính tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí bồi thường hỗ trợ là 20 tỷ.
Các em tính tiền thuê đất mỗi năm là 1 tỷ  tổng tiền thuê là 1 x 25 = 25 tỷ
 nghĩa là em không phải nộp tiền thuê đất trong 20 năm đầu tiên (bao gồm 2 năm xây
dựng và 18 năm vận hành) còn 5 năm cuối cùng thì vẫn phải trả tiền thuê đất.
 phần tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ đã khấu trừ hết và như
vậy là hoàn toàn không phải khấu hao.
 !{#
- Lưu ý khi tính tiền Ja(&)4*< & thì các bạn cần lấy theo <(2 &C<<)(h/. Còn khi
tính tiền &)5H & thì cần theo <(2 &/)(C<<)(h/#
- Nhiều bạn khi tính toán kiểm tra thấy không phải nộp tiền thuê đất nữa (do đã được khấu

trừ hết) nhưng vẫn đưa vào tổng mức đầu tư và chi phí sản xuất kinh doanh hàng năm là
sai.
- Lưu ý là nếu đươc khấu trừ tiền thuê đất trong thời gian xây dựng thì không đưa khoản
này vào tổng mức đầu tư nữa vì sẽ bị trùng nhưng /)=<(2&E^của&(!:n0N< &
&EI<&)*(<(]>?@01<Z|/)D( 4j8&L)Z7IZ; =5&4)F)&)7)&7(:D8;
^)3pG8\]012Z7/)D(B)5)]I#
 !"r#
thưa cô
cô cho em hỏi là khi tính tiền thuê đất ta tính cho 25 năm nhưng khi tính thời gian phân tích
dự án là 17 năm nếu như số tiền thuê đất lớn hơn số tiền bồi thường thì khoản tiền thuê đất
còn lại từ năm thứ 18 đến năm thứ 25 sẽ tính vào đâu
Trả lời:
Bạn không đọc kỹ các ví dụ nêu trên của mình khi mình giải thích phần chi phí bồi thường,
hỗ trợ tái định cư rồi. Yêu cầu đọc lại.
"1. Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm:
p;&(! uA<&E4c83d58eGZ!Ja(&)4*<U)i&EjU&2( ^)84Z7B()/)L&k8)A8
&)18)(hJa(&)4*<U<(D(/)e<,`&Jf< theo phương án được cấp có thẩm quyền phê
duyệt được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, 4j8K5@ k(E]:;[,U&)2<&4_<A</)D(
g/&(!&)5H &&)YI<(2&)5H &&'(&)*( (+,>28 ^)&(!&)5H &/)D(g/Bz =5
Z7 4j8>28 ^)-7:;[,U&)2< u)I7&)7)Z(h8g/&(!&)5H &)7<[,# Số
thời gian thuê đất còn lại được tiếp tục áp dụng nộp tiền thuê đất hàng năm”
 Những năm nào không được khấu trừ tiền thuê đất nữa thì người ta tiếp tục nộp bình
thường. Giả sử bạn chỉ được khấu trừ 15 năm thôi chẳng hạn thì nghĩa là 2 năm cuối trong
thời kˆ phân tích dự án vẫn phải nộp tiền thuê đất. Giả sử bạn được khấu trừ 17 năm chẳng
hạn thì trong cả 17 năm phân tích dự án sẽ không xuất hiện khoản nộp tiền thuê đất nữa
trong dòng tiền. Những năm từ 18 đến 25 thì bạn phải nộp bình thường nhưng vấn đề là
những năm này không nằm trong thời kˆ phân tích dự án  đâu cần quan tâm nữa.
IV. }~U•
€
 !""#

Khi tính chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác các em cần
bám sát văn bản hiện hành, chi phí nào tạm tính thì ghi rõ tạm tính. Các em đừng trình bày
công thức nội suy dài dòng mà tập hợp vào bảng tính excel/
456B)(&L)8288)(/)L)4&)(d&BdU&)q,&E]###8=&L)8)I =@ \828)'<,N8U
)(!5Y,8)9&L)E(H<828)7•UQUU,7J‚K5]828)'<,N8B)28#
d5,5;&L) _<(DU828Y,8e&)+<g/&&8D828)'<,N8&)5g80128I()4
,g&8C<&EF)Z7&L)8)I _<(D#
 !"$#
Các em có thể tạm tính các chi phí khác còn lại = % so với các chi phí đã tính được chứ
không lấy = 10-15% (Gxd +Gtb) – các chi phí qldự án, tư vấn, chi phí khác mà các em đã
tính cụ thể.
Vì nếu tính như vậy coi như em lấy luôn tổng chi phí quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng,
chi phí khác (không bao gồm lãi vay + VLĐ ban đầu) = 10% - 15%(Gxd +Gtb)  nếu vậy
còn tính cụ thể từng khoản mục làm gì nữa.
 !"%#
Nên đưa bảng tổng hợp chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
lên trước rồi mới đưa các bảng tính chi phí thiết kế, thẩm tra… ở sau để minh họa rõ cách
tính các chi phí. Khi đó ở phần cột ghi phương pháp tính ở bảng tổng hợp, các bạn có thể
chú thích chi phí thiết kế, chi phí thẩm tra… được tính cụ thể theo bảng phụ nào (nhớ đánh
số bảng)
 !"P#
Các chi phí cần được nêu chính xác tên trong văn bản quy định, không được tự ý viết tắt tên
chi phí.
Vốn lưu động ban đầu và lãi vay trong thời gian xây dựng là thuộc vào chi phí khác, không
phải khoản mục riêng.
 !"S#
Công thức tính các chi phí cần thể hiện rõ các chi phí làm chi phí cơ sở để tính là trước thuế
hay sau thuế. Ví dụ: tính G
qlda
= f

qlda
x (G
xd
trth
+ G
tb
trth
). Nhiều em chỉ ghi Gxd + Gtb là sai vì
ghi như vậy là hiểu tính theo chi phí sau thuế.
V. ƒQ„…•…
Sinh viên lập tiến độ bỏ vốn chưa phù hợp:
- Công việc xây dựng các hạng mục trong thời gian quá ngắn là không hợp lý.
- Các công việc khác bố trí chưa hợp lý (công việc khác theo danh mục sinh viên lập chủ
yếu xảy ra cuối giai đoạn thực hiện đầu tư nhưng lại để giàn trải và chia đều chi phí cho
tất cả các quý)
- Tốt nhất không cần phân nhóm các công việc thành chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị thực hiện
đầu tư… như sinh viên làm mà chỉ cần sắp xếp theo trình tự thời gian trên bảng tiến độ…
Nếu có phân chia thì theo 2 giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư là được.
- Khi lập tiến độ bỏ vốn để tính lãi vay trong thời gian xây dựng thì cần phân bổ đủ dự
phòng 1 và dự phòng 2 rồi mới phân chia tự có và vay. Tránh trường hợp có đến mấy
bảng chia “tự có” và “vay” với quy mô tiền khác nhau. Tính số tiền chủ đầu tư tự có và
phải đi vay cũng phải tính trên phần đầy đủ dự phòng rồi.
- Sinh viên phân bổ chi phí dự phòng chưa đúng: Sinh viên chia đều chi phí dự phòng 1 cho
từng quý là không đúng mà cần phân bổ vào từng đầu việc một theo tỷ lệ 10%.
- Khi đã lập tiến độ theo quý thì sinh viên tính dự phòng trượt giá theo quý luôn cho thuận
tiện. Nếu đã tính dự phòng trượt giá theo tiến độ năm và sử dụng chỉ số giá theo năm mà
lại suy ngược lại dự phòng trượt giá theo quý bằng cách chia đều là không đúng.
- Nhiều em có bảng tổng hợp chi phí 1 quý  không cần bảng này mà đưa vào tiến độ bỏ
vốn luôn
VI. †•‡•

Sinh viên tính lãi vay chưa đúng. Để làm phần này các em có thể tham khảo mục 4.2.2 trong
bài giảng Kinh tế đầu tư của mình. Mình trích ở đây:
Tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng được tính như sau tùy vào phương
thức vay vốn :
a. Vốn vay được huy động ở đầu các thời đoạn
V =
)i+1(
.
∑
V
1+t-n
n
1=t
t
(a.1)
b. Vốn vay được huy động ở cuối các thời đoạn
V =
)i+1(
.
∑
V
t-n
n
1=t
t
(b.1)
c. Vốn vay được huy động dần trong các thời đoạn
V =
∑
].i

2
V
+
V
+i)+B.(1[
n
1=t
t
t
(c.1)
Trong đó :
- V : tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng hay số vốn gốc phải trả nợ của
dự án
- V
t
: nợ gốc đi vay trong thời đoạn t
- i : lãi suất vay vốn của dự án
- n : thời gian xây dựng
- B: số vốn vay (cả gốc và lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t
VII. ˆ
 !"T#
thưa cô cho em hỏi là khi ta tính dự phòng 1 và dự phòng 2 thì có tính vốn lưu động vào
không , dự phòng 1 bao gồm chi phí khác mà trong chi phí khác có vốn lưu động ban
đầu như vậy thì dự phòng 1 sẽ bao gồm cả vốn lưu động ban đầu có đúng không ah
Trả lời:
Dự phòng là tính cho mọi khoản mà em. Phát sinh khối lượng và trượt giá có thể ở mọi
khoản mục chi phí mà.
 !"X#
cô ơi cho e hỏi.
* Dùng 12 quý gần nhất để tính chỉ số giá liên hoàn bình quân. Như vậy mình sẽ lấy chỉ số

giá từ quý 1 2010 đến quý 4 2012 để tính phải k a. Nhưng quý 2, 3, 4 năm 2012 người ta
chưa công bố. Vậy mình có được lấy chỉ số giá xây dựng của những quý đấy bằng cách liên
hoàn từ quý 1 2012 k. Hay mình k lấy 3 quý đấy mà chỉ những quý đã công bố thôi. nếu thế
để được 12 quý gần nhất thì phải lấy từ quý 2 2009 a.
* Sau khi tính được chỉ số giá liên hoàn bình quân thì mình lấy chỉ số này làm chỉ số giá của
quý 1 2013 phải k. Hay là phải bình phương lên thì mới đúng. Vì e hiểu chỉ số giá liên hoàn
bình quân là bình quân của tất cả những quý mình đưa vào tính.
E cảm ơn cô!
Trả lời:
Các em sử dụng chỉ số giá liên hoàn của 12 quý gần nhất để tính bình quân Nếu không đủ
số liệu thì tạm dùng những cái đã có vậy.
Những quý nào chưa có số liệu thì B)C< 4j8 lấy số liệu liên hoàn từ những quý đã có.
Khi đã có chỉ số giá liên hoàn bình quân thì em sử dụng chỉ số giá liên hoàn bình quân ấy để
phục vụ tính toán chứ không phải đó là chỉ số giá của quý 1 năm 2013.
Cụ thể hơn, các em hãy hình dung là chỉ số giá liên hoàn bình quân ấy là chỉ số giá mà em
dự tính sẽ xảy ra trượt giá với tốc độ bình quân như vậy.
 !"b# Các em tham khảo cách tính dự phòng trượt giá sau đây nhé:
- G
DP2
: Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá:
G
DP2
=
( )
( )







−×−
±
∑
=
1
ΔII
L
V
XDCTXDCTbq
t
T
1t
vayt
t
(a.1)
Trong đó:
o T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm);
o t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1÷T)
o V
t
: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;
o L
Vayt
: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t.
o I
XDCTbq
: chỉ số giá xây dựng công trình bình quân tính trên cơ sở bình quân các
chỉ số giá xây dựng công trình (theo loại công trình) của tối thiểu 3 năm gần
nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến động

bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng);
o
ΔIXDCT
: mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và
quốc tế so với chỉ số giá xây dựng công trình bình quân năm đã tính
Cách xác định chỉ số giá xây dựng công trình bình quân I
XDCTbq
như sau:
(1) Chọn 3 năm gần nhất với thời điểm tính toán (không kể các năm có biến động giá
bất thường).
(2) Tính chỉ số giá liên hoàn của 3 năm đã lựa chọn bằng cách chia chỉ số giá xây
dựng của năm sau cho chỉ số giá xây dựng của năm trước.
(3) Tính trung bình nhân của các chỉ số giá liên hoàn vừa xác định ở bước 2 bằng
cách lấy căn bậc 3 của tích các chỉ số giá liên hoàn.
Ví dụ: tính chi phí dự phòng trượt giá cho một dự án được thực hiện trong 3 năm (kể từ năm
2010)
 Trước hết tính chỉ số giá xây dựng công trình bình quân
)9&(H5 $rrS $rrT $rrX $rrb $rr{
Chỉ số giá xây dựng 143 153 178 230 229
Chỉ số giá xây dựng liên hoàn 1,070 1,163 1,292 0,996
Chỉ số giá xây dựng bình quân "U"$S
 Tính dự phòng trượt giá cho dự án:
g(05<
(d g&)18)(h012
[," [,$ [,%
Vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm (tỷ) 1.000 2.000 1.000
Dự phòng trượt giá theo từng năm (tỷ) 125 531 424
Dự phòng trượt giá tích lũy (tỷ) 125 656 1.080
EI< a27@U828Y,-7,&(d g/)?JkZ;&)YIK56&)F828)&L)&4_<&1)4
&EHU8)98e (!5-7Y,:m/)D(:n0N<8)9:;<(2>?@01<8C<&EF)&)YIK568)A

B)C</)D(&)YI[,#
VIII. Q‰W‰wŠ…•
 !"{#
Sinh viên xác định sai vốn đầu tư hình thành tài sản cố định và vốn đầu tư hình thành tài sản
lưu động của dự án.
- Lưu ý rằng đã là Z;8; ^)8\]012&)FB)C<J]I<a,• (xem lại KTXD 1).
- Lưu ý rằng không phải toàn bộ phần chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án
được tính vào vốn cố định mà trong đồ án này chỉ đưa vào đó phần giá trị của chi phí sử
dụng đất trong thời gian xây dựng và phần tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi
thường, hỗ trợ chưa được khấu trừ hết vào tiền thuê đất.
L0NO các em tính ra tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ là 30 tỷ.
Các em tính ra tiền thuê đất mỗi năm là 1 tỷ nghĩa là 25 năm sẽ phải nộp 25 tỷ trong đó 2 tỷ
là chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng và 23 tỷ còn lại là trong thời gian vận hành.
Như vậy phần chi phí bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ chưa được
khấu trừ hết là (30 – 25) = 5 tỷ. Do đó:
- Trong bảng tổng hợp tổng mức đầu tư phần G
bt,tđc
sẽ

có giá trị là 30 tỷ
- Phần vốn cố định của dự án sẽ đưa <(2&E^ phần tiền sử dụng đất trong thời gian xây dựng
là 2 tỷ và phần phần chi phí bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ
chưa được khấu trừ hết là 5 tỷ. (tổng cộng là 7 tỷ) và các em sẽ khấu hao phần này.
- Và trong dòng tiền khi phân tích dự án sẽ không có tiền thuê đất hàng năm nữa vì đã khấu
trừ hết trong 15 năm vận hành
 !$r# Về VAT của G
DP
, G
QLDA
, G

TV
, G
K
Nhiều em lấy VAT của chi phí dự phòng và VAT của chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn
đầu tư xây dựng và chi phí khác theo tỷ lệ 10% là không đúng vì:
- Với chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn và chi phí khác thì có khoản mục sẽ không có
VAT
- Muốn tính G
DP
trước thuế các em phải tính theo các chi phí đã gồm VAT
- Muốn tính G
DP
sau thuế các em phải tính theo các chi phí không bao gồm VAT
 !$"#
- Tổng mức đầu tư chỉ có 1 con số. Nhiều em đưa ra khái niệm “tổng mức đầu tư trước
thuế” và “tổng mức đầu tư sau thuế” là không đúng.
- Vốn lưu động ban đầu và lãi vay trong thời gian xây dựng là thuộc chi phí khác nhưng
nhiều em lập bảng tính lại thể hiện đây là 2 khoản mục riêng.
IX. ••‡
 !$$# 456B)(&L)&I2B)5)]I
1. Lưu ý là trong đồ án này mốc 0 được lựa chọn khi phân tích dự án là vào thời điểm lập
dự án và không kể đến trượt giá, lạm phát khi phân tích
 do vậy các yếu tố đầu ra, đầu vào khi các em tính NPV và IRR đều không kể đến trượt
giá và lạm phát.
Do vậy khi tính khấu hao thì <(2&E^p +&L)B)5)]I:mB)C<J]I<a,/)=01
/)x<&E4j&<(2 nhé, mà chỉ tính phần dự phòng khối lượng thôi.
2. Trong đồ án môn học này, các em chia TSCĐ của dự án thành các loại sau: nhà cửa và
vật kiến trúc; thiết bị; và các chi phí trừ dần
- Các chi phí tính vào giá trị TSCĐ là nhà cửa, vật kiến trúc (để tính khấu hao) bao gồm:
o Các chi phí tính trực tiếp là: chi phí xây dựng, chi phí khảo sát phục vụ thiết

kế, chi phí thiết kế, chi phí thẩm tra thiết kế, chi phí lập HSMT, đánh giá
HSDT thi công xây dựng, chi phí giám sát thi công xây dựng
o Các chi phí chung cần phân bổ là: chi phí quản lý dự án, chi phí lập dự án đầu
tư xây dựng, chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án, chi phí
thẩm tra dự toán, chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình, chi
phí thẩm tra phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán quyết toán, chi phí bảo
hiểm công trình, chi phí dự phòng khối lượng
- Các chi phí tính vào giá trị TSCĐ là thiết bị (để tính khấu hao) bao gồm:
o Các chi phí tính trực tiếp là: chi phí thiết bị, chi phí lập HSMT, đánh giá
HSDT cung cấp thiết bị, chi phí giám sát lắp đặt thiết bị
o Các chi phí chung cần phân bổ là: chi phí quản lý dự án, chi phí lập dự án đầu
tư xây dựng, chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án, chi phí
thẩm tra dự toán, chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình, chi
phí thẩm tra phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán quyết toán, chi phí bảo
hiểm công trình, chi phí dự phòng khối lượng
- Các chi phí tính vào chi phí trừ dần khác (để tính khấu hao):
o Các chi phí tính trực tiếp là: lãi vay trong thời gian xây dựng, chi phí bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư (trong trường hợp chưa khấu trừ hết vào tiền thuê
đất phải nộp), tiền thuê đất trong thời gian xây dựng
o Các chi phí chung cần phân bổ: là chi phí dự phòng khối lượng
Các em có thể xem thêm thông tư 19/2011/TT-BTC quy định về quyết toán dự án hoàn
thành (trang số 3) có nêu rõ:
“ - Việc phân bổ chi phí khác cho từng tài sản cố định được xác định theo nguyên tắc: 8)(
/)L&E18&(d/-(HK5] d&7(:D8; ^)7I&)F&L)8)I&7(:D8; ^) ev8)(/)L
8)5<-(HK5] d)(!5&7(:D8; ^)&)F/)?Jk&)YI&‹-h8)(/)L&E18&(d/8\]
&t<&7(:D8; ^):IZc(&k<:;8)(/)L&E18&(d/8\]&I7Jg&7(:D8; ^)#Œ
 Nghĩa là khi xác định nguyên giá của các TSCĐ; đối với các chi phí tư vấn, chi phí khác,
chi phí quản lý dự án : những chi phí nào trực tiếp liên quan đến tài sản cố định nào thì tính
trực tiếp còn những chi phí nào là liên quan đến nhiều loại tài sản (chi phí chung) thì phải
phân bổ.

Các em có thể lập bảng xác định nguyên giá TSCĐ (để tính khấu hao) như sau:
p ‡•€p€
Ž•Q‰

3sG
R
3•
G
 €••U‘’
" €••
"#" 288)(/)L&L)&E18&(d/
 Chi phí xây dựng
 Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế
 Chi phí thiết kế
 Chi phí thẩm tra thiết kế
 Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công xây dựng
 Chi phí giám sát thi công xây dựng
"#$ 288)(/)L8)5<8=/)?Jk
 Chi phí quản lý dự án
 Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng,
 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án
 Chi phí thẩm tra dự toán
 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình
 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán
 Chi phí kiểm toán quyết toán
 Chi phí bảo hiểm công trình
 Chi phí dự phòng khối lượng
 (2&E^&7(:D&L)B)5)]I =(1.1) + (1.2)
$ …
% …

 ….
 QR
" QR“•••‡S”w
"#" 288)(/)L&L)&E18&(d/

Chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị

 Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp thiết bị,
 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị
p ‡•€p€
Ž•Q‰

3sG
R
3•
G
"#$ 288)(/)L8)5<8=/)?Jk
 Chi phí quản lý dự án
 Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng,
 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án
 Chi phí thẩm tra dự toán
 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình
 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán
 Chi phí kiểm toán quyết toán
 Chi phí bảo hiểm công trình
 Chi phí dự phòng khối lượng
 (2&E^&7(:D&L)B)5)]I =(1.1) + (1.2)
$ QR“•••‡"r”w
 …
 •

"#" 288)(/)L&L)&E18&(d/

Lãi vay trong thời gian xây dựng,,


Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (trong trường
hợp chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp)

 Tiền thuê đất trong thời gian xây dựng
"#$ 288)(/)L8)5<8=/)?Jk
 Chi phí dự phòng khối lượng
 (2&E^&7(:D&L)B)5)]I =(1.1) + (1.2)
Sau khi đã tính được nguyên giá các TSCĐ rồi thì em khấu hao theo thời gian khấu hao của
tài sản. Thời gian khấu hao thì em tham khảo thông tư 203/2009/TT-BTC Hướng dẫn chế độ
quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. Trong thông tư này có quy định về khung
thời gian sử dụng tài sản cố định. Em căn cứ vào khung thời gian này để lựa chọn thời gian
khấu hao cho hợp lý.
)(-1]8)–&)*(<(]B)5)]I&)F ;(Zc(&)(d&J^UY,H/)?)e,828&)(d&J^8e
8—<&)*(<(]B)5)]I +&L)&I28)I<–<7<#e&)+8)(]828)e,&)(d&J^8e
&)*(<(]B)5)]IS[,Z7b)]@"r[,
c()78n]Z7Z.&B(d&Eo8&)F)78n]828Y,-@&)*(<(]B)5)]I$S[,#28
Z.&B(d&Eo8B)28&)F<g/8)5<-'(-@&);<)&-7b d"r[,8)I&(h&L)&I2
Z7JD<B)5)]I<˜<–#
 !$%#
cô ơ cho em hỏi là
Khi tính khấu hao tài sản cố định thì những giá trị tài sản có giá trị nhỏ hơn 10 tr không
được liệt kê vào bảng tính khấu hao thì sẽ được phân bổ vào đâu?
Trả lời:
Các tài sản có giá trị nhỏ hơn 10 triệu thì đâu đủ tiêu chuẩn xếp hạng tài sản cố định và như
vậy thì sẽ không được khấu hao.

 !$P#
Trong đồ án của em khi tính chi phí thuê đất trong 25 năm thì số tiền nay lớn hơn số tiền bồi
thường giải phóng mặt bằng
ví dụ như nếu số tiền thuê đất của em là 25 triệu ,số tiền bồi thường 10 triệu, và mỗi năm
thuê đất 1 triệu
như vậy số tiền đem tính vào tổng mức đầu tư sẽ là 15 triệu nhưng trong khi phân bổ vốn thì
số tiền đem phân bổ là tiền thuê đất (15tr) hay là tiền giải phóng mặt bằng
khi em tính khấu hao thì không kể tới tiền thuê đất
vì số tiền thuê đất lớn hơn số tiền bòi thường nên trong 10 năm t không phải thuê đất nhưng
trong khoảng thời gian từ năm thứ 11 đến năm thứ 25 ta vẫn phải trả tiền thuê đất
vậy lập luận trên có đúng không ah
Trả lời:
Em nói rằng “số tiền đem tính vào tổng mức đầu tư sẽ là 15 triệu” là sai.
Em nói “tính khấu hao thì không kể tới tiền thuê đất” cũng sai vì giá trị tiền thuê đất trong
thời gian xây dựng vẫn phải tính khấu hao.
Trong 10 năm đầu không phải trả tiền thuê đất nữa nhưng các năm còn lại vẫn phải trả tiền
thuê đất là đúng.
X. p•‡•€‡•
 !$S#
Lưu ý rằng trong phân tích tài chính đồ án giả thiết là không kể đến trượt giá, lạm phát nên
mọi chi phí các em tính toán khi tính chi phí sản xuất kinh doanh, doanh thu và dòng tiền là
không kể đến trượt giá và lạm phát mà theo mặt bằng giá cố định khi em lập dự án.
Ví dụ: Chi phí sửa chữa phải tính trên giá trị tài sản gồm cả dự phòng 1 nhưng không gồm
dự phòng 2.
 !$T# Về tính chi phí sửa chữa tài sản hàng năm
Nhiều bạn chỉ tính chi phí sửa chữa cho các hạng mục nhà cửa và thiết bị mà quên các hạng
mục khác của công trình như hạ tầng ngoài nhà, sân bãi đỗ xe….
 !$X# Về tính chi phí sử dụng điện, nước hàng năm
Nhiều bạn dự trù chi phí điện, nước quá cao, lên đến hàng tỷ đồng.
 !$b# Về tính doanh thu

Nhiều bạn dự trù đơn giá cho thuê diện tích quá cao, xoay quanh 7.5triệu/m2/năm là được
rồi.
 !${#
Nhiều bạn tính các chi phí vận hành hàng năm lại thêm cột “tổng chi phí 15 năm”  thừa và
không có ý nghĩa gì khi phân tích dự án.
 !%r#
cô ơi cho em hỏi là trong tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
thì phần chi phí quản lí và chi phí khác lấy bằng bao nhiêu % so với các chi phí đã tính
Trả lời:
Lưu ý rằng trong hướng dẫn đồ án là chi phí quản lý khác lấy bằng % so với doanh thu.
 !%"#
Phân tích dự án trong đồ án này lấy theo mặt bằng giá cố định nên các em không điều chỉnh
tăng các đơn giá khi tính doanh thu hay chi phí.
XI. Rˆ€†p•„™•‘W
 !%$#
thưa cô
cô cho em hỏi là lãi suất tối thiểu chấp nhận được xác đinh bằng ntn
Trả lời:
Câu hỏi này đã được trả lời rất rõ ràng trong phần hướng dẫn đồ án mà các em không chịu
đọc.
Cụ thể:
“Mục 5.2.1 Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chung:
Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được: Sử dụng phương pháp giá sử dụng vốn bình
quân”
“Mục 5.2.2 Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chủ sở hữu:
Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được: Lãi suất của vốn chủ sở hữu”
Các em có thể tham khảo thêm bài giảng kinh tế đầu tư của mình đã cung cấp cho các em.
Mình trích ở đây một phần bài giảng của mình để các em hiểu rõ hơn về dòng tiền và xác
định lãi suất tối thiểu chấp nhận được theo các quan điểm tính>
!>28 ^)0x<&(!

Dòng tiền theo quan điểm vốn chung được xác định như sau:
- Chuỗi các khoản thu về gọi là dòng tiền vào (dòng lợi ích, ngân lưu vào). Dòng tiền vào
của dự án có thể bao gồm các khoản mục sau:
o Doanh thu
o Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản do hết tuổi thọ quy định (nếu có)
o Giá trị tài sản chưa khấu hao hết ở cuối thời kˆ phân tích (nếu có)
o Thu hồi giá trị tài sản không bị hao mòn ở cuối thời kˆ phân tích (ví dụ: giá trị
quyền sử dụng đất) (nếu có)
- Chuỗi các khoản chi ra gọi là dòng tiền ra (dòng chi phí, ngân lưu ra). Dòng tiền ra của dự
án có thể bao gồm các khoản mục sau:
o Chi phí đầu tư để tạo dựng tài sản cố định ở thời điểm đầu và các thời điểm
trung gian
o Chi phí vận hành dự án
o Chi phí thuê đất hàng năm (nếu có)
o Thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm
o Thay đổi vốn hoạt động
- Hiệu số dòng tiền vào và dòng tiền ra là dòng tiền ròng (ngân lưu ròng – net cash flow -
NCF) của dự án hay còn gọi là dòng tiền hiệu số thu chi. Dòng tiền ròng của dự án là
dòng tiền cuối cùng chỉ thuộc về những nguời có quyền lợi trong dự án là chủ sở hữu và
chủ nợ. Nói một cách khác, 0x<&(!Ex<8\]012Jf<0x<&(!8\]8)\:M)š5
8g<Zc(0x<&(!8\]8)\j. Dòng tiền ròng còn được gọi với tên gọi khác là dòng
tiền tự do (free cash flow) với ý nghĩa công ty có thể tự do phân phối cho cổ đông cũng
như các nhà tài trợ vốn vì không cần sử dụng nó cho đầu tư tài sản cố định hay vốn lưu
động.
- Dòng tiền của chủ nợ = Chi trả nợ gốc + chi trả lãi vay – giải ngân nợ
Dòng tiền theo quan điểm vốn chủ sỡ hữu được xác định như sau
- x<&(!8\]8)\:M)š5›x<&(!Ex<œx<&(!8)\j›x<&(!Ex<8\]
012•<(D(<?j3&(! (Z]@Gœ38)(&EDj<;8•8)(&ED-u(Z]@)
Nghĩa là: dòng tiền theo quan điểm vốn chủ sỡ hữu ngoài các thành phần như dòng tiền theo
quan điểm vốn chung nêu trên thì ở dòng thu có thêm phần “tiền đi vay” (tiền vay là tiền đi

vào túi chủ sỡ hữu nên nó ở dòng thu) và dòng chi có thêm phần “chi trả nợ gốc và chi trả lãi
vay” (tiền trả nợ gồm trả gốc và lãi là tiền đi ra khỏi túi chủ sở hữu nên nó ở dòng chi).
!>28 ^)-u(:5&&;(&)(+58)/). 4j8O
Lãi suất tối thiểu chấp nhận được theo quan điểm vốn chung được xác định như sau:
Trong đồ án này, lấy lãi suất tối thiểu chấp nhận được theo quan điểm vốn chung căn cứ vào
giá sử dụng vốn bình quân:
WACC

=
R
.
V
D
+
R
.
V
E
DE
- WACC: giá sử dụng vốn trung bình
- E (equity): quy mô vốn chủ sở hữu của công ty
- D (debt): quy mô vốn vay của công ty
- R
E
: giá sử dụng vốn chủ sở hữu
- R
D
: giá sử dụng vốn vay
Các em lưu ý là E/V và D/V chính là tỷ trọng của vốn chủ sở hữu và vốn vay nhé (ví dụ 60%
và 30% chẳng hạn tùy số liệu đề bài) chứ không cần viết ra số cụ thể đâu

Lãi suất tối thiểu chấp nhận được theo quan điểm vốn chủ sở hữu:
Lãi suất tối thiểu chấp nhận được theo quan điểm vốn chủ sở hữu lấy theo giá sử dụng vốn
chủ sở hữu (số liệu đề bài đã cho).
28Y,-456-7d5 2)<(20128e)(!5E\(EI&)F828Y,8e&)+&[<-u(:5&&;(
&)(+58)/). 4j8Jf<828)8g<&)H,01/)x<E\(EI&EI<B)ID<"s)]@$s
<F e#
 !%%# Một số sai sót thường gặp khi lập dòng tiền của dự án
- Sinh viên thường bỏ mốc 0 khi thể hiện dòng tiền. Tốt nhất nên có và chú thích là “đầu
năm 1”.
- Nếu ở năm nào đó không có khả năng trả nợ thì phải đi vay để trả và lập lại dòng tiền.
- Lưu ý khi phân tích hiệu quả tài chính trên quan điểm vốn chủ sở hữu thì dòng vào phải
gồm tất cả tiền vay chứ không chỉ vay vốn đầu tư và dòng ra phải gồm tất cả tiền trả nợ
chứ không chỉ trả nợ vay vốn đầu tư. Cụ thể hơn: nhiều bạn bỏ quên vay và trả nợ vay
vốn lưu động. Có bạn nhớ thì lại gộp luôn vay vốn đầu tư và vay vốn lưu động vào dòng
“vay vốn đầu tư” là không đúng. Cần phải tách riêng vay, trả vốn đầu tư và vay, trả vốn
lưu động; nếu gộp chung thì ghi là “vay vốn” nói chung
- Lưu ý là trong đồ án này chúng ta sử dụng dòng tiền phân tích không kể đến VAT.
XII. •‡€€
 !%P#
Thưa cô cho em hỏi trong bảng 1.30:bảng tính hệ số khả năng trả nợ thì Lợi nhuận trong
năm lấy luôn là 100%lợi nhuận ròng trong năm hay lấy bao nhiêu ạ
Trả lời:
Một trong những nguồn tiền để trả nợ là trích một phần từ lợi nhuận sau khi đã nộp thuế và
chia cho các thành viên góp vốn dự án.
Vậy em có thể lấy khoảng 70% lợi nhuận ròng cũng được (mình giả thiết là có các thành
viên góp vốn cho dự án).
 !%S#
Nhiều bạn lấy thời hạn hoàn vốn theo chỉ tiêu động “là khi NPV = 0”  câu này vô nghĩa vì
NPV chỉ có 1 giá trị và khái niệm thời điểm khi NPV = 0 là vô nghĩa.
 !%T# Về xác định hệ số khả năng trả nợ

thưa cô
cho em hỏi tại sao nguồn tài chính dùng để trả nợ lại bao gồm phần trích trả lãi vay( vay dài
hạn và vay vốn lưu động ) trong thời gian vận hành
nếu như tính ra hệ số khả năng trả nợ bé hơn 1 tại thời gian phải trả nợ (ở đây em chọn là 5
năm)
thì có thể kết luận là dự an chưa có khả năng trả nợ thì việc trả nợ sẽ được chuyển sang năm
thứ 6 hay là t sẽ đi vay tiền để trả trong năm hết trong năm thứ 5
Trả lời:
Các em lưu ý, khi tính hệ số khả năng trả nợ ở năm nào mà không có khả năng trả nợ thì sẽ
phải vay vốn trung, dài hạn để trả và như vậy các em sẽ phải điều chỉnh cả dòng tiền
Các em có thể dãn thời gian trả nợ giả thiết ra để tránh trường hợp này cho đỡ phức tạp đồ
án.
Phần trả lãi được hạch toán để trả nợ do vậy cũng đưa vào nguồn trả nợ.
XIII. •
 !%X# Về trình bày đồ án
Các em trình bày bảng biểu quá lung tung, nếu bảng theo cột thì thống nhất theo cột, nếu
theo hàng thì thống nhất theo hàng để dễ tính toán.
Tốt nhất nên làm theo hàng, bảng nào quá dài thì để font chữ Arial narrow và in A3. In riêng
các bảng cho tiện, không nên dán vào Word rất mất thời gian.
 !%b# Về các văn bản viện dẫn
Tên văn bản đã nêu thì phải nêu chính xác và phải nêu phù hợp với đồ án. Nhiều bạn trích
dẫn các văn bản đã lạc hậu.
XIV. žŸwQUVWUR
<7@%r "$ $r"r)L)/)\ uJ])7)<)^ ^):;"$" $r"r ¡Z!:n] k(UJk:5<
,g&:; (!58\]<)^ ^):;"P$ $rrS ¡<7@"P "" $rrS8\])L)/)\Z!&)5&(!&)5H
&U&)5H,`&4c832/0N<B+&t<7@r" % $r""G#)L):28),c(J])7)7@8e<F,c(¢
Trước hết là tiền thuê đất hàng năm được điều chỉnh tăng lên gấp 3 lần so với quy định trước
đây, cụ thể là bằng 1,5% giá đất so với quy định trước đây là bằng 0,5% giá đất.
Với đơn giá đất được điều chỉnh hàng năm cho sát với giá thị trường cộng với tỷ lệ xác định đơn
giá thuê đất được điều chỉnh tăng lên gấp 3 lần, tiền thuê đất hàng năm thật sự là nổi lo cho các

doanh nghiệp đang thực hiện việc thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm.
Khoản 3 Điều 7 của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP đã quy định:
“Người được nhà nước cho thuê đất mà ứng trước tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất thì được trừ vào
tiền thuê đất phải nộp; trường hợp hết thời hạn thuê đất mà chưa trừ hết tiền bồi thường đất, hỗ trợ
đất thì được &EtZ7I&)*()' 4j8<(])'&)5H &&(d/&)YI.
Trường hợp hết thời hạn thuê đất, nhà nước thu hồi đất thì tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất chưa trừ
hết vào tiền thuê đất, 4j8Ja(&)4*<&)YIK5@ ^)8\]/)2/-5.&Z!Ja(&)4*<U)i&EjB)(
)74c8&)5)a( &”
Nay quy định nêu trên được bổ sung như sau:
“Trường hợp người được nhà nước cho thuê đất thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có
thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án
được duyệt. Mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.