THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ

TRƯỜNG ...
KHOA....

TIỂU LUẬN
ĐỀ TÀI: THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG
SẢN, THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ

Họ và tên:
Mã sinh viên:
Lớp:

Năm 2022


MỤC LỤC
Lời mở đầu.................................................................................................................1
Chương 1. Một số vấn đề lý luận và pháp luật về thủ tục công chứng Hợp đồng mua
bán bất động sản.........................................................................................................3
1.1. Khái quát về công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản.................................3
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản.............3
1.1.2. Ý nghĩa của việc công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản.......................4
1.1.3. Yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán bất động sản......................................6
1.2. Quy định pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán bất động sản.......7
Chương 2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán
bất động sản và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật..............................................11
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán bất động
sản............................................................................................................................ 11
2.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán
bất động sản.............................................................................................................12
2.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng
mua bán bất động sản...............................................................................................14

Kết luận....................................................................................................................16
Danh mục tài liệu tham khảo....................................................................................17


Lời mở đầu
Nước ta đang trong tiến trình thực hiện cuộc cách mạng cơng nghiệp hố –
hiện đại hố đất nước, qua đó thực hiện đẩy mạnh nền kinh tế thị trường và hướng
tới xã hội chủ nghĩa. Trên tiến trình đó, bất động sản nói chung trở thành tư liệu có
vị trí quan trọng đối với việc phát triển kinh tế và ổn định xã hội, cụ thể, đó khơng
cịn chỉ là tư liệu sản xuất mà cịn là phương thức tích luỹ tài sản về lâu dài và vững
chắc nhất đối với người dân được thể hiện dưới dạng quyền sử dụng và/hoặc quyền
sở hữu đối với tài sản. Trong xu hướng đó, quyền sử dụng đất tham gia vào q trình
lưu thơng trên thị trường như một loại hàng hoá đặc biệt và chịu sự tác động sâu sắc
của nền kinh tế thị trường và sự điều chỉnh nhất định của hệ thống pháp luật.
Nhà nước trao cho người nắm giữ quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu bất động
sản được thực hiện các giao dịch mua bán đối với tài sản này nhằm phục vụ cho nhu
cầu cũng như các hoạt động, giao dịch thực tế khác phát sinh trong đời sống. Giao
dịch mua bán bất động sản được các bên thực hiện thông qua hợp đồng mua bán bất
động sản; và để đảm bảo hiệu lực, phòng ngừa rủi ro đối với các bên khi ký kết hợp
đồng, đối với tuỳ loại bất động sản và trong những trường hợp nhất định, pháp luật
có thể bắt buộc hợp đồng mua bán bất động sản phải được công chứng hoặc cho
phép các bên tự thoả thuận và quyết định cơng chứng (nếu cần).1
Chính bởi vậy, để có thể thực thi và áp dụng tốt chế tài này nhằm đảm bảo
các quyền lợi hợp pháp của bản thân, việc hiểu bản chất và nắm được thủ tục thực
hiện công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản là rất cần thiết. Mặc dù vậy, pháp
luật hiện hành của nước ta điều chỉnh về cơng chứng nói chung và thủ tục công
chứng Hợp đồng mua bán bất động sản nói riêng vẫn cịn tồn tại những bất cập nhất
định làm hạn chế hiệu quả thực hiện như: pháp luật cịn thiếu thống nhất, thiếu tính
khả thi khi áp dụng vào thực tiễn,…
1

Hà Lan Hương (2013), “Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao
dịch về đất đai trên địa bàn Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ khoa
học, Trường Đại học Khoa học tự nhiên, tr.2

1


Từ những căn cứ và lý do nêu trên, em đã lựa chọn vấn đề: “Thủ tục công
chứng Hợp đồng mua bán bất động sản, thực tiễn và kiến nghị” làm đề tài
nghiên cứu trong bài Tiểu luận của mình.

2


Chương 1. Một số vấn đề lý luận và pháp luật về thủ tục công chứng Hợp đồng
mua bán bất động sản
1.1. Khái quát về công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản
*. Khái niệm
Với sự phát triển ngày càng nhanh của xã hội, các quan hệ trao đổi, giao lưu,
mua bán hàng hóa diễn ra ngày càng phổ biến thì yêu cầu đối với sự minh bạch, rõ
ràng về trách nhiệm pháp lý giữa các bên trong giao dịch càng được coi trọng. Theo
xu hướng và u cầu đó, hoạt động cơng chứng đã ra đời.
Xuất hiện, được pháp luật ghi nhận từ khoảng hơn 30 trăm trước và dần phát
triển, hồn thiện, cơng chứng ban đầu được hiểu như một hoạt động của cơ quan nhà
nước (Theo Thông tư số 574/QLTPK của Bộ Tư pháp hướng dẫn công tác chứng
thực nhà nước đã đưa ra định nghĩa về “công chứng nhà nước”) sau đó dần được mở
rộng đối tượng, cho phép được thực hiện bởi cả những tổ chức tư nhân (“Phịng
Cơng chứng”). Đến nay, tại Luật Công chứng năm 2014, khái niệm công chứng đã

được mở rộng và bao quát hơn, theo đó ghi nhận rằng:
“Cơng chứng là việc cơng chứng viên của một tổ chức hành nghề cơng chứng
chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn
bản (gọi chung là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, khơng trái đạo
đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc
từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp
luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”2.
Công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản được xem là một nội dung
trong hoạt động cơng chứng với đối tượng hướng đến chính là Hợp đồng mua bán
bất động sản. Ở đây, bất động sản bao gồm: “(i) đất đai; (ii) Nhà, công trình xây
2

Quốc hội (2014), khoản 1 Điều 2 Luật Cơng chứng.

3


dựng gắn liền với đất đai; (iii) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây
dựng; (iv) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”3.
Như vậy, từ những phân tích ở trên có thể hiểu “cơng chứng hợp đồng mua
bán bất động sản chính là việc cơng chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp
của hợp đồng mua bán bất động sản được giao kết giữa hai bên mua bán”.
* Đặc điểm công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản
Công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản mang đầy đủ những đặc điểm
chung của hoạt động cơng chứng, trong đó phải kể đến việc công chứng hợp đồng
là:
(i) Được thực hiện bởi công chứng viên
(ii) Mục đích của hoạt động cơng chứng là nhằm xác định “tính xác thực, hợp
pháp” của hợp đồng mua bán bất động sản
(iii) Đối tượng của hoạt động công chứng hợp đồng mua bán bất động sản là

giao dịch mua bán bất động sản, theo đó pháp luật yêu cầu và bắt buộc phải thực
hiện thủ tục công chứng để đảm bảo có hiệu lực;
(iv) Hợp đồng mua bán bất động sản sau khi cơng chứng sẽ có giá trị như
chứng cứ và có hiệu lực thi hành với các bên.4
1.1.2. Ý nghĩa của việc công chứng Hợp đồng mua bán bất động sản
Trong hoạt động công chứng, có những giao dịch, hợp đồng pháp luật quy
định khơng bắt buộc phải thực hiện hoạt động công chứng hay chứng thực mặc dù
giá trị hợp đồng có thể rất lớn. Tuy nhiên, đối với giao dịch, hợp đồng liên quan đến
bất động sản lại được yêu cầu như một điều kiện có hiệu lực quan trọng về mặt hình
thức.
3

Quốc hội (2015), Điều 107 Bộ luật Dân sự.
Đàm Văn Chất (2917), Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Cà Mau, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học
Kinh tế TP.Hồ Chí Minh, tr.18
4

4


Như đã đề cập đến ở phần trên, điều này xuất phát từ vai trò quan trọng của
đất đai trong đời sống sản xuất, kinh doanh của con người. Bởi vậy, khi hợp đồng
mua bán bất động sản được thực hiện là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự, qua đó sẽ nâng cao trách nhiệm, tâm lý thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm đối
với các bên tham gia mua bán bất động sản.
Trường hợp phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán
bất động sản, hợp đồng công chứng sẽ được coi như một chứng cứ pháp lý hữu hiệu
cho các bên. Nội dung được cơng chứng của hợp đồng có ý nghĩa tương tự như công
chứng viên đứng ra với vai trò là người làm chứng cho việc giao kết, xác lập hợp

đồng mua bán bất động sản giữa các bên là chính xác và hợp pháp. Như vậy, các bên
sẽ có cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 5
Khơng những vậy, việc công chứng hợp đồng mua bán bất động sản còn
mang ý nghĩa trong việc đảm bảo hợp đồng được thể hiện với nội dung hợp lý và
hợp pháp. Cụ thể hơn, công chứng viên là một trong những chuyên gia trong lĩnh
vực pháp lý, được đào tạo nghiệp vụ, kiến thức bài bản nên có kinh nghiệm, kiến
thức pháp luật nói chung và trong hoạt động cơng chứng hoặc đồng giao dịch liên
quan đến bất động sản nói riêng. Khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán bất
động sản, công chứng viên đồng thời phải thực hiện các hoạt động soát xét, kiểm tra
nội dung của các điều khoản được thể hiện tại hợp đồng để đảm bảo phù hợp với
đạo đức và quy định của pháp luật. Điều này đặc biệt có ý nghĩa và vai trị quan
trọng khi các bên tham gia ký kết hợp đồng là những người thiếu hoặc chưa có đầy
đủ nhận thức và hiểu biết sâu sắc về hợp đồng mua bán bất động sản.6

5

Nguyễn Hồng Phương Un (2022), Cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất theo pháp luật việt nam. Thực tiễn áp dụng tại văn phịng cơng chứng Nguyễn Thị
Mai Sao, Chuyên đề thực tập tốt nghiệp, Trường Đại học mở thành phố Hồ Chí Minh, tr.
14.
6
Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và
thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Quốc
gia Hà Nội, tr.21

5


Nói một cách khác, việc cơng chứng hợp đồng mua bán bất động sản có ý
nghĩa rất quan trọng khơng chỉ với các bên ký kết hợp đồng, với bản thân hợp đồng

mà còn cả xã hội. Bởi vậy, trong giao dịch mua bán bất động sản, cần thiết phải có
và được thực hiện bởi hoạt động cơng chứng nhằm đảm bảo tính hợp pháp.
1.1.3. u cầu cơng chứng hợp đồng mua bán bất động sản
Hoạt động cơng chứng nói chung và công chứng hợp đồng mua bán bất động
sản nói riêng phải đảm bảo đáp ứng những yêu cầu nhất định. Theo đó, đây được
xem là những nguyên tắc trong công chứng, cụ thể:
Thứ nhất, việc công chứng hợp đồng mua bán bất động sản phải tuân thủ
Hiến pháp là pháp luật.
Trong bất kỳ nhà nước nào, đặc biệt là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, hiến pháp và pháp luật giữ vai trò và vị trí vơ cùng quan trọng trong việc
điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh. Đặc biệt trong hoạt động công chứng, công
chứng viên là người được giao quyền, thay mặt Nhà nước thực hiện “chứng nhận
tính xác thực và hợp pháp” của hợp đồng và giao dịch theo quy định của pháp luật.
Bởi vậy, hoạt động công chứng càng cần thiết phải được thực hiện trên cơ sở Hiến
pháp và pháp luật, qua đó đảm bảo tinh thần thượng tôn pháp luật.
Thứ hai, hoạt động công chứng hợp đồng mua bán bất động sản phải đảm
bảo trung thực, khách quan.
Đây là một trong những yêu cầu quan trọng trong hoạt động công chứng để
đảm bảo nội dung công chứng thể hiện đúng yêu cầu và chứng năng. Theo đó, khi
sự trung thực và khách quan có được bảo đảm thì nội dung giao dịch, hợp đồng mới
được xác thực và đảm bảo tính hợp pháp một cách đúng đắn, khơng sai lệch. Cơng
chứng viên khơng được vì những lý do chủ quan hay các yếu tố tác động khác mà
làm ảnh hưởng đến yêu cầu này dẫn tới hoạt động công chứng không đạt hiệu quả

6


và thiếu tính chính xác. Từ đó ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật , đồng thời có
thể ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữ các bên.
Thứ ba, hoạt động công chứng hợp đồng mua bán bất động sản cần phải bảo

mật về thông tin và nội dung hợp đồng.
Theo đó, việc bảo mật thơng tin này xuất phát từ yêu cầu trong việc hành
nghề công chứng đối với cơng chứng viên. Qua đó nhằm bảo vệ các quyền lợi hợp
pháp của khách hàng, tức các bên tham gia hợp đồng mua bán bất động sản trong
trường hợp này. u cầu giữ bí mật này khơng chỉ được thực hiện trong thời hạn cụ
thể mà ngay cả khi cơng chứng viên khơng cịn hành nghề thì vẫn cần nghiêm túc
thực hiện trừ khi pháp luật có quy định khác. 7
Có thể nói những yêu cầu nêu trên các những nguyên tắc cơ bản gắn bó mật
thiết với nhau và với hoạt động cơng chứng nói chung, cơng chứng hợp đồng mua
bán bất động sản nói riêng. Trên cơ sở đó nhằm đảm bảo giá trị pháp lý cho hoạt
động cơng chứng, qua đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể liên
quan.
1.2. Quy định pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán bất động sản
Luật Công chứng năm 2014 đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện
công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng nói chung và áp dụng với việc cơng
chứng hợp đồng mua bán bất động sản nói riêng. Căn cứ Chương V của Luật này về
thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, có thể tóm tắt trình tự, thủ tục
công chứng như sau:
Bước 1: Nộp bộ hồ sơ u cầu cơng chứng
Người u cầu cơng chứng có trách nhiệm chuẩn bị và nộp tổ chức hành nghề
công chứng một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm: “(i) Phiếu yêu cầu công
7

Phùng Văn Dũng (2019), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo
pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật học,
Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam.

7

chứng; (ii) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; (iii) Bản sao
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (iv) Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp
đồng”. Trường hợp yêu cầu công chứng đối với hợp đồng mua bán bất động sản đã
được soạn sẵn thì bên u cầu cơng chứng cịn phải chuẩn bị dự thảo hợp đồng mua
bán bất động sản. Nếu không hợp đồng này sẽ do công chứng viên trực tiếp soạn
thảo.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Công chứng viên tiếp nhận và tiến hành kiểm tra giấy tờ, tài liệu trong bộ hồ
sơ yêu cầu công chứng. Theo đó xảy ra hai trường hợp:
Trường hợp 1: hồ sơ yêu cầu công chứng đã đầy đủ, phù hợp với quy định
của pháp luật, đảm bảo tính xác thực, đúng đắn thì cơng chứng viên tiến hành thụ lý,
ghi vào sổ cơng chứng.
Trường hợp 2: nếu có bất kỳ căn cứ nào cho rằng:
(i) “trong hồ sơ yêu cầu cơng chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp
đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành
vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch
chưa được mô tả cụ thể thì cơng chứng viên đề nghị người u cầu cơng chứng làm
rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác
minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp khơng làm rõ được thì có quyền từ chối
cơng chứng”8; hoặc
(ii) “Dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo
đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch khơng phù hợp với quy định của
pháp luật thì cơng chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa
chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng khơng sửa chữa thì cơng chứng viên
có quyền từ chối công chứng”9; hoặc
8
9

Quốc hội (2014), khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng.
Quốc hội (2014), khoản 6 Điều 40 Luật Công chứng.

8


(iii) Trường hợp hợp đồng được công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của
người yêu cầu công chứng, nếu “nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch là
xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì cơng chứng viên
soạn thảo hợp đồng, giao dịch”10
Sau đó, người u cầu cơng chứng sẽ tự đọc lại hoặc theo đề nghị của người
yêu cầu công chứng, công chứng viên đọc lại cho người yêu cầu công chứng nghe
dự thảo hợp đồng mua bán bất động sản. Trường hợp đồng ý với tồn bộ nội dung
thì công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của
hợp đồng.11
Bước 3: Ký chứng nhận
Sau khi kiểm tra tồn bộ hồ sơ, cơng chứng viên u cầu người u cầu cơng
chứng xuất trình các bản chính của giấy tờ theo quy định để đối chiếu. Sau khi đảm
bảo tính xác thực, đúng đắn, cơng chứng viên thực hiện ghi lời chứng, ký vào từng
trang của hợp đồng mua bán bất động sản.12
Bước 4: Trả kết quả công chứng
Sau thời hạn không quá 02 ngày làm việc hoặc 10 ngày làm việc (đối với hợp
đồng mua bán bất động sản có nội dung phức tạp kể từ ngày tổ chức hành nghề công
chứng tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, tổ chức công chứng tiến hành trả kết quả
công chứng cho người công chứng.
Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng thời hạn công chứng nêu trên khơng tính
khoảng thời gian thực hiện việc “xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp
đồng, giao dịch, niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di
sản, văn bản khai nhận di sản, dịch giấy tờ, văn bản”13.
10
11
12

13

Quốc
Quốc
Quốc
Quốc

hội
hội
hội
hội

(2014),
(2014),
(2014),
(2014),

khoản
khoản
khoản
khoản

2
8
8
1

Điều
Điều
Điều

Điều

41
40
40
43

Luật
Luật
Luật
Luật

Công
Công
Công
Công

9

chứng.
chứng.
chứng.
chứng


Chương 2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua
bán bất động sản và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán bất
động sản
Qua đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng

mua bán bất động sản thấy rằng nhìn chung thủ tục, quy trình pháp luật đã đưa ra là
tương đối phù hợp, nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình triển khai, thực
hiện. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện pháp luật vẫn còn tồn tại một số vướng
mắc làm ảnh hưởng đến hiệu quả thực hiện. Cụ thể bao gồm:
Thứ nhất, thiếu cơ sở để cơng chứng viên tìm hiểu, nắm bắt thông tin về đất
đai khi thực hiện công chứng.
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, để thực hiện giao dịch
mua bán bất động sản, người sử dụng đất phải đảm bảo có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và đảm bảo quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp, khơng bị kê biên
thi hành án tại thời điểm cơng chứng, cịn trong thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên,
hiện nay Nhà nước vẫn chưa có cơ sở dữ liệu chính thức và đồng nhất về đất đai
cũng như trong hoạt động công chứng. Điều này dẫn tới vướng mắc là công chứng
viên sẽ gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn xác thực đối với các thông tin nêu trên
mà chủ yếu dựa theo cam kết và quy định tự chịu trách nhiệm của các bên được thể
hiện tại hợp đồng. Trong khi đó, về bản chất cơng chứng viên phải chịu trách nhiệm
về tính hợp pháp của nội dung hợp đồng mua bán bất động sản. Hay nói một cách
khác, việc cơng chứng của cơng chứng viên đối với nội dung này có thể gặp nhiều
rủi ro.
Thứ hai, thiếu thống nhất trong quy định về chứng thực và công chứng hợp
đồng mua bán bất động sản.

10


Hiện tại pháp luật ghi nhận được phép áp dụng một trong hai hình thức cơng
chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng mua bán bất động sản. Tuy nhiên, với
phạm vi chịu trách nhiệm pháp lý khác nhau giữa hai hình thức này, đã làm giảm đi
sự kiểm sốt về an toàn pháp lý của hợp đồng, giao dịch được thực hiện. Cụ thể,
chứng thực chỉ “chứng thực về thời gian, địa điểm, chữ ký và năng lực hành vi dân
sự của các bên đứng ra giao dịch chứ không chịu trách nhiệm đối với nội dung của

hợp đồng”14 trong khi công chứng phải chịu trách nhiệm cả về mặt nội dung.
Thứ ba, việc xác định thẩm quyền công chứng theo “địa hạt” gây bất cập,
khó khăn cho người dân trong quá trình thực hiện.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc xác định thẩm quyền công
chứng hợp đồng mua bán bất động sản được căn cứ theo nguyên tắc “địa hạt”, tức
dựa theo vị trí của bất động sản. Tuy nhiên, điều này gây nhiều bất cập cho người
dân bởi trên thực tế không phải chủ sở hữu quyền sử dụng đất nào cũng ở nơi có đất,
mà có khi khác cả về tỉnh thành. Trường hợp muốn công chứng, chủ sở hữu lại phải
di chuyển về địa phương có bất động sản cùng bên cịn lại trong hợp đồng và thực
hiện công chứng điều này thực sự bất tiện, đặc biệt là khi khoảng cách địa lý quá xa
(miền Bắc và miền Nam). Hơn thế nữa, trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc
yêu cầu công chứng theo nguyên tắc “địa hạt” không làm phát huy được năng lực và
tính cạnh tranh tích cực của các văn phịng cơng chứng. Như vậy cũng khiến động
lực phát triển của các văn phòng, đặc biệt là tại địa phương nhỏ cũng bị giảm đi.
2.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua
bán bất động sản
Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán bất
động sản cần thiết đảm bảo các định hướng sau đây:

14

Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học
Quốc gia Hà Nội, tr. 49.

11


Thứ nhất, việc hoàn thiện quy định pháp luật về công chứng hợp đồng mua
bán bất động sản phải đảm bảo thống nhất với quan điểm, chính sách của Đảng, Nhà

nước về quản lý nhà nước đối với đất đai và công chứng, đồng thời thống nhất với
các quy định hiện hành của pháp luật có liên quan.
Tại nước ta, Đảng Cộng sản là Đảng cầm quyền, có sứ mệnh quan trọng là
lãnh đạo đất nước, tổ chức phát huy vai trị của đồn thể quần chúng và phát huy
quyền làm chủ của nhân dân. Chính bởi vậy, q trình hoàn thiện pháp luật cần phải
gắn liền và bám sát những chủ trương, chính sách của Đảng. Đây là phương hướng
cơ bản, bao trùm, xuyên suốt trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật và hướng
tới xa hơn và tăng cường công tác pháp chế xã hội chủ nghĩa. Trong từng thời kỳ,
Đảng đề ra những chủ trương, chính sách và phương hướng xây dựng pháp luật, tổ
chức thực hiện pháp luật, giáo dục nâng cao ý thức pháp luật của nhân dân nói
chung và liên quan đến hoạt động cơng chứng nói chung và cơng chứng hợp đồng
mua bán bất động sản nói riêng ... Cơ quan nhà nước khi thực hiện xây dựng, ban
hành các văn bản pháp luật cũng vì thế cần coi đây là kim chỉ nam để định hướng
thực hiện.
Tuy nhiên, cũng cần phải ghi nhớ rằng, mặc dù việc xây dựng và hoàn thiện
pháp luật cần phải bám sát đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng nhưng đây
lại là cơng tác mang tính chất Nhà nước, là sự nghiệp tồn dân. Do vậy, mặc dù
Đảng đóng vai trị lãnh đạo nhưng khơng có nghĩa là thay thế Nhà nước thực hiện. Ở
đây, Đảng chỉ vạch ra những phương hướng, đường lối, đề ra các biện pháp cụ thể,
phù hợp với điều kiện, hồn cảnh trong mỗi giai đoạn cụ thể, hay nói cách khác,
Đảng đưa ra cái chung để Nhà nước theo đó nghiên cứu, xây dựng và ban hành
những nội dung pháp luật điều chỉnh chi tiết.15
Thứ hai, quy định pháp luật được hoàn thiện phải xuất phát từ thực tế.
15

Lê Minh Tâm – Chủ biên (2009), “Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp luật”, Trường
Đại học Luật Hà Nội, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, tr.550

12

Các quy định pháp luật được đặt ra để áp dụng vào thực tiễn, giải quyết các
vấn đề phát sinh trong đời sống. Chính bởi vậy, hệ thống pháp luật được hồn thiện,
sửa đổi có đạt được hiệu quả áp dụng trong đời sống thì cần phải xây dựng, xem xét,
đánh giá từ thực tế. Nói một cách khác, nhà làm luật cần tổng hợp những vấn đề còn
tồn tại, vướng mắc từ việc áp dụng pháp luật để sửa đổi, hồn thiện trong quy định.
Có như vậy, những nội dung, quy định sửa đổi mới mang giá trị thiết thực với xã
hội.
2.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thủ tục công chứng hợp
đồng mua bán bất động sản
Xuất phát từ những bất cập trong quy định pháp luật về công chứng hợp đồng
mua bán bất động sản nêu trên, Nhà nước có thể xem xét áp dụng một số kiến nghị
sau đây”
Thứ nhất, Nhà nước cần sớm bổ sung các hệ thống tổng hợp thông tin và cho
phép công chứng viên được tiếp cận với các hệ thống lưu trữ hồ sơ về đất đai và
cơng chứng. Theo đó, đây được coi là cơng cụ hữu hiệu, tạo cơ sở để cơng chứng
viên có thể tra sốt, đối chiếu khi thực hiện thủ tục cơng chứng có liên quan đến vấn
đề này. Qua đó giúp giảm thiểu tình trạng có nhầm lẫn, phán đốn và thực hiện thẩm
quyền sai sót, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích.
Thứ hai, sửa đổi quy định pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng
mua bán bất động sản theo hướng thống nhất về phạm vi trách nhiệm pháp lý. Theo
đó, nhằm tạo tính nhất qn và tăng hiệu quả đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp
đồng mua bán bất động sản, Nhà nước cần sửa lại quy định về công chứng hoặc
chứng thực theo hướng ngang bằng về giới hạn phạm vi trách nhiệm đối với hai thủ
tục này. Trong phạm vi nghiên cứu này, tác giả đề xuất nên thống nhất để tất cả các
hợp đồng mua bán bất động sản phải được công chứng thay vì chứng thực. Bởi lẽ
thủ tục cơng chứng phải chịu trách nhiệm cả về nội dung, do vậy tăng tính kiểm sốt
và an tồn pháp lý cao hơn.
13

Thứ ba, bỏ cơ chế công chứng hợp đồng mua bán bất động sản theo nguyên
tắc “địa hạt”. Loại bỏ cơ chế “địa hạt” là cách thức hữu hiệu vừa tạo thuận lợi cho
người dân trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán bất động sản, tiết kiệm được
thời gian, cơng sức đi lại. Thay vì phải tới tận văn phịng cơng chứng nơi địa phương
có bất động sản, các chủ thể có thể lựa chọn văn phịng cơng chứng khác thuận tiện
với nơi mình sinh sống và có chất lượng dịch vụ phù hợp với yêu cầu. Bên cạnh đó,
việc loại bỏ cơ chế này cũng góp phần nâng cao chất lượng của các văn phịng cơng
chứng thơng qua việc kích thích yếu tố cạnh tranh để nâng cao chất lượng dịch vụ.

14


Kết luận
Công chứng hợp đồng mua bán bất động sản là một trong những nội dung
thuộc phạm vi công việc thường xun tại văn phịng cơng chứng. Theo đó, để đảm
bảo nghiệp vụ thực thi, công chứng viên phải tuân thủ, chấp hành theo đúng các
nguyên tắc, quy định pháp luật không chỉ liên quan đến Luật Công chứng mà còn
bao gồm cả pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai. Đặc biệt, việc nắm rõ thủ tục
công chứng hợp đồng mua bán bất động sản càng cần thiết và quan trọng để hiểu
được cách thức thực hiện, hoạt động của công tác này.
Bài tiểu luận đã giới thiệu khái quát một số vấn đề lý luận và quy định pháp
luật liên quan đến công chứng hợp đồng mua bán bất động sản. Đồng thời, thông
qua đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán
bất động sản, Tiểu luận tiến hành phân tích, chỉ ra những vướng mắc, bất cập trong
quy định pháp luật hiện hành. Trên cơ sở đó, Tiểu luận đề xuất một số kiến nghị
nhằm hoàn thiện pháp luật hướng tới mục tiêu hiệu quả và phù hợp hơn với thực
tiễn.
Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật được coi là yêu cầu cần và cấp thiết nhằm
sớm ổn định thực tế thi hành pháp luật, từ đó nhằm giữ gìn trật tự xã hội. Thơng qua

nội dung tại Tiểu luận này, em hy vọng có thể phần nào kiến thức nhỏ bé của mình
vào sự nghiệp xây dựng và phát triển Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt
Nam

15


Danh mục tài liệu tham khảo
1. Đàm Văn Chất (2917), Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Cà Mau, Luận văn thạc sĩ luật
học, Trường đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh.
2. Hà Lan Hương (2013), Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng
thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn Quận Đống Đa, Thành phố Hà
Nội, Luận văn thạc sĩ khoa học, Trường Đại học Khoa học tự nhiên.
3. Lê Minh Tâm – Chủ biên (2009), “Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp
luật”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội.
4. Nguyễn Hồng Phương Un (2022), Cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất theo pháp luật việt nam. Thực tiễn áp dụng tại văn phịng cơng
chứng Nguyễn Thị Mai Sao, Chuyên đề thực tập tốt nghiệp, Trường Đại học
mở thành phố Hồ Chí Minh.
5. Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự.
6. Quốc hội (2013), Luật Đất đai.
7. Quốc hội (2014), Luật Công chứng.
8. Phùng Văn Dũng (2019), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận văn
thạc sĩ luật học, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam.
9. Thông tư số 574/QLTPK của Bộ Tư pháp hướng dẫn công tác chứng thực
nhà nước.
10. Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật

học, trường Đại học Quốc gia Hà Nội.

16