Tiểu luận: Phân tích tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

Tiểu luận

Phân tích tác động của thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp

1


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

LỜI MỞ ĐẦU
a) Lý do chọn đề tài
Đất đai là một nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, việc sử dụng nguồn tài
nguyên đó như thế nào cho hiệu quả trong hoạt động kinh tế phụ thuộc rất lớn vào thu tiền sử
dụng đất và chính sách thuế, hai nội dung này có mối quan hệ và phụ thuộc lẫn nhau. Nguồn
thu tài chính từ đất phụ thuộc vào mục đích thu thuế, cụ thể mục đích chính của việc thu thuế
là tăng thu ngân sách; Ổn định thị trường đất đai; Hạn chế tích tụ đầu cơ lũng đoạn đất đai;
Bảo tồn, duy trì và phát triển quỹ đất; Huy động quỹ đất vào phát triển kinh tế hiệu quả….và
cũng có thể là đa mục tiêu.
Ở Việt Nam, nhìn lại các hình thức thu thuế những năm vừa qua, nhất là từ khi luật đất
đai 2003 có hiệu lực, đến nay chúng ta có thể nhận dạng và phát hiện được những bất cập để
từ đó có những hướng giải quyết phù hợp với sự vận hành của nền kinh tế theo cơ chế thị
trường, định hướng xã hội chủ nghĩa. Từ đó, tơi quyết định chọn đề tài “Phân tích tác động
của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”.
b) Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm vào việc phân tích, đánh giá ưu -nhược điểm
của chính sách thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp. Từ đó tìm ra những biện pháp để giải
quyết những hạn chế của chính sách đang áp dụng và góp phần xây dựng những giải pháp
phù hợp để đáp ứng những yêu cầu của quá trình phát triển.
c) Phương pháp nghiên cứu
Để nghiên cứu và tiếp cận đề tài, phương pháp luận được sử dụng gồm: Phương pháp
thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp logic,…
d) Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong thực
tiễn tại Việt Nam với cơ sở pháp lý là Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

2


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Khái niệm
Đất là một dạng tài nguyên của con người, giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng
diện tích (ha, km2 ) và độ phì nhiêu (độ mầu mỡ của đất), do vậy đất được coi là một loại tài
sản của con người. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, người ta chia đất thành hai loại chính:
Đất nơng nghiệp (đất để trồng cây lương thực, thực phẩm, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản) và
đất phi nông nghiệp (đất để ở, đất sản xuất, kinh doanh, đất xây dựng cơ sở hạ tầng…).
Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp là một loại thuế tính trên giá trị của đất, đánh vào đối
tượng sử dụng đất phi nông nghiệp.
Ở nhiều nước, nhất là các nước tư bản, nhà và đất phổ biến thuộc sở hữu tư nhân. Do
đó đã từ lâu, Nhà nước thường ban hành thuế nhà và đất mang tính chất là loại thuế tài sản
đánh vào bất động sản của tư nhân. Đặc điểm nổi bật của loại thuế này là đối tượng nhà, đất

bị đánh thuế khá rộng lớn, lại công khai, rõ ràng, ổn định, công tác quản lý thuế tương đối
đơn giản... Về kinh tế, thuế nhà, đất có tác dụng tích cực hướng việc sử dụng tiền vào các
mục đích đầu tư phát triển kinh tế có hiệu quả hơn là mua sắm bất động sản, đồng thời
hướng dẫn sử dụng nhà đất hợp lý, tiết kiệm. Về tài chính, đây là một nguồn thu quan trọng
cho ngân sách địa phương với dự kiến số thu có thể tính trước khá chính xác, tương đối ổn
định, cơ sở đánh thuế khó che dấu; với mức động viên thấp, thuế nhà, đất phổ biến không
ảnh hưởng lớn đến thu nhập của người nộp thuế. Vấn đề thường được đặt ra trong việc đánh
thuế bất động sản là cách xử lý về thuế đối với nhà và đất: tính gộp chung hay tính riêng. Có
những nước đưa tồn bộ đất đai và các vật thể kiến trúc trên đất vào diện đánh thuế chung
với đất, ở Malaysia, bộ luật đất đai nêu khái niệm: “đất bao gồm cả đất đai, nhà cửa, cây cối,
đầm ao… gắn liền với đất”. Do đó, giá trị đất làm căn cứ tính thuế bao gồm cả giá trị các vật
thể gắn liền với đất. Đa số các nước trên thế giới lại quy định việc đánh thuế riêng trên giá trị
đất, giá trị nhà, như ở các nước thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD); các
nước Châu Á như Đài Loan, Philippines… cũng áp dụng chế độ thuế đánh riêng trên giá trị
nhà, giá trị đất.
Thơng qua chính sách thuế đánh trên bất động sản, có thể thấy được chính sách khuyến
khích hay khơng khuyến khích việc sử dụng đất cho những mục tiêu nhất định, vào những
thời kỳ nhất định của mỗi Nhà nước. Muốn hoàn chỉnh thuế tài sản đối với đất, trước tiên là
3


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

phải quản lý được quỹ đất, phải quan tâm đến việc xác định được giá đất và mức thuế suất
phù hợp, để việc sử dụng đất đai được hợp lý, hiệu quả .
2. Vai trị, tác dụng của thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp:
- Đóng góp vào nguồn thu ngân sách Nhà nước, góp phần đáp ứng các nhu cầu chi
tiêu của Nhà nước như xây dựng cơ sở hạ tầng, cơng trình cơng cộng, thực hiện chính sách

an sinh xã hội, duy trì qn đội, bộ máy hành chính nhà nước…
- Góp phần điều tiết cung cầu bất động sản và bình ổn giá cả thị trường bất động sản.
Trên thực tế cho thấy, để tránh tình trạng đầu cơ bất động sản và tăng giá bất động sản để
kiếm lời thì việc áp dụng chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là biện pháp tối ưu.
Bởi lẽ, nếu một chủ thể có quyền sử dụng một diện tích lớn đất phi nơng nghiệp thì gần như
người đó có quyền ấn định giá cả thị trường bất động sản trong vùng. Chính vì vậy, thuế sử
dụng đất phi nơng nghiệp sẽ làm hạn chế việc đầu cơ quá nhiều đất đai, bởi với người tích
trữ càng nhiều đất thì càng phải đóng nhiều thuế và nếu đất đó khó có thể sinh lợi như đầu tư
vào lĩnh vực khác thì chủ thể có quyền sử dụng đất sẽ khơng đầu cơ đất (vì phải đóng thuế)
và chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực khác có khả năng sinh lợi cao hơn, nhanh hơn.
- Góp phần tăng cường quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng bất động sản. Việc
đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cũng là một cách điều tiết thu nhập, tránh tình trạng
một người có quyền sử dụng nhiều đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng khơng hiệu quả.
- Góp phần chống tham nhũng. Cùng với các đạo luật khác, thuế sử dụng đất phi nơng
nghiệp góp phần làm minh bạch tài sản của người dân, làm cho Nhà nước có thể quản lý
được đất đai, nhà cửa của cán bộ công chức, tránh được các giao dịch bất động sản “ngầm”
(tặng cho, đưa hối lộ bằng quyền sử dụng đất ở những địa điểm đẹp...). Pháp luật về thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp quy định mức thuế mà chủ sử dụng đất phải nộp hàng năm, nếu
khơng nộp thì phải chịu chế tài hành chính hoặc hình sự.
- Giúp nhà nước kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất
động sản phát triển lành mạnh. Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp góp phần làm cho các giao
dịch bất động sản cũng trở nên minh bạch hơn, hợp đồng thực hiện nhanh hơn và hạn chế
được các giao dịch ngầm. Bởi lẽ nếu không đăng ký sang tên quyền sử dụng đất kịp thời thì
người chuyển nhượng phải chịu thuế đối với cả đất đã chuyển nhượng.
4


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

- Là công cụ quan trọng để điều hồ thu nhập, thực hiện cơng bằng xã hội trong sử
dụng và chuyển dịch bất động sản. Do giá đất tính thuế được xây dựng trên cơ sở lý thuyết
địa tơ, nên giá đất tính thuế ở những khu vực khác nhau, vị trí khác nhau, trục đường giao
thơng khác nhau thì có số thuế phải nộp khác nhau. Tức là mức thuế phải nộp căn cứ vào khả
năng sinh lợi của đất, đất có vị trí sinh lợi cao, giao thơng thuận tiện thì phải đóng thuế cao
hơn đất ở vị trí khơng có khả năng sinh lợi, mức độ tiện ích thấp. Đồng thời pháp luật thuế
nhà đất quy định người có quyền sử dụng diện tích đất phi nơng nghiệp lớn (vượt hạn mức
quy định) thì phải đóng thuế nhiều hơn người có quyền sử dụng diện tích nhỏ (trong hạn
mức).
3. Những khía cạnh ưu đãi của thuế sử dụng đất nông nghiệp:
- Miễn giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho đối tượng chính sách, có thu nhập
thấp nhằm tạo tính công bằng xã hội.
- Ưu đãi thuế cho dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, khuyến khích phân phối nguồn lực có hiệu
quả, kích thích kinh tế phát triển …

CHƯƠNG II: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CỦA THUẾ SỬ DỤNG
ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI VIỆT NAM
1. Cơ sở pháp lý và sự cần thiết ban hành luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
1.1 Cơ sở pháp lý
1.1.1 Giai đoạn trước Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp
Chính sách thuế nhà, đất được thực hiện theo Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31 tháng 7
năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày
19/5/1994. Sau hơn 15 năm thực hiện, Pháp lệnh thuế nhà, đất cơ bản đã đạt được các mục
tiêu, yêu cầu đề ra khi ban hành Pháp lệnh. Bên cạnh đó, Pháp lệnh thuế nhà, đất đã bộc lộ
một số hạn chế cần được hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước trong tình hình mới.
5

Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

Theo số liệu thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành theo Quyết định số
2097b/QĐ-BTNMT ngày 29 tháng 10 năm 2009 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường về phê duyệt và cơng bố kết quả thống kê diện tích năm 2008 thì tính đến ngày 01
tháng 01 năm 2009 tổng diện tích nước ta là 33.105,1 nghìn ha, trong đó đất phi nơng nghiệp
chiếm 3.469,2 nghìn ha (có 1640,4 nghìn ha đã được giao và cho thuê).
Cụ thể, việc sử dụng đất phi nơng nghiệp như sau:
Đơn vị tính: nghìn ha
Loại đất
Đất phi nơng nghiệp
Đất ở:

Diện tích
3.469,2

Trong đó: đất đã
giao và cho thuê
1640,4

633,9

627,6

118,8

115,7

515,1
1.629,5

511,9
791,3

22,9

22,1

- Đất quốc phòng, an ninh

303,5

252,9

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

222,5

201,8

1.080,6
13,4
97,8
1.090,5
4,1

314,5

13,2
83,3
121,9
3,1

- Đất ở đô thị
- Đất ở nông thôn
Đất chuyên dùng:
- Đất trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp

- Đất có mục đích cơng cộng
Đất tơn giáo, tín ngưỡng
Đất nghĩa trang, nghĩa địa
Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng
Đất phi nông nghiệp khác
1.1.2 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ra đời

- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ngày 17 tháng 6 năm 2010
- Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/7/2011 v/v Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
6


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

1.2 Sự cần thiết ban hành luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thứ nhất, Pháp lệnh thuế nhà, đất được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày
03/7/1992, được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1994, quy định về điều tiết nguồn thu đối

với đất phi nông nghiệp. Pháp lệnh này bước đầu đặt cơ sở cho việc tăng cường quản lý,
động viên đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, tăng cường nguồn lực
cho ngân sách địa phương.
Tuy nhiên, qua hơn 15 năm thực hiện, đến nay, trước những bất cập phát sinh trong
quản lý, điều tiết việc sử dụng đất, nhiều quy định của Pháp lệnh đã khơng cịn đáp ứng u
cầu thực tiễn, cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với Luật đất đai năm 2003; nguồn thu ngân
sách nhà nước từ thuế chưa tương xứng với giá trị đất đai; đặc biệt, chưa thể hiện vai trò điều
tiết, quản lý của Nhà nước trong vận hành nền kinh tế thị trường.
Thứ hai, một số quy định về quản lý thuế đất trong Pháp lệnh đã được thể hiện trong
Luật quản lý thuế. Vì vậy, việc sửa đổi, nâng cao giá trị pháp lý của Pháp lệnh là cần thiết,
nhằm hoàn thiện một bước khuôn khổ pháp lý về quản lý, sử dụng đất theo hướng tiết kiệm,
hiệu quả, công bằng; đồng thời, việc ban hành luật nhằm thể chế hóa chủ trương đổi mới
chính sách về đất đai mà Đảng đã đề ra trong Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008,
theo đó, tăng cường hơn nữa vai trò của thuế trực thu, trong đó có thuế sử dụng đất.
Thứ ba, việc nâng lên thành Luật là để phù hợp thẩm quyền của Quốc hội quy định tại
Điều 84 Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 của
Quốc hội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Hiến pháp năm 1992 (việc sửa đổi hoặc
bãi bỏ các thứ thuế thuộc thẩm quyền của Quốc hội).
Thứ tư, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không đưa nhà ở vào diện chịu thuế với
lý do sau:
(1) Qua lấy ý kiến nhân dân cho thấy, việc áp dụng thuế nhà ở tại thời điểm hiện nay chưa
có sự đồng thuận cao trong nhân dân. Hơn nữa, khi nền kinh tế chưa ổn định, việc áp dụng
thuế nhà ở sẽ tác động đến tâm lý và làm tăng thêm nghĩa vụ tài chính đối với một bộ phận
người dân.
(2) Một trong những mục tiêu áp dụng thuế đối với nhà ở là nhằm hạn chế đầu cơ nhà ở,
song trên thực tế giá trị nhà ở lại gắn liền với giá trị đất và đầu cơ lại tập trung vào đất, căn
cứ vào vị trí, địa thế của đất mà không phải đầu cơ giá trị xây dựng nhà trên đất. Do vậy, để
hạn chế đầu cơ thì phải tập trung áp dụng công cụ điều tiết đối với đất.
7

Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

(3) Áp dụng thuế nhà ở thực chất là áp dụng thuế tài sản, song trên thực tế, ngồi nhà ở cịn
có nhiều loại tài sản khác có giá trị lớn, thậm chí lớn hơn giá trị xây dựng của nhiều loại nhà
như ô tô, máy bay, tàu thủy, du thuyền… Nếu chỉ áp dụng thuế tài sản đối với nhà ở thì chưa
bảo đảm tính hợp lý, cơng bằng của một sắc thuế. Mặt khác, một số nước có trình độ phát
triển hơn Việt Nam cũng chưa áp dụng thuế đối với nhà ở.
(4) Tại thời điểm hiện nay, việc tổ chức thực thi thuế đối với nhà ở có thể gặp khó khăn do
nhiều điều kiện bảo đảm thực thi chưa đầy đủ, đồng bộ.
(5) Dự kiến số thu từ thuế nhà ở cho ngân sách nhà nước không lớn, trong khi đó chi phí cho
cơng tác hành thu lại khơng nhỏ
2. Đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thực hiện theo quy định tại Điều 2 Luật
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cụ thể như sau:
1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị:
2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp, gồm:
a) Đất xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công
nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng
đất;
b) Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở
sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ
và các cơng trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng
cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế);
c) Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai
thác khống sản mà khơng ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất;
d) Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất

làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh, cụ thể:
8


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

1. Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm:
a) Đất giao thơng, thủy lợi bao gồm đất sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình đường
giao thơng, cầu, cống, vỉa hè, đường sắt, đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân
bay, bao gồm cả đất nằm trong quy hoạch xây dựng cảng hàng không, sân bay nhưng chưa
xây dựng do được phân kỳ đầu tư theo từng giai đoạn phát triển được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt, đất xây dựng các hệ thống cấp nước (không bao gồm nhà máy sản
xuất nước), hệ thống thoát nước, hệ thống cơng trình thủy lợi, đê, đập và đất thuộc hành lang
bảo vệ an tồn giao thơng, an tồn thủy lợi;
b) Đất xây dựng cơng trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi
ích cơng cộng bao gồm đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn
hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, công trình văn hóa, điểm bưu điện - văn hóa xã,
phường, thị trấn, tượng đài, bia tưởng niệm, bảo tàng, cơ sở phục hồi chức năng cho người
khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma túy, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân
phẩm; khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hồn cảnh khó khăn;
c) Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh) quyết định bảo vệ;
d) Đất xây dựng cơng trình cơng cộng khác bao gồm đất sử dụng cho mục đích cơng cộng
trong khu đơ thị, khu dân cư nông thôn; đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền

phê duyệt; đất xây dựng cơng trình hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền
thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí và đất thuộc hành lang bảo vệ an tồn các cơng trình trên;
đất trạm điện; đất hồ, đập thủy điện; đất xây dựng nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất để chất thải,
bãi rác, khu xử lý chất thải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
2. Đất do cơ sở tơn giáo sử dụng bao gồm đất thuộc nhà chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh
đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác
của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
3. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
4. Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chun dùng.
9


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

5. Đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ bao gồm diện tích đất
xây dựng cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ theo khn viên của thửa
đất có các cơng trình này.
6. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm:
a) Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, trụ sở tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội, tổ chức sự nghiệp cơng lập; trụ sở các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước
ngoài tại Việt Nam và các tổ chức quốc tế liên chính phủ được hưởng ưu đãi, miễn trừ tương
đương cơ quan đại diện ngoại giao nước ngồi tại Việt Nam;
b) Đất xây dựng các cơng trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa,
xã hội, khoa học và cơng nghệ, ngoại giao của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp cơng lập.
7. Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh gồm:
a) Đất thuộc doanh trại, trụ sở đóng quân;
b) Đất làm căn cứ quân sự;

c) Đất làm các cơng trình phịng thủ quốc gia, trận địa và các cơng trình đặc biệt về quốc
phịng, an ninh;
d) Đất làm ga, cảng qn sự;
đ) Đất làm các cơng trình cơng nghiệp, khoa học và công nghệ phục vụ trực tiếp cho quốc
phòng, an ninh;
e) Đất làm kho tàng của các đơn vị vũ trang nhân dân;
g) Đất làm trường bắn, thao trường, bãi tập, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
h) Đất làm nhà khách, nhà cơng vụ, nhà thi đấu, nhà tập luyện thể dục, thể thao và các cơ
sở khác thuộc khuôn viên doanh trại, trụ sở đóng quân của các đơn vị vũ trang nhân dân;
i) Đất làm trại giam, trại tạm giam, nhà tạm giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ
Quốc phòng, Bộ Công an quản lý;

10


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

k) Đất xây dựng các cơng trình chiến đấu, cơng trình nghiệp vụ quốc phịng, an ninh khác
do Chính phủ quy định.
8. Đất phi nơng nghiệp để xây dựng các cơng trình của hợp tác xã phục vụ trong lĩnh vực
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất tại đơ thị sử dụng để
xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức
trồng trọt khơng trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các
loại động vật khác được pháp luật cho phép; xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nơng
nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; xây dựng kho,
nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc,
cơng cụ sản xuất nơng nghiệp.
3. Phương pháp tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp

3.1 Giá tính thuế:
1. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2
đất.
2. Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:
a) Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.
Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích
các thửa đất tính thuế.
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu cơng nghiệp thì diện tích
đất tính thuế khơng bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;
b) Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở,
vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện
tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà
chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng
hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào tổng diện
tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;
11


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

c) Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất
xây dựng chia cho tổng diện tích cơng trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
3. Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu
lực thi hành.
3.2 Thuế suất:

1. Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu
thuế luỹ tiến từng phần được quy định như sau:
Bậc
thuế

Diện tích đất tính thuế (m2 )

Thuế suất (% )

1

Diện tích trong hạn mức

0,03

2

Phần diện tích vượt khơng q 3 lần hạn mức

0,07

3

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

0,15

2. Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì

áp dụng như sau:
a) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thấp
hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế;
b) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành cao
hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế.
3. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, cơng trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng
mức thuế suất 0,03%.
4. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.
5. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh
áp dụng mức thuế suất 0,03%.
12


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

6. Đất sử dụng khơng đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức
thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì khơng coi là đất chưa sử dụng và áp dụng
mức thuế suất 0,03%.
7. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế
không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với
diện tích đất lấn, chiếm.
4. Tác dụng của thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp
- Nhằm góp phần hạn chế đầu cơ đất và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh. Mục
tiêu này thể hiện ở việc thu thuế cao đối với trường hợp người có nhiều thửa đất ở, người sử
dụng đất lấn, chiếm, đất sử dụng khơng đúng mục đích... Nếu luật được thực hiện tốt sẽ góp
phần hạn chế việc đầu cơ về đất, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả hơn
- Tăng cường quản lý nhà nước đối với sử dụng đất phi nơng nghiệp, khuyến khích tổ chức,

cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ đất và khuyến khích thị
trường bất động sản phát triển lành mạnh.
- Khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện hành. Nâng cao tính pháp
lý của pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên cơ sở bổ sung mới và kế thừa các
quy định còn phù hợp.
- Tiếp cận với thông lệ quốc tế tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập quốc tế.
- Động viên hợp lý sự đóng góp của người sử dụng đất, nhất là những đối tượng sử dụng đất
vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước
5. Những tồn tại trong chính sách thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp
- Do mới áp dụng từ 01/01/2012 bộc lộ nhiều khó khăn, bất cập cho cả người nộp thuế lẫn cơ
quan thuế.
- Do cơn lốc đơ thị hóa, nhiều con đường mới được mở ra, kéo theo sự xáo trộn về vị trí tính
thuế nhà đất. Có nhiều hộ trước kia được tính thuế theo vị trí trong ngõ, ngách nhưng nay ra
mặt đường, những thông tin này lại chưa được cập nhật kịp thời vào dữ liệu quản lý. Bên
cạnh đó, do cách xác định vị trí thửa đất được tính thuế với cách xác định vị trí tại bảng giá
đất của thành phố hàng năm không đồng nhất, dẫn đến vướng mắc khi áp vị trí để xác định
giá đất tính thuế. Với các trường hợp nhà nhiều tầng, chung cư có nhiều hộ ở, theo quy định
13


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

của Luật, để tính mức thuế của từng hộ phải xác định được tổng diện tích đất xây dựng tịa
nhà, diện tích tầng hầm... là rất khó thực hiện
- Việc xác định hạn mức đất ở: Theo quy định tại điểm 1.4, Khoản 1, Điều 5, Chương II,
Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế
SDĐPNN, để xác định đúng hạn mức đất ở ghi trên giấy CNQSDĐ của từng trường hợp làm
căn cứ tính thuế, thì phải đối chiếu lại toàn bộ hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ của các hộ, đặc biệt

là hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ lần đầu của các hộ (Hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ hiện nay do cơ
quan TN&MT quản lý) là một nhiệm vụ rất phức tạp, mất nhiều thời gian, thậm trí có nhiều
trường hợp khơng có hồ sơ gốc để đối chiếu. Vì hạn mức đất ở được quy định theo pháp luật
về đất đai từ Luật Đất đai năm 1987 đến nay đã trải qua rất nhiều thời kỳ, qua nhiều lần cấp
đổi GCNQSD đất cho các hộ, do vậy nếu khơng có hồ sơ gốc để đối chiếu sẽ phát sinh thắc
mắc, khiếu nại trong việc xác định hạn mức đất ở cho các hộ nộp thuế.
- Khai thuế đối với trường hợp giấy CNQSDĐ ở đứng tên bố, mẹ, thực tế đã chia cho các
con, (bố, mẹ đã chết) chưa làm thủ tục thừa kế, sang tên cho các con, hiện tại người đang sử
dụng là các con: Trường hợp giấy CNQSDĐ đứng tên bố, mẹ, (bố, mẹ đã chết) thực tế đã
chia cho các con nhưng chưa làm thủ tục thừa kế, sang tên cho các con, hiện tại người đang
sử dụng đất là các con. Ở trường hợp này nếu khai tên người nộp thuế là người có quyền sử
dụng đất (người đã chết) thì rất bất hợp lý trong việc thơng báo thu nộp, quyết tốn và xử lý
các vấn đề về thuế khác.
- Khai thuế đối với trường hợp giấy CNQSDĐ đang thế chấp ngân hàng để vay vốn nên
khơng có bản gốc để phơ tô kèm theo tờ khai: Tại Điều 15, Chương IV, Thơng tư số
153/2011/TT-BTC vê hồ sơ khai thuế, có quy định trong Hồ sơ phải có “... Bản chụp các
giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...”.
Nhưng trong thực tế hiện nay có rất nhiều hộ gia đình thế chấp giấy CNQSDĐ tại ngân hàng
để vay vốn, nên khơng có bản chụp giấy CNQSDĐ theo quy định để nộp hồ sơ khai thuế.
- Khai thuế đối với trường hợp chủ nhà (người đứng tên trên giấy CNQSDĐ) đi vắng hoặc
có người ở nhà nhưng không phải chủ hộ: Thực tế triển khai Luật Thuế SDĐPNN hiện nay
gặp rất nhiều trường hợp nhà, đất vắng chủ, khơng tìm được địa chỉ giao dịch của người sử
dụng nhà, đất để yêu cầu kê khai, đây cũng là một nội dung khó khăn vướng mắc làm chậm
tiến độ triển khai Luật Thuế SDĐPNN

14


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

CHƯƠNG III: KIẾN NGHỊ
1. Dựa trên các kinh nghiệm các nước
1.1. Thuế sử dụng đất của Trung Quốc
Ở Trung Quốc, căn cứ vào vị trí đất (ở thành thị hay nơng thơn), thuế được chi thành
hai loại: Thuế sử dụng đất đô thị và thị trấn; Thuế sở hữu đất nơng trại. Theo đó, mỗi
đạo thuế đưa ra đối tượng chịu thuế, phương pháp tính thuế, thuế suất là khác nhau.
* Thuế sử dụng đất đơ thị và thị trấn:
- Đối tượng tính thuế: là đất ở, đất sản xuất kinh doanh của các tổ chức, cá nhân sử
dụng đất tại khu vực đô thị, nông thôn, thị trấn và khu mỏ.
- Phương pháp tính thuế:
Số thuế phải nộp = Diện tích đất thực tế sử dụng x mức thuế tuyệt đối
(mức tuyệt đối nên khơng liên quan đến giá đất tính thuế).
Trong đó, khung mức thuế suất tuyệt đối hàng năm theo diện tích đất thực tế sử dụng
và từng khu vực:
+ Từ 0,5 đến 10 ND tệ/m² đối với đô thị lớn;
+ Từ 0,4 đến 8 ND tệ/m² đối với đô thị trung bình;
+ Từ 0,3 đến 6 ND/m² tệ đối với đô thị nhỏ;
+ Từ 0,2 đến 4 ND tệ/m² đối với thị trấn và khu mỏ.
Căn cứ theo khung thuế suất tuyệt đối nêu trên, Chính quyền địa phương quy định cụ
thể mức thuế tuyệt đối cho địa phương mình.
- Miễn thuế: đất của các cơ quan nhà nước; quân đội; đất sử dụng cho đường sắt, sân
bay; đất trường học và bệnh viện; đất sử dụng cho thuỷ lợi; đất xây nhà mới ở nông
thôn mà nhà mới không lớn hơn nhà cũ khi đất được chuyển thành đất mới trang trại
trồng trọt; đất để tái định cư do xây dựng hồ nước, nạn nhân thiên tai và người tị nạn;
đất của các cơ sở tôn giáo, chùa, công viên và các điểm di tích lịch sử, cơng trình phúc
lợi, các cơng trình (tưới tiêu, đường xá…) phục vụ hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư
nghiệp...

15


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

- Giảm thuế đối với: đất xây dựng nhà mới đối với dân cư nơng thơn; gia đình liệt sỹ,
thương binh, những người khó khăn sống trong vùng căn cứ cách mạng cũ; các vùng
dân tộc thiểu số và vùng núi; nhà máy được cơ quan phúc lợi xã hội xây dựng cho
người tàn tật và đất xây dựng đường bộ.
* Thuế sở hữu đất nơng trại
- Đối tượng tính thuế: Thuế đánh vào đất nông nghiệp được sử dụng để xây dựng nhà
hoặc khơng sử dụng cho mục đích nơng nghiệp.
- Phương pháp tính thuế:
Số thuế phải nộp = Diện tích đất x mức thuế tuyệt đối
(mức tuyệt đối nên không liên quan đến giá đất tính thuế).
Trong đó, khung mức thuế suất tuyệt đối hàng năm theo diện tích thực tế chiếm hữu:
+ Từ 2 đến 10 ND tệ/m² đối với vùng có ít hơn 1 mẫu/người;
+ Từ 1,6 đến 8 ND tệ/m² đối với vùng có từ 1 đến 2 mẫu/người;
+ Từ 1,3 đến 6,5 ND tệ/m² đối với vùng có từ 2 đến 3 mẫu/người;
+ Từ 1 đến 5 ND tệ/m² đối với vùng có trên 3 mẫu/người.
(1ha = 15 mẫu)
Đối với Khu kinh tế đặc biệt, khu công nghệ và kinh tế, những vùng kinh tế phát triển
và diện tích đất trên đầu người thấp thì số thuế phải nộp cao hơn.
Ngoài ra, để tránh sự chênh lệch quá lớn giữa các vùng lân cận, Bộ Tài chính quy định
mức thuế suất trung bình từ 2,5 đến 9 ND tệ.
1.2. Thuế đất của Đài Loan
Một trong những nước có nhiều kinh nghiệm quản lý đất đai là Đài Loan. Đài Loan đã
thực hiện được việc quy hoạch đất đai trong cả nước và từng địa phương qua quá trình

điều tra, khảo sát, tổng hợp, phân tích khá thận trọng và cơng phu. Do đó, thuế đất được
xây dựng một cách hoàn chỉnh, bảo đảm sự phát triển hợp lý giữa thành thị với nông
thôn.
- Đối tượng chịu thuế: là đất ở, đất xây dựng cơng trình do các tổ chức, cá nhân sử
dụng.
- Phương pháp tính thuế:
16


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

Số thuế phải nộp = Diện tích đất x giá đất tính thuế x mức thuế suất
Trong đó:
Tương ứng với mỗi diện tích đất được ở từng vị trí khác nhau, mục đích sử dụng khác
nhau thì có mức thuế suất khác nhau.
+ Đất ở (sử dụng đúng mục đích) với diện tích dưới 300 m2 đối với đất ở đô thị và 700
m2 đối với đất ở tại các vùng khác: Thuế suất 0,2% (tương đương với thuế suất 0,06%
đến 0,08% so với giá đất thực tế);
+ Đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, hầm mỏ, công viên tư nhân, vườn bách thú,
sân vận động, đền miếu, nhà thờ, sân khấu, trạm gaz, bãi đỗ xe được sự cho phép của
nhà nước: Thuế suất 1% (tương đương với thuế suất 0,3% đến 0,4% so với giá đất thực
tế).
+ Đối với đất sở hữu cơng nhưng sử dụng khơng đúng mục đích: thuế suất 1%.
+ Đối với đất ở có diện tích trên 300 m2 đối với đất ở đô thị và 700 m2 đối với đất ở tại
các vùng khác; Đối với đất sử dụng cho mục đích cơng nghiệp, hầm mỏ, công viên tư
nhân, vườn bách thú, sân vận động, đền miếu, nhà thờ, sân khấu, trạm gaz, bãi đỗ xe
nhưng sử dụng khơng đúng mục đích; và các loại đất khác (đất sản xuất kinh doanh, đất
trang trại…): Áp dụng ngưỡng biểu thuế suất luỹ tiến như sau:

1% (Giá trị đất không vượt quá ngưỡng khởi điểm);
1,5% (Giá trị đất từ ngưỡng khởi điểm đến dưới 5 lần ngưỡng khởi điểm);
2,5% (Giá trị đất từ 5 lần ngưỡng khởi điểm đến dưới 10 lần ngưỡng khởi điểm);
3,5% (Giá trị đất từ 10 lần ngưỡng khởi điểm đến dưới 15 lần ngưỡng khởi điểm);
4,5% (Giá trị đất từ 15 lần ngưỡng khởi điểm đến dưới 20 lần ngưỡng khởi điểm);
5,5% (Giá trị đất cao hơn 20 lần ngưỡng khởi điểm).
(Mức thuế suất này chỉ tương đương với mức từ 0,3% đến 2,2% so với giá đất thực tế).
Giá đất tính thuế: Được xác định theo giá cơng bố chính thức của cơ quan địa phương
và được định giá 3 năm một lần. (Giá đất tính thuế chỉ bằng từ khoảng 30% đến 40%
giá đất thực tế).
- Miễn thuế đối với đất của cơ quan nhà nước, quân đội, các cơ sở tơn giáo, chùa, cơng
viên và các điểm di t ích lịch sử.

17


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

1.3. Thuế Nhà đất của Nhật Bản
Nhật Bản thuế nhà, đất được quy định chung trong Luật thuế tài sản. Để chống nạn đầu
cơ nhà, đất tràn lan, Chính phủ Nhật đã đưa ra nhiều sắc thuế khác nhau, trong đó thuế
nhà đất và thuế chống để lãng phí đất giữ vai trị quan trọng. Thuế nhà đất tại Nhật
được xác định theo một chỉ số thuế và giá ước lượng của một ngôi nhà, đất. Giá ước
lượng này được căn cứ trên giá thị trường, vì vậy nhà đất càng đắt tiền thì chủ nhân
càng phải đóng thuế cao. Thuế chống lãng phí đất là loại thuế đánh vào các khu đất
trống. Cách đánh thuế này đã hạn chế rất nhiều các kiểu đầu cơ đất tại Nhật từ thập
niên 70 thế kỷ trước.
- Đối tượng chịu thuế: là nhà và đất

- Phương pháp tính thuế:
Số thuế
nhà, đất
phải nộp

Diện
=

tích

Giá nhà,
x

nhà, đất

đất tính

x

Thuế

thuế

suất

Trong đó:
+ Giá nhà, đất được xác định phù hợp với giá thị trường, 3 năm điều chỉnh 1 lần.
+ Thuế suất: 1,4%, nhưng không quá 2,1%.
- Miễn thuế đối với trụ sở cơ quan nhà nước, tài sản dùng cho mục đích tơn giáo, giáo
dùng hoặc phúc lợi xã hội, nghĩa trang, đường xá,…

2. Dựa trên thực tiễn thực hiện ở Việt Nam
2.1. Việc xác định hạn mức đất ở:
Để xác định đúng hạn mức đất ở ghi trên giấy CNQSDĐ của từng trường hợp làm căn
cứ tính thuế, thì phải đối chiếu lại toàn bộ hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ của các hộ, đặc biệt là
hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ lần đầu của các hộ (Hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ hiện nay do cơ quan
TN&MT quản lý), như vậy sẽ mất rất nhiều thời gian và có những trường hợp khơng có hồ
sơ để đối chiếu và sẽ khơng thực hiện kịp tiến độ triển khai Luật Thuế SDĐPNN do Tổng
cục Thuế yêu cầu cũng như quy định về hiệu lực thi hành của Luật.
Giải pháp:
1.1. Giải pháp trước mắt trong khi chưa sửa đổi, bổ sung Luật
Để giải quyết tình hình trên, đề nghị cho tạm thời xác định diện tích đất ở ghi trên giấy
CNQSDĐ của các hộ là diện tích được cơ quan TN&MT xác định khi cấp giấy CNQSDĐ đã
18


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

bảo đảm đúng theo các quy định của pháp luật Đất đai. Do đó diện tích đất ở được cấp ghi
trên giấy CNQSDĐ được xác định là trong hạn mức.
Trừ các trường hợp giấy CNQSDĐ được cấp từ ngày 03/11/2005 đến nay (thời điểm
bắt đầu có cơng nhận hạn mức đất ở theo quy định tại Quyết định số 77/2005/QĐ-UB ngày
03/11/2005 của UBND tỉnh) trong đó có quy định về cơng nhận hạn mức đất ở của hộ gia
đình cá nhân khi được cấp giấy CNQSDĐ (tối đa gấp 4 lần hạn mức giao đất). Như vậy đối
với diện tích đất ở được cấp ghi trên giấy CNQSDĐ: Đối với các phường ở thành phố Bắc
Giang và các thị trấn vượt quá 400m2 ; đất ở nông thôn ven trục đường quốc lộ, tỉnh lộ khu
công nghiệp, khu du lịch vượt quá 480m2 ; đất ở tại các xã trung du vượt quá 800m2 ; đất ở tại
các xã miền núi vượt quá 1440m2 (vượt quá 4 lần hạn mức giao đất ở) thì mới xác định là
vượt hạn mức.

Các trường hợp diện tích đất ở vượt quá hạn mức nêu trên hoặc các trường hợp cần
phải xem xét về hạn mức, thì UBND xã, phường, thị trấn lập danh sách đề nghị phòng
TN&MT xác định lại hạn mức để làm căn cứ tính thuế.
Đối với những trường hợp giấy CNQSDĐ được cấp trước ngày 19/12/1970 (thời điểm
UBND tỉnh chưa ban hành hạn mức đất ở) thì tổng diện tích đất ở ghi trên giấy CNQSDĐ
đều được tính là trong hạn mức.
1.2. Đề nghị sửa đổi, bổ sung Luật để đơn giản và dễ thực hiện
Quy định mức tối đa diện tích của các hộ được coi là trong hạn mức theo các vùng
nông thôn, trục đường, đô thị để được hưởng thuế suất trong hạn mức (0,03%) ví dụ:
- Đơ thị: 100 m2
- Trục đường giao thông: 120 m2
- Nông thôn đồng bằng, trung du: 200 m2
- Nông thôn miền núi: 300 m2
2.2. Xác định khu vực, vị trí, giá đất tính thuế ở vùng nông thôn
2.2.1. Giải pháp khi chưa sửa đổi, bổ sung Luật
Việc xác đ ịnh khu vực, vị trí đất ở vùng nông thôn và áp dụng bảng giá để tính thuế
SDĐPNN thì tùy theo đặc điểm, tình hình cụ thể của từng xã có thể xác định vị trí đối với
đất ở nơng thơn theo một trong hai cách sau:

19


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

- Xác định mức giá trung bình của các vị trí theo nhóm, khu vực của xã và áp vào vị trí
sát nhất trong bảng giá đất của UBND tỉnh, nhưng phải đảm bảo sự cơng bằng giữa các thơn,
xó m trong cùng xã và giữa các xã trong cùng huyện, tỉnh.
- UBND xã có trách nhiệm xác định rõ khu vực, vị trí của các thửa đất trong các xóm,

thơn lập danh sách cụ thể để làm căn cứ ghi xác nhận vào mặt 2 tờ khai tính thuế của hộ, để
cơ quan thuế làm căn cứ tính thuế SDĐPNN.
Đối với các thửa đất nằm ở sau vị trí 1 của các trục đường giao thông quốc lộ, tỉnh lộ
chạy qua các vùng nơng thơn mà trong bảng giá đất khơng có vị trí 2 hoặc có nhưng được
xác định là vùng nơng thơn, thì xác định theo vị trí, khu vực của vùng nông thôn.
2.2.2. Đề nghị sửa đổi, bổ sung Luật để đơn giản và dễ thực hiện
- Đối với đất ở vùng nơng thơn (trừ một số hộ có mặt tiền tại trung tâm xã hoặc gần
chợ) có điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì xác định giá theo vị trí 1 của khu
vực 1.
- Các diện tích cịn lại nên quy định một mức giá bình qn để tính thuế, vì các diện
tích cịn lại có các điều kiện cơ bản tương đồng như nhau.
2.3. Khai thuế đối với trường hợp giấy CNQSDĐ ở đứng tên bố, mẹ, thực tế đã
chia cho các con, (bố, mẹ đã chết) chưa làm thủ tục thừa kế, sang tên cho các con, hiện
tại người đang sử dụng là các con:
Trường hợp này có thể áp dụng khai như quy định tại tiết 3.3, khoản 3, Điều 3 như sau:
“ 3.3. Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì
trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế”, ở trường
hợp này trước khi làm thủ tục sang tên, đổi chủ, thì người đang sử dụng đất là người nộp
thuế.
2.4. Khai thuế đối với trường hợp giấy CNQSDĐ đang thế chấp ngân hàng để vay
vốn nên không có bản gốc để phơ tơ kèm theo tờ khai:
Theo quy định tại Điều 15, Chương IV, Thông tư số 153/2011/TT-BTC về hồ sơ khai
thuế, người nộp thuế phải nộp các “Bản chụp các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế
như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng
cho thuê đất, Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Bản chụp các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế (nếu có)”, các
bản chụp này khơng yêu cầu chứng thực, như vậy các “bản chụp” này chỉ có ý nghĩa để cơ
20

Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

quan thuế tham khảo, khơng có ý nghĩa khi tham gia tố tụng về thuế, do vậy cần thiết phải đề
nghị bổ sung:
Các bản chụp phải có “chữ ký sống” của người nộp thuế vào các góc trên và dưới của
bản chụp, như vậy để bảo đảm với cơ chế tự tính, tự khai, tự nộp và tự chịu trách nhiệm của
người nộp thuế.
Trường hợp giấy CNQSDĐ đang thế chấp ngân hàng thì UBND xã, phường, thị trấn
căn cứ vào sổ danh bạ địa chính của xã, phường, thị trấn, để cung cấp cho người nộp thuế
các tiêu trí trong giấy tờ về quyền sử dụng đất, để người nộp thuế kê khai, đồng thời xác định
các chỉ tiêu trên trang 2 của tờ khai tính thuế, để cơ quan thuế có căn cứ tính thuế.
2.5. Khai thuế đối với trường hợp chủ nhà (người đứng tên trên giấy CNQSDĐ) đi
vắng hoặc có người ở nhà nhưng không phải chủ hộ:
- Trường hợp chủ nhà (người đứng tên trên giấy CNQSDĐ) đi vắng, nhưng có người
khác ở nhà là người có cùng hộ khẩu trong gia đình và có đầy đủ các hồ sơ như bản copy
giấy CNQSDĐ, giấy tờ liên quan đến miễn, giảm, thì người có cùng hộ khẩu trong gia đình
thực hiện khai thay.
- Trường hợp nếu không đủ điều kiện để khai thay thì xác định như trường hợp vắng
chủ hộ.
- Trường hợp vắng chủ hộ, thì UBND xã, phường, thị trấn lập danh sách cụ thể từng
trường hợp; căn cứ vào sổ danh bạ địa chính của xã, phường, thị trấn, tiến hành xác định các
chỉ tiêu trên trang 2 của tờ khai tính thuế, trang 1 bỏ trống, khi nào chủ hộ về thì yêu cầu kê
khai và ký tên

21


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

KẾT LUẬN
Qua những nội dung nêu trên, chúng ta đã có được một cái nhìn tổng qt về thuế sử
dụng thuế đất phi nơng nghiệp của các nước nói chung và Việt Nam nói riêng. Chúng ta
nhận thức được tác dụng, vai trò của thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp, những khó khăn
vướng mắc trong tình hình thực tế tại Việt Nam. Từ đó, chúng ta có thể đưa ra một số giải
pháp nhằm phát huy hơn nữa hiệu quả thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vào nền kinh tế
nước nhà.

22


Tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam

GVHD: PGS.TS Nguyễn Ngọc Hùng

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam: Luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp
2. Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/7/2011 v/v Quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
3. Đặc san tuyên truyền pháp luật số 11/2010.
4. />5. />6. />
23