Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố việt trì tỉnh phú thọ

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu Chú giải
NĐ Nghị định
CP Chính phủ
TW Trung ương
ADB Ngân hàng phát triển Châu á
WB Ngân hàng thế giới
UBND Uỷ ban nhân dân
QĐ-UBND Quyết định của uỷ ban nhân dân tỉnh
TT- BTC Thông tư Bộ tài chính
TTLB Thông tư liên bộ
HĐBT Hội đồng bộ trưởng
BTNMT Bộ tài nguyên môi trường
GPMB Giải phóng mặt bằng
TĐC Tái định cư
CNH Công nghiệp hoá
HĐH Hiện đại hoá
ĐTH Đô thị hoá
HTX Hợp tác xã
CNVC Công nhân viên chức
HSĐC Hồ sơ địa chính
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ Quyền sử dụng đất
i
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ii
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ iv
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ iv

DANH MỤC CÁC HÌNH v
DANH MỤC CÁC HÌNH v
MỞ ĐẦU 1
MỞ ĐẦU 1
Chương 1 4
Chương 1 4
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
Chương 2 32
Chương 2 32
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
Chương 3 35
Chương 3 35
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu diện tích theo loại đất 59
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu diện tích theo loại đất 59
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu diện tích theo loại đất 66
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu diện tích theo loại đất 66
ii
Biểu đồ 3.3. Cơ cấu diện tích thu hồi theo loại đất 75
Biểu đồ 3.3. Cơ cấu diện tích thu hồi theo loại đất 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 94
PHẦN PHỤ LỤC 1
PHẦN PHỤ LỤC 1
Phụ lục 1: Đơn giá bồi thường đất Nông nghiệp 1

Phụ lục 1: Đơn giá bồi thường đất Nông nghiệp 1
iii
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu diện tích theo loại đất 59
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu diện tích theo loại đất 66
Biểu đồ 3.3. Cơ cấu diện tích thu hồi theo loại đất 75
iv
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Thi công nền đường Nguyễn Tất Thành 61
Hình 3.3. Vị trí khu vực thiết kế trong tổng thể QH chung TP Việt Trì 72
Hình 3.4. Phối cảnh minh họa cụm công trình hỗn hợp 73
Hình 3.5. Hiện trạng hạ tầng và nhà ở của người dân
trước khi thu hồi đất 80
Hình 3.6. Khu tái định cư dự án đường Nguyễn Tất Thành và hạ tầng hai
bên đường Nguyễn Tất Thành tốt hơn trước rất nhiều 81
v
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới,
khu dân cư đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Các dự án
này được thực hiện sẽ làm thay đổi diện mạo và đem lại hiệu quả kinh tế, xã
hội không nhỏ cho đất nước. Tuy nhiên, Nó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức
lớn như: việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở các dự án
không thống nhất, không đồng bộ, không công bằng. Thực tế đã phản ánh
rằng, chính sách bồi thường thiệt hại của nhà nước hiện nay đối với người dân
bị thu hồi đất là chưa thoả đáng, chưa đáp ứng được nguyện vọng và nhu cầu
được ổn định đời sống, sản xuất của họ sau khi phải di dời.
Thành phố Việt Trì là một địa phương cũng đang đứng trước những
thách thức trên khi một số dự án được triển khai đã lấy đi quỹ đất không nhỏ

là tư liệu sản xuất của người dân. Từ quỹ đất thu hồi này nhiều nhà máy, khu
đô thị, các công trình phúc lợi đã được xây dựng phục vụ đời sống nhân
dân, đổi mới bộ mặt đô thị, là cơ sở để thu hút lượng vốn đáng kể của các nhà
đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên ngoài những thành công của công tác
thu hồi đất trên đã nảy sinh nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và Tái định cư. Một số dự án đã không triển
khai được theo tiến độ dự kiến ban đầu do không hoàn tất được công tác bồi
thường đúng kế hoạch. Mặt khác cuộc sống và việc sản xuất của người dân bị
thu hồi đất, phải di dời nơi ở đang có những xáo trộn mà các chính sách đã và
đang triển khai chưa xử lý được.
Chính sách Pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng đang được Đảng, Nhà nước,
1
các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm và không ngừng đổi mới, hoàn thiện
nhằm khắc phục những bất cập, tháo gỡ những vướng mắc, cải thiện môi
trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, đáp ứng
yêu cầu đời sống xã hội và nguyện vọng của nhân dân. Tuy nhiên, công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng vẫn là vấn đề nan giải và mang tính thời sự; việc
thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,
vấn đề đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi vẫn đang là những
bức xúc trong xã hội. Nhằm kịp thời có những giải pháp tích cực trong công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất góp phần giải quyết
những vấn đề xã hội bức xúc hiện nay, tôi chọn đề tài:
‘‘Đánh giá c«ng t¸c bồi thường và gi¶i phãng mÆt b»ng khi nhà nước thu
hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ’’
1.2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở
một số dự án trên địa bàn thành phố Việt Trì.
- Xác định được những nguyên nhân ảnh hưởng đến bồi thường giải
phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn thành phố Việt Trì.

- Đề xuất, các giải pháp hợp lý, trong chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
1.3. Yêu cầu của đề tài
-Tìm hiểu thực trạng việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của một số dự án trên địa bàn thành phố Việt Trì.
- Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các
dự án trong phạm vi nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách Pháp luật, tháo
gỡ các khó khăn gặp phải nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác GPMB của các dự
2
án trên địa bàn thành phố Việt Trì.
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài: “‘‘Đánh giá c«ng t¸c bồi thường và gi¶i phãng mÆt b»ng
khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Việt Trì
- tỉnh Phú Thọ” góp phần phát hiện những tồn tại, đóng góp cho việc hoàn
thiện cơ sở lý luận và thực tiễn cho chính sách bồi thường GPMB và giúp cho
việc thực hiện chính sách có hiệu quả, góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự án.
3
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
1.1.1. Bản chất của công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế
được quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và các văn
bản hướng dẫn như Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ
Từ đó có thể hiểu bản chất của công tác bồi thường, GPMB trong tình

hình hiện nay không đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải
đảm bảo được lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là họ phải có được
chỗ ở ổn định, có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn
định đời sống sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp để tạo điều
kiện cho người dân sống ổn định.
1.1.2. Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
Bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ
thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả
lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị
thu hồi đất.
1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua việc cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới, đào tạo nghề
mới, bố trí việc làm mới…
4
1.1.4. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế
- xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.

Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách GPMB.
1.2. Chính sách bồi thường hỗ trợ và TĐC ở các tổ chức quốc tế và một
số nước
1.2.1. Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB)
Mục tiêu chính sách bồi thường tái định cư của Ngân hàng thế giới
(WB) và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) là việc bồi thường tái định cư sẽ
được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để
giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng
thu nhập và mức độ sản xuất như trước khi có dự án, phải đảm bảo cho các hộ
di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của
họ được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án.
5
Các biện pháp thu hồi được cung cấp là bồi thường theo giá thay thế
nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất có cùng
hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng
diện tích được người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao đất tái định cư với thời
hạn ngắn nhất.
Đối với đất đai và tài sản được bồi thường chính sách của WB và ADB
là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây
dựng và quy định thời hạn bồi thường tái định cư hoàn thành trước một tháng
khi dự án triển khai thực hiện.
Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của tái định cư khi những
người bị ảnh hưởng bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm
thay thế những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay không.
WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi
thường tái định cư của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham
khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của người
bị thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái định cư cho tới khi
thực hiện công tác lập kế hoạch.

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường tái định cư được WB và ADB
coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết của kế hoạch
phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án. Kế
hoạch bồi thường tái định cư phải được coi là một phần của chương trình phát
triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng. Ngoài
ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hào nhập được với
cộng đồng mới. Để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho
việc di dân luôn được chuẩn bị sẵn. [3]
1.2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC ở một số nước
Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế
giới. Và thu hồi đất là cách thức thường được thực hiện để xây khu công
6
nghiệp và đô thị. Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề kinh tế - xã hội cần
được giải quyết kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hòa được lợi ích của xã hội,
tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có cách làm riêng của mình. Chúng ta có thể
học hỏi kinh nghiệm của ngay các nước láng giềng như Trung Quốc, Thái Lan
1.2.2.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc chủ trương xuyên suốt trong việc bồi thường GPMB là
hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng
người bị ảnh hưởng để thực hiện các dự án đầu tư. Do việc thu hồi đất là
không thể tránh khỏi nên phương án đền bù phải đảm bảo tối đa các lợi ích
cho những người bị thu hồi đất để họ có thể cải thiện mức sống, đảm bảo cuộc
sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
đất được thanh toán tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư và tiền
bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp
tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm
trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài
sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.

Cũng như ở Việt Nam, mức bồi thường cho giải phóng mặt bằng được
thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc
cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục
quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương
thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản
sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và
nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng
lại là tiền bồi thường về nhà ở.
7
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường
cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành
thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi
thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định
qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông
thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối
tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng
đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là
do thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối
với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho
người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định
cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương
trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho
việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở
nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà
được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các
cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã

chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là
vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng
mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư
1.2.2.2. Inđônêxia
Vấn đề di dân tái định cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
vì mục đích phát triển của xã hội tại Inđônêxia từ trước đến nay vẫn được coi
8
là sự “hy sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Các
chương trình bồi thường, tái định cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường
theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi đất
để xây dựng khu tái định cư;
Tái định cư được thực hiện theo ba tiêu chí:
+ Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất;
+ Hỗ trợ di chuyển, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện
phù hợp;
+ Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống
đạt hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án;
Việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung là yếu tố không thể thiếu của việc lập
dự án đầu tư có di dân tái định cư và những nguyên tắc chính gồm:
* Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án;
* Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng
kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp
không có dự án;
* Các dự án về tái định cư phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt;
* Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến
chi tiết về các phương án bồi thường tái định cư.
* Các chủ đầu tư đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất,

trong đó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về đất đai,
tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ;
1.2.2.3. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,
quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ
chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý,
9
việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định
giá đền bù. Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự
án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với
giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá
nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
1.3. Một số bài học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số
nước và tổ chức quốc tế
- Chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư đối với những người bị ảnh
hưởng bởi các dự án thu hồi đất của nhiều quốc gia, nhiều tổ chức quốc tế tuy
có những điểm khác biệt nhưng nhìn chung đều phải hướng tới mục tiêu là đền
bù thoả đáng, đảm bảo cho người bị thu hồi đất có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn
trước khi bị thu hồi đất (về chỗ ở, việc làm, thu nhập, môi trường, hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội).
- Phạm vi đối tượng được bồi thường, hỗ trợ trong các dự án không chỉ
giới hạn trong số người bị thu hồi đất mà phải mở rộng cho cho tới tất cả những
người không bị thu hồi đất nhưng bị tác động tiêu cực bởi các dự án thu hồi đất.
- Sự minh bạch hóa và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi
dự án bị thu hồi đất vào việc thực hiện chính sách, xây dựng phương án, thực
hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư là việc hết sức cần thiết bảo
đảm được lựa chọn được những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất,
nhân văn nhất và có tính khả thi cao.
- Chính sách của nhiều nước và tổ chức quốc tế hướng tới việc tránh các
phương án thu hồi đất phải di dân, tái định cư. Trong trường hợp không tránh

khỏi thì phải hạn chế tới mức thấp nhất dân số phải di dời, đồng thời đảm bảo
cho người tái định cư không những ổn định về kinh tế mà còn phải đảm bảo
cho họ hòa nhập nhanh chóng vào cộng đồng dân cư mới về mọi mặt.
10
* Nhận xét, đánh giá
Để phục vụ lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển
kinh tế, mục đích an ninh, quốc phòng, các nước đều phải sử dụng quyền lực
Nhà nước thông qua các chính sách Pháp luật khác nhau để thu hồi đất hoặc
trưng thu đất của người đang sở hữu hoặc sử dụng đất đai và được thể hiện ở
các nội dung sau:
Trách nhiệm bồi thường: Có thể do Nhà nước hoặc người được sử dụng
đất thu hồi;
Đối tượng được bồi thường: Tất cả những người có đất bị ảnh hưởng
bởi dự án đều có quyền được bồi thường;
Phương thức bồi thường: Việc thực hiện bồi thường được thực hiện
bằng tiền hoặc hiện vật do thiệt hại về đất đai;
Giá trị đất bị thu hồi hoặc trưng thu: Được tính trên cơ sở giá trị thực
của đất trên nguyên tắc là giá thị trường hoặc giá thay thế;
Chính sách hỗ trợ: Các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hoặc
trưng thu đất nhằm tạo điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định sản xuất,
thu nhập và cải thiện đời sống;
Thông qua việc ban hành và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất của các nước và một số tổ chức ngân hàng
quốc tế, rút ra các kinh nghiệp mà Việt nam cần quan tâm được thể hiện ở
một số điểm sau:
- Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai nói chung và
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng
đảm bảo tính ổn định, thống nhất và phù hợp. Tập trung quan tâm vấn đề giá
đất và định giá đất; vấn đề tuyên truyền và phổ biến chính sách bồi thường
giải phóng mặt bằng tới mọi tầng lớp nhân dân trong xã hội;

11
- Rà soát, bổ sung chính sách hỗ trợ người bị thu hồi đất ổn định sản xuất,
đời sống, cải thiện thu nhập. Đặc biệt, đối với thu hồi đất sản xuất nông nghiệp,
đối tượng bị ảnh hưởng là hộ nghèo, chưa đến tuổi và quá tuổi lao động;
1.4. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam
1.4.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988
Trong thời kỳ các triều đại phong kiến trị vì đất nước, chính sách bồi
thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã được xác lập và chủ
yếu tập trung vào bồi thường ruộng đất canh tác. Hình thức bồi thường chủ yếu
bằng tiền, mức bồi thường này được quy định chặt chẽ, tương xứng với thiệt
hại của người bị thu hồi đất.
Giai đoạn thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số hiệp ước bất
bình đẳng để chiếm hữu đất, Nghị định của Toàn quyền Đông Dương ngày 17
tháng chạp năm 1913 là văn bản chính thức định ra những nguyên tắc nhượng
địa, núp dưới hình thức mua bán để chiếm đoạt đất đai.
Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam
Dân chủ cộng hòa đã ban hành Hiến pháp đầu tiên, trong đó chỉ rõ:” Nhiệm vụ
của dân tộc ta trong giai đoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn
toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ”. Ngày 14/12/1953, Luật Cải
cách ruộng đất ra đời đã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp
và tay sai ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai
cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân.
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg
quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Đây có thể coi là văn bản
pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt
Nam. Ngày 06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban
hành Thông tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg
với các nguyên tắc cơ bản như những người có ruộng đất bị trưng dụng được
12
bồi thường và trong trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc

làm; chỉ được trưng dụng số ruộng đất thật cần thiết, hết sức tiết kiệm ruộng
đất cày cấy, trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang
liệt sỹ, nhà thờ, chùa, đền. Cách bồi thường tốt nhất là vận động nông dân điều
chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho người bị trưng dụng để họ tiếp tục sản xuất.
Trường hợp không thực hiện được như vậy, về đất sẽ được bồi thường bằng
tiền từ 1 đến 4 năm sản lượng thường liên của ruộng đất bị trưng dụng. Mức
bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi, đời sống nhân dân cao hay thấp, ruộng ít
hay nhiều, tốt hay xấu mà định. Đối với ruộng đất bị đào để tu bổ đường sá,
làm đập thì tuỳ theo đất bị đào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà
định mức bồi thường không quá 2 năm sản lượng thường niên
Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg
quy định một số điểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, đất đai, cây
cối hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành
phố trên nguyên tắc “Phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã
và của nhân dân”.
Về mức bồi thường, Thông tư 1792/TTg quy định:
+ Đối với nhà cửa thì căn cứ vào giá trị sử dụng, diện tích mà định giá
bồi thường.
+ Đối với đất đai, vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du đồi núi
chia làm 5 loại, mỗi loại có giá tối thiểu và giá tối đa.
+ Đối với các loại cây lưu niên, việc bồi thường các cây ăn quả dài ngày
và ngắn ngày phải căn cứ vào sản lượng thu hoạch hàng niên và thời hạn trồng,
hoa lợi của mỗi loại cây để quy định giá bồi thường.
Về thể thức bồi thường: trước hết là các ngành cơ quan xây dựng phải
liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành công khai chính sách bồi thường
với nhân dân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có (nhà cửa, sản lượng thu hoạch
13
thường niên và thời hạn hưởng lợi hoa màu) công sức bỏ ra khai phá và phân
loại đất đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp.
Sau khi thống nhất đất nước 1975, Hiến pháp 1980 ra đời, tại Điều 19

quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Pháp luật không quy định đất đai có
giá, tại Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ quy
định “ không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất
dưới bất kỳ hình thức nào, không được dùng đất để thu những khoản lợi
không do lao động mà có ” Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất,
quan hệ đất đai là quan hệ đơn thuần.
1.4.2. Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993
Luật đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại Khoản 4 Điều 48 quy định:
“Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho
mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của
đất đó theo quy định của pháp luật.”
Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186-HĐBT ngày 31/5/1990,
về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích
khác. Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có
rừng tại Quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Toàn bộ tiền bồi
thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết theo phân cấp
ngân sách Trung ương 30%, Địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai
hoang, phục hoá và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất.
Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng
chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói
riêng, đó là:
+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
14
+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao
đất sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật”.
+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không
bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh

và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi
thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức
trưng mua, trưng dụng do luật định”.
1.4.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993.
Với các quy định tại Luật này thì “đất có giá” và người sử dụng đất có quyền
và nghĩa vụ cụ thể.
+ Tại Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất.
Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Chính
phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.
+ Điều 27 quy định “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước
thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị
thu hồi đất được đền bù thiệt hại”
Căn cứ Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 90/CP
ngày 17/8/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Để đáp ứng yêu cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh
tế, Quốc hội đã liên tục sửa đổi Luật đất đai vào các năm 1998 và 2001. Theo
đó, Chính phủ và các bộ ngành đã ban hành các văn bản quy định về chính
sách bồi thường GPMB.
15
+ Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an
ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
+ Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
Chính sách bồi thường GPMB theo quy định tại Nghị định
22/1998/NĐ-CP và thông tư 145/1998/TT-BTC:

Đối tượng được đền bù thiệt hại: người bị thu hồi đất có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản hợp pháp phù hợp với quy định của pháp luật.
Đối tượng phải đền bù thiệt hại: người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất.
Phạm vi áp dụng: đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Phạm vi đền bù thiệt hại:
+ Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi.
+ Đền bù về tài sản hiện có.
+ Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,
di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
+ Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà
phải chuyển nghề nghiệp.
+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù,
di chuyển, GPMB.
Điều kiện được đền bù thiệt hại về đất: Được quy định rất cụ thể, chi tiết
tại Điều 6 Nghị định 22/1998/NĐ-CP.
Giá đất để tính đền bù thiệt hại: được xác định trên cơ sở giá đất của địa
phương ban hành kèm theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm
bào giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của địa phương.
16
Chính sách hỗ trợ:
+ Hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống, chi phí đào tạo chuyển đổi nghề
nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong
thời gian ngừng sản xuất.
+ Chi phí di chuyển đối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-xã
hội, đợ vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở
đến địa điểm mới.
+ Hỗ trợ đối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong

phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước.
+ Hỗ trợ các đối tượng chính sách và tiền thưởng đối với trường hợp thực
hiện đúng kế hoạch.
Tái định cư: Được quy định cụ thể, chi tiết tại Chương V như: Quy định
thẩm quyền lập, trình duyệt khu tái định cư; điều kiện bắt buộc phải có của khu
tái định cư và việc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư, nguồn vốn
xây dựng khu tái định cư.
Tổ chức thực hiện: Nghị định quy định rõ trình tự thực hiện đền bù thiệt
hại và trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, việc thành lập và nhiệm vụ của Hội
đồng đền bù GPMB.
Hiện nay, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày
càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật
kinh tế, quan tâm hơn tới lợi ích của những người bị thu hồi đất:
1.4.4. Thời kỳ từ năm 2003 tới nay
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và
có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất được quy định rất chi tiết và kèm theo nhiều văn bản
dưới luật được ban hành để hướng dẫn thực hiện:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai.
17
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số Điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai
và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công
ty cổ phần.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ
Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều
của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ
18
và tái định cư đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản
pháp luật.
1.5. Thực tiễn việc bồi thường GPMB ở Việt Nam
Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được
nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH-HĐH
đất nước. Với những đổi mới tích cực như đã nghiên cứu ở trên, trong những
năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam đã và đang
đạt được những hiệu quả nhất định.
1.5.1. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất
được quy định như sau:

- Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.
- Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi
phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi
nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất .
- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư[10][13].
a. Chính sách bồi thường:
* Nguyên tắc bồi thường đất:
- Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi
thường thì được xem xét để hỗ trợ.
- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để
bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có
quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng
19
nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh
toán bằng tiền.
- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo
quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.
* Điều kiện để được bồi thường đất:
Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì
được bồi thường:
- Có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã
xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo
quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
20