Phá băng thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp

MỤC LỤC
i
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1. Danh mục biểu đồ
Biểu đồ 2.1: Công suất cho thuê trung bình của văn phòng cho thuê
Biểu đồ 2.2: Giá chào thuê văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh
Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ trống văn phòng cho thuê trống ở Tp. Hà nội
Biểu đồ 2.4: Giá cho thuê văn phòng tại thị trường Tp Hà nội
Biểu đồ 2.5 Nguồn cung căn hộ chào bán trong 6 tháng cuối năm 2013 tại Tp HCM
Biểu đồ 2.6. Nguồn cung căn hộ theo hạng tại Tp Hà Nội
Biểu đồ 2.7: Nguồn cung biệt thự, nhà liền kề tại Tp Hồ Chí Minh
Biểu đồ 2.8: Nguồn cung biệt thự, nhà liên kề tại Tp Hà Nội
Biểu đồ 2.9 Tình hình về lượt khách du lịch tới Việt Nam (2005-2012)
Biểu đồ 2.10: Nguồn cung khách sạn tại Tp Hà Nội (2010-2013)
Biểu đồ 2.11 Nguồn cung khách sạn theo hạng tại Tp Hà Nội Q4/2013
Biểu đồ 2.12 Doanh thu bình quân trên phòng khách sạn Hà Nội theo hạng
Biểu đồ 2.13: Nguồn cung khách sạn tại Tp Hồ Chí Minh (2011-2013)
Biểu đồ 2.14 Tình hình hoạt động thị trường khách sạn Tp HCM Q4/2013
Biểu đồ 2.15 Tình hình biến động giá cho thuê của 3 hạng khách sạn tại Tp HCM
Biểu đồ 2.16: Nguồn cung thị trường bán lẻ tại Tp Hồ Chí Minh (2011-2013)
Biểu đồ 2.17 Diễn biến giá và tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ tại Tp HCM (Q1/2009-
Q4/2012)
Biểu đồ 2.18: Tình hình hoạt động của thị trường bán lẻ Tp Hồ Chí Minh
Biểu đồ 2.19 Nguồn cung thị trường bán lẻ Hà Nội (Q4/2012 – Q4/2013)
Biểu đồ 2.20: Giá thuê mặt bằng bán lẻ tầng 1 tại Hà Nội (2009-2012)
Biểu đồ 2.21 Sự biến động hàng tồn kho BĐS từ năm 2009 – 2013
Biểu đồ 2.22 Dư nợ và tỷ lệ nợ xấu BĐS (2010 – 2012)
Biểu đồ 2.23 Tình hình biến động của số sự án FDI cấp mới và tăng them
2. Danh mục bảng số liệu
Bảng 2.1 Tình hình cung, cầu về văn phòng, khách sạn cho thuê
ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
CPI : Consumer price index (Chỉ số giá tiêu dùng)
FDI: Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)
GDP: Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội)
IMF: International Monetary Fund (Quỹ tiền tệ quốc tế)
NHNN: Ngân hàng nhà nước
TCTK: Tổng cục thống kê
UBGSTCQG: Ủy ban giám sát tài chính quốc gia
iii
LỜI NÓI ĐẦU
1 . Sự cần thiết của đề tài.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở
các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của
mỗi nước. Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị
trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta có vai trò hết sức quan trọng, đặc
biệt trong giai đoạn nước ta đang dần chuyển sang cơ chế thị trường hiện nay. Mặt
khác thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính
tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát
triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế
thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật
kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các
ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Năm 2007 thị trường BĐS Việt Nam phát triển nóng với 3 đợt sốt giá và bắt đầu
chững lại từ giữa năm 2008, tiếp đó là đóng băng trì trệ kéo dài và rơi vào “thảm hại”
nhất trong năm 2012 với tỉ lệ nợ xấu cao, thị trường mất khả năng thanh khoản, dòng
tiền BĐS dường như tắc nghẽn, giá BĐS giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp kinh doanh
BĐS điêu đứng và đi đến bờ vực phá sản. Hệ lụy kéo theo là nhiều ngành nghề sản
xuất kinh doanh như: sản xuất xi măng, sắt thép, gạch ốp lát rơi vào tình trạng ế ẩm,

đình đốn, nhiều lao động bị mất việc làm hoặc mức lương bị giảm đáng kể. Hàng loạt
giải pháp kích cầu, hỗ trợ tín dụng của nhà nước được tung ra cùng sự nỗ lực hết mình
tìm đường sống của các doanh nghiệp với hi vọng sẽ thấy ở năm 2013 một tương lai
sáng sủa hơn. Tuy nhiên, năm 2013 khép lại với nhận định vẫn là một năm đầy khó
khăn của thị trường BĐS. Gói 30.000 tỷ vẫn chưa phát huy được tác dụng của nó; các
tình trạng tranh chấp, khiếu kiện cũng như sự thiếu công bằng, minh bạch trong lĩnh
vực đất đai sẽ còn tiếp diễn; giá BĐS vẫn liên tục sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị
trường, các giao dịch diễn ra lẻ tẻ. Vực dậy thị trường BĐS là yếu tố then chốt cho sự
phục hồi nền kinh tế. Đó là lý do tác giả chọn đề tài nghiên cứu: “Phá băng thị
trường bất động sản, thực trạng và giải pháp”.
1
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1 Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng thị trường bất động sản nước ta hiện nay
2.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Tập trung nghiên cứu thị trường BĐS Tp Hà Nội và Tp Hồ Chí
Minh.
- Về thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS Việt Nam từ
năm 2009 đến 2013 và tầm nhìn tới năm 2015.
3. Mục đích nghiên cứu
- Làm rõ những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản
- Trên cơ sở phân tích, làm rõ thực trạng đóng băng của thị trường bất động sản ở nước
ta hiện nay, từ đó, đưa ra các biện pháp nhằm phá băng và phát triển hoàn thiện thị
trường bất động sản trong giai đoạn tới.
4. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng các phương pháp chính như: Phương pháp so sánh, phân tích,
tổng hợp dựa trên các số liệu từ sách báo và các tài liệu liên quan, trên cơ sở phương
pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để xem xét giải quyết các vấn đề đặt
ra trong đề tài nghiên cứu.
5. Ý nghĩa thực tiến của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa lý luận: Hệ thống hóa lý luận chung về thị trường bất động sản.

- Ý nghĩa thực tiễn: Đưa ra các giải pháp nhằm phá băng và phát triển thị trường BĐS
ở nước ta.
6. Nội dung đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung nghiên cứu gồm các phần cơ bản sau:
Chương 1: Lý luận chung về thị trường BĐS
Chương 2: Thực trạng của thị trường BĐS ở nước ta hiện nay
Chương 3: Các giải pháp phá băng và phát triển thị trường BĐS nước ta trong
giai đoạn tới.
2
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1Tổng quan về bất động sản
Bất động sản là sản phẩm, là hàng hóa trên thị trường BĐS. Để hiểu về thị trường
BĐS, trước hết cần nghiên cứu, làm rõ những vấn đề lý luận về BĐS.
1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả
những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các
công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng, và tất cả những gì liên quan đến đất đai
hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành
lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai
và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước
cũng có những nét đặc thù thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra
cái gọi là khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản. Hầu hết các nước
đều coi BĐS là đất đai và các tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất
đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
Ở Việt Nam, theo Điều 174 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam sửa đổi năm 2005:
1. BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm:
a. Đất đai.

b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là BĐS.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC):
Tài sản (assets) bao gồm BĐS (real estate) và động sản (movable personal
estate). Trong đó, real estate là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì con
người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất, có thể
nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất.
3
Theo như định nghĩa trên thì BĐS trước hết là tài sản, nhưng không phải tài sản
nào cũng là BĐS, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là BĐS. Vì vậy, đặc
điểm riêng của BĐS là không thể di dời. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể
thiếu của BĐS.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia
khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của
Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các
tài sản này.
1.1.2 Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể
được phân làm 3 loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS
đặc biệt:
BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, nhà xưởng và công trình thương
mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc
Trong đó, nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là
nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Nhóm này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch
trên thị trường BĐS, tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất

nước cũng như phát triển đô thị bền vững.
BĐS không đầu tư xây dựng chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản
xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng
BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa
phi vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang có đặc điểm là khả năng
tham gia thị trường BĐS và trở thành hàng hóa mua bán là rất thấp.
4
1.1.3 Đặc điểm cơ bản của bất động sản
Hàng hóa BĐS là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung
của hàng hóa thông thường, hàng hóa BĐS còn có những đặc điểm như sau:
• Tính cố định về vị trí
Có đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị
trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số
lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn và bị
giới hạn về không gian. Do đó, các BĐS khác như nhà, công trình và vật kiến trúc
khác gắn liền với đất đai cũng bị cố định vầ vị trí, địa điểm. Đặc điểm này có ảnh
hưởng rất lớn đến thị trường BĐS, đến hoạt động kinh doanh BĐS. Vấn đề vị trí có ý
nghĩa rất quan trọng đối với giá trị BĐS. Vị trí của hàng hóa BĐS bao gồm các yếu tố
như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển văn hóa – xã hội, môi trường cảnh quan, kết
cấu hạ tầng khu vực…
• Tính khác biệt
Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của
các BĐS, khác nhau về cấu trúc và kiến trúc, về quyền đối với BĐS, về hướng, về
quang cảnh và các vật ngoại cảnh… Trong cùng một khu vực nhỏ, kể cả hai mảnh đất
cạnh nhau thì vẫn tồn tại những yếu tố khác nhau. Trên thị trường BĐS cũng không
tồn tại hai công trình giống hệt nhau, vì chúng có vị trí đất đai, không gian không
giống nhau, dù cho hai công trình có cùng một thiết kế. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư,
kiến trúc sư…đều quan tâm đến tính dị biệt để tạo sự hấp dẫn khách hàng. Do đó, BĐS
luôn có tính khác biệt.

• Tính khan hiếm
Sự khan hiếm của BĐS xuất phát chủ yếu từ diện tích đất đai có hạn và BĐS có
tính khác biệt, cố định về vị trí, … Do đó, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân
đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, dẫn tới tình trạng đầu cơ về BĐS do giá cả về
lâu dài luôn có xu hướng tăng lên.
• Tính bền vững
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
5
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi
thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện
thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng
với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị
lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó,
nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây
dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan
đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn,
nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là
trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị
mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
• Tính có giá trị lớn
Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi
phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Vì vậy, hoạt động đầu tư kinh doanh
BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn, thường phát sinh quan hệ vay vốn để
thanh toán khi hình thành và mua bán, vốn đầu tư có thể tái tạo trở lại phục vụ cho

kinh doanh thế chấp.
• Tính ánh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng đến nhau rất lớn, giá trị của BĐS thường tác động qua
lại lẫn nhau và ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế, xã hội. Đặc biệt trong trường hợp
Nhà nước có đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, trung tâm kinh tế, chính
trị, xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó
nhưng cũng có thể là ngược lại.
Ngoài ra, BĐS còn có một số đặc điểm khác như:
6
Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công
năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử
dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh
và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do
đó đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp, tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, khu vực, quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc
vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó như tâm lý xã hội, tập tục, tín
ngưỡng, tôn giáo
1.2. Thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
BĐS là một hàng hóa đặc biệt bởi chính các thuộc tính của BĐS như: Tính cố
định về vị trí, tính khan hiếm, tính có giá trị lớn, Khi BĐS được dùng để trao đổi, mua
bán, thị trường BĐS dần được hình thành và ngày càng hoàn thiện, phát triển ở mức
cao hơn, đạt chuẩn hơn về cách thức giao dịch.
Dựa trên các phân tích lí luận về thị trường, các chuyên gia kinh tế cũng như các
nhà nghiên cứu về BĐS đã đưa ra rất nhiều khái niệm như:

Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS
và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS.
Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị
trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định
đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn
Như vậy có thể hiểu thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được
thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Đó là nơi diễn ra các hoạt động mua
7
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như
trung gian môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý
nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản.
1.2.2.1 Nhìn chung, thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khai,
tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa.
Ở cấp độ sơ khởi, tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà cho mình; các
chính sách về đất đai, các chủ đất, các cơ quan quản lý đất đóng vai trò quyết định trên
thị trường.
Ở cấp độ tập trung hóa, do dân số tăng, kinh tế phát triển nhu cầu sử dụng cho đời
sống và sản xuất đất gia tăng cả về số lượng lẫn quy mô dẫn đến tình trạng hạn chế về
đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng. Không phải ai cũng có thể hình thành và phát
triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Lúc này, các chính sách về xây dựng,
các doanh nghiệp và cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định trên thị trường.
Ở giai đoạn bùng nổ các doanh nghiệp xây dựng kinh doanh BĐS, do cạnh tranh
và hạn chế về các điều kiện trong sản xuất kinh doanh, không phải doanh nghiệp nào
cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán được trên thị trường. Lúc này các ngân

hàng đóng vai trò quyết định trong việc cung cấp vốn cho dự án này hoặc dự án khác
có thể được tiến hành. Vì thế, các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và cơ quan
quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định trên thị trường. Lúc này thị trường BĐS
đã ở cấp độ tiền tệ hóa.
Thị trường BĐS chuyển sang cấp độ tài chính hóa khi mà quy mô thị trường
BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường
BĐS bị hạn chế, các ngân hàng nếu tiếp tục tài trợ sẽ gặp rủi ro lớn hoặc sẽ không thể
tiếp tục cho vay. Lúc này các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, thế
chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường, ví dụ như chứng khoán hóa các tài sản
BĐS… nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn, giảm thiểu rủi ro. Trong cấp độ
này, trên thị trường các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài
chính và cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
8
Trên thực tế, mỗi thị trường BĐS ở mỗi nền kinh tế của các quốc gia khác nhau
không nhất phải trải qua tuần tự cả bốn cấp độ đã nêu trên một cách đồng nhất và mỗi
cấp độ cũng không có cho mình một khung thời gian nhất định. Các nền kinh tế, nhất
là các nền kinh tế thi trường phát triển đã trải qua cả 4 cấp độ từ lâu. Tuy nhiên ở các
nước có nền kinh tế chuyển đổi như Việt Nam đều áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế,
chính sách theo tiêu chuẩn của các nền kinh tế thị trường hiện nay và thị trường BĐS
cũng bước vào cấp độ tài chính hóa.
1.2.2.2 Các giai đoạn trong quá trình vận động của thị trường BĐS ở mỗi cấp độ
Thị trường bất động sản có tính chu kỳ “bùng nổ - suy thoái” (boom and bust
cycle). Đây là một thuộc tính khách quan của thị trường bất động sản ở tất cả các nước
trên thế giới, không chỉ ở Việt Nam. Chia nhỏ hơnchu kì dao động của thị trường BĐS
gồm 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động)- suy thoái (có dấu hiệu chững lại)- tiêu điều
(đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”).
Chu kỳ của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhưng quan
trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa đồng thời chu kỳ cũng thay
đổi theo từng giai đoạn. Ở Mỹ, thị trường BĐS Mỹ trong khoảng một thế kỉ (1870-
1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kì khoảng 18 năm. Ở Nhật Bản,

từ 1956 đến nay trải qua 4 chu kì, mỗi chu kì khoảng 10 năm. Ở Trung Quốc, thị
trường BĐS tuy hình thành chưa lâu nhưng từ 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kì dao
động, mỗi chu kỳ kéo dài khoảng 7 năm. Trong đó đáng chú ý có chu kì cực ngắn từ
1992-1994, tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992 và 1993 rồi suy sụp nhanh chóng
trong năm 1994. Ở Việt Nam, thị trường BĐS có chu kỳ dao động từ 7- 9 năm.
1.2.2.3 Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được nên các chủ thể thị trường cũng
không thể đem hàng hóa BĐS của mình đến địa điểm giao dịch. Do đó, quan hệ giao
dịch BĐS thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải
qua ít nhất ba khâu chủ yếu:
9
(1) Đàm phán tại địa điểm giao dịch;
(2) Kiểm tra thực địa;
(3) Đăng ký pháp lý.
Do đó, nhà nước không thể kiểm soát thị trường bất động sản như với thị trường
các hàng hóa thông thường khác bằng tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng…mà
phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc. Thời gian diễn ra giao dịch BĐS
cũng không thể nhanh chóng nên rủi ro cao hơn, các giao dịch BĐS khó thành công
hơn. Do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch bất động sản thì điều
quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá
trình giao dịch. Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều phải trải qua
đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường bất
động sản chính thức, có kiểm soát của Nhà nước.
1.2.2.4 Cungvà cầu về BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá cả
Theo quy luật cung – cầu, giá cả thường sẽ thay đổi nhanh chóng để phán ứng lại
sự thay đổi của cung – cầu. Tuy nhiên, đối với hàng hóa BĐS cần có thời gian để tạo ra
chúng, cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển
nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế rồi mới tiến hành xây dựng. Vì thế, cung thường
không đáp ứng ngay được khi có cầu. Cung kém co giãn hơn so với cầu. Bởi thế, khi
xem xét thị trường BĐS cần chú ý: cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả

BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối
với cung và cầu; những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS.
1.2.2.5 Thị trường BĐS không tập trung, mang tính vùng miền sâu sắc.
BĐS là một loại hành hóa đặc biệt, có tính cố định và khó có thể di dời về mặt
vị trí, sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này thì cũng không thể đem bán ở
vùng khác được. Bên cạnh đó, hàng hóa BĐS còn chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố
tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tập quán, thị hiếu, tâm lý của mỗi vùng, địa
phương lại khác nhau. Vì vậy hoạt động của BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng miền của
đất nước, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau
do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, miền, cụ thể là do điều kiện tự
10
nhiên và trình độ phát triển kinh tế- văn hóa- xã hội khác nhau. Ở các đô thị, thành phố
lớn có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động thị trường BĐS cũng sôi
động và phát triển hơn miền núi, vùng sâu, vùng xa.
1.2.2.6 Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo.
Thị trường BĐS có những đặc điểm của thị trường không hoàn hảo. Một là,
người tham gia thiếu thông tin về thị trường, về sản phẩm. Sự hiểu biết về các giao
dịch không hoàn hảo, người bán và người mua thường thiếu hiểu biết về nhau, thiếu
thông tin liên quan đến những giao dịch trước, thậm chí ngay trong bản thân các thị
trường địa phương cũng vậy. Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của
mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán, thị
hiếu và tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.
Hai là, sản phẩm của thị trường mang tính khác biệt hóa. BĐS mang tính dị biệt,
không thể tìm thấy hai BĐS giống hệt nhau và cũng không có sẵn các sản phẩm cùng
loại để so sánh.
Ba là, số lượng khách hàng lớn và việc gia nhập thị trường của doanh nghiệp thì
rất khó. Điều này cũng xuất phát từ nhu cầu sử dụng đât, nhà ở, về BĐS nói chung của
con người. BĐS là những tài sản có giá trị rất lớn nên chỉ những doanh nghiệp nào có
vốn lớn, tiềm lực tài chính mạnh mới có thể sẵn sàng gia nhập thị trường.

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được
của đất nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường
hàng hóa khác. Đồng thời trên thị trường BĐS các giao dịch công khai ít chủ yếu là
giao dịch ngầm, số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ
không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo.
Bởi vậy, giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế
hơn trong việc định giá sản phẩm BĐS, giá cả không phản ánh đúng mối quan hệ cung
cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh,
thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp
nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán.
Bất kì Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS, chủ yếu là đất
đai với các mức độ khác nhau để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Đặc điểm
11
này cũng đặc biệt đúng ở Việt Nam khi mà đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc
vào quyết định của Nhà nước. Thị trường BĐS Việt Nam là thị trường cạnh tranh
không hoàn hảo.
1.2.2.7 Có nhiều chủ thể gia thị trường và thị trường hoạt động dưới sự kiểm soát chặt
chẽ của nhà nước
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt. Các giao dịch
BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động KT - XH. Do đó, các vấn đề về
BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật không chỉ riêng về BĐS như: Luật đất đai, luật xây dựng, luật kinh doanh
BĐS, Đặc điểm này đặc biệt đúng với thị trường BĐS Việt Nam do trên thị trường sơ
cấp nơi Nhà nước đóng vai trò là chủ thể quyết định.
1.2.2.8 Động thái phát triển của thị trường BĐS tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế, đặc biệt là có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường
tài chính.
Thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn bởi nó hút phần vốn lớn
nhất. Các doanh nghiệp bỏ vốn vào đầu tư kinh doanh BĐS.Các doanh nghiệp cần một
lượng vốn lớn để tạo lập, hình thành hàng hóa BĐS sau đó mới đi vào hoạt động và

thu hồi vốn. Thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi là dài. Khi BĐS tham gia lưu
thông trên thị trường, các giá trị như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua
bán, kinh doanh… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại
lợi nhuận cho các bên giao dịch.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê, ở các
nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80%
trong tổng lượng vốn cho vay.
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua
đó mà có quan hệ với các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
động… Dao động của thị trường BĐS có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định
của nền kinh tế quốc dân.
12
1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản
Để nghiên cứu các bộ phận thị thường cấu trúc nên thị trường BĐS và mối quan
hệ giữa các bộ phận này, có thể chia thị trường BĐS dựa trên một số tiêu thức sau đây.
 Căn cứ vào loại hình giao dịch
• Thị trường mua bán BĐS
Thị trường mua bán BĐS là loại hình thị trường hình thành sớm nhất trong các
loại hình BĐS. Xét về lịch sử, thị trường mua bán, trao đổi đất đai xuất hiện gần như
đồng thời với sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân về đất đai.
Ngày nay việc mua bán, trao đổi đất đai đã trở thành phổ biến và vượt ra khỏi khuôn
khổ một quốc gia, nhất là các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Mua bán, trao
đổi BĐS được diễn ra trực tiếp giữa hai bên có nhu cầu hoặc có sự tham gia của bên
thứ ba là các tổ chức dịch vụ , môi giới, tư vấn về BĐS.Khi thị trường BĐS càng phát
triển, hoạt động mua bán BĐS chủ yếudo các doanh nghiệp kinh doanh (sản xuất, xây
dựng) BĐS cung cấp cho các chủ thể trong nền kinh tế.
• Thị trường giao dịch các BĐS cho thuê
Thị trường giao dịch các BĐS cho thuê là thị trường mà người có nhu cầu thuê
BĐS chỉ sử dụng BĐS trong một thời gian nhất định, do đó, họ chỉ có nhu cầu thuê

BĐS và việc thuê BĐS mang lại hiểu quả hơn các hình thức khác bởi số vốn bỏ ra ít
hơn nhiều so với giá trị thực của BĐS thuê. Người có BĐS cho thuê, trên cơ sở nghiên
cứu thị trường để quyết định cho việc cho thuê BĐS đảm bảo lợi ích kinh tế thu được
là cao nhất. Giá cả cho thuê được hình thành do quan hệ cung cầu về các BĐS cho
thuê. Các giao dịch về thuê BĐS có thể tiến hành trực tiếp giữa người có BĐS cho
thuê và người có nhu cầu thuê BĐS, hoặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới về
BĐS. Các giao dịch thuê và cho thuê hình thành nên thị trường cho thuê BĐS.
• Thị trường giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp.
Trong nền kinh tế thị trường, việc dùng BĐS làm tài sản thế chấp để thực hiện
vay vốn ngân hàng thương mại là phổ biến, chiếm tỷ trọng cao. Người có quyền sở
hữu BĐS được quyền thế chấp quyền sở hữu BĐS để vay vốn, nói cách khác là dùng
BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay. Việc dùng BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay có ưu
thế hơn so với việc thế chấp bằng các tài sản khác, bởi tính chất của BĐS là không thể
13
di dời được, do đó người sở hữu BĐS đó vẫn có thể sử dụng BĐS trong thời gian thế
chấp, và như vậy, giá trị sử dụng của BĐS được nhân đôi. Trên phương diện hiện vật,
BĐS tham gia quá trình sản xuất kinh doanh hoặc phục vụ đời sống. Trên phương diện
tính thành giá trị , BĐS được thế chấp bảo đảm tiền vay. Việc sử dụng BĐS để thế
chấp vay vốn giúp cho các doanh nghiệp tăng vốn đầu tư cho đầu tư phát triển. Rất
nhiều nước đang phát triển như Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia đã thành công
trong việc thực hiện bảo đảm tiền vay bằng thế chấp BĐS. Việc dùng BĐS làm tài sản
thế chấp vay vốn làm nảy sinh các giao dịch liên quan đến BĐS thế chấp, trước hết là
nảy sinh nhu cầu định giá BĐS trên cơ sở giá thị trường. Tuy nhiên việc định giá BĐS
còn nhiều khó khăn và chưa có quy định nhất quán cụ thể, còn phụ thuộc vào cả quan
hệ cung – cầu vốn. Ở các nước có thị trường vốn phát triển, các khoản vay có thể được
chuyển nhượng dẫn đến quyền nắm các BĐS thế chấp cũng được dịch chuyển theo.
Khi các khoản vay không có khả năng hoàn trả thì chủ nợ có quyền phát mại BĐS thế
chấp. Chính vì vậy, các giao dịch liên quan đến BĐS dùng làm tài sản thế chấp đã hình
thành nên thị trường giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp.
• Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh

Người sở hữu BĐS (chủ yếu là đất đai) sử dụng để góp vốn liên doanh với giá trị
vốn góp là giá trị của BĐS. Việc góp vốn liên doanh bằng BĐS có thể mở rộng thành
hình thức góp vốn cổ phần bằng BĐS. Trong nền kinh tế thị trường, việc dùng BĐS để
góp vốn liên doanh và góp vốn cổ phần là khá phổ biến, đặc biệt là đối với các nước
đang phát triển, việc sử dụng đất đai làm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đối
ứng sẽ thu hút được nguồn vốn đầu tư, công nghệ và kinh nghiệm quản lý từ nước
ngoài. Việc sử dụng BĐS để góp vốn liên doanh đã hình thành nên thị trường các giao
dịch BĐS dùng góp vốn liên doanh. BĐS dùng để góp vốn này cần phải được định giá
trên cơ sở thị trường, đồng thời chịu tác động của một số yếu tố khác như: hiệu quả dự
án, cung và cầu về vốn, nhu cầu đầu tư… Mặt khác, khi có sự chuyển nhượng vốn góp
liên doanh, vốn góp cổ phần sẽ dẫn đến việc chuyển nhượng BĐS góp vốn.
• Thị trường các giao dịch khác về BĐS
Bên cạnh các giao dịch chủ yế nêu trên, còn có một số loại hình giao dịch khác
về BĐS như việc tiến hành cổ phần hóa, tư nhân hóa các DNNN dẫn đến việc bán,
chuyển dịch quyền sở hữu các BĐS là tài sản nhà nước thành sở hữu tư nhân và sở
14
hữu hỗn hợp về BĐS, từ đó làm nảy sinh các giao dịch về BĐS, thuộc phạm vi thị
trường BĐS.
 Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trường
• Thị trường cấp I
Là thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đai (quyền sử dụng đất), còn gọi là
thị trường đất đai.
• Thị trường cấp II
Là thị trường xây dựng các công trình để bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn…
• Thị trường cấp III
Là thị trường mua đi bán lại, cho thuê BĐS.
 Căn cứ vào mục đích sử dụng
Thị trường BĐS được chia thành 2 loại chính:Thị trường nhà đất ở và thị trường BĐS khác
• Thị trường nhà và đất ở (thị trường địa ốc) là thị trường giao dịch các BĐS chủ yếu
là nhà ở gắn liền với đất, căn hộ…. sử dụng vào mục đích làm nhà ở của các tầng

lớp dân cư.
• Thị trường BĐS khác là thị trường giao dịch các BĐS được sử dụng nhằm mục
đích sản xuất, kinh doanh như: mặt bằng các khu công nghiệp, nhà xưởng cho các
DN, khách sạn, văn phòng cho thuê
Tuy nhiên, cách chia này chỉ mang tính tương đối, cùng một BĐS nhưng có thể
được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau.
1.2.4 Vai trò của thị trường BĐS
Thị trường bất động sản có vị trí và vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát
triển kinh tế của đất nước. Sự ra đời và phát triển hiệu quả của thị trường BĐS đã góp
phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế nước ta. Việc phát triển thị trường bất động sản
tạo cho nền kinh tế quốc gia tiềm năng về vốn; chuyển các tài sản tài chính thành
nguồn tài chính; sử dụng hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân; kích thích sản
xuất phát triển; khuyến khích đầu tư,đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị
và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
 Là thị trường quan trọng trong nền kinh tế thị trường vì liên quan trực
tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị đối với nền
kinh tế quốc dân.
15
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia và luôn chiếm một tỷ trọng không nhỏ trong
tổng số của cải xã hội (thường là trên dưới 40%). Các hoạt động liên quan đến BĐS
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng
giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là
rất lớn lên tới hàng tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển
hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình, trong điều kiện nền kinh tế thị
trường thì ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là
nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
 Thị trường BĐS phát triển tạo được một kênh huy động vốn lớn cho phát
triển kinh tế xã hội.
Theo thống kê kinh nghiệm, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay

qua thế chấp BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn vay. Vì vậy, phát triển đầu tư,
kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài
chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là đầu tư phát
triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu đảm bảo cho các BĐS có đủ điều kiện
trở thành hàng hóa và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của
quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế- xã hội, đạt được
những mục tiêu đề ra.
 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu
Để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hóa thì tỷ lệ đô thị hóa thường
chiếm 60-80%. Tiến trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước với mục tiêu được
công nhận là một nền kinh tế thị trường thì vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp
ứng yêu cầu đô thị hóa trở thành vấn đề lớn, có tầm quan trọng đặc biệt.
 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển và tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước.
16
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính
tín dụng, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Theo phân tích
đánh giá của các chuyên gia, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng
lên 1USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1.5-2USD.
Thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật
kiến trúc… để từ đó tạo chuyển dịch về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ trên
phạm vi cả nước. Như vây, phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế và đạt được các mục tiêu kinh tế xã hội đã đề ra.
Các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất luôn có giá trị lớn bởi giá trị
BĐS là lớn và các giao dịch BĐS là rất phổ biến đặc biệt là nhà ở và các giao dịch này
đa số Nhà nước chưa kiểm soát hết gây thất thu nhiều. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế,
chính sách, pháp luật hiệu quả để các giao dịch BĐS chính thức- có đăng kí, thực hiện

nghĩa vụ Thuế và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì sẽ tránh được thất
thu thuế và thị trường BĐS hàng năm sẽ đóng góp nguồn vốn rất lớn cho nền kinh tế.
 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu
nhà ở cho người dân an cư lạc nghiệp
Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu với mọi xã hội và thị trường nhà ở là một bộ phận
quan trọng chiếm tỷ trọng lớn và cũng phát triển sôi động nhất trong thị trường BĐS.
Những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở là lan tỏa sang các thị
trường BĐS khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân và sức khỏe của
toàn bộ nền kinh tế- xã hội. Vì vậy, một trong những vai trò quan trọng của quản lý
Nhà nước là phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, đảm bảo giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân. Từ đó đảm bảo
cho người dân có nhà ở, yên tâm lao động sản xuất, đẩy lùi tệ nạn xã hội, phát triển
kinh tế. Đây là mục tiêu mà quốc gia nào cũng muốn đạt được.
17
1.2.5 Hàng hóa trên thị trường bất động sản
Hàng hóa trên thị trường BĐS bao gồm hai loại chủ yếu: đất đai và vật kiến trúc
đã xây dựng xong.
Đất đai
Đất đai là một bộ phận quan trọng và không thể thiếu của BĐS.Đất đai có hai
trạng thái, hoặc là đất chưa khai thác hoặc là đất đã khai thác. Đất chưa khai thác
thường là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Đất đã khai thác là đất đô thị và đất
chuyên dùng. Trong điều kiện nhất định thì đất chưa khai thác có thể chuyển hóa thành
đất khai thác.
Đất đô thị có thể chia làm ha loại: Đất có đủ điều kiện để xây dựng ngay, gọi là
đất thục; và đất phải trải qua quá trình tái khai thác thì mới đưa vào xây dựng gọi là
đất mới. Đất thục và đất mới không chỉ khác nhau về giá cả và chi phí tái khai thác.
Nhà đầu tư khi lựa chọn đất thục không chỉ cân nhắc về giá cả, chi phí giải phóng mặt
bằng, mà còn xem xét khả năng rút gọn chu kỳ đầu tư, giảm bớt rủi ro, tận dụng kết
cấu hạ tầng kinh tế - xã hội sẵn có tại khu vực đó.
Xét về chế độ đất đai, trên thế giới có ba loại:

(1) Chế độ tư hữu, trong đó đất đai được mua bán tự do như ở Mỹ, Nhật;
(2) Chế độ công hữu nhưng quyền sử dụng đất đai được mua bán chuyển nhượng
trong một thời hạn: 999 năm, 99 năm, 75 năm… như ở Anh và một số nước
thuộc Liên hiệp Anh;
(3) Chế độ công hữu đất đai như Liên Xô cũ, Việt Nam.
Vật kiến trúc đã xây dựng xong
Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm công trình chính và công trình phụ, đó là:
- Công trình như nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà ở liền kề. Loại công trình này
ngày càng phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cải thiện đời sống nhân dân.
- Công trình thương nghiệp như nhà xưởng, kho tàng, nhà văn phòng; khách sạn,
siêu thị, chợ, ki - ốt… Người đầu tư xây dựng công trình thương nghiệp nhằm đáp ứng
nhu cầu sử dụng kinh doanh của mình hoặc cho thuê. Công trình này thường đòi hỏi
vốn đầu tư lớn, địa điểm được lựa chọn kỹ vì việc sử dụng cho mục đích kinh doanh
cần gắn liền với điều kiện kinh tế - xã hội ở khu vực đó.
18
- Công trình đặc biệt như khu vui chơi giải trí, trường đua, sân gôn, sân bay, bến
cảng… Đây là các công trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch ít.
1.2.6 Chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Cá nhân
Các cá nhân sở hữu BĐS tham gia vào thị trường BĐS với tư cách là người bán,
người cho thuê, người đem BĐS làm tài sản thế chấp vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên
doanh… Ngược lại có một số cá nhân lại có nhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống sinh
hoạt cá nhân hoặc sử dụng vì mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia thị trường với tư
cách là người mua hoặc người đi thuê BĐS…Đây là lực lượng năng động nhất, luôn tìm
tòi khả năng sinh lời cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc.
Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản
Các doanh nghiệp này dược tổ chức thành nhiều loại khác nhau: doanh nghiệp
kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển hạ tầng, doanh
nghiêp kinh doanh phát triển đất… Đây là các doanh nghiệp tạo ra hàng hóa BĐS cho
thị trường.

Nhà nước
Nhà nước là người chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo môi trường
pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS.
Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với
các hoạt động thị trường BĐS. Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện pháp
(chủ yếu là biện pháp kinh tế tài chính) để thúc đẩy thị trường phát triển. Đồng thời sử
dụng đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung - cầu và giá cả BĐS.
Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị
trường BĐS như cung cấp hệ thống thông tin về BĐS. Ngoài ra, Nhà nước còn tham
gia giao dịch như một chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong quá trình
thực hiện chức năng quản lý của mình.
Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng là chủ thể trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở,
công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… để tạo ra hàng hóa BĐS cho thị trường.
19
Họ là người chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ thành các công trình trong thực tế.
Người kinh doanh BĐS cần đến nhà thầu xây dựng để thị công xây dựng công trình.
Nhà thầu chính có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ để thực hiện việc
xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa chọn nhà thầu thường được thực
hiện thông qua đấu thầu, hoặc chỉ định đấu thầu.
Các tổ chức môi giới , tư vấn
Giá cả của hàng hóa BĐS chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Trên thị
trường BĐS, thông tin thường không hoàn hảo. Thêm vào đó, việc quản lý BĐS
tương đối phức tạp. Chính vì vậy, khi mua bán giao dịch BĐS cả bên bán lẫn bên mua
đều cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư
vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vấn hạch toán tài chính, tư vấn
thuế; chuyên gia định giá để xác định giá BĐS giao dịch, xác định mức giá mua bán,
cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm
hợp đồng mua bán, cho thuê, dự báo giá cả; chuên gia về pháp luật tư vấn về các vấn
đề liên quan đến pháp luật…

Các chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS thường hoạt động trong tổ các tổ chức
chuyên về môi giới, tư vấn về BĐS. Các tổ chức môi giới, tư vấn có vai trò quan trọng
trong việc kích thích thị trường BĐS phát triển. Kinh nghiệm cho thấy răng các tổ
chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường BĐS kém hiệu quả, chi
phí giao dịch rất cao. Thị trường BĐS càng phát triển thì hệ thống các tổ chức môi
giới, tư vấn BĐS càng phát triển theo hướng chuyên môn hóa.
Các tổ chức tài chính
Hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy cần phải huy
động một lượng vốn rất lớn từ các tổ chức tài chính mà trong đó chủ yếu là các ngân
hàng.
Do đặc tính không thể di dời, lâu bền và có giả trị lớn của BĐS nên BĐS thường
dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng thường dựa vào thị trường BĐS để xác
định giá trị BĐS làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả,
ngân hàng sẽ phát mại BĐS thế chấp đó. Trong trường hợp này, ngân hàng tham gia
trực tiếp vào thị trường thị trường BĐS. Mặt khác, bản thân các ngân hàng cũng tham
20
gia trực tiếp vào đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS, thậm chí có riêng một bộ
phận để chuyên kinh doanh về BDDS.
Ngoài các ngân hàng, các tổ chức tài chính khác như công ty bảo hiểm, công ty tài
chính, các quỹ đầu tư… đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.3Quan hệ cung – cầu và giá cả bất động sản
1.3.1Cầu và các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
1.3.1.1Khái niệm
Cầu về BĐS là số lượng BĐS mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có khả năng
mua ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định.
Cần phân biệt giữa cầu và nhu cầu về BĐS. Nhu cầu về BĐS là những mong
muốn và nguyện vọng của người mua về BĐS. Nhu cầu về BĐS có thể phát sinh với
tất cả các chủ thể ở mọi không gian và thời gian. Cầu về BĐS là nhu cầu có khả năng
thanh toán. Trong thực tế, nhu cầu về BĐS rất lớn nhưng chỉ có một số ít trở thành cầu
trên thị trường.

Lượng cầu về BĐS là số lượng BĐS được mua ở các mức giá cụ thể. Cầu về
BĐS đề cập đến toàn bộ mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả BĐS.
Cầu về BĐS có thể được chia thanh nhiều loại:
- Cầu về tiêu dùng: là cầu về BĐS để phục vụ cho mục đích tiêu dùng, ví dụ như
cầu về nhà ở, cầu về đất để xây dựng công trình…
- Cầu về yếu tố sản xuất: là cầu về BĐS để phục vụ cho mục đích sản xuất , kinh
doanh. Ví dụ như nhà xưởng để sản xuất, cửa hàng, nhà kho…
- Cầu về đầu cơ: là cầu về BĐS để phục vụ cho mục đích đầu cơ. Đầu cơ có thể
chia làm ba loại:
Đầu cơ kiếm lời: đầu cơ nhằm kinh doanh BĐS để kiếm lời.
Đầu cơ rửa tiền: là dạng đầu cơ nhằm dùng BĐS để hợp pháp hóa các khoản tiền
phi pháp và trốn tránh pháp luật.
Đầu cơ giữ tiền: là dạng đầu cơ nhằm đối phó với lạm phát.
Loại cầu này thường dẫn đến tình trạng cầu ảo trên thị trường BĐS. Đây là loại
cầu xuất hiện do kỳ vọng của những người kinh doanh BĐS. Họ mua BĐS không vì
đáp ứng nhu cầu sử dụng của bản thân mà để mua đi bán lại trên thị trường. Việc mua
đi bán lại nhiều lần một BĐS làm cho mức cầu tăng vọt. Cầu tăng đẩ giá BĐS tăng.
Giá tăng lại thúc đẩy các nhà kinh doanh tiếp tục đầu tư. Cứ như vậy sẽ tạo ra một
21
vòng xoáy về giá cả, làm cho thị trường BĐS trở nên méo mó và gây ra những cơn sốt
đột biến về giá, dẫn đến tình trạng mặt bằng giá BĐS bị dội lên quá cao, rất khó kiểm
soát và đẩy lui.
Thực tế đã chỉ ra rằng cầu về đầu cơ là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng
mất cân đối cung cầu về BĐS và gây ra các cú sốc đột biến giá cả trong từng thời kỳ
nhất định. Đặc biệt là đối với nhà đất.
1.3.1.2 Đường cầu về bất động sản
Đường cầu về BĐS là đường biểu diễn mối quan hệ giữa giá và lượng cầu
về một loại BĐS nhất định.
P
P1

D
Q1 Q
Hình 1: Đường cầu về BĐS
Cũng như các thị trường khác, đường cầu BĐS là một đường dốc xuống từ trái
sang phải, có nghĩa là, khi giá BĐS tăng thì cầu về BĐS sẽ giảm xuống.
1.3.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
- Thu nhập của người tiêu dùng
Thu nhập ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua BĐS của người tiêu dùng. Do
đố, ảnh hưởng hưởng đến số lượng BĐS tiêu thụ trên thị trường. Khi thu nhập thấp,
người tiêu dùng sẽ uu tiên cho các nhu cầu thiết yếu như nhu cầu về ăn mặc. Khi thu
nhập tăng lên, phần lớn các nhu cầu trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, người
tiêu dùng sẽ chuyển sang đáp ứng nhu cầu về BĐS. Thu nhập tăng thì cầu về BĐS
tăng lên và ngược lại.
- Giá của BĐS thay thế
BĐS thay thế là những BDDS có thể sử dụng thay cho các BĐS khác.
Ví dụ nhà căn hộ và nhà chung cư có thể được thay thế cho nhau trong việc đáp
ứng nhu cầu về nhà ở của dân cư.
Cầu của một loại BĐS nào đó có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả BĐS thay thế.
Nếu giá của một BĐS tăng lên thì cầu của BĐS thay thế cũng tăng lên và ngược lại. Ví
dụ: Nếu giá về căn hộ tăng thì cầu về nhà chung cư tăng.
- Thị hiếu đối với BĐS
22