Phạm Văn Hạnh
ĐẶT VẤN ĐỀ
!"#$%&
'!()*+#!
',-(./012-3//45
6)728#*19#+#$%':
/(//;-/-)7)<2'
*2':*;/9,1=+)3
4','*//-3>9)?-$$"'#'
)3)&'7)7)3:
3$
"0@AB9-45C):
)&)/DEFG"C//2;/9
!/// *1=+$ H/
DEFG"I/*1=+':#4-)9
&/I;$">*-I/
@AJ=-J,1=+J3;/'(-
)7(!/--7)K$8
)J/0(A-#;/47
) -(.L M.$H/
+96NDOFP8Q
47'7:C) -(-R
1
Phạm Văn Hạnh
>-)+47M.
9':::-33-
*M.!:4$
%S;0TUUVW&)-/'C
;'1=+NDEFG"PXV+,
->1K0@
ARB/(-R!1=+
4',-!/3-K1Q026-R'
!Y!///,*1=+-IZ'1./0,6
*R1-3//41./0)7,$HW
;'&)-/'C;'1=+[3
Y2-*.3+L+$
\'Q31=+19/40
/ DEFG" ]1- ^1- H1_ % 3
^1+`*]1-^13
R)R>'Z,a%]%9(R>
R>6W-R>(1=+@RR>6
Y$">*^1302RR00/
/DEFGb>1K)M;=-R:R
*/=-'C;'1=+_%'
:^1c3)&Y>1KY:d9
J=[02195!/15):-
2
Phạm Văn Hạnh
156Y"H\28W'*1=+/4
H1$e4'c30()3
!)R>6Y]13/4^1
0/$
0C+DOFWS+?-1WW
"f""/DEFG"W''3W:
C!.'$
g/J.L:h4 ,
&)/'C;'1=+-b
“Nghiên cứu hệ thống thông tin địa lý( GIS) trong đánh giá tình hình
đăng ký đất đai của huyện Hoài Đức TP Hà Nội giai đoạn gần đây”
87:C$
3
Phạm Văn Hạnh
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1. Khái niệm về đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ
1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai
i"&),Y7;/>1K6Y4'
,/DEFG"!///j2;/9//4'
,*1=+-K1Q
@AS//;R'!!///,*
1=+$"&)R>&)R4&)R7
$
i"&)R4!5C44::/(0
7;/>1K6YR4R/DEFG"
,1=+3,)
i"&)R7!.Q6/K8
&)R4-+R7N+Y-W0-,1=
+-Y1=+_P:/&)(>1K6Y87
;/$
1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
D'C;'1=+C//2;
'1=+!///,*1=+0 ':#4-
(#1=+.'-M1=
+S//;$
4
Phạm Văn Hạnh
k;"TUUV'6DEFG"!/,
1=+!///-Sl<99
($DEFG"+a%]%//J=
-@/3=,W3$
1.1.Điểm qua tình hình đăng ký đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ
1.1.1. Thời kỳ phong kiến cho đến trước năm 1945
f33&)*)W/
)7-S1=10(W'8!7'
J*Dk$%>()*)+-*Dk
!'9J&XmUn)'Lo:7&
XmVp$%VX&>(-'L87;/F5"6R(
Xm$UUU28J]7h]R>XU$Uqq;/$
+,15c?,-+YC;-r(+`0
Y7$"!;/J28>VR-F5"6R(S'6
&70-n&47($f3
19R#'*15'3[/#R
--5$"#'!9)Q4+R
W61=&)$
]961=C-!Y*C,'L-
*)s]]($F5"6R(*'!;/7J28$"0
7R;/F5"6R(Q*)W'!;/:K1QA
.6'[ (31.C)7,C
5
Phạm Văn Hạnh
1t,,1=+$F5"6R(32.
K*Dk$\9'<!;/VR-WC
0-(<':h$
%*)se/961=CR('$f
72#!-e//+7,
W@5R;;'1Q#
'9-C);'L$H1.7R,
/K%#'-e/7;/R>6YS -
F5"6R(!;/390/,'7
7/$Y1e/@)7
R3u06v$Y1'!0Rje/
R)s$wl)se/(;/R7)
$
1.1.2. Sau cách mạng tháng Tám năm 1945 đến nay
GR6tiat
)7979]B:/#(61=,&)
S)-at$
a, Đăng ký đất đai ở miền Nam Việt Nam trong thời kỳ Mỹ Ngụy (1954-
1975)
fs*'61.6,]B'1-
.S7#,6*$
Y']B'C4"WG-1''L
6
Phạm Văn Hạnh
H&%7/;9>1K,.+#e/0(R>1K
>R>=x155+Y-K
(-/-R7&+YxF5N:,1=
+-19=P$
%R>1K!(/b%'6-281Q($H
l,1Q,!/Rj) Rj)
5$39C&,DEFG"'-+`0)r6
',,1Q,$
b, Công tác đăng ký đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa
từ tháng Tám năm 1945 đến nay
f(%-+e/0
(!1=+)*JXyqnzXy{nQat$
F-Y'(86
,6,#+#$|;/!/28
-,!/283'-:$%
*)s'9R>h[(),'7R>
=-(,/,'7/$
\7//XymU*@'6WC1Q
+'31Q+#-+9$E
#'-30'8Q!
#$]4!I4*'
/7((R>$
7
Phạm Văn Hạnh
E'76TUX}e'UX}{}XymU,\>Y/,R
$
c6Tyy}%z%%'XU}XX}XymU,%,Y/,
+<.E'76TUX,Y/,
(-/#(-&)$
E'76np}E"'n}XX}XymX+%5E
'69>1K/&)9):
$~:4>1K/3ba:R26
Yxa:R)07)7(>(&
/[xe7=-"K&)'1=+xa):)
;/0xa5!/*!/1=+)!///xF5
&);/0#xF5):-R05!/+
Yx]<DEFG"_
k;"Xymm*-!E93.
J'Um}UX}Xymm&R)•S0,9
[>(1)*
+17$
"&)<!0)Sc6Tyy}%$'
Tq}{}Xymy-%5E7/E'76TUX}E"
& ) # / DEFG"$ F 3 % VUT
NTm}XU}XymyP&)9):-+<.E'76
TUX$
8
Phạm Văn Hạnh
]<\F"9!'6E'7
6qyy}E"i%",%5"6YR'T{}U{}Xyyn$
' Xp}UV}Xyym- %5 "6 Y 8 R %
Vqp}Xyym}%%i%" +< , & ) - /
DEFG"$
' VU}XX}TUUX- %5 "6 Y R %
Xyyy}TUUX}%%i%"+<,&)/D
\F"9$
at43.J'UX}{}TUUq-k;"TUUV&R
;36-'67RK
1R;h$%3XV+
$"&)-/DEFG"-;/\F"XV
+3$
'UX}XX}TUUq- a%': ]*8 R
E'7619Tq}TUUq}E"ia%]%'6DEFG"$
% Tm}TUUq}%%ia%]% , a % ': ]
*R0+<.9):)0):-
2#'+.R>($
%19Ty}TUUq}%%ia%]%,a%':]*
R'UX}XX}TUUq+<;/-c-
\F"$
1.1.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên cả nước:
9
Phạm Văn Hạnh
a5!/J6/K( /,Y
/,'TUiT'-Y74&TUXT8/!
Vn-Vy{'C;(5+YTU-V$
% 3- / ' C ; S ' 6 N6 6 19
mm}TUUyP(KT-n'-5+YKX->
Tyn$UUU'C;31t$
%':-Y79&TUXX-/'C;
9Q6,c(pV-n€-3Xnc
:yU€-[XVc(+nU€$"@R)./
06-+./0Q3•/(Xy-V€519&
!+'$\c(y-V€-%e$\](VU€$
%)3-/'C;9Q-
/-#/(-Jmqimn€-3c
(:yU€$
%S,a%':]*-W-19
!> /'C;(;/Q
':+-Q6-'C;*Q(
+./0Q-).S6$e4
*!/')33'*!/-t-
/(//;-2#'+.-&/[&)'1=+
Q6/K[7R':1':4
10
Phạm Văn Hạnh
-)/Y4(R>6Y-&)-/'
C;-2#'+.>1K6Y[(7$
\'-6/K33'\"C8C+
;/>1K6Y++(19/4
/C':4'&
$%':-;/>1K6YQ6/K[
4',-c;/Q19280):+$
a:(3-/4C+;/>1K6YQ
6/K9-cR7.
'‚,-*2':)6/*7>R$
1.3.Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp GCN
QSDĐ.
1.3.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ.
"':9`-12
)W'7!12i#/-/4
4,*19-6R/#R9)+#-2#'
+.K1Q)7-&3-9/[$F.7
':3(+Y-36Y96)$HW;'
@A>':479
:7$
%&4#'+./3(3
-`963'h1.&
11
Phạm Văn Hạnh
+#198+<74Q12&-#'1Cƒ/
7B/3:B3$G3-
[„/3'6/`!/9j
1=+!/-7)3$
"&)-/DEFG",0R
!Y-!Y>h!Y+#$
"928&)-/DEFG"(
!Y)01b
ie71=+-71712
/-7'0!_
i//KW
3R#0)9&)h
9//;x
iD1+6x
ie'(
ie;.6_
"9+#&)-/DEFG"S(!Y
b
i%&*1.='9$
if'7)Y*1=+4#1=+
b
i]Q)&'9x
12
Phạm Văn Hạnh
i\l!+6+6'1=+
6*R1x
iD/_
%J!Y:'-&)-/DEFG"
)07$
1.3.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ.
wH-(63J7)•C
HO7'$G*/)7-5R;1.*,F5"6R(*
Dk-F5"6R*]]($G*e/8>(
76)b75(fs-7
,6Y(%fs-75,6Y(
atfs$
F)(%-H+#
,!;/R&Re/;9
->*R8R„R#'$
%XX&XynV-\6a/%K"4CH8
YKM$'Xq}XT}XynV()s /
CVE9\fO8k;j2R„
7/)77-.0)Zb“người
cày có ruộng”.
13
Phạm Văn Hạnh
"0R(JR:g\-\7
//H+#,&Xyny*'6V
…
C1Qb1Q-1Q;/0-1Q#$
&XymU-\7//[g8,MH
*8)r6b“Nhà Nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết
kiệm ”."f""-/DEFG"!"
#c(9&Re/;1b
i 'UX}U{}XymUY/,E'7619TUX}E"ie
9S'()7(
$
i 'XU}XX}XymU%,Ye,Rc619Tyyi
%%+(/#(-&)9):
$
i 'Um}UX}Xymm-:K1Q\7//&XymU-k;"
4:*$%("y,k;':?b“ĐKĐĐ, lập và quản lý
HSĐC, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp
GCNQSDĐ, đây là một trong bảy nội dung quản lý Nhà Nước về đất
đai”.
f0J)k;"&Xymm3.-W
+4!7/-56$%('-
14
Phạm Văn Hạnh
/ DEFG" 8 ! # . Q 6
/K$
&XyyT-+':45)7-S
3h!5$\7//&XyyT*)r6b“Đất đai,
rừng núi, sông hồ, tai nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển thềm
lục địa và vùng trời, đều thuộc sở hữu toàn dân”$"#'K1Q
t 1. * , k; " XyyV ! '
Xq}U{}XyyV$k;"XyyV8)r6R51:
+-+9
1.5Y1,$
i6619pq}e'T{}Uy}XyyV,Ye,
/W-#1=++56#+
Y12/
i 66pU}e'Un}U{}Xyyq,Ye,/D'
C;1QQ'1=+Q6
i %19Vqp}%%i%"'Xp}UV}Xyym,%5"6
Y+<,"f""-/DEFG"-;/\F"
%':-W.k;"&XyyV82
R;/-W;'-k;"&TUUV!E9\)
gO'Tp}XX}TUUV-S3'6“Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà Nước đại diện chủ sở hữu”::XV+
- 3 + & ) - /
15
Phạm Văn Hạnh
DEFG";/\F"+ !)r
6$
"7'-`Rk;&TUUVh83
&Re/;+K3Z'J%K
76/KR0K1Q."f""-/
DEFG";/\F"$0b
i k;""&TUUV'Tp}XX}TUUUV3.
'UX}U{}TUUq-3'6Y':t
DEFG"-.MY)/DEFG"x;/
\F"W..,Y0/
DEFG"@cR71=+:DEFG"$
i 6619q{}TUUV}"ie'XT}Un}TUUV1=5R51
19",66X{p}Xyyy}"ie$
i 6619XmX}TUUq}"ie'Ty}XU}TUUq,Y/,
+<k;"TUUV$
i 6619Xym}TUUq}"ie'UV}XT}TUUq,Y/,
1=+-33'60k;"
1=+)/DEFG"$
i 6619XT{}TUUn}"ie'XU}XU}TUUn,Y/,
+< . 6 E'7 19 TV}TUUV}E\XX '
Tp}XX}TUUV,E9\6E'719{nn}TUUV}Ei†a%HE\XX
'UT}Uq}TUUn,†•R*E9\'6
16
Phạm Văn Hạnh
'7919*!/0W.
Y1Y1(g8,
M'UX}U{}XyyX$
i 6619X{}TUUp}"ie'T{}UX}TUUp,Y/,
1=5-R5119,66+<k;
"6619Xm{}TUUq}"ie'0'
'5/4$31=5R5119'6
1=+)/DEFG"-2;!/>
'0!-:-:('1=+-7/-R
8-3/9Rj'1=+)/-))
7-)$
i %19Ty}TUUq}%%ia%]%'UX}XX}TUUq,a
':]*+<;/-c-\F"$
i % 19 XX{}TUUq}%%ia% 'U{}XT}TUUq , a %
Y +< . 6 6 19 Xym}TUUq}"ie '
UV}XT}TUUq,Y/,$
i %19Uy}TUU{}%%ia%]%'UT}Um}TUU{,a%
':]*+<;/-c-\F"$
i % X{}TUUy}%%ia%]% ' TX}XU}TUUy , a %
':]*'6DEFG"-'1QQ
1)t$
17
Phạm Văn Hạnh
i %X{}TUXU}%%ia%]%'Uq}TUXU,a%':
]*'6Z+6Y$
i % TU}TUXU}%%ia%]% ' TT}XU}TUXU , a
':]*'6R51DEFG"-'1Q
Q1)t$
1.4. Những quy định chung về đăng ký, cấp GCN QSDĐ
1.4.1 . Đăng ký quyền sử dụng đất
"&)'1=+,Y+K
.99!5C-W-#
1=+N *1=+Px;'1=
+9=26\F"/DEFG"
,1=+!///j2;/9//
4',*1=+->*j2;/
YC'M,*1=+xK1Q0
tt@ARSe/;R
'!!///,*1=+$
H"f""!.(He"fEFG"N9*1=+
Q6P(†aG28N9*1=+QP$
*6."fEFG"#e/
;'6/691=+
,*1=+$%':-*6"fEFG"
18
Phạm Văn Hạnh
S'630•'*)"fEFG"S'6
,e/;+#1.$
"0R"f""!.(
WW.4R':41x
‡"R@A@//bI9!-+Y-(C-
*(-W ,-Z'$$$
‡"R:Z)B;S'6,a%':
]*$
‡%.0-)6/*9 9!1=+$
‡"RYY21>1K6Y/I
(1=+$
19
Phạm Văn Hạnh
1.4.2. Giới thiệu về các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
DEFG"'+K3Z'/
*1=+0R'!Y!///,*1=
+0 ':#4-(#1=+x
C//2;9!///
*1=+$
EW5C/DEFG"W2;/&C
//0'7 3:7N
,1Q*1=+h*1=+
PSIe/;$
DEFG"'>(n('b
ik(CbDEFG"!/Sk;"&Xymm
+%5"6YN'a%':]*P/
S<'6(E'76TUX}E"}"f'Xq}U{}Xymy,%5
E0//-#/Q
$DEFG"S<'3„$
ik(CTbDEFG"!/Sk;"XyyV$
ik(CVbD'C;'1QQ'1=
+Q(6S<'6(6619pU}e'
Un}U{}Xyyq,Y/,$D'C;S<'3b
>,1=+2(FQ"6YN'
FQ%':]*P.$
20
Phạm Văn Hạnh
ik(CqbDEFG"!;/S'6,k;
&TUUV-<'!.SE'7619Tq}TUUq}E"i
a%]%'UX}XX}TUUqE'7619Um}TUUp}E"ia%]%'
TX}U{}TUUp1=5E'7619Tq}TUUq}E"ia%]%$D'C
;S<'3b„,1=+
t(K%':]*/c@/
'sSZ'/'$
ik(CnbDEFG"!;/S'6,k;"
&TUUV-<DEFG"-'1QQ1)t
! ' 6 S 6 6 19 mm}TUUy}"ie '
Xy}XU}TUUy%19X{}TUUy}%%ia%]%'TX}XU}TUUy$D'
C;S<'3>1S!,1=
+$
%S"qmk;"&TUUV-E'76Tq}TUUq}E"i
a%]% 'UX}XX}TUUq- E'7 619Um}TUUp}E"ia%]% '
TX}U{}TUUp1=5E'7619Tq}TUUq}E"ia%]%-6619
mm}TUUy}"ie ' Xy}XU}TUUy , Y /, % 19
X{}TUUy}%%ia%]%'TX}XU}TUUy,a%':]*
WDEFG"!/*1=+S<9
9(-/SJ=+a%
':]*/$H:'C;3t
'1=+-'1QQ1t$
21
Phạm Văn Hạnh
%S"qyk;"TUUV3'69!!/
DEFG"R>b
i *!-:-J*!/:
/1=+YY,28-/*-6$
i *!-:J'Xn}XU}XyyV
7'k;"TUUV3.!/
DEFG"$
i *1=+S'6("nU"nX,
k;"TUUV!/DEFG"$
i *!'05-;'0!-!J)7-
;@'1=+-*;'1=+)2=
!/>7/-R8Rj'1=+0>!x5
C1=+//#!W+R:3/9
Rj'1=+$
i *1=+SR@'76,%#
+#-'76,K@'76
'7/,K3Z'8!
$
i *I'1=+-4+.31=+$
i *1=+'6("yU-yXyT,k;"
TUUV$
i *QtQ$
22
Phạm Văn Hạnh
i *!-QtQ$
1.5. Tình hình ứng dụng tin học vào trong đăng ký đăng ký đất đai,
cấp GCNQSDĐ ở nước ta và trên thế giới.
1.5.1. Trên thế giới
DOFi\96,W
"6Y8!/4#ˆC+
2#'+.9&)$H`*0'-
/K%#'Rt4#K7[,*9
%"$"0*!9K-*8C+DOF
02#'+.K1Q+*$H+!1t/27/
',-39I30+L+R//
*!$
9):+#19(a>,8C
+DOF2=-+#
19$
:7)03)7•
C+,DOF02#'+.9R>,`
$f7!1!5C;/+6
-/0'R+
/$
23
Phạm Văn Hạnh
"0DOF7/;!*+#-8R9
8+:(OSS0/5R78-*+#30
+L+';/+DOFK$
DOF!+`Y!/+)728
-'7-#, /6$%J3-
:C/#Y-/';2703W5
K$I32/J0?.
(30'76!/!$
''-DOF!C+-'
(>':-@R':$fc
R3‰/)$DOF[!0QS
)R$*7-1/Z,DOF(W
)K,`;4',-7-?R9
)7I-_f'-30!/K .9
`$
1.5.2. Tại Việt Nam
\'-47K':
C8C+DOF.)7(-+.)
$f&/0C+,DOF1A!Q
(K))7!/L$
"!R6/4(,DOF-%#HL
%5"6Y82#'+.!K1Q+
24
Phạm Văn Hạnh
DOF>FeŠ%/,`9$\'(
#1=+/4‹|}O^Š-‹|HOŒ•-]‹eO^Š$
Ha"682#'+.!K1Q+
6-K1Q+)&t49-
R>6YH-(•+.:]‹eO^Š
‹|}O^Š$
%J7']/‚*!C+R>(
1=+R>6Y-R>6W0$%'
:R>YW!1=+1K>0R066
Y6,K6Y-).3-!1=
+0/12-/
_%J3I3Q2#'+.9K1Q+
R>YK6„/28
3 S +? 1 W W & ) /
DEFG"28'\"C%e$\(
XyyViTUXX$
1.5.3. Tại khu vực nghiên cứu.
\'-47/[R'\"C
1=+9 :C$%
-'81=+19/4l!
*]1^-H1$$$$:
K1Q+R>6Y$
25