Thuc trang va giai phap tang cuong cong tac quan 141314

LỜI MỞ ĐẦU
Trong công cuộc xây dựng và phát triển đất nước thì định hướng và
chiến lược phát triển đơ thị có vai trị ngày càng quan trọng, nhưng để đơ thị
phát triển một cách có kiểm sốt, theo quy hoạch, thì Đảng và Nhà nước ta đã
có chủ trương là: “Cần phải phát triển đô thị một cách vững chắc, có trật tự,
nhằm xây dựng một đơ thị đồng hoàng hơn to đẹp hơn”.
Thực tế đã cho thấy rằng một trong các cơng cụ quản lý đơ thị có hiệu
quả đó là cơng tác cấp giấy phép xây dựng. Nếu các nguyên tắc, quy trình, thủ
tục cấp giấy phép xây dựng có tình khoa học, thực tiễn và lại được tn thủ
một cách nghiêm minh thì cơng tác quản lý đơ thị sẽ có nhiều thuận lợi, dễ
dàng hơn cịn ngược lại thì cơng tác quản lý đơ thị sẽ gặp nhiều khó khăn bội
phần, thậm chí có thể thất bại.
Trong thời gian thực tập tại phòng Xây dựng – Đơ thị của UBND
Quận Hồng Mai, em đã hiểu rõ hơn về sự cần thiết, tầm quan trọng, những
khó khăn, phức tạp trong công tác cấp giấy phép xây dựng và công tác quản
lý trật tự xây dựng đô thị trên địa bàn Quận. Chính vì vậy mà em đã chọn đề
tài: ”Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lý trật tự xây
dựng trên địa bàn quận Hồng Mai” làm chun đề thực tập để có thể đánh
giá vấn đề này một cách sâu sắc và thực tế hơn.
Chuyên đề thực tập gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận của công tác quản lý xây dựng các cơng trình
đơ thị.
Chương II: Thực trạng cơng tác quản lý xây dựng các cơng trình trên
địa bàn Quận Hoàng Mai.
Chương III: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý xây dựng trên
địa bàn Quận Hoàng Mai.

1


Trong bài viết vẫn cịn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự góp ý.

Em xin trân thành cảm ơn thầy Nguyễn Hữu Đồn và các anh chị trong
phịng Xây dựng – Đơ thị đã giúp đỡ em hồn thành chuyên đề thực tập này.

2


CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY
DỰNG CÁC CƠNG TRÌNH ĐƠ THỊ

I. Những vấn đề lý luận chung về đô thị, quản lý đô thị.
1. Khái niệm đô thị.
Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi
nơng nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay trung tâm
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của cả
nước, của cả một miền lãnh thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng
trong tỉnh, trong huyện.
2. Khái niệm đơ thị hóa.

Đơ thị hóa chứa đựng nhiều hiện tượng và biểu hiện dưới nhiều hình
thức khác nhau, vì vậy có thể hiểu khái niệm dưới nhiều góc độ.
Trên quan điểm một vùng: Đơ thị hóa là một quá trình hình thành, phát
triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị.
Trên quan điểm kinh tế quốc dân: Đơ thị hóa là một q trình biến đổi
về sự phân bố các yếu tố lực lượng sản xuất, bố trí dân cư những vùng khơng
phải đơ thị thành đơ thị.
Đơ thị hóa là sự q độ từ q trình sống nơng thơn lên hình thức sống
đơ thị. Khi kết thúc thời kỳ q độ thì các điều kiện tác động đến đơ thị hóa
cũng thay đổi và xã hội sẽ phát triển trong các điều kiện mới…đặc biệt là thay
đổi cơ cấu dân cư.
3. Khái niệm quản lý đô thị.

Trong đô thị luôn tồn tại các nhu cầu ăn, ở, đi lại, làm việc, học tập,
chữa bệnh, vui chơi giải trí…Các nhu cầu đó ngày càng đòi hỏi cao hơn, và
các nhu cầu mới thường xuyên phát sinh. Để đáp ứng các nhu cầu đó việc tổ

3


chức xã hội đô thị một cách khoa học và việc quản lý các hoạt động trở thành
một yêu cầu khách quan.
Quản lý đô thị đã trở nên một chủ đề rất quan trọng đối với các Chính
phủ và các tổ chức phát triển quốc tế trên thế giới. Quản lý theo nghĩa rộng, là
làm cho các công việc được hồn thành thơng qua các nhân sự. Quản lý liên
quan đến việc ra quyết định hoặc lựa chọn cách thức kế hoạch tổ chức, bảo vệ
và sử dụng các nguồn lực có được đế sản xuất hàng hóa và dịch vụ phục vụ
cho việc tiêu thụ, thương mại, hưởng thụ hoặc để xây dựng vốn và tài sản cho
phát triển trong tương lai.
Quản lý đơ thị là q trình tác động bằng các cơ chế, chính sách của
các chủ thể quản lý đơ thị ( các cấp chính quyền, các tổ chức xã hội, các sở,
ban ngành chức năng ) vào các hoạt động đô thị nhằm thay đổi hoặc duy trì
hoạt động đó.
II. Quy hoạch xây dựng đơ thị và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị.
1. Quy hoạch xây dựng đô thị.
1.1 Khái niệm quy hoạch xây dựng đô thị.
Quy hoạch xây dựng đô thị là sự tổ chức, sắp xếp không gian đô thị sao
cho sử dụng hợp lý các nguồn lực (không gian, kết cấu hạ tầng và tài nguyên
thiên nhiên), đảm bảo sự phát triển bền vững (về kinh tế, xã hội và môi
trường) của đô thị. Quy hoạch xây dựng đô thị được thực hiện thông qua các
yêu cầu, quy định của nhà nước đối với các hoạt động xây dựng và các hoạt
động khác của mọi chủ thể có liên quan đến việc sử dụng không gian, kết cấu
hạ tầng đô thị và tài nguyên (đất đai, khoáng sản, nguồn nước, du lịch, văn

hóa…) đã được xác định. Quy hoạch xây dựng đô thị được thể hiện dưới dạng
các bản vẽ, các quy chế và thường được xây dựng, ban hành để áp dụng trong
một giai đoạn nhất định.

4


1.2 Các yêu cầu trong quy hoạch xây dựng đô thị:
Quy hoạch xây dựng phải đảm bảo các yêu cầu chung sau đây:
Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch
phát triển của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây
dựng phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng, bảo đảm quốc phòng, an
ninh, tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội.
Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng
hợp lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện,
đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất nước
trong từng giai đoạn phát triển.
Tạo lập được một môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững, thỏa
mãn các nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân, bảo vệ
mơi trường, di sản văn hóa, bảo tồn di tích lịch sử, văn hóa, cảnh quan thiên
nhiên, giữ gìn và phảt triển bản sắc văn hóa dân tộc.
Xác lập được cơ sở cho công tác kinh tế hoạch, quản lý đầu tư và thu
hút đầu tư xây dựng, quản lý, khai thác và sử dụng các cơng trình xây dựng
trong đô thị, điểm dân cư nông thôn.
* Quy hoạch xây dựng đô thị gồm: Quy hoạch chung xây dựng đô thị
và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
1.2.1 Quy hoạch chung xây dựng đô thị.
Quy hoạch chung xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian đô thị,
các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành đảm bảo quốc

phòng, an ninh của từng vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ. Quy hoạch
chung xây dựng đô thị định hướng cho quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
Nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị:

5


Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải đảm bảo xác định tổng thể mặt
bằng sử dụng đất của đô thị theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy
hoạch, phân khu chức năng đô thị, mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ
tiêu kinh tế - kỹ thuật khác của từng khu chức năng và của đơ thị, bố trí tổng
thể các cơng trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, xác định chỉ giới xây dựng, chỉ giới
đường đỏ của các tuyến đường giao thơng chính đơ thị, xác định cốt xây dựng
khống chế của từng khu vực và tồn đơ thị.
Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải được thiết kế theo quy chuẩn,
tiêu chuẩn xây dựng, phải tận dụng địa hình, cây xanh, mặt nước và các điều
kiện thiên nhiên nơi quy hoạch, giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc.
Trong trường hợp quy hoạch chung xây dựng cải tạo đô thị phải đề
xuất được các giải pháp giữ lại những công trình, cảnh quan hiện có phù hợp
với nhiệm vụ đề ra.
1.2.2 Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị là việc cụ thể hóa nội dung của quy
hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng cơng
trình, cung cấp thơng tin, cấp GPXD cơng trình, giao đất, cho thuê đất để triển
khai các dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị phải đảm bảo các nội dung chính
sau đây:
Xác định mặt bằng, diện tích đất xây dựng các loại cơng trình trong khu
vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
Xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng của các

cơng trình hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị.

6


Các giải pháp thiết kế về hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đơ
thị, các biện pháp bảo đảm cảnh quan, môi trường sinh thái và các chỉ tiêu
kinh tế - kỹ thuật có liên quan.
Đối với các quy hoạch chi tiết cải tạo đô thị phải đề xuất các phương án
cải tạo các cơng trình hiện có phù hợp với nhiệm vụ đề ra và phù hợp với quy
hoạch chung xây dựng khu vực.
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được lập trên bản đồ địa chính tỷ lệ
1/500 đến 1/2000 tùy theo nhiệm vụ quy hoạch đặt ra.
UBND cấp tỉnh, thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị loại dặc biệt, loại 1, loại 2, loại3.
UBND cấp quận, huyện phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
đặc biệt, đô thị loại 4, loại 5.
2. Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị.
2.1 Khái niệm quản lý quy hoạch xây dựng đô thị.
Quản lý quy hoạch đô thị là tổng thể các biện pháp, cách thức mà chính
quyền đơ thị vận dụng các công cụ quản lý để tác động vào các hoạt động xây
dựng và phát triển đô thị (chủ yếu là phát triển không gian vật thể) nhằm đạt
được các mục tiêu đề ra.
2.2 Cung cấp thông tin về quy hoạch xây dựng.
2.2.1 Cung cấp thông tin về quy hoạch xây dựng.
Cung cấp thông tin về quy hoạch xây dựng là trách nhiệm của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền.
Cơ quan quản lý về xây dựng các cấp chịu trách nhiệm cung cấp thông
tin, chứng chỉ quy hoạch xây dựng cho các chủ đầu tư xây dựng cơng trình

khi có nhu cầu đầu tư xây dựng trong phạm vi được phân cấp quản lý.
Việc cung cấp thông tin được thực hiện dưới các hình thức sau đây:

7


Công khai đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm: sơ đồ, mơ hình, bãn vẽ
quy hoạch xây dựng.
Giải thích quy hoạch xây dựng.
Cung cấp chứng chỉ quy hoạch xây dựng.
Chứng chỉ quy hoạch xây dựng bao gồm các thông tin về sử dụng đất,
các quy định về hệ thống các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, về kiến trúc, về an
tồn phịng, chống cháy nổ, bảo vệ mơi trường và các quy định khác theo quy
hoạch chi tiết xây dựng.
2.2.2 Cơng bố quy hoạch xây dựng.
Trong q trình lập quy hoạch chi tiết xây dựng phải lấy ý kiến của các
tổ chức, cá nhân liên quan theo nhiệm vụ của từng loại quy hoạch xây dựng.
Trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng. Ủy ban nhân dân các cấp phải
công bố rộng rãi quy hoạch chi tiết xây dựng trong phạm vi địa giới hành
chính do mình quản lý để tổ chức, cá nhân trong khu vực quy hoạch biết,
kiểm tra và thực hiện. Đối với việc công bố quy hoạch xây dựng vùng, quy
hoạch chung xây dựng do người có thẩm quyền phê duyệt quyết định về nội
dung công bố.
Căn cứ quy hoạch xây dựng được duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm chỉ đạo thực hiện.
Cắm mốc chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng trên thực địa.
Xác định trên thực địa khu vực cấm xây dựng.
Người có trách nhiệm cơng bố quy hoạch xây dựng phải chịu trách
nhiệm trước pháp luật về việc không thực hiện hoặc thực hiện chậm việc công

bố quy hoạch gây thiệt hại về kinh tế khi phải giải phóng mặt bằng để đầu tư
xây dựng cơng trình.

8


Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, trong thời hạn 3 năm
kể từ ngày công bố mà chưa thực hiện hoặc thực hiện không đạt yêu cầu của
quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, thì người có thẩm quyền phê duyệt
quy hoạch chi tiết xây dựng phải có trách nhiệm áp dụng các biện pháp khắc
phục và thông báo cho tổ chức, cá nhân trong khu vực quy hoạch biết. Trong
trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng khơng thể thực hiện được thì phải
điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố lại theo quy định tại khoản 2 điều này.
2.3 Nội dung quản lý quy hoạch xây dựng.
Quản lý quy hoạch xây dựng bao gồm những nội dung chính sau đây:
Ban hành các quy định về quy hoạch, kiến trúc và các chính sách thu
hút đầu tư xây dựng theo thẩm quyền.
Quản lý việc xây dựng các cơng trình theo quy hoạch xây dựng.
Quản lý các mốc giới ngoài thực địa.
Quản lý việc xây dựng đồng bộ các cơng trình hạ tầng kỹ thuật đơ thị.
Đình chỉ xây dựng, xử phạt hành chính,cưỡng chế phá dỡ những cơng
trình xây dựng trái phép, xây dựng sai giấy phép, xây dựng không tuân theo
quy hoạch xây dựng.
Người có thẩm quyền quản lý quy hoạch xây dựng theo phân cấp phải
chịu trách nhiệm trước pháp luật về những công việc quản lý được giao và
phải bồi thường thiệt hại do các quyết định không kịp thời, trái với thẩm
quyền gây thiệt hại cho Nhà nước, nhân dân
2.4 Nhiệm vụ cụ thể của các cơ quan quản lý xây dựng theo quy hoạch.
2.4.1 UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung Uơng.
UBND Tỉnh, Thành phố tố chức thực hiện các đồ án quy hoạch xây

dựng sau khi được duyệt trên cơ sở áp dụng đồng bộ các biện pháp, ban hành
quy chế quản lý xây dựng theo các đồ án quy hoạch xây dựng được cấp có
thẩm quyền phê duyệt, tổ chức công bố và công khai đồ án quy hoạch xây

9


dựng để dân biết, dân kiểm tra và thực hiện lập, xét duyệt hồ sơ và đưa chỉ
giới quy hoạch ra ngoài thực địa, giới thiệu và xét duyệt địa điểm xây dựng
theo yêu cầu của các chủ đầu tư, cung cấp thông tin kịp thời về quy hoạch xây
dựng thông qua bộ phận cấp chứng chỉ quy hoạch, đẩy mạnh công tác cấp
giấy phép xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức cá nhân xây dựng
cơng trình phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, đảm bảo chất lượng
kiến trúc, cảnh quan môi trường.
Chỉ đaọ việc kiểm tra, theo dõi tình hính xây dựng theo các đồ án quy
hoạch xây dựng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, xử lý
kiêm quyết và dứt điểm các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng, tự ý điều
chỉnh quy hoạch xây dựng không đúng thẩm quyền và quy định của pháp luật,
xây dựng không đúng với quy hoạch, xây dựng không phép hoặc xây dựng sai
phép, tự ý điều chính quy hoạch sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng
đất khơng đúng thẩm quyền và không đúng với quy hoạch được duyệt.
Áp dụng các biện pháp kiểm tra ngăn chặn việc mua bán đất trao tay,
chuyển quyền sử dụng đất trái phép tại khu vực đã phê duyệt quy hoạch để
phát triển đô thị, nghiêm cấm việc giao đất, cấp giấy phép xây dựng khi
khơng có quy hoạch chi tiết hoặc khơng theo quy hoạch chi tiết dọc các tuyến
đường giao thông và hành lang kỹ thuật.
2.4.2 Thanh tra nhà nước.
Thanh tra Nhà nước chủ trì phối hợp với Bộ Xây Dựng, Bộ Giao
Thông Vận Tải, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường định kỳ tổ chức thanh tra việc
quản lý xây dựng, quản lý sử dụng đất và việc xây dựng dọc theo các tuyến

đường giao thơng, hành lang an tồn giao thơng theo quy hoạch được duyệt
để xử lý lịp thời các vi phạm theo thẩm quyền, đồng thời báo cáo, đề xuất với
Thủ tướng Chính phủ về biện pháp khắc phục nhằm đưa công tác quản lý quy
hoạch xây dựng đi vào nề nếp.

1
0


III. Những tiêu chuẩn trong xây dựng đô thị.
1. Các nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng.
Tổ chức, cá nhân hoạt động xây dựng phải tuân theo các ngun tắc cơ
bản sau đây:
Bảo đảm xây dựng cơng trình theo quy hoạch, thiết kế, bảo đảm mỹ
quan cơng trình, bảo vệ môi trường và cảnh quan chung, phù hợp với điều
kiện tự nhiên, đặc điểm văn hóa, xã hội của từng địa phương, kết hợp phát
triển kinh tế - xã hội với quốc phòng an ninh.
Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng.
Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an tồn cơng trình, tính mạng con người
và tài sản, phịng, chống cháy, nổ, vệ sinh mơi trường.
Bảo đảm xây dựng đồng bộ trong từng cơng trình, đồng bộ các cơng
trình hạ tầng kỹ thuật.
Bảo đảm tiết kiệm, có hiệu quả, chống lãng phí, thất thốt và các tiêu
cực khác trong xây dựng.
2. Quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng.
Hệ thống quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng phải do cơ quan
quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng ban hành hoặc công nhận để áp
dụng thống nhất trong hoạt động xây dựng.
Hoạt động xây dựng phải tuân thủ các quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn
xây dựng. Trường hợp áp dụng tiêu chuẩn xây dựng của nước ngồi, thì phải

được sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây
dựng.
Tổ chức, cá nhân được nghiên cứu, đề xuất về quy chuẩn xây dựng,
tiêu chuẩn xây dựng với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây
dựng để ban hành hoặc công nhận.

1
1


3. Các hành vi vi phạm trong hoạt động xây dựng.
Trong hoạt động xây dựng nghiêm cấm các hành vi sau đây:
Xây dựng cơng trình nằm trong khu vực cấm xây dựng, xây dựng cơng
trình lấn chiếm hành lang bảo vệ cơng trình giao thơng, thủy lợi, đê điều,
năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ các cơng trình
khác theo quy định của pháp luật, xây dựng cơng trình ở khu vực có nguy cơ
lở đất, lũ qt, trừ những cơng trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng
này.
Xây dựng cơng trình sai quy hoạch, vi phạm chỉ giới, cốt xây dựng,
không có giấy phép xây dựng đối với cơng trình theo quy định phải có giấy
phép hoặc xây dựng cơng trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.
Nhà thầu hoạt động xây dựng vượt quá điều kiện năng lực hành nghề
xây dựng, năng lực hoạt động xây dựng, chọn nhà thầu không đủ điều kiện
năng lực hành nghề xây dựng, năng lực hoạt động xây dựng để thực hiện
công việc.
Xây dựng cơng trình khơng tn theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
Vi phạm các quy định về an toàn tính mạng con người, tài sản và vệ
sinh mơi trường trong xây dựng.
Cơi nới, lấn chiếm không gian, khu vực cơng cộng, lối đi và các sân bãi
khác đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố.

Đưa và nhận hối lộ trong hoạt động xây dựng, dàn xếp trong đấu thầu
nhằm vụ lợi, mua bán thầu, thông đồng trong đấu thầu, bỏ giá đấu thầu dưới
giá thành xây dựng cơng trình trong đấu thầu.
Lạm dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm pháp luật về xây dựng, dung
túng, bao che cho hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng.
Cản trở hoạt động xây dựng đúng pháp luật.
Các hành vi khác vi phạm pháp luật về xây dựng.

1
2


IV. Quản lý cấp phép xây dựng các cơng trình đô thị.
1. Tầm quan trọng của việc cấp phép xây dựng.
Tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện xây dựng cơng trình
nhanh chóng thuận tiện.
Nhằm xây dựng cơng trình theo quy hoạch, tuân theo luật xây dựng,
bảo vệ cảnh quan thiên nhiên, mơi trường, bảo tồn di tích lịch sử văn hóa,
danh lam thắng cảnh, cơng trình kiến trúc có giá trị, nhằm phát triển kiến trúc
mới đậm đà bản sắc dân tộc và sử dụng có hiệu quả đất đai xây dựng cơng
trình
Giấy phép xây dựng là căn cứ để kiểm tra, giám sát thi công công trình
xây dựng, xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng, lập hồ sơ hồn cơng và đăng
ký sở hữu hoặc sử dụng cơng trình.
Việc cấp giấy phép cải tạo và xây dựng phải căn cứ vào các giấy tờ hợp
pháp về quyền sử dụng đất và sở hữu cơng trình, các điều kiện tối thiểu về vệ
sinh cơng trình, các u cầu về quy hoạch kiến trúc đơ thị, về mỹ quan cơng
trình, cảnh quan đơ thị, các yếu tố thuận tiện, bất tiện được xác định cụ thể
trong tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch đô thị và các quy định về xây dựng
đô thị.

Đối với công trình lớn, quan trọng, trước khi cấp giấy phép xây dựng
các Bộ có liên quan phải xem xét kỹ lưỡng về ổn định kết cấu và kỹ thuật, về
môi trường, vệ sinh, an ninh quốc phịng, an tồn phịng cháy, chữa cháy, về
các vấn đề khác, khi cần thiết phải được Hội đồng kiến trúc quy hoạch tỉnh
hoặc thành phố trực thuộc Trung ương xem xét trước khi trình cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.

1
3


2. Điều kiện để được cấp phép xây dựng và những bất cập trong thực tế
cần sửa đổi.
2.1 Điều kiện để được cấp phép xây dựng.
Việc cấp GPXD cơng trình đô thị phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt.
Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, thiết kế
đô thị, các yêu cầu về an tồn đối với cơng trình xung quanh, bảo đảm hành
lang bảo vệ các cơng trình giao thơng, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di
sản văn hóa, di tích lịch sử văn hóa và khu vực bảo vệ các cơng trình khác
theo quy định của pháp luật.
Các cơng trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn di sản văn
hóa, di tích lịch sử - văn hóa phải đảm bảo mật độ xây dựng, đất trồng cây
xanh, nơi để các loại xe, không làm ảnh hưởng đến cảnh quan mơi trường.
Cơng trình sửa chữa, cải tạo khơng được làm ảnh hưởng đến các cơng
trình lân cận về kết cấu, khoảng cách đên các cơng trình xung quanh, cấp
nước, thốt nước, thơng gió, ánh sáng, vệ sinh mơi trường, phòng, chống cháy
nổ.
Bảo đảm khoảng cách theo quy định đối với cơng trình vệ sinh, kho
chứa hóa chất độc hại, các cơng trình khác có khả năng gây ơ nhiễm môi

trường, không làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các cơng trình liền kề
xung quanh.
Khi xây dựng, cải tạo các đường phố phải xây dựng hệ thống tuy nen
ngầm để lắp đặt đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, cốt xây
dựng mặt đường phải tuân theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng và thiết
kế đơ thị.
Đối với cơng trình nhà cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có thiết kế
tầng hầm, trừ các trường hợp khác có yêu cầu riêng và thiết kế tầng hầm.

1
4


Đối với cơng trình xây dựng tạm chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm
có thời hạn theo thời gian thực hiện quy hoạch và chủ cơng trình cịn phải có
giấy cam kết tự phá dỡ cơng trình khi Nhà nước thực hiện quy hoạch xây
dựng.
2.2 Những bất cầp trong thực tế cần sửa đổi.
Trong thực tế vẫn có nhiều trường hợp không đủ những điều kiện trên
nhưng vẫn được cấp phép xây dựng, đó là do cán bộ cấp phép nhận hối lộ,
làm sai với những quy định mà Luật đã đề ra.
Nhưng cũng có nhiều trường hợp xây dựng khi khơng có phép xây
dựng, cơng trình xây dựng không phù hợp với cảnh quan kiến trúc, làm phá
vỡ quy hoạch xung quanh. Tuy nhiên các cơng trình này đều được thanh tra
xây dựng lập biên bản và xử lý vi phạm.
Nguyên nhân dẫn đến những vi phạm này: Có thể là do người dân
khơng hiểu biết về luật xây dựng, có thể do các thủ tục cấp phép xây dựng
quá phức tạp, gây khó dễ cho người dân khi đến xin cấp phép xây dựng, mà
nhu cầu về nhà ở của người dân thì quá cần, nhưng cũng có nhiều trường hợp
biết là khơng đủ điều kiện để xin cấp giấy phép xây dựng, họ vẫn khởi công

xây dựng cơng trình. Những trường hợp này cần phải được xử lý nghiêm
minh để đảm bảo cảnh quan xây dựng, đảm bảo quy hoạch chung xây dựng
đô thị, tạo nên một nét đẹp văn minh cho đơ thị
3. Quy trình cấp phép xây dựng và những bất cập trong thực tế cần sửa
đổi.
3.1 Quy trình cấp phép xây dựng.
3.1.1 Tiếp nhận và phân loại hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.
Cơ quan cấp có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có nhiệm vụ cử
cán bộ có đủ thẩm quyền và năng lực tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây

1
5


dựng, kiểm tra nội dung và quy cách hồ sơ, sau đó phân loại ghi vào sổ theo
dõi.
Khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, người tiếp nhận hồ sơ phải ghi mã số
vào phiếu nhận, có chữ ký của bên giao, biên nhận hồ sơ và có giấy hẹn ngày
giải quyết. Phiếu nhận hồ sơ làm thành 2 bản, một bản giao cho chủ đầu tư và
một bản lưu tại cơ quan cấp giấy phép xây dựng.
Đối với hồ sơ chưa hợp lệ trong thời gian tối đa là 7 ngày kể từ ngày
nhận được hồ sơ, người tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng phải trực
tiếp thông báo bằng văn bản cho đương sự biết về yêu cầu cần bổ sung và
hoàn chỉnh hồ sơ. Chủ đầu tư có quyền đề nghị người tiếp nhận hồ sơ giải
thích rõ những yêu cầu cần bổ sung và hồn chỉnh hồ sơ hợp lệ và có quyền
đề nghị người tiếp nhận hồ sơ giải thích rõ những yêu cầu cần bổ sung và
hoàn chỉnh hồ sơ và người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm đáp ứng đề nghị đó
của đương sự. Thời gian hồn chỉnh hồ sơ khơng tính vào thời gian thụ lý hồ
sơ.
Trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ xin cấp phép xây dựng, thì người

trực tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng phải trả lời bằng văn bản,
trong đó nêu rõ lý do từ chối cho đương sự biết.
3.1.2 Xin ý kiến các tổ chức có liên quan.
Khi giải quyết cấp phép xây dựng, trong trường hợp cần thiết cơ quan
cấp giấy phép xây dựng có thể gửi văn bản cho các tổ chức có liên quan như:
kiến trúc, quy hoạch, địa chính, văn hóa, y tế, cơng nghệ mơi trường, phịng
cháy, chữa cháy, giao thơng cơng chính, quốc phòng…và Ủy ban nhân dân sở
tại để xin ý kiến.
Sau 10 ngày kể từ khi nhận được công văn xin ý kiến, các tổ chức và cá
nhân được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp
giấy phép xây dựng.

1
6


3.1.3 Giải quyết các khiếu nại.
Khi nhận được khiếu nại về việc cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan
cấp giấy phép xây dựng phải cử cán bộ có đủ khả năng và thẩm quyền nhận
đơn và trả lời cho chủ đầu tư.
Trường hợp chủ đầu tư vẫn không thống nhất với ý kiến trả lời của
người đại diện cơ quan cấp giấy phép xây dựng, thì thủ trưởng cơ quan cấp
giấy phép xây dựng phải trực tiếp gặp và giải quyết khiếu nại đó của dân hoặc
chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư vẫn không thống nhất với cách giải quyết của thủ
trưởng cơ quan cấp giấy phép xây dựng, thì khiếu nại lên cơ quan cấp có thẩm
quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
3.1.4 Thẩm tra hồ sơ, quyết định cấp giấy phép xây dựng và thu lệ phí.
Căn cứ vào hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, các ý kiến tham vấn,
chứng chỉ quy hoạch (nếu có), quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng và các văn
bản pháp luật khác có liên quan, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây

dựng thẩm định hồ sơ, kiểm tra tại thực địa để quyết định hoặc từ chối cấp
giấy phép xây dựng.
Giấy phép xây dựng được thành lập thành 2 bản chính, một bản cấp
cho người xin cấp giấy phép xây dựng và một bản lưu ở cơ quan cấp giấy
phép xây dựng. Trường hợp giấy phép xây dựng bị mất, thì người xin cấp
giấy phép xây dựng phải thông báo cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng biết
để xét cấp lại.
Trước khi giao giấy phép xây dựng cho người xin cấp giấy phép xây
dựng, cơ quan cấp giấy phép xây dựng thu lệ phí theo quy định của Bộ Tài
chính.
Trước khi khởi cơng, chủ đầu tư phải thông báo ngày khởi công cho cơ
quan cấp giấy phép xây dựng và chính quyền sở tại cấp xã biết.

1
7


Trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận được giấy phép xây dựng mà
cơng trình vẫn chưa có điều kiện khởi cơng thì chủ đầu tư phải xin phép gia
hạn. Thời hạn gia hạn thêm là 12 tháng, quá thời hạn trên mà chủ đầu tư vẫn
không khởi công xây dựng cơng trình thì giấy phép xây dựng khơng còn giá
trị.
3.1.5 Kiểm tra, theo dõi việc thực hiện giấy phép xây dựng.
Các chủ đầu tư phải chấp hành nghiêm chỉnh các quy định tại giấy
phép xây dựng.
Khi có nhu cầu thay đổi, bổ sung những nội dung ghi trong giấy phép
xây dựng, thì chủ đầu tư phải làm đơn xin phép cơ quan cấp giấy phép xây
dựng, trong đó phải giải trình rõ lý do và nội dung cần thay đổi, bổ sung.
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng xem xét và quyết định
thay đổi, bổ sung giấy phép xây dựng trong thời gian không quá 10 ngày kể

từ khi nhận được đơn giải trình của chủ đầu tư.
Khi tiến hành định vị cơng trình, xác định cao độ nền cốt 0,00, xây
móng và cơng trình ngầm, chủ đầu tư phải báo cho cơ quan cấp giấy phép xây
dựng biết để cử cán bộ đến kiểm tra tại hiện trường và xác nhận việc thi công
công trình theo đúng giấy phép xây dựng đã cấp. Sau ba ngày kể từ khi nhận
được giấy báo của chủ đầu tư mà cơ quan cấp giấy phép xây dựng không cử
người đến kiểm tra, xác minh tại hiện trường, thì chủ đầu tư được tiếp tục
triển khai thi cơng cơng trình. Mọi sai sót do việc kiểm tra chậm trễ gây ra, cơ
quan cấp giấy phép xây dựng phải chịu trách nhiệm.
Đối với các giai đoạn thi cơng cịn lại, chủ đầu tư phải thi công theo
đúng giấy phép xây dựng được cấp. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng sai với
quy định của giấy phép xây dựng thì phải được xử lý theo quy định pháp luật,
sau đó mới được tiếp tục thi công.

1
8


Khi cơng trình đã được xây dựng xong, chủ đầu tư pahỉ tổ chức nghiệm
thu theo đúng quy định của Bộ xây dựng tại Điều lệ quản lý chất lượng cơng
trình xây dựng.
Trường hợp cơng trình xây dựng khơng đúng với giấy phép xây dựng
đã cấp, nhưng có lý do chính đáng và đã được cơ quan cấp giấy phép chấp
thuận cho phép điều chỉnh thì chủ đầu tư phải lập hồ sơ hồn cơng. Thành
phần hồ sơ hồn cơng như thành phần hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng và
chỉ phải thể hiện lại những bản vẽ mà thực tế xây dựng cơng trình có những
thay đổi so với giấy phép xây dựng.
3.1.6 Lưu trữ hồ sơ xin cấp phép xây dựng và hồ sơ hồn cơng.
Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ cấp giấy
phép xây dựng và hồ sơ hoàn công để quản lý chặt chẽ việc cải tạo và xây

dựng các cơng trình.
3.2 Những bất cập trong thực tế cần sửa đổi.
Trong thực tế thì thủ tục cấp GPXD vẫn cịn rườm rà, phức tạp, gây
khó khăn cho chủ đầu tư và người dân khi đi xin cấp GPXD. Nhiều người dân
đã phàn nàn rằng nhiều khi phải đi lại rất nhiều lần đến UBND mới xin được
GPXD, điều này cũng là một phần làm cho các cơng trình xây dựng khơng có
giấy phép gia tăng. Mặt khác, do người dân vẫn chưa hiểu rõ về tầm quan
trọng của việc xin cấp GPXD. Vậy để tăng tỷ lệ cấp GPXD thì cần phải giảm
nhẹ các khâu trong quá trình cấp GPXD, điều này cũng tạo điều kiện cho
người dân được cấp GPXD nhanh hơn, mà cũng làm cho quá trình cấp GPXD
đỡ phức tạp hơn.
Các khâu chủ yếu trong q trình cấp GPXD đó là : khâu tiếp nhận hồ
sơ của người dân và thụ lý hồ sơ.
Trong thực tế trong cơng tác tiếp nhận hồ sơ thì các cơ quan cấp GPXD
phải công khai các thủ tục, hồ sơ, các mức lệ phí cho nhân dân biết, để tạo

1
9


điều kiện cho nhân dân nắm được quy định của Thành phố trong cơng tác cấp
GPXD. Ngồi ra cơ quan cấp GPXD cần tạo điều kiện thuận lợi cho người
dân khi đến xin phép xây dựng.
Công tác thụ lý hồ sơ: Khi nhận được hồ sơ của người dân thì cơ quan
cấp GPXD phải có trách nhiệm cấp GPXD cho người dân đúng thời gian quy
định, không để hồ sơ tồn đọng. Cần có văn bản trả lời lý do khơng cấp phép
xây dựng đối với những trường hợp có vướng mắc về nguồn đất nhà đất, về
tranh chấp, về quy hoạch…hoặc phải kịp thời có văn bản tham vấn các cơ
quan liên quan về di tích lịch sử văn hố, hành lang bảo vệ các cơng trình hạ
tầng kỹ thuật, chỉ giới mở đường quy hoạch…

Trong quá trình thụ lý và xác minh thực tế nếu có những vấn đề cần bổ
sung và hoàn chỉnh hồ sơ, cán bộ thụ lý cũng tích cực hướng dẫn trực tiếp và
kịp thời thông tin cho chủ đầu tư biết, tạo điều kiện cho chủ đầu tư hiểu rõ
hơn và chủ động thực hiện theo đúng quy định.
4. Chức năng của cơ quan cấp phép xây dựng.
4.1 Chức năng của từng cơ quan.
Nhằm đảm bảo quản lý cấp giấy phép xây dựng đạt hiệu quả, tạo điều
kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân tiến hành hoạt động xây dựng thì việc
phân chia thẩm quyền phải rõ ràng, không chồng chéo.
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:
* Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các cơng
trình xây dựng có quy mơ lớn, cơng trình có kiến trúc đặc thù, cơng trình tơn
giáo và các cơng trình tơn giáo và các cơng trình xây dựng khác thuộc địa giới
hành chính do mình quản lý theo quy định của Chính phủ.
* Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các cơng
trình xây dựng trong đô thị, các trung tâm cụm xã thuộc địa giới hành chính
do mình quản lý, trừ các cơng trình xây dựng quy định tại khoản 1 điều này.

2
0