Bài Giảng Hệ Thống Đăng Ký Đất Đai

HỆ THỐNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

1


Chương 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký quyền sử dụng đất là loại hình hoạt động của Nhà
nước có quan hệ gần gũi và liên quan thiết thực đến quyền lợi
của tất cả mọi người, bởi nó thực hiện với một đối tượng đặc
biệt đó là đất đai và thơng qua đăng ký đất đai sẽ tạo lập cơ sở
pháp lý cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng
đất, đồng thời tạo cơ hội cho người sử dụng đất có điều kiện
đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.

2


Chương 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.1. Khái niệm đăng ký đất đai

Điều 33 LĐĐ 1993, việc đăng ký quyền sử dụng đất được
thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước và là yêu
cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện trong
mọi trường hợp (đang sử dụng đất chưa đăng ký, được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất; nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất từ người khác,…).

3


 Theo Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, Đăng ký
đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người
được giao đất để quản lý;
 Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
 Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc
kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
4


Đăng ký quyền sử dụng đất là việc các chủ sử dụng đất đang sử
dụng đất làm đơn kê khai hiện trạng sử dụng đất của mình với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền
sẽ xét duyệt, lập HSĐC và cấp GCN cho các chủ sử dụng đất đủ
điều kiện.
KN: Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính
thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp GCN cho người sử
dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước
quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của người sử dụng đất.
5


Chương 1

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI (tt)
Theo quy mơ và tính chất, đăng ký quyền sử dụng đất
được chia thành hai giai đoạn:
Giai đoạn II: đăng ký biến động đất đai được thực hiện ở
những địa phương đã hoàn thành đăng ký quyền sử dụng
đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã được thiết lập.

Giai đoạn I: đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu được tổ chức thực
hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa
chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận cho tất cả
các chủ sử dụng đất đủ điều kiện.
6


1.1.1. Đối tượng của đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là
đất đai.
- Đăng ký đất đai luôn phải tuân thủ đầy đủ các quy định
của pháp luật hiện hành và thông qua đăng ký đất đai xác định
cụ thể các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đối tượng của đăng ký đất đai là quyền sử dụng đất
bao gồm các quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng
đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất để sử dụng với một mục đích cụ thể.

7


1.1.1. Đối tượng của đăng ký đất đai

• Đất đai thường có liên quan, gắn bó khơng thể tách
rời với các loại tài sản cố định trên đất như nhà cửa và các
loại cơng trình xây dựng khác trên đất…; các loại tài sản
này cùng với đất đai hình thành nên đơn vị bất động sản.
Trong nhiều trường hợp, các loại tài sản này không thuộc
sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức
hay cá nhân.
•Việc đăng ký đất đai không thể không quan tâm đến đối
tượng đặc biệt là đất đai để bảo đảm các quyền lợi của
người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền đại diện chủ
sở hữu toàn dân của Nhà nước về đất đai.

8


1.1.2. Tổ chức thực hiện đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý nhà
nước đối với đất đai nên thuộc trách nhiệm của ngành Tài
nguyên và Môi trường. Đăng ký đất đai được thực hiện tại
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam được tổ
chức thành 04 cấp; Trung ương, tỉnh, huyện, xã.
Công tác đăng ký đất đai được tổ chức thực hiện theo
phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn.

9


Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam được tổ chức thực hiện từ
trung ương đến địa phương bao gồm:

- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương
Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là
Sở Tài nguyên và Môi trường.
Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là
Phòng Tài nguyên và Mơi trường.
- UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm xây dựng tổ chức bộ
máy quản lý đất đai tại địa phương; UBND cấp huyện bố trí cơng chức địa
chính xã, phường, thị trấn bảo đảm thực hiện nhiệm vụ.
- Bộ Tài ngun và Mơi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ quy định cụ
thể về chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai
ở địa phương và nhiệm vụ của cơng chức địa chính xã, phường, thị trấn.
10


1.1.3. Hệ thống hồ sơ địa chính
Thành phần HSĐC (Điều 4 TT 24)
1. Địa phương xây
dựng, vận hành CSDL
địa chính, HSĐC được
lập dưới dạng số và lưu
trong cơ sở dữ liệu đất
đai, gồm:
a) Tài liệu điều tra đo
đạc địa chính gồm bản
đồ địa chính và sổ mục
kê đất đai;
b) Sổ địa chính;
c) Bản lưu GCN

2. Địa phương chưa xây dựng

CSDL địa chính, HSĐC gồm:
a) Các tài liệu sau được lập
dưới dạng giấy và dạng số
(nếu có);
- Tài liệu điều tra đo đạc địa
chính gồm bản đồ địa chính và
sổ mục kê đất đai;
- Bản lưu GCN
b) Sổ địa chính được lập dưới
dạng giấy hoặc dạng số;
c) Sổ theo dõi biến động đất đai
lập dưới dạng giấy.


1.1.3.2. Hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với
đất được tập hợp để lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
 Các giấy tờ do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất nộp khi đăng ký lần đầu và đăng ký biến
động;
 Các giấy tờ do các cơ quan có thẩm quyền lập trong q
trình thực hiện các cơng việc của thủ tục: Kiểm tra hồ sơ;
công khai hồ sơ và thẩm tra, xác minh theo ý kiến phản
ánh đối với nội dung công khai (đối với trường hợp đăng
ký lần đầu); xác định và thu nghĩa vụ tài chính liên quan
đến đăng ký lần đầu và đăng ký biến động theo quy định.
12


1.1.3.3. Cơ sở dữ liệu địa chính
Các thành phần của CSDLĐC bao gồm dữ liệu bản đồ địa chính và các dữ

liệu thuộc tính địa chính.
1. Nhóm dữ liệu về thửa đất
2. Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất khơng tạo thành thửa đất

Các
nhóm
dữ liệu
HSĐC

3. Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất, người quản lý đất
4. Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất
5. Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất
6. Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền
quản lý đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
7. Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở
hữu tài sản gắn liền với đất


NHÓM DL VỀ THỬA ĐẤT

Dữ liệu
số hiệu
thửa đất

Dữ liệu
địa chỉ
thửa đất

- Số nhà, tên

đường phố
Số tờ BĐ
Số thửa đất

- Khu vực,
xứ đồng
- Tên đơn vị
hành chính
các cấp

Dữ liệu
ranh giới
thửa đất

Hình
kích
các
thửa
độ
thửa

dạng,
thước
cạnh
và tọa
đỉnh

Dữ liệu
diện tích
thửa đất

Đơn vị mét
vng (m2),
làm trịn đến
một chữ số
thập phân.

Dữ liệu
về tài liệu
đo đạc

- Tên tài liệu
đo đạc đã sử
dụng
- Ngày hoàn
thành đo
đạc.


Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất khơng tạo thành
thửa đất

NHÓM DL VỀ ĐỐI TƯỢNG CHIẾM ĐẤT

Tên gọi
đối tượng

Số hiệu
đối tượng

Ranh giới

Dữ liệu
diện tích


1.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai
1. Đăng ký quyền sử dụng đất làm cơ sở để bảo vệ chế độ
sở hữu toàn dân đối với đất đai
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là
việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng
thời giám sát họ thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp
luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung
toàn xã hội trong sử dụng đất.

16


1.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai
2. Đăng ký quyền sử dụng đất là điều kiện đảm bảo để Nhà
nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong
phạm vi lãnh thổ; bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy
đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối với đất đai Nhà nước đã giao QSD
QUẢN
LÝ

Đối với đất chưa giao quyền sử dụng

17

1.1.4. Vai trị của đăng ký đất đai

• 3. Đối với chủ sở hữu/sử dụng đất và các
chủ thể liên quan:
• giúp chủ sở hữu/sử dụng đất xác định rõ nhận
dạng của đất đai và quyền lợi của họ trong một
phạm vi ranh giới cụ thể, rõ ràng cũng như phân
định rõ vị trí của họ khi tham gia vào giao dịch
• Đăng kí đất đai cịn cung cấp một sự bảo vệ phù
hợp cho tất cả những người liên quan đối với
thửa đất, nhưng không phải là người sở hữu/sử
dụng đất.
18


Một khi xác định rõ những quyền lợi của mình
và phạm vi những quyền lợi đó, chủ sở
hữu/sử dụng đất sẽ hoàn toàn yên tâm trong
hoạt động đầu tư, khai thác đất đai; đồng thời,
trong chừng mực nhất định, họ có sự tơn trọng
quyền của các chủ thể khác và lợi ích chung
của cộng đồng.

19


4. Đối với xã hội
• - Hệ thống đăng kí đất đai góp phần hiệu quả

trong việc bình ổn xã hội:
- Trong giải quyết tranh chấp:
+ Hệ thống đăng kí đất đai cung cấp cơ sở pháp lí
đáng tin cậy để cơ quan có thẩm quyền dựa vào đó
để giải quyết tranh chấp: nhờ vào cung cấp các
thông tin đã được đăng kí, xác lập và lưu trữ chính
xác.
+ Có thể góp phần ngăn chặn ngay từ đầu việc tranh
chấp: các chủ thể đều nhận thức được chủ quyền
của mình, phạm vi và giới hạn của nó và khai thác,
sử dụng đất đai trong sự tôn trọng chủ quyền của
người khác, từ đó, đảm bảo sự ổn định của xã hội.
20