Vị thế và sự hình thành vị thế khu đô thị phú mỹ hưng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

Đề tài:

VỊ THẾ VÀ SỰ HÌNH THÀNH VỊ THẾ KHU
ĐƠ THỊ PHÚ MỸ HƯNG

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

ĐỖ LÊ DUY
04135017
DH04TB
2004 – 2008
Quản lý Thị trường bất động sản

Tp. Hồ Chí Minh
Tháng 7 năm 2008

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MƠN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỖ LÊ DUY

VỊ THẾ VÀ SỰ HÌNH THÀNH VỊ THẾ KHU
ĐƠ THỊ PHÚ MỸ HƯNG

Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên: ………………………………


Tháng 7 năm 2008

MỤC LỤC
Đặt vấn đề ...........................................................................................................1
Phần 1:TỔNG QUAN
1.1. Các quan niệm chung về thị trường bất động sản ...........................................2
1.1.1. Quan điểm về bất động sản và dịch vụ bất động sản .................................2
1.1.2. Quan điểm về tương đối hĩa tính dị biệt của bất động sản .........................3
1.1.3. Quan điểm về quan hệ cung cầu bất động sản............................................4
1.1.4. Quan điểm về giá trị bất động sản ...........................................................4
1.1.5. Quan điểm về mối quan hệ giữa giá trị sử dụng và giá trị trong giá trị trao
đổi của bất động sản ..................................................................................6
1.2. Vị thế bất động sản và biểu hiện của nĩ trong khơng gian đơ thị....................6
1.2.1. Phân biệt vị thế và vị trí bất động sản ........................................................6

1.2.2. Các yếu tố cấu thành vị thế ........................................................................8
1.2.3. Vị thế và phân khúc thị trường trong khơng gian đơ thị ............................9
1.3. Tổng quan về địa bàn nghiên cứu.................................................................12
1.3.1 Khái quát về khu vực quận 7 ......................................12
1.3.2 Khái quát về cơng ty Phú Mỹ Hưng ........................................................14
1.3.3 Khái quát về khu đơ thị Phú Mỹ Hưng ....................................................15
1.4. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .........................................................16
1.4.1 Nội dung nghiên cứu ...............................................................................16


1.4.2 Phương pháp nghiên cứu .........................................................................17
Phần 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................................18
2.1. Tình hình phát triển thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh từ trước đến
nay...................................................................................................................... 18

Lời đầu tiên em xin cảm ơn các Thầy Cô trong trường và các Thầ
2.1.1. Tình hình phát triển thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh ..............18
trường.
2.1.2. Các phân khúc của thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh ................19

Với 2.2.
lòng
thành
em xin gửi lời cảm ơn đến thầ
Vị tríkính
địa lýtrọng
kinh tế chân
khu đơ thị
Phú Mỹ nhất,
Hưng .............................................20

2.3.
hướng
phát
triển
khu Nam
Sài Gịn......................................................21
Cảm
ơnĐịnh
các
anh
chị
công
tác
tại công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, cu
2.4. Q trình hình thành khu đơ thị Phú Mỹ Hưng ...........................................22

Xin cảm ơn các bạn trong lớp Quản lý Thị trường Bất Động Sản K
2.4.1. Vai trị và quy mơ tuyến đường Nguyễn Văn Linh .................................22

2.4.2.
Quy
hoạch
và xây
dựngơn
khusâu
đơ thị sắc,
Phú Mỹxin
Hưng.................................
26 người thật

Cùng
với
lời
cảm
chúc tất cả mọi
2.4.3.

Marketing và xây dựng giá trị thương hiệu ............................................33

2.4.4.

Q trình tập trung dân cư..................................................................... 38

Ngày 28 tháng 7 năm 2008

Lê
2.5. Ảnh hưởng của vị thế đến giá cănĐỗ
hộ cao
cấpDuy
tại khu đơ thị Phú Mỹ Hưng .42
2.6. Kết quả kinh doanh cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng.................................44
2.7. Những vấn đề cịn tồn tại.............................................................................. 46
KẾT LUẬN ........................................................................................................51

Đặt vấn đề
Tính cấp thiết của đề tài
“Người chiến thắng khơng cịn là người nắm bắt tốt nhu cầu mà chính là
người tạo ra cái nhu cầu ấy cho thị trường”. Trong một thế giới cạnh tranh ở trình
độ cao, khả năng nắm bắt tốt nhu cầu thị trường khơng cịn là một yếu tố để quyết
định nên thắng lợi cho doanh nghiệp. Một doanh nghiệp muốn vươn lên vai trị

thống lĩnh, dẫn đầu thị trường thì doanh nghiệp ấy phải biết tạo ra nhu cầu cho thị
trường, rồi chính mình sẽ là người đáp ứng tốt nhất cái nhu cầu đĩ. Từ quan điểm
trên, ta hãy tìm hiểu xem đâu là sự khác biệt giữa các doanh nghiệp bất động sản
Việt Nam với các doanh nghiệp nước ngồi? Sẽ cĩ rất nhiều sự khác biệt như quy
mơ về vốn, trình độ quản lý, cơng nghệ xây dựng v.v… Nhưng sự khác biệt rõ


ràng và dễ nhận thấy nhất chính là hình ảnh “một kẻ đáp ứng nhu cầu, cịn một
người tạo ra nhu cầu”. Đây chính là sự khác biệt về cái “tầm” của những nhà lãnh
đạo doanh nghiệp nước ngịai so với trong nước.
Vị thế nơi ở là một khái niệm rất dễ hiểu và ai trong chúng ta cũng cĩ thể
nắm bắt được. Khơng những vậy đây chính là một yếu tố quan trọng trong sự cấu
thành nên giá trị của một bất động sản. Tuy nhiên để nắm bắt rõ sự hình thành và
áp dụng khái niệm này vào thực tế thì rất ít người và doanh nghiệp Việt Nam cĩ
thể làm được. Đây chính là điểm khác biệt chính yếu tạo nên hình ảnh “người
trơng giĩ thả diều” với “người tạo giĩ thả diều” của các doanh nghiệp bất động sản
hiện nay.
Hãy thử nhìn lại những gì các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đã và
đang làm cho tới thời điểm hiện nay. Cĩ chăng đĩ chỉ là những tịa cao ốc lừng lững
giữa khu trung tâm chật hẹp, hay những chung cư, dự án lẻ loi đứng chờ thời…
Tựu chung những điều đĩ lại, đĩ chính là sự trơng chờ bị động vào quá trình hình
thành vị thế một cách tự nhiên hay do người khác mang lại. Cịn ở các doanh
nghiệp nước ngịai, vị thế là một yếu tố hịan tồn cĩ thể nắm bắt và làm chủ được, nĩ
khơng mơ hồ chung chung và sự hình thành nên nĩ khơng phải cứ trơng chờ vào
các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng của chính phủ. Chính điều này đã tạo nên sự
khác biệt cho khu đơ thị mới Phú Mỹ Hưng, biến nơi đây từ một vùng đất hoang
hĩa trở thành một cực vị thế mới của thành phố và là một khu đơ thị kiểu mẫu cho
cả nước.
Trong một “thế giới phẳng” thì sự chênh lệch quy mơ về vốn, kiến thức
quản lý, cơng nghệ xây dựng… cĩ thể tương đối san bằng được. Vì vậy điều cần

thiết cho các doanh nghiệp BĐS Việt Nam cĩ thể đứng vững được, và từ “kẻ tí
hon” trở thành “người khổng lồ” chính là sự nắm bắt được quá trình hình thành
nên vị thế cho một dự án, một khu vực, từ đĩ chủ động trong việc xây dựng các
chiến lược chính sách của mình. Đây cũng chính là mục tiêu mà đề tài “Vị thế và
sự hình thành vị thế khu đơ thị Phú Mỹ Hưng” muốn hướng tới thơng qua các ví
dụ minh họa của cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu quá trình hình thành vị thế của khu đơ thị mới Phú Mỹ Hưng
làm rõ cơ chế hình thành vị thế khu đơ thị mới để từ đĩ cĩ những chiến lược kinh
doanh bất động sản phù hợp.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: vị thế và các yếu tố cấu thành vị thế của của một
khu đơ thị mới nĩi chung và của Phú Mỹ Hưng nĩi riêng.
Phạm vi nghiên cứu: khu vực Phú Mỹ Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí
Minh.


Phần 1
TỔNG QUAN
1.1. Các quan điểm chung về thị trường bất động sản
1.1.1. Quan điểm về bất động sản và dịch vụ bất động sản
Bất động sản nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đĩ là những tài sản bất động, là
những tài sản khơng thể hoặc khĩ cĩ thể di dời. Việc phân loại tài sản thành “bất
động sản” và “động sản” cĩ nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đĩ bất động sản
khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do
sức lao động của con người trên mảnh đất.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 cĩ quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình
xây dựng đĩ; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật

quy định”.
Đã cĩ rất nhiều khái niệm bất động sản được đưa ra nhưng nhìn chung ở
nước ta tất cả đều cơng nhận bất động sản cĩ các đặc điểm khác biệt so với động
sản, cụ thể như sau:
- Bất động sản cĩ vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khơng cĩ khả
năng di dời được;
- Bất động sản là hàng hĩa cĩ tính lâu bền về vật lý và kinh tế;
- Hàng hĩa bất động sản mang tính khan hiếm;
- Hàng hĩa bất động sản cĩ tính dị biệt cao về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh
quan và các vật ngoại cảnh…;
- Hàng hĩa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội;
- Hàng hĩa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước;
- Bất động sản là tài sản cĩ giá trị lớn.
Các đặc điểm riêng biệt của bất động sản, cĩ thể nĩi, do chất lượng vật lý và
vị thế xã hội của nĩ tạo ra. Chất lượng bất động sản bao gồm các đặc tính vật lý đo
đếm được như diện tích thửa đất (với vị trí địa lý xác định), diện tích xây dựng, số
lượng phịng, số tầng cao… Vị thế bất động sản là một hình thức đo sự mong muốn
về mặt xã hội gắn với nhà đất tại một địa điểm xác định. Nĩ cĩ thể đại diện cho của
cải, văn hĩa giáo dục, chất lượng mơi trường,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị
hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đĩ nĩ liên quan chặt chẽ tới các


điều kiện lịch sử cụ thể, cĩ thể coi đĩ là chiều thời gian (Hồng Hữu Phê & Patrick
Wakely, 2000).
Chất lượng và vị thế là 2 yếu tố kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định
trong một bất động sản cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu về
“physical” và “social” của con người; khả năng này được gọi là dịch vụ bất động
sản. Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về vị thế và chất lượng, nhưng cĩ

cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau thì cĩ cùng một lượng
đơn vị dịch vụ bất động sản. Nếu xét quan hệ trên ở gĩc độ lý thuyết vị thế - chất
lượng thì cĩ thể xây dựng được đồ thị minh họa sau (Hình 1.1).
CL

Đường đồng lượng

Ngưỡng mong muốn

B
A
C

0

Đường đồng phí

VN

Hình 1.1: Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản

Cĩ thể thấy những bất động sản A, B, C trên đường cong đồng lượng này
khơng hồn tồn giống nhau. Chúng khác nhau về lượng vị thế và chất lượng, chỉ
giống nhau về sự khả năng thỏa mãn nhu cầu của con người về bất động sản.
Thực tế cũng cho thấy khơng cĩ người chỉ cĩ nhu cầu về vị thế, hoặc chỉ về
chất lượng, tất cả mọi người đều cĩ nhu cầu cả hai thuộc tính trên trong một tổ hợp
nhất định. Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách
và đường cong bàng quang - đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người
tiêu dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi
nhà cung cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu. Quỹ tích các

giao điểm này tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở
xác định. Trong nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các
điểm thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng cĩ cùng giá trị thị trường,
các đơn vị bất động sản hiện vật cĩ cùng một lượng dịch vụ bất động sản thì sẽ cĩ
giá trị thị trường như nhau. Điều này sẽ được làm rõ phần tiếp theo.
1.1.2. Quan điểm về tương đối hố tính dị biệt của bất động sản


Tính dị biệt của bất động sản là do sự khác nhau về chất lượng và vị thế của
bất động sản, nhưng chỉ là dị biệt tương đối. Các bất động sản khác nhau chỉ khác
nhau về mặt lượng, mà khơng khác nhau về mặt chất. Cĩ nghĩa là chất lượng và vị
thế là những đại lượng cĩ giá trị biến thiên trong trường khơng gian số tự nhiên tạo
ra sự khác biệt của bất động sản. Nếu khẳng định các bất động sản khác nhau về
mặt chất, tức về tính chất của các yếu tố cấu thành, thì đã tuyệt đối hố tính dị biệt
của nĩ. Từ đĩ dẫn đến hệ quả khơng thể so sánh các bất động sản khác nhau.
Quan điểm tương đối hố tính dị biệt của bất động sản là khẳng định sự khác
nhau về mặt giá trị các yếu tố cấu thành chất lượng và vị thế. Quan điểm này cũng
khơng loại trừ sự khác nhau về thành phần các yếu tố thuộc tính chất lượng và vị
thế. Một yếu tố thuộc tính nào đĩ khơng hiện diện ở bất động sản cĩ nghĩa yếu tố đĩ
là đại lượng cĩ giá trị bằng 0. Giá trị của một yếu tố thuộc tính nào đĩ bằng 0 thì
được hiểu là yếu tố đĩ chưa xuất hiện trong bất động sản cụ thể, mà khơng thể
khẳng định nĩ khơng tồn tại. Quan điểm này hồn tồn khơng mâu thuẫn với quy luật
lượng - chất trong triết học duy vật biện chứng.
1.1.3. Quan điểm về quan hệ cung cầu bất động sản
Như đã nĩi ở trên chất lượng và vị thế của bất động sản là những đại lượng
cĩ các giá trị khác nhau trong các bất động sản hiện vật, mà từ đĩ tạo ra sự khác
biệt giữa chúng. Tính dị biệt của bất động sản làm cho giả thiết về sự đồng nhất
của sản phẩm bị vi phạm, gây khơng ít khĩ khăn trong nghiên cứu cung cầu thị
trường bất động sản.
Vì vậy, một số tác giả hầu như bỏ qua tính dị biệt của bất động sản, đất đai,

nhà ở, mà chỉ nĩi khái quát về cung cầu chung chung (Lê Đình Thắng, 2002). Một
số tác giả khác thì cho rằng cung cầu bất động sản trên thị trường là cung cầu về
bất động sản quy ước hay cung cầu về dịch vụ bất động sản (Patricia M.
Hillebrandt, 2000). Tuy nhiên, khái niệm về bất động sản quy ước, hay dịch vụ bất
động sản, mối quan hệ giữa bất động sản hiện vật và bất động sản quy ước, giữa
bất động sản hiện vật và dịch vụ bất động sản vẫn chưa được làm rõ. Điều đĩ dẫn
đến việc các lý thuyết về thị trường bất động sản vẫn cịn một khoảng cách nhất
định với thực tế thị trường, chỉ biết rằng đường cung đi lên, đường cầu đi xuống
một cách chung chung, cung cầu gặp nhau hình thành giá cả thị trường đơn vị bất
động sản quy ước hay đơn vị dịch vụ bất động sản. Tuy nhiên, từ giá cả này để xác
định giá cả của một đơn vị bất động sản hiện vật như thế nào thì khơng được làm
rõ. Ngồi ra, với khái niệm cung cầu chung chung như thế, khơng thể xác định
được tính phân khúc của thị trường theo nhĩm đối tượng tiêu dùng, khơng thể xác
định các đặc điểm thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh hồn hảo, độc
quyền, cạnh tranh độc quyền, hay độc quyền nhĩm…
Trên quan điểm tương đối hố tính dị biệt, khẳng định các bất động sản chỉ
khác nhau về mặt lượng, về giá trị các yếu tố thuộc tính chất lượng và vị thế. Các
bất động sản khác nhau về giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra khả năng đáp ứng
nhu cầu cho con người là khác nhau. Khả năng đáp ứng này được gọi là dịch vụ


bất động sản và là một biến số phụ thuộc vào chất lượng (CL) và vị thế (VN): Y =
f( CL, VN). Cung cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ
bất động sản (hay bất động sản quy ước), về tổ hợp chất lượng và vị thế. Trên thực
tế, khơng cĩ người chỉ cĩ cầu về khối bê tơng cốt thép của căn nhà, mà khơng cĩ
cầu về vị thế, về quan hệ xã hội với những người hàng xĩm, với các nhà cung ứng
dịch vụ đơ thị, với các đối tác… Ngược lại, khơng thể chỉ bán các quan hệ này, mà
khơng bán khối bê tơng cốt thép của căn nhà.
1.1.4. Quan điểm về giá trị bất động sản
Trong thị trường giá cả hàng hố nĩi chung và bất động sản nĩi riêng được

hình thành thơng qua quan hệ cung cầu. Khi cĩ sự cân bằng cung cầu trên thị
trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hố. Giá cả cân bằng này sẽ
thay đổi khi cĩ sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi
cung nhỏ hơn cầu.
Từ quan điểm nêu trên về quan hệ cung cầu bất động sản, cĩ thể nĩi sự
tương tác cung cầu về dịch vụ bất động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ
bất động sản (P0). Giá cả thị trường của một bất động sản cụ thể được xác định
bằng cơng thức: P = P0 x Y, với Y = f(CL,VN).
Quan điểm này hiển nhiên được nhiều người chấp nhận. Tuy nhiên, khi tiếp
tục nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện bằng tiền của
giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị, như quan điểm
kinh tế học chính trị Mác xít, quan điểm kinh tế thị trường và quan điểm
marketing hiện đại.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động khơng
phân biệt nĩi chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hĩa. Nĩ là
một trong hai thuộc tính của hàng hĩa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đĩ giá trị là
thuộc tính xã hội của hàng hĩa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hĩa. Trong
mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị
trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền
của giá trị. Từ đĩ khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, khơng cĩ
giá trị vì đất đai khơng phải là sản phẩm do con người làm ra, khơng cĩ lao động
kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai P thực chất là địa tơ tư bản hố, xác định theo
cơng thức: P = R/I, với R là địa tơ và I là tỷ suất vốn hĩa.
Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng cĩ
giá trị, bởi vì hiện tại đất đai khơng cịn ở trạng thái tự nhiên ban đầu, mà đã cĩ lao
động xã hội (lao động sống và lao động vật hố) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai
phá và phát triển hạ tầng đất đai; được xác định theo cơng thức: W = C + V + M
(Xagaidak A. E., 1992). Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đơ
thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Như vậy
giá trị đất đai khơng phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai. Sự lúng túng trong

lý giải về giá trị đất đai theo quan điểm Mác xít bắt nguồn từ cụm từ “lao động kết


tinh trong hàng hĩa” là nền tảng lý luận giá trị của Mác – là giá trị sức lao động –
một phạm trù mà các nhà kinh tế học nhanh chĩng nhận ra là “một cuộn dây chằng
chịt khơng cách nào tháo gỡ được”.
Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà kinh tế thị trường
khơng đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản
phẩm nào cĩ khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là cĩ
giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản
phẩm/hàng hĩa/dịch vụ khác được gọi là giá trị của nĩ. Giá cả là giá trị tiền tệ của
sản phẩm khi nĩ được giao dịch trên thị trường.
Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai cĩ giá trị sử dụng được trao đổi
trên thị trường, nên nĩ cĩ giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp
nhận, nhưng khơng cĩ sức mạnh mơ tả bởi tính đơn giản của nĩ. Hơn nữa dễ dẫn
đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử
dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một
mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và
giá trị vơ hình. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản
xuất hàng hĩa đĩ; giá trị vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con
người (Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai, bất động sản được giải thích
một cách thuyết phục hơn. Theo đĩ, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất và
giá trị vơ hình ứng với vị thế đất đai. Giá trị trao đổi bất động sản cĩ hai thành
phần: giá trị sử dụng và giá trị.
Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình là cơ sở khơng gian (diện tích bề mặt) cĩ
các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái cùng với các quá trình sinh
lý hố tạo ra độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư trên đất đai tạo ra sản phẩm hàng
hố và dịch vụ. Và trong kinh tế thị trường giá trị sử dụng được biểu hiện bằng đơn

vị tiền tệ thì đấy là giá cả hay giá thành của giá trị sử dụng.
Giá trị đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất đai.
Giá trị là đại lượng vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị
trường. Bản chất “giá trị vơ hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nĩ “ngự trị” trong
tâm tưởng - nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của khách hàng nĩi
riêng và xã hội nĩi chung (Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Quan điểm về giá trị
vơ hình của đất đai chắc chắn cũng được các nhà quản lý đất đai thuộc trường phái
Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi cơng nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật
chất tạo ra tư bản (Tơn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Trong trường hợp vị thế đất đai khơng khác nhau do con người trong xã hội
tất cả đều như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hĩa đất đai phụ thuộc vào giá trị
hữu hình, tức là giá thành sản phẩm. Như vậy quan điểm này phù hợp với quan
điểm kinh tế chính trị Mác xít và kinh tế thị trường về giá trị. Những quan điểm


này là trường hợp đặc biệt của lý thuyết vị thế - chất lượng trong một mơi trường
đồng nhất về vị thế.
Như vậy, cĩ thể khẳng định: giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị sử dụng
(do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra)}. Vấn đề đặt ra: trong một đơn vị
hàng hố bất động sản cụ thể tỷ lệ kết hợp giá trị sử dụng và giá trị trong cơ cấu giá
trị trao đổi cĩ bị chi phối bởi quy luật nào khơng? Hay nĩi cách khác, giá trị của
chất lượng và giá trị vị thế cĩ mối quan hệ với nhau như thế nào? Điều này được
làm rõ ở quan điểm sau.
1.1.5. Quan điểm về mối quan hệ giữa giá trị sử dụng và giá trị trong giá trị
trao đổi của bất động sản
Như đã biết, hàng hĩa bất động sản cĩ hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và
thuộc tính xã hội; thuộc tính tự nhiên chính là chất lượng bất động sản, quyết định
giá trị sử dụng, giá trị hữu hình của chất lượng bất động sản; thuộc tính xã hội
chính là vị thế bất động sản, quyết định giá trị, giá trị vơ hình của vị thế bất động
sản. Cung cầu thị trường bất động sản là cung cầu về dịch vụ bất động sản, tức về

tổ hợp chất lượng và vị thế, kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định, cân bằng
cung cầu trên thị trường hình thành giá trị trao đổi của bất động sản.
Giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị chất lượng; giá trị vị thế}.
Tỷ lệ kết hợp giữa chất lượng và vị thế trong một đơn vị bất động sản cụ
thể bị chi phối bởi quy luật hữu ích biên giảm dần, tương tự như tỷ lệ kết hợp giữa
hai nhân tố sản xuất đầu vào tư bản (K) và lao động (L) trong một quy trình sản
xuất xác định. Quỹ tích các điểm kết hợp tối ưu giữa chất lượng và vị thế tạo thành
đường ngưỡng chất lượng bất động sản ứng với một vị thế đất đai xác định (Hồng
Hữu Phê & Patrick Wakely, 2000), đường ngưỡng này chính là đường giá trị trao
đổi.
1.2. Vị thế bất động sản và biểu hiện của nĩ trong khơng gian đơ thị
1.2.1. Phân biệt vị thế và vị trí bất động sản
Vị trí địa lý cùng với phạm trù khoảng cách vật lý là nội dung của khơng
gian địa lý. Thơng thường trong kinh tế đơ thị người ta phân biệt vị trí tuyệt đối
với vị trí tương đối. Vị trí tuyệt đối của bất động sản: được hiểu là vị trí được xác
định bởi các toạ độ địa lý. Vị trí này giúp ta định vị chính xác được một bất động
sản cụ thể trong khơng gian địa lý thơng qua hệ tọa độ kinh vĩ tuyến hay Decarter.
Vị trí tương đối: được hiểu là vị trí của bất động sản được định vị dựa vào một
“mốc xác định” nào đấy. Cột mốc đĩ cĩ thể là trung tâm về mặt chính trị - xã hội,
kinh tế văn hố, và các cột mốc này cĩ thể thay đổi do luơn chịu sự tác động của
yếu tố lịch sử và chính trị. Chính vì sự linh động của các cột mốc đã làm cho khái
niệm vị trí tương đối được sử dụng một cách rộng rãi trong nghiên cứu kinh tế và
định giá bất động sản do cĩ được sự gắn kết với các yếu tố của xã hội.


Tuy nhiên, với các khái niệm vị trí nêu trên vẫn khơng làm rõ được các vấn
đề về tính phân biệt và phi tuyến trong kinh tế bất động sản, cụ thể trên cùng một
đoạn đường giá đất ở hai khu phố đối diện nhau cĩ thành phần dân cư khác nhau
thì cĩ mức giá hồn tồn khác nhau… Vì vậy, cần phải làm rõ cái gì ẩn chứa đằng
sau khái niệm vị trí làm cho vị trí cĩ tầm quan trọng, trở thành câu châm ngơn của

giới kinh doanh bất động sản: một vị trí, hai vị trí, ba vị trí. Cần xem xét vị trí gắn
liền với con người, thành phần dân cư để đưa ra một khái niệm mới – vị thế bất
động sản.
Theo Hồng Hữu Phê: Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về
mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nĩ cĩ thể đại diện cho của cải,
văn hố, giáo dục, chất lượng mơi trường, v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị
hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đĩ, nĩ liên quan chặt chẽ tới các
điều kiện lịch sử cụ thể, cĩ thể coi đĩ là chiều thời gian. Việc định lượng vị thế cĩ
thể được tiến hành, hoặc thơng qua việc ước tính một biến số đại diện (proxy),
bằng một q trình xếp hạng (thí dụ, với việc sử dụng các nhĩm trọng điểm (focus
groups) hoặc bằng cách ước tính các giá cả “suy ra” (implicit price) của các thuộc
tính liên quan tới vị thế, thơng qua nhiều kỹ thuật hồi qui khác nhau, như kỹ thuật
hedonic…
Trong marketing hiện đại, khái niệm vị thế gắn liền với thương hiệu, đây là
một đại lượng phi vật thể phụ thuộc vào tính chủ quan của con người. Vị thế đến
từ thế đứng mà nĩ ngự trị trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư nguyện vọng
tình cảm – của khách hàng nĩi riêng và của xã hội nĩi chung (Tơn Thất Nguyễn
Thiêm, 2005)
Tuy nhiên, vị thế được hiểu một cách chính xác nhất là: tổng hịa các mối
quan hệ xã hội . Với cách hiểu này vị thế được hình thành thơng qua các tương tác
thị trường và phi thị trường; vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất
lượng, cường độ của các quan hệ. “Nơi ở cĩ vị thế cao là nơi cĩ khả năng thiết lập
được nhiều mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ, với láng giềng và với đối
tác”.
Từ những khái niệm nêu trên cĩ thể thấy được sự khác biệt khá rõ về bản
chất của vị trí trung tâm so với cực vị thế. Trong lý thuyết lựa chọn chi phí đi
lại/chi phí nhà ở của trường phái Chicago thì vị trí trung tâm được đặt vào trọng
tâm của tầm quan trọng. Chúng cĩ thể là sự giàu cĩ, quyền lực chính trị, việc làm,
văn hố, chủng tộc, giáo dục v.v… Điều này hàm ý rằng, nếu những yếu tố này
thay đổi hoặc chuyển dịch, vị trí trung tâm khơng thể tồn tại ở nơi cũ, mà khơng

mất đi vai trị của nĩ. Tuy nhiên trong lý thuyết vị thế - chất lượng, khơng cĩ gì lạ
trong sự chuyển động đồng thời ra bên ngồi ngoại ơ và vào trong các trung tâm:
các nhĩm khác nhau đơn giản là bị hấp dẫn vào các cực vị thế khác nhau. Các cực
vị thế này được hình thành do sự mong muốn về các yếu tố như việc làm, văn hố
giáo dục v.v…Và bản thân các sự mong muốn là khơng giống nhau giữa các nhĩm


dân cư. Vì vậy sẽ hình thành nên các cực vị thế khác nhau và điều đĩ dẫn tới sự
chuyển động đồng thời của các thành phần dân cư do các hấp lực của chúng.
Nĩi một cách đơn giản hơn, vị trí trung tâm được hình thành do sự đồng
nhất về các mong muốn của mọi thành phần dân cư trong xã hội. Các mong muốn
này cĩ thể là việc làm, văn hố, chủng tộc, giáo dục v.v…Vì vậy trong xã hội chỉ cĩ
một vị trí trung tâm duy nhất, và các thành phần dân cư cĩ khuynh hướng dịch
chuyển tiến gần về phía trung tâm và chuyển động theo vị trí trung tâm này.
Nhưng trong thực tế, đã diễn ra quá trình các thành phần dân cư dịch chuyển đồng
thời về những hướng khác nhau. Điều này đã tạo khiếm khuyết cho lý thuyết của
trường phái Chicago, đứng trước vấn đề đĩ TS.Hồng Hữu Phê & Patrick Wakely
đã đưa ra một khái niệm mới về thành phố đa cực. Với lý thuyết này, các nhĩm dân
cư khác nhau sẽ cĩ những mong muốn riêng biệt về nơi ở, điều đĩ dẫn tới sự hình
thành các cực vị thế khác nhau trong cùng một khu vực xã hội. Các cực vị thế này
sẽ tạo ra những dịch chuyển đồng thời các thành phần dân cư, do hấp lực của
chúng. Và như vậy ta cĩ thể thấy vị trí trung tâm là một cách nhìn hạn hẹp về các
cực vị thế, là trường hợp đặc biệt của lý thuyết “động học các khu dân cư đơ thị”
với giả thuyết được đặt ra là mọi thành phần dân cư đều cĩ chung một mong muốn
về các giá trị của nơi ở.
1.2.2. Các yếu tố cấu thành vị thế
Nắm được khác biệt giữa vị trí trung tâm, cực vị thế và bản chất của chúng,
ta cĩ thể hình dung được việc hình thành nên một cực vị thế mới thơng qua các yếu
tố cấu thành nên nĩ. Do vị thế là yếu tố chủ quan, gắn liền với con người được xác
định thơng qua số lượng, chất lượng, cường độ các mối quan hệ nên vị thế được

biểu hiện cụ thể dưới hình thức thành phần dân cư, mật độ dân cư và khoảng cách
vị thế 1/T.
Vấn đề đặt ra là tại sao khơng xác định khoảng cách vị thế theo đơn vị
khoảng cách hay đơn vị thời gian như mọi người vẫn thường làm (người ta hay nĩi
từ vị trí A đến vị trí B là bao nhiêu km/tốn bao nhiêu thời gian) mà phải tính bằng
đơn vị đảo nghịch của thời gian?
Ở đây, T là thời gian đi từ A đến B, là thời gian vơ ích cịn 1/T đại diện cho
thời gian cĩ ích – thời gian dành cho làm việc, nghỉ ngơi, thư giãn, giải trí. Hơn
nữa, như chúng ta đã biết, vị thế khơng đồng nhất với vị trí. Nếu dùng đơn vị của
vị trí để thể hiện vị thế thì vơ hình chung ta đã đồng nhất hai khái niệm này với
nhau.
Các tiêu chí phản ánh các nhu cầu đặc trưng của thành phần dân cư sẽ xác
định yếu tố văn hĩa – xã hội của nhĩm dân cư đĩ. Văn hĩa – xã hội dân cư là là một
khái niệm tổng hợp bao gồm những nét đặc trưng riêng của từng thành phần dân
cư khác nhau, được hình thành từ chính lối sống, nhận thức cũng như hành vi của
những cư dân thuộc thành phần đĩ. Những nhận thức, hành vi hay lối sống đĩ


được quyết định bởi những nhân tố khác biệt giữa các thành phần dân cư khác
nhau.
Dễ thấy rằng các các thành phần dân cư này thường cĩ chung một số đặc
điểm như nguồn gốc, dân tộc, tơn giáo, nghề nghiệp, thu nhập. Các chỉ tiêu nguồn
gốc, dân tộc, tơn giáo phản ánh văn hĩa – xã hội dân cư thơng qua các phong tục
tập quán, nghi lễ tơn giáo, ngành nghề truyền thống…Chúng tạo nên thĩi quen
trong cuộc sống hàng ngày của người dân; tạo nên những nhu cầu về văn hĩa, tín
ngưỡng; và hơn thế nữa, chúng cịn là một nhân tố quan trọng gĩp phần đẩy mạnh
những ngành nghề truyền thống trong từng cộng đồng dân cư.
Tuy nhiên, sự hình thành nên các nền văn hĩa – xã hội dân cư từ những khu
dân cư cĩ nền tảng từ tín ngưỡng và truyền thống dân tộc chỉ chiếm một tỷ lệ
tương đối nhỏ, những nhân tố tiên quyết đến yếu tố văn hĩa – xã hội của khu dân

cư là nghề nghiệp và thu nhập. Cĩ thể nĩi rằng, trong xã hội hiện nay, chính nghề
nghiệp và thu nhập tạo nên sự phân hố giai cấp và tầng lớp xã hội trong dân cư.
Bên cạnh đĩ vấn đề tiếp thị cũng gĩp phần thu hút các thành phần dân cư,
gia tăng mật độ dân cư từ đĩ gĩp phần hình thành nên vị thế. Marketing lấy nhu cầu
người tiêu dùng làm đối tượng nghiên cứu cho mình. Vì vậy cần phải nắm rõ cơ sở
tâm sinh lý của con người, từ đĩ hiểu rõ hơn cơ chế hành vi của người tiêu dùng.
Điều này sẽ là cơ sở cho việc nghiên cứu và hoạch định các chiến lược hoạt động
marketing phù hợp.
Các nhà nghiên cứu marketing thường dựa trên lý thuyết tâm sinh lý học xã
hội của Abraham Maslow để nhận dạng, phân loại các nhu cầu của con người. Tuy
nhiên với một xã hội coi trọng tính cộng đồng như người Á Đơng, cụ thể là người
Việt Nam, thì sự “khâm phục” và “địa vị xã hội” là đỉnh cao trong các nhu cầu mà
con người mong muốn được thỏa mãn. Vì thế đây là mục tiêu mà các chiến lược
về tiếp thị cho một thương hiệu cao cấp cần phải nhắm tới.
Từ những nhận định trên, các chuyên gia marketing là người hiểu rõ nhất,
một trong các đặc tính của con người là đố kỵ. Con người cảm thấy ghen tỵ với sự
thành đạt của người khác, bởi vì bản thân họ cũng muốn cĩ được sự thành đạt đĩ.
Suy cho cùng sự “khâm phục” và “địa vị xã hội” đều cĩ chung xuất phát điểm từ
“thành đạt”. Vì vậy tư tưởng xuyên suốt trong quá trình Marketing xây dựng vị
thế cho các dự án khu đơ thị chính là tạo dựng một hình ảnh thành đạt cho những
người cư ngụ tại đây. Với sự chia sẻ hình tượng “con người thành đạt” đã được
xây dựng, tạo ra một thế đứng về mặt xã hội gắn với nhà ở tại khu đơ thị này. Điều
đĩ đã làm gia tăng giá trị vị thế cho khu vực
Nhìn lại nhữnng thương hiệu cao cấp (Very Important Brands- VIB)
thường hướng đến việc tách biệt khách hàng của mình ra khỏi đám đơng thơng
qua những biểu hiện về sự giàu cĩ và địa vị. Nếu trước kia, những mĩn ăn trong
bữa tối cĩ thể nĩi lên nhiều điều về con người trong xã hội, thì ngày nay, khái niệm
“con người bạn thể hiện qua những mĩn hàng bạn mua” đã vào thay thế. Trong

thời đại của quảng cáo, của xã hội tiêu dùng ngày nay, những gì con người sở hữu
sẽ nĩi lên đẳng cấp của họ. Nếu một người đi xe hiệu BMW đời 7, sử dụng phục
trang của hãng Louis Vuitton, đeo đồng hồ Thụy Sỹ cĩ mác Rolex, thì dù cố tình
hay vơ ý họ cũng tự tách biệt mình ra khỏi đa số những người đi xe bình dân, mặc
quần áo được sản xuất đại trà và xem giờ bằng những chiếc đồng hồ “khơng tên
tuổi”.
Tuy khơng ai muốn cơng khai thừa nhận, nhưng tất thảy mọi người đều rất
khát khao được cảm thấy mình đứng cao hơn người khác. Những chuyên gia
quảng cáo là người hiểu được điều này một cách thấu đáo nhất. Các bất động sản
được gán cho những “ý niệm” như “sang trọng”, “xa xỉ” nhằm làm cho khách
hàng cảm thấy thỏa mãn hơn một chút về quyết định của họ khi bỏ tiền ra mua
một chúng. Bằng cách đĩ, các bất động sản thuộc dạng cao cấp đã thoả mãn mong
muốn của con người một cách tinh tế. Nĩ khơng cạnh tranh bằng giá cả hay tiện
ích, mà tác động vào tâm thức và cảm nhận của người tiêu dùng. Hẳn ai trong
chúng ta cũng nhận thấy rằng các dịng sản phẩm cao cấp đang bán cho người tiêu
dùng một giá trị xa xỉ nhưng vơ hình.
Việc thỏa mãn một cách tốt nhất nhu cầu của cư dân, sẽ hình thành nên
những khu vực dân cư mới riêng biệt, tạo nên những quá trình dịch chuyển để hình
thành nên các khu dân cư với nét vị thế và văn hĩa – xã hội riêng. Quá trình dịch
chuyển này cịn được gọi là “động học của các khu dân cư đơ thị”.
1.2.3. Vị thế và phân khúc thị trường trong khơng gian đơ thị
Như những thị trường hàng hố thơng thường khác thị trường bất động sản
được hình dung là nơi gặp nhau giữa các chủ thể kinh tế và tiến hành các hoạt
động mua bán, cho thuê, thế chấp hay các dịch vụ liên quan như mơi giới, tư
vấn… ở đĩ chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước nhằm kiềm hãm hay thúc đẩy
các hoạt động giữa các chủ thể với mục tiêu lành mạnh hố thị trường. Tuy nhiên,
do tính chất đặc biệt của bất động sản nên thị trường này khơng chỉ hiểu đơn giản
là tổng thể các quan hệ giao dịch kinh tế thơng thường thơng qua quan hệ tiền tệ,
những khác biệt đĩ cụ thể là:
-

Do tính cố định, tính khan hiếm và tính tăng trị của bất động sản đã làm
cho thị trường bất động sản trở nên mang tính độc quyền. Thị trường bất
động sản là dạng thị trường khơng hồn hảo do sự khơng thuần nhất về
thơng tin và các yếu tố cấu thành nên thị trường

-

Thị trường bất động sản mang tính vùng, khu vực. Mỗi khu vực bất động
sản chỉ cĩ mối quan hệ cung cầu với một nhĩm khách hàng nhất định. Điều
này dẫn tới khĩ khăn trong xác định tổng cung, tổng cầu, và giá cả cho tồn
bộ thị trường.

Những nhận định trên cho thấy sự dị biệt của thị trường bất động sản so với
các hàng hố khác. Từ đĩ tạo ra khoảng cách nhất định giữa lý thuyết và thực tế thị
trường bất động sản hiện nay. Với khái niệm cung cầu chung chung, đường cung


đi lên và đường cầu đi xuống, khi gặp nhau sẽ hình thành nên giá cả thị trường của
một đơn vị bất động sản, đã khơng nêu lên được tính phân khúc của thị trường
theo nhĩm đối tượng tiêu dùng, khơng xác định được các đặc trưng của thị trường
bất động sản_cạnh tranh hồn hảo, cạnh tranh độc quyền, độc quyền, độc quyền
nhĩm.
Nếu khẳng định tính dị biệt tuyệt đối của hàng hố bất động sản sẽ dẫn tới hệ
quả thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh độc quyền, từ đĩ tuyệt đối hố
tính phân khúc của thị trường và phủ nhận khả năng nhận thức các quy luật của thị
trường. Giá cả các bất động sản là giá cả cá biệt, chỉ là sự “chấp nhận” của người
mua và người bán riêng lẻ, khơng xác định được đường cầu của hàng hố bất động
sản.
Theo quan điểm tương đối hố tính dị biệt, cĩ thể nĩi rằng thị trường bất động

sản mang tính độc quyền nhĩm, từ sự khác biệt về độ co giãn của cầu sẽ hình thành
nên các phân khúc thị trường khác nhau. Và do tính cố định và tính vị thế của bất
động sản làm cho thị trường bất động sản mang tính độc quyền của người cung,
theo đĩ các nhà đầu tư bất động sản cĩ khả năng ấn định số lượng và giá cả bất
động sản cho các nhĩm khách hàng để đạt mục tiêu tối đa hố lợi nhuận. Mơ hình
của thị trường cĩ thể được minh họa bởi đồ thị (Hình 1.2)
Trên đồ thị này, trục tung thể hiện các mức giá dịch vụ bất động sản, trục
hồnh là trục thể hiện các lượng dịch vụ bất động sản cung ứng trên thị trường; các
đường cung ngắn hạn SS1, SS2, SST là các đường cung trong các phân khúc 1, 2 và
tồn thị trường; các đường cầu D1, D2, DT là các đường cầu trong các phân khúc 1, 2
và tồn thị trường; các đường MR1, MR2, MRT là các đường doanh thu biên trong
các phân khúc 1, 2 và tồn thị trường; P1, P2, PT là các mức giá tương ứng với lượng
cung Y1, Y2, YT trong các phân khúc 1, 2 và tồn thị trường; P 0 là chi phí tạo lập
(giá thành) đơn vị dịch vụ bất động sản. Nếu loại bỏ được tính độc quyền của
người cung, thì thị trường bất động sản trở nên cạnh tranh hơn thành thị trường
cạnh tranh hồn hảo, thì các mức giá trong các phân khúc P1, P2, PT sẽ tiến tới P0


Sự hình thành các phân khúc của thị trường xuất phát từ các yêu cầu khác
nhau về đặc tính đối với nhà ở của những thành phần dân cư khác nhau. Các đặc
tính này bao gồm “giá trị sử dụng” và “giá trị xã hội”, sự tổ hợp các giá trị này sẽ
thoả mãn được nhu cầu của các nhĩm dân cư khác nhau. Mỗi một nhĩm dân cư
được xem như là một phân khúc của thị trường với thành phần dân cư cĩ phong
cách tiêu dùng đặc thù phù hợp với vị thế và thế đứng của họ trong xã hội. Các
khu dân cư trong thành phố sẽ tạo thành đồng tâm liên tục và chờm nhau xung
quanh một hay một vài cực vị thế. Các yếu tố tâm lý xã hội đĩng vai trị định hướng
người tiêu dùng, cịn mức thu nhập khả năng tài chính cĩ vai trị quyết định trong
việc lựa chọn nhà ở để đáp ứng các nhu cầu về “giá trị sử dụng” và “giá trị xã hội”
của bản thân, các nhu cầu hịa nhập vào cộng đồng, nhu cầu khẳng định bản thân
trong xã hội, hay nhu cầu về vị thế mà xã hội tơn vinh

Các phân khúc thị trường nhà ở đơ thị nĩi riêng và bất động sản nĩi chung
được hình thành bởi tự tính co giãn nội tại của hàm cầu về bất động sản và biểu
hiện trong khơng gian đơ thị là các khu dân cư với những nét văn hĩa - xã hội đặc
thù. Vì vậy, khơng cĩ căn cứ để khẳng định tính phân khúc, phân vùng của thị
trường bất động sản là do tính cố định và tính khơng gian của đất đai tạo ra, như
một số người đã nĩi. Thơng thường, các phân khúc thị trường với độ co giãn của
hàm cầu theo giá khác nhau được phân bố trong khơng gian đơ thị tại những
khoảng cách vị thế khác nhau và các vùng văn hĩa - xã hội dân cư riêng biệt.
Nếu như theo khoảng cách vị thế thì đối tượng dân cư cĩ sự lựa chọn vị trí
cư trú của mình trên chu vi đường trịn và cách cực vị thế một bán kính nhất định,
nhưng các yếu tố về văn hố xã hội dân cư đã hạn chế sự lựa chọn này. Nghĩa là


các đối tượng cĩ nhu cầu về nhà ở khơng chỉ lựa chọn “sống ở đâu” mà cịn phải
kết hợp với yếu tố “sống với ai” để đáp ứng các nhu cầu bản thân về mặt xã hội
trong giới hạn mức thu nhập và khả năng tài chính của mình, (Hình 1.3).


Hình 1.3: Các khu dân cư – các phân khúc thị trường trong khơng gian địa lý

Do những đặc tính của nhu cầu về nhà ở và sự hạn chế trong khả năng lựa
chọn vị trí cư trú của các đối tượng dân cư như đã nêu ở trên đã làm cho thị
trường bất động sản cĩ tính độc quyền của nguồn cung. Tính độc quyền này được
biểu hiện thơng qua khả năng của người cung – các nhà đầu tư ấn định số lượng và
mức giá bất động sản cho từng phân khúc thị trường, sao cho doanh thu biên giữa
các thị trường phải bằng nhau và bằng doanh thu biên chung, như đã mơ tả ở đồ
thị trên (Hình 1.2).
1.3. Tổng quan về địa bàn nghiên cứu
1.3.1. Khái quát về khu vực quận 7
Theo nghị định 03/CP của chính phủ, ngày 01/04/1997 từ 05 xã phía

bắc và một phần thị trấn Nhà Bè, quận 7 đã hình thành với diện tích tự nhiên
là 3.576 ha trong đĩ đất chuyên dùng và xây dựng chiếm 1.171,34 ha, đất nơng
nghiệp là 1.368,9 ha, phần cịn lại là diện tích sơng, kênh rạch. Với cơ sở hạ
tầng kỹ thuật cịn rất thiếu thốn, khơng thuận tiện cho việc đi lại, đặc biệt các
trục đường chính phục vụ cho khu quy họach cơng nghiệp chưa được nâng
cấp, thế độc đạo của cầu Tân Thuận và tuyến đường Huỳnh Tấn Phát nên chưa
hấp dẫn được các nhà đầu tư, từ đĩ một số dự án cĩ diện tích khá lớn đã được


các cấp thẩm quyền giao đất nhưng các đơn vị vẫn chưa triển khai đầu tư xây
dựng.
Nằm ở phía nam thành phố Hồ Chí Minh, là một hướng phát triển quan
trọng về phía nam của thành phố Hồ Chí Minh nhằm giãn dân, giải toả ách tắc
về giao thơng và cơ sở hạ tầng ở trung tâm nội thành; tạo sự kết nối giữa các
khu đơ thị, các khu cơng nghiệp của các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu để hình thành chùm đơ thị và khu cơng nghiệp của "Vùng kinh tế
trọng điểm phía Nam".
Là khu đơ thị hiện đại bước vào thế kỷ 21 gồm các khu hỗn hợp đa
chức năng: trung tâm hành chính, thương mại, dịch vụ, cơng nghiệp khoa học,
văn hố, giáo dục, nghĩ ngơi, giải trí với quy mơ dân số khoảng 500.000 người.
Quy hoạch tổng thể do cơng ty SOM (Skidmore Owings and Merrill,
Ltd.Co) thiết kế, được thủ tướng chính phủ phê duyệt vào năm 1994.
Khu đơ thị mới Nam thành phố cĩ tổng diện tích tự nhiên là 2.975 ha,
lấy tuyến đường Nguyễn Văn Linh làm trục phát triển, gồm 3 khu vực được tổ
chức song song nhau: (1) dãy cơng viên cây sanh mang tính chất văn hố gồm
các cơng viên, và khu thể dục thể thao và trường học (phía bắc đường Nguyễn
Văn Linh); (2) dãy đơ thị hiện đại lấy tuyến đường Nguyễn Văn Linh làm trục
xuyên tâm; (3) vành đai bảo tồn mơi trường thiên nhiên (nằm phí nam của
tuyến đường Nguyễn Văn Linh).
Đặc điểm tự nhiên - Vị trí địa lý:
Quận 7 được hình thành từ 05 xã phía bắc và một phần thị trấn huyện

Nhà Bè cũ với tổng diện tích tự nhiên là 3576 ha nằm về phía đơng nam
Thành phố.


Phía bắc giáp quận 4 và quận 2; ranh giới là kênh Tẻ và sơng Sài Gịn.



Phía nam giáp huyện Nhà Bè; ranh giới là rạch Đĩa, sơng Phú Xuân.



Phía đơng giáp quận 2, Đồng Nai; ranh giới là sơng Sài Gịn và sơng
Nhà Bè.



Phía tây giáp quận 8 và huyện Bình Chánh; ranh giới là rạch Ơng Lớn.


Quận 7 cĩ vị trí địa lý khá quan trọng với vị trí chiến lược khai thác
giao thơng thuỷ và bộ, là cửa ngõ phía nam của Thành phố, là cầu nối mở
hướng phát triển của Thành phố với biển Đơng và thế giớị các trục giao thơng
lớn đi qua quận như xa lộ Bắc Nam, đường cao tốc Nguyễn Văn Linh. Sơng
Sài Gịn bao bọc phía đơng với hệ thống cảng chuyên dụng, trung chuyển hàng
hố đi nước ngồi và ngược lại, rất thuận lợi cho việc phát triển thương mại và
vận tải hàng hố cũng như hành khách đi các vùng lân cận.
Về địa hình thổ nhưỡng: địa hình quận 7 tương đối bằng phẳng, độ cao
địa hình thay đổi khơng lớn, trung bình 0,6m đến 1,5m. Thổ nhưỡng của quận
7 thuộc loại đất phèn mặn.

Nguồn nước chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều, một nữa năm
ngọt, một nữa năm mặn, độ mặn tăng cao và kéo dài ngay cả trong mùa mưa.
Hệ thớng sơng rạch chính của quận 7 bao gồm sơng Sài Gịn, sơng Nhà Bè,
sơng Phú Xuân, rạch Đĩa, rạch Ơng Lớn, kênh Tẻ và nhiều rạch nhỏ.
Hệ thống giao thơng: tổng diện tích đường bộ trên địa bàn quận khoảng
38ha, chiếm 1,86% diện tích tự nhiên. Trong đĩ các cầu Tân Thuận 1, Tân
Thuận 2, Kinh Tẻ và Rạch Ơng kết nối giữa quận 7 với nội thành, gĩp phần
quan trọng vào sự phát triển kinh tế của quận.
Quận cĩ khoảng 1.020 ha sơng rạch, chiếm 28,38% diện tích tự nhiên.
Các cảng sơng: trên địa bàn quận 7 cĩ 3 cảng lớn là cảng Bến Nghé,
cảng Loutus Tân Thuận Đơng, cảng Bơng Sen và một số cảng chuyên dùng
phục vụ cho nội bộ như cảng Rau quả, cảng Dầu thực vật...
0

Về khí hậu: trung bình hàng năm nhiệt độ là 27 C, lượng mưa là 330
mm, độ ẩm trong năm 80%.
Tổ chức hành chính: Với tổng diện tích tự nhiên là 3576 ha, quận phân
chi thành 10 phường: Phú Mỹ, Phú Thuận, Tân Phú, Tân Thuận Đơng, Bình
Thuận, Tân Thuận Tây, Tân Kiểng, Tân Quy, Tân Phong, Tân Hưng; phường
cĩ diện tích lớn nhất là phường Phú Thuận là 829 ha, phường cĩ diện tích nhỏ
nhất là phường Tân Quy là 86 ha
Đặc điểm tình hình dân cư


Kể từ khi được thành lập (4/1997) với dân số là 90.920 nhân khẩu,
nhưng chỉ sau gần 1 năm (12/1997) theo thống kê của quận, dân số đã tăng lên
97.806 người, tăng 7,57% và tính đến ngày 01/04/2001 dân số của quận đã lên
đến 115.024 người, tốc độ tăng dân số đã lên đến 8,38% so với năm 1997. Xét
cơ cấu dân số theo độ tuổi, tỷ lệ dân số trong độ tuổi từ 15-34 tuổi chiếm
42,3% tổng dân số của quận. Tình trạng dân cư đang xáo trộn rất mạnh và

2
phân bố khơng đều, mật độ dân số bình quân là 3.220 người/km . Tỷ lệ dân số
cĩ hộ khẩu tại quận chiếm 72% số hộ và 74% số nhân khẩu. Tỷ lệ số dân ở
diện KT2, KT3, KT4 chiếm 34% số hộ và 33% số nhân khẩu
Về tín ngưỡng: cĩ 31 cơ sở tơn giáo, trong đĩ cĩ 14 chùa, 10 tịnh thất,
tịnh xá, 05 nhà thờ thiên chúa giáo, 01 hội thành tin lành, 01 nhà nguyện.
Về các cơ sở tin ngưỡng dân gian, cĩ 03 đình, 01 đền, 11 miếu. Lễ hội
truyền thống tại các cơ sở tin ngưỡng dân gian được tổ chức thường xuyên tập
trung vào tháng 1, 2 âm lịch. Một số đình, miếu đã duy trì hoạt động lễ hội
này từ 100 - 200 năm.
Các di tích lịch sử văn hố: Đình Tân Quy Đơng, Đình Thờ Thân Thành
Hồng Bổn Cảnh, cĩ sắc phong của vua Tự Đức; di tích lịch sử Gị Ơ Mơi, nhà
tưởng niệm Bác Hồ, nghĩa trang liệt sỹ Nhà Bè.
1.3.2. Khái quát về cơng ty Phú Mỹ Hưng
Cơng ty LD Phú Mỹ Hưng được thành lập ngày 19/5/1993 là LD giữa cơng
ty Phát Triển Cơng Nghiệp Tân Thuận (IPC - Việt Nam) và tập đồn Central
Trading & Development (CT&D - Đài Loan).
IPC: Đại diện cho UBND TP.HCM, gĩp 30% vốn qua quyền sử dụng đất và
nguồn nhân lực cho sự phát triển đơ thị mới Phú Mỹ Hưng.
CT&D: Là một trong những nhà đầu tư nước ngồi lớn nhất và thành cơng
nhất tại Việt Nam với số vốn đầu tư trên 650 triệu USD trong 3 cơng trình tầm cỡ:
đơ thị mới Phú Mỹ Hưng, khu chế xuất Tân Thuận và nhà máy điện Hiệp Phước.
CT&D gĩp 70% vốn trong cơng trình đơ thị mới Phú Mỹ Hưng.
Hai chức năng chính của Phú Mỹ Hưng: Xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh
dài 17,8km, lộ giới 120m, 10 làn xe và xây dựng đơ thị Phú Mỹ Hưng xoay quanh
tuyến đường, gĩp phần vào chương trình giãn dân từ nội thành của TP.HCM.
Phú Mỹ Hưng phát triển 750 ha trong 5 cụm phát triển: trung tâm đơ thị
mới Phú Mỹ Hưng (Khu A - 409ha), Làng Đại Học (Khu B - 95ha), trung tâm Kỹ

Thuật Cao (Khu C- 46ha), trung tâm Lưu Thơng Hàng Hĩa I & II (Khu E & Khu D
- 115ha và 85ha).
1.3.3. Khái quát về khu đơ thị Phú Mỹ Hưng
Khu đơ thị mới Phú Mỹ Hưng nằm trong quy hoạch tổng thể phát triển
nam Sài Gịn hướng ra biển Đơng với 21 khu chức năng. Khu đơ thị mới này
được qui hoạch dựa trên các ý tưởng nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống, kết
hợp hài hịa giữa cảnh quan thiên nhiên sơng nước với bố cục, loại hình và
đường nét kiến trúc đặc sắc; giữa hạ tầng kỹ thuật tiêu chuẩn cao với hạ tầng
xã hội tiện ích, thuận lợi; giữa triển khai thi cơng khẩn trương, đồng lo ạt trên
một cơng trường rộng lớn với cung cấp các dịch vụ thiết yếu, đảm bảo trật tự,
an toàn cho cư dân ngày một tăng tạo nền tảng cho phát triển một đơ thị văn
minh, xanh, sạch, đẹp, an tồn.
Trung tâm đơ thị mới Phú Mỹ Hưng rộng 409ha được xem là trái tim
của tồn đơ thị mới cĩ đầy đủ chức năng của một trung tâm đơ thị hiện đại như:
thương mại tài chính, dân cư, giải trí, y tế, văn hĩa, giáo dục ... Là cửa ngõ
phía đơng vào đơ thị PMH, T.T đơ thị Phú Mỹ Hưng bao gồm các khu: T.T
Thương Mại Tài Chính Quốc Tế, khu Hồ Bán Nguyệt, khu Kênh Đào, khu Y
Tế Điều Dưỡng, khu Cảnh Đồi, khu Nam Viên, và khu Văn Hĩa Giải Trí. Các
khu chức năng này đều cĩ ý tưởng thiết kế từ các cảnh đẹp trên thế giới như
Vịnh Singapore, Khu Kênh Đào tại Mỹ... T.T Thương Mại Tài Chính Quốc Tế
sẽ là trái tim của tồn đơ thị mới. Khu phức hợp tầm cỡ tồn cầu này gồm cĩ T.T
thương mại, T.T giao dịch chứng khốn, khu hội chợ triển lãm quốc tế, khu đơ
chính, khu ngoại giao đồn, các cửa hiệu buơn bán, khách sạn quốc tế, các cao
ốc văn phịng, các tiện nghi phục vụ đời sống sinh hoạt chất lượng cao. Mỗi
đặc thù kiến trúc, chức năng của từng khu sẽ tạo tổng thể một trung tâm đơ thị
mới năng động
Ưu điểm của qui hoạch khu đơ thị mới Phú Mỹ Hưng là qui hoạch phát
triển theo mơ hình đơ thị dải (dọc theo đại lộ Nguyễn Văn Linh, ở phía bắc cĩ
dãy hành lang cây xanh- văn hĩa- nghỉ ngơi, phía nam với dịng sơng cảnh
quan), được phân thành nhiều khu chức năng gắn kết hài hịa trong một tổng

thể.


Cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật khu đơ thị được xây dựng đồng bộ,
hiện đại, đảm bảo mục tiêu phát triển đơ thị bền vững. Hệ thống giao thơng
rộng thoáng, được tổ chức dạng bàn cờ, tránh ùn tắc và đảm bảo mọi sinh hoạt
trong 10 phút đi bộ. Các tiện nghi, tiện ích được tổ chức và bố trí hợp lý cùng
các dịch vụ đơ thị đa dạng, khơng những đem lại cho cư dân cuộc sống tốt mà
cịn tạo nên nếp sống văn minh, một mơi trường nhân văn đơ thị lành mạnh.
Qui hoạch tổng thể và thiết kế đơ thị tại khu đơ thị Phú Mỹ Hưng đảm
bảo tính tổng thể hồn chỉnh, thống nhất và hài hịa chung cho tồn đơ thị. Trên
cơ sở các qui định (được lập ra từ các quy phạm và tiêu chuẩn Việt Nam, cĩ áp
dụng các tiêu chuẩn nước ngồi với tính tĩan chặt chẽ phù hợp điều kiện Việt
Nam) nhà đầu tư đưa ra các hướng dẫn cụ thể đến mỗi khách hàng. Tuy bước
đầu cĩ khĩ khăn, nhưng dần dần tạo ý thức cộng đồng trong cư dân để mọi
người thật sự làm chủ ngơi nhà của mình, cùng với cộng đồng xây dựng một
cuộc sống đầy tính nhân văn, ở đĩ mọi người thật sự tự giác thực hiện nghĩa
vụ cư dân và phát huy tinh thần làm chủ của mình.
Là một đơ thị mới, hiện đại đầu tiên tại Việt Nam, khu đơ thị mới Phú
Mỹ Hưng được qui hoạch rất bài bản với các qui chuẩn tiên tiến về qui hoạch,
kiến trúc như mật độ xây dựng bình quân khơng quá 40%, diện tích đất giao
thơng chiếm 30%, với đầy đủ các tiện ích của một đơ thị tiêu chuẩn quốc tế:
trung tâm thượng mại, thị trường chứng khốn, hệ thống ngân hàng, bệnh viện,
siêu thị, trường học, khu vui chơi giải trí, hệ thống giao thơng, cấp điện, bưu
chính viễn thơng, cấp thốt nước đồng bộ, hệ thống cáp ngầm đến từng gia
đình, diện tích cây xanh các cơng viên tập trung, an ninh trật tự trong khu vực
được bảo đảm khơng cĩ tình trạng nhà nhơ ra, thụt vào, cái cao cái thấp xơ bồ,
khơng cĩ cảnh ngập nước ...như những khu phố hiện hữu.
Một trong những nét độc đáo trong qui hoạch chi tiết khu đơ thị mới
Phú Mỹ Hưng là diện tích đất dành cho các cơng viên cây xanh chiếm tỉ lệ rất

cao. Bản thuyết minh đồ án điều chỉnh qui hoạch chi tiết khu A do cơng ty Tư
Vấn Thiết Kế Xây Dựng Miền Nam (ACSA) thực hiện vào tháng 7/2003 viết:
“Cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng (chủ đầu tư phát triển khu đơ thị mới) tổ
chức trồng thật nhiều cây xanh trên các trục đường chính, trong khuơn viên
giữa các căn hộ, khu cao ốc văn phịng, trong các cơng viên tập trung và ven


kênh rạch”. Đây là một trong những yếu tố làm tăng giá trị khu đơ thị mới Phú
Mỹ Hưng.
Một nét độc đáo dễ thấy khác trong qui hoạch chi tiết khu đơ thị mới
Phú Mỹ Hưng là ưu tiên hàng đầu dành đất xây dựng trường học phục vụ cho
việc học hành của con em cư dân trong khu đơ thị mới và các vùng lân cận.
Ngồi các trường hiện cĩ là trường quốc tế Nam Sài Gịn, trường bán cơng Nam
Sài Gịn, trường Nhật Bản, trường Hàn Quốc, trường Đài Bắc, dự kiến trong
tương lai sẽ xây thêm các trường mẫu giáo, tiểu học, trường trung học và
trường trung học phổ thơng. Ngồi ra, trong đồ án điều chỉnh qui hoạch chi tiết
khu A cịn dự phịng tổ chức các trường chuyên ngành khác (chưa tính vào diện
tích đất xây dựng trường học phổ thơng) như trường Cao Đẳng Bán Cơng
Cơng Nghệ Và Quản Trị Doanh Nghiệp (CTIM), trường Du Lịch, trường Cao
Thắng, trường Y Khoa…Hiện trường CTIM đã đi vào hoạt động.
Sau hơn 15 năm triển khai thực hiện khu đơ thị mới Phú Mỹ Hưng, mơ
hình đơ thị mới đã tạo nên nét độc đáo riêng, bao gồm lựa chọn vị trí, ý tưởng
và bố cục thiết kế, qui họach, tạo nguồn vốn đầu tư, quản lý xây dựng và chất
lượng cơng trình, cung cấp hệ thống dịch vụ đơ thị đa dạng và kịp thời đến
mọi cư dân, bảo đảm trật tự, an tịan và sạch trong quá trình thi cơng, xây dựng
và hình thành khu dân cư…, mà chưa cĩ một khu đơ thị mới nào ở Việt Nam
cĩ được, là nền tảng và nhân tố điển hình cho sự phát triển đơ thị trong tương
lai của thành phố và cả nước.
Đầu tư xây dựng một khu đơ thị lớn hiện đại, chưa cĩ tiền lệ, khơng thể
thực hiện ngày một ngày hai và trong quá trình triển khai thực hiện thì việc điều

chỉnh bổ sung qui họach là việc làm bình thường, mong rằng đồ án điều chỉnh qui
hoạch khu đơ thị mới Phú Mỹ Hưng sớm được UBND Thành phố phê duyệt, đĩ là
cơ sở vững chắc để Phú Mỹ Hưng phát triển nhanh hơn, vững chắc hơn trong
những năm tới.
1.4. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
1.4.1. Nội dung nghiên cứu

- Tình hình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và các
phân khúc thị trường nhà ở đơ thị;
- Quá trình hình thành vị thế thơng qua quy hoạch và xây dựng của khu đơ
thị Phú Mỹ Hưng, cơng tác tiếp thị và xây dựng vị thế trong tâm tưởng người tiêu
dùng;