(Luận văn) ảnh hưởng chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản tp hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

t
to

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

ng
hi

_________________________

ep
do
w
n
lo
ad
y
th

Nguyễn Thị Thu Thủy

ju
yi
pl
n

ua

al

n

va
fu

ll

ẢNH HƯỞNG CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ ĐẾN

oi

m

at

nh

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. HỒ CHÍ MINH

z
z
ht

vb
k

jm
om

l.c

ai

gm

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

n

a
Lu
n

va

y

te
re

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

t
to

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

ng
hi

_________________________

ep
do
w
n
lo
ad

Nguyễn Thị Thu Thủy

ju

y
th
yi
pl
al

n

ua

ẢNH HƯỞNG CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ ĐẾN

n

va

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. HỒ CHÍ MINH

ll

fu
oi

m
at

nh
z

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng (Hướng ứng dụng)

z
ht

vb

Mã số: 8340201

k

jm
om

l.c

ai

gm
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

n

a
Lu
n

va

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Liên Hoa

y

te
re

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2019


t
to
ng
hi

LỜI CAM ĐOAN

ep
do

Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Ảnh hưởng chính sách tiền tệ đến thị trường bất

w

động sản TP. HCM” là kết quả nghiên cứu của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn của

n
lo

PGS.TS Nguyễn Thị Liên Hoa.

ad

y
th

Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích là trung thực, được thu nhập từ các

ju

nguồn chính thống, đáng tin cậy. Tôi chịu trách nhiệm với nội dung luận văn.

yi

pl

Tôi chân thành cám ơn sự hỗ trợ, hướng dẫn tận tình của PGS.TS Nguyễn Thị

al

n

ua

Liên Hoa và các thầy cô giảng viên bộ môn trong thời gian qua.

n

va

TP. HCM, tháng 05 năm 2019

ll

fu

Học viên thực hiện luận văn

oi

m
at

nh
z
z

vb

k

jm

ht

Nguyễn Thị Thu Thủy

om

l.c

ai
gm
n

a
Lu
n

va
y

te
re

th

t
to
ng
hi

MỤC LỤC

ep

do

TRANG PHỤ BÌA

w

LỜI CAM ĐOAN

n

lo

ad

MỤC LỤC

y
th

DANH MỤC VIẾT TẮT

ju
yi

DANH MỤC BẢNG

pl
n
ll

fu

TĨM TẮT

va

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

n

ua

al

DANH MỤC HÌNH ẢNH

oi

m

ABSTRACT

at

nh

CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU ....................................................................................... 1

z

1.1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................... 1

z

ht

vb

1.2. Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu.................................................................. 1

k

jm

1.3. Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu .............................................................. 2

ai
gm

1.4. Cấu trúc bài nghiên cứu ................................................................................. 2

l.c

CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY .......................... 3

om

2.1. Cơ sở lý thuyết .............................................................................................. 3

a
Lu

2.2. Sơ lược các bài nghiên cứu trước đây ............................................................ 7

n

n

va

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................... 11

th

CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............. 21

y

3.2. Dữ liệu thu thập ........................................................................................... 13

te
re

3.1. Mơ hình và phương pháp nghiên cứu ........................................................... 11


t
to
ng

4.1. Kết quả nghiên cứu ...................................................................................... 21

hi
ep

4.2. Thảo luận kết quả nghiên cứu ...................................................................... 28

do

w

CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH ................................. 31

n
lo

5.1. Kết luận ....................................................................................................... 31

ad

ju

y
th

5.2. Kiến nghị chính sách ................................................................................... 31
TÀI LIỆU THAM KHẢO

yi
pl

PHỤ LỤC

n

ua

al
n

va
ll

fu
oi

m
at

nh

z
z
k

jm

ht

vb
om

l.c

ai
gm
n

a
Lu
n

va
y

te
re

th

t
to
ng
hi

DANH MỤC VIẾT TẮT

ep

BĐS

Ngân hàng Nhà nước

NHNN

do

Bất động sản

w

n

Ngân hàng Trung ương

lo

NHTW

ad

Ngân hàng Thương mại

NHTM

y
th

Thành phố Hồ Chí Minh

TP. HCM

ju
yi
pl
n

ua

al
n

va
ll

fu
oi

m
at

nh
z
z
k

jm

ht

vb
om

l.c

ai
gm
n

a
Lu
n

va
y

te
re

th

t
to
ng
hi

DANH MỤC BẢNG

ep

do

Bảng 1: Mô tả các biến ............................................................................................... 21

w

n

Bảng 2: Kết quả thống kê mô tả từ Eviews ................................................................. 22

lo

ad

Bảng 3: Kiểm định nghiệm đơn vị .............................................................................. 22

y
th

Bảng 4: Độ trễ tối ưu cho mơ hình VAR ..................................................................... 23

ju

yi

Bảng 5: Kiểm định nhân quả Granger ......................................................................... 23

pl
n

ua

al

Bảng 6: Kiểm định phân rã phương sai ....................................................................... 26

n

va

Bảng 7: Kết quả mơ hình VAR ................................................................................... 26

ll

fu
oi

m
at

nh
z
z
k

jm

ht

vb
om

l.c

ai
gm
n

a
Lu
n

va
y

te
re

th

t
to
ng

DANH MỤC HÌNH ẢNH

hi
ep

do

Hình 1: Chính sách tiền tệ mở rộng .............................................................................. 8

w

n

Hình 2: Chính sách tiền tệ thu hẹp ................................................................................ 8

lo
ad
ju

y
th
yi
pl
n

ua

al
n

va
ll

fu
oi

m
at

nh
z
z
k

jm

ht

vb
om

l.c

ai

gm
n

a
Lu
n

va
y

te
re

th


t
to
ng

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

hi
ep

do

Biểu đồ 1: Chỉ số giá nhà ở tại TP. HCM.................................................................... 14

w

Biểu đồ 2: Tốc độ tăng trưởng GDP của TP. HCM ..................................................... 15

n

lo

ad

Biểu đồ 3: Lãi suất cho vay dài hạn bình quân bằng VND. ......................................... 17

y
th

Biểu đồ 4: Cung tiền M2 ............................................................................................ 18

ju

yi

Biểu đồ 5: Chỉ số chứng khoán Việt Nam ................................................................... 20

pl
n

ua

al

Biểu đồ 6: Hàm phản ứng xung (Impulse Response Function) .................................... 24

n

va
ll

fu
oi

m
at

nh
z
z
k

jm

ht

vb
om

l.c

ai
gm
n

a
Lu
n

va
y

te
re

th


t
to
ng

TĨM TẮT

hi
ep

Ảnh hưởng của chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản TP. HCM

do
w

Bài nghiên cứu dựa trên mơ hình VAR cùng với các kết quả kiểm định để phân

n

lo

tích những ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp từ chính sách tiền tệ đến thị trường bất

ad

y
th

động sản tại TP. HCM. Kết quả phân tích cho thấy biến chỉ số SPPI đại diện cho thị

ju

trường bất động sản chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ những biến động của vốn đầu tư

yi

nước ngoài FDI, chỉ số giá tiêu dùng CPI và tốc độ tăng trưởng GDP. Bên cạnh đó, các

pl

ua

al

yếu tố khác như cung tiền M2, dư nợ bất động sản REL, lãi suất cho vay R và chỉ số

n

chứng khoán VNI cũng tác động đến chỉ số SPPI.

va

n

Từ khóa: Thị trường bất động sản, chính sách tiền tệ.

ll

fu
oi

m

ABSTRACT

at

nh
The impact of monetary policy on the real estate market in Ho Chi Minh City

z
z

vb

This paper is based on the VAR model with test results on analyzing the effects

jm

ht

of monetary policy and macroeconomic factors on the real estate market in Ho Chi

k

Minh City. The analytical results show that the SPPI index represents the real estate

ai
gm

market is most affected by foreign direct investment FDI, consumer price index CPI

om

l.c

and GDP growth rate. Besides, other factors such as money supply M2, the fluctuations
of real estate loans REL, lending interest rate R and VNI stock index also affected the

n
n

va

Keywords: Real estate market, monetary policy.

a
Lu

SPPI index.

y

te
re

th


1

t
to
ng

CHƯƠNG 1.

GIỚI THIỆU

hi
ep

1.1. Lý do chọn đề tài

do
w

Vì BĐS là tài sản có giá trị lớn khơng chỉ của hộ gia đình, cá nhân mà cịn đối

n

lo

với khu vực, cả nước, bên cạnh đó, thị trường BĐS là một trong những thị trường có vị

ad

y
th

trí quan trọng và liên quan nhiều đến nền kinh tế quốc gia cũng như kinh tế các ngành

ju

khác như xây dựng, tài chính, thương mại dịch vụ,... nên những biến động của thị

yi

trường BĐS dù ít hay nhiều đều có tác động đến nền kinh tế quốc gia và các ngành

pl
ua

al

kinh tế khác.

n

Việc điều hành và kiểm soát tốt thị trường của các chủ thể tham gia thị trường

va

n

không chỉ giúp cho bản thân thị trường BĐS hoạt động ổn định mà còn giúp cho các

ll

fu

ngành khác phát triển ổn định theo.

m

oi

Để có thể điều hành và kiểm soát tốt được thị trường, các chủ thể tham gia thị

nh

trường phải nắm được các nhân tố nào có tác động, ảnh hưởng đến thị trường BĐS, cơ

at

z

chế hoạt động của thị trường ra sao, bản thân của thị trường BĐS một khi có sự biến

z

vb

động sẽ ảnh hưởng đến các ngành khác như thế nào, mức độ ảnh hưởng ra sao. Và một

jm

ht

trong những yếu tố mang tính khách quan nhưng có thể chi phối nhiều ngành nghề

k

trong nền kinh tế, trong đó có BĐS, là chính sách tiền tệ của NHNN, cần được tìm hiểu

ai
gm

và phân tích sâu hơn. Đó là lý do tơi chọn đề tài “Chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến thị

om
a
Lu

1.2. Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu

l.c

trường BĐS tại TP. HCM”

n

Bài nghiên cứu tập trung vào các yếu tố của chính sách tiền tệ nói chung và ở

va
n

Việt Nam nói riêng có ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động của thị trường

y

xác định được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trong chính sách tiền tệ đến hoạt động

te
re

BĐS tại TP. HCM, trong thời gian 10 năm từ đầu năm 2009 đến cuối năm 2018. Từ đó,

th


2

t
to
ng

của thị trường BĐS tại TP. HCM, để có thể đưa ra các kiến nghị phù hợp, giải quyết

hi
ep

được một số vấn đề nổi bật của thị trường.

do
w

1.3. Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu

n

lo

Dữ liệu là các số liệu thứ cấp được thu thập theo từng quý từ quý 1 năm 2009

ad

y
th

đến quý 4 năm 2018, từ các nguồn đảm bảo tính chuẩn xác và đáng tin cậy như các báo

ju

cáo nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam, Tổng cục Thống kê Việt Nam, NHNN

yi

Việt Nam, Cục Thống kê TP. HCM và Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM,...

pl
ua

al

Một số chỉ số của chính sách tiền tệ có ảnh hưởng đến hoạt động thị trường

n

BĐS: Chỉ số giá nhà tại TP. HCM, dư nợ cho vay BĐS trên khu vực TP. HCM, lãi suất

va

n

cho vay dài hạn bình qn trên thị trường, cung tiền M2, dịng vốn đầu tư nước ngoài

ll

fu

vào BĐS tại TP. HCM,....

m

oi

Trong bài nghiên cứu này, tôi sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng để

nh

phân tích tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS tại TP. HCM, thơng qua

at
z

mơ hình VAR.

z
k

jm

Luận văn được chia thành 5 phần chính:

ht

vb

1.4. Cấu trúc bài nghiên cứu

n
n

va

 Chương 5: Kết luận và kiến nghị.

a
Lu

 Chương 4: Kết quả và thảo luận kết quả nghiên cứu.

om

 Chương 3: Phương pháp nghiên cứu.

l.c

 Chương 2: Tổng quan các nghiên cứu trước đây.

ai
gm

 Chương 1: Giới thiệu.

y

te
re

th


3

t
to

ng

CHƯƠNG 2.

TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY

hi
ep

2.1. Cơ sở lý thuyết

do
w

2.1.1.

Tổng quan thị trường BĐS

n
lo

ad

Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền

y
th

tệ và nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội, nên từng biến động của thị

ju

trường tài chính, và của nền kinh tế chung đều ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường

yi
pl

BĐS.

al

ua

Đại diện cho thị trường BĐS trong nghiên cứu này là chỉ số giá nhà ở, là chỉ số

n

sẽ mô phỏng xu hướng thị trường một cách định lượng, thúc đẩy tính minh bạch của thị

va

n

trường và cung cấp thêm các công cụ ra quyết định. Chỉ số này đo lường sự thay đổi

fu

ll

giá dưới ảnh hưởng của các vận động và biến chuyển ngoại vi của thị trường, ví dụ như

m

oi

sự gia nhập của các dự án mới. Quý cơ sở của SPPI là quý 1/2009. Savills cung cấp 2

nh

hệ thống chỉ số giá riêng biệt: Chỉ số so sánh theo quý (QoQ index) và chỉ số so sánh

at

z

theo kỳ cơ sở (QoB index). Chỉ số so sánh theo quý (QoQ index) được tính tốn dựa

z

vb

trên rổ dự án nhất qn và được cập nhật. Phương pháp này cho phép rổ cố định được

jm

ht

duy trì nhằm so sánh giá cả giữa các quý; tuy nhiên, dự án mới vẫn được cập nhật vào

k

rổ để đảm bảo phản ánh kịp thời các chuyển động của thị trường.

l.c

ai
gm

Một số rủi ro đặc trưng của thị trường BĐS1:

om

 Rủi ro kinh doanh: Dòng thu nhập từ khoản đầu tư BĐS là thu nhập từ cho thuê

n

chủ yếu là do biến động trong nền kinh tế làm thay đổi nhu cầu BĐS,...

a
Lu

mặt bằng hoặc mua bán nhà đất. Do đó các nhà đầu tư BĐS phải chịu rủi ro kinh doanh

va
n

 Rủi ro thanh khoản: Xảy ra khi thị trường liên tiếp khơng có sẵn nhiều người

y

te
re

mua, người bán và giao dịch thường xuyên. BĐS có mức độ rủi ro thanh khoản tương

th

1

William B. Brueggeman và Jeffray D. Fisher. Real Estate Finance and Investments. 14th edition. New York:
Douglas Reiner.


4

t
to
ng

đối cao. Tính thanh khoản của BĐS phụ thuộc nhiều yếu tố như vị trí dự án, khả năng

hi
ep

sử dụng linh hoạt, tiện ích, uy tín, thương hiệu chủ đầu tư…

do

 Rủi ro lạm phát: Lạm phát có thể làm giảm tỷ suất sinh lợi của nhà đầu tư nếu

w

n

thu nhập từ việc đầu tư không tăng đủ để bù đắp những tác động của lạm phát, do đó

lo

ad

làm giảm giá trị thực của khoản đầu tư. Hơn nữa, trong thời kỳ tỷ lệ nhu cầu về BĐS

ju

y
th

thấp thì thu nhập từ BĐS khơng có xu hướng tăng cùng với lạm phát.

yi

 Rủi ro lãi suất: Những thay đổi trong lãi suất sẽ ảnh hưởng đến giá trị các khoản

pl

đầu tư. Tuy nhiên tùy thuộc vào kỳ hạn (đầu tư ngắn hạn và dài hạn), mà giá trị của

al

ua

một số khoản đầu tư sẽ phản ứng nhiều hơn các khoản khác, do đó làm tăng khả năng

n

lỗ hoặc lời, đó là rủi ro lãi suất. BĐS có xu hướng sử dụng địn bẩy cao, và do đó tỷ

va

n

suất sinh lợi thu được của các nhà đầu tư có thể bị ảnh hưởng bởi những thay đổi về lãi

fu
ll

suất.

m

oi

 Rủi ro pháp lý: BĐS phải chịu nhiều quy định về thuế, quy hoạch, và các hạn

nh

at

chế khác... Kết quả rủi ro pháp lý là những thay đổi thực tế trong quy định có thể ảnh

z

hưởng đến khả năng sinh lời của khoản đầu tư.

z
Tổng quan về chính sách tiền tệ

2.1.2.1.

Cơng cụ của chính sách tiền tệ

k

jm

ht

vb

2.1.2.

ai
gm

Năm cơng cụ cơ bản của chính sách tiền tệ thường được sử dụng ở Mỹ và hầu

om

và nghiệp vụ thị trưởng mở.

l.c

hết các quốc gia trên Thế giới là: Lãi suất, cung tiền, cửa sổ chiết khấu, tỷ giá hối đoái

a
Lu

Khác với các các quốc gia trên Thế giới, năm công cụ cơ bản của chính sách

n

n
y

te
re

vụ thị trưởng mở và dự trữ bắt buộc.

va

tiền tệ thường được sử dụng ở Việt Nam: Tái cấp vốn, lãi suất, tỷ giá hối đoái, nghiệp

th


5

t
to

ng

Tác động của chính sách tiền tệ đến nền kinh tế chung

2.1.2.2.

hi
ep

Trước khi hoạch định chính sách tiền tệ, NHNN xem xét và đánh giá các yếu tố

do

w

kinh tế, để có thể định hướng đúng chiến lược, chiến thuật thực hiện chính sách tiền tệ.

n

lo

Chính sách tiền tệ sẽ tác động đến cung tiền, nhằm ảnh hưởng đến lạm phát, và từ đó là

ad

tác động đến mức độ đi vay và chi tiêu của hộ gia đình và doanh nghiệp.

y
th

ju

Hình 1: Chính sách tiền tệ mở rộng

yi
pl
Nhà đầu
tư

n

ua

al

NHTW

Tăng
nguồn
cung cho
vay

Tăng
tổng chi
tiêu nền
kinh tế

Giảm lãi
suất

Tăng
trưởng
kinh tế

n

va

fu

ll

 Chính sách mở rộng cung tiền làm cho nền kinh tế tăng trưởng, làm tăng lạm

m
oi

phát.

z
z

Tăng lãi
suất

Giảm
tổng chi
tiêu nền
kinh tế

Giảm
lạm phát

k

jm

ht

vb

Giảm
nguồn
cung cho
vay

at

NHTW

Nhà đầu
tư

nh

Hình 2: Chính sách tiền tệ thu hẹp

l.c

Tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS

om

2.1.2.3.

ai
gm

 Chính sách thu hẹp cung tiền làm giảm lạm phát.

chỉ ảnh hưởng đến giá nhà, mà còn cả nguồn cung nhà ở và thị trường thế chấp.

n

a
Lu

Cú sốc chính sách tiền tệ, dưới hình thức tăng tổng tài sản của NHTW, không

va
n

Đầu tiên, khi thực hiện bất kỳ hình thức chính sách tiền tệ nào, các NHTW phải

th

sách kết hợp cả chính sách tài khóa và tiền tệ hoặc sử dụng một số chính sách cụ thể

y

thông qua thị trường nhà ở). Việc này đặc biệt quan trọng khi các nhà hoạch định chính

te
re

tìm hiểu thêm về chính sách của họ được chuyển sang nền kinh tế rộng lớn hơn (như


6

t
to
ng

tập trung vào một lĩnh vực kinh tế, khi nhiều tương tác giữa các biện pháp chính sách

hi
ep

khác nhau có thể đã có hiệu lực. Điều này có liên quan trực tiếp khi xem xét giai đoạn

do

phục hồi sau khủng hoảng tài chính hoặc kinh tế khi chính sách tiền tệ mở rộng được

w

n

kết hợp với chính sách tài khóa mở rộng hoặc trái ngược. Các nhà hoạch định chính

lo

ad

sách cũng phải xem xét ảnh hưởng của chi phí tài chính thấp hơn và tổng cầu cao hơn

ju

y
th

về nhà ở khơng chỉ ảnh hưởng đến sự giàu có liên quan đến nhà ở, mà còn ảnh hưởng
của doanh thu nhà ở tiềm năng cao hơn.

yi
pl

Trong những năm trở lại đây, chính sách tiền tệ nới lỏng đã phần nào giúp các

al

n

ua

kênh đầu tư tăng trưởng tích cực, trong đó thị trường BĐS được hưởng lợi khá lớn. Với

va

lãi suất ở mức thấp, các ngân hàng dễ cho vay hơn, nhiều người đã mạnh dạn vay vốn

n

đầu tư, kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, một khi chính sách tiền tệ thắt chặt trở lại thì các

fu

ll

kênh đầu tư sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên. Do đó, sự tăng trưởng bền vững hay khơng của

m

oi

thị trường BĐS phụ thuộc vào chính sách tiền tệ.

nh

at

Borio và Lowe (2002) nhấn mạnh rằng chính sách tiền tệ không chỉ tập trung

z

z

vào lạm phát. Nếu NHTW phản ứng trực tiếp đến sự thay đổi giá tài sản bằng cách

vb

ht

điều chỉnh lãi suất, biến động kinh tế sẽ trở nên trầm trọng hơn (Bernanke, 1999). Sự

k

jm

thay đổi giá BĐS của một quốc gia sẽ ảnh hưởng đến mức lãi suất địa phương và sự gia

ai
gm

tăng giá BĐS sẽ gây ra lãi suất thực tăng (Bjornland và Jacobsen, 2009).

l.c

Về mặt lý thuyết, chính sách tiền tệ bao gồm một số các yếu tố điển hình như lãi

om

suất, tỷ giá hối đối,... khơng hồn tồn ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS mà

n

dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS.

a

Lu

ảnh hưởng gián tiếp thông qua chỉ số các yếu tố kinh tế chung, bên cạnh tỷ lệ dư nợ,

va
n

Chính sách tiền tệ chặt chẽ có thể dẫn đến tỷ lệ nợ hộ gia đình trên GDP trong

th

khảo trong khung chính sách tiền tệ có thể mang lại hiệu quả. Phản ứng của tín dụng

y

thực. Lãi suất có tác động lớn đến giá BĐS và việc sử dụng giá BĐS làm chỉ số tham

te
re

ngắn hạn và trung hạn ở mức cao hơn. Tuy nhiên, lãi suất có tác động lớn đến giá nhà


7

t
to
ng

đối với sự thay đổi của lãi suất và giá nhà ở cho thấy rằng các khoản tín dụng hiếm khi

hi
ep

được tái cấp vốn khi giá nhà và lãi suất thay đổi. Chiến lược ổn định giá BĐS về lâu

do

dài cũng sẽ ổn định mức tín dụng nếu tín dụng hộ gia đình chủ yếu được sử dụng cho

w

n

BĐS (Orjan Robstad, 2017).

lo

ad

Giữa tín dụng và thị trường BĐS có mối quan hệ hai chiều: Một mặt, tín dụng

y
th

BĐS làm thay đổi cung, cầu BĐS; tăng trưởng tín dụng BĐS làm gia tăng giá cả BĐS.

ju

yi

Mặt khác, khi thị trường BĐS chứa đựng nhiều yếu tố tiêu cực (như nợ xấu BĐS, khối

pl

lượng giao dịch thấp...) sẽ làm hạn chế nguồn tín dụng vào thị trường này. (Lê Hà

n

ua

al

Diễm Chi, 2014)

n

va

Khi thị trường BĐS tăng trưởng kéo theo dòng vốn ngân hàng đổ vào cả phía

ll

fu

cung lẫn sức cầu, đồng thời dịng tiền tiết kiệm có thể chững lại để chuyển sang đầu tư

oi

m

BĐS. Tuy nhiên, đây vẫn được coi là một xu hướng tốt và sẽ không gây bất ổn nếu quá

nh

trình luân chuyển vốn giữa hai thị trường này được vận hành thông suốt. Đồng thời, cơ

at

chế quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS được giám sát một cách chặt chẽ để có

z

z

thể hạn chế từ xa những nguy cơ thị trường BĐS phát triển quá nóng.

vb

jm

ht

Khi nền kinh tế phát triển kéo theo nhu cầu về nhà ở và nhu cầu chuyển dịch
BĐS giữa các chủ thể ngày càng lớn. Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp

k
ai
gm

mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng dẫn đến nhu cầu chuyển đổi và chuyển giao BĐS
kinh tế chung, thị trường BĐS cũng có động lực và dư địa để phát triển.

om

l.c

giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế. Vì vậy, cùng với tốc độ phát triển của nền

a
Lu

Theo nghiên cứu của Xiaoqing Eleanor Xu, Tao Chen (2011), chính sách tiền tệ

n

va

mở rộng có xu hướng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà tiếp theo, trong khi hạn chế chính

n

sách tiền tệ có xu hướng giảm tốc độ tăng giá nhà. Do NHTW trực tiếp kiểm sốt lãi

th

và dịng tiền nóng chủ yếu được chuyển đổi thành tiền cơ sở; Thị trường chứng khoán

y

quản lý thả nổi, sự tăng trưởng của cung tiền phản ánh cả chính sách tiền tệ của NHTW

te
re

suất và chính sách tín dụng cơ bản của các NHTM và hệ thống tỷ giá hối đoái được


8

t
to
ng

tăng có xu hướng thúc đẩy tăng trưởng giá nhà tiếp theo; Sự tăng trưởng của cung tiền

hi
ep

và thay đổi chính sách thanh tốn thế chấp ảnh hưởng đến động lực tăng trưởng giá nhà

do

ở. Lợi nhuận của thị trường chứng khoán giúp dự đoán sự tăng trưởng tiếp theo của giá

w

n

nhà do hiệu ứng của cải và sự điều chỉnh tương đối chậm của ngành BĐS.

lo
ad

2.2. Sơ lược các bài nghiên cứu trước đây

y
th

On Correlation between RMB Exchange Rate and Real Estate Price

ju

2.2.1.

yi

based on Financial Engineering – LIU Yang, HU Zhiqiang (2012)

pl
ua

al

Bài nghiên cứu xem xét mối quan hệ giữa tỷ giá hối đoái thực tế của Nhân dân

n

tệ và giá BĐS bằng mơ hình VAR, sử dụng dữ liệu hàng tháng từ tháng 1 năm 2007

n

va

đến tháng 12 năm 2010.

fu

ll

Trong ngắn hạn, việc tăng giá nhà đất sẽ gây ra sự suy thoái. Tuy nhiên, về lâu

m

oi

dài, BĐS có tác động tích cực đến tỷ giá Nhân dân tệ, do đó dựa trên nền tảng kỹ thuật

nh

tài chính hiện tại, kiểm sốt giá BĐS để duy trì sự tăng giá dần với mức tăng nhẹ của

at
z

Nhân dân tệ.

z
vb

2.2.2.

House prices, credit and the effect of monetary policy in Norway

ht

k

jm

evidence from structural VAR models – Orjan Robstad (2017)

ai
gm

Tác giả Orjan Robstad đã sử dụng mơ hình VAR cấu trúc với các biến số: Lãi
suất, tỷ lệ lạm phát, GDP, tín dụng, giá nhà ở, tỷ giá hối đoái, để thực hiện nghiên cứu

l.c

om

các phản ứng của giá nhà và tín dụng hộ gia đình đối với các cú sốc chính sách tiền tệ ở

n

đình và giá nhà ở Norway.

a
Lu

Norway và định lượng ảnh hưởng của cú sốc chính sách tiền tệ đối với tín dụng hộ gia

va
n

Kết quả nghiên cứu cho thấy: Giá nhà phản ứng khá mạnh với cú sốc chính sách

y

th

đối lớn so với các nghiên cứu SVAR tương tự sử dụng dữ liệu của Mỹ, Euro hoặc

te
re

tiền tệ ở Norway. Hiệu ứng này mạnh mẽ trên hầu hết các mơ hình ước tính và tương


9

t
to
ng

OECD; và lãi suất có tác động lớn đến giá nhà thực và các khoản nợ của hộ gia đình

hi
ep

hiện tại hiếm khi được tái cấp vốn khi giá nhà và lãi suất thay đổi.

do
w

2.2.3.

Housing markets and unconventional monetary policy – Charles

n
lo

Rahal (2016)

ad

y
th

Tác giả Charles Rahal đã sử dụng mô hình PVAR để xem xét thị trường BĐS đã

ju

phản ứng như thế nào trước những cú sốc chính sách tiền tệ dưới hình thức đổi mới

yi

trong tổng tài sản và cơ sở tiền tệ, chính sách tiền tệ có thể làm giảm lãi suất thực tế,

pl

ua

al

giảm chi phí sử dụng nhà ở và do đó làm tăng nhu cầu về nhà ở.

n

Một cú sốc chính sách tiền tệ, dưới hình thức tăng tổng tài sản của NHTW,

va

n

không chỉ ảnh hưởng đến giá nhà, mà còn cả nguồn cung nhà ở và thị trường thế chấp.

ll

fu

Mặc dù có nhiều biện pháp chính sách khác nhau và cấu trúc thể chế thị trường thế

oi

m

chấp không đồng nhất, kết quả nhất quán giữa các quốc gia và trong lựa chọn độ dài

Effect analysis of real estate price and monetary policy an empirical

z

2.2.4.

at

nh

của độ trễ, đặc điểm kỹ thuật mơ hình và tần suất dữ liệu được sử dụng.

z

jm

Shaozhen Chen, Lin Li (2018)

ht

vb

study based on china macroeconomic data – Liang Su, Li Lin,

k

Mục đích bài nghiên cứu của tác giả là phân tích các yếu tố chính sách và tìm

ai
gm

hiểu về tài chính BĐS. Giá BĐS có thể can thiệp vào tác động của chính sách tiền tệ

l.c
om

làm tăng giá BĐS, làm tăng tính khơng chắc chắn của chính sách tiền tệ.

n

Giá đất tăng là yếu tố chính thúc đẩy giá nhà đất tăng lên.

a
Lu

"Tài chính BĐS" là một yếu tố quan trọng trong việc thúc đẩy tăng giá BĐS.

va
n

Các tác giả sử dụng mơ hình VAR với các biến số: giá BĐS, lãi suất, cung tiền

th

mức độ nhất định. Tuy nhiên, một lượng vốn lớn sẽ chảy vào ngành BĐS vì điều này,

y

Chính sách tiền tệ làm giảm lãi suất thị trường vốn, giúp giá BĐS giảm ở một

te
re

M2, giá đất.


10

t
to
ng

dẫn đến giảm quy mô đầu tư công nghiệp và do đó ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế

hi
ep

trong các ngành cơng nghiệp khác. Tài chính BĐS sẽ làm tăng giá BĐS đồng thời kích

do

thích nền kinh tế, có tác động ngược lại đến sự phát triển của ngành BĐS.

w
n

lo

Khi giá BĐS thay đổi gây ra sự sai lệch so với mức dự kiến của các chỉ số tiền

ad

tệ, NHTW buộc phải áp dụng các phương tiện điều chỉnh chính sách tiền tệ, làm tăng

y
th

tính khơng chắc chắn của chính sách tiền tệ.

ju

The effect of monetary policy on real estate price growth in China –

yi

2.2.5.

pl

ua

al

Xiaoqing Eleanor Xu, Tao Chen (2011)

n

Tác giả sử dụng mơ hình LHPYG, dữ liệu hàng quý từ quý 1/1998 đến quý

va

n

4/2009 và dữ liệu hàng tháng từ tháng 7/2005 đến tháng 2/2010 gồm các biến số: Lãi

ll

fu

suất cho vay ngân hàng chuẩn dài hạn, tăng trưởng cung tiền, chỉ số chính sách tín

oi

m

dụng thế chấp, chỉ số tăng trưởng giá nhà ở.

nh

Kết quả cho thấy: Chính sách tiền tệ mở rộng có xu hướng thúc đẩy tăng trưởng

at

z

giá nhà tiếp theo, trong khi hạn chế chính sách tiền tệ có xu hướng giảm tốc độ tăng giá

z

vb

nhà. Do NHTW trực tiếp kiểm soát lãi suất và chính sách tín dụng cơ bản của các

jm

ht

NHTM và hệ thống tỷ giá hối đoái được quản lý thả nổi, sự tăng trưởng của cung tiền

k

phản ánh cả chính sách tiền tệ của NHTW và dịng tiền nóng chủ yếu được chuyển đổi

ai
gm

thành tiền cơ sở; Thị trường chứng khốn tăng có xu hướng thúc đẩy tăng trưởng giá

om

l.c

nhà tiếp theo; Sự tăng trưởng của cung tiền và thay đổi chính sách thanh tốn thế chấp
ảnh hưởng đến động lực tăng trưởng giá nhà ở Trung Quốc. Lợi nhuận của thị trường

a
Lu

chứng khoán giúp dự đoán sự tăng trưởng tiếp theo của giá nhà do hiệu ứng của cải và

n
n

va

sự điều chỉnh tương đối chậm của ngành BĐS.

y

te
re

th


11

t
to
ng

CHƯƠNG 3.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

hi
ep

3.1. Mơ hình và phương pháp nghiên cứu

do
w

Để thực hiện bài nghiên cứu này, tôi áp dụng mơ hình VAR (Vector auto

n

lo

regression) với các biến số: Chỉ số giá nhà ở, lãi suất cho vay dài hạn, cung tiền M2,

ad

y
th

các chỉ số kinh tế, theo bài nghiên cứu số 4 “Effect analysis of real estate price and

ju

monetary policy an empirical study based on china macroeconomic data” (Liang Su, Li

yi

Lin, Shaozhen Chen, Lin Li, năm 2018).

pl
ua

al

Mục đích chính của việc sử dụng mơ hình VAR là để kiểm tra mối quan hệ giữa

n

các biến, vì giữa các biến khơng chỉ có mối quan hệ một chiều ảnh hưởng đến biến phụ

va

n

thuộc mà trong một vài trường hợp, biến phụ thuộc cũng có tác động ngược lại biến

ll

fu

giải thích.

m

oi

Cụ thể, nghiên cứu sử dụng một số kiểm định và phương pháp phân tích như:

at

nh

(1) Thống kê mơ tả

z

(2) Kiểm định nghiệm đơn vị (Unit Root Test): Cung cấp thơng tin về tính dừng của

z

ht

vb

các biến bằng cách sử dụng kiểm định Augmented Dickey-Fuller (ADF).

ai
gm

Schwarz.

k

jm

(3) Tìm kiếm độ trễ tối ưu cho mơ hình VAR dựa trên tiêu chí Akaike (AIC) và
(4) Kiểm định nhân quả Granger: Xác định các biến kinh tế vĩ mơ được lựa chọn có

om

l.c

mối tương quan với chỉ số SPPI tại TP.HCM hay không.

(5) Hàm phản ứng đẩy (Impulse Responses Function): Phát hiện phản ứng của các

a
Lu

biến phụ thuộc đối với các cú sốc đối với các biến khác trong mơ hình.

n

n

va

(6) Kiểm định phân rã phương sai (Variance Decomposition): Phân tích cấu trúc mơ

y

chính biến đó và cú sốc của các biến nội sinh khác.

te
re

hình VAR, phân tích sự biến thiên của một biến do tác động bởi cú sốc của

th


12

t
to
ng

(7) Kết quả mơ hình VAR: Xem xét mức độ ảnh hưởng của những thay đổi trong

hi
ep

các biến đến chỉ số SPPI và ngược lại. Trình bày các số liệu thống kê mô tả các

do

biến kinh tế vĩ mô được sử dụng trong mơ hình VAR.

w
n

lo

Trong bài nghiên cứu “Effect analysis of real estate price and monetary policy

ad

an empirical study based on china macroeconomic data” của Liang Su, Li Lin,

y
th

Shaozhen Chen, Lin Li, các tác giả đã sử dụng mô hình VAR của Christopher A. Sims

ju

yi

đã tìm ra và phát triển những năm 1980. Dựa vào sự phân tích mối quan hệ giữa tài

pl

chính BĐS và chính sách tiền tệ, mơ hình VAR bao gồm các biến giá BĐS (real estate

al

n

ua

prices, HP), lãi suất cho vay (interest rates, R), cung tiền (money supply, M), giá đất

oi

𝛽12
𝛽22
𝛽32
𝛽42

𝛾12
𝛾22
𝛾32
𝛾42

𝜂12 𝐻𝑃𝑡−2
𝜂22 𝑅𝑡−2
][
]
𝜂32 𝑀𝑡−2
𝜂42 𝐿𝑃𝑡−2

𝜀1𝑡
𝜂1𝑛 𝐻𝑃𝑡−𝑛
𝜀2𝑡
𝜂2𝑛 𝑅𝑡−𝑛
][
] + [𝜀 ]
𝜂3𝑛 𝑀𝑡−𝑛
3𝑡
𝜀4𝑡
𝜂4𝑛 𝐿𝑃𝑡−𝑛

at

z

z

jm

ht

vb

𝛾1𝑛
𝛾2𝑛
𝛾3𝑛
𝛾4𝑛

nh

𝛽1𝑛
𝛽2𝑛
𝛽3𝑛
𝛽4𝑛

𝜂11 𝐻𝑃𝑡−1
𝛼12
𝜂21 𝑅𝑡−1
𝛼
][
] + [ 22
𝜂31 𝑀𝑡−1
𝛼32
𝜂41 𝐿𝑃𝑡−1
𝛼42

m

𝛼1𝑛
𝛼
+ ⋯ + [ 2𝑛
𝛼3𝑛

𝛼4𝑛

𝛾11
𝛾21
𝛾31
𝛾41

ll

𝛽11
𝛽21
𝛽31
𝛽41

fu

𝛼11
𝑑1
𝐻𝑃𝑡
𝛼
𝑅
𝑑
[ 𝑡 ] = [ 2 ] + [ 21
𝑀𝑡
𝑑3
𝛼31
𝐿𝑃𝑡
𝑑4
𝛼41

n

va

(land prices, LP).

k

Theo Christopher A. Sims giả định, 𝜀𝑘𝑡 (𝑘 = 1,2,3,4) tuân theo quá trình nhiễu

ai
gm

trắng (white noise process), nhưng cho phép tương quan tạm thời giữa các thời điểm bị

om

l.c

nhiễu của hai phương trình. Sự thay đổi trong các nhân tố có ảnh hưởng tạm thời đến
nhiều biến tương ứng khác.

n

va
y

te
re

th

𝜀1𝑡
𝐻𝑃𝑡
𝐻𝑃𝑡−1
𝜀2𝑡
𝑅
𝑅
[ 𝑡 ] = Γ0 + ∑ Γ [ 𝑡−1 ] + [𝜀 ]
𝑀𝑡
𝑀𝑡−1
3𝑡
𝜀
𝐿𝑃𝑡
𝐿𝑃𝑡−1
4𝑡

n

𝜎𝑚𝑛 𝑛ế𝑢 𝑝 = 𝑞
, (𝑚 ≠ 𝑛)
0

a
Lu

𝑐𝑜𝑣(𝜀𝑚𝑝, 𝜀𝑛𝑞 ) = {


13

t
to
ng
hi

Γ𝑖 là ma trận hệ số của mơ hình, 𝑖 = (1,2,3, … , 𝑛)

ep
do

𝛼11
𝑑1
𝛼
𝑑
Γ0 = [ 2 ] , Γ𝑖 = [ 21
𝑑3
𝛼31
𝑑4
𝛼41

w
n
lo

𝛽11
𝛽21
𝛽31
𝛽41

𝛾11
𝛾21
𝛾31
𝛾41

𝜂11
𝜂21
]
𝜂31
𝜂41

ad

y
th

3.2. Dữ liệu thu thập

ju

Theo nội dung từ bài nghiên cứu khi áp dụng thực tế ở TP. HCM, bên cạnh việc

yi

pl

thu thập các biến liên quan đến chính sách tiền tệ có thể tác động trực tiếp đến thị

ua

al

trường BĐS như lãi suất cho vay, cung tiền, tôi cũng sẽ thu thập các biến về kinh tế có

n

ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách tiền tệ, từ đó có thể gián tiếp ảnh hưởng đến thị

va

n

trường BĐS như chỉ số giá tiêu dùng, tốc độ tăng trưởng GDP, dư nợ cho vay BĐS,

fu

ll

dòng vốn FDI vào BĐS, và chỉ số chứng khoán VNI.

m

oi

Dữ liệu được sử dụng là dữ liệu thứ cấp, được thu thập theo quý từ quý 1 năm

nh

at

2009 đến quý 4 năm 2018, bao gồm các biến và cách tính như sau:

z
z

(1) Chỉ số giá nhà ở tại TP. HCM (SPPI, điểm)

vb

jm

ht

Chỉ số SPPI được thu thập từ báo cáo nghiên cứu thị trường của Công ty Savills
Việt Nam, là số liệu đã được Savills Việt Nam tính tốn theo thực tế thị trường.

k
ai
gm

Từ đầu 2009 đến quý 2 năm 2011, giá BĐS tại TP. HCM liên tục tăng rất cao,

om

l.c

nguyên nhân từ dư âm của cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008 ảnh hưởng đến tất cả
các ngành kinh tế. Nhưng từ cuối 2011 đến đầu năm 2012, giá BĐS giảm mạnh liên

a

Lu

tục, ngun nhân một phần vì chính sách siết chặt tín dụng giảm tốc độ và tỷ trọng dư

n

nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS, BĐS bước vào vịng xốy lao

va
n

dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cung giảm, cầu giảm, nợ xấu tăng. Bắt đầu từ năm

th

thị trường như: giảm, giãn thuế, cho nợ tiền sử dụng đất, chia nhỏ căn hộ,...giúp các

y

nhiều như trước, một phần là do chính sách “giải cứu” BĐS của các cơ quan quản lý

te
re

2012, giá BĐS bước vào thời kỳ ổn định, mức độ biến động qua các thời kỳ khơng cịn


14

t

to
do
w
n
lo

140

ad

yi
pl

80

al
n

ua

60

n

va

40

Q3/2018

Q1/2018

Q3/2017

Q1/2017

Q3/2016

Q1/2016

Q3/2015

Q1/2015

Q3/2014

Q1/2013

Q3/2010

Q1/2010

Q3/2009

Q1/2014

at

nh

Q1/2009

oi

z

Nguồn: Savills Việt Nam

m

0

Q3/2013

ll

fu

20

Q3/2012

100

ju

y
th

120

Q1/2012

ep

Biểu đồ 1: Chỉ số giá nhà ở tại TP. HCM

Q3/2011

hi

nghiệp.

Q1/2011

ng

doanh nghiệp khơi thông đầu ra, tạo thanh khoản và quay vòng đồng vốn cho doanh

z
ht

vb

(2) Tốc độ tăng trưởng GDP của TP. HCM (GDP, %)

ai
gm

từ đầu năm 2009 đến 2018.

k

jm

Chỉ số GDP được lấy từ số liệu công bố hàng quý của Cục Thống kê TP. HCM

l.c

Trong 3 năm từ 2009 – 2011, GDP tăng trưởng với tốc độ không ổn định,

om

nguyên nhân xuất phát từ việc Việt Nam bị ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng toàn cầu.

a
Lu

Khi bước qua năm 2012, sau những nổ lực của Chính phủ trong kiềm chế lạm phát

n

bằng việc thắt chặt chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa đã làm cho GDP giảm

n

va

xuống và duy trì ở mức 7% - 9% trong nhiều năm liền.

y

te
re

th


15

t
to
ng

Biểu đồ 2: Tốc độ tăng trưởng GDP của TP. HCM

hi
ep
do

14%

w
n

12%

lo
ad

10%

ju

y
th

8%

yi
pl

6%

al
n

ua

4%

va

2%

n
Q3/2018

Q1/2018

Q3/2017

Q1/2017

Q3/2016

Q1/2016

Q3/2015

Q1/2015

Q3/2014

Q1/2014

Q3/2013

Q1/2013

Q3/2012

Q1/2012

Q3/2011

Q1/2011

Q3/2010

Q1/2010

Q3/2009

Q1/2009

oi

m

at

nh

Nguồn: Cục Thống kê TP. HCM

ll

fu

0%

z
z
ht

vb

(3) Chỉ số giá tiêu dùng TP. HCM (CPI, %):

k

Cục Thống kê TP. HCM.

jm

Tương tự như GDP, chỉ số CPI được thu thập từ số liệu công bố hàng quý của

ai
gm

Chỉ số giá tiêu dùng tại TP. HCM trong 3 năm trở lại đây thấp hơn so với những

l.c

om

năm 2009 khi nền kinh tế bị ảnh hưởng từ khủng hoảng, lạm phát tăng cao, sức mua

n

va

(4) Dư nợ cho vay BĐS cả nước (REL, tỷ đồng)

n

điểm sức mua của người dân tăng cao, nhằm phục vụ nhu cầu sắm sửa Tết.

a

Lu

của người dân bất ổn. Chỉ số CPI thường tăng cao hơn vào cuối năm, vì đây là thời

y

th

của NHNN Việt Nam. Do một số trở ngại trong việc thu thập dư nợ cho vay BĐS tại

te
re

Dư nợ BĐS được thu thập theo quý từ các báo cáo tình hình hoạt động định kỳ